1. Ejendomsret og praksis — Praksisspørgsmål
Hvilket af følgende er det BEDSTE råd til, hvor svar kan afsløre oplysninger om den eksisterende byggetilladelse til bingohallen?
A. Kun søgningen efter lokale jordafgifter (LLC1) vil afsløre noget om byggetilladelse.
B. Kun forespørgsler fra den lokale myndighed på formular CON29 vil afsløre planlægningsoplysninger.
C. Kun sælgerens (CPSE) forespørgsler forud for kontrakten vil behandle planlægningsspørgsmål.
D. Planlægningsoplysninger kan ikke indhentes ved søgning; køber skal henvende sig direkte til planlægningsportalen.
E. Svar på CON29-forespørgsler fra den lokale myndighed, forespørgsler forud for kontrakt fra sælger (CPSE) og, hvor det er relevant, LLC1 kan hver afsløre oplysninger om byggetilladelsen.
Answer & explanation
Mulighed E er korrekt. Formidlingssøgninger overlapper ofte hinanden, og oplysninger om en eksisterende planlægningstilladelse kan dukke op fra mere end én kilde. Den lokale myndigheds standard CON29-forespørgsler spørger specifikt om byggetilladelser, tilladelser til byggeforskrifter og planlægningshåndhævelse/stopvarsel; CPSE-forespørgslerne fra sælgeren forud for kontrakten beder sælgeren om at fremlægge kopier af tilladelser og samtykker vedrørende ejendommen; og LLC1-registret over lokale jordafgifter registrerer visse planlægningsafgifter (for eksempel betingede planlægningstilladelser og træbevaringsordrer). En kompetent advokat ville ikke stole på en enkelt søgning. Valgmulighed A, B og C er hver forkert, fordi de hævder, at kun én søgning er relevant, hvilket undervurderer den overlappende dækning. Mulighed D er forkert: de lokale myndigheders søgninger er netop, hvordan planlægningsoplysninger opnås i en overdragelsestransaktion, så det er ikke rigtigt, at ingen søgning afslører det.
Hvilken af følgende angiver bedst, hvornår advokaten kan handle for begge parter?
A. Advokaten kan kun handle for begge, hvis der ikke er nogen interessekonflikt mellem dem og ingen væsentlig risiko for, at en sådan konflikt opstår.
B. Advokaten kan altid handle for begge parter i en overdragelsestransaktion, forudsat at hver af dem giver skriftligt samtykke.
C. Advokaten kan handle for begge dele, fordi sælger ønsker at opkræve moms, mens køber ikke ønsker at betale den.
D. Advokaten kan handle for begge dele, fordi sælger gennemfører et kontraktløb med flere købere.
E. Advokaten kan handle for begge dele, fordi sælgeren giver køberen tilsagn om ledig besiddelse.
Answer & explanation
Mulighed A er korrekt. Paragraf 6.2 i SRA Code of Conduct forbyder en advokat at handle, hvor der er en interessekonflikt eller en betydelig risiko for en, med forbehold af begrænsede undtagelser. I en køber/sælger-overdragelsestransaktion er parternes interesser typisk i konflikt (mest åbenlyst over pris og vilkår), så det er generelt ikke tilladt at handle for begge. Det er muligvis kun muligt, hvor der reelt ikke er nogen konflikt og ingen væsentlig risiko for en sådan, for eksempel hvor ejendom bliver foræret eller overdraget mellem nærtstående eller associerede personer. Mulighed B er forkert, fordi samtykke alene ikke kan afhjælpe en egentlig konflikt på modsatte sider af en transaktion; undtagelserne "væsentlige fælles interesser" og "konkurrere om samme mål" er snævre og dækker generelt ikke almindelige køber/sælger-forretninger. Mulighederne C, D og E beskriver hver især en omstændighed, der om noget øger snarere end fjerner risikoen for konflikt (forskellige momspositioner, et kontraktløb, der udsætter køberen for risiko, og afgivelse af et tilsagn), så ingen af dem retfærdiggør at handle for begge parter.
A. Udlejeren kan nægte samtykke, men lejeren kan ikke desto mindre være i stand til at udføre arbejderne efter den lovbestemte forbedringsprocedure, hvis retten er overbevist om, at arbejderne er kvalificerede.
B. Udlejeren kan absolut forhindre arbejderne, fordi konstruktionsændringsaftalen er absolut, og ingen lov kan tilsidesætte den.
C. Udlejeren kan ikke afslå, fordi loven indebærer i bygningsændringsaftalen et vilkår om, at samtykke ikke urimeligt må tilbageholdes.
D. Udlejer skal samtykke, for ellers kan lejer udføre arbejdet og automatisk kræve erstatning fra udlejer ved terminens udløb.
E. Udlejer kan insistere på, at arbejderne udføres af udlejer mod en forhøjelse af den årlige leje.
Answer & explanation
Korrekt: A. De foreslåede arbejder (fjernelse af butiksfacaden, udvidelse af åbningen, installation af dobbeltfoldede døre) er udvendige og strukturelle, så de falder inden for den absolutte pagt mod eksterne/strukturelle ændringer - der er ingen samtykkeforbehold, og den underforståede "må ikke tilbageholdes urimeligt" gælder ikke for en absolut pagt. Men selv hvor en pagt er absolut, kan en lejer, der ønsker at foretage en 'forbedring', give besked i henhold til Landlord and Tenant Act 1927 s.3; udlejeren kan gøre indsigelse, og retten kan da bemyndige arbejderne, hvis det er godtgjort, at de øger ejendommens udlejningsværdi, er rimelige og egnede til dens karakter og ikke forringer værdien af anden ejendom hos udlejeren. Så afslag er tilladt, men er ikke nødvendigvis enden på sagen. B er forkert: s.3-proceduren kan tilsidesætte selv en absolut pagt. C er forkert: det underforståede "urimelig tilbageholdte" udtryk (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) gælder kun, hvor pagten er kvalificeret (samtykke påkrævet); den konverterer ikke en absolut pagt til en kvalificeret. D tager fejl: kompensation for forbedringer i henhold til 1927-loven (s.1) er ikke automatisk og er underlagt den lovbestemte procedure og betingelser. E tager fejl: Der er ikke en sådan ret for udlejeren til at beordre arbejderne mod en lejeforhøjelse.
A. Hvor der ikke er nogen interessekonflikt mellem sælger og køber og ingen væsentlig risiko for, at en sådan opstår, for eksempel en overdragelse mellem nære familiemedlemmer.
B. Hvor der eksisterer en interessekonflikt, men undtagelsen "i det væsentlige fælles interesse" gælder, fordi begge parter ønsker, at salget gennemføres.
C. Hvor sælger har til hensigt at opkræve moms af salget, og køber gør indsigelse mod at betale den.
D. Hvor sælger gennemfører et kontraktløb mellem konkurrerende købere.
E. Hvor sælger er blevet bedt om at give et advokattilsagn til købers långiver.
Answer & explanation
Korrekt: A. En advokat må kun handle for to parter, hvor der ikke er nogen egeninteresse- eller klientkonflikt og ingen væsentlig risiko for en (SRA Code of Conduct for Solicitors paragraf 6.2). Ved et køb og salg er parternes interesser i sagens natur modsatte, så det er kun tilladt at handle for begge i sjældne tilfælde, hvor der reelt ikke er nogen reel konflikt, f.eks. en gave eller en overdragelse mellem parter, der er beslægtede ved blod, ægteskab, partnerskab eller som bor sammen. B tager fejl: Undtagelsen 'i det væsentlige fælles interesse' gælder ikke for et normalt salg/køb, fordi den ene part køber og den anden sælger, hvilket giver dem modsatrettede interesser på trods af at begge ønsker færdiggørelse. C er forkert: en tvist om moms er i sig selv en konflikt, der peger væk fra at handle for begge. D tager fejl: et kontraktløb skaber en klar konflikt og skærpede adfærdspligter; det tillader ikke dobbeltvirkende. E tager fejl: Afgivelsen af et tilsagn er uden forbindelse med, om der er en interessekonflikt mellem køber og sælger.
A. Davisons bør indrømme tre på hinanden følgende seks-måneders lejekontrakter, fordi intet erhvervslejemål på under 12 måneder nogensinde kan tiltrække sig sikkerhed i henhold til del II af Landlord and Tenant Act 1954.
B. Davisons kan give en 18-måneders tidsbegrænset lejekontrakt, men for at sikre, at den ikke giver sikkerhed for ejendomsretten, skal man anmode retten om en kendelse, der ekskluderer Part II af Landlord and Tenant Act 1954.
C. Davisons kan give en 18-måneders tidsbegrænset lejekontrakt, men skal for at være sikker på, at den ikke tiltrækker ejendomssikkerhed, forkynde den foreskrevne advarsel for Morten og indhente Mortens underskrevne erklæring, inden lejemålet er afsluttet, således at Part II af Landlord and Tenant Act 1954 er udelukket.
D. Davisons kan give en 18 måneders tidsbegrænset lejekontrakt og påberåbe sig en udlejers pauseklausul, der kan udnyttes efter 12 måneder, hvilket i sig selv vil forhindre Morten i at erhverve ejendomsretten.
E. Davisons kan ikke lovligt indrømme nogen lejekontrakt, der udelukker Part II af Landlord and Tenant Act 1954, fordi beskyttelsen under ingen omstændigheder kan udliciteres.
Answer & explanation
Mulighed C er korrekt. Ejendomssikkerhed i henhold til del II af Landlord and Tenant Act 1954 kan udelukkes ('udliciteret') for en tidsbegrænset erhvervslejekontrakt ved brug af proceduren indført af Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. Udlejeren skal forsyne lejeren med en advarsel i en foreskreven form og en erklæring til lejeren (') erklæring, hvis opsigelsen forkyndes mindst 14 dage før lejemålet, ellers en lovpligtig erklæring), der anerkender beskyttelsestabet, med henvisning til opsigelsen og erklæringen påtegnet eller indeholdt i lejekontrakten. Mulighed A er forkert: et lejemål for en periode, der ikke overstiger seks måneder, ligger uden for del II, men fritagelsen bortfalder, hvis der er mulighed for forlængelse/fornyelse, eller hvor lejeren (med forgængere i samme virksomhed) har været i brug i mere end 12 måneder (s.43, stk. 3); tre på hinanden følgende seks måneders lejekontrakter ville bryde dette. Mulighed B er forkert: Siden den 1. juni 2004 er INGEN retskendelse påkrævet for at udlicitere - det er netop den ændring, der blev foretaget med 2003-bekendtgørelsen. Mulighed D er forkert: en udlejers brudklausul udelukker ikke loven; lejemålet ville stadig være beskyttet, og udlejer kunne kun bringe det til ophør på et lovbestemt grundlag i henhold til § 30, så en brudklausul alene besejrer ikke ejendomsretten. Mulighed E er forkert: Del II-beskyttelse kan gyldigt indgås fra den lovpligtige procedure.
A. Om servitutten er tinglyst tjenerjordens ejendom, om den er tilstrækkelig til købers påtænkte anvendelse, hvem der har ansvaret for at vedligeholde den, og om ruten er en vedtaget offentlig hovedvej.
B. Om servitutten er populær hos naboer, hvor nem den er at bruge, hvem der forsikrer den, og om den er godt oplyst.
C. Om servitutten er oprettet ved skøde, om den kommer sælger personligt til gode, om den kan fjernes af sælger, og om den er nævnt i lejekontrakten.
D. Om servitutten er synlig på grunden, om den er tinglyst som lokal grundafgift, om sælger betaler kommunalskat af den, og om den er indhegnet.
E. Om servitutten er tinglyst mod købers egen adkomst, om den er eksklusiv for køber, hvor populær ruten er, og om den ligger godt.
Answer & explanation
Mulighed A er korrekt. Hvor en ejendom har FORDELE ved en kørselsret, bør en købers advokat i det væsentlige kontrollere: (1) registrering af byrden - at byrden af servitutten er noteret mod den tjenende (nabo) titel, så retten binder efterfølgere og ikke blot er personlig/risiko for at gå tabt; (2) tilstrækkelighed - om den tildelte ret er tilstrækkelig til købers tilsigtede brug (f.eks. adgang for køretøjer til værkstedet, ikke kun fodgængere); (3) vedligeholdelse - hvem er ansvarlig for at vedligeholde og reparere ruten, og om køber skal bidrage; og (4) vedtagelse - om ruten i virkeligheden er en offentligt vedtaget og vedligeholdt motorvej (i så fald falder bekymringer om privat servitut bort). Mulighederne B, D og E angiver irrelevante eller opfundne kriterier (popularitet, belysning, forsikring, eksklusivitet, beliggenhed, kommunalskat), hvoraf ingen er de anerkendte overdragelseschecks til fordel for en servitut. Mulighed C forvirrer analysen: den relevante tinglysning er af byrden mod den tjenende jord, retten skal komme Jorden til gode (ikke sælgeren personligt) til at være en gyldig juridisk servitut tilknyttet ejendommen, og det er ikke de fire standardproblemer.
A. Der skal ikke gøres noget, fordi den friværdi, hvoraf lejemålet er meddelt, allerede er tinglyst.
B. Lejemålet skal i det væsentlige være tinglyst med egen ejendomsret, da det er givet for en løbetid på mere end syv år; lejer skal ansøge.
C. Der skal ikke foretages noget, da lejemålet er for kortere end 21 år og træder således i kraft som en overordnet interesse.
D. Udlejer skal ansøge om at tinglyse lejemålet, fordi udlejer beholder tilbagefaldet.
E. Lejemålet skal kun noteres mod friværdien; det kræver ikke sin egen registrerede titel.
Answer & explanation
Indrømmelsen af en lejekontrakt for en løbetid på mere end syv år ud af et registreret dødsbo er en tvangsregistrerbar disposition i henhold til § 27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. En niårig løbetid overstiger syv år, så lejemålet skal i det væsentlige være tinglyst med sin egen titel; indtil registreringen er gennemført, fungerer den ikke ved lov (s.27(1)). Ansøger om tinglysning af en disposition er disponenten, det vil sige lejeren. Mulighed B er derfor korrekt. Mulighed A er forkert: Udløseren er længden af løbetiden, ikke om friværdien allerede er registreret. Mulighed C er forkert: den relevante tærskel er syv år, ikke 21; en lejekontrakt på mere end syv år kan ikke kun træde i kraft som en overordnet interesse i henhold til bilag 3 (de beskytter korte lejekontrakter på syv år eller derunder). Mulighed D er forkert: Det er lejer (disponeret), ikke udlejer, der ansøger om tinglysning. Mulighed E er forkert: en lejekontrakt på mere end syv år kræver sin egen registrerede ejendomsret (og Tinglysningskontoret vil også indgive en meddelelse mod udlejers ejerskab), ikke blot en meddelelse i stedet for registrering.
A. Køber vil være bundet af de restriktive aftaler, der er nævnt i den manglende overførsel, selvom deres præcise vilkår ikke kan læses af registret.
B. Køber vil ikke være bundet af pagterne, da deres vilkår ikke kan udledes af registret.
C. Køber vil være bundet af alle aftaler af enhver art vedrørende ejendommen, uanset om de er noteret i tingbogen eller ej.
D. Køber er kun bundet, såfremt betingelserne var oplyst fuldt ud i gebyrregistret.
E. Ingen af ovenstående; konventionerne træder i kraft som overordnede interesser uanset registerindførslen.
Answer & explanation
Restriktive aftaler er beskyttet ved indtastning af en meddelelse i afgiftsregisteret, og en køber tager forbehold for interesser beskyttet af en sådan meddelelse (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Punkt 2 refererer udtrykkeligt til restriktive aftaler i 1999-overførslen, så de er beskyttet og binder køberen, uanset at Registret ikke har nogen kopi, og ordlyden ikke er gengivet; køberen er fikseret med pagterne og bør søge skødet/en erstatning. Mulighed A er korrekt. Mulighed B er forkert: Køberen er bundet på grund af den noterede indtastning, selvom de nøjagtige vilkår ikke er tilgængelige fra registret. Mulighed C er forkert: En køber af registreret jord er kun bundet af interesser, der er ordentligt beskyttet (eller tilsidesættende), ikke af enhver pagt "af nogen art". Mulighed D er forkert: beskyttelse opstår fra meddelelsen, der henviser til pagterne; pagterne behøver ikke være fuldt ud for at binde. Mulighed E er forkert: restriktive aftaler er beskyttet af varsel, ikke som overordnede interesser, og indgangen her er den operative beskyttelse.
A. Den lokale myndigheds henvendelser (CON29).
B. Den lokale jordafgiftssøgning (LLC1).
C. De valgfrie henvendelser fra den lokale myndighed (CON29O).
D. De officielle kopier af registret indhentet fra HM Matrikelregister.
E. En OS1-prioritetssøgning hos HM Matrikelregistret.
Answer & explanation
Hvorvidt en vej, der støder op til ejendommen, er en motorvej, der kan vedligeholdes for offentlig regning (vedtaget i henhold til s.36 Highways Act 1980) afsløres af standardforespørgsler fra den lokale myndighed, CON29, så A er korrekt. B er forkert: LLC1 afslører registrerede lokale jordgebyrer (f.eks. økonomiske omkostninger, træbevaringsordrer, planlægningsrestriktioner), ikke adoptionsstatus for veje. C er forkert, fordi CON29O indeholder valgfrie forespørgsler (f.eks. vejforslag, offentlige stier, gasrørledninger) valgt til bestemte transaktioner; den grundlæggende information om adopteret vej er i standard CON29, ikke det valgfri sæt. D er forkert: HM Land Registry officielle kopier viser den registrerede titel (ejendomsret, gebyrer, rettigheder), ikke om veje er offentligt vedligeholdelige. E er forkert: en OS1 er en forudgående prioritetssøgning af registreret jord, der beskytter købers ansøgning; den giver ingen information om adoption af motorveje.
A. Anmeld ejendomsklassen til kunden, tjek realkreditinstituttets krav, overvej og rådgiv dig om ejendomsskadeforsikring og overvej om titlen kan opgraderes til absolut.
B. Informer klienten, men tag ikke yderligere skridt, fordi HM Matrikelregistret fuldt ud garanterer enhver registreret ejendom og vil betale kompensation for enhver mangel.
C. Forsikre kunden om, at ejendomsretten ikke giver anledning til bekymring, fordi sådanne titler er almindelige og så godt som absolutte titler.
D. Rådgive klienten om at trække sig tilbage med det samme, fordi ejendomsretten er en defekt klasse, som aldrig sikkert kan accepteres.
E. Fortsæt som normalt uden at nævne ejendomsklassen, da ejendomsklassen er en intern tinglysningssag uden relevans for køber.
Answer & explanation
Ejendomsret tildeles, hvor indehaveren ikke kan fremlægge dokumentation for ejendomsret eller krav gennem negativ besiddelse; statsgarantien dækker ikke bo, rettigheder eller renter, der består eller kan opstå før første registrering. For enhver ejendom, der ikke er absolut, bør køberens advokat: rapportere det til klienten; hvis der er et realkreditlån, skal du kontrollere långiverens krav (og, hvis du også handler for långiveren, sørg for at långiveren får at vide - ellers er der en konflikt); overveje og rådgive om ejendomsskadeforsikring; og overveje muligheden for at opgradere til absolut ejendomsret (f.eks. hvis manglende skøder kan findes eller den nødvendige periode udløber). A siger det rigtigt. B tager fejl, fordi garantien for ejendomsretten er begrænset, ikke fuld, så afhængigheden af automatisk kompensation er malplaceret. C er forkert: det er ikke 'så godt som' en absolut titel og kan ikke bare lægges til side. D er forkert, fordi tilbagetrækning ikke er den uundgåelige reaktion; risikoen er ofte overskuelig med forsikrings- og långivers godkendelse. E er forkert, fordi titelklassen er tydeligt relevant og skal rapporteres og adresseres.
A. CRAR er kun tilgængelig, hvis lejekontrakten indeholder en udtrykkelig klausul, der tillader udlejer at beslaglægge og sælge lejerens varer; uden en sådan klausul kan CRAR ikke bruges.
B. CRAR må kun anvendes, hvis lejekontrakten er skriftlig, og den ubetalte nettoleje er mindst det foreskrevne minimum (syv dages leje); en tvangsfuldmægtig skal give lejeren mindst syv hele dages varsel om tvangsfuldbyrdelse, inden godset overtages, og der skal gå et yderligere varsel og minimumsfrist, før godset kan sælges.
C. Fru Verma kan instruere en tvangsfuldmægtig om at beslaglægge varerne straks i det øjeblik, hvor lejen ikke er betalt, og kan sælge dem med det samme uden varsel til lejeren.
D. Fru Verma skal vente på minimumsrestanceperioden og give et varsel, men når opsigelsesfristen udløber, kan hun beslaglægge og sælge varerne samme dag uden yderligere varsel om salg.
E. CRAR gælder for ethvert skyldigt beløb i henhold til lejekontrakten, inklusive servicegebyr, forsikringsleje og renter, og fru Verma kan personligt indtaste og fjerne varer uden at bruge en certificeret håndhævelsesagent.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) gælder kun for kommercielle lokaler, der er udlejet i henhold til en skriftlig lejekontrakt, og kun for netto ubetalt "leje" (hovedleje, ekskl. moms, renter, servicegebyr og forsikringsleje). Minimum syv dages nettoleje skal være udestående. En certificeret fuldbyrdelsesagent skal forkynde en tvangsfuldbyrdelsesmeddelelse, der giver mindst syv hele dage før indrejse for at tage kontrol over varer; efter at varerne er overtaget, skal agenten give lejeren et yderligere minimumsvarsel (mindst syv hele dage), før varerne må sælges. Mulighed B fanger disse krav nøjagtigt. A er forkert: CRAR er et lovpligtigt selvhjælpsmiddel, der ikke afhænger af en udtrykkelig fortabelse/nødklausul i lejekontrakten. C er forkert: Der er en minimumsrestancegrænse og en obligatorisk tvangsfuldbyrdelsesmeddelelse, og varer kan ikke sælges uden det påkrævede varsel. D er forkert: en separat meddelelse om påtænkt salg og en yderligere minimumsperiode er påkrævet før salg; salg samme dag er ikke tilladt. E er forkert: CRAR er begrænset til hovedleje (ikke servicegebyr, forsikringsleje eller renter) og skal udføres af en autoriseret håndhævelsesagent, ikke af udlejer personligt.
A. Foretag en konkurssøgning (en søgning i Land Charges Register mod hr. Chens navn) i Land Charges Department, med angivelse af de relevante amter, hvor han har boet.
B. Bed hr. Chen om at underskrive et personligt løfte, der bekræfter, at han ikke er gået konkurs, og at ingen begæring verserer.
C. Foretag en lokal jordafgiftssøgning på adressen på den ejendom, der købes.
D. Foretag en indekskortsøgning hos HM Matrikel mod ejendommens titel.
E. Foretag ingen handling, fordi der ikke er nogen pålidelig måde at kontrollere en persons konkursstatus på før færdiggørelsen.
Answer & explanation
Konkursordrer afgivet mod enkeltpersoner og verserende konkursbegæringer registreres i Landafgiftsafdelingen (Central Land Charges Registry) og afsløres ved en søgning på den enkeltes navn (en formular K16 kun konkurssøgning), med angivelse af de relevante amter, hvor personen har opholdt sig. Dette er det standardtrin, som en långivers advokat tager forud for færdiggørelsen for at bekræfte, at låntageren ikke er konkurs, og at der ikke er nogen begæring under behandling, så mulighed A er korrekt. B er forkert: en tilsagn fra låntageren er ikke uafhængig verifikation og opfylder ikke långivers instruks om at kontrollere det offentlige register. C er forkert: En søgning af lokale jordafgifter afslører forhold, der påvirker den jord, der er registreret hos den lokale myndighed (f.eks. planlægningsafgifter), ikke en persons konkurs. D er forkert: en Index Map-søgning identificerer, om jord er registreret og dets titelnummer; der står intet om låntagers konkurs. E tager fejl, fordi der er en pålidelig kontrol, nemlig konkurssøgningen mod navnet hos Grundafgiftsafdelingen.
A. Virksomheden kan aldrig handle for både køber og långiver i en kommerciel transaktion, fordi sådanne transaktioner altid indebærer en interessekonflikt.
B. Virksomheden kan muligvis handle for begge dele, forudsat at realkreditlånet er på standardvilkår, og virksomheden er overbevist om, at der ikke er nogen interessekonflikt eller væsentlig risiko for en.
C. Virksomheden må kun handle for begge, hvis den behandler sagen som en boligtransaktion, og långiverens vilkår er standard.
D. Firmaet kan ikke handle for begge, fordi der ikke er nogen væsentlig fælles interesse mellem køber og långiver.
E. Virksomheden kan agere for begge dele, fordi det ikke indebærer nogen risiko for konflikt at handle for låntager og långiver på et erhvervspant.
Answer & explanation
Dette tester interessekonfliktreglerne i paragraf 6.2 i SRA Code of Conduct for Solicitors, som anvendes på at handle for låntager og långiver. Udgangspunktet er, at en advokat ikke må handle, hvor der er konflikt, eller væsentlig risiko for konflikt, mellem to klienter. Men hvor et realkreditlån er på standardvilkår (et "standardlån"), er låntagers og långivers interesser normalt afstemt, og et firma kan beslutte, at der ikke er nogen konflikt og handle for begge. Det gælder både erhvervs- og boligtransaktioner. Mulighed B fanger dette korrekt. Mulighed A er forkert: Der er intet generelt forbud mod kommercielle aftaler; testen er, om en konflikt eksisterer eller er sandsynlig. Mulighed C er forkert, fordi transaktionen er kommerciel, ikke bolig, og analysen afhænger ikke af at genkende den. Mulighed D er forkert: den relevante gateway er fraværet af konflikt om et standardlån, ikke undtagelsen "i det væsentlige fælles interesse" (som er et særskilt punkt i paragraf 6.2(a), og under alle omstændigheder eksisterer der en fælles interesse her). Mulighed E er forkert, fordi den overvurderer positionen; et ikke-standardiseret eller særligt forhandlet kommercielt realkreditlån kan let skabe en konflikt, så virksomheden skal vurdere hver enkelt sag i stedet for at påtage sig nogen risiko.
A. 14 dage
B. 21 dage
C. 30 arbejdsdage
D. 30 kalenderdage
E. 2 måneder
Answer & explanation
Dette tester den forudgående søgning i registret i henhold til tinglysningsreglerne 2003. En officiel søgning med prioritet af en registreret titel (formular OS1, eller OS2 for en del) giver en prioritetsperiode på 30 hverdage (arbejdsdage fra datoen for søgeresultatet (r.131 tinglysningsregler 2003). Forudsat at købers (og långivers) ansøgning om registrering af dispositionen er modtaget af tinglysningen inden for denne prioritetsperiode, har den fortrinsret over enhver indtastning i registret efter søgningsattestdatoen, hvilket beskytter mod 'registreringshullet'. Mulighed C er korrekt. Mulighed A (14 dage), Mulighed B (21 dage) og Mulighed E (2 måneder) er simpelthen forkerte perioder. Mulighed D (30 kalenderdage) er den almindelige fælde: Perioden er 30 arbejdsdage, ikke kalenderdage, hvilket i praksis er væsentligt længere, så D tager fejl.
A. £10.693,61, omfattende den årlige leje, moms, morarenter, servicegebyret og moms af servicegebyret.
B. £9.618,41, omfattende den årlige leje, momsen af den årlige leje og morarenterne.
C. £11.038,61, omfattende den årlige leje, serviceafgiften, forsikringslejen og moms og renter af dem alle.
D. £8.000,00, som kun omfatter den årlige leje, fordi moms og renter ikke kan tilbagebetales under CRAR.
E. £8.018,41, der kun omfatter den årlige leje og morarenterne, fordi moms aldrig kan tilbagebetales under CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 til Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, med Taking Control of Goods Regulations) tillader kun inddrivelse af hovedstolen (rene) leje, der skal betales for besiddelse og brug af lokalerne, sammen med eventuel moms og renter af denne leje. Beløb reserveret som 'leje' i lejekontrakten, men som er i substansservicegebyr, forsikringsleje eller andre tilknyttede gebyrer, kan IKKE inddrives gennem CRAR, men lejekontrakten mærker dem. Her er genindvindingsbeløbet den årlige leje (£8.000) plus moms på 20 % (£1.600) plus morarenterne af den årlige leje (£18,41), hvilket giver £9.618,41. B er korrekt. A er forkert, fordi servicegebyr (og moms på det) ikke kan refunderes under CRAR. C tager fejl af samme grund, og fordi forsikringsleje også er undtaget. D udelukker fejlagtigt moms og renter, hvilket CRAR tillader på hovedlejen. E angiver fejlagtigt, at moms aldrig kan refunderes - moms af hovedlejen kan refunderes, hvor udlejer har valgt at beskatte.
A. Som fordelagtige fælleslejere, således at efterladteretten fungerer og den efterladte automatisk tager det hele ved første dødsfald.
B. Som fordelagtige lejere i fællesskab i lige dele, således at hver andel kan efterlades ved testamente.
C. Som rene tilladelsesindehavere af långiver, uden nogen fordelagtig rente, indtil pantet er indfriet.
D. Som lovlige og retfærdige medejere uden at specificere formen for fordelagtig besiddelse, lader det være underforstået senere.
E. Som aktionærer i en virksomhed med særlige formål, der har den juridiske og retlige titel.
Answer & explanation
Hvor et ægtepar bidrager ligeligt til købet af deres ægteskabsbolig og ønsker, at den efterladte skal tage automatisk ved første dødsfald, er standardrådgivningen et gavnligt FÆLLESLEJE. I et fælleseje holder medejerne hele det begunstigede gods sammen, og efterladteretten (jus accrescendi) overgår automatisk det hele til den efterladte ved døden uden for testamentet. Mulighed A er korrekt. Mulighed B (fælles lejeforhold) er forkert som det generelle råd her: det skaber særskilte, udtænkelige andele uden efterladte, hvilket er passende, hvor parterne bidrager ulige eller ønsker at forlade deres andel ved testamente, ikke det typiske lige-bidragende ægtepar, der søger efterladt. Mulighed C er forkert: et realkreditlån reducerer ikke låntagerne til licenstagere; de besidder den juridiske og fordelagtige ejendom underlagt långiverens gebyr. Mulighed D er forkert og reagerer ikke: Spørgsmålet spørger specifikt om formen for BENEFICIAL holding, og TR1 kræver en udtrykkelig erklæring om, hvordan den rimelige interesse holdes. Mulighed E er forkert: en SPV-virksomhedsstruktur bruges til kommercielle/investeringsformål, ikke køb af en familiebolig.
A. Stol på bankens realkreditvurdering, da banken ikke vil låne ud, medmindre ejendommen er sund.
B. Bestil en grundlæggende vurderingsrapport for at bekræfte markedsværdien.
C. Udfør en fuldstændig strukturel (bygnings)undersøgelse i betragtning af ejendommens alder og konstruktion.
D. Bestil en boligkøberrapport, som er den mest grundige undersøgelse, der findes.
E. Der kræves ingen undersøgelse, da sælger er forpligtet til at oplyse alle fysiske mangler.
Answer & explanation
C er korrekt. Den mest detaljerede undersøgelse er den fulde strukturelle (bygnings)undersøgelse, som anbefales til ældre ejendomme, ejendomme af usædvanlig konstruktion eller dem i dårlig stand. Et bondehus bygget i 1875 falder helt klart ind i denne kategori, så en fuldstændig strukturel undersøgelse er det passende råd på trods af de højere omkostninger. A er forkert: en værdiansættelse af realkreditlån udføres kun til långiverens fordel for at bekræfte, at ejendommen er tilstrækkelig sikkerhed; det er ikke en tilstandsundersøgelse, og køber kan ikke stole på det. B er forkert: en købers egen grundlæggende vurderingsrapport bekræfter blot markedsværdien og afslører lidt om tilstanden - utilstrækkelig for en victoriansk ejendom. D er forkert: en boligkøberrapport er mellemliggende detaljeret og er uegnet til ældre eller ikke-standardejendomme; det er ikke den mest grundige undersøgelse. E tager fejl: Med forbehold af begrænsede undtagelser gælder princippet om caveat emptor for ejendommens fysiske tilstand — sælger er ikke forpligtet til at oplyse fysiske mangler, hvilket netop er grunden til, at køber skal syne.
A. At undersøge sælgers titel for første gang, hvilket ellers først sker efter færdiggørelse.
B. At afsløre eventuelle ændringer i registret siden de officielle kopier blev opnået før ombytning, og at give en prioritetsperiode for registrering af køber og långiver.
C. For første gang at bekræfte, at sælger er den registrerede indehaver af ejendommen.
D. For at opnå en prioritetsperiode, der kun beskytter långivers gebyr, ikke købers overførsel.
E. For at opfylde kravet om, at købers advokat rapporterer resultatet til HM Revenue & Customs til SDLT-formål.
Answer & explanation
B er korrekt. Ejendomsret undersøges, og sælger bekræftes som registreret indehaver, før udveksling af kontrakter. Den officielle OS1-søgning har et dobbelt formål: (i) at afsløre, om der er foretaget indtastninger i registret siden datoen for de officielle kopier, der blev brugt til at undersøge titlen forud for kontrakten; og (ii) at opnå en prioritetsperiode (30 arbejdsdage fra datoen for søgeresultatet), inden for hvilken køberen skal indgive ansøgningen om registrering og beskytte denne ansøgning mod eventuelle mellemliggende poster. Hvor søgningen foretages i långivers navn, strækker beskyttelsen af prioritetsperioden sig til købers overdragelse samt långivers opkrævning. A og C er forkerte: Undersøgelse af titel og bekræftelse af den registrerede indehaver udføres før ombytning, ikke ved forudgående søgning. D er forkert: En søgning i långivers navn beskytter både køber og långiver, ikke långiver alene. E er forkert: OS1 er en prioritetssøgning i matrikelregistret; SDLT-rapportering og betaling til HMRC er et separat trin efter afslutning via en SDLT-retur, der ikke er relateret til formålet med OS1.
A. Som interessent, holde depositum indtil færdiggørelse.
B. Som agent for køber.
C. Som mægler for sælgers ejendomsmægler.
D. Som agent for sælger.
E. Som enten fuldmægtig for sælger eller som interessent, efter advokatens valg.
Answer & explanation
Korrekt: D. Hvor depositum besiddes af sælgers advokat som AGENT FOR SÆLGER, kan det frigives til sælger, så snart kontrakter er byttet, så sælger kan bruge det med det samme (her til betaling af personlig gæld). A er forkert: en interessent besidder pengene på vegne af begge parter og skal beholde dem indtil færdiggørelsen (standard salgsbetingelser), hvilket ville modsige sælgers ønske om at bruge dem nu. B er forkert: at holde som agent for køberen ville betyde, at købers side kontrollerer pengene - de ville ikke blive frigivet til sælgeren, og køberens advokat, ikke sælgerens, ville holde dem. C er forkert: Ejendomsmægleren har ikke ret til depositum, så den holdes aldrig som mægler for ejendomsmægleren. E tager fejl: kun "agent for sælger"-kapaciteten garanterer øjeblikkelig brug; at tilbyde 'enten ... eller interessent' gør det ikke, fordi interessentdelen ville forhindre øjeblikkelig frigivelse, så E er ikke det bedste enkeltsvar.
A. Insister på, at en bekræftet kopi af hr. Adeyemis dødsattest bliver leveret ved færdiggørelsen.
B. Kræv, at fru Adeyemi udpeger en anden trustee til at deltage i overførslen, så enhver gavnlig interesse overskrides.
C. Kræve, at hr. Adeyemis personlige repræsentanter giver en skriftlig tilladelse til hans andel til fru Adeyemi.
D. Kontroller, at der ikke var påtegnet fratrædelseserklæringen på hr. Adeyemis bevilling af repræsentation.
E. Kræv, at en formular A-begrænsning skal indtastes før færdiggørelsen for at beskytte køberen.
Answer & explanation
Fraværet af nogen begrænsning af ejerskabsregistret fortæller køberen, at medejerne havde den fordelagtige interesse som fælles lejere (hvis de havde haft fælles lejere, ville der opstå en Form A-begrænsning, hvilket krævede, at en anden trustee skulle overskride). Ved en fordelagtig fælleslejers død overgår den afdødes interesse automatisk til den efterladte ved efterladte, og den efterladte besidder både den juridiske og den berettigede ejendomsret fri for enhver tillid. Køberen tager derfor god ejendomsret fra den efterladte alene, og det eneste bevis, der kræves, er bevis for, at medejeren faktisk er død: Derfor er mulighed A korrekt (en bekræftet kopi af dødsattesten). Mulighed B er forkert, fordi der uden form A-begrænsning ikke er nogen tillidsinteresse at overskride, og en anden administrator er unødvendig. Mulighed C er forkert, fordi en fælles lejers andel ikke kan gå under et testamente eller samtykke fra de personlige repræsentanter; det går forbi overlevelse, så PR'erne har intet at godkende. Mulighed D er forkert, fordi en fratrædelseserklæring kun er relevant, hvor den har været beskyttet af en begrænsning i registret; i tinglyst grund binder en ubeskyttet fratrædelse ikke en køber, og tingbogen her viser ingen. Mulighed E er forkert, fordi en Form A-begrænsning kun ville være passende, hvis den efterladte ikke var eneberettiget (dvs. et lejemål i fællesskab), hvilket ikke er tilfældet her; at insistere på en ville være misforstået.
A. Grundlejen, der skal betales i henhold til lejekontrakten og bevis for, at den er betalt ajour.
B. Serviceafgiftspositionen, inklusive eventuelle restancer og forventede større arbejder.
C. Bygningsforsikringsordningerne, herunder hvem der forsikrer og den ydede dækning.
D. Overholdelse af aftaler i lejekontrakten, herunder eventuelle nødvendige samtykker til ændringer.
E. Ingen af ovenstående - hver er en relevant og passende lejemålsundersøgelse for en sådan lejlighed.
Answer & explanation
På en lejemålslejlighed i en blok er hvert af de anførte forhold en kerneforespørgsel, som en kompetent transportør ville rejse. Grundleje: Køber skal bekræfte beløbet og at det er betalt ajour (en klar sidste kvittering) for at undgå overtagelse af restancer eller tvister. Servicegebyr: Køber skal kontrollere afgiftsniveauet, eventuelle restancer (der kan være knyttet til ejendommen) og eventuelle forestående større arbejder, som en stor regning kan forfalde til. Forsikring: långivere kræver, at bygningen er forsikret for dens fulde genindførelsesværdi mod en lang række farer; lejekontrakter af lejligheder kræver normalt, at udlejeren forsikrer, så køber bør få en kopi af policen. Pagter: Køberen har brug for bekræftelse af fraværet af kendte brud (f.eks. at eventuelle ændringer havde udlejers samtykke), fordi udestående brud kan føre til fortabelse eller afhjælpningsomkostninger. Da hver af mulighederne A til D er en ægte og passende forespørgsel om lejemål, er mulighed E ('ingen af ovenstående') det rigtige svar: Der er intet punkt på listen, der bør udelukkes.
A. En reference til Birch Cottages registrerede titelnummer.
B. En bestemmelse om, at Birch Cottage sælges med ledig besiddelse.
C. En særlig betingelse, der fastsætter det seneste tidspunkt for gennemførelse af salget tidligere end det tilsvarende tidspunkt for gennemførelse af købet af Elm House.
D. En bestemmelse om, at køberen af Birch Cottage vil være ansvarlig for eventuel stempelafgift, der skal betales.
E. En bestemmelse, der identificerer ejendommen ved dens postadresse og eventuelle rettigheder til fordel for jorden.
Answer & explanation
Mulighed D er den bestemmelse, der normalt IKKE ville være inkluderet og er derfor svaret. SDLT på et køb er købers eget ansvar, der opstår ved drift af Finance Act 2003; det er ikke sælgers anliggende og behandles ikke i sælgers kontrakt, så det er unødvendigt og upassende at inkludere en sådan klausul. Mulighed A er forkert (dvs. den VIL være inkluderet): en kontrakt om salg af tinglyst jord skal altid identificere det tinglyste ejendomsnummer, så køberen kan udlede ejendomsretten. Mulighed B er forkert: ledig besiddelse er standardgrundlaget for salg af et bolighus. Mulighed C er forkert: Hvor salgsprovenu finansierer et tilknyttet køb, er det fornuftigt og almindeligt at indsætte en særlig betingelse, der sikrer, at salget gennemføres før eller senest købet, så midlerne er tilgængelige i kæden. Mulighed E er forkert: identifikation af ejendom og begunstigelse af rettigheder er et normalt kontraktligt særskilt.
A. En matrikelregistrets officielle søgning af den registrerede ejendom med prioritet (OS1).
B. En konkurssøgning (blanket K16) mod køber.
C. En lokal jordafgiftssøgning (LLC1).
D. En central søgning af jordafgiftsafdelingen (skema K15).
E. Alt ovenstående.
Answer & explanation
Mulighed A er korrekt. For en registreret titel er den passende forudgående søgning en officiel søgning i Matrikelregistret med prioritet (OS1 for det hele eller OS2 for en del). Den afslører det ajourførte register og giver, altafgørende, en prioritetsperiode på 30 arbejdsdage fra certifikatet, hvor enhver ansøgning fra den søgende om at registrere er beskyttet mod indgreb (Land Registration Act 2002 og Land Registration Rules 2003). Mulighed B er forkert: en konkurssøgning/konkurssøgning er kun relevant, hvor der er en individuel låntager, hvis solvens en långiver skal kontrollere; her er køberen en virksomhed (hvilket ville blive kontrolleret ved en virksomhedssøgning, ikke en konkurssøgning) og køber uden realkreditlån. Mulighed C er forkert: En lokal jordafgiftssøgning udføres før udveksling som en del af forespørgsler forud for kontrakt, ikke som en forudgående søgning. Mulighed D er forkert: en central søgning i Landafgiftsafdelingen (K15) gælder kun for uregistreret jord; denne titel er registreret, så den er upassende. Mulighed E er forkert, fordi B, C og D ikke gælder.
A. Udkastet til kontrakt leveret af sælgers advokat.
B. Dræn- og vandsøgningen (CON29DW).
C. Matrikelregistrets officielle kopier og indekskortsøgning.
D. Den lokale eftersøgning, der omfatter forespørgsler fra den lokale myndighed (CON29) og den lokale eftersøgning af jordafgifter (LLC1).
E. Miljøundersøgelsesrapporten (forurenet jord).
Answer & explanation
Korrekt: Mulighed D. Standardhenvendelser fra den lokale myndighed (formular CON29) omfatter specifikke spørgsmål om vejplaner - om der er eller skal erhverves jord til motorvejsbyggeri eller forbedring, og om der er forslag til nye veje, vejudvidelser eller ændringer inden for en defineret radius af ejendommen. Den lokale søgning efter landafgifter (LLC1) afslører registrerede afgifter såsom planlægning og motorvejsrelaterede poster. Så købers bekymring om en vejudvidelse eller omfartsordning besvares her. Mulighed A er forkert: under forbehold emptor behøver sælgeren ikke frivilligt at angive en kendt vejplan i kontrakten (det er ikke en ejendomsfejl); kontrakten er det forkerte sted at se, selvom sælgeren skal besvare en direkte henvendelse ærligt. Mulighed B er forkert: Afløbs- og vandsøgningen omhandler kun vandledninger, kloakker, afløbs- og tilslutningsforhold, ikke vejordninger. Mulighed C er forkert: søgningen på tinglysningsregisterets indeks viser, om titel er registreret og titelnummeret, ikke lokale motorvejsforslag. Mulighed E er forkert: En miljøsøgning adresserer forurening, oversvømmelser og jordstabilitetsrisiko, ikke planlagte vejarbejder.
A. Han kan sælge som enelevende ejer, når han har fremlagt sin hustrus dødsattest til køberen.
B. Han skal udpege en anden trustee, så de to sammen udfører kontrakten og overfører, og derved overskrider de rimelige interesser.
C. Han skal indhente en kendelse fra retten, der godkender salget, før han kan fortsætte.
D. Han kan sælge alene, fordi som efterlevende juridisk ejer er hele den gavnlige interesse overgået til ham ved efterladt.
E. Han skal først overdrage ejendommen til sig selv ved samtykke, før han kan sælge den.
Answer & explanation
Korrekt: Mulighed B. Begrænsningen er standard 'Form A'-begrænsningen, der vises, hvor de retfærdige ejere har fælles lejere. Det forhindrer en enelevende i at give en gyldig kvittering for kapitalpenge, fordi der på et fælles lejemål ikke er nogen efterladt af den gavnlige interesse — afdødes andel går under hendes testamente (her til velgørenhed). For at sælge skal den efterladte udpege en anden kurator, således at kapitalpenge udbetales til (mindst) to kuratorer, hvilket overskrider de gavnlige interesser (s.2 og s.27 LPA 1925) og opfylder begrænsningen. Mulighed A er forkert: at fremlægge en dødsattest er kun tilstrækkeligt til et fordelagtigt fællesleje (hvor efterladte fungerer, og den efterladte kan sælge alene); her viser Form A-begrænsningen et lejemål til fælles. Mulighed C er forkert: begrænsningens henvisning til en retskendelse er alternativet til overskridelse, men den almindelige, korrekte overdragelsesløsning er at udpege en anden kurator, ikke at føre retssager. Mulighed D er forkert: Med et fælles lejemål er der ingen efterladt til den fordelagtige andel. Mulighed E er forkert: et samtykke hjælper ikke - eneejerbegrænsningen ville stadig bide, og hustruens halve andel tilhører velgørenheden, ikke manden.
A. Lejer har absolut forbud mod kun at overdrage en del af lokalerne.
B. Fordi pagten mod at overdrage det hele er kvalificeret (overdragelse tilladt med samtykke), indebærer § 19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927, at samtykke ikke må tilbageholdes urimeligt.
C. Lejeren kan overdrage hele lejemålet, når den ønsker det, og udlejer har ingen beføjelse til at forhindre det.
D. På en skriftlig ansøgning om samtykke til at overdrage det hele, skal udlejer i henhold til §1 Landlord and Tenant Act 1988 give samtykke inden for en rimelig tid, medmindre det er rimeligt at nægte, og give skriftlig begrundelse for ethvert afslag.
E. Ingen af ovenstående.
Answer & explanation
Dette spørgsmål spørger efter den FORKERTE udsagn, som er C. Pagten mod overdragelse af det hele er en kvalificeret pagt (overdragelse er tilladt, men kun med udlejers samtykke), så lejer kan ikke overdrage 'når den vil': udlejer kan lovligt nægte, hvor det er rimeligt at gøre det. A er korrekt: overdragelse af en del er absolut forbudt, fordi paragraf (2) kun tillader overdragelse af helheden, hvilket efterlader deloverdragelsesforbuddet i paragraf (1) absolut. B er korrekt: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 konverterer en kvalificeret pagt til en fuldt kvalificeret, så samtykke må ikke tilbageholdes urimeligt. D er korrekt: hvor samtykke er påkrævet, pålægger s.1 Landlord and Tenant Act 1988 udlejeren en lovbestemt pligt til at behandle en skriftlig ansøgning inden for rimelig tid, ikke at tilbageholde samtykke urimeligt og give skriftlige begrundelser for afslaget. Da C misforstår loven, er det svaret.
A. Det er acceptabelt, fordi udlejeren er berettiget til at skabe kontraktfrihed direkte med både overdrageren og erhververen for hele løbetiden.
B. Det er ikke acceptabelt, fordi overdrageren ikke lovligt kan pålægges at give en autoriseret garantiaftale for et lejemål givet i 1998.
C. Det er acceptabelt, fordi udlejer kan kræve, at overdrageren indgår en autoriseret garantiaftale for et lejemål givet i 1998.
D. Det er ikke acceptabelt, fordi den direkte pagt fra overdrageren i stedet bør gives af overdrageren.
E. Det er ikke acceptabelt, fordi erhververens direkte aftale bør slettes eller begrænses til den periode, hvor erhververen forbliver lejer under lejekontrakten.
Answer & explanation
En lejekontrakt givet i 1998 er et "nyt lejemål" i henhold til Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995. Ved en fremtidig overdragelse fra erhververen vil loven af 1995 automatisk frigive erhververen fra lejerpagterne (s 5). En direkte pagt, der kræver, at erhververen opfylder pagterne 'for resten af løbetiden', ville utilladeligt søge at holde overdrageren bundet efter den automatiske frigivelse; enhver bestemmelse, der modvirker lovens frigivelse, er ugyldig (s 25). Pagten skal derfor slettes eller begrænses til den periode, erhververen faktisk er lejer, så mulighed E er korrekt. Mulighed C angiver korrekt, at udlejer kan kræve en AGA fra overdrageren for en ny lejekontrakt (en AGA er udtrykkeligt tilladt i s 16), men det behandler ikke manglen i udkastet og er derfor ikke den bedste vurdering; mulighed B er simpelthen forkert, fordi en AGA fra den afgående lejer netop er det, loven giver mulighed for for nye lejemål. Mulighed A er forkert: Udlejeren kan ikke binde erhververen for hele løbetiden i lyset af den lovpligtige frigivelse. Mulighed D er forkert: det er passende, at AGA (overdragerens garanti) og en direkte aftale (fra erhververen) kommer fra de nævnte parter; problemet er varigheden af modtagerens pagt, ikke dens kilde.