1. Eigentumsrecht und -praxis – Fragen zur Praxis
Welcher der folgenden Ratschläge ist der BESTE, wo die Antworten Informationen über die bestehende Baugenehmigung für die Bingohalle enthalten könnten?
A. Nur die Suche nach lokalen Grundsteuern (LLC1) gibt Auskunft über die Baugenehmigung.
B. Nur Anfragen der örtlichen Behörde auf dem Formular CON29 geben Planungsinformationen preis.
C. Lediglich die vorvertraglichen Anfragen des Verkäufers (CPSE) werden sich mit Planungsfragen befassen.
D. Planungsinformationen können nicht durch eine Suche abgerufen werden; Der Käufer muss sich direkt im Planungsportal bewerben.
E. Antworten auf die CON29-Anfragen der örtlichen Behörde, die vorvertraglichen Anfragen des Verkäufers (CPSE) und gegebenenfalls der LLC1 können jeweils Informationen über die Baugenehmigung preisgeben.
Answer & explanation
Option E ist richtig. Die Suche nach Fördermitteln überschneidet sich häufig und Informationen zu einer bestehenden Baugenehmigung können aus mehr als einer Quelle stammen. Bei den standardmäßigen CON29-Anfragen der örtlichen Behörden geht es speziell um Baugenehmigungen, Baugenehmigungen und Baudurchsetzungs-/Stoppmitteilungen; Die CPSE-Vorvertragsanfragen des Verkäufers fordern den Verkäufer auf, Kopien der Genehmigungen und Einwilligungen in Bezug auf die Immobilie bereitzustellen. und das LLC1-Register der örtlichen Grundschulden erfasst bestimmte Planungsgebühren (z. B. bedingte Baugenehmigungen und Baumschutzanordnungen). Ein kompetenter Anwalt würde sich nicht auf eine einzige Suche verlassen. Die Optionen A, B und C sind jeweils falsch, da sie behaupten, dass nur eine Suche relevant ist, was die überlappende Abdeckung unterschätzt. Option D ist falsch: Die Durchsuchungen der Kommunalbehörden stellen genau die Art und Weise dar, wie Planungsinformationen bei einer Übertragungstransaktion eingeholt werden. Daher ist es nicht wahr, dass keine Durchsuchung diese Informationen aufdeckt.
Welche der folgenden Aussagen ist am besten, wenn der Anwalt für beide Parteien tätig werden darf?
A. Der Anwalt darf für beide nur dann tätig werden, wenn zwischen ihnen kein Interessenkonflikt besteht und kein erhebliches Risiko besteht, dass ein solcher Konflikt entsteht.
B. Der Anwalt kann bei einer Übertragungstransaktion stets für beide Parteien handeln, sofern beide Parteien ihr schriftliches Einverständnis geben.
C. Der Anwalt kann für beides tätig werden, weil der Verkäufer Mehrwertsteuer erheben möchte, der Käufer diese jedoch nicht zahlen möchte.
D. Der Anwalt kann für beides handeln, da der Verkäufer mit mehreren Käufern einen Vertragswettstreit ausführt.
E. Der Anwalt kann für beides tätig werden, da der Verkäufer dem Käufer eine Zusage hinsichtlich eines leerstehenden Grundstücks gibt.
Answer & explanation
Option A ist richtig. Paragraph 6.2 des SRA-Verhaltenskodex verbietet es einem Anwalt, vorbehaltlich begrenzter Ausnahmen zu handeln, wenn ein Interessenkonflikt oder ein erhebliches Risiko eines Interessenkonflikts besteht. Bei einer Käufer-/Verkäufer-Übertragungstransaktion stehen die Interessen der Parteien typischerweise im Konflikt (am offensichtlichsten hinsichtlich des Preises und der Konditionen), sodass es im Allgemeinen unzulässig ist, für beide Seiten zu handeln. Dies ist möglicherweise nur dann möglich, wenn tatsächlich kein Konflikt besteht und kein erhebliches Konfliktrisiko besteht, beispielsweise wenn Eigentum zwischen eng verwandten oder verbundenen Personen verschenkt oder übertragen wird. Option B ist falsch, da die Zustimmung allein einen tatsächlichen Konflikt auf den gegnerischen Seiten einer Transaktion nicht lösen kann; Die Ausnahmen „wesentliches gemeinsames Interesse“ und „Wettbewerb um das gleiche Ziel“ sind eng gefasst und decken im Allgemeinen keine gewöhnlichen Käufer-Verkäufer-Geschäfte ab. Die Optionen C, D und E beschreiben jeweils einen Umstand, der das Konfliktrisiko eher erhöht als beseitigt (unterschiedliche Mehrwertsteuerpositionen, ein Wettrennen um Verträge, das den Käufer einem Risiko aussetzt, und die Abgabe einer Verpflichtung), so dass keine davon ein Handeln für beide Parteien rechtfertigt.
A. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, aber der Mieter kann die Arbeiten dennoch im Rahmen des gesetzlichen Sanierungsverfahrens durchführen, wenn das Gericht davon überzeugt ist, dass die Arbeiten den Anforderungen genügen.
B. Der Vermieter kann die Arbeiten absolut verhindern, da die Vereinbarung über bauliche Veränderungen absolut ist und kein Gesetz sie außer Kraft setzen kann.
C. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, da das Gesetz in der Vereinbarung über bauliche Veränderungen eine Klausel vorsieht, dass die Zustimmung nicht ungerechtfertigt verweigert werden darf.
D. Der Vermieter muss zustimmen, da der Mieter andernfalls die Arbeiten ausführen und am Ende der Mietzeit automatisch eine Entschädigung vom Vermieter verlangen kann.
E. Der Vermieter kann gegen eine Erhöhung der Jahresmiete darauf bestehen, dass die Arbeiten vom Vermieter ausgeführt werden.
Answer & explanation
Richtig: A. Die vorgeschlagenen Arbeiten (Entfernung der Ladenfront, Vergrößerung der Öffnung, Einbau von Faltflügeltüren) sind äußerer und struktureller Natur und fallen daher unter die absolute Vereinbarung gegen äußere/bauliche Veränderungen – es gibt keinen Zustimmungsvorbehalt und die implizite Klausel „Darf nicht unangemessen zurückgehalten werden“ gilt nicht für eine absolute Vereinbarung. Doch selbst wenn eine Vereinbarung absolut ist, kann ein Mieter, der eine „Verbesserung“ vornehmen möchte, eine Kündigung gemäß dem Landlord and Tenant Act 1927 s.3 einreichen; Der Vermieter kann Einspruch erheben, und das Gericht kann die Arbeiten dann genehmigen, wenn es davon überzeugt ist, dass sie den Vermietungswert des Grundstücks erhöhen, angemessen und zu dessen Charakter passen und den Wert anderer Immobilien des Vermieters nicht mindern. Eine Ablehnung ist also zulässig, bedeutet aber nicht zwangsläufig das Ende der Sache. B ist falsch: Das s.3-Verfahren kann sogar eine absolute Vereinbarung außer Kraft setzen. C ist falsch: Die implizite Klausel „unangemessen zurückgehalten“ (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) gilt nur, wenn die Vereinbarung qualifiziert ist (Zustimmung erforderlich); Es wandelt einen absoluten Bund nicht in einen qualifizierten Bund um. D ist falsch: Die Entschädigung für Verbesserungen gemäß dem Gesetz von 1927 (S.1) erfolgt nicht automatisch und unterliegt dem gesetzlichen Verfahren und den gesetzlichen Bedingungen. E ist falsch: Es gibt kein solches Recht für den Vermieter, die Arbeiten gegen eine Mieterhöhung in Besitz zu nehmen.
A. Wenn zwischen Verkäufer und Käufer kein Interessenkonflikt besteht und kein erhebliches Risiko besteht, dass ein Interessenkonflikt entsteht, beispielsweise bei einer Übertragung zwischen nahen Familienmitgliedern.
B. Wenn ein Interessenkonflikt besteht, aber die Ausnahme „im Wesentlichen gemeinsames Interesse“ gilt, weil beide Parteien den Abschluss des Verkaufs wünschen.
C. Wenn der Verkäufer beabsichtigt, auf den Verkauf Mehrwertsteuer zu erheben, und der Käufer Einwände gegen die Zahlung erhebt.
D. Wenn der Verkäufer einen Vertragswettlauf zwischen konkurrierenden Käufern veranstaltet.
E. Wenn der Verkäufer gebeten wurde, gegenüber dem Kreditgeber des Käufers eine Anwaltsverpflichtung abzugeben.
Answer & explanation
Richtig: A. Ein Anwalt darf nur dann für zwei Parteien tätig werden, wenn kein eigener Interessen- oder Mandantenkonflikt besteht und kein erhebliches Risiko besteht (SRA-Verhaltenskodex für Solicitors, Abschnitt 6.2). Bei einem Kauf und Verkauf sind die Interessen der Parteien von Natur aus gegensätzlich, daher ist es nur in seltenen Fällen zulässig, für beide Parteien zu handeln, wenn im Wesentlichen kein wirklicher Konflikt besteht, z. B. eine Schenkung oder Übertragung zwischen durch Blutsverwandtschaft, Heirat, Lebenspartnerschaft verwandten oder zusammenlebenden Personen. B ist falsch: Die Ausnahme „im Wesentlichen gemeinsames Interesse“ gilt nicht für einen normalen Verkauf/Kauf, da eine Partei kauft und die andere verkauft, was ihnen gegensätzliche Interessen gibt, obwohl beide den Abschluss wünschen. C ist falsch: Ein Streit über die Mehrwertsteuer ist selbst ein Konflikt, der davon abhält, für beide Seiten zu handeln. D ist falsch: Ein Vertragswettlauf führt zu einem klaren Konflikt und erhöhten Verhaltenspflichten; es erlaubt keine Doppelwirkung. E ist falsch: Die Abgabe einer Verpflichtung hat nichts damit zu tun, ob ein Interessenkonflikt zwischen Käufer und Verkäufer besteht.
A. Davisons sollte drei aufeinanderfolgende sechsmonatige Mietverträge gewähren, da kein Geschäftsmietvertrag mit einer Laufzeit von weniger als 12 Monaten jemals eine Mietsicherheit gemäß Teil II des Landlord and Tenant Act 1954 erhalten kann.
B. Davisons kann einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von 18 Monaten gewähren. Um jedoch sicherzustellen, dass dadurch keine Mietsicherheit entsteht, muss beim Gericht eine Anordnung beantragt werden, die Teil II des Landlord and Tenant Act 1954 ausschließt.
C. Davisons kann einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von 18 Monaten gewähren, muss aber, um sicherzustellen, dass dadurch keine Mietkaution entsteht, Morten die vorgeschriebene Abmahnung zusenden und Mortens unterzeichnete Erklärung einholen, bevor der Mietvertrag abgeschlossen ist, so dass Teil II des Vermieter- und Mietergesetzes von 1954 ausgeschlossen ist.
D. Davisons kann einen 18-monatigen befristeten Mietvertrag gewähren und sich auf eine Kündigungsklausel des Vermieters berufen, die nach 12 Monaten ausgeübt werden kann, was wiederum Morten daran hindert, eine Mietsicherheit zu erlangen.
E. Davisons kann keinen Mietvertrag rechtmäßig gewähren, der Teil II des Landlord and Tenant Act 1954 ausschließt, da der Schutz unter keinen Umständen vertraglich vereinbart werden kann.
Answer & explanation
Option C ist richtig. Die Mietsicherheit gemäß Teil II des Landlord and Tenant Act 1954 kann für einen befristeten Geschäftsmietvertrag nach dem durch die Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003 eingeführten Verfahren ausgeschlossen („ausgelagert“) werden. Der Vermieter muss dem Mieter eine vorgeschriebene Warnmitteilung zusenden und der Mieter muss eine Erklärung abgeben (eine „einfache“ Erklärung, wenn die Mitteilung mindestens 14 Tage vor dem Mietvertrag zugestellt wird, andernfalls eine gesetzliche Erklärung). Anerkennung des Schutzverlustes unter Bezugnahme auf die auf dem Mietvertrag angebrachte oder darin enthaltene Mitteilung und Erklärung. Option A ist falsch: Ein Mietverhältnis mit einer bestimmten Laufzeit von höchstens sechs Monaten fällt nicht unter Teil II, aber die Befreiung geht verloren, wenn eine Verlängerung/Erneuerung vorgesehen ist oder wenn der Mieter (mit Vorgängern im selben Unternehmen) seit mehr als 12 Monaten im Haus ist (§ 43 (3)); Drei aufeinanderfolgende sechsmonatige Mietverträge würden dagegen verstoßen. Option B ist falsch: Seit dem 1. Juni 2004 ist für den Ausstieg KEINE gerichtliche Anordnung mehr erforderlich – das ist genau die Änderung, die durch die Verordnung von 2003 vorgenommen wurde. Option D ist falsch: Die Bruchklausel eines Vermieters schließt das Gesetz nicht aus; Das Mietverhältnis wäre weiterhin geschützt und der Vermieter könnte es nur aus einem gesetzlichen Grund gemäß Abschnitt 30 beenden, sodass eine Kündigungsklausel allein die Sicherheit des Mietverhältnisses nicht zunichte macht. Option E ist falsch: Teil-II-Schutz kann auch außerhalb des gesetzlichen Verfahrens wirksam abgeschlossen werden.
A. Ob die Dienstbarkeit im Besitz des Grundstücks eingetragen ist, ob sie für die beabsichtigte Nutzung durch den Käufer geeignet ist, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist und ob es sich bei der Strecke um eine öffentliche Straße handelt.
B. Ob die Dienstbarkeit bei den Nachbarn beliebt ist, wie einfach sie zu nutzen ist, wer sie versichert und ob sie gut beleuchtet ist.
C. Ob die Dienstbarkeit durch Urkunde geschaffen wurde, ob sie dem Verkäufer persönlich zugute kommt, ob sie vom Verkäufer aufgehoben werden kann und ob sie im Mietvertrag erwähnt wird.
D. Ob die Dienstbarkeit vor Ort sichtbar ist, ob sie als örtliche Grundschuld eingetragen ist, ob der Verkäufer darauf Gemeindesteuer zahlt und ob sie eingezäunt ist.
E. Ob die Dienstbarkeit im Eigentum des Käufers eingetragen ist, ob sie ausschließlich dem Käufer vorbehalten ist, wie beliebt die Route ist und ob sie an einem guten Standort liegt.
Answer & explanation
Option A ist richtig. Wenn eine Immobilie über ein Wegerecht verfügt, sollte der Anwalt eines Käufers im Wesentlichen Folgendes prüfen: (1) Registrierung der Belastung – dass die Belastung der Dienstbarkeit im Besitzrecht (Nachbartitel) vermerkt ist, sodass das Recht die Rechtsnachfolger bindet und nicht nur persönlicher Natur ist bzw. dem Risiko ausgesetzt ist, verloren zu gehen; (2) Angemessenheit – ob das gewährte Recht für die beabsichtigte Nutzung des Käufers ausreicht (z. B. Fahrzeugzugang zur Werkstatt, nicht nur Fußgängerzugang); (3) Wartung – wer für die Wartung und Reparatur der Strecke verantwortlich ist und ob der Käufer einen Beitrag leisten muss; und (4) Annahme – ob es sich bei der Route tatsächlich um eine öffentlich genehmigte und unterhaltene Autobahn handelt (in diesem Fall entfallen Bedenken hinsichtlich privater Dienstbarkeiten). Optionen B, D und E listen irrelevante oder erfundene Kriterien auf (Beliebtheit, Beleuchtung, Versicherung, Exklusivität, Standort, Gemeindesteuer), von denen keines die anerkannten Übertragungsschecks zugunsten einer Dienstbarkeit darstellt. Option C bringt die Analyse durcheinander: Die entsprechende Registrierung stellt eine Belastung für das bewirtschaftete Grundstück dar, das Recht muss dem LAND (nicht dem Verkäufer persönlich) zugute kommen, um eine gültige rechtliche Dienstbarkeit für das Grundstück zu sein, und dies sind nicht die vier Standardprobleme.
A. Es muss nichts unternommen werden, da der Grundbesitz, für den der Pachtvertrag gewährt wird, bereits eingetragen ist.
B. Der Mietvertrag muss sachlich mit eigenem Titel eingetragen werden, da er für eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren gewährt wird; Der Mieter muss einen Antrag stellen.
C. Es muss nichts unternommen werden, da der Mietvertrag eine Laufzeit von weniger als 21 Jahren hat und somit als überwiegendes Interesse wirksam wird.
D. Der Vermieter muss die Eintragung des Mietvertrages beantragen, da der Vermieter den Rückfall behält.
E. Der Mietvertrag darf nur gegen den Grundeigentumstitel vermerkt werden; es ist kein eigener eingetragener Titel erforderlich.
Answer & explanation
Die Gewährung eines Pachtvertrags für eine Laufzeit von mehr als sieben Jahren aus einem eingetragenen Nachlass ist eine zwingend eintragungspflichtige Verfügung gemäß § 27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. Eine neunjährige Laufzeit überschreitet sieben Jahre, daher muss der Pachtvertrag inhaltlich mit seinem eigenen Titel eingetragen werden; Bis die Registrierung abgeschlossen ist, ist sie nicht rechtswirksam (§ 27 Abs. 1). Antragsteller für die Eintragung einer Verfügung ist der Dispone, also der Mieter. Option B ist daher richtig. Option A ist falsch: Der Auslöser ist die Länge der Laufzeit und nicht, ob das Grundeigentum bereits eingetragen ist. Option C ist falsch: Der maßgebliche Schwellenwert liegt bei sieben Jahren, nicht bei 21; Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als sieben Jahren kann nicht lediglich als übergeordnetes Interesse gemäß Anhang 3 wirksam werden (dieser schützt kurze Mietverträge mit einer Laufzeit von sieben Jahren oder weniger). Option D ist falsch: Es ist der Mieter (der Disponee), nicht der Vermieter, der die Registrierung beantragt. Option E ist falsch: Für einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als sieben Jahren ist ein eigener eingetragener Eigentumstitel erforderlich (und das Register wird auch eine Mitteilung gegen das Grundeigentum des Vermieters eintragen), keine bloße Mitteilung anstelle der Eintragung.
A. Der Käufer ist an die in der fehlenden Übertragungsurkunde genannten einschränkenden Vereinbarungen gebunden, auch wenn deren genaue Bedingungen dem Register nicht entnommen werden können.
B. Der Käufer ist nicht an die Vereinbarungen gebunden, da ihre Bedingungen nicht aus dem Register ermittelt werden können.
C. Der Käufer ist an alle Vereinbarungen jeglicher Art in Bezug auf die Immobilie gebunden, unabhängig davon, ob sie im Grundbuch eingetragen sind oder nicht.
D. Der Käufer ist nur dann gebunden, wenn die Vereinbarungen vollständig im Gebührenregister aufgeführt sind.
E. Keines der oben genannten; die Vereinbarungen wirken unabhängig von der Registereintragung als überwiegendes Interesse.
Answer & explanation
Restriktive Vereinbarungen werden durch die Eintragung einer Mitteilung in das Gebührenregister geschützt, und ein Käufer unterliegt den Interessen, die durch eine solche Mitteilung geschützt sind (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Eintrag 2 bezieht sich ausdrücklich auf restriktive Vereinbarungen in der Eigentumsübertragung von 1999, sodass diese geschützt sind und den Käufer binden, auch wenn das Register keine Kopie besitzt und der Wortlaut nicht wiedergegeben wird; Der Käufer ist an die Vereinbarungen gebunden und sollte die Urkunde/eine Entschädigung beantragen. Option A ist richtig. Option B ist falsch: Der Käufer ist an die vermerkte Eintragung gebunden, auch wenn die genauen Bedingungen nicht aus dem Register ersichtlich sind. Option C ist falsch: Ein Käufer von eingetragenem Land ist nur an ordnungsgemäß geschützte (oder vorrangige) Interessen gebunden, nicht an jede Vereinbarung „jeglicher Art“. Option D ist falsch: Der Schutz ergibt sich aus dem Hinweis auf die Covenants; Die Vereinbarungen müssen nicht vollständig dargelegt werden, um bindend zu sein. Option E ist falsch: Restriktive Vereinbarungen werden durch Bekanntmachung geschützt, nicht als überwiegende Interessen, und der Eintrag hier ist der operative Schutz.
A. Die Anfragen der örtlichen Behörde (CON29).
B. Die Local Land Charges Search (LLC1).
C. Die optionalen Anfragen der örtlichen Behörde (CON29O).
D. Die offiziellen Kopien des Registers, die Sie vom HM-Grundbuch erhalten haben.
E. Eine OS1-Prioritätssuche im HM-Grundbuchamt.
Answer & explanation
Ob es sich bei einer an das Grundstück angrenzenden Straße um eine auf öffentliche Kosten instandzuhaltende Autobahn handelt (angenommen gemäß Abschnitt 36 des Highways Act 1980), geht aus den Standarduntersuchungen der örtlichen Behörde (CON29) hervor, sodass A richtig ist. B ist falsch: Die LLC1 zeigt registrierte örtliche Grundschulden (z. B. finanzielle Belastungen, Baumschutzanordnungen, Planungsbeschränkungen), nicht den Genehmigungsstatus von Straßen. C ist falsch, da CON29O optionale Abfragen (z. B. Straßenvorschläge, öffentliche Wege, Gasleitungen) enthält, die für bestimmte Transaktionen ausgewählt wurden; Die grundlegenden Informationen zur gewählten Straße sind im Standard-CON29 enthalten, nicht im optionalen Satz. D ist falsch: Auf offiziellen Kopien des HM-Grundbuchamts ist der eingetragene Titel (Eigentum, Gebühren, Rechte) zu sehen, nicht, ob Straßen öffentlich instandzuhalten sind. E ist falsch: Bei einem OS1 handelt es sich um eine vorrangige Durchsuchung eingetragener Grundstücke vor der Fertigstellung, die den Antrag des Käufers schützt; Es gibt keine Informationen über die Einführung von Autobahnen.
A. Melden Sie dem Kunden die Titelklasse, prüfen Sie die Anforderungen des Hypothekengebers, erwägen und beraten Sie eine Titelhaftpflichtversicherung und überlegen Sie, ob der Titel auf „absolut“ hochgestuft werden könnte.
B. Den Kunden informieren, aber keine weiteren Schritte unternehmen, da HM Land Registry die volle Garantie für jeden eingetragenen Titel übernimmt und für etwaige Mängel eine Entschädigung leistet.
C. Versichern Sie dem Kunden, dass Besitztitel keine Bedenken aufwerfen, da solche Titel üblich sind und ebenso gut wie absolute Eigentumstitel sind.
D. Raten Sie dem Kunden, sofort zurückzutreten, da Eigentumsrechte eine fehlerhafte Kategorie darstellen, die niemals sicher akzeptiert werden kann.
E. Gehen Sie wie gewohnt vor, ohne die Eigentumsklasse anzugeben, da es sich bei der Eigentumsklasse um eine interne Angelegenheit des Grundbuchamts handelt, die für den Käufer keine Bedeutung hat.
Answer & explanation
Ein Besitztitel wird gewährt, wenn der Eigentümer keine Eigentumsnachweise oder Ansprüche durch nachteiligen Besitz vorlegen kann; Die staatliche Garantie erstreckt sich nicht auf Nachlässe, Rechte oder Interessen, die vor der ersten Registrierung bestehen oder entstehen können. Für jeden Titel, der nicht absolut ist, sollte der Anwalt des Käufers: ihn dem Mandanten melden; Wenn eine Hypothek besteht, überprüfen Sie die Anforderungen des Kreditgebers (und stellen Sie, wenn Sie auch im Namen des Kreditgebers handeln, sicher, dass der Kreditgeber darüber informiert wird – andernfalls liegt ein Konflikt vor); Prüfung und Beratung hinsichtlich einer Titelhaftpflichtversicherung; und erwägen Sie die Möglichkeit einer Aufwertung zum Alleintitel (z. B. wenn fehlende Urkunden gefunden werden können oder die erforderliche Frist abgelaufen ist). A gibt das richtig an. B ist falsch, weil die Garantie für Eigentumstitel begrenzt und nicht vollständig ist, so dass es fehl am Platz ist, sich auf eine automatische Entschädigung zu verlassen. C ist falsch: Es ist nicht „so gut wie“ der absolute Titel und kann nicht einfach beiseite geschoben werden. D ist falsch, weil Rückzug nicht die unvermeidliche Reaktion ist; Das Risiko ist oft mit Versicherung und Genehmigung des Kreditgebers beherrschbar. E ist falsch, weil die Kategorie des Titels eindeutig relevant ist und gemeldet und behandelt werden muss.
A. CRAR ist nur verfügbar, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche Klausel enthält, die es dem Vermieter erlaubt, die Waren des Mieters zu beschlagnahmen und zu verkaufen; Ohne eine solche Klausel kann CRAR nicht verwendet werden.
B. CRAR darf nur verwendet werden, wenn der Mietvertrag schriftlich erfolgt und die unbezahlte Nettohauptmiete mindestens dem vorgeschriebenen Minimum (Sieben-Tagesmiete) entspricht; Ein Vollstreckungsbeamter muss den Mieter mindestens sieben Tage im Voraus über die Vollstreckung informieren, bevor er die Kontrolle über die Waren übernimmt, und eine weitere Mitteilung und eine Mindestfrist müssen vergehen, bevor die Waren verkauft werden können.
C. Frau Verma kann einen Vollstreckungsbeamten anweisen, die Waren sofort zu beschlagnahmen, sobald die Miete nicht bezahlt ist, und sie kann sie sofort verkaufen, ohne dass der Mieter davon in Kenntnis gesetzt wird.
D. Frau Verma muss die Mindestverzugsfrist abwarten und eine Kündigung abgeben. Sobald die Kündigungsfrist abgelaufen ist, kann sie die Waren jedoch am selben Tag ohne weitere Verkaufsanzeige beschlagnahmen und verkaufen.
E. CRAR gilt für alle im Rahmen des Mietvertrags fälligen Beträge, einschließlich Servicegebühr, Versicherungsmiete und Zinsen, und Frau Verma kann persönlich Waren betreten und entfernen, ohne einen zertifizierten Vollstreckungsbeamten zu beauftragen.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Teil 3, und Taking Control of Goods Regulations 2013) gilt nur für Gewerberäume, die im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrags vermietet werden, und nur für die unbezahlte Nettomiete (Hauptmiete, ohne Mehrwertsteuer, Zinsen, Servicegebühr und Versicherungsmiete). Es müssen mindestens sieben Netto-Tagesmieten ausstehen. Ein zertifizierter Vollstreckungsbeamter muss eine Vollstreckungsmitteilung mit einer Frist von mindestens sieben Tagen vor dem Betreten der Warenkontrolle aushändigen; Nachdem die Waren in Besitz genommen wurden, muss der Makler dem Mieter eine weitere Frist (mindestens sieben Tage) mitteilen, bevor die Waren verkauft werden dürfen. Option B erfasst diese Anforderungen genau. A ist falsch: CRAR ist ein gesetzlicher Selbsthilfebehelf, der nicht auf einer ausdrücklichen Verfalls-/Notfallklausel im Mietvertrag beruht. C ist falsch: Es gibt eine Mindestrückstandsschwelle und eine obligatorische Vollstreckungsanzeige, und Waren können ohne die erforderliche Anzeige nicht verkauft werden. D ist falsch: Vor dem Verkauf sind eine gesonderte Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs und eine weitere Mindestfrist erforderlich; Ein Verkauf am selben Tag ist nicht gestattet. E ist falsch: CRAR beschränkt sich auf die Hauptmiete (nicht auf Nebenkosten, Versicherungsmiete oder Zinsen) und muss von einem zertifizierten Vollstreckungsbeamten durchgeführt werden, nicht vom Vermieter persönlich.
A. Führen Sie bei der Grundschuldenabteilung eine reine Konkursrecherche (eine Suche im Grundschuldenregister nach Herrn Chens Namen) durch und geben Sie dabei die relevanten Bezirke an, in denen er gelebt hat.
B. Bitten Sie Herrn Chen, eine persönliche Verpflichtungserklärung zu unterzeichnen, in der er bestätigt, dass er nicht in Konkurs gegangen ist und kein Antrag anhängig ist.
C. Führen Sie eine Suche nach örtlichen Grundschulden anhand der Adresse der gekauften Immobilie durch.
D. Führen Sie eine Indexkartensuche im HM-Grundbuchamt anhand des Eigentumstitels durch.
E. Ergreifen Sie keine Maßnahmen, da es keine zuverlässige Möglichkeit gibt, den Insolvenzstatus einer Person vor Abschluss zu überprüfen.
Answer & explanation
Gegen Privatpersonen ergangene Insolvenzanträge und anhängige Insolvenzanträge werden beim Land Charges Department (Zentrales Grundbuchregister) registriert und durch eine Suche nach dem Namen der Person (Formular K16, reine Insolvenzsuche) unter Angabe der relevanten Bezirke, in denen die Person ihren Wohnsitz hat, aufgedeckt. Dies ist der Standardschritt vor dem Abschluss, den der Anwalt eines Kreditgebers unternimmt, um zu bestätigen, dass der Kreditnehmer nicht zahlungsunfähig ist und kein Antrag anhängig ist. Daher ist Option A richtig. B ist falsch: Eine Verpflichtungserklärung des Kreditnehmers ist keine unabhängige Überprüfung und entspricht nicht der Anweisung des Kreditgebers, das öffentliche Register zu prüfen. C ist falsch: Eine Suche nach örtlichen Grundsteuern deckt Angelegenheiten auf, die das bei der örtlichen Behörde eingetragene Grundstück betreffen (z. B. Planungsgebühren), nicht die Insolvenz einer Einzelperson. D ist falsch: Eine Indexkartensuche identifiziert, ob Land registriert ist und welche Titelnummer es hat; es sagt nichts über die Insolvenz des Kreditnehmers aus. E ist falsch, weil es eine verlässliche Prüfung gibt, nämlich die Insolvenzrecherche gegen den Namen beim Grundbuchamt.
A. Das Unternehmen kann bei einer kommerziellen Transaktion niemals sowohl für den Käufer als auch für den Kreditgeber agieren, da solche Transaktionen immer mit einem Interessenkonflikt verbunden sind.
B. Das Unternehmen kann möglicherweise für beides agieren, sofern die Hypothek zu Standardbedingungen erfolgt und das Unternehmen davon überzeugt ist, dass kein Interessenkonflikt oder ein erhebliches Risiko besteht.
C. Das Unternehmen darf für beides nur dann tätig werden, wenn es die Angelegenheit als eine Wohnimmobilientransaktion behandelt und die Bedingungen des Kreditgebers den Standardbedingungen entsprechen.
D. Das Unternehmen kann nicht für beide Seiten tätig werden, da zwischen Käufer und Kreditgeber kein im Wesentlichen gemeinsames Interesse besteht.
E. Das Unternehmen kann für beides agieren, da die Vertretung des Kreditnehmers und des Kreditgebers bei einer gewerblichen Hypothek kein Konfliktrisiko birgt.
Answer & explanation
Hierbei werden die Interessenkonfliktregeln in Abschnitt 6.2 des SRA-Verhaltenskodex für Anwälte in ihrer Anwendung auf die Vertretung von Kreditnehmern und Kreditgebern überprüft. Der Ausgangspunkt ist, dass ein Anwalt nicht tätig werden darf, wenn zwischen zwei Mandanten ein Konflikt oder ein erhebliches Konfliktrisiko besteht. Wenn eine Hypothek jedoch zu Standardbedingungen abgeschlossen wird (eine „Standardhypothek“), stimmen die Interessen des Kreditnehmers und des Kreditgebers in der Regel überein und ein Unternehmen kann entscheiden, dass kein Konflikt besteht, und im Interesse beider handeln. Dies gilt sowohl für gewerbliche als auch für private Transaktionen. Option B erfasst dies korrekt. Option A ist falsch: Es gibt kein generelles Verbot kommerzieller Geschäfte; Der Test besteht darin, ob ein Konflikt besteht oder wahrscheinlich ist. Option C ist falsch, da es sich bei der Transaktion um eine gewerbliche und nicht um eine Wohntransaktion handelt und die Analyse nicht von einer Neucharakterisierung abhängt. Option D ist falsch: Der relevante Ansatzpunkt ist das Fehlen eines Konflikts bei einer Standardhypothek, nicht die Ausnahme „im Wesentlichen gemeinsames Interesse“ (die ein gesonderter Teil von Absatz 6.2(a) ist und auf jeden Fall hier ein gemeinsames Interesse besteht). Option E ist falsch, weil sie die Position überbewertet; Eine nicht standardisierte oder speziell ausgehandelte Gewerbehypothek kann leicht zu Konflikten führen, daher muss das Unternehmen jeden Einzelfall prüfen, anstatt kein Risiko einzugehen.
A. 14 Tage
B. 21 Tage
C. 30 Werktage
D. 30 Kalendertage
E. 2 Monate
Answer & explanation
Dies testet die vorab abgeschlossene Suche im Register gemäß den Grundbuchregeln von 2003. Eine offizielle Suche mit Priorität eines eingetragenen Titels (Formular OS1 oder teilweise OS2) verleiht eine Prioritätsfrist von 30 Werktagen ab dem Datum des Suchergebnisses (R.131 Grundbuchregeln von 2003). Sofern der Antrag des Käufers (und Kreditgebers) auf Eintragung der Verfügung innerhalb dieser Prioritätsfrist beim Grundbuchamt eingeht, hat er Vorrang vor allen nach dem Datum der Durchsuchungsbescheinigung vorgenommenen Eintragungen im Register und schützt so vor der „Eintragungslücke“. Option C ist richtig. Option A (14 Tage), Option B (21 Tage) und Option E (2 Monate) sind einfach falsche Zeiträume. Option D (30 Kalendertage) ist die häufigste Falle: Der Zeitraum beträgt 30 Arbeitstage, nicht Kalendertage, was in der Praxis wesentlich länger ist, sodass D falsch ist.
A. 10.693,61 £, bestehend aus Jahresmiete, Mehrwertsteuer, Verzugszinsen, Servicegebühr und Mehrwertsteuer auf die Servicegebühr.
B. 9.618,41 £, bestehend aus der Jahresmiete, der Mehrwertsteuer auf die Jahresmiete und den Verzugszinsen.
C. 11.038,61 £, bestehend aus der Jahresmiete, der Servicegebühr, der Versicherungsmiete sowie der Mehrwertsteuer und Zinsen auf alles.
D. 8.000,00 £, bestehend nur aus der Jahresmiete, da Mehrwertsteuer und Zinsen gemäß CRAR nicht erstattet werden können.
E. 8.018,41 £, bestehend nur aus der Jahresmiete und den Verzugszinsen, da die Mehrwertsteuer gemäß CRAR niemals erstattungsfähig ist.
Answer & explanation
CRAR (Anhang 12 des Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, mit den Taking Control of Goods Regulations) erlaubt die Rückforderung nur der (reinen) Hauptmiete, die für den Besitz und die Nutzung der Räumlichkeiten zu zahlen ist, zusammen mit etwaiger Mehrwertsteuer und Zinsen auf diese Miete. Beträge, die im Mietvertrag als „Miete“ reserviert sind, bei denen es sich jedoch im Wesentlichen um Servicegebühren, Versicherungsmieten oder andere Nebenkosten handelt, können von CRAR NICHT erstattet werden, wie auch immer sie im Mietvertrag gekennzeichnet sind. Hier ist der erzielbare Betrag die Jahresmiete (8.000 £) zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer (1.600 £) zuzüglich Verzugszinsen auf die Jahresmiete (18,41 £), was 9.618,41 £ ergibt. B ist richtig. A ist falsch, da die Servicegebühr (und die darauf entfallende Mehrwertsteuer) gemäß CRAR nicht erstattungsfähig sind. C ist aus dem gleichen Grund falsch und weil auch die Versicherungsmiete ausgeschlossen ist. D schließt fälschlicherweise Mehrwertsteuer und Zinsen aus, die CRAR auf die Hauptmiete zulässt. E gibt fälschlicherweise an, dass die Mehrwertsteuer niemals erstattungsfähig sei – die Mehrwertsteuer auf die Hauptmiete ist erstattungsfähig, wenn der Vermieter sich für die Besteuerung entschieden hat.
A. Als wirtschaftlicher Mitmieter, so dass das Hinterbliebenenrecht besteht und der Hinterbliebene beim ersten Todesfall automatisch die Gesamtheit erhält.
B. Als gemeinschaftliche Nutzniesser zu gleichen Teilen, so dass jeder Anteil testamentarisch überlassen werden kann.
C. Als bloße Lizenznehmer des Kreditgebers, ohne Nutzungsrecht bis zur Tilgung der Hypothek.
D. Als rechtmäßige und gerechte Miteigentümer, ohne die Form der wirtschaftlichen Beteiligung anzugeben, so dass dies später noch angedeutet werden muss.
E. Als Anteilseigner einer Zweckgesellschaft, die den rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentumstitel besitzt.
Answer & explanation
Wenn ein Ehepaar einen gleichen Beitrag zum Kauf seines ehelichen Eigenheims leistet und möchte, dass der Hinterbliebene beim ersten Todesfall automatisch beteiligt wird, ist die Standardberatung eine vorteilhafte GEMEINSAME MIETUNG. Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis halten die Miteigentümer den gesamten wirtschaftlichen Nachlass zusammen und das Hinterbliebenenrecht (ius accrescendi) geht mit dem Tod automatisch auf den Hinterbliebenen über, außerhalb des Testaments. Option A ist richtig. Option B (gemeinsames Mietverhältnis) ist hier als allgemeiner Ratschlag falsch: Sie schafft unterschiedliche, abgrenzbare Anteile ohne Hinterbliebenenanteil, was angemessen ist, wenn die Parteien ungleiche Beiträge leisten oder ihren Anteil durch Testament hinterlassen wollen, und nicht bei dem typischen gleichberechtigten Ehepaar, das einen Hinterbliebenenanteil anstrebt. Option C ist falsch: Eine Hypothek macht die Kreditnehmer nicht zu Lizenznehmern; Sie verwahren den rechtlichen und wirtschaftlichen Nachlass vorbehaltlich der Belastung des Kreditgebers. Option D ist falsch und reagiert nicht: Die Frage fragt speziell nach der Form der BENEFICIAL-Beteiligung, und TR1 erfordert eine ausdrückliche Erklärung darüber, wie die angemessene Beteiligung gehalten wird. Option E ist falsch: Eine SPV-Unternehmensstruktur wird für kommerzielle/Investitionszwecke genutzt, nicht für den Kauf eines Einfamilienhauses.
A. Verlassen Sie sich auf die Hypothekenbewertung der Bank, da die Bank kein Darlehen vergibt, es sei denn, die Immobilie ist solide.
B. Ein eigenes Basiswertgutachten in Auftrag geben, um den Marktwert zu bestätigen.
C. Beauftragen Sie unter Berücksichtigung des Alters und der Bauart der Immobilie eine vollständige strukturelle (Gebäude-) Untersuchung.
D. Beauftragen Sie einen Eigenheimkäuferbericht, der die umfassendste verfügbare Umfrage darstellt.
E. Es ist keine Besichtigung erforderlich, da der Verkäufer zur Offenlegung aller Sachmängel verpflichtet ist.
Answer & explanation
C ist richtig. Die detaillierteste Untersuchung ist die vollständige bauliche (Gebäude-)Erhebung, die für ältere Immobilien, Objekte mit ungewöhnlicher Bauweise oder solche in schlechtem Zustand empfohlen wird. Ein im Jahr 1875 erbautes Bauernhaus fällt eindeutig in diese Kategorie, daher ist eine vollständige Bauuntersuchung trotz der höheren Kosten die angemessene Beratung. A ist falsch: Eine Hypothekenbewertung wird nur zum Nutzen des Kreditgebers durchgeführt, um zu bestätigen, dass die Immobilie ausreichend besichert ist. Es handelt sich nicht um eine Zustandsbesichtigung und der Käufer kann sich nicht darauf verlassen. B ist falsch: Der grundlegende Bewertungsbericht eines Käufers bestätigt lediglich den Marktwert und verrät wenig über den Zustand – unzureichend für eine viktorianische Immobilie. D ist falsch: Ein Hauskäuferbericht ist im Detail mittelmäßig und für ältere oder nicht standardmäßige Immobilien ungeeignet; Es ist nicht die gründlichste Umfrage. E ist falsch: Vorbehaltlich begrenzter Ausnahmen gilt für den physischen Zustand der Immobilie der Grundsatz des Vorbehaltskaufs – der Verkäufer ist nicht verpflichtet, physische Mängel offenzulegen, und genau deshalb muss der Käufer eine Besichtigung durchführen.
A. Um den Titel des Verkäufers zum ersten Mal zu untersuchen, was sonst erst nach Abschluss erfolgt.
B. Offenlegung etwaiger Änderungen im Register seit Erhalt der offiziellen Kopien vor dem Umtausch und Gewährung einer Prioritätsfrist für die Registrierung des Käufers und Kreditgebers.
C. Um erstmals zu bestätigen, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer der Immobilie ist.
D. Um eine Prioritätsfrist zu erhalten, die nur die Gebühr des Kreditgebers schützt, nicht die Übertragung des Käufers.
E. Um die Anforderung zu erfüllen, dass der Anwalt des Käufers das Ergebnis für SDLT-Zwecke an HM Revenue & Customs meldet.
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B ist richtig. Vor dem Austausch von Verträgen wird das Eigentumsrecht geprüft und der Verkäufer als eingetragener Eigentümer bestätigt. Die offizielle OS1-Suche dient einem zweifachen Zweck: (i) Offenlegung, ob seit dem Datum der offiziellen Kopien, die zur Untersuchung des Eigentumsvorvertrags verwendet wurden, Einträge im Register vorgenommen wurden; und (ii) eine Prioritätsfrist (30 Arbeitstage ab dem Datum des Suchergebnisses) zu erhalten, innerhalb derer der Käufer den Antrag auf Registrierung einreichen muss, um diesen Antrag vor etwaigen dazwischen liegenden Eintragungen zu schützen. Erfolgt die Recherche im Namen des Kreditgebers, erstreckt sich der Schutz der Prioritätsfrist sowohl auf die Abtretung des Käufers als auch auf die Gebühr des Kreditgebers. A und C sind falsch: Die Ermittlung des Eigentumstitels und die Bestätigung des eingetragenen Eigentümers erfolgen vor dem Umtausch, nicht durch die Vorabschlusssuche. D ist falsch: Eine Suche im Namen des Kreditgebers schützt sowohl Käufer als auch Kreditgeber, nicht nur den Kreditgeber. E ist falsch: Bei der OS1 handelt es sich um eine vorrangige Suche im Grundbuchamt; Die SDLT-Meldung und -Zahlung an die HMRC ist ein separater Schritt nach dem Abschluss über eine SDLT-Rückgabe, der nichts mit dem Zweck des OS1 zu tun hat.
A. Als Stakeholder die Anzahlung bis zur Fertigstellung halten.
B. Als Vertreter des Käufers.
C. Als Makler für den Immobilienmakler des Verkäufers.
D. Als Vertreter des Verkäufers.
E. Als Vertreter des Verkäufers oder als Stakeholder, je nach Wahl des Anwalts.
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Richtig: D. Wenn die Anzahlung vom Anwalt des Verkäufers als VERTRETER DES VERKÄUFERS gehalten wird, kann sie an den Verkäufer freigegeben werden, sobald Verträge ausgetauscht werden, sodass der Verkäufer sie sofort verwenden kann (hier zur Begleichung persönlicher Schulden). A ist falsch: Ein Stakeholder hält das Geld im Namen beider Parteien und muss es bis zur Fertigstellung behalten (Standard-Verkaufsbedingungen), was den Wunsch des Verkäufers, es jetzt zu verwenden, zunichte machen würde. B ist falsch: Das Halten als Agent für den Käufer würde bedeuten, dass die Käuferseite das Geld kontrolliert – es würde nicht an den Verkäufer freigegeben und der Anwalt des Käufers, nicht der des Verkäufers, würde es behalten. C ist falsch: Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf die Kaution, wird also nie als Makler für den Immobilienmakler gehalten. E ist falsch: Nur die Eigenschaft „Vermittler für den Verkäufer“ garantiert die sofortige Nutzung; Das Anbieten von „entweder ... oder Stakeholder“ ist nicht der Fall, da der Stakeholder-Teil eine sofortige Freilassung verhindern würde, sodass E nicht die beste Antwort ist.
A. Bestehen Sie darauf, dass nach der Fertigstellung eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde von Herrn Adeyemi vorgelegt wird.
B. Fordern Sie Frau Adeyemi auf, einen zweiten Treuhänder zu ernennen, der sich an der Übertragung beteiligt, damit etwaige wirtschaftliche Interessen übertroffen werden.
C. Von den persönlichen Vertretern von Herrn Adeyemi verlangen, dass sie eine schriftliche Zustimmung zu seinem Anteil an Frau Adeyemi ausfertigen.
D. Stellen Sie sicher, dass Herrn Adeyemis Vertretungsbewilligung kein Abfindungsmemorandum beigefügt wurde.
E. Zum Schutz des Käufers muss vor der Fertigstellung eine Einschränkung gemäß Formular A eingegeben werden.
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Das Fehlen jeglicher Einschränkung im Eigentumsregister zeigt dem Käufer, dass die Miteigentümer das wirtschaftliche Interesse als Mitmieter hielten (hätten sie als Mitmieter gehalten, würde eine Form-A-Beschränkung auftreten, die einen zweiten Treuhänder erfordern würde). Beim Tod eines wirtschaftlichen Mitmieters gehen die Interessen des Verstorbenen durch die Hinterbliebenenschaft automatisch auf den Hinterbliebenen über, und der Hinterbliebene behält sowohl den rechtlichen als auch den wirtschaftlichen Eigentumstitel ohne jegliche Treuhand. Der Käufer erwirbt daher allein vom Hinterbliebenen ein gutes Eigentumsrecht, und der einzige Beweis, der benötigt wird, ist der Nachweis, dass der Miteigentümer tatsächlich gestorben ist: Daher ist Option A richtig (eine beglaubigte Kopie der Sterbeurkunde). Option B ist falsch, da ohne die Einschränkung von Form A kein Treuhandinteresse besteht, das überschritten werden könnte, und ein zweiter Treuhänder nicht erforderlich ist. Option C ist falsch, da der Anteil eines Mitmieters nicht einem Testament oder einer Zustimmung der persönlichen Vertreter unterliegen kann; es geht um Überleben, also haben die PRs nichts zuzustimmen. Option D ist falsch, da eine Abfindungsvereinbarung nur dann relevant ist, wenn sie durch eine Einschränkung im Register geschützt wurde; Bei eingetragenen Grundstücken bindet eine ungeschützte Abfindung den Käufer nicht, und das Register zeigt hier keine. Option E ist falsch, da eine Einschränkung nach Form A nur dann angemessen wäre, wenn der Hinterbliebene nicht allein berechtigt wäre (d. h. ein gemeinsames Mietverhältnis), was hier nicht der Fall ist; darauf zu bestehen, wäre falsch.
A. Der im Rahmen des Pachtvertrags zu zahlende Erbbauzins und der Nachweis, dass er rechtzeitig gezahlt wurde.
B. Die Position der Servicegebühr, einschließlich etwaiger Zahlungsrückstände und aller zu erwartenden größeren Arbeiten.
C. Die Gebäudeversicherungsvereinbarungen, einschließlich der Personen, die versichern, und der bereitgestellten Deckung.
D. Einhaltung der Vereinbarungen im Mietvertrag, einschließlich aller für Änderungen erforderlichen Zustimmungen.
E. Keiner der oben genannten Punkte – es handelt sich jeweils um eine relevante und angemessene Mietanfrage für eine solche Wohnung.
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Bei einer Mietwohnung in einem Wohnblock handelt es sich bei jedem der aufgeführten Punkte um eine Kernanfrage, die ein kompetenter Immobilienmakler stellen würde. Erbbauzins: Der Käufer muss den Betrag bestätigen und sicherstellen, dass er aktuell gezahlt wurde (eine eindeutige letzte Quittung), um Rückstände oder Streitigkeiten bei der Übernahme zu vermeiden. Servicegebühr: Der Käufer muss die Höhe der Gebühren, etwaige Rückstände (die mit der Immobilie verbunden sein können) und alle bevorstehenden größeren Arbeiten überprüfen, für die möglicherweise eine hohe Rechnung fällig wird. Versicherung: Kreditgeber verlangen, dass das Gebäude bis zum vollen Wiederbeschaffungswert gegen eine Vielzahl von Gefahren versichert wird; Bei Mietverträgen für Wohnungen ist in der Regel eine Versicherung durch den Vermieter erforderlich, daher sollte der Käufer eine Kopie der Police erhalten. Vereinbarungen: Der Käufer benötigt eine Bestätigung darüber, dass keine bekannten Verstöße vorliegen (z. B. dass etwaige Änderungen mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden), da ausstehende Verstöße zum Verfall oder zu Sanierungskosten führen können. Da es sich bei jeder der Optionen A bis D um eine echte und angemessene Mietrechtsanfrage handelt, ist Option E („keine der oben genannten“) die richtige Antwort: Es gibt keinen Punkt in der Liste, der ausgeschlossen werden sollte.
A. Ein Verweis auf die registrierte Titelnummer von Birch Cottage.
B. Eine Bestimmung, dass Birch Cottage mit leer stehendem Grundstück verkauft wird.
C. Eine besondere Bedingung, die den spätesten Zeitpunkt für den Abschluss des Verkaufs vor dem entsprechenden Zeitpunkt für den Abschluss des Kaufs von Elm House festlegt.
D. Eine Bestimmung, dass der Käufer von Birch Cottage für die ordnungsgemäß zu zahlende Stempelsteuer verantwortlich ist.
E. Eine Bestimmung, die die Immobilie anhand ihrer Postanschrift und aller Rechte, die dem Land zugute kommen, identifiziert.
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Option D ist die Bestimmung, die normalerweise NICHT enthalten wäre und daher die Antwort darstellt. SDLT bei einem Kauf ist die eigene Haftung des Käufers, die sich aus der Anwendung des Finance Act 2003 ergibt; Es geht den Verkäufer nichts an und wird im Vertrag des Verkäufers nicht behandelt, sodass die Aufnahme einer solchen Klausel unnötig und unangemessen ist. Option A ist falsch (d. h. sie würde darin enthalten sein): In einem Vertrag über den Verkauf eines eingetragenen Grundstücks muss immer die eingetragene Titelnummer angegeben werden, damit der Käufer auf den Titel schließen kann. Option B ist falsch: Leerstand ist die Standardbasis für den Verkauf eines Wohnhauses. Option C ist falsch: Wenn der Verkaufserlös einen verknüpften Kauf finanziert, ist es sinnvoll und üblich, eine besondere Bedingung einzufügen, die sicherstellt, dass der Verkauf vor oder spätestens mit dem Kauf abgeschlossen wird, sodass die Mittel in der Kette verfügbar sind. Option E ist falsch: Die Identifizierung des Eigentums und der Nutzungsrechte ist eine normale Vertragsbesonderheit.
A. Eine offizielle Suche des Grundbuchamtes nach dem eingetragenen Titel mit Priorität (OS1).
B. Eine reine Insolvenzdurchsuchung (Formular K16) gegen den Käufer.
C. Eine Suche nach lokalen Grundschulden (LLC1).
D. Eine Durchsuchung durch die zentrale Grundschuldabteilung (Formular K15).
E. Alles oben Genannte.
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Option A ist richtig. Für einen eingetragenen Titel ist die geeignete Vorabrecherche eine amtliche Grundbuchrecherche mit Priorität (OS1 für das Ganze oder OS2 für einen Teil). Es zeigt das aktuelle Register an und verleiht, was entscheidend ist, eine Prioritätsfrist von 30 Arbeitstagen ab der Bescheinigung, während der jeder Antrag des Suchenden auf Registrierung vor dazwischenliegenden Eintragungen geschützt ist (Land Registration Act 2002 und Land Registration Rules 2003). Option B ist falsch: Eine Insolvenz-/Grundschulden-Insolvenzsuche ist nur dann relevant, wenn es einen einzelnen Kreditnehmer gibt, dessen Zahlungsfähigkeit ein Kreditgeber überprüfen muss; Hier handelt es sich beim Käufer um ein Unternehmen (das durch eine Firmensuche, nicht durch eine Insolvenzsuche geprüft würde) und kauft ohne Hypothek. Variante C ist falsch: Eine örtliche Grundschuldenrecherche wird vor dem Tausch im Rahmen von Vorvertragsanfragen durchgeführt, nicht im Rahmen einer Vorabschlussrecherche. Option D ist falsch: Eine Suche der zentralen Grundsteuerbehörde (K15) gilt nur für nicht registrierte Grundstücke; Dieser Titel ist registriert und daher unangemessen. Option E ist falsch, da B, C und D nicht zutreffen.
A. Der vom Anwalt des Verkäufers bereitgestellte Vertragsentwurf.
B. Die Entwässerungs- und Wassersuche (CON29DW).
C. Die offiziellen Kopien des Grundbuchamts und die Indexkartensuche.
D. Die lokale Suche, bestehend aus Anfragen der örtlichen Behörde (CON29) und der lokalen Grundschuldensuche (LLC1).
E. Der Umweltsuchbericht (kontaminiertes Land).
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Richtig: Option D. Zu den Standardanfragen der örtlichen Behörde (Formular CON29) gehören spezifische Fragen zu Straßenplänen – ob Land für den Bau oder die Verbesserung von Autobahnen erworben wurde oder erworben werden soll und ob es Vorschläge für neue Straßen, Straßenverbreiterungen oder Änderungen innerhalb eines definierten Umkreises des Grundstücks gibt. Die lokale Grundschuldensuche (LLC1) zeigt eingetragene Grundschulden wie z. B. Planungs- und Autobahneinträge an. Somit wird hier auf die Bedenken des Käufers bezüglich einer Straßenverbreiterung oder Umgehungsstraße eine Antwort gegeben. Option A ist falsch: Unter Vorbehalt des Käufers muss der Verkäufer im Vertrag keine bekannten Straßenbaumaßnahmen angeben (es handelt sich nicht um einen Rechtsmangel); Der Vertrag ist die falsche Anlaufstelle, obwohl der Verkäufer eine direkte Anfrage ehrlich beantworten muss. Option B ist falsch: Die Entwässerungs- und Wassersuche befasst sich nur mit Wasserleitungen, Abwasserkanälen, Entwässerungs- und Anschlussangelegenheiten, nicht mit Straßenplänen. Option C ist falsch: Die Indexkartensuche im Grundbuchamt zeigt, ob ein Titel registriert ist, und die Titelnummer, nicht jedoch lokale Autobahnvorschläge. Option E ist falsch: Bei einer Umweltsuche geht es um das Risiko von Kontamination, Überschwemmung und Bodenstabilität, nicht um geplante Straßenbauarbeiten.
A. Er kann als alleiniger überlebender Eigentümer verkaufen, sobald er dem Käufer die Sterbeurkunde seiner Frau vorgelegt hat.
B. Er muss einen zweiten Treuhänder ernennen, damit beide gemeinsam den Vertrag ausführen und übertragen, wodurch die Interessengerechtigkeit überschritten wird.
C. Er muss einen Gerichtsbeschluss einholen, der den Verkauf genehmigt, bevor er fortfahren kann.
D. Er darf allein verkaufen, weil als überlebender rechtmäßiger Eigentümer das gesamte Nutzungsrecht durch Hinterbliebenen auf ihn übergegangen ist.
E. Er muss die Immobilie zunächst mit Zustimmung auf sich selbst übertragen, bevor er sie verkaufen kann.
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Richtig: Option B. Die Einschränkung ist die standardmäßige „Form A“-Einschränkung, die dort auftritt, wo die gleichberechtigten Eigentümer als gemeinsame Mieter wohnen. Es verhindert, dass ein überlebender Einzelunternehmer eine gültige Quittung für das Kapital ausstellt, da es bei einem gemeinsamen Mietverhältnis keinen Hinterbliebenen des wirtschaftlichen Interesses gibt – der Anteil des Verstorbenen geht nach seinem Testament über (hier an die Wohltätigkeitsorganisation). Um zu verkaufen, muss der Überlebende einen zweiten Treuhänder ernennen, damit das Kapital an (mindestens) zwei Treuhänder gezahlt wird, was über die wirtschaftlichen Interessen hinausgeht (§ 2 und § 27 LPA 1925) und die Beschränkung erfüllt. Option A ist falsch: Die Vorlage einer Sterbeurkunde reicht nur für ein vorteilhaftes Mitmietverhältnis aus (bei dem die Hinterbliebenenschaft besteht und der Hinterbliebene allein verkaufen kann); hier zeigt die Form-A-Beschränkung ein gemeinsames Mietverhältnis. Option C ist falsch: Der Verweis der Beschränkung auf einen Gerichtsbeschluss ist die Alternative zur Übertreibung, aber die gewöhnliche, korrekte Übertragungslösung besteht darin, einen zweiten Treuhänder zu ernennen und nicht einen Rechtsstreit zu führen. Option D ist falsch: Bei einem Gemeinschaftsmietverhältnis besteht kein Weiterbestehen des Nutzungsanteils. Option E ist falsch: Eine Zustimmung hilft nicht – die Einzelunternehmerbeschränkung würde immer noch schaden, und der halbe Anteil der Frau gehört der Wohltätigkeitsorganisation, nicht dem Ehemann.
A. Dem Mieter ist es absolut untersagt, nur einen Teil der Räumlichkeiten zu überlassen.
B. Da die Vereinbarung gegen die Abtretung des Ganzen eingeschränkt ist (Abtretung mit Zustimmung zulässig), impliziert Abschnitt 19(1)(a) des Landlord and Tenant Act 1927, dass die Zustimmung nicht ungerechtfertigt verweigert werden darf.
C. Der Mieter kann die gesamten Räumlichkeiten jederzeit abtreten, und der Vermieter hat keine Macht, dies zu verhindern.
D. Bei einem schriftlichen Antrag auf Zustimmung zur Abtretung des Gesamtbetrags muss der Vermieter gemäß § 1 Landlord and Tenant Act 1988 innerhalb einer angemessenen Frist seine Zustimmung erteilen, es sei denn, eine Ablehnung ist angemessen, und eine schriftliche Begründung für jede Ablehnung angeben.
E. Keines der oben genannten.
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In dieser Frage wird nach der FALSCHEN Aussage gefragt, nämlich C. Die Vereinbarung gegen die Abtretung des Ganzen ist eine qualifizierte Vereinbarung (Abtretung ist zulässig, jedoch nur mit Zustimmung des Vermieters), sodass der Mieter nicht abtreten kann, wann immer er möchte: Der Vermieter kann dies rechtmäßig ablehnen, wenn dies angemessen ist. A ist richtig: Die Abtretung eines Teils ist absolut verboten, da Klausel (2) nur die Abtretung des Ganzen zulässt, während das Verbot der Teilabtretung in Klausel (1) absolut bleibt. B ist richtig: Abschnitt 19 (1) (a) des Landlord and Tenant Act 1927 wandelt eine qualifizierte Vereinbarung in eine vollständig qualifizierte Vereinbarung um, sodass die Zustimmung nicht ungerechtfertigt verweigert werden darf. D ist richtig: Wenn eine Zustimmung erforderlich ist, verpflichtet § 1 Landlord and Tenant Act 1988 den Vermieter gesetzlich dazu, einen schriftlichen Antrag innerhalb einer angemessenen Frist zu bearbeiten, die Zustimmung nicht unangemessen zu verweigern und schriftliche Gründe für die Ablehnung anzugeben. Da C das Gesetz falsch darstellt, ist es die Antwort.
A. Dies ist akzeptabel, da der Vermieter berechtigt ist, für die gesamte Laufzeit direkt mit dem Zedenten und dem Zessionar eine vertragliche Vertraulichkeit zu schaffen.
B. Dies ist nicht akzeptabel, da vom Zedenten gesetzlich nicht verlangt werden kann, eine autorisierte Garantievereinbarung für einen im Jahr 1998 gewährten Mietvertrag abzugeben.
C. Dies ist akzeptabel, da der Vermieter vom Zedenten den Abschluss einer autorisierten Garantievereinbarung für einen 1998 gewährten Mietvertrag verlangen kann.
D. Dies ist nicht akzeptabel, da die direkte Zusage des Zessionars stattdessen vom Zedenten gegeben werden sollte.
E. Dies ist nicht akzeptabel, da die direkte Vereinbarung des Zessionars gestrichen oder auf den Zeitraum beschränkt werden sollte, in dem der Zessionar Mieter im Rahmen des Mietvertrags bleibt.
Answer & explanation
Ein im Jahr 1998 gewährter Mietvertrag ist ein „neues Mietverhältnis“ im Sinne des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995. Bei einer künftigen Abtretung durch den Zessionar entbindet das Gesetz von 1995 den Zessionar automatisch von den Mietervereinbarungen (§ 5). Eine direkte Vereinbarung, die den Abtretungsempfänger verpflichtet, die Vereinbarungen „für den Rest der Laufzeit“ zu erfüllen, würde unzulässigerweise darauf abzielen, den Abtretungsempfänger nach dieser automatischen Freigabe gebunden zu halten; Jede Bestimmung, die die Veröffentlichung des Gesetzes verhindert, ist ungültig (§ 25). Die Vereinbarung muss daher gestrichen oder auf den Zeitraum beschränkt werden, in dem der Zessionar tatsächlich Mieter ist, sodass Option E richtig ist. In Option C heißt es richtig, dass der Vermieter für einen neuen Mietvertrag vom Zedenten eine AGA verlangen kann (eine AGA ist in § 16 ausdrücklich zulässig), aber sie geht nicht auf den Mangel im Entwurf ein und ist daher nicht die beste Beurteilung; Option B ist schlichtweg falsch, denn eine AGA des ausscheidenden Mieters ist genau das, was das Gesetz für neue Mietverträge zulässt. Option A ist falsch: Der Vermieter kann den Zessionar angesichts der gesetzlichen Freistellung nicht für die gesamte Laufzeit binden. Option D ist falsch: Es ist angemessen, dass die AGA (die Garantie des Zedenten) und eine direkte Zusage (vom Zessionar) von den genannten Parteien kommen; Das Problem ist die Dauer des Vertrags des Bevollmächtigten, nicht seine Quelle.