1. Δίκαιο ιδιοκτησίας και πρακτική — Ερωτήσεις πρακτικής
Ποιο από τα παρακάτω είναι η ΚΑΛΥΤΕΡΗ συμβουλή σχετικά με το πού οι απαντήσεις μπορούν να αποκαλύψουν πληροφορίες σχετικά με την υπάρχουσα πολεοδομική άδεια για την αίθουσα μπίνγκο;
Α. Μόνο η αναζήτηση Τοπικών Χρεώσεων Γης (LLC1) θα αποκαλύψει οτιδήποτε σχετικά με την πολεοδομική άδεια.
Β. Μόνο οι έρευνες της τοπικής αρχής στο έντυπο CON29 θα αποκαλύψουν πληροφορίες σχεδιασμού.
Γ. Μόνο οι προσυμβατικές έρευνες του πωλητή (CPSE) θα ασχοληθούν με θέματα σχεδιασμού.
Δ. Οι πληροφορίες σχεδιασμού δεν μπορούν να ληφθούν με αναζήτηση. ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει αίτηση απευθείας στην πύλη σχεδιασμού.
Ε. Οι απαντήσεις στις ερωτήσεις CON29 της τοπικής αρχής, στις προσυμβατικές έρευνες του πωλητή (CPSE) και, κατά περίπτωση, της LLC1 ενδέχεται να αποκαλύψουν πληροφορίες σχετικά με την πολεοδομική άδεια.
Answer & explanation
Η επιλογή Ε είναι σωστή. Οι αναζητήσεις μεταφοράς συχνά επικαλύπτονται και οι πληροφορίες σχετικά με μια υπάρχουσα άδεια σχεδιασμού μπορούν να εμφανιστούν από περισσότερες από μία πηγές. Οι τυπικές έρευνες CON29 των τοπικών αρχών ζητούν συγκεκριμένα πολεοδομικές άδειες, εγκρίσεις οικοδομικού κανονισμού και ειδοποιήσεις επιβολής του σχεδιασμού/διακοπής. οι προσυμβατικές έρευνες CPSE του πωλητή ζητούν από τον πωλητή να παράσχει αντίγραφα αδειών και συναινέσεις σχετικά με το ακίνητο· και το μητρώο LLC1 των τοπικών τελών γης καταγράφει ορισμένες χρεώσεις σχεδιασμού (για παράδειγμα άδειες σχεδιασμού υπό όρους και εντολές διατήρησης δέντρων). Ένας ικανός δικηγόρος δεν θα βασιζόταν σε μία μόνο αναζήτηση. Οι επιλογές Α, Β και Γ είναι η καθεμία λανθασμένη επειδή υποστηρίζουν ότι μόνο μία αναζήτηση είναι σχετική, γεγονός που υποδηλώνει την επικαλυπτόμενη κάλυψη. Η επιλογή Δ είναι λάθος: οι αναζητήσεις των τοπικών αρχών είναι ακριβώς ο τρόπος με τον οποίο λαμβάνονται οι πληροφορίες προγραμματισμού σε μια συναλλαγή μεταφοράς, επομένως δεν είναι αλήθεια ότι καμία αναζήτηση δεν τις αποκαλύπτει.
Ποιο από τα παρακάτω δηλώνει καλύτερα πότε ο δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο μέρη;
Α. Ο δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο μόνο εάν δεν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ τους και δεν υπάρχει σημαντικός κίνδυνος να προκύψει τέτοια σύγκρουση.
Β. Ο δικηγόρος μπορεί πάντα να ενεργεί και για τα δύο μέρη σε μια συναλλαγή μεταβίβασης, υπό τον όρο ότι το καθένα δίνει γραπτή συγκατάθεση.
Γ. Ο δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο επειδή ο πωλητής επιθυμεί να χρεώσει ΦΠΑ ενώ ο αγοραστής δεν επιθυμεί να τον πληρώσει.
Δ. Ο δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο, επειδή ο πωλητής διεξάγει αγώνα συμβολαίου με πολλούς αγοραστές.
Ε. Ο δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο, επειδή ο πωλητής δεσμεύεται στον αγοραστή ως προς την κενή κατοχή.
Answer & explanation
Η επιλογή Α είναι σωστή. Η παράγραφος 6.2 του Κώδικα Δεοντολογίας της SRA απαγορεύει σε έναν δικηγόρο να ενεργεί όταν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή σημαντικός κίνδυνος, με την επιφύλαξη περιορισμένων εξαιρέσεων. Σε μια συναλλαγή μεταβίβασης αγοραστή/πωλητή, τα συμφέροντα των μερών συνήθως έρχονται σε σύγκρουση (προφανώς ως προς την τιμή και τους όρους), επομένως η ενέργεια και για τους δύο είναι γενικά απαράδεκτη. Μπορεί να είναι δυνατή μόνο όταν δεν υπάρχει πραγματικά καμία σύγκρουση και κανένας σημαντικός κίνδυνος, για παράδειγμα όταν η περιουσία χαρίζεται ή μεταβιβάζεται μεταξύ στενά συνδεδεμένων ή συνδεδεμένων προσώπων. Η επιλογή Β είναι λανθασμένη επειδή η συγκατάθεση από μόνη της δεν μπορεί να θεραπεύσει μια πραγματική σύγκρουση στις αντίπαλες πλευρές μιας συναλλαγής. οι εξαιρέσεις «ουσιώδους κοινού συμφέροντος» και «ανταγωνισμού για τον ίδιο στόχο» είναι στενές και δεν καλύπτουν γενικά τις συνήθεις συναλλαγές αγοραστή/πωλητή. Οι επιλογές Γ, Δ και Ε περιγράφουν η καθεμία μια περίσταση που, αν μη τι άλλο, αυξάνει αντί να αίρει τον κίνδυνο σύγκρουσης (διαφορετικές θέσεις ΦΠΑ, αγώνας αγώνα που εκθέτει τον αγοραστή σε κίνδυνο και ανάληψη υποχρέωσης), επομένως καμία από αυτές δεν δικαιολογεί τη δράση και των δύο μερών.
Α. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί τη συγκατάθεσή του, αλλά ο ενοικιαστής μπορεί ωστόσο να είναι σε θέση να εκτελέσει τις εργασίες χρησιμοποιώντας τη νομοθετική διαδικασία βελτιώσεων, εάν το δικαστήριο είναι ικανοποιημένο ότι οι εργασίες πληρούν τις προϋποθέσεις.
Β. Ο ιδιοκτήτης μπορεί απολύτως να αποτρέψει τις εργασίες, γιατί το σύμφωνο δομικών-αλλοιώσεων είναι απόλυτο και κανένα καταστατικό δεν μπορεί να το παρακάμψει.
Γ. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αρνηθεί, επειδή το καταστατικό συνεπάγεται στο σύμφωνο δομικών αλλαγών έναν όρο ότι η συγκατάθεση δεν πρέπει να παρακρατείται αδικαιολόγητα.
Δ. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να συναινέσει, γιατί διαφορετικά ο ενοικιαστής μπορεί να εκτελέσει τις εργασίες και να διεκδικήσει αυτόματα αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη στο τέλος της περιόδου.
Ε. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιμείνει να εκτελούνται οι εργασίες από τον ιδιοκτήτη με αντάλλαγμα την αύξηση του ετήσιου μισθώματος.
Answer & explanation
Σωστό: Α. Οι προτεινόμενες εργασίες (αφαίρεση της βιτρίνας, μεγέθυνση του ανοίγματος, τοποθέτηση διπλών αναδιπλούμενων θυρών) είναι εξωτερικές και δομικές, επομένως εμπίπτουν στην απόλυτη συμφωνία κατά των εξωτερικών/δομικών αλλαγών — δεν υπάρχει προϋπόθεση συναίνεσης και ο σιωπηρός όρος «να μην παρακρατηθεί αδικαιολόγητα» δεν ισχύει για μια απόλυτη συμφωνία. Ωστόσο, ακόμη και όταν μια συμφωνία είναι απόλυτη, ένας ενοικιαστής που επιθυμεί να κάνει μια «βελτίωση» μπορεί να επιδώσει ειδοποίηση σύμφωνα με τον νόμο περί ιδιοκτήτη και μισθωτή του 1927 s.3. ο ιδιοκτήτης μπορεί να αντιταχθεί και το δικαστήριο μπορεί στη συνέχεια να εγκρίνει τα έργα εάν βεβαιωθεί ότι προσθέτουν στην αξία εκμίσθωσης της εκμετάλλευσης, είναι λογικά και κατάλληλα για τον χαρακτήρα της και δεν μειώνουν την αξία της άλλης περιουσίας του ιδιοκτήτη. Επομένως, η άρνηση επιτρέπεται, αλλά δεν είναι απαραίτητα το τέλος του θέματος. Το Β είναι λάθος: η διαδικασία s.3 μπορεί να παρακάμψει ακόμη και μια απόλυτη συμφωνία. Το C είναι λάθος: ο σιωπηρός όρος «αδικαιολόγητα παρακρατηθείσα» (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) ισχύει μόνο όταν το σύμφωνο είναι κατάλληλο (απαιτείται συναίνεση). δεν μετατρέπει μια απόλυτη διαθήκη σε ειδική. Το D είναι λάθος: η αποζημίωση για βελτιώσεις βάσει του νόμου (s.1) του 1927 δεν είναι αυτόματη και υπόκειται στη νομοθετική διαδικασία και προϋποθέσεις. Το Ε είναι λάθος: δεν υπάρχει τέτοιο δικαίωμα για τον ιδιοκτήτη να διοικεί τα έργα με αντάλλαγμα την αύξηση του ενοικίου.
Α. Όταν δεν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ πωλητή και αγοραστή και δεν υπάρχει σημαντικός κίνδυνος να προκύψει, για παράδειγμα μεταφορά μεταξύ στενών μελών της οικογένειας.
Β. Όπου υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων αλλά ισχύει η εξαίρεση του «ουσιαστικά κοινού συμφέροντος», επειδή και τα δύο μέρη επιθυμούν την ολοκλήρωση της πώλησης.
Γ. Όταν ο πωλητής προτίθεται να χρεώσει ΦΠΑ επί της πώλησης και ο αγοραστής αντιτίθεται στην καταβολή του.
Δ. Όπου ο πωλητής διεξάγει αγώνα συμβολαίου μεταξύ ανταγωνιστών αγοραστών.
Ε. Όταν ο πωλητής έχει κληθεί να δώσει δικηγορική δέσμευση στον δανειστή του αγοραστή.
Answer & explanation
Σωστό: Α. Ένας δικηγόρος μπορεί να ενεργήσει για δύο μέρη μόνο όταν δεν υπάρχει σύγκρουση ιδίων συμφερόντων ή πελάτη και κανένας σημαντικός κίνδυνος ενός (Κώδικας Δεοντολογίας SRA για τους Δικηγόρους, παράγραφος 6.2). Σε μια αγοραπωλησία τα συμφέροντα των μερών είναι εγγενώς αντίθετα, επομένως η ενέργεια και για τα δύο επιτρέπεται μόνο σε σπάνιες περιπτώσεις όπου επί της ουσίας δεν υπάρχει πραγματική σύγκρουση, π.χ. δώρο ή μεταβίβαση μεταξύ μερών που έχουν σχέση εξ αίματος, γάμου, συμβίωσης ή συμβιώνουν. Το Β είναι λάθος: η εξαίρεση του «ουσιαστικά κοινού συμφέροντος» δεν ισχύει για μια κανονική πώληση/αγορά, επειδή το ένα μέρος αγοράζει και το άλλο πουλάει, δίνοντάς τους αντίθετα συμφέροντα παρόλο που αμφότεροι επιθυμούν την ολοκλήρωση. Το C είναι λάθος: μια διαφωνία για τον ΦΠΑ είναι από μόνη της μια σύγκρουση, υποδεικνύοντας την απομάκρυνση από την ανάληψη δράσης και για τα δύο. Το D είναι λάθος: ένας αγώνας συμβολαίου δημιουργεί μια σαφή σύγκρουση και αυξημένα καθήκοντα συμπεριφοράς. δεν επιτρέπει διπλή δράση. Το Ε είναι λάθος: η ανάληψη υποχρέωσης δεν σχετίζεται με το εάν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Ο A. Davisons θα πρέπει να χορηγήσει τρεις συνεχόμενες εξάμηνες μισθώσεις, επειδή καμία επαγγελματική μίσθωση κάτω των 12 μηνών δεν μπορεί ποτέ να προσελκύσει ασφάλεια κατοχής σύμφωνα με το Μέρος II του νόμου περί ιδιοκτητών και μισθωτών του 1954.
Ο B. Davisons μπορεί να χορηγήσει μίσθωση 18 μηνών ορισμένου χρόνου, αλλά για να διασφαλιστεί ότι δεν προσελκύει ασφάλεια κατοχής πρέπει να υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο για απόφαση που εξαιρεί το Μέρος II του νόμου περί ιδιοκτητών και μισθωτών του 1954.
Ο C. Davisons μπορεί να χορηγήσει μίσθωση 18 μηνών ορισμένου χρόνου, αλλά, για να βεβαιωθεί ότι δεν προσελκύει ασφάλεια κατοχής, πρέπει να επιδώσει την προβλεπόμενη προειδοποιητική ειδοποίηση στον Morten και να λάβει την υπογεγραμμένη δήλωση του Morten πριν από την ολοκλήρωση της μίσθωσης, έτσι ώστε να αποκλειστεί το Μέρος II του Landlord and Tenant Act 1954.
Ο D. Davisons μπορεί να χορηγήσει μίσθωση 18 μηνών ορισμένου χρόνου και να βασιστεί σε μια ρήτρα διακοπής του ιδιοκτήτη που μπορεί να εφαρμοστεί μετά από 12 μήνες, η οποία από μόνη της θα εμποδίσει τη Morten να αποκτήσει ασφάλεια κατοχής.
Η E. Davisons δεν μπορεί να χορηγήσει νόμιμα οποιαδήποτε μίσθωση που αποκλείει το Μέρος II του νόμου περί ιδιοκτητών και μισθωτών του 1954, επειδή η προστασία δεν μπορεί να ανατεθεί σε καμία περίπτωση.
Answer & explanation
Η επιλογή Γ είναι σωστή. Η ασφάλεια της θητείας σύμφωνα με το Μέρος ΙΙ του νόμου περί ιδιοκτητών και μισθωτών του 1954 μπορεί να εξαιρεθεί («συμβόλαιο») για μια επιχειρηματική μίσθωση ορισμένου χρόνου χρησιμοποιώντας τη διαδικασία που εισάγεται από το διάταγμα του 2003 Regulatory Reform (Business Tenancies) (Αγγλία και Ουαλία). «απλή» δήλωση εάν η ειδοποίηση επιδοθεί τουλάχιστον 14 ημέρες πριν από τη μίσθωση, διαφορετικά μια νόμιμη δήλωση) που αναγνωρίζει την απώλεια προστασίας, με αναφορά στην ειδοποίηση και τη δήλωση που επικυρώνονται ή περιέχονται στη μίσθωση. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη: μια μίσθωση για περίοδο που δεν υπερβαίνει τους έξι μήνες είναι εκτός του Μέρους ΙΙ, αλλά η εξαίρεση χάνεται όταν υπάρχει πρόβλεψη για παράταση/ανανέωση ή όταν ο ενοικιαστής (με προκατόχους στην ίδια επιχείρηση) βρίσκεται σε επάγγελμα για περισσότερους από 12 μήνες (s.43(3)). τρεις διαδοχικές εξάμηνες μισθώσεις θα παραβίαζαν αυτό. Η επιλογή Β είναι λανθασμένη: από την 1η Ιουνίου 2004 ΔΕΝ απαιτείται δικαστική απόφαση για σύναψη σύμβασης - αυτή είναι η ίδια η αλλαγή που έγινε με το Διάταγμα του 2003. Η επιλογή Δ είναι λάθος: η ρήτρα διακοπής του ιδιοκτήτη δεν αποκλείει τον νόμο. η μίσθωση θα εξακολουθούσε να προστατεύεται και ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να την τερματίσει μόνο σε νόμιμη βάση βάσει του s.30, επομένως μια ρήτρα διακοπής από μόνη της δεν ακυρώνει την ασφάλεια κατοχής. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: Η προστασία του Μέρους ΙΙ μπορεί να συναφθεί έγκυρα χωρίς τη χρήση της προβλεπόμενης διαδικασίας.
Α. Εάν η δουλεία καταχωρείται έναντι του τίτλου της υπηρετικής γης, εάν είναι επαρκής για την προβλεπόμενη χρήση του αγοραστή, ποιος είναι υπεύθυνος για τη συντήρησή της και εάν η διαδρομή είναι εγκεκριμένη δημόσια οδός.
Β. Αν η δουλεία είναι δημοφιλής στους γείτονες, πόσο εύκολη είναι η χρήση της, ποιος την ασφαλίζει και αν είναι καλά φωτισμένη.
Γ. Αν η δουλεία δημιουργήθηκε με πράξη, αν ωφελεί προσωπικά τον πωλητή, αν μπορεί να αφαιρεθεί από τον πωλητή και αν αναφέρεται στη μίσθωση.
Δ. Αν η δουλεία είναι ορατή στο έδαφος, αν είναι εγγεγραμμένη ως τοπικό τέλος γης, αν ο πωλητής πληρώνει δημοτικό φόρο σε αυτήν και αν είναι περιφραγμένη.
Ε. Εάν η δουλεία καταχωρείται έναντι του τίτλου του αγοραστή, εάν είναι αποκλειστική στον αγοραστή, πόσο δημοφιλής είναι η διαδρομή και εάν βρίσκεται σε καλή τοποθεσία.
Answer & explanation
Η επιλογή Α είναι σωστή. Όταν ένα ακίνητο έχει το πλεονέκτημα του δικαιώματος διέλευσης, ο δικηγόρος ενός αγοραστή θα πρέπει να ελέγχει, στην ουσία: (1) την καταχώριση του βάρους - ότι το βάρος της δουλείας σημειώνεται στον υπηρεσιακό (γειτονικό) τίτλο, επομένως το δικαίωμα δεσμεύει τους διαδόχους και δεν είναι απλώς προσωπικό/κίνδυνο απώλειας. (2) επάρκεια - εάν το δικαίωμα όπως χορηγείται επαρκεί για τη χρήση για την οποία προορίζεται ο αγοραστής (π.χ. πρόσβαση οχημάτων για το συνεργείο, όχι μόνο για τους πεζούς). (3) συντήρηση - ποιος είναι υπεύθυνος για τη συντήρηση και την επισκευή της διαδρομής και εάν ο αγοραστής πρέπει να συνεισφέρει. και (4) υιοθέτηση - εάν η διαδρομή είναι στην πραγματικότητα ένας δημόσιος αυτοκινητόδρομος που έχει εγκριθεί και διατηρείται (στην περίπτωση αυτή απορρίπτονται οι ανησυχίες για ιδιωτική δουλεία). Οι επιλογές Β, Δ και Ε παραθέτουν άσχετα ή επινοημένα κριτήρια (δημοτικότητα, φωτισμός, ασφάλιση, αποκλειστικότητα, τοποθεσία, δημοτικός φόρος), κανένα από τα οποία δεν είναι οι αναγνωρισμένες επιταγές μεταφοράς προς όφελος της δουλείας. Η επιλογή Γ μπερδεύει την ανάλυση: η σχετική καταχώριση είναι επιβαρυντική έναντι της υπηρετικής γης, το δικαίωμα πρέπει να ωφελεί τη ΓΗ (όχι τον πωλητή προσωπικά) για να είναι έγκυρη νομική δουλεία που συνδέεται με το ακίνητο, και αυτά δεν είναι τα τέσσερα τυπικά ζητήματα.
Α. Δεν χρειάζεται να γίνει τίποτα, διότι η ελεύθερη ιδιοκτησία από την οποία παραχωρείται η μίσθωση είναι ήδη εγγεγραμμένη.
Β. Η μίσθωση πρέπει να καταχωρηθεί ουσιαστικά με δικό της τίτλο, διότι χορηγείται για διάρκεια μεγαλύτερη των επτά ετών. ο ενοικιαστής πρέπει να κάνει αίτηση.
Γ. Δεν χρειάζεται να γίνει τίποτα, γιατί η μίσθωση είναι για λιγότερο από 21 χρόνια και έτσι τίθεται σε ισχύ ως υπέρτερο συμφέρον.
Δ. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει αίτηση για την εγγραφή της μίσθωσης, επειδή ο ιδιοκτήτης διατηρεί την αναστροφή.
Ε. Η μίσθωση πρέπει να σημειωθεί μόνο έναντι του τίτλου ιδιοκτησίας. δεν απαιτεί δικό της καταχωρημένο τίτλο.
Answer & explanation
Η χορήγηση μίσθωσης για περίοδο άνω των επτά ετών εκτός εγγεγραμμένης περιουσίας είναι υποχρεωτικά εγγεγραμμένη διάθεση σύμφωνα με το άρθρο 27(2)(β)(i) Νόμος περί Εγγραφής Κτηματολογίου του 2002. Η εννεαετής διάρκεια υπερβαίνει τα επτά έτη, επομένως η μίσθωση πρέπει ουσιαστικά να καταχωρηθεί με δικό της τίτλο. έως ότου ολοκληρωθεί η εγγραφή δεν λειτουργεί σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 27(1)). Ο αιτών για εγγραφή διάθεσης είναι ο διαθέτης, δηλαδή ο μισθωτής. Η επιλογή Β είναι επομένως σωστή. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη: το έναυσμα είναι η διάρκεια της περιόδου και όχι το αν η ελεύθερη ιδιοκτησία είναι ήδη καταχωρισμένη. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: το σχετικό όριο είναι επτά χρόνια, όχι 21. μίσθωση άνω των επτά ετών δεν μπορεί να τεθεί σε ισχύ απλώς ως υπέρτατο συμφέρον σύμφωνα με το Παράρτημα 3 (αυτά προστατεύουν τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις επτά ετών ή λιγότερο). Η επιλογή Δ είναι λάθος: είναι ο ενοικιαστής (ο διαθέσιμος) και όχι ο ιδιοκτήτης που κάνει αίτηση για εγγραφή. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: μια μίσθωση άνω των επτά ετών απαιτεί τον δικό της καταχωρημένο τίτλο (και το Μητρώο θα καταχωρίσει επίσης μια ειδοποίηση κατά της ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη), όχι μια απλή ειδοποίηση αντί για εγγραφή.
Α. Ο αγοραστής θα δεσμεύεται από τους περιοριστικούς όρους που αναφέρονται στη διαβίβαση που λείπει, παρόλο που οι ακριβείς όροι τους δεν μπορούν να διαβαστούν από το μητρώο.
Β. Ο αγοραστής δεν θα δεσμεύεται από τις συμφωνίες, επειδή οι όροι τους δεν μπορούν να εξακριβωθούν από το μητρώο.
Γ. Ο αγοραστής θα δεσμεύεται από όλες τις ρήτρες οποιουδήποτε είδους που σχετίζονται με το ακίνητο, είτε αναφέρονται είτε όχι στο μητρώο.
Δ. Ο αγοραστής θα δεσμεύεται μόνο εάν οι συμφωνίες είχαν αναγραφεί πλήρως στο μητρώο χρεώσεων.
Ε. Τίποτα από τα παραπάνω. οι συμφωνίες τίθενται σε ισχύ ως υπέρτατα συμφέροντα ανεξάρτητα από την εγγραφή στο μητρώο.
Answer & explanation
Οι περιοριστικές συμφωνίες προστατεύονται με την καταχώριση μιας ειδοποίησης στο μητρώο τελών και ο αγοραστής υπόκειται σε συμφέροντα που προστατεύονται από μια τέτοια ειδοποίηση (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Η καταχώριση 2 αναφέρεται ρητά σε περιοριστικές συμβάσεις στη μεταφορά του 1999, επομένως προστατεύονται και δεσμεύουν τον αγοραστή, παρά το γεγονός ότι το Μητρώο δεν διατηρεί αντίγραφο και η διατύπωση δεν αναπαράγεται. ο αγοραστής είναι σταθερός με τις συμφωνίες και θα πρέπει να ζητήσει την πράξη/μια αποζημίωση. Η επιλογή Α είναι σωστή. Η επιλογή Β είναι λανθασμένη: ο αγοραστής δεσμεύεται λόγω της σημειωμένης καταχώρισης, παρόλο που οι ακριβείς όροι δεν είναι διαθέσιμοι από το μητρώο. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: ένας αγοραστής εγγεγραμμένης γης δεσμεύεται μόνο από συμφέροντα που προστατεύονται κατάλληλα (ή υπερισχύοντα), όχι από κάθε συμφωνία «οποιουδήποτε είδους». Η επιλογή Δ είναι λανθασμένη: η προστασία προκύπτει από την ειδοποίηση που αναφέρεται στις συμφωνίες. οι διαθήκες δεν χρειάζεται να εκτίθενται πλήρως για να δεσμευτούν. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: οι περιοριστικές συμφωνίες προστατεύονται με ειδοποίηση, όχι ως υπέρτατα συμφέροντα, και η καταχώριση εδώ είναι η λειτουργική προστασία.
Α. Οι Ερωτήσεις της Τοπικής Αρχής (CON29).
Β. Η Αναζήτηση Τοπικών Χρεώσεων Γης (LLC1).
Γ. Οι Προαιρετικές Ερωτήσεις του ΟΤΑ (CON29O).
Δ. Τα επίσημα αντίγραφα του μητρώου που ελήφθησαν από το Κτηματολόγιο ΗΜ.
Ε. Μια αναζήτηση προτεραιότητας OS1 στο Κτηματολόγιο HM.
Answer & explanation
Το εάν ένας δρόμος δίπλα στο ακίνητο είναι αυτοκινητόδρομος που μπορεί να συντηρηθεί με δημόσια δαπάνη (που εγκρίθηκε σύμφωνα με το s.36 Highways Act 1980) αποκαλύπτεται από τις τυπικές έρευνες της Τοπικής Αρχής, το CON29, οπότε το Α είναι σωστό. Το B είναι λάθος: το LLC1 αποκαλύπτει καταχωρημένες τοπικές χρεώσεις γης (π.χ. οικονομικές χρεώσεις, εντολές διατήρησης δέντρων, περιορισμοί σχεδιασμού), όχι κατάσταση υιοθέτησης δρόμων. Το C είναι λάθος επειδή το CON29O περιέχει προαιρετικές ερωτήσεις (π.χ. προτάσεις δρόμων, δημόσιες διαδρομές, αγωγούς αερίου) που έχουν επιλεγεί για συγκεκριμένες συναλλαγές. οι βασικές πληροφορίες οδικής κυκλοφορίας βρίσκονται στο πρότυπο CON29, όχι στο προαιρετικό σύνολο. Το D είναι λάθος: Τα επίσημα αντίγραφα του Κτηματολογίου της HM δείχνουν τον καταχωρισμένο τίτλο (ιδιοκτησία, χρεώσεις, δικαιώματα), όχι εάν οι δρόμοι είναι δημόσια συντηρήσιμοι. Το E είναι λάθος: ένα OS1 είναι μια αναζήτηση προτεραιότητας προ-ολοκλήρωσης καταχωρημένης γης που προστατεύει την εφαρμογή του αγοραστή. δεν παρέχει πληροφορίες σχετικά με την υιοθέτηση του αυτοκινητόδρομου.
A. Αναφέρετε την κατηγορία τίτλου στον πελάτη, ελέγξτε τις απαιτήσεις του ενυπόθηκου δανειστή, εξετάστε και συμβουλευτείτε την ασφάλιση αποζημίωσης τίτλου και εξετάστε εάν ο τίτλος μπορεί να αναβαθμιστεί σε απόλυτο.
Β. Ενημερώστε τον πελάτη, αλλά μην προβείτε σε περαιτέρω ενέργειες, γιατί το Κτηματολόγιο της HM εγγυάται πλήρως κάθε εγγεγραμμένο τίτλο και θα καταβάλει αποζημίωση για οποιοδήποτε ελάττωμα.
Γ. Διαβεβαιώστε τον πελάτη ότι ο τίτλος κατοχής δεν προκαλεί ανησυχίες, επειδή τέτοιοι τίτλοι είναι κοινοί και εξίσου καλοί με τον απόλυτο τίτλο.
Δ. Συμβουλέψτε τον πελάτη να αποσυρθεί αμέσως, γιατί ο κτήτορας είναι μια ελαττωματική κατηγορία που δεν μπορεί ποτέ να γίνει με ασφάλεια αποδεκτή.
Ε. Συνεχίστε κανονικά χωρίς να αναφέρετε την κατηγορία τίτλου, καθώς η κατηγορία τίτλου είναι ένα εσωτερικό θέμα του Κτηματολογίου που δεν σχετίζεται με τον αγοραστή.
Answer & explanation
Ο τίτλος κατοχής χορηγείται όταν ο δικαιούχος δεν μπορεί να προσκομίσει έγγραφα τεκμηρίωσης του τίτλου ή των αξιώσεων μέσω δυσμενούς κατοχής. η κρατική εγγύηση δεν καλύπτει καμία περιουσία, δικαίωμα ή τόκο που υφίσταται ή μπορεί να προκύψει πριν από την πρώτη εγγραφή. Για κάθε τίτλο που δεν είναι απόλυτος, ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει: να το αναφέρει στον πελάτη. εάν υπάρχει υποθήκη, ελέγξτε τις απαιτήσεις του δανειστή (και, όταν ενεργείτε επίσης για λογαριασμό του δανειστή, βεβαιωθείτε ότι έχει ενημερωθεί ο δανειστής - σε αντίθετη περίπτωση υπάρχει σύγκρουση)· εξετάζει και παρέχει συμβουλές σχετικά με την ασφάλιση αποζημίωσης ιδιοκτησίας· και εξετάστε το ενδεχόμενο αναβάθμισης σε απόλυτο τίτλο ιδιοκτησίας (π.χ. αν εντοπιστούν τίτλοι που λείπουν ή παρέλθει η απαιτούμενη περίοδος). Ο Α το δηλώνει σωστά. Το Β είναι λάθος επειδή η εγγύηση για τον κτηματικό τίτλο είναι περιορισμένη, όχι πλήρης, επομένως η εξάρτηση από την αυτόματη αποζημίωση είναι άστοχη. Το C είναι λάθος: δεν είναι «τόσο καλό όσο» ο απόλυτος τίτλος και δεν μπορεί απλώς να παραμεριστεί. Το D είναι λάθος γιατί η απόσυρση δεν είναι η αναπόφευκτη απάντηση. ο κίνδυνος είναι συχνά διαχειρίσιμος με την ασφάλιση και την έγκριση του δανειστή. Το Ε είναι λάθος γιατί η κατηγορία τίτλου είναι ξεκάθαρα σχετική και πρέπει να αναφέρεται και να αντιμετωπιστεί.
A. Το CRAR είναι διαθέσιμο μόνο εάν η μίσθωση περιέχει ρητή ρήτρα που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να δεσμεύσει και να πουλήσει τα αγαθά του ενοικιαστή. χωρίς τέτοια ρήτρα, το CRAR δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
B. Το CRAR μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο όταν η μίσθωση είναι γραπτή και το καθαρό μη καταβληθέν κύριο μίσθωμα είναι τουλάχιστον το προβλεπόμενο ελάχιστο (μίσθωμα επτά ημερών). ένας εκτελεστικός φορέας πρέπει να δώσει στον ενοικιαστή ειδοποίηση εκτέλεσης τουλάχιστον επτά σαφών ημερών πριν αναλάβει τον έλεγχο των εμπορευμάτων και πρέπει να παρέλθει μια περαιτέρω ειδοποίηση και ελάχιστη περίοδος για να μπορέσουν να πωληθούν τα αγαθά.
Γ. Η κ. Verma μπορεί να δώσει εντολή σε έναν εκτελεστικό φορέα να κατασχέσει τα εμπορεύματα αμέσως τη στιγμή που δεν έχει καταβληθεί κάποιο ενοίκιο και μπορεί να τα πουλήσει αμέσως χωρίς καμία ειδοποίηση στον ενοικιαστή.
Η κα Βέρμα πρέπει να περιμένει την ελάχιστη περίοδο καθυστέρησης και να επιδώσει ειδοποίηση, αλλά μόλις λήξει η περίοδος προειδοποίησης μπορεί να κατασχέσει και να πουλήσει τα εμπορεύματα την ίδια ημέρα χωρίς περαιτέρω ειδοποίηση πώλησης.
E. CRAR ισχύει για οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό βάσει της μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένου του κόστους υπηρεσιών, του ασφαλιστικού ενοικίου και των τόκων, και η κα Verma μπορεί προσωπικά να εισαγάγει και να αφαιρέσει αγαθά χωρίς τη χρήση πιστοποιημένου εκτελεστικού φορέα.
Answer & explanation
Το CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) ισχύει μόνο για εμπορικές εγκαταστάσεις που εκμισθώνονται με γραπτή μίσθωση και μόνο για το καθαρό απλήρωτο «ενοίκιο» (κύριο ενοίκιο, χωρίς ΦΠΑ, τόκους, χρέωση υπηρεσιών και ασφαλιστικό ενοίκιο). Πρέπει να είναι ανεξόφλητο καθαρό ενοίκιο τουλάχιστον επτά ημερών. Ένας πιστοποιημένος εκτελεστής πρέπει να επιδώσει ειδοποίηση εκτέλεσης που να δίνει τουλάχιστον επτά ξεκάθαρες ημέρες πριν εισέλθει για να αναλάβει τον έλεγχο των εμπορευμάτων· Αφού τεθούν υπό έλεγχο τα εμπορεύματα, ο πράκτορας πρέπει να δώσει στον ενοικιαστή μια περαιτέρω ελάχιστη ειδοποίηση (τουλάχιστον επτά καθαρές ημέρες) πριν από την πώληση των αγαθών. Η επιλογή Β καταγράφει αυτές τις απαιτήσεις με ακρίβεια. Το Α είναι λάθος: Το CRAR είναι ένα νόμιμο ένδικο μέσο αυτοβοήθειας που δεν εξαρτάται από μια ρητή ρήτρα κατάπτωσης/δυστυχίας στη μίσθωση. Το C είναι λάθος: υπάρχει ένα όριο ελάχιστης καθυστέρησης και μια υποχρεωτική ειδοποίηση εκτέλεσης και τα αγαθά δεν μπορούν να πωληθούν χωρίς την απαιτούμενη ειδοποίηση. Το D είναι λάθος: απαιτείται ξεχωριστή ειδοποίηση για την προβλεπόμενη πώληση και μια περαιτέρω ελάχιστη περίοδος πριν από την πώληση. Δεν επιτρέπεται η αυθημερόν πώληση. Το E είναι λάθος: το CRAR περιορίζεται στο κύριο ενοίκιο (όχι χρέωση υπηρεσιών, ασφαλιστικό ενοίκιο ή τόκο) και πρέπει να εκτελείται από πιστοποιημένο εκτελεστικό φορέα και όχι από τον ιδιοκτήτη προσωπικά.
Α. Πραγματοποιήστε έρευνα μόνο για πτώχευση (έρευνα στο Μητρώο Τελών Γης με βάση το όνομα του κ. Chen) στο Τμήμα Τελών Γης, προσδιορίζοντας τις σχετικές κομητείες όπου έχει ζήσει.
Β. Ζητήστε από τον κ. Chen να υπογράψει μια προσωπική δέσμευση που να επιβεβαιώνει ότι δεν έχει πτωχεύσει και ότι δεν εκκρεμεί αναφορά.
Γ. Πραγματοποιήστε αναζήτηση τοπικών χρεώσεων γης με βάση τη διεύθυνση του ακινήτου που αγοράζεται.
Δ. Πραγματοποιήστε μια αναζήτηση χάρτη ευρετηρίου στο Κτηματολόγιο HM έναντι του τίτλου του ακινήτου.
Ε. Μην προβείτε σε καμία ενέργεια, επειδή δεν υπάρχουν αξιόπιστα μέσα ελέγχου της κατάστασης πτώχευσης ενός ατόμου πριν από την ολοκλήρωση.
Answer & explanation
Οι πτωχευτικές εντολές που εκδίδονται κατά ιδιωτών και οι εκκρεμείς αιτήσεις πτώχευσης καταχωρούνται στο Τμήμα Τελών Γης (Κεντρικό Μητρώο Χρεώσεων Γης) και αποκαλύπτονται με αναζήτηση στο όνομα του ατόμου (ένα έντυπο K16 πτώχευση μόνο αναζήτηση), προσδιορίζοντας τις σχετικές κομητείες στις οποίες έχει διαμένει το άτομο. Αυτό είναι το τυπικό βήμα προ-ολοκλήρωσης που κάνει ο δικηγόρος του δανειστή για να επιβεβαιώσει ότι ο δανειολήπτης δεν έχει πτωχεύσει και ότι δεν εκκρεμεί αίτηση, επομένως η επιλογή Α είναι σωστή. Το Β είναι λάθος: μια δέσμευση από τον δανειολήπτη δεν αποτελεί ανεξάρτητη επαλήθευση και δεν ικανοποιεί την οδηγία του δανειστή να ελέγξει το δημόσιο μητρώο. Το C είναι λάθος: μια αναζήτηση Τοπικών χρεώσεων γης αποκαλύπτει ζητήματα που επηρεάζουν τη γη που έχει καταχωριστεί στην τοπική αρχή (π.χ. χρεώσεις σχεδιασμού), όχι την πτώχευση ενός ατόμου. Το D είναι λάθος: μια αναζήτηση χάρτη ευρετηρίου προσδιορίζει εάν η γη είναι καταχωρημένη και ο αριθμός τίτλου της. δεν λέει τίποτα για την πτώχευση του δανειολήπτη. Το Ε είναι λάθος γιατί υπάρχει αξιόπιστη επιταγή, δηλαδή η έρευνα πτώχευσης έναντι του ονόματος στο Τμήμα Τελών Γης.
Α. Η εταιρεία δεν μπορεί ποτέ να ενεργήσει τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον δανειστή σε μια εμπορική συναλλαγή, επειδή τέτοιες συναλλαγές περιλαμβάνουν πάντα σύγκρουση συμφερόντων.
Β. Η εταιρεία μπορεί να είναι σε θέση να ενεργήσει και για τα δύο, υπό την προϋπόθεση ότι η υποθήκη είναι με τυπικούς όρους και η επιχείρηση είναι ικανοποιημένη ότι δεν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων ή σημαντικός κίνδυνος.
Γ. Η εταιρεία μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο μόνο εάν αντιμετωπίζει το θέμα ως συναλλαγή κατοικίας και οι όροι του δανειστή είναι τυπικοί.
Δ. Η εταιρεία δεν μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο γιατί δεν υπάρχει ουσιαστικά κοινό συμφέρον μεταξύ αγοραστή και δανειστή.
Ε. Η εταιρεία μπορεί να ενεργήσει και για τα δύο, επειδή η δράση για δανειολήπτη και δανειστή σε εμπορική υποθήκη δεν ενέχει κίνδυνο σύγκρουσης.
Answer & explanation
Αυτό δοκιμάζει τους κανόνες σύγκρουσης συμφερόντων στην Παράγραφο 6.2 του Κώδικα Δεοντολογίας SRA για τους δικηγόρους, όπως εφαρμόζονται στην ενεργοποίηση για τον δανειολήπτη και τον δανειστή. Το σημείο εκκίνησης είναι ότι ένας δικηγόρος δεν πρέπει να ενεργεί όταν υπάρχει σύγκρουση ή σημαντικός κίνδυνος σύγκρουσης μεταξύ δύο πελατών. Ωστόσο, όταν μια υποθήκη είναι με τυπικούς όρους (μια «τυπική υποθήκη»), τα συμφέροντα του δανειολήπτη και του δανειστή είναι συνήθως ευθυγραμμισμένα και μια επιχείρηση μπορεί να αποφασίσει ότι δεν υπάρχει σύγκρουση και να ενεργήσει και για τους δύο. Αυτό ισχύει τόσο για εμπορικές όσο και για οικιστικές συναλλαγές. Η επιλογή Β το αποτυπώνει σωστά. Η επιλογή Α είναι λάθος: δεν υπάρχει γενική απαγόρευση για εμπορικές συμφωνίες. το τεστ είναι αν υπάρχει ή είναι πιθανή σύγκρουση. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη επειδή η συναλλαγή είναι εμπορική, όχι οικιστική και η ανάλυση δεν εξαρτάται από τον επαναχαρακτηρισμό της. Η επιλογή Δ είναι λανθασμένη: η σχετική πύλη είναι η απουσία σύγκρουσης σε μια τυπική υποθήκη, όχι η εξαίρεση του «ουσιαστικά κοινού συμφέροντος» (η οποία αποτελεί ξεχωριστό σκέλος της Παράγραφου 6.2(α), και σε κάθε περίπτωση υπάρχει εδώ ένα κοινό συμφέρον). Η επιλογή Ε είναι λάθος γιατί υπερεκτιμά τη θέση. μια μη τυποποιημένη εμπορική υποθήκη ή με ειδική διαπραγμάτευση μπορεί εύκολα να προκαλέσει σύγκρουση, επομένως η εταιρεία πρέπει να αξιολογεί κάθε περίπτωση αντί να μην αναλαμβάνει κανέναν κίνδυνο.
Α. 14 ημέρες
Β. 21 ημέρες
Γ. 30 εργάσιμες ημέρες
Δ. 30 ημερολογιακές ημέρες
Ε. 2 μήνες
Answer & explanation
Αυτό δοκιμάζει την προ-ολοκλήρωση αναζήτησης του μητρώου σύμφωνα με τους Κανόνες Κτηματογράφησης 2003. Μια επίσημη αναζήτηση με προτεραιότητα καταχωρισμένου τίτλου (Έντυπο OS1 ή OS2 εν μέρει) παρέχει περίοδο προτεραιότητας 30 εργάσιμων (εργάσιμων) ημερών από την ημερομηνία του αποτελέσματος αναζήτησης (r.131 Κανόνες Κτηματογράφησης 2003). Εφόσον η αίτηση του αγοραστή (και του δανειστή) για την καταχώριση της διάθεσης παραληφθεί από το Κτηματολόγιο εντός αυτής της περιόδου προτεραιότητας, έχει προτεραιότητα έναντι οποιασδήποτε εγγραφής στο μητρώο μετά την ημερομηνία του πιστοποιητικού αναζήτησης, προστατεύοντας από το «κενό εγγραφής». Η επιλογή Γ είναι σωστή. Η επιλογή Α (14 ημέρες), η επιλογή Β (21 ημέρες) και η επιλογή Ε (2 μήνες) είναι απλώς εσφαλμένες περίοδοι. Η επιλογή Δ (30 ημερολογιακές ημέρες) είναι η κοινή παγίδα: η περίοδος είναι 30 εργάσιμες ημέρες, όχι ημερολογιακές ημέρες, η οποία στην πράξη είναι ουσιαστικά μεγαλύτερη, επομένως το D είναι λάθος.
Α. £10.693,61, που περιλαμβάνει το ετήσιο μίσθωμα, τον ΦΠΑ, τους τόκους υπερημερίας, τη χρέωση υπηρεσιών και τον ΦΠΑ στη χρέωση υπηρεσιών.
Β. £9.618,41, που περιλαμβάνει το ετήσιο μίσθωμα, τον ΦΠΑ επί του ετήσιου μισθώματος και τους τόκους υπερημερίας.
Γ. £11.038,61, που περιλαμβάνει το ετήσιο μίσθωμα, τη χρέωση υπηρεσιών, το ασφαλιστικό ενοίκιο και τον ΦΠΑ και τους τόκους όλων αυτών.
Δ. 8.000,00 £, που περιλαμβάνει μόνο το ετήσιο μίσθωμα, επειδή ο ΦΠΑ και οι τόκοι δεν μπορούν να ανακτηθούν βάσει του CRAR.
Ε. £8.018,41, που περιλαμβάνει μόνο το ετήσιο μίσθωμα και τους τόκους υπερημερίας, επειδή ο ΦΠΑ δεν είναι ποτέ ανακτήσιμος βάσει του CRAR.
Answer & explanation
Το CRAR (Πρόγραμμα 12 του νόμου για τα δικαστήρια, τα δικαστήρια και την επιβολή του νόμου του 2007, με τους κανονισμούς λήψης ελέγχου αγαθών) επιτρέπει την ανάκτηση μόνο του κεφαλαίου (καθαρού) ενοικίου που καταβάλλεται για την κατοχή και τη χρήση των χώρων, μαζί με τυχόν ΦΠΑ και τόκους επί του ενοικίου αυτού. Ποσά που δεσμεύονται ως «ενοίκιο» στη μίσθωση αλλά είναι ως χρέωση υπηρεσιών ουσίας, ενοίκια ασφάλισης ή άλλες παρεπόμενες χρεώσεις ΔΕΝ ανακτώνται μέσω του CRAR, ωστόσο η μίσθωση τα επισημαίνει. Εδώ το ανακτήσιμο ποσό είναι το ετήσιο μίσθωμα (£8.000) πλέον ΦΠΑ 20% (£1.600) συν τους τόκους υπερημερίας επί του ετήσιου μισθώματος (£18,41), δίνοντας £9.618,41. Το Β είναι σωστό. Το A είναι λάθος επειδή η χρέωση υπηρεσιών (και ο ΦΠΑ σε αυτό) δεν ανακτάται βάσει του CRAR. Το Γ είναι λάθος για τον ίδιο λόγο και γιατί εξαιρείται και το ασφαλιστικό ενοίκιο. Το D εσφαλμένα αποκλείει τον ΦΠΑ και τους τόκους, κάτι που το CRAR επιτρέπει στο κύριο ενοίκιο. Ο Ε λανθασμένα αναφέρει ότι ο ΦΠΑ δεν είναι ποτέ ανακτήσιμος - ο ΦΠΑ στο κύριο ενοίκιο είναι ανακτήσιμος όταν ο ιδιοκτήτης έχει επιλέξει να φορολογήσει.
Α. Ως δικαιούχοι συνενοικιαστές, ώστε να λειτουργεί το δικαίωμα της επιβίωσης και ο επιζών να παίρνει αυτόματα το σύνολο με τον πρώτο θάνατο.
Β. Ως δικαιούχοι ενοικιαστές από κοινού σε ισόποσες μερίδες, ώστε κάθε μετοχή να μένει με διαθήκη.
Γ. Ως απλοί κάτοχοι άδειας του δανειστή, χωρίς ευεργετικούς τόκους μέχρι την εξαγορά της υποθήκης.
Δ. Ως νόμιμοι και δίκαιοι συνιδιοκτήτες χωρίς να προσδιορίζεται η μορφή της ωφέλιμης εκμετάλλευσης, αφήνοντας να υπονοηθεί αργότερα.
Ε. Ως μέτοχοι σε εταιρεία οχημάτων ειδικού σκοπού που κατέχει τον νόμιμο και ευεργετικό τίτλο.
Answer & explanation
Όταν ένα παντρεμένο ζευγάρι συνεισφέρει εξίσου στην αγορά της συζυγικής του κατοικίας και θέλει ο επιζών να αναλάβει αυτόματα τον πρώτο θάνατο, η τυπική συμβουλή είναι μια ευεργετική ΚΟΙΝΗ ΜΙΣΘΩΣΗ. Με κοινή μίσθωση οι συνιδιοκτήτες κατέχουν ολόκληρη την ευεργετική περιουσία μαζί και το δικαίωμα επιβίωσης (jus accrescendi) μεταβιβάζεται το σύνολο στον επιζώντα αυτόματα μετά το θάνατο, εκτός της διαθήκης. Η επιλογή Α είναι σωστή. Η επιλογή Β (ενοικίαση από κοινού) είναι λανθασμένη ως γενική συμβουλή εδώ: δημιουργεί διακριτές, επινοήσιμες μετοχές χωρίς επιβίωση, κάτι που ενδείκνυται όταν τα μέρη συνεισφέρουν άνισα ή θέλουν να αφήσουν το μερίδιό τους κατά βούληση, όχι το τυπικό παντρεμένο ζευγάρι που επιζητεί την επιβίωση. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: μια υποθήκη δεν μειώνει τους δανειολήπτες σε δικαιοδόχους. κατέχουν τη νόμιμη και ευεργετική περιουσία που υπόκειται στην επιβάρυνση του δανειστή. Η επιλογή Δ είναι λανθασμένη και δεν ανταποκρίνεται: η ερώτηση αφορά συγκεκριμένα τη μορφή της ΩΦΕΛΗΣ συμμετοχής και το TR1 απαιτεί ρητή δήλωση του τρόπου με τον οποίο διατηρείται το δίκαιο συμφέρον. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: μια δομή εταιρείας SPV χρησιμοποιείται για εμπορικούς/επενδυτικούς σκοπούς και όχι για την αγορά οικογενειακής κατοικίας.
Α. Βασιστείτε στην αποτίμηση των στεγαστικών δανείων της τράπεζας, καθώς η τράπεζα δεν θα δανείσει εκτός εάν το ακίνητο είναι υγιές.
Β. Υποβάλλει μια δική της βασική έκθεση αποτίμησης για να επιβεβαιώσει την αγοραία αξία.
Γ. Αναθέστε μια πλήρη δομική (κτιριακή) έρευνα, δεδομένης της ηλικίας και της κατασκευής του ακινήτου.
Δ. Υποβάλετε μια έκθεση αγοραστή σπιτιού, η οποία είναι η πιο εμπεριστατωμένη διαθέσιμη έρευνα.
Ε. Δεν απαιτείται έρευνα, επειδή ο πωλητής έχει την υποχρέωση να αποκαλύψει όλα τα φυσικά ελαττώματα.
Answer & explanation
Το C είναι σωστό. Η πιο λεπτομερής έρευνα είναι η πλήρης δομική (κτιριακή) έρευνα, η οποία συνιστάται για παλαιότερα ακίνητα, ασυνήθιστη κατασκευή ή σε κακή κατάσταση. Μια αγροικία που χτίστηκε το 1875 εμπίπτει ξεκάθαρα σε αυτήν την κατηγορία, επομένως μια πλήρης δομική έρευνα είναι η κατάλληλη συμβουλή, παρά το υψηλότερο κόστος της. Το Α είναι λάθος: μια αποτίμηση υποθήκης πραγματοποιείται μόνο προς όφελος του δανειστή, για να επιβεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι επαρκής ασφάλεια. δεν είναι μια έρευνα κατάστασης και ο αγοραστής δεν μπορεί να βασιστεί σε αυτήν. Το Β είναι λάθος: η βασική αναφορά αποτίμησης ενός αγοραστή απλώς επιβεβαιώνει την αγοραία αξία και αποκαλύπτει λίγα σχετικά με την κατάσταση — ανεπαρκή για ένα ακίνητο της Βικτώριας. Το D είναι λάθος: μια αναφορά αγοραστή σπιτιού είναι ενδιάμεση σε λεπτομέρεια και είναι ακατάλληλη για παλαιότερα ή μη τυπικά ακίνητα. δεν είναι η πιο εμπεριστατωμένη έρευνα. Το Ε είναι λάθος: με περιορισμένες εξαιρέσεις, η αρχή του caveat emptor ισχύει για τη φυσική κατάσταση του ακινήτου — ο πωλητής δεν είναι υποχρεωμένος να αποκαλύψει φυσικά ελαττώματα, γι' αυτό ακριβώς ο αγοραστής πρέπει να ερευνήσει.
Α. Να διερευνηθεί ο τίτλος του πωλητή για πρώτη φορά, κάτι που κατά τα άλλα γίνεται μόνο μετά την ολοκλήρωση.
Β. Να αποκαλυφθούν τυχόν αλλαγές στο μητρώο από τη στιγμή που ελήφθησαν τα επίσημα αντίγραφα πριν από την ανταλλαγή, και να δοθεί περίοδος προτεραιότητας για την εγγραφή του αγοραστή και του δανειστή.
Γ. Να επιβεβαιωθεί, για πρώτη φορά, ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος δικαιούχος του ακινήτου.
Δ. Για να αποκτήσετε μια περίοδο προτεραιότητας που προστατεύει μόνο τη χρέωση του δανειστή και όχι τη μεταβίβαση του αγοραστή.
Ε. Για να ικανοποιηθεί η απαίτηση να αναφέρει το αποτέλεσμα ο δικηγόρος του αγοραστή στην HM Revenue & Customs για σκοπούς SDLT.
Answer & explanation
Το Β είναι σωστό. Ο τίτλος διερευνάται και ο πωλητής επιβεβαιώνεται ως εγγεγραμμένος δικαιούχος, πριν από την ανταλλαγή των συμβολαίων. Η επίσημη αναζήτηση του OS1 έχει διπλό σκοπό: (i) να αποκαλύψει εάν έχουν γίνει εγγραφές στο μητρώο από την ημερομηνία των επίσημων αντιγράφων που χρησιμοποιούνται για τη διερεύνηση του προσυμφώνου τίτλου. και (ii) να εξασφαλίσει μια περίοδο προτεραιότητας (30 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία του αποτελέσματος αναζήτησης) εντός της οποίας ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει την αίτηση εγγραφής, προστατεύοντας την αίτηση από τυχόν παρεμβάσεις. Όπου η αναζήτηση γίνεται στο όνομα του δανειστή, η προστασία της περιόδου προτεραιότητας επεκτείνεται στη μεταβίβαση του αγοραστή καθώς και στη χρέωση του δανειστή. Τα Α και Γ είναι λανθασμένα: η διερεύνηση του τίτλου και η επιβεβαίωση του εγγεγραμμένου δικαιούχου γίνονται πριν από την ανταλλαγή, όχι με την προκαταρκτική αναζήτηση. Το D είναι λάθος: μια αναζήτηση στο όνομα του δανειστή προστατεύει τόσο τον αγοραστή όσο και τον δανειστή, όχι μόνο τον δανειστή. Το Ε είναι λάθος: το OS1 είναι αναζήτηση προτεραιότητας στο Κτηματολόγιο. Η αναφορά SDLT και η πληρωμή στο HMRC είναι ένα ξεχωριστό βήμα μετά την ολοκλήρωση μέσω μιας επιστροφής SDLT, που δεν σχετίζεται με το σκοπό του OS1.
Α. Ως ενδιαφερόμενο μέρος, κρατώντας την κατάθεση μέχρι την ολοκλήρωση.
Β. Ως αντιπρόσωπος του αγοραστή.
Γ. Ως αντιπρόσωπος για τον κτηματομεσίτη του πωλητή.
Δ. Ως αντιπρόσωπος του πωλητή.
Ε. Ως αντιπρόσωπος του πωλητή ή ως ενδιαφερόμενος, κατά την επιλογή του δικηγόρου.
Answer & explanation
Σωστό: Δ. Σε περίπτωση που η κατάθεση διατηρείται από τον δικηγόρο του πωλητή ως ΑΝΤΙΚΡΑΤΟΡΟΥΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΩΛΗΤΗ, μπορεί να αποδεσμευτεί στον πωλητή μόλις ανταλλάσσονται τα συμβόλαια, ώστε ο πωλητής να μπορεί να τη χρησιμοποιήσει αμέσως (εδώ, για να πληρώσει προσωπικές οφειλές). Το Α είναι λάθος: ένας ενδιαφερόμενος κρατά τα χρήματα για λογαριασμό και των δύο μερών και πρέπει να τα διατηρήσει μέχρι την ολοκλήρωσή τους (προεπιλογή των Τυπικών Συνθηκών Πώλησης), κάτι που θα ακυρώσει την επιθυμία του πωλητή να τα χρησιμοποιήσει τώρα. Το Β είναι λάθος: η διατήρηση ως αντιπρόσωπος για τον αγοραστή θα σήμαινε ότι η πλευρά του αγοραστή ελέγχει τα χρήματα — δεν θα αποδεσμευόταν στον πωλητή και ο δικηγόρος του αγοραστή, όχι ο πωλητής, θα τα κρατούσε. Το C είναι λάθος: ο κτηματομεσίτης δεν έχει δικαίωμα στην κατάθεση, επομένως δεν διατηρείται ποτέ ως μεσίτη για τον κτηματομεσίτη. Το Ε είναι λάθος: μόνο η ικανότητα «αντιπρόσωπος για τον πωλητή» εγγυάται την άμεση χρήση. Η προσφορά «είτε ... είτε μετόχου» δεν το κάνει, επειδή το σκέλος του ενδιαφερόμενου μέρους θα εμπόδιζε την άμεση απελευθέρωση, επομένως το Ε δεν είναι η μοναδική καλύτερη απάντηση.
Α. Επιμείνετε να παρέχεται επικυρωμένο αντίγραφο του πιστοποιητικού θανάτου του κ. Adeyemi με τη συμπλήρωση.
Β. Απαιτήστε από την κ. Adeyemi να ορίσει έναν δεύτερο διαχειριστή για να συμμετάσχει στη μεταβίβαση, ώστε να υπερκεραστεί οποιοδήποτε ευεργετικό συμφέρον.
Γ. Να απαιτήσει από τους προσωπικούς εκπροσώπους του κ. Adeyemi να συναινέσουν γραπτώς το μερίδιό του στην κ. Adeyemi.
Δ. Ελέγξτε ότι δεν εγκρίθηκε μνημόνιο αποχώρησης σχετικά με την εκπροσώπηση του κ. Adeyemi.
Ε. Απαιτείται η εισαγωγή περιορισμού της Φόρμας Α πριν από τη συμπλήρωση για την προστασία του αγοραστή.
Answer & explanation
Η απουσία οποιουδήποτε περιορισμού στο μητρώο ιδιοκτησίας λέει στον αγοραστή ότι οι συνιδιοκτήτες κατείχαν το ευεργετικό συμφέρον ως από κοινού ενοικιαστές (αν είχαν ως ενοικιαστές από κοινού, θα εμφανιζόταν περιορισμός στο Έντυπο Α, ο οποίος θα απαιτούσε από έναν δεύτερο διαχειριστή να υπερκεράσει). Με το θάνατο ενός δικαιούχου συνενοικιαστή, το συμφέρον του θανόντος περιέρχεται αυτόματα στον επιζώντα με επιζώντα και ο επιζών κατέχει τόσο τον νόμιμο όσο και τον ευεργετικό τίτλο απαλλαγμένο από κάθε εμπιστοσύνη. Επομένως, ο αγοραστής παίρνει καλό τίτλο μόνο από τον επιζώντα και το μόνο στοιχείο που χρειάζεται είναι η απόδειξη ότι ο συνιδιοκτήτης έχει πράγματι πεθάνει: επομένως η επιλογή Α είναι σωστή (επικυρωμένο αντίγραφο του πιστοποιητικού θανάτου). Η επιλογή Β είναι λανθασμένη επειδή, χωρίς περιορισμό της Μορφής Α, δεν υπάρχει ενδιαφέρον για υπέρβαση εμπιστοσύνης και δεν είναι απαραίτητος ένας δεύτερος διαχειριστής. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη επειδή το μερίδιο ενός από κοινού μισθωτή δεν μπορεί να περάσει από διαθήκη ή συγκατάθεση των προσωπικών εκπροσώπων. περνάει από το survivorship, οπότε οι PR δεν έχουν τίποτα να συναινέσουν. Option D is wrong because a memorandum of severance is only relevant where it has been protected by a restriction on the register; στην εγγεγραμμένη γη μια απροστάτευτη απόλυση δεν δεσμεύει έναν αγοραστή και το μητρώο εδώ δεν εμφανίζει καμία. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη, διότι ένας περιορισμός στο Έντυπο Α θα ήταν κατάλληλος μόνο εάν ο επιζών δεν είχε το αποκλειστικό δικαίωμα (δηλαδή μια κοινή μίσθωση), κάτι που δεν συμβαίνει εδώ. η επιμονή σε ένα θα ήταν παρανόηση.
Α. Το καταβλητέο μίσθωμα εδάφους βάσει της μίσθωσης και απόδειξη ότι έχει καταβληθεί μέχρι σήμερα.
Β. Η θέση χρέωσης υπηρεσιών, συμπεριλαμβανομένων τυχόν καθυστερήσεων και τυχόν μεγάλων αναμενόμενων έργων.
Γ. Οι ρυθμίσεις ασφάλισης κτιρίων, συμπεριλαμβανομένου του ποιος ασφαλίζει και της παρεχόμενης κάλυψης.
Δ. Συμμόρφωση με τους όρους της μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένων τυχόν συναινέσεις που απαιτούνται για τροποποιήσεις.
Ε. Τίποτα από τα παραπάνω - το καθένα αποτελεί σχετική και κατάλληλη έρευνα μίσθωσης για ένα τέτοιο διαμέρισμα.
Answer & explanation
Σε ένα διαμέρισμα μίσθωσης σε μια πολυκατοικία, καθένα από τα αναφερόμενα θέματα είναι μια βασική έρευνα που θα έθεσε ένας αρμόδιος μεταφορέας. Μίσθωμα εδάφους: ο αγοραστής πρέπει να επιβεβαιώσει το ποσό και ότι έχει καταβληθεί μέχρι σήμερα (μια σαφής τελευταία απόδειξη) για να αποφύγει την ανάληψη ληξιπρόθεσμων οφειλών ή διαφωνιών. Χρέωση υπηρεσιών: ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει το επίπεδο των χρεώσεων, τυχόν καθυστερούμενες οφειλές (που μπορεί να επιβαρύνουν το ακίνητο) και τυχόν επικείμενα μεγάλα έργα για τα οποία μπορεί να χρεωθεί μεγάλος λογαριασμός. Ασφάλιση: οι δανειστές απαιτούν το κτίριο να είναι ασφαλισμένο για την πλήρη αξία αποκατάστασής του έναντι μιας ολοκληρωμένης σειράς κινδύνων. Οι μισθώσεις διαμερισμάτων συνήθως απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να ασφαλίσει, επομένως ο αγοραστής πρέπει να λάβει ένα αντίγραφο του συμβολαίου. Συμβάσεις: ο αγοραστής χρειάζεται επιβεβαίωση της απουσίας γνωστών παραβιάσεων (για παράδειγμα, ότι τυχόν τροποποιήσεις είχαν τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη), επειδή οι εκκρεμείς παραβιάσεις μπορεί να οδηγήσουν σε κόστος κατάσχεσης ή αποκατάστασης. Καθώς κάθε μία από τις επιλογές Α έως Δ είναι μια γνήσια και κατάλληλη έρευνα μίσθωσης, η επιλογή Ε («κανένα από τα παραπάνω») είναι η σωστή απάντηση: δεν υπάρχει κανένα στοιχείο στη λίστα που πρέπει να εξαιρεθεί.
Α. Αναφορά στον καταχωρημένο αριθμό τίτλου του Birch Cottage.
Β. Πρόβλεψη ότι το Birch Cottage πωλείται με κενή κατοχή.
Γ. Ειδικός όρος που καθορίζει τον τελευταίο χρόνο ολοκλήρωσης της πώλησης νωρίτερα από τον αντίστοιχο χρόνο ολοκλήρωσης της αγοράς του Elm House.
Δ. Πρόβλεψη σύμφωνα με την οποία ο αγοραστής του Birch Cottage θα είναι υπεύθυνος για οποιονδήποτε Φόρο Γης Τέλη Χαρτοσήμου που καταβάλλεται σωστά.
Ε. Διάταξη που προσδιορίζει το ακίνητο με την ταχυδρομική του διεύθυνση και τυχόν δικαιώματα που ωφελούν τη γη.
Answer & explanation
Η επιλογή Δ είναι η διάταξη που ΔΕΝ θα περιλαμβανόταν κανονικά και επομένως είναι η απάντηση. Το SDLT σε μια αγορά είναι η ευθύνη του ίδιου του αγοραστή που προκύπτει από τη λειτουργία του Finance Act 2003. δεν αφορά τον πωλητή και δεν αναφέρεται στη σύμβαση του πωλητή, επομένως η συμπερίληψη μιας τέτοιας ρήτρας είναι περιττή και ακατάλληλη. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη (δηλαδή ΘΑ συμπεριλαμβανόταν): μια σύμβαση για την πώληση εγγεγραμμένης γης πρέπει πάντα να προσδιορίζει τον καταχωρημένο αριθμό τίτλου, ώστε ο αγοραστής να μπορεί να συναγάγει τον τίτλο. Η επιλογή Β είναι λανθασμένη: η κενή κατοχή είναι η τυπική βάση στην οποία πωλείται μια κατοικία. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: όταν τα έσοδα από την πώληση χρηματοδοτούν μια συνδεδεμένη αγορά, είναι λογικό και σύνηθες να εισαχθεί ένας ειδικός όρος που διασφαλίζει ότι η πώληση θα ολοκληρωθεί πριν ή το αργότερο από την αγορά, έτσι ώστε τα χρήματα να είναι διαθέσιμα στην αλυσίδα. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: ο προσδιορισμός της περιουσίας και η απόκτηση δικαιωμάτων είναι μια κανονική συμβατική λεπτομέρεια.
Α. Επίσημη έρευνα του Κτηματολογίου του κατοχυρωμένου τίτλου με προτεραιότητα (ΟΣ1).
Β. Έρευνα μόνο για πτώχευση (Έντυπο Κ16) κατά του αγοραστή.
Γ. Μια τοπική αναζήτηση τελών γης (LLC1).
Δ. Έρευνα κεντρικού τμήματος τελών γης (Έντυπο Κ15).
Ε. Όλα τα παραπάνω.
Answer & explanation
Η επιλογή Α είναι σωστή. Για έναν καταχωρισμένο τίτλο, η κατάλληλη αναζήτηση προ-ολοκλήρωσης είναι μια επίσημη αναζήτηση του Κτηματολογίου με προτεραιότητα (OS1 για το σύνολο ή OS2 για μέρος). Αποκαλύπτει το ενημερωμένο μητρώο και, πολύ σημαντικό, απονέμει περίοδο προτεραιότητας 30 εργάσιμων ημερών από το πιστοποιητικό κατά τη διάρκεια της οποίας κάθε αίτηση εγγραφής από τον ερευνητή προστατεύεται από παρεμβατικές καταχωρίσεις (Land Registration Act 2002, and the Land Registration Rules 2003). Η επιλογή Β είναι λανθασμένη: μια αναζήτηση πτώχευσης χρεώσεων πτώχευσης/γηπεδούχου είναι σχετική μόνο όταν υπάρχει μεμονωμένος δανειολήπτης του οποίου ο δανειστής πρέπει να ελέγξει τη φερεγγυότητα. εδώ ο αγοραστής είναι μια εταιρεία (η οποία θα ελεγχόταν με αναζήτηση εταιρείας, όχι με αναζήτηση πτώχευσης) και αγοράζει χωρίς υποθήκη. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: μια τοπική αναζήτηση τελών γης πραγματοποιείται πριν από την ανταλλαγή ως μέρος των προσυμβατικών ερευνών και όχι ως προκαταρκτική αναζήτηση. Η επιλογή Δ είναι λανθασμένη: μια κεντρική αναζήτηση του Τμήματος Τελών Γης (K15) ισχύει μόνο για μη καταγεγραμμένη γη. αυτός ο τίτλος είναι καταχωρημένος, επομένως είναι ακατάλληλος. Η επιλογή Ε είναι λάθος γιατί τα Β, Γ και Δ δεν ισχύουν.
Α. Το σχέδιο σύμβασης που παρέχεται από τον δικηγόρο του πωλητή.
Β. Η αναζήτηση αποχέτευσης και νερού (CON29DW).
Γ. Το Κτηματολόγιο αντιγράφει και ευρετήρια αναζήτηση χάρτη.
Δ. Η τοπική αναζήτηση που περιλαμβάνει έρευνες της τοπικής αρχής (CON29) και την αναζήτηση τοπικών τελών γης (LLC1).
Ε. Η έκθεση περιβαλλοντικής (μολυσμένης γης) αναζήτησης.
Answer & explanation
Σωστή: Επιλογή Δ. Τα τυπικά ερωτήματα της τοπικής αρχής (έντυπο CON29) περιλαμβάνουν συγκεκριμένες ερωτήσεις σχετικά με οδικά σχέδια — εάν έχει αποκτηθεί ή πρόκειται να αποκτηθεί κάποια γη για κατασκευή ή βελτίωση αυτοκινητόδρομου και εάν υπάρχουν προτάσεις για νέους δρόμους, διαπλάτυνση δρόμου ή τροποποιήσεις εντός μιας καθορισμένης ακτίνας του ακινήτου. Η αναζήτηση τοπικών τελών γης (LLC1) αποκαλύπτει καταχωρημένες χρεώσεις όπως ο σχεδιασμός και οι εγγραφές που σχετίζονται με την εθνική οδό. Έτσι, η ανησυχία του αγοραστή σχετικά με ένα σχέδιο διαπλάτυνσης δρόμου ή παράκαμψης απαντάται εδώ. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη: σύμφωνα με την προειδοποίηση, ο πωλητής δεν χρειάζεται να προσφέρει εθελοντικά ένα γνωστό οδικό σχέδιο στη σύμβαση (δεν είναι ελάττωμα στον τίτλο). το συμβόλαιο είναι το λάθος μέρος για να κοιτάξετε, αν και ο πωλητής πρέπει να απαντήσει ειλικρινά σε μια άμεση ερώτηση. Η επιλογή Β είναι λανθασμένη: η αναζήτηση αποχέτευσης και νερού αφορά μόνο δίκτυα ύδρευσης, αποχετεύσεις, αποχετεύσεις και θέματα σύνδεσης, όχι οδικά σχέδια. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: η αναζήτηση χάρτη ευρετηρίου Κτηματολογίου δείχνει εάν έχει καταχωρηθεί ο τίτλος και ο αριθμός τίτλου, όχι οι προτάσεις τοπικών οδικών αρτηριών. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: μια περιβαλλοντική αναζήτηση αντιμετωπίζει τον κίνδυνο μόλυνσης, πλημμύρας και σταθερότητας του εδάφους και όχι προγραμματισμένα οδικά έργα.
Α. Μπορεί να πουλήσει ως μοναδικός επιζών ιδιοκτήτης αφού προσκομίσει στον αγοραστή το πιστοποιητικό θανάτου της συζύγου του.
Β. Πρέπει να ορίσει δεύτερο διαχειριστή, ώστε οι δυο τους μαζί να εκτελέσουν τη σύμβαση και να μεταβιβάσουν, υπερβαίνοντας έτσι τα δίκαια συμφέροντα.
Γ. Πρέπει να λάβει απόφαση του δικαστηρίου που να εγκρίνει την πώληση πριν προχωρήσει.
Δ. Μπορεί να πουλήσει μόνος του γιατί, ως επιζών νόμιμος ιδιοκτήτης, ολόκληρο το ευεργετικό συμφέρον του έχει περάσει από επιζώντα.
Ε. Πρέπει πρώτα να μεταβιβάσει το ακίνητο στον εαυτό του με συναίνεση πριν μπορέσει να το πουλήσει.
Answer & explanation
Σωστό: Επιλογή Β. Ο περιορισμός είναι ο τυπικός περιορισμός «Μορφής Α» που εμφανίζεται όπου οι ισότιμοι ιδιοκτήτες διατηρούν ως ενοικιαστές από κοινού. Εμποδίζει έναν μοναδικό επιζώντα ιδιοκτήτη να δώσει μια έγκυρη απόδειξη για χρήματα κεφαλαίου, επειδή σε μια κοινή μίσθωση δεν υπάρχει επιβίωση του ωφέλιμου συμφέροντος — το μερίδιο της θανούσας περνά υπό τη διαθήκη της (εδώ στη φιλανθρωπική οργάνωση). Για να πουλήσει, ο επιζών πρέπει να διορίσει έναν δεύτερο διαχειριστή, ώστε να καταβληθούν χρήματα κεφαλαίου σε (τουλάχιστον) δύο διαχειριστές, το οποίο υπερβαίνει τα ωφέλιμα συμφέροντα (s.2 και s.27 LPA 1925) και ικανοποιεί τον περιορισμό. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη: η προσκόμιση πιστοποιητικού θανάτου αρκεί μόνο για μια ευεργετική κοινή μίσθωση (όπου ισχύει το survivorship και ο επιζών μπορεί να πουλήσει μόνος του). Εδώ, ο περιορισμός του Έντυπου Α δείχνει μια κοινή μίσθωση. Η επιλογή Γ είναι λανθασμένη: η αναφορά του περιορισμού σε δικαστική απόφαση είναι η εναλλακτική λύση στην υπέρβαση, αλλά η συνηθισμένη, σωστή λύση μεταφοράς είναι ο διορισμός δεύτερου διαχειριστή και όχι η προσφυγή σε δικαστικές αγωγές. Η επιλογή Δ είναι λάθος: με κοινή μίσθωση δεν υπάρχει επιβίωση της ευεργετικής μερίδας. Η επιλογή Ε είναι λανθασμένη: η συγκατάθεση δεν βοηθάει — ο περιορισμός της ατομικής επιχείρησης θα εξακολουθούσε να βαραίνει και το μισό μερίδιο της συζύγου ανήκει στη φιλανθρωπική οργάνωση, όχι στον σύζυγο.
Α. Απαγορεύεται απολύτως στον ενοικιαστή να εκχωρήσει μέρος μόνο των χώρων.
Β. Επειδή η συνθήκη κατά της εκχώρησης του συνόλου είναι κατάλληλη (η εκχώρηση επιτρέπεται με συναίνεση), το άρθρο 19(1)(α) Ο νόμος του 1927 για τους Ιδιοκτήτες και τους Ενοικιαστές υπονοεί ότι η συγκατάθεση δεν πρέπει να αποκρύπτεται αδικαιολόγητα.
Γ. Ο ενοικιαστής μπορεί να εκχωρήσει το σύνολο των χώρων όποτε το επιθυμεί, και ο ιδιοκτήτης δεν έχει καμία εξουσία να το εμποδίσει.
Δ. Σε μια γραπτή αίτηση για συγκατάθεση για την εκχώρηση του συνόλου, ο ιδιοκτήτης πρέπει, σύμφωνα με το s.1 Landlord and Tenant Act 1988, να δώσει τη συγκατάθεσή του εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, εκτός εάν είναι εύλογο να αρνηθεί, και να αιτιολογήσει γραπτώς οποιαδήποτε άρνηση.
Ε. Τίποτα από τα παραπάνω.
Answer & explanation
Αυτή η ερώτηση ζητά τη ΛΑΘΟΣ δήλωση, η οποία είναι C. Η σύμβαση κατά της εκχώρησης του συνόλου είναι ειδική συμφωνία (η εκχώρηση επιτρέπεται, αλλά μόνο με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη), επομένως ο ενοικιαστής δεν μπορεί να εκχωρήσει «όποτε το επιθυμεί»: ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί νομίμως όπου είναι εύλογο να το κάνει. Το Α είναι σωστό: η εκχώρηση μέρους απαγορεύεται απολύτως επειδή η ρήτρα (2) επιτρέπει την εκχώρηση μόνο του συνόλου, αφήνοντας απόλυτη την απαγόρευση εκχώρησης μέρους στην ρήτρα (1). Το B είναι σωστό: s.19(1)(a) Ο νόμος του 1927 για τους Ιδιοκτήτες και τους Ενοικιαστές μετατρέπει ένα κατάλληλο σύμφωνο σε πλήρως εγκεκριμένο, επομένως η συναίνεση δεν μπορεί να τηρηθεί αδικαιολόγητα. Το D είναι σωστό: όπου απαιτείται συναίνεση, ο s.1 Landlord and Tenant Act 1988 επιβάλλει το εκ του νόμου καθήκον στον ιδιοκτήτη να διεκπεραιώσει γραπτή αίτηση εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, να μην αρνηθεί τη συγκατάθεσή του αδικαιολόγητα και να δώσει γραπτούς λόγους άρνησης. Καθώς ο Γ παραθέτει λάθος τον νόμο, είναι η απάντηση.
Α. Είναι αποδεκτό, διότι ο ιδιοκτήτης δικαιούται να δημιουργήσει ιδιωτικότητα συμβολαίου απευθείας τόσο με τον εκδοχέα όσο και με τον εκδοχέα για όλη τη διάρκεια.
Β. Δεν είναι αποδεκτό, διότι ο εκχωρητής δεν μπορεί νόμιμα να υποχρεωθεί να δώσει εξουσιοδοτημένη σύμβαση εγγύησης για μίσθωση που χορηγήθηκε το 1998.
Γ. Είναι αποδεκτό, διότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει από τον εκχωρητή να συνάψει συμφωνία εξουσιοδοτημένης εγγύησης για μίσθωση που χορηγήθηκε το 1998.
Δ. Δεν είναι αποδεκτό, διότι η άμεση διαθήκη από τον εκδοχέα θα έπρεπε να δοθεί από τον εκχωρητή.
Ε. Δεν είναι αποδεκτό, διότι η άμεση σύμβαση του εκδοχέα θα πρέπει να διαγραφεί ή να περιοριστεί στην περίοδο κατά την οποία ο εκδοχέας παραμένει μισθωτής βάσει της μίσθωσης.
Answer & explanation
Μια μίσθωση που χορηγήθηκε το 1998 είναι μια «νέα μίσθωση» βάσει του νόμου περί εκμισθωτών και ενοικιαστών (Covenants) του 1995. Σε μελλοντική εκχώρηση από τον εκδοχέα, ο νόμος του 1995 θα απαλλάξει αυτόματα τον εκδοχέα από τις συμβάσεις ενοικιαστών (s 5). Ένα άμεσο σύμφωνο που απαιτεί από τον εκδοχέα να εκτελεί τις ρήτρες «για το υπόλοιπο της θητείας» θα επιδιώκει ανεπίτρεπτα να διατηρεί δεσμευμένο τον εκδοχέα μετά από αυτήν την αυτόματη αποδέσμευση. οποιαδήποτε διάταξη που εμποδίζει την απελευθέρωση του Νόμου είναι άκυρη (s 25). Επομένως, η σύμβαση πρέπει να διαγραφεί ή να περιοριστεί στην περίοδο που ο εκδοχέας είναι στην πραγματικότητα ο ενοικιαστής, επομένως η επιλογή Ε είναι σωστή. Η επιλογή Γ δηλώνει σωστά ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει AGA από τον εκχωρητή για νέα μίσθωση (μια AGA επιτρέπεται ρητά από το άρθρο 16), αλλά δεν αντιμετωπίζει το ελάττωμα στο σχέδιο και επομένως δεν είναι η καλύτερη εκτίμηση. Η επιλογή Β είναι απλώς λανθασμένη, επειδή η AGA από τον απερχόμενο μισθωτή είναι ακριβώς αυτό που επιτρέπει ο νόμος για νέες μισθώσεις. Η επιλογή Α είναι λανθασμένη: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να δεσμεύσει τον εκδοχέα για ολόκληρη τη θητεία ενόψει της νόμιμης αποδέσμευσης. Η επιλογή Δ είναι λανθασμένη: είναι σκόπιμο η AGA (εγγύηση του εκχωρητή) και μια άμεση συνθήκη (από τον εκδοχέα) να προέρχονται από τα αναφερόμενα μέρη. το πρόβλημα είναι η διάρκεια της διαθήκης του εκδοχέα, όχι η πηγή της.