1. Derecho y práctica de la propiedad: preguntas de práctica
¿Cuál de los siguientes es el MEJOR consejo sobre dónde las respuestas pueden revelar información sobre el permiso de planificación existente para la sala de bingo?
R. Sólo la búsqueda de Cargos Terrestres Locales (LLC1) revelará algo sobre el permiso de planificación.
B. Sólo las consultas de la autoridad local en el formulario CON29 revelarán información de planificación.
C. Sólo las consultas previas al contrato del vendedor (CPSE) se ocuparán de cuestiones de planificación.
D. La información de planificación no se puede obtener mediante búsqueda; el comprador debe presentar la solicitud directamente al portal de planificación.
E. Las respuestas a las consultas CON29 de la autoridad local, las consultas previas al contrato del vendedor (CPSE) y, cuando corresponda, la LLC1 pueden revelar información sobre el permiso de planificación.
Answer & explanation
La opción E es correcta. Las búsquedas de traspasos frecuentemente se superponen y la información sobre un permiso de planificación existente puede surgir de más de una fuente. Las consultas estándar CON29 de la autoridad local preguntan específicamente sobre permisos de planificación, consentimientos de regulación de construcción y avisos de cumplimiento/detención de planificación; las consultas CPSE previas al contrato del vendedor le solicitan que proporcione copias de los permisos y consentimientos relacionados con la propiedad; y el registro LLC1 de cargos territoriales locales registra ciertos cargos de planificación (por ejemplo, permisos de planificación condicionales y órdenes de conservación de árboles). Un abogado competente no se basaría en una sola búsqueda. Las opciones A, B y C son erróneas porque afirman que sólo una búsqueda es relevante, lo que subestima la cobertura superpuesta. La opción D es incorrecta: las búsquedas de las autoridades locales son precisamente la forma en que se obtiene la información de planificación en una transacción de transmisión, por lo que no es cierto que ninguna búsqueda la revele.
¿Cuál de las siguientes afirma mejor cuándo el abogado puede actuar en nombre de ambas partes?
R. El abogado puede actuar en nombre de ambos sólo si no existe conflicto de intereses entre ellos ni riesgo significativo de que surja dicho conflicto.
B. El abogado siempre puede actuar en nombre de ambas partes en una transacción de traspaso siempre que cada una de ellas dé su consentimiento por escrito.
C. El abogado puede actuar en nombre de ambos porque el vendedor desea cobrar el IVA mientras que el comprador no desea pagarlo.
D. El abogado puede actuar en nombre de ambos porque el vendedor está llevando a cabo una carrera contractual con varios compradores.
E. El abogado puede actuar en nombre de ambos porque el vendedor se compromete al comprador en cuanto a posesión desocupada.
Answer & explanation
La opción A es correcta. El párrafo 6.2 del Código de Conducta de la SRA prohíbe a un abogado actuar cuando exista un conflicto de intereses o un riesgo significativo de conflicto de intereses, sujeto a excepciones limitadas. En una transacción de traspaso entre comprador y vendedor, los intereses de las partes suelen entrar en conflicto (más obviamente en relación con el precio y los términos), por lo que actuar en nombre de ambos generalmente es inadmisible. Puede que sólo sea posible cuando realmente no hay conflicto ni riesgo significativo de que se produzca, por ejemplo cuando se donan o transfieren bienes entre personas estrechamente relacionadas o asociadas. La opción B es incorrecta porque el consentimiento por sí solo no puede solucionar un conflicto real entre lados opuestos de una transacción; las excepciones de "interés común sustancial" y "competir por el mismo objetivo" son limitadas y generalmente no cubren las transacciones ordinarias entre comprador y vendedor. Las opciones C, D y E describen cada una una circunstancia que, en todo caso, aumenta en lugar de eliminar el riesgo de conflicto (diferentes posiciones en materia de IVA, una carrera contractual que expone al comprador a riesgos y la concesión de un compromiso), por lo que ninguna de ellas justifica actuar en nombre de ambas partes.
R. El propietario puede negar el consentimiento, pero el inquilino aún puede poder realizar las obras utilizando el procedimiento de mejoras legal si el tribunal está convencido de que las obras califican.
B. El arrendador puede impedir absolutamente las obras, porque el pacto de alteraciones estructurales es absoluto y ningún estatuto puede anularlo.
C. El propietario no puede negarse, porque el estatuto implica en el convenio de modificaciones estructurales un término en el que el consentimiento no debe negarse sin razón.
D. El arrendador debe consentir, porque de lo contrario el inquilino puede realizar las obras y automáticamente reclamar una indemnización al arrendador al finalizar el plazo.
E. El arrendador puede insistir en que las obras sean realizadas por el arrendador a cambio de un aumento en el alquiler anual.
Answer & explanation
Correcto: A. Las obras propuestas (eliminación del frente de la tienda, ampliación de la abertura, instalación de puertas plegables) son externas y estructurales, por lo que caen dentro del convenio absoluto contra alteraciones externas/estructurales; no hay ninguna condición de consentimiento y el término implícito de "no ser retenido injustificadamente" no se aplica a un convenio absoluto. Sin embargo, incluso cuando un convenio es absoluto, un inquilino que desee realizar una "mejora" puede notificarlo en virtud de la Ley de propietarios e inquilinos de 1927, artículo 3; el propietario puede objetar, y el tribunal puede entonces autorizar las obras si está convencido de que aumentan el valor de arrendamiento de la propiedad, son razonables y adecuadas a su carácter y no disminuyen el valor de otras propiedades del propietario. Por tanto, la negativa está permitida, pero no necesariamente es el fin del asunto. B está equivocado: el procedimiento del artículo 3 puede anular incluso un pacto absoluto. C está equivocado: el término implícito "retenido injustificadamente" (Ley de propietarios e inquilinos de 1927, artículo 19 (2)) se aplica sólo cuando el pacto está calificado (se requiere consentimiento); no convierte un pacto absoluto en uno calificado. D es incorrecto: la compensación por mejoras en virtud de la Ley de 1927 (s.1) no es automática y está sujeta al procedimiento y las condiciones legales. E está equivocado: el propietario no tiene el derecho de apoderarse de las obras a cambio de un aumento del alquiler.
A. Cuando no exista conflicto de intereses entre vendedor y comprador y no exista riesgo significativo de que surja uno, por ejemplo una transferencia entre familiares cercanos.
B. Cuando existe un conflicto de intereses pero se aplica la excepción de "interés sustancialmente común", porque ambas partes quieren que se complete la venta.
C. Cuando el vendedor pretenda cobrar el IVA sobre la venta y el comprador se oponga a pagarlo.
D. Cuando el vendedor esté llevando a cabo una carrera contractual entre compradores competidores.
E. Cuando se haya pedido al vendedor que se comprometa como abogado ante el prestamista del comprador.
Answer & explanation
Correcto: A. Un abogado puede actuar en nombre de dos partes sólo cuando no existe un conflicto de interés propio o de cliente y no existe un riesgo significativo para una de ellas (Código de Conducta para Abogados de la SRA, párrafo 6.2). En una compraventa, los intereses de las partes son intrínsecamente opuestos, por lo que actuar en nombre de ambas sólo está permitido en casos excepcionales en los que, en esencia, no existe un conflicto real, p. una donación o una transferencia entre personas emparentadas por consanguinidad, matrimonio, unión civil o que viven juntas. B está equivocado: la excepción del 'interés sustancialmente común' no se aplica a una compra/venta normal, porque una parte compra y la otra vende, lo que les otorga intereses opuestos a pesar de que ambas desean completar la transacción. C está equivocado: una disputa sobre el IVA es en sí misma un conflicto, lo que impide actuar en nombre de ambos. D está equivocado: una carrera contractual crea un conflicto claro y mayores deberes de conducta; no permite doble acción. E está equivocado: la concesión de un compromiso no está relacionada con la existencia de un conflicto de intereses entre el comprador y el vendedor.
A. Davisons debería otorgar tres arrendamientos consecutivos de seis meses, porque ningún arrendamiento comercial de menos de 12 meses puede jamás generar seguridad de tenencia según la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954.
B. Davisons puede otorgar un contrato de arrendamiento a plazo fijo de 18 meses, pero para garantizar que no atraiga seguridad de tenencia debe solicitar al tribunal una orden que excluya la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954.
C. Davisons puede otorgar un contrato de arrendamiento de plazo fijo de 18 meses pero, para asegurarse de que no genere seguridad de tenencia, debe entregar el aviso de advertencia prescrito a Morten y obtener la declaración firmada de Morten antes de que se complete el contrato de arrendamiento, de modo que la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 quede excluida.
D. Davisons puede otorgar un contrato de arrendamiento a plazo fijo de 18 meses y confiar en una cláusula de rescisión del propietario ejercible después de 12 meses, lo que por sí solo impedirá que Morten adquiera seguridad de tenencia.
E. Davisons no puede otorgar legalmente ningún contrato de arrendamiento que excluya la Parte II de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954, porque la protección no puede subcontratarse bajo ninguna circunstancia.
Answer & explanation
La opción C es correcta. La seguridad de la tenencia en virtud de la Parte II de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 puede excluirse ("subcontratar") para un arrendamiento comercial de duración determinada utilizando el procedimiento introducido por la Orden de Reforma Regulatoria (Arrendamientos Comerciales) (Inglaterra y Gales) de 2003. El propietario debe entregar un aviso de advertencia en un formulario prescrito al inquilino, y el inquilino debe hacer una declaración (una declaración "simple" si el aviso se entrega al menos 14 días antes del contrato de arrendamiento, de lo contrario una declaración legal) reconociendo la pérdida de protección, con referencia al aviso y la declaración visados en el contrato de arrendamiento o contenidos en él. La opción A es incorrecta: un arrendamiento por un período determinado que no exceda los seis meses está fuera de la Parte II, pero la exención se pierde cuando existe una disposición para la extensión/renovación o cuando el inquilino (con predecesores en el mismo negocio) ha estado en la ocupación durante más de 12 meses (s.43(3)); tres arrendamientos sucesivos de seis meses incumplirían esto. La opción B es incorrecta: desde el 1 de junio de 2004 NO se requiere ninguna orden judicial para subcontratar; ese es precisamente el cambio introducido en la Orden de 2003. La opción D es incorrecta: la cláusula de rescisión del propietario no excluye la ley; el arrendamiento seguiría estando protegido y el propietario sólo podría ponerle fin por un motivo legal según el artículo 30, por lo que una cláusula de rescisión por sí sola no anula la seguridad de la tenencia. La opción E es errónea: la protección de la Parte II puede contratarse válidamente mediante el procedimiento legal.
A. Si la servidumbre está registrada contra el título del terreno sirviente, si es adecuada para el uso previsto por el comprador, quién es responsable de su mantenimiento y si la ruta es una vía pública adoptada.
B. Si la servidumbre es popular entre los vecinos, qué tan fácil es de usar, quién la asegura y si está bien iluminada.
C. Si la servidumbre fue creada mediante escritura, si beneficia personalmente al vendedor, si puede ser removida por el vendedor y si se menciona en el contrato de arrendamiento.
D. Si la servidumbre es visible en el terreno, si está registrada como carga territorial local, si el vendedor paga el impuesto municipal por ella y si está cercada.
E. Si la servidumbre está registrada a título propio del comprador, si es exclusiva del comprador, qué tan popular es la ruta y si está en buena ubicación.
Answer & explanation
La opción A es correcta. Cuando una propiedad tiene el BENEFICIO de un derecho de vía, el abogado del comprador debe verificar, en esencia: (1) el registro de la carga: que la carga de la servidumbre se anota contra el título sirviente (vecino), de modo que el derecho vincula a los sucesores y no es meramente personal o está en riesgo de perderse; (2) adecuación: si el derecho otorgado es suficiente para el uso previsto por el comprador (por ejemplo, acceso de vehículos al taller, no simplemente peatonal); (3) mantenimiento: quién es responsable de mantener y reparar la ruta y si el comprador debe contribuir; y (4) adopción: si la ruta es de hecho una carretera adoptada y mantenida públicamente (en cuyo caso las preocupaciones sobre la servidumbre privada desaparecen). Las opciones B, D y E enumeran criterios irrelevantes o inventados (popularidad, iluminación, seguro, exclusividad, ubicación, impuesto municipal), ninguno de los cuales son controles de transferencia reconocidos en beneficio de una servidumbre. La opción C confunde el análisis: el registro relevante es de la carga contra el terreno sirviente, el derecho debe beneficiar al TERRENO (no al vendedor personalmente) para ser una servidumbre legal válida y adjunta a la propiedad, y estas no son las cuatro cuestiones estándar.
R. No es necesario hacer nada, porque el dominio absoluto sobre el cual se otorga el arrendamiento ya está registrado.
B. El arrendamiento debe constar sustancialmente inscrito a título propio, porque se otorga por un plazo superior a siete años; el inquilino debe aplicar.
C. No es necesario hacer nada, porque el contrato de arrendamiento es por menos de 21 años y por lo tanto surte efectos como interés prevaleciente.
D. El arrendador debe solicitar la inscripción del contrato de arrendamiento, porque conserva la reversión.
E. El contrato de arrendamiento debe anotarse únicamente contra el título de propiedad absoluta; no requiere título registrado propio.
Answer & explanation
La concesión de un arrendamiento por un período de más de siete años de un patrimonio registrado es una disposición registrable obligatoriamente según el artículo 27 (2) (b) (i) de la Ley de Registro de Tierras de 2002. Un período de nueve años excede los siete años, por lo que el arrendamiento debe registrarse sustancialmente con su propio título; hasta que se complete el registro, no opera según la ley (s.27(1)). El solicitante del registro de una disposición es el disponee, es decir, el inquilino. Por tanto, la opción B es correcta. La opción A es incorrecta: el factor desencadenante es la duración del plazo, no si la propiedad ya está registrada. La opción C es incorrecta: el umbral pertinente es siete años, no 21; un arrendamiento de más de siete años no puede surtir efecto simplemente como un interés prevaleciente según el Anexo 3 (que protegen los arrendamientos cortos de siete años o menos). La opción D es errónea: es el inquilino (el disponee), no el propietario, quien solicita el registro. La opción E es incorrecta: un contrato de arrendamiento de más de siete años requiere su propio título registrado (y el Registro también registrará una notificación contra la propiedad absoluta del propietario), no una simple notificación en lugar del registro.
A. El comprador quedará obligado por las cláusulas restrictivas a que se refiere el traspaso faltante, aunque sus términos precisos no puedan leerse en el registro.
B. El comprador no quedará obligado por los pactos, porque sus términos no pueden determinarse en el registro.
C. El comprador quedará obligado por todos los pactos de cualquier clase relacionados con la propiedad, estén o no anotados en el registro.
D. El comprador quedará obligado sólo si las cláusulas hubieran sido consignadas íntegramente en el registro de cargas.
E. Ninguna de las anteriores; los pactos surten efectos como intereses prevalecientes independientemente de la inscripción registral.
Answer & explanation
Los convenios restrictivos están protegidos mediante la inscripción de un aviso en el registro de cargos, y el comprador queda sujeto a los intereses protegidos por dicho aviso (artículos 29 a 32 de la Ley de Registro de Tierras de 2002). La entrada 2 se refiere expresamente a pactos restrictivos en la transmisión de 1999, por lo que están protegidos y vinculan al comprador sin perjuicio de que el Registro no tenga copia y no se reproduzca el texto; el comprador está arreglado con los convenios y debe solicitar la escritura/una indemnización. La opción A es correcta. La opción B es incorrecta: el comprador está obligado por el asiento anotado aunque los términos exactos no estén disponibles en el registro. La opción C es incorrecta: un comprador de un terreno registrado está obligado sólo por intereses debidamente protegidos (o primordiales), no por todos los pactos "de cualquier tipo". La opción D es errónea: la protección surge del aviso referido a los pactos; No es necesario que los pactos se expongan en su totalidad para que sean vinculantes. La opción E es incorrecta: los convenios restrictivos están protegidos mediante notificación, no como intereses primordiales, y la entrada aquí es la protección operativa.
A. Las Consultas de la Autoridad Local (CON29).
B. Búsqueda de cargos territoriales locales (LLC1).
C. Las Consultas Facultativas de la Autoridad Local (CON29O).
D. Las copias oficiales del registro obtenidas del Registro de la Propiedad de HM.
E. Una búsqueda prioritaria OS1 en HM Land Registry.
Answer & explanation
Las consultas estándar de la autoridad local, la CON29, revelan si una carretera que linda con la propiedad es una carretera que se puede mantener con fondos públicos (adoptada en virtud del artículo 36 de la Ley de Carreteras de 1980), por lo que A es correcta. B está equivocado: la LLC1 revela cargas territoriales locales registradas (por ejemplo, cargas financieras, órdenes de preservación de árboles, restricciones de planificación), no el estado de adopción de las carreteras. C es incorrecto porque el CON29O contiene consultas opcionales (por ejemplo, propuestas de carreteras, caminos públicos, gasoductos) elegidas para transacciones particulares; La información básica sobre la carretera adoptada se encuentra en el CON29 estándar, no en el conjunto opcional. D es incorrecto: las copias oficiales del Registro de la Propiedad de HM muestran el título registrado (propiedad, cargas, derechos), no si las carreteras son mantenibles públicamente. E está equivocado: un OS1 es una búsqueda prioritaria previa a la finalización de terrenos registrados que protege la solicitud del comprador; no proporciona información sobre la adopción de carreteras.
A. Informar la clase de título al cliente, verificar los requisitos del prestamista hipotecario, considerar y asesorar sobre el seguro de indemnización de título y considerar si el título podría actualizarse a absoluto.
B. Informar al cliente pero no dar más pasos, porque HM Land Registry garantiza plenamente cada título registrado y pagará una indemnización por cualquier defecto.
C. Asegurar al cliente que el título posesorio no genera preocupaciones porque dichos títulos son comunes y tan buenos como los títulos absolutos.
D. Aconsejar al cliente que se retire inmediatamente, porque el título posesorio es una clase defectuosa que nunca podrá aceptarse con seguridad.
E. Proceder normalmente sin mencionar la clase de título, ya que la clase de título es un asunto interno del Registro de la Propiedad sin relevancia para el comprador.
Answer & explanation
El título posesorio se otorga cuando el propietario no puede presentar prueba documental del título o reclamaciones mediante posesión adversa; la garantía estatal no cubre ningún patrimonio, derecho o interés que subsista o pueda surgir antes del primer registro. Para cualquier título que no sea absoluto, el abogado del comprador deberá: informarlo al cliente; si hay una hipoteca, comprobar los requisitos del prestamista (y, cuando también actúe en nombre del prestamista, asegurarse de que se le informe; en caso contrario, habrá un conflicto); considerar y asesorar sobre seguros de indemnización de títulos; y considerar la posibilidad de actualizar al título absoluto (por ejemplo, si se pueden encontrar las escrituras faltantes o transcurre el período requerido). A dice esto correctamente. B está equivocado porque la garantía del título posesorio es limitada, no plena, por lo que depender de la compensación automática está fuera de lugar. C está equivocado: no es "tan bueno como" un título absoluto y no puede simplemente dejarse de lado. D está equivocado porque la retirada no es la respuesta inevitable; el riesgo suele ser manejable con un seguro y la aprobación del prestamista. E está equivocado porque la clase de título es claramente relevante y debe informarse y abordarse.
A. CRAR está disponible sólo si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula expresa que permite al propietario embargar y vender los bienes del inquilino; sin dicha cláusula, CRAR no se puede utilizar.
B. CRAR se puede utilizar sólo cuando el contrato de arrendamiento está por escrito y el alquiler principal neto impago es al menos el mínimo prescrito (siete días de alquiler); un agente de ejecución debe avisar al inquilino de la ejecución con al menos siete días claros de antelación antes de tomar el control de los bienes, y debe transcurrir un aviso adicional y un período mínimo antes de que los bienes puedan venderse.
C. La Sra. Verma puede ordenar a un agente de ejecución que embargue los bienes inmediatamente en el momento en que no se pague el alquiler, y puede venderlos inmediatamente sin previo aviso al inquilino.
D. La Sra. Verma debe esperar el período mínimo de mora y realizar un aviso, pero una vez vencido el período de aviso podrá embargar y vender la mercancía el mismo día sin ningún nuevo aviso de venta.
E. CRAR se aplica a cualquier suma adeudada en virtud del contrato de arrendamiento, incluido el cargo por servicio, el alquiler del seguro y los intereses, y la Sra. Verma personalmente puede ingresar y retirar bienes sin utilizar un agente certificado.
Answer & explanation
CRAR (Ley de Tribunales, Tribunales y Ejecución de 2007, Parte 3, y Reglamento de Toma de Control de Bienes de 2013) se aplica únicamente a los locales comerciales alquilados en virtud de un contrato de arrendamiento por escrito, y solo al "alquiler" neto impago (alquiler principal, sin incluir el IVA, los intereses, los cargos por servicio y el alquiler del seguro). Debe estar pendiente de pago un mínimo de siete días de alquiler neto. Un agente de ejecución certificado debe entregar un aviso de ejecución con al menos siete días claros antes de ingresar para tomar el control de las mercancías; Después de que los bienes toman el control, el agente debe avisar al inquilino con un mínimo de antelación (al menos siete días claros) antes de que los bienes puedan venderse. La opción B captura estos requisitos con precisión. La respuesta es incorrecta: CRAR es un recurso de autoayuda legal que no depende de una cláusula expresa de decomiso o socorro en el contrato de arrendamiento. C está equivocado: hay un umbral mínimo de atrasos y un aviso obligatorio de ejecución, y los bienes no pueden venderse sin el aviso requerido. D es incorrecto: antes de la venta se requiere un aviso separado de la intención de venta y un período mínimo adicional; No se permite la venta el mismo día. E está equivocado: CRAR se limita al alquiler principal (no al cargo por servicio, al alquiler del seguro o a los intereses) y debe ser realizado por un agente certificado, no por el propietario personalmente.
A. Llevar a cabo una búsqueda exclusiva de quiebras (una búsqueda en el Registro de Cargos sobre la Propiedad con el nombre del Sr. Chen) en el Departamento de Cargos sobre la Propiedad, especificando los condados relevantes donde ha vivido.
B. Pedirle al Sr. Chen que firme un compromiso personal confirmando que no se ha declarado en quiebra y que no hay ninguna petición pendiente.
C. Llevar a cabo una búsqueda de cargos territoriales locales con respecto a la dirección de la propiedad que se está comprando.
D. Realizar una búsqueda en el Mapa de Índice en el Registro de la Propiedad de HM con el título de propiedad.
E. No tomar ninguna medida, porque no existe un medio confiable para verificar el estado de quiebra de un individuo antes de su finalización.
Answer & explanation
Las órdenes de quiebra dictadas contra personas y las peticiones de quiebra pendientes se registran en el Departamento de Cargos sobre la Tierra (Registro Central de Cargos sobre la Tierra) y se revelan mediante una búsqueda del nombre del individuo (una búsqueda del formulario K16 exclusiva para quiebras), especificando los condados relevantes en los que ha residido la persona. Este es el paso estándar previo a la finalización que toma el abogado de un prestamista para confirmar que el prestatario no está en quiebra y que no hay ninguna petición pendiente, por lo que la opción A es correcta. B está equivocado: un compromiso del prestatario no es una verificación independiente y no cumple con las instrucciones del prestamista de verificar el registro público. C es incorrecto: una búsqueda de cargos territoriales locales revela cuestiones que afectan al terreno registrado ante la autoridad local (por ejemplo, cargos urbanísticos), no la quiebra de un individuo. D es incorrecto: una búsqueda en el Mapa Índice identifica si la tierra está registrada y su número de título; no dice nada sobre la quiebra del prestatario. E se equivoca porque existe un control fiable, es decir, la búsqueda de quiebra del nombre en el Departamento de Impuestos sobre la Propiedad.
R. La empresa nunca puede actuar tanto en nombre del comprador como del prestamista en una transacción comercial, porque dichas transacciones siempre implican un conflicto de intereses.
B. La empresa puede actuar en nombre de ambos, siempre que la hipoteca se realice en condiciones estándar y esté convencida de que no existe conflicto de intereses ni riesgo significativo de uno de ellos.
C. La empresa puede actuar en ambos casos sólo si trata el asunto como una transacción residencial y los términos del prestamista son estándar.
D. La empresa no puede actuar en nombre de ambos porque no existe un interés sustancialmente común entre el comprador y el prestamista.
E. La empresa puede actuar en nombre de ambos porque actuar en nombre del prestatario y del prestamista en una hipoteca comercial no conlleva riesgo de conflicto.
Answer & explanation
Esto pone a prueba las reglas de conflicto de intereses del Párrafo 6.2 del Código de Conducta para Abogados de la SRA en su aplicación a la actuación en nombre del prestatario y del prestamista. El punto de partida es que un abogado no debe actuar cuando exista un conflicto, o un riesgo significativo de conflicto, entre dos clientes. Sin embargo, cuando una hipoteca se establece en condiciones estándar (una 'hipoteca estándar'), los intereses del prestatario y del prestamista suelen estar alineados y una empresa puede decidir que no hay conflicto y actuar en nombre de ambos. Esto se aplica tanto a transacciones comerciales como residenciales. La opción B captura esto correctamente. La opción A es incorrecta: no existe una prohibición general para los acuerdos comerciales; la prueba es si existe o es probable que exista un conflicto. La opción C es errónea porque la transacción es comercial, no residencial, y el análisis no depende de recaracterizarla. La opción D es incorrecta: la puerta de entrada relevante es la ausencia de conflicto en una hipoteca estándar, no la excepción del 'interés sustancialmente común' (que es una rama distinta del Párrafo 6.2(a), y en cualquier caso, aquí existe un interés común). La opción E es incorrecta porque exagera la posición; una hipoteca comercial no estándar o negociada especialmente puede generar fácilmente un conflicto, por lo que la empresa debe evaluar cada caso en lugar de no asumir ningún riesgo.
R. 14 días
B. 21 días
C.30 días hábiles
D.30 días naturales
E. 2 meses
Answer & explanation
Esto pone a prueba la búsqueda previa a la finalización del registro según las Reglas de Registro de Tierras de 2003. Una búsqueda oficial con prioridad de un título registrado (formulario OS1, o OS2 para parte) confiere un período de prioridad de 30 días hábiles (laborables) a partir de la fecha del resultado de la búsqueda (r.131 Reglas de Registro de Tierras de 2003). Siempre que la solicitud del comprador (y del prestamista) para registrar la enajenación sea recibida por el Registro de la Propiedad dentro de ese período de prioridad, tiene prioridad sobre cualquier entrada realizada en el registro después de la fecha del certificado de búsqueda, protegiendo contra la "brecha de registro". La opción C es correcta. La opción A (14 días), la opción B (21 días) y la opción E (2 meses) son simplemente períodos incorrectos. La opción D (30 días calendario) es la trampa común: el período es de 30 días hábiles, no días calendario, que en la práctica es materialmente más largo, por lo que D es incorrecta.
A. 10.693,61 £, que comprenden el alquiler anual, el IVA, los intereses de demora, el cargo por servicio y el IVA sobre el cargo por servicio.
B. 9.618,41 libras esterlinas, compuestas por la renta anual, el IVA sobre la renta anual y los intereses de demora.
C. £11.038,61, comprendiendo el alquiler anual, el cargo por servicio, el alquiler del seguro y el IVA e intereses de todos ellos.
D. £8.000,00, que comprenden únicamente el alquiler anual, porque el IVA y los intereses no se pueden recuperar según el CRAR.
E. £8.018,41, que comprenden únicamente el alquiler anual y los intereses de demora, porque el IVA nunca es recuperable según el CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Anexo 12 de la Ley de Tribunales, Tribunales y Ejecución de 2007, con el Reglamento de Toma de Control de Bienes) permite la recuperación únicamente del alquiler principal (puro) pagadero por la posesión y uso de las instalaciones, junto con el IVA y los intereses sobre ese alquiler. Las sumas reservadas como 'alquiler' en el contrato de arrendamiento pero que en esencia son cargos por servicio, alquiler de seguro u otros cargos auxiliares NO son recuperables a través del CRAR, independientemente de cómo las etiquete el contrato de arrendamiento. En este caso, el importe recuperable es el alquiler anual (8.000 £) más el IVA del 20% (1.600 £) más el interés de demora sobre el alquiler anual (18,41 £), lo que da 9.618,41 £. B es correcto. A es incorrecto porque el cargo por servicio (y el IVA correspondiente) no es recuperable según CRAR. C es errónea por la misma razón y porque también se excluye el alquiler del seguro. D excluye erróneamente el IVA y los intereses, que la CRAR sí permite sobre el alquiler principal. E afirma erróneamente que el IVA nunca es recuperable: el IVA sobre el alquiler principal es recuperable cuando el propietario ha optado por gravar.
A. Como copropietarios beneficiarios, de modo que opere el derecho de supervivencia y el superviviente se lleve automáticamente la totalidad en el primer fallecimiento.
B. Como usufructuarios en común por partes iguales, de modo que cada parte pueda dejarse por testamento.
C. Como meros licenciatarios del prestamista, sin interés beneficioso hasta que se amortice la hipoteca.
D. Como copropietarios legales y equitativos sin especificar la forma de usufructo, dejando que se implique más adelante.
E. Como accionistas de una sociedad vehículo de propósito especial que ostente el título legal y usufructuario.
Answer & explanation
Cuando un matrimonio contribuye en partes iguales a la compra de su vivienda conyugal y quiere que el superviviente se haga cargo automáticamente de la primera muerte, el consejo habitual es un rentable ARRENDAMIENTO CONJUNTO. En virtud de un arrendamiento conjunto, los copropietarios mantienen juntos todo el patrimonio beneficiario y el derecho de supervivencia (jus accrescendi) pasa el conjunto al superviviente automáticamente en caso de muerte, fuera del testamento. La opción A es correcta. La opción B (tenencia en común) es incorrecta como consejo general aquí: crea acciones distintas y diseñables sin supervivencia, lo cual es apropiado cuando las partes contribuyen de manera desigual o quieren dejar su parte por testamento, no en el típico matrimonio con contribuciones iguales que busca sobrevivir. La opción C es errónea: una hipoteca no reduce a los prestatarios a licenciatarios; poseen el patrimonio legal y beneficioso sujeto a cargo del prestamista. La opción D es incorrecta y no responde: la pregunta se refiere específicamente a la forma de participación BENEFICIARIA, y el TR1 requiere una declaración expresa de cómo se posee el interés equitativo. La opción E es incorrecta: la estructura de una empresa SPV se utiliza con fines comerciales/de inversión, no para la compra de una vivienda familiar.
R. Confíe en la valoración hipotecaria del banco, ya que el banco no prestará a menos que la propiedad sea sólida.
B. Encargar un informe de valoración básico propio para confirmar el valor de mercado.
C. Encargar un estudio estructural completo (del edificio), dada la antigüedad y la construcción de la propiedad.
D. Encargar un informe del comprador de vivienda, que es el estudio más completo disponible.
E. No es necesario ningún estudio porque el vendedor tiene la obligación de revelar todos los defectos físicos.
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C es correcta. El estudio más detallado es el estudio estructural completo (edificio), que se recomienda para propiedades antiguas, de construcción inusual o en malas condiciones. Una casa de campo construida en 1875 entra claramente en esta categoría, por lo que un estudio estructural completo es el consejo adecuado a pesar de su mayor coste. A está equivocado: la valoración de la hipoteca se lleva a cabo únicamente en beneficio del prestamista, para confirmar que la propiedad tiene la garantía adecuada; No es un estudio del estado y el comprador no puede confiar en él. B está equivocado: el informe de valoración básico del propio comprador simplemente confirma el valor de mercado y revela poco sobre el estado: inadecuado para una propiedad victoriana. D es incorrecto: un informe de comprador de vivienda tiene un nivel de detalle intermedio y no es adecuado para propiedades antiguas o no estándar; No es la encuesta más exhaustiva. E está equivocado: sujeto a excepciones limitadas, el principio de caveat emptor se aplica a la condición física de la propiedad: el vendedor no está obligado a revelar los defectos físicos, que es precisamente la razón por la que el comprador debe inspeccionar.
A. Para investigar el título del vendedor por primera vez, lo que de otro modo se hace sólo después de su finalización.
B. Revelar cualquier cambio en el registro desde que se obtuvieron las copias oficiales antes del canje, y conferir un período de prioridad para la inscripción del comprador y prestamista.
C. Confirmar, por primera vez, que el vendedor es el propietario registrado del inmueble.
D. Obtener un período de prioridad que proteja únicamente el cargo del prestamista, no la transferencia del comprador.
E. Para satisfacer el requisito de que el abogado del comprador informe el resultado a HM Revenue & Customs para fines de SDLT.
Answer & explanation
B es correcto. Se investiga el título y se confirma que el vendedor es propietario registrado antes del intercambio de contratos. La búsqueda oficial OS1 tiene un doble propósito: (i) revelar si se han realizado entradas en el registro desde la fecha de las copias oficiales utilizadas para investigar el precontrato de título; y (ii) obtener un período de prioridad (30 días hábiles a partir de la fecha del resultado de la búsqueda) dentro del cual el comprador debe presentar la solicitud de registro, protegiendo esa solicitud contra cualquier entrada intermedia. Cuando la búsqueda se realiza en nombre del prestamista, la protección del período de prioridad se extiende tanto a la transferencia del comprador como al cargo del prestamista. A y C están equivocados: la investigación del título y la confirmación del propietario registrado se realizan antes del intercambio, no mediante la búsqueda previa a la finalización. D es incorrecto: una búsqueda en nombre del prestamista protege tanto al comprador como al prestamista, no solo al prestamista. E está equivocado: el OS1 es una búsqueda prioritaria del Registro de la Propiedad; La presentación de informes SDLT y el pago a HMRC es un paso independiente posterior a la finalización a través de una devolución SDLT, sin relación con el propósito del OS1.
A. Como interesado, retener el depósito hasta su finalización.
B. Como agente del comprador.
C. Como agente de la inmobiliaria del vendedor.
D. Como agente del vendedor.
E. Ya sea como agente del vendedor o como interesado, a elección del abogado.
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Correcto: D. Cuando el depósito lo retiene el abogado del vendedor como AGENTE DEL VENDEDOR, puede liberarse al vendedor tan pronto como se intercambien los contratos, para que el vendedor pueda usarlo inmediatamente (en este caso, para pagar deudas personales). A está equivocado: una parte interesada retiene el dinero en nombre de ambas partes y debe retenerlo hasta su finalización (las Condiciones Estándar de Venta por defecto), lo que frustraría el deseo del vendedor de usarlo ahora. B está equivocado: actuar como agente del comprador significaría que la parte del comprador controla el dinero; no se entregaría al vendedor y el abogado del comprador, no el del vendedor, lo retendría. C es incorrecto: el agente inmobiliario no tiene derecho al depósito, por lo que nunca se le considera agente del agente inmobiliario. E está equivocado: sólo la capacidad de 'agente del vendedor' garantiza el uso inmediato; ofrecer 'o... o la parte interesada' no lo hace, porque la parte de la parte interesada impediría la liberación inmediata, por lo que E no es la mejor respuesta.
A. Insistir en que se proporcione una copia certificada del certificado de defunción del Sr. Adeyemi al finalizar.
B. Exigir a la Sra. Adeyemi que designe un segundo administrador para que se una a la transferencia de modo que se sobrepase cualquier interés beneficioso.
C. Exigir a los representantes personales del Sr. Adeyemi que ejecuten un consentimiento por escrito de su parte a la Sra. Adeyemi.
D. Comprobar que no se aprobó ningún memorando de indemnización tras la concesión de representación del Sr. Adeyemi.
E. Requerir que se ingrese una restricción del Formulario A antes de completarlo para proteger al comprador.
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La ausencia de cualquier restricción en el registro de propiedad le dice al comprador que los copropietarios tenían el interés beneficiario como copropietarios (si hubieran tenido como inquilinos en común, aparecería una restricción en forma de A, que requeriría que un segundo fideicomisario se extralimitara). A la muerte de un copropietario beneficiario, el interés del fallecido pasa automáticamente al sobreviviente por supervivencia, y el sobreviviente posee tanto el título legal como el título beneficioso libre de cualquier fideicomiso. Por lo tanto, el comprador obtiene el título válido únicamente del sobreviviente, y la única prueba necesaria es la prueba de que el copropietario efectivamente ha fallecido: por lo tanto, la opción A es correcta (una copia certificada del certificado de defunción). La opción B es incorrecta porque, sin restricciones en la Forma A, no hay intereses fiduciarios que se puedan extralimitar y un segundo fideicomisario es innecesario. La opción C es incorrecta porque la parte de un copropietario no puede transmitirse mediante testamento o consentimiento de los representantes personales; pasa por la supervivencia, por lo que los RP no tienen nada que asentir. La opción D es incorrecta porque una cláusula de indemnización sólo es pertinente cuando ha estado protegida por una restricción en el registro; en terrenos registrados, una indemnización no protegida no vincula al comprador, y el registro aquí no muestra ninguna. La opción E es incorrecta porque una restricción del Formulario A sólo sería apropiada si el sobreviviente no tuviera el único derecho (es decir, un arrendamiento en común), lo cual no es el caso aquí; insistir en uno sería un error.
A. La renta del terreno pagadera en virtud del contrato de arrendamiento y evidencia de que se encuentra pagada al día.
B. La situación de los cargos por servicios, incluidos los atrasos y las grandes obras previstas.
C. Las modalidades de seguro de los edificios, incluyendo quién asegura y las coberturas proporcionadas.
D. Cumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento, incluidos los consentimientos necesarios para las modificaciones.
E. Ninguna de las anteriores: cada una de ellas es una consulta de arrendamiento relevante y apropiada para dicho apartamento.
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En un piso arrendado en un bloque, cada una de las cuestiones enumeradas es una pregunta fundamental que plantearía un trasmisor competente. Alquiler del terreno: el comprador debe confirmar el importe y que está pagado al día (último recibo claro) para evitar asumir atrasos o disputas. Gastos de servicio: el comprador debe comprobar el nivel de los gastos, los posibles atrasos (que pueden afectar a la propiedad) y las próximas obras importantes por las que puede tener que pagar una factura elevada. Seguro: los prestamistas exigen que el edificio esté asegurado por su valor total de reinstalación contra una amplia gama de peligros; Los contratos de arrendamiento de pisos suelen exigir que el propietario esté asegurado, por lo que el comprador debe obtener una copia de la póliza. Convenios: el comprador necesita confirmación de la ausencia de incumplimientos conocidos (por ejemplo, que cualquier alteración tuvo el consentimiento del propietario) porque los incumplimientos pendientes pueden dar lugar a decomiso o costos de remediación. Como cada una de las opciones A a D es una consulta genuina y apropiada sobre arrendamiento, la opción E (“ninguna de las anteriores”) es la respuesta correcta: no hay ningún elemento en la lista que deba excluirse.
A. Una referencia al número de título registrado de Birch Cottage.
B. Una disposición según la cual Birch Cottage se vende con posesión vacía.
C. Una condición especial que fija el último momento para completar la venta antes del momento correspondiente para completar la compra de Elm House.
D. Una disposición según la cual el comprador de Birch Cottage será responsable de cualquier impuesto territorial de timbre debidamente pagadero.
E. Una disposición que identifique la propiedad por su dirección postal y cualquier derecho que beneficie al terreno.
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La opción D es la disposición que normalmente NO se incluiría y, por lo tanto, es la respuesta. SDLT en una compra es responsabilidad del comprador que surge por aplicación de la Ley de Finanzas de 2003; no es asunto del vendedor y no se aborda en el contrato del vendedor, por lo que incluir dicha cláusula es innecesario e inapropiado. La opción A es incorrecta (es decir, SE incluiría): un contrato de venta de terreno registrado siempre debe identificar el número del título registrado para que el comprador pueda deducir el título. La opción B es incorrecta: la posesión desocupada es la base estándar sobre la cual se vende una vivienda. La opción C es incorrecta: cuando los ingresos de la venta financian una compra vinculada, es sensato y común insertar una condición especial que garantice que la venta se complete antes o no después de la compra, de modo que los fondos estén disponibles en la cadena. La opción E es errónea: identificar la propiedad y disfrutar de los derechos es una particularidad contractual normal.
A. Una búsqueda oficial del Registro de la Propiedad del título registrado con prioridad (OS1).
B. Una búsqueda de quiebra únicamente (formulario K16) contra el comprador.
C. Una búsqueda de cargos territoriales locales (LLC1).
D. Una búsqueda del Departamento Central de Cargos Terrestres (formulario K15).
E. Todo lo anterior.
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La opción A es correcta. Para un título registrado, la búsqueda previa a la finalización adecuada es una búsqueda oficial del Registro de la Propiedad con prioridad (OS1 para el total o OS2 para una parte). Revela el registro actualizado y, fundamentalmente, confiere un período de prioridad de 30 días hábiles a partir del certificado durante el cual cualquier solicitud de registro por parte del buscador está protegida contra inscripciones intermedias (Ley de Registro de Tierras de 2002 y Reglas de Registro de Tierras de 2003). La opción B es incorrecta: una búsqueda de quiebra/cargos inmobiliarios sólo es relevante cuando hay un prestatario individual cuya solvencia un prestamista debe comprobar; aquí el comprador es una empresa (lo que se comprobaría mediante una búsqueda de empresas, no mediante una búsqueda de quiebras) y compra sin hipoteca. La opción C es incorrecta: se lleva a cabo una búsqueda de cargos territoriales locales antes del intercambio como parte de las consultas previas al contrato, no como una búsqueda previa a la finalización. La opción D es incorrecta: una búsqueda del Departamento central de tasas territoriales (K15) se aplica sólo a tierras no registradas; Este título está registrado, por lo que es inapropiado. La opción E es incorrecta porque B, C y D no se aplican.
A. El borrador del contrato suministrado por el abogado del vendedor.
B. El drenaje y búsqueda de agua (CON29DW).
C. Copias oficiales del Registro de la Propiedad y búsqueda de mapas índice.
D. La búsqueda local que comprende consultas a la autoridad local (CON29) y la búsqueda de cargos territoriales locales (LLC1).
E. El informe de búsqueda ambiental (terrenos contaminados).
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Correcto: Opción D. Las consultas estándar a la autoridad local (formulario CON29) incluyen preguntas específicas sobre esquemas viales: si se ha adquirido o se adquirirá algún terreno para la construcción o mejora de carreteras, y si hay propuestas para nuevos caminos, ampliación de caminos o modificaciones dentro de un radio definido de la propiedad. La búsqueda de cargos territoriales locales (LLC1) revela cargos registrados, como entradas relacionadas con planificación y carreteras. De este modo se responde aquí a la preocupación del comprador sobre un proyecto de ampliación o circunvalación de la carretera. La opción A es incorrecta: bajo caveat emptor, el vendedor no necesita ofrecer un esquema vial conocido en el contrato (no es un defecto en el título); el contrato es el lugar equivocado para buscar, aunque el vendedor debe responder honestamente a una consulta directa. La opción B es incorrecta: la búsqueda de drenaje y agua se ocupa únicamente de cuestiones de tuberías de agua, alcantarillado, drenaje y conexiones, no de proyectos de carreteras. La opción C es incorrecta: la búsqueda en el mapa del índice del Registro de la Propiedad muestra si el título está registrado y el número del título, no propuestas de carreteras locales. La opción E es incorrecta: una búsqueda ambiental aborda la contaminación, las inundaciones y los riesgos para la estabilidad del suelo, no las obras viales planificadas.
R. Puede vender como único propietario sobreviviente una vez que haya presentado el certificado de defunción de su esposa al comprador.
B. Debe nombrar un segundo síndico para que los dos juntos ejecuten el contrato y transfieran, extralimitándose así en los intereses equitativos.
C. Debe obtener una orden del tribunal que autorice la venta antes de poder proceder.
D. Puede vender solo porque, como propietario legal sobreviviente, todo el interés real le ha pasado por sobrevivencia.
E. Primero debe transferirse la propiedad a sí mismo mediante consentimiento antes de poder venderla.
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Correcto: Opción B. La restricción es la restricción estándar del 'Formulario A' que aparece cuando los propietarios equitativos tienen como inquilinos en común. Impide que un propietario único superviviente dé un recibo válido por el dinero del capital, porque en un arrendamiento en común no hay supervivencia del interés beneficiario: la parte de la fallecida pasa según su testamento (aquí a la organización benéfica). Para vender, el sobreviviente debe nombrar un segundo fideicomisario de modo que el dinero del capital se pague a (al menos) dos fideicomisarios, lo que excede los intereses beneficiarios (arts.2 y s.27 LPA 1925) y satisface la restricción. La opción A es incorrecta: presentar un certificado de defunción es suficiente sólo para una tenencia conjunta beneficiosa (donde opera la supervivencia y el sobreviviente puede vender solo); aquí la restricción del Formulario A muestra un arrendamiento en común. La opción C es incorrecta: la referencia de la restricción a una orden judicial es la alternativa a extralimitarse, pero la solución ordinaria y correcta de traspaso es nombrar un segundo administrador, no litigar. La opción D es incorrecta: en un arrendamiento en común no hay supervivencia de la parte beneficiosa. La opción E es incorrecta: un consentimiento no ayuda; la restricción del propietario único seguiría vigente, y la mitad de la participación de la esposa pertenece a la organización benéfica, no al marido.
R. Queda absolutamente prohibido al inquilino ceder sólo una parte del local.
B. Debido a que el pacto contra la cesión total está condicionado (cesión permitida con consentimiento), el artículo 19(1)(a) de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1927 implica que el consentimiento no debe negarse injustificadamente.
C. El inquilino podrá ceder la totalidad del local cuando lo desee, sin que el arrendador tenga facultad para impedirlo.
D. En una solicitud por escrito de consentimiento para ceder la totalidad, el propietario debe, según el artículo 1 de la Ley de propietarios e inquilinos de 1988, dar su consentimiento dentro de un tiempo razonable, a menos que sea razonable negarse, y dar los motivos por escrito de cualquier negativa.
E. Ninguna de las anteriores.
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Esta pregunta solicita la declaración INCORRECTA, que es C. El pacto contra la cesión del todo es un pacto calificado (la cesión está permitida, pero sólo con el consentimiento del propietario), por lo que el inquilino no puede ceder "cuando lo desee": el propietario puede negarse legalmente cuando sea razonable hacerlo. A es correcta: la cesión de una parte está absolutamente prohibida porque la cláusula (2) permite la cesión del todo únicamente, dejando absoluta la prohibición de cesión de parte contenida en la cláusula (1). B es correcto: artículo 19(1)(a) La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1927 convierte un convenio calificado en uno totalmente calificado, por lo que el consentimiento no puede ser retenido injustificadamente. D es correcto: cuando se requiere consentimiento, el artículo 1 de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1988 impone al propietario el deber legal de tramitar una solicitud por escrito dentro de un tiempo razonable, no retener el consentimiento sin razón y dar razones por escrito para la denegación. Como C expresa erróneamente la ley, esa es la respuesta.
R. Es aceptable, porque el arrendador tiene derecho a crear privacidad del contrato directamente tanto con el cedente como con el cesionario durante todo el plazo.
B. No es aceptable, porque legalmente no se puede exigir al cedente que dé un contrato de garantía autorizado por un arrendamiento otorgado en 1998.
C. Es aceptable, porque el arrendador puede exigir al cedente que celebre un contrato de garantía autorizado por un arrendamiento otorgado en 1998.
D. No es aceptable, porque el pacto directo del cesionario debe ser dado por el cedente.
E. No es aceptable, porque el pacto directo del cesionario debe eliminarse o limitarse al período durante el cual el cesionario permanece como inquilino bajo el contrato de arrendamiento.
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Un contrato de arrendamiento concedido en 1998 es un "nuevo arrendamiento" según la Ley (convenios) de propietarios e inquilinos de 1995. En una cesión futura por parte del cesionario, la Ley de 1995 liberará automáticamente al cesionario de los convenios del inquilino (artículo 5). Un pacto directo que exija al cesionario cumplir los pactos 'por el resto del plazo' buscaría inadmisiblemente mantener al cesionario obligado después de esa liberación automática; cualquier disposición que frustre la publicación de la ley es nula (artículo 25). Por lo tanto, el pacto debe eliminarse o restringirse al período en que el cesionario es efectivamente el inquilino, por lo que la opción E es correcta. La opción C establece correctamente que el propietario puede exigir un AGA al cedente para un nuevo contrato de arrendamiento (un AGA está expresamente permitido por el artículo 16), pero no aborda el defecto en el borrador y, por lo tanto, no es la mejor evaluación; La opción B es simplemente incorrecta porque un AGA del inquilino saliente es precisamente lo que la Ley permite para nuevos arrendamientos. La opción A es errónea: el arrendador no puede obligar al cesionario durante todo el plazo ante la liberación legal. La opción D es errónea: procede que la AGA (garantía del cedente) y un pacto directo (del cesionario) provengan de las partes declaradas; el problema es la duración del pacto del cesionario, no su fuente.