Case Law — FLK2 · Luku 1

Property Law and Practice

1. Maan omistusoikeuden laajuus (luku 2 Freehold-transaktiot)

Bernstein of Leigh (Baron) vastaan ​​Skyviews ja General Ltd [1978] QB 479

Maanomistajan oikeudet maan yläpuolella olevassa ilmatilassa ulottuvat vain sellaiselle korkeudelle, joka on tarpeen maan ja sen rakenteiden tavanomaisen käytön ja nauttimisen kannalta; oikeudet eivät ulotu loputtomiin taivaaseen asti. Ilman ylilento kohtuullisella korkeudella valokuvaamista varten ei siis ollut rikos.

Key point
Kokeen relevanssi: Määrittää fyysisen laajuuden, jonka ostaja hankkii. Tämä on olennaista neuvotellessaan oikeuksista pinnan yläpuolella ja alla freehold-transaktiossa.

2. Kiinnikkeet ja irtaimet (luku 2 Freehold-tapahtumat)

Hollanti vastaan ​​Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Se, onko esine kiinteistö (osa maata) vai irtaimisto, määritetään kaksiosaisella testillä: maa-alueeseen liittämisen aste ja, mikä tärkeintä, liittämisen tarkoitus. Maasta nauttimisen parantamiseksi kiinnitetyt esineet ovat yleensä kalusteita.

Key point
Kokeen relevanssi: Perustesti, jonka avulla päätetään, mitkä kohteet siirtyvät automaattisesti ostajalle maan myynnin yhteydessä. Testi testataan usein kaluste-/kiinnityskysymyksillä.
Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687

Esine voi olla (a) irtaimisto, (b) kaluste tai (c) osa itse maa-aluetta. Rakenne (tässä omalla painollaan betonilohkareilla lepäävä puubungalow) voi muodostaa osan maata, jossa sen tuomisen kohteena oli selvästikin luoda pysyvä rakenne, myös ilman fyysistä kiinnitystä maaperään.

Key point
Kokeen relevanssi: Osoittaa, että liittämisen tarkoitus voi tehdä jopa liittämättömästä rakenteesta osa kiinteistöä, jalostaa myyntiin sisältyvien tavaroiden liittämisaste-/kohdeanalyysiä.
Botham v. TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Astekohtaista testiä sovellettaessa sovitetut matot, verhot ja kodinkoneet katsottiin irtauksiksi (joilta puuttui kiinteistöltä odotettu pysyvyys), kun taas keittiökalusteet ja kylpyhuonekalusteet, kuten hanat, olivat kalusteita.

Key point
Kokeen relevanssi: Tarjoaa käytännön luokkakohtaisia ​​ohjeita, joita asianajajat käyttävät neuvoessaan, mitä kiinteistöön jää ja mitä myyjä voi poistaa.

3. Myyntisopimusten muodollisuudet (4 luku Sopimusten vaihto)

Firstpost Homes Ltd vastaan ​​Johnson [1995] 1 WLR 1567

Sopimuksen s.2 LP(MP)A 1989:n mukaisen maaosuuden myyntiä tai luovuttamista koskevan sopimuksen on sisällettävä kaikki sovitut ehdot yhteen asiakirjaan (tai jokaiseen osaan, jossa sopimuksia vaihdetaan), ja se on allekirjoitettava kummankin osapuolen toimesta tai heidän puolestaan; kirjoitettu nimi ei ole allekirjoitus näihin tarkoituksiin.

Key point
Kokeen relevanssi: Asettaa tiukat s.2-muodollisuusvaatimukset, joita ilman maasopimus on mitätön. Tämä on keskeistä sopimusten voimassaoloa ja vaihtoa koskevissa neuvoissa.
Tootal Clothing Ltd vastaan ​​Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

LP(MP)A 1989:n 2 § koskee vain toimeenpanevia maasopimuksia; se ei estä osapuolia tekemästä erillistä vakuussopimusta, ja kun maasopimus on saatu päätökseen (tässä vuokrasopimuksen perusteella), lisäsopimus ei kuulu s.2:n piiriin ja on edelleen täytäntöönpanokelpoinen.

Key point
Kokeen relevanssi: Selventää, että jokaisen asiaan liittyvän sopimuksen ei tarvitse täyttää kohtaa 2, mikä on tärkeää, kun ehdot jaetaan maasopimuksen ja sivusopimuksen välillä.

4. Omistusoikeuden tutkiminen: ensisijaiset edut (luku 4 Omistusoikeuden tutkiminen)

Williams & Glyn's Bank Ltd vastaan ​​Boland [1981] AC 487

Henkilön edullinen etu rekisteröidyn maan tosiasialliseen hallintaan voi olla ensisijainen etu myöhempään oikeudelliseen syytteeseen nähden. "Todellinen ammatti" on tavallinen yksinkertainen englanninkielinen tosiasiakysymys, joka ei edellytä, että haltija on laillinen omistaja.

Key point
Kokeen relevanssi: Selittää, miksi ostajan tai lainanantajan on tutkittava, kuka on ammatissa ja hankittava suostumukset, mikä on keskeinen riski omistusoikeuden tutkinnassa.

5. Omistusoikeuden tutkiminen: liiallinen (luku 4 Omistuksen tutkiminen)

City of London Building Society vastaan ​​Flegg [1988] AC 54

Kun pääomarahoja maksetaan vähintään kahdelle edunvalvojalle (tai säätiöyhtiölle), asukkaan edut ylitetään ja siirretään myyntituloihin; etu, joka on ylitäytetty, ei voi myöskään olla ylivoimainen etu todellisen ammatin vuoksi.

Key point
Kokeen relevanssi: vahvistaa kahden edunvalvojan säännön, jota lainanantajat ja ostajat käyttävät hyödyllisten etujen poistamiseen, mikä on käytännöllinen vastakohta Bolandille.

6. Omistusoikeuden tutkiminen: todellinen ammatti (luku 4 Omistusoikeuden tutkiminen)

Abbey National Building Society v. Cann [1991] 1 AC 56

Todellinen ammatti vaatii jonkin verran pysyvyyttä ja jatkuvuutta; tärkeän edun kannalta merkityksellinen päivämäärä on valmistuminen, ei rekisteröinti. Valmistelevat toimet, kuten huonekalujen muuttaminen vähän ennen valmistumista, eivät ole varsinaista asumista, eikä hankintakiinnityksellä ole scintilla temporis -ajoa, josta lainanottaja pitää veloituksetta.

Key point
Kokeen relevanssi: Korjaa sijoituksen ajoituksen ja vahvistaa hankinnan kiinnityksen haltijan prioriteetin, avainasemassa neuvottaessa lainanantajia omistusoikeudesta ja käyttäjistä.

7. Vuokrasopimus tai lisenssi (luku 6 Vuokrasopimuksen rakenne ja sisältö)

Street v Mountford [1985] AC 809

Sopimus, joka antaa tilojen yksinomaisen hallinnan määräajaksi vuokrahintaan, synnyttää vuokrasuhteen riippumatta siitä, minkä merkinnät osapuolet sille antavat; järjestelyn sisältö, ei sen kuvaus, ratkaisee, onko kyseessä vuokrasopimus vai lisenssi.

Key point
Kokeen relevanssi: Johtava viranomainen, joka erottaa vuokrasopimukset luvista ja määrittää, nauttivatko asukkaat vuokrasopimukset ja lakisääteinen suoja.

8. Aikavarmuus (luku 6 Vuokrasopimuksen rakenne ja sisältö)

Lace v Chantler [1944] KB 368

Vuokrasopimuksella on oltava tietty tai todettavissa oleva enimmäiskesto; "sodan ajaksi" myönnetty määräaika oli epävarmuuden vuoksi mitätön, koska sen enimmäispituutta ei voitu selvittää vuokrasopimuksen tullessa voimaan.

Key point
Kokeen relevanssi: Asettaa voimassa olevan vuokrasopimuksen oleellisena edellytyksenä voimassaoloajan varmuuden, toistuvan SQE1-vuokrasopimuksen voimassaoloajan.
Prudential Assurance Co Ltd vastaan ​​London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Sopimuskausi, joka ei ole voimassa tietyn tai todettavissa olevan enimmäiskeston, ei voi olla voimassa oleva vuokrasopimus; sopimus maan vuokraamisesta siihen asti, kunnes sitä tarvitaan tien leventämiseen, oli epävarmuuden vuoksi mitätön, vaikka hallussapito ja vuokran maksaminen loivat oletetun vuotuisen määräaikaisen vuokrasuhteen.

Key point
Kokeen relevanssi: Vahvistaa ja soveltaa määräaikaisen varmuuden sääntöä ja osoittaa, kuinka mitätön apuraha voi johtaa implisiittiseen määräaikaiseen vuokrasuhteeseen.
Berrisford vastaan ​​Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Sopimus, joka antaa yksilölle ammatin epävarmaksi ajaksi, jossa osapuolet aikovat työskennellä elinikäiseksi, astuu voimaan LPA 1925:n s.149(6) mukaan 90 vuoden määräajaksi, joka on määrättävä kuoleman jälkeen, joten aikavarmuussääntö ei kumonnut järjestelyä.

Key point
Kokeen relevanssi: Näyttää nykyaikaisen lakisääteisen reitin, jolla yksityishenkilölle muuten epävarma määräaika voidaan tallentaa 90 vuoden vuokrasopimukseksi tarkentaen varmuussääntöä.

9. Vuokrasopimuksen irtisanominen (luku 9 Vuokrasopimuksen irtisanominen)

Hammersmith ja Fulham London Borough Council v. Monk [1992] 1 AC 478

Yhteisten vuokralaisten määräaikainen vuokrasuhde voidaan päättää jommankumman yhteisvuokralaisen irtisanomisilmoituksella ilman muiden suostumusta, ellei toisin ole sovittu.

Key point
Kokeen relevanssi: Hallitsee, kuinka yhteiset määräaikaiset vuokrasuhteet määräytyvät pätevästi. Käytännön neuvoja vuokrasopimusten ja hallussapidon päättämisessä.

10. Vuokrasopimukset: hiljainen nautinto (luku 8 Vuokrasopimukset ja korjauskeinot)

Southwark London Borough Council v. Mills [2001] 1 AC 1

Hiljaista nauttimista koskeva sopimus on tuleva, eikä se velvoita vuokranantajaa korjaamaan vikoja (kuten riittämätön äänieristys), jotka olivat olemassa myöntämispäivänä; muiden vuokralaisten tavanomainen tilojen käyttö ei riko sopimusta.

Key point
Kokeen relevanssi: Määrittää vuokranantajan sopimuksen laajuuden ja rajat hiljaiseen nauttimiseen, kun vuokralaiset valittavat häiriöstä.

11. Omistukseen vaikuttavat rajoittavat liitot (luku 4 Omistusoikeuden tutkiminen)

Tulk vs Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Rajoittavan (negatiivisen) sopimuksen taakka voi liittyä vapaaseen omistukseen osakkeina ja sitoa seuraajaa, joka ottaa varoituksen, edellyttäen, että sopimus on negatiivinen, sen oli tarkoitus olla hallitsevan maan kanssa ja hyödyttää sitä, ja se koskettaa ja koskee kyseistä maata; oikeussuojakeino on kielto.

Key point
Kokeen relevanssi: Perusvalta silloin, kun rajoittavat sopimukset sitovat myöhempiä omistajia, olennainen tutkittaessa ja neuvottaessa omistusoikeuteen liittyviä rasitteita.

12. Positiiviset liitot, jotka vaikuttavat arvoon (luku 4 Omistuksen tutkiminen)

Rhone v Stephens [1994] 2 AC 310

Positiivisen liiton taakka ei liity vapaaseen omistukseen yleisen lain tai pääoman perusteella; oikeudellisen seuraajaa ei voida pakottaa suorittamaan edeltäjän positiivista velvoitetta (kuten pitää katon kunnossa).

Key point
Kokeen relevanssi: Vahvistaa, että positiiviset kovenantit eivät sido seuraajia, mikä selittää, miksi mekanismeja, kuten korvausketjuja tai kiinteistönvuokramaksuja, tarvitaan luovutuksessa.