1. Omaisuuslaki ja käytäntö – käytännön kysymyksiä
Mikä seuraavista on PARAS neuvo siihen, missä vastaukset voivat paljastaa tietoa olemassa olevasta bingohallin suunnitteluluvasta?
V. Vain paikallisten maamaksujen haku (LLC1) paljastaa mitään rakennusluvasta.
B. Ainoastaan lomakkeella CON29 tehdyt paikallisviranomaisen tiedustelut paljastavat suunnittelutietoja.
C. Vain myyjän sopimusta edeltävät tiedustelut (CPSE) käsittelevät suunnitteluasioita.
D. Suunnittelutietoja ei voi saada haulla; ostajan tulee hakea suoraan suunnitteluportaaliin.
E. Vastaukset paikallisviranomaisen CON29-kyselyihin, myyjän sopimusta edeltäviin tiedusteluihin (CPSE) ja tarvittaessa LLC1:n kyselyihin voivat paljastaa tietoja rakennusluvasta.
Answer & explanation
Vaihtoehto E on oikea. Välittävät haut menevät usein päällekkäin, ja tietoa olemassa olevasta suunnitteluluvasta voi tulla useammasta kuin yhdestä lähteestä. Paikallisviranomaisen CON29-standardikyselyissä kysytään erityisesti kaavoituslupia, rakennusmääräyslupia ja suunnittelun täytäntöönpano-/pysäytysilmoituksia; myyjän CPSE:n sopimusta edeltävät tiedustelut pyytävät myyjää toimittamaan kopiot omaisuutta koskevista luvista ja suostumuksista; ja paikallisten maamaksujen rekisteri LLC1 tallentaa tietyt suunnittelumaksut (esimerkiksi ehdolliset kaavoitusluvat ja puiden suojelumääräykset). Pätevä asianajaja ei luottaisi yhteen etsintään. Vaihtoehdot A, B ja C ovat kumpikin vääriä, koska ne väittävät, että vain yksi haku on merkityksellinen, mikä aliarvioi päällekkäisen kattavuuden. Vaihtoehto D on väärä: kuntahaku on juuri se tapa, jolla suunnittelutieto saadaan siirtotapahtumassa, joten ei pidä paikkaansa, ettei mikään haku paljasta sitä.
Mikä seuraavista on paras tapa, jolloin asianajaja voi toimia molempien osapuolten puolesta?
A. Asianajaja voi toimia molempien puolesta vain, jos heidän välillään ei ole eturistiriitaa eikä merkittävää riskiä tällaisen ristiriidan syntymisestä.
B. Asianajaja voi aina toimia molempien osapuolten puolesta siirtotapahtumassa edellyttäen, että kumpikin antaa kirjallisen suostumuksensa.
C. Asianajaja voi toimia molempien puolesta, koska myyjä haluaa veloittaa arvonlisäveron, kun taas ostaja ei halua maksaa sitä.
D. Asianajaja voi toimia molempien puolesta, koska myyjä kilpailee sopimuskilpailussa useiden ostajien kanssa.
E. Asianajaja voi toimia molempien puolesta, koska myyjä antaa ostajalle sitoumuksen tyhjästä hallinnasta.
Answer & explanation
Vaihtoehto A on oikea. SRA:n eettisten ohjeiden kohta 6.2 kieltää asianajajaa toimimasta eturistiriidan tai eturistiriidan merkittävän riskin vallitessa rajoitetuin poikkeuksin. Ostajan/myyjän luovutuskaupassa osapuolten edut ovat tyypillisesti ristiriidassa (ilmeimmin hinnan ja ehtojen suhteen), joten molempien puolesta toimiminen on yleensä kiellettyä. Se voi olla mahdollista vain, jos todellisuudessa ei ole ristiriitaa tai merkittävää riskiä siitä, esimerkiksi kun omaisuutta lahjoitetaan tai siirretään lähisukulaisten tai lähipiirin välillä. Vaihtoehto B on väärä, koska pelkkä suostumus ei voi parantaa todellista konfliktia liiketoimen vastakkaisilla puolilla; Poikkeukset "merkittävä yhteinen etu" ja "kilpailevat samasta tavoitteesta" ovat suppeita eivätkä yleensä kata tavallisia ostajan/myyjän välisiä suhteita. Vaihtoehdot C, D ja E kuvaavat kumpikin seikan, joka mahdollisesti lisää konfliktin riskiä sen sijaan, että se poistaisi (erot arvonlisäveroasemat, ostajan riskille altistava sopimuskilpailu ja sitoumus), joten mikään niistä ei oikeuta toimimaan molempien osapuolten puolesta.
V. Vuokranantaja voi kieltäytyä antamasta suostumusta, mutta vuokralainen voi silti pystyä suorittamaan työt lakisääteisen parannusmenettelyn mukaisesti, jos tuomioistuin katsoo, että työt ovat kelvollisia.
B. Vuokranantaja voi ehdottomasti estää työt, koska rakennemuutossopimus on ehdoton, eikä mikään laki voi sitä kumota.
C. Vuokranantaja ei voi kieltäytyä, koska lakiin sisältyy rakennemuutossopimukseen ehto, jonka mukaan suostumusta ei saa perusteettomasti evätä.
D. Vuokranantajan on suostuttava, koska muutoin vuokralainen voi suorittaa työt ja vaatia vuokranantajalta automaattisesti korvauksen vuokra-ajan päätyttyä.
E. Vuokranantaja voi vaatia, että vuokranantaja suorittaa työt vastineeksi vuosivuokran korotuksesta.
Answer & explanation
Oikein: A. Ehdotetut työt (liikkeen julkisivun poistaminen, aukon laajentaminen, kaksitaitto-ovien asentaminen) ovat ulkoisia ja rakenteellisia, joten ne kuuluvat ehdottoman ulkoisten/rakenteellisten muutosten vastaisen sopimuksen piiriin – ei ole olemassa suostumusehtoa, eikä oletettu "ei saa olla kohtuuttomasti pidättäytymättä" -ehto ei koske ehdotonta sopimusta. Kuitenkin, vaikka sopimus olisi ehdoton, vuokralainen, joka haluaa tehdä "parantamisen", voi toimittaa ilmoituksen Landlord and Tenant Act 1927 s.3:n mukaisesti; vuokranantaja voi vastustaa sitä, ja tuomioistuin voi sitten antaa luvan töihin, jos se katsoo, että ne lisäävät tilan vuokra-arvoa, ovat kohtuullisia ja sopivat sen luonteeseen eivätkä alenna vuokranantajan muun omaisuuden arvoa. Kieltäytyminen on siis sallittua, mutta se ei välttämättä ole asian loppu. B on väärässä: s.3-menettely voi ohittaa jopa ehdottoman sopimuksen. C on väärä: implisiittistä "kohtuuttomasti pidätettyä" termiä (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) sovelletaan vain, jos sopimus on pätevä (suostumus vaaditaan); se ei muuta ehdotonta liittoa päteväksi. D on väärässä: vuoden 1927 lain (s.1) mukaisista parannuksista maksettava korvaus ei ole automaattista, vaan siihen sovelletaan lakisääteistä menettelyä ja ehtoja. E on väärässä: vuokranantajalla ei ole sellaista oikeutta määrätä töitä vastineeksi vuokrankorotuksesta.
A. Kun myyjän ja ostajan välillä ei ole eturistiriitaa eikä sen syntymisen merkittävää riskiä, esimerkiksi läheisten perheenjäsenten välinen siirto.
B. Jos eturistiriita on olemassa, mutta "olennaisesti yhteisen edun" poikkeusta sovelletaan, koska molemmat osapuolet haluavat kaupan toteutuvan.
C. Kun myyjä aikoo veloittaa myynnistä arvonlisäveron ja ostaja vastustaa sen maksamista.
D. Kun myyjä ajaa sopimuskilpailua kilpailevien ostajien välillä.
E. Kun myyjää on pyydetty antamaan asianajajan sitoumus ostajan lainanantajalle.
Answer & explanation
Oikein: A. Asianajaja voi toimia kahden osapuolen puolesta vain, jos ei ole oman edun tai asiakkaan välistä ristiriitaa eikä yhden merkittävää riskiä (SRA Code of Conduct for Solicitors, kohta 6.2). Myynnissä osapuolten edut ovat luonnostaan vastakkaisia, joten molempien puolesta toimiminen on sallittua vain harvoissa tapauksissa, joissa todellista ristiriitaa ei ole, esim. lahja tai siirto sukupuoli-, avio-, parisuhteen tai yhdessä asuvien osapuolten välillä. B on väärässä: "olennaisesti yhteisen edun" poikkeus ei koske normaalia myyntiä/ostoa, koska toinen osapuoli ostaa ja toinen myy, mikä antaa heille vastakkaisia etuja, vaikka molemmat haluavat saada valmiiksi. C on väärässä: kiista arvonlisäverosta on itsessään ristiriita, joka osoittaa pois toimimasta molempien puolesta. D on väärässä: sopimuskilpailu luo selkeän ristiriidan ja kohoaa käyttäytymisvelvollisuuksia; se ei salli kaksoistoimintaa. E on väärässä: sitoumuksen antaminen ei liity siihen, onko ostajan ja myyjän välillä eturistiriita.
A. Davisonsin tulee myöntää kolme peräkkäistä kuuden kuukauden vuokrasopimusta, koska mikään alle 12 kuukauden vuokrasopimus ei voi koskaan saada vakautta vuoden 1954 Landlord and Tenant Actin II osan mukaisesti.
B. Davisons voi myöntää 18 kuukauden määräaikaisen vuokrasopimuksen, mutta varmistaakseen, ettei se ansaitse vakuuksia, on haettava tuomioistuimelta määräystä, jolla suljetaan pois Landlord and Tenant Act 1954 -lain II osa.
C. Davisons voi myöntää 18 kuukauden määräaikaisen vuokrasopimuksen, mutta varmistaakseen, että se ei oikeuta omistussuhteen vakuuksia, hänen on toimitettava Mortenille määrätty varoitusilmoitus ja hankittava Mortenin allekirjoittama vakuutus ennen vuokrasopimuksen valmistumista, jotta vuoden 1954 Landlord and Tenant Act -lain II osa jätetään pois.
D. Davisons voi myöntää 18 kuukauden määräaikaisen vuokrasopimuksen ja luottaa vuokranantajan taukolausekkeeseen, joka voidaan käyttää 12 kuukauden kuluttua, mikä itsessään estää Mortenin hankkimasta omistusoikeusvakuutta.
E. Davisons ei voi laillisesti myöntää mitään vuokrasopimusta, joka sulkee pois Landlord and Tenant Act 1954 -lain II osan, koska suojausta ei voida irrottaa missään olosuhteissa.
Answer & explanation
Vaihtoehto C on oikea. Vuokranantajan ja vuokralaisen lain 1954 osan II mukainen omistusoikeus voidaan sulkea pois ("sopimus") määräaikaisen liikevuokrauksen osalta vuonna 2003 annetussa sääntelyuudistuksessa (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003 käyttöön otetun menettelyn mukaisesti. Vuokranantajan on toimitettava vuokralaiselle määrätty muotoinen varoitus, ja vähintään ilmoitus (jos vuokralaisen on annettava) päivää ennen vuokrasopimusta, muutoin lakisääteinen ilmoitus), jossa todetaan suojan menetys viittaamalla vuokrasopimukseen merkittyyn tai siihen sisältyvään ilmoitukseen ja ilmoitukseen. Vaihtoehto A on väärä: enintään kuuden kuukauden määräaikainen vuokrasopimus ei kuulu II osan piiriin, mutta vapautus menetetään, jos sitä voidaan jatkaa/uusia tai jos vuokralainen (saman yrityksen edeltäjiensä kanssa) on ollut työssä yli 12 kuukautta (s.43(3)); kolme peräkkäistä kuuden kuukauden vuokrasopimusta rikkoisi tätä. Vaihtoehto B on väärä: 1. kesäkuuta 2004 lähtien EI vaadita MITÄÄN tuomioistuimen määräystä ulkopuolisten sopimusten tekemiseen - juuri se on vuoden 2003 määräyksellä tehty muutos. Vaihtoehto D on väärä: vuokranantajan taukolauseke ei sulje pois lakia; vuokrasuhde olisi silti suojattu ja vuokranantaja voisi päättää sen vain s.30:n lakisääteisellä perusteella, joten purkulauseke ei yksinään kumoa omistusoikeuden turvaa. Vaihtoehto E on väärä: Osan II suoja voidaan pätevästi irtisanoa lakisääteistä menettelyä käyttämällä.
A. Onko rasitus rekisteröity käyttömaan omistukseen, riittääkö se ostajan käyttötarkoitukseen, kuka on vastuussa sen ylläpidosta ja onko reitti hyväksytty julkinen tie.
B. Onko rauhoitus naapureiden suosiossa, kuinka helppokäyttöinen se on, kuka sen vakuuttaa ja onko se hyvin valaistu.
C. Onko rauhoitus luotu teolla, hyödyttääkö se myyjää henkilökohtaisesti, voiko myyjä poistaa sen ja onko se mainittu vuokrasopimuksessa.
D. Näkyykö rantaratsu maassa, onko se merkitty paikalliseksi maamaksuksi, maksaako myyjä siitä kunnallisveroa ja onko se aidattu.
E. Onko rasitteet rekisteröity ostajan omaa omistusoikeutta vastaan, onko se ostajan yksinoikeus, kuinka suosittu reitti on ja onko se hyvällä paikalla.
Answer & explanation
Vaihtoehto A on oikea. Jos kiinteistöllä on etuoikeus, ostajan asianajajan tulee tarkastaa asiasisällöltään: (1) rasitteen rekisteröinti - että rasitteen rasitus on merkitty palvelijan (naapuri) omistukseen, joten oikeus sitoo seuraajia eikä ole pelkästään henkilökohtainen / vaarassa kadota; (2) riittävyys - riittääkö myönnetty oikeus ostajan aiottuun käyttöön (esim. ajoneuvon pääsy korjaamoon, ei vain jalankulkija); (3) kunnossapito – kuka on vastuussa reitin kunnossapidosta ja korjaamisesta ja onko ostajan osallistuttava siihen; ja (4) hyväksyminen - onko reitti todella julkisesti hyväksytty ja ylläpidetty valtatie (jolloin yksityiset rauhoitusasiat raukeavat). Vaihtoehdoissa B, D ja E luetellaan epäolennaiset tai keksityt kriteerit (suosio, valaistus, vakuutus, yksinoikeus, sijainti, kunnallisvero), joista mikään ei ole tunnustettu siirtoshekki vapauden myöntämiseksi. Vaihtoehto C hämmentää analyysia: asiaankuuluva rekisteröinti on taakka palvelevaa maata kohtaan, oikeuden on hyödyttävä MAA (ei myyjä henkilökohtaisesti) ollakseen voimassa oleva kiinteistön oikeudellinen rajoitus, eivätkä nämä ole neljä vakiokysymystä.
V. Mitään ei tarvitse tehdä, koska omistusoikeus, josta vuokrasopimus myönnetään, on jo rekisteröity.
B. Vuokrasopimus on aineellisesti rekisteröitävä omalla omistusoikeudellaan, koska se on myönnetty yli seitsemäksi vuodeksi; vuokralaisen tulee hakea.
C. Mitään ei tarvitse tehdä, koska vuokrasopimus on voimassa alle 21 vuotta, joten se tulee voimaan ensisijaisena edun mukaisena.
D. Vuokranantajan on haettava vuokrasopimuksen rekisteröintiä, koska vuokranantaja säilyttää palautuksen.
E. Vuokrasopimus tulee merkitä vain omistusoikeuteen; se ei vaadi omaa rekisteröityä nimikettä.
Answer & explanation
Yli seitsemän vuoden vuokrasopimuksen myöntäminen rekisteröidystä kiinteistöstä on vuoden 2002 kiinteistörekisterilain 27(2)(b)(i) mukaan pakollisesti rekisteröitävä määräys. Yhdeksän vuoden voimassaoloaika ylittää seitsemän vuotta, joten vuokrasopimus on aineellisesti rekisteröitävä omalla omistusoikeudellaan; ennen kuin rekisteröinti on valmis, se ei toimi lain mukaan (s.27(1)). Määräyksen rekisteröinnin hakija on luovuttaja eli vuokralainen. Vaihtoehto B on siis oikea. Vaihtoehto A on väärä: laukaisu on voimassaoloajan pituus, ei se, onko omistusoikeus jo rekisteröity. Vaihtoehto C on väärä: asianmukainen kynnys on seitsemän vuotta, ei 21; yli seitsemän vuoden vuokrasopimus ei voi tulla voimaan pelkästään taulukon 3 mukaisena ylivoimaisena intressinä (nämä suojaa lyhyitä seitsemän vuoden tai sitä lyhyempiä vuokrasopimuksia). Vaihtoehto D on väärä: rekisteröintiä hakee vuokralainen (disponee), ei vuokranantaja. Vaihtoehto E on väärä: yli seitsemän vuoden vuokrasopimus vaatii oman rekisteröidyn omistusoikeuden (ja rekisteriin tulee myös ilmoitus vuokranantajan omistusoikeudesta), ei pelkkä ilmoitus rekisteröinnin sijasta.
V. Ostajaa sitovat puuttuvassa siirrossa mainitut rajoittavat sopimukset, vaikka niiden tarkkoja ehtoja ei voida lukea rekisteristä.
B. Sopimukset eivät sido ostajaa, koska niiden ehtoja ei voida selvittää rekisteristä.
C. Ostajaa sitovat kaikki omaisuutta koskevat sitoumukset riippumatta siitä, onko ne merkitty rekisteriin.
D. Ostaja on sidottu vain, jos kovenantit on esitetty kokonaisuudessaan maksurekisterissä.
E. Ei mikään yllä olevista; kovenantit tulevat voimaan ylivoimaisena intressinä rekisterimerkinnästä riippumatta.
Answer & explanation
Rajoittavat sopimukset suojataan merkitsemällä ilmoitus maksurekisteriin, ja ostaja ottaa huomioon tällaisella ilmoituksella suojattuja etuja (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Kohdassa 2 viitataan nimenomaisesti vuoden 1999 luovutuksen rajoittaviin sopimuksiin, joten ne ovat suojattuja ja sitovat ostajaa huolimatta siitä, että rekisterissä ei ole kopiota ja sanamuotoa ei toisteta; ostaja on sovittu sopimuksista ja hänen tulee hakea asiakirja/korvaus. Vaihtoehto A on oikea. Vaihtoehto B on väärä: ostajaa sitoo merkintä, vaikka tarkkoja ehtoja ei löydy rekisteristä. Vaihtoehto C on väärä: rekisteröidyn maan ostajaa sitovat vain asianmukaisesti suojatut (tai ensisijaiset) edut, eivät kaikki "kaikenlaiset" sopimukset. Vaihtoehto D on väärä: suoja syntyy sopimuksiin viittaavasta huomautuksesta; liittoja ei tarvitse laatia kokonaisuudessaan sitoakseen. Vaihtoehto E on väärä: rajoittavia sopimuksia suojataan ilmoituksella, ei ylivoimaisina etuina, ja tässä on operatiivista suojaa.
A. Paikallisen viranomaisen tiedustelut (CON29).
B. Paikallinen maamaksuhaku (LLC1).
C. Paikallisen viranomaisen valinnaiset tiedustelut (CON29O).
D. HM:n kiinteistörekisteristä saadut viralliset kopiot rekisteristä.
E. OS1-ensisijainen haku HM:n kiinteistörekisterissä.
Answer & explanation
Se, onko kiinteistön vieressä oleva tie moottoritie, jota voidaan ylläpitää julkisin varoin (hyväksytty s.36 Highways Act 1980 -lain nojalla), käy ilmi paikallisen viranomaisen standardikyselyistä CON29, joten A on oikea. B on väärässä: LLC1 paljastaa rekisteröidyt paikalliset maamaksut (esim. rahoitusmaksut, puiden suojelumääräykset, suunnittelurajoitukset), ei teiden käyttöönottoa. C on väärä, koska CON29O sisältää valinnaisia tiedusteluja (esim. tieehdotuksia, yleisiä polkuja, kaasuputkia), jotka on valittu tietyille tapahtumille; hyväksytyn tien perustiedot ovat standardissa CON29, ei valinnaisessa sarjassa. D on väärin: HM:n kiinteistörekisterin virallisissa kopioissa näkyy rekisteröity omistusoikeus (omistusoikeus, maksut, oikeudet), ei se, ovatko tiet julkisesti huollettavissa. E on väärässä: OS1 on ostajan hakemusta suojaava rekisteröidyn maan etuoikeushaku ennen valmistumista; se ei anna tietoa valtateiden käyttöönotosta.
A. Ilmoita asiakkaalle omistusoikeusluokka, tarkista asuntolainanantajan vaatimukset, harkitse ja neuvoja omistusoikeusvakuutuksesta ja harkitse, voidaanko omistusoikeus päivittää absoluuttiseksi.
B. Ilmoita asiakkaalle, mutta älä ryhdy jatkotoimiin, koska HM:n kiinteistörekisteri takaa täysin jokaisen rekisteröidyn omistusoikeuden ja maksaa korvauksen kaikista virheistä.
C. Vakuuta asiakkaalle, että omistusoikeus ei aiheuta huolta, koska tällaiset nimikkeet ovat yleisiä ja yhtä hyviä kuin absoluuttinen omistusoikeus.
D. Neuvo asiakasta vetäytymään välittömästi, koska omistusoikeus on viallinen luokka, jota ei voida koskaan turvallisesti hyväksyä.
E. Toimi normaalisti mainitsematta omistusoikeusluokkaa, koska omistusoikeusluokka on sisäinen kiinteistörekisteriasia, jolla ei ole ostajan kannalta merkitystä.
Answer & explanation
Omistusoikeus myönnetään, jos haltija ei voi esittää asiakirjatodisteita omistusoikeudesta tai vaatimuksista haitallisen hallinnan perusteella; valtiontakaus ei kata omaisuutta, oikeutta tai korkoa, joka on olemassa tai voi syntyä ennen ensimmäistä rekisteröintiä. Ostajan asianajajan tulee: raportoida asia asiakkaalle kaikista nimikkeistä, jotka eivät ole ehdottomia; jos asuntolaina on olemassa, tarkista lainanantajan vaatimukset (ja jos toimit myös lainanantajan puolesta, varmista, että lainanantajalle kerrotaan – muussa tapauksessa syntyy ristiriita); harkita ja neuvoa omistusoikeusvakuutuksesta; ja harkitse mahdollisuutta päivittää absoluuttiseen omistukseen (esim. jos puuttuvia asiakirjoja löytyy tai vaadittu aika kuluu). A sanoo tämän oikein. B on väärässä, koska omistusoikeuden takuu on rajoitettu, ei täysi, joten automaattiseen korvaukseen luottaminen on turhaa. C on väärässä: se ei ole "niin hyvä kuin" absoluuttinen otsikko, eikä sitä voida yksinkertaisesti syrjäyttää. D on väärässä, koska vetäytyminen ei ole väistämätön vastaus; riski on usein hallittavissa vakuutuksen ja lainanantajan hyväksynnällä. E on väärä, koska otsikkoluokka on selvästi merkityksellinen ja se on ilmoitettava ja siihen on puututtava.
V. CRAR on saatavilla vain, jos vuokrasopimus sisältää nimenomaisen lausekkeen, jonka mukaan vuokranantaja voi takavarikoida ja myydä vuokralaisen tavarat; ilman tällaista lauseketta CRAR:ia ei voida käyttää.
B. CRAR:ia voidaan käyttää vain, jos vuokrasopimus on kirjallinen ja maksamaton nettopääomavuokra on vähintään määrätty vähimmäismäärä (seitsemän päivän vuokra); Täytäntöönpanoasiamiehen on ilmoitettava vuokralaiselle vähintään seitsemän päivää ennen tavaran hallintaan ottamista, ja ennen kuin tavara voidaan myydä, on kuluttava lisäilmoitus ja vähimmäisaika.
C. Verma voi määrätä ulosottoviranomaista takavarikoimaan tavarat välittömästi, kun vuokraa ei ole maksettu, ja myydä ne välittömästi ilman vuokralaiselle ilmoitusta.
D. Verman on odotettava vähimmäisrästiaikaa ja annettava irtisanomisaika, mutta irtisanomisajan päätyttyä hän voi takavarikoida ja myydä tavarat samana päivänä ilman erillistä myyntiilmoitusta.
E. CRAR koskee kaikkia vuokrasopimuksen perusteella maksettavia summia, mukaan lukien palvelumaksu, vakuutusvuokra ja korot, ja Verma voi henkilökohtaisesti tuoda sisään ja viedä tavaroita ilman valtuutettua toimeenpanoedustajaa.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and Takeing Control of Goods Regulations 2013) koskee vain kirjallisesti vuokrattuja liiketiloja ja vain maksamattomia nettovuokraa (päävuokra, ei arvonlisäveroa, korkoja, palvelumaksuja ja vakuutusvuokraa). Vähintään seitsemän päivän nettovuokraa on oltava maksamatta. Sertifioidun toimeenpanijan on annettava täytäntöönpanoilmoitus vähintään seitsemän päivää ennen kuin hän saapuu ottamaan tavaran hallintaansa; Tavaran haltuunoton jälkeen edustajan on annettava vuokralaiselle vähintään lisäilmoitus (vähintään seitsemän päivää) ennen kuin tavara voidaan myydä. Vaihtoehto B täyttää nämä vaatimukset tarkasti. A on väärin: CRAR on lakisääteinen omatoimisuojakeino, joka ei riipu vuokrasopimuksen nimenomaisesta menetys-/hätälausekkeesta. C on väärin: on olemassa vähimmäisrästiraja ja pakollinen täytäntöönpanoilmoitus, eikä tavaroita voida myydä ilman vaadittua ilmoitusta. D on väärä: ennen myyntiä vaaditaan erillinen ilmoitus aiotusta myynnistä ja lisäaika; saman päivän myynti ei ole sallittua. E on väärässä: CRAR rajoittuu päävuokraan (ei palvelumaksuun, vakuutusvuokraan tai korkoon), ja sen tulee suorittaa valtuutettu täytäntöönpanoviranomainen, ei vuokranantajan henkilökohtaisesti.
A. Suorita vain konkurssiin liittyvä haku (haku kiinteistömaksurekisteristä Chenin nimeä vastaan) Land Charges Departmentissa ja täsmennä asianomaiset maakunnat, joissa hän on asunut.
B. Pyydä Cheniä allekirjoittamaan henkilökohtainen sitoumus, jossa hän vahvistaa, ettei häntä ole asetettu konkurssiin ja ettei vetoomusta ole vireillä.
C. Suorita paikallisten maamaksujen haku ostettavan kiinteistön osoitteen perusteella.
D. Suorita hakemistokarttahaku HM:n kiinteistörekisterissä kiinteistön omistusoikeuden perusteella.
E. Älä ryhdy toimenpiteisiin, koska ei ole olemassa luotettavia keinoja tarkistaa yksityishenkilön konkurssitilanne ennen sen valmistumista.
Answer & explanation
Yksityishenkilöitä vastaan tehdyt konkurssimääräykset ja vireillä olevat konkurssihakemukset rekisteröidään maamaksuosastolla (Central Land Charges Registry) ja ne paljastetaan henkilön nimen perusteella tehdyllä haulla (lomakkeella K16 vain konkurssihaku), jossa yksilöidään asianomaiset maakunnat, joissa henkilö on asunut. Tämä on tavallinen täyttöä edeltävä vaihe, jonka lainanantajan asianajaja suorittaa varmistaakseen, että lainanottaja ei ole konkurssissa ja ettei vetoomusta ole vireillä, joten vaihtoehto A on oikea. B on väärä: lainanottajan sitoumus ei ole riippumaton tarkastus eikä täytä lainanantajan ohjetta tarkistaa julkisesta rekisteristä. C on väärässä: Paikallisten maamaksujen haku paljastaa paikallisviranomaiseen rekisteröityyn maa-alueeseen liittyviä asioita (esim. suunnittelumaksut), ei yksityishenkilön konkurssia. D on väärä: Hakemistokarttahaku tunnistaa, onko maa rekisteröity ja sen niminumero; se ei kerro mitään lainanottajan konkurssista. E on väärässä, koska on olemassa luotettava tarkistus, nimittäin konkurssihaku nimeä vastaan maamaksuosastolla.
V. Yritys ei voi koskaan toimia kaupallisessa liiketoimessa sekä ostajan että lainanantajan puolesta, koska tällaisiin liiketoimiin liittyy aina eturistiriita.
B. Yritys voi toimia molempien puolesta edellyttäen, että asuntolaina on vakioehdoin ja yritys on vakuuttunut, että eturistiriitaa tai merkittävää riskiä ei ole.
C. Yritys voi toimia molempien puolesta vain, jos se käsittelee asiaa asuntokauppana ja lainanantajan ehdot ovat vakiomuotoiset.
D. Yritys ei voi toimia molempien puolesta, koska ostajan ja lainanantajan välillä ei ole olennaisesti yhteistä etua.
E. Yritys voi toimia molempien puolesta, koska toimiminen lainanottajan ja lainanantajan puolesta kaupallisella asuntolainalla ei sisällä ristiriitojen riskiä.
Answer & explanation
Tämä testaa SRA Code of Conduct for Solicitors -säännön kohdassa 6.2 olevia eturistiriitasääntöjä, joita sovelletaan lainanottajan ja lainanantajan puolesta. Lähtökohtana on, että asianajaja ei saa toimia, jos kahden asiakkaan välillä on ristiriita tai merkittävä ristiriitariski. Kuitenkin, jos asuntolaina on vakioehdoin ("tavallinen asuntolaina"), lainanottajan ja lainanantajan edut ovat yleensä samat ja yritys voi päättää, ettei ristiriitaa ole, ja toimia molempien puolesta. Tämä koskee niin kaupallisia kuin asuntokauppoja. Vaihtoehto B tallentaa tämän oikein. Vaihtoehto A on väärä: kaupallisille sopimuksille ei ole olemassa yleistä kieltoa; testi on, onko konflikti olemassa tai onko se todennäköinen. Vaihtoehto C on väärä, koska kauppa on kaupallinen, ei asuinpaikka, eikä analyysi riipu sen uudelleen karakterisoimisesta. Vaihtoehto D on väärä: asiaankuuluva portti on ristiriidan puuttuminen tavanomaisesta asuntolainasta, ei "olennaisesti yhteisen edun" poikkeus (joka on erillinen kohdan 6.2(a) osa, ja joka tapauksessa yhteinen etu on olemassa). Vaihtoehto E on väärä, koska se liioittelee asemaa; epätyypillinen tai erityisesti neuvoteltu kaupallinen asuntolaina voi helposti synnyttää ristiriidan, joten yrityksen on arvioitava jokainen tapaus sen sijaan, että se ei ota riskiä.
A. 14 päivää
B. 21 päivää
C. 30 työpäivää
D. 30 kalenteripäivää
E. 2 kuukautta
Answer & explanation
Tämä testaa rekisterin valmistumista edeltävää hakua vuoden 2003 kiinteistörekisterisääntöjen mukaisesti. Virallinen haku, jossa rekisteröidyn omistusoikeuden etusija on (lomake OS1 tai OS2 osittain), antaa 30 työpäivän etuoikeusajan hakutuloksen päivämäärästä (r.131 Land Registration Rules 2003). Edellyttäen, että kiinteistörekisteri vastaanottaa ostajan (ja lainanantajan) määräyksen rekisteröintihakemuksen tämän etuoikeusajan kuluessa, se on etusijalla kaikkiin rekisteriin hakutodistuksen päivämäärän jälkeen tehtyihin merkintöihin nähden, mikä suojaa "rekisteröintiaukolta". Vaihtoehto C on oikea. Vaihtoehto A (14 päivää), vaihtoehto B (21 päivää) ja vaihtoehto E (2 kuukautta) ovat yksinkertaisesti vääriä ajanjaksoja. Vaihtoehto D (30 kalenteripäivää) on yleinen ansa: aika on 30 työpäivää, ei kalenteripäivää, mikä on käytännössä olennaisesti pidempi, joten D on väärässä.
A. 10 693,61 puntaa, joka sisältää vuosivuokran, ALV:n, viivästyskoron, palvelumaksun ja palvelumaksun ALV:n.
B. 9 618,41 puntaa, joka sisältää vuosivuokran, vuosivuokran ALV:n ja viivästyskoron.
C. 11 038,61 puntaa, joka sisältää vuosivuokran, palvelumaksun, vakuutusvuokran ja arvonlisäveron sekä koron niistä kaikista.
D. 8 000,00 puntaa, joka sisältää vain vuosivuokran, koska arvonlisäveroa ja korkoja ei voida palauttaa CRAR:n perusteella.
E. 8 018,41 puntaa, joka sisältää vain vuosivuokran ja viivästyskoron, koska arvonlisäveroa ei koskaan palauteta CRAR:n perusteella.
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 to the Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Taking Control of Goods Regulations) sallii vain tilojen hallussapidosta ja käytöstä maksettavan (puhtaan) päävuokran takaisinperinnän sekä mahdollisen arvonlisäveron ja vuokran koron. Summia, jotka on varattu vuokrasopimukseen, mutta jotka sisältävät palvelumaksun, vakuutusvuokran tai muut liitännäismaksut, EIVÄT ole palautettavissa CRAR:n kautta, vaikka vuokrasopimuksessa ne mainitaan. Tässä palautettava määrä on vuosivuokra (8 000 puntaa) plus arvonlisävero 20 % (1 600 puntaa) sekä vuosivuokran viivästyskorko (18,41 puntaa), jolloin saadaan 9 618,41 puntaa. B on oikein. A on väärin, koska palvelumaksua (ja sen arvonlisäveroa) ei voida palauttaa CRAR:n mukaan. C on väärä samasta syystä ja koska myös vakuutusvuokra on poissuljettu. D sulkee virheellisesti pois arvonlisäveron ja korot, minkä CRAR hyväksyy päävuokrasta. E ilmoittaa virheellisesti arvonlisäveroa ei koskaan palauteta - päävuokran arvonlisävero on palautettavissa, jos vuokranantaja on valinnut verotuksen.
A. Edullisina yhteisvuokralaisina, jotta eloonjäämisoikeus toimii ja eloon jäänyt saa automaattisesti kokonaisuuden ensimmäisen kuoleman yhteydessä.
B. Edullisina yhteisvuokralaisina tasaosuuksina, jotta jokainen osake voidaan jättää testamentilla.
C. Pelkät lainanantajan lisenssinsaajat, joilla ei ole edullista korkoa ennen kuin asuntolaina on lunastettu.
D. Lailliset ja tasapuoliset osaomistajat määrittelemättä tosiasiallisen omistusosuuden muotoa, jättäen sen jälkikäteen.
E. Osakkeenomistajina erityistä tarkoitusta varten perustetussa yhtiössä, jolla on laillinen ja edullinen nimike.
Answer & explanation
Jos aviopari osallistuu tasavertaisesti avioliiton ostoon ja haluaa, että perhe ottaa automaattisesti ensimmäisen kuolemantapauksensa, perusneuvonta on hyödyllinen YHTEINEN Vuokrasopimus. Yhteisvuokrasuhteessa osaomistajat pitävät koko edullista omaisuutta yhdessä ja leskenoikeus (jus accrescendi) siirtyy kokonaan eloonjääneelle automaattisesti kuoleman jälkeen testamentin ulkopuolella. Vaihtoehto A on oikea. Vaihtoehto B (yhteinen vuokrasuhde) on tässä yleisenä neuvona väärä: se luo erilliset, suunniteltavissa olevat osuudet, joissa ei ole eloonjäämistä, mikä on asianmukaista silloin, kun osapuolet osallistuvat epätasaisesti tai haluavat jättää osuutensa testamentin perusteella, ei tyypillinen saman verran maksava aviopari, joka hakee eloonjäämistä. Vaihtoehto C on väärä: asuntolaina ei vähennä lainaajia lisenssinsaajiksi; heillä on laillinen ja edullinen kuolinpesä lainanantajan vastuulla. Vaihtoehto D on väärä ja reagoimaton: kysymys koskee nimenomaan HYÖDYLLISEN omistuksen muotoa, ja TR1 edellyttää nimenomaista ilmoitusta siitä, miten kohtuullinen etu on hallussa. Vaihtoehto E on väärä: SPV-yhtiörakennetta käytetään kaupallisiin/sijoitustarkoituksiin, ei omakotitalon hankintaan.
V. Luota pankin asuntolaina-arvoon, koska pankki ei lainaa, ellei omaisuus ole kunnossa.
B. Tilaa oman perusarviointiraportin markkina-arvon vahvistamiseksi.
C. Tee täydellinen rakenteellinen (rakennus)tutkimus kiinteistön iän ja rakenteen perusteella.
D. Tilaa asunnonostajaraportti, joka on perusteellisin saatavilla oleva tutkimus.
E. Selvitystä ei tarvita, koska myyjällä on velvollisuus paljastaa kaikki fyysiset viat.
Answer & explanation
C on oikein. Yksityiskohtaisin tutkimus on koko rakenne (rakennus)kartoitus, jota suositellaan vanhemmille, epätavallisille tai huonokuntoisille kiinteistöille. Vuonna 1875 rakennettu maalaistalo kuuluu selvästi tähän luokkaan, joten täydellinen rakenneselvitys on sopiva neuvo sen korkeammista kustannuksista huolimatta. A on väärin: asuntolainan arvostus tehdään vain lainanantajan eduksi, jotta varmistetaan, että omaisuus on riittävän turvallinen; se ei ole kuntotutkimus, eikä ostaja voi luottaa siihen. B on väärässä: ostajan oma perusarviointiraportti vain vahvistaa markkina-arvon ja paljastaa vähän kunnosta - riittämätön viktoriaaniselle kiinteistölle. D on väärä: asunnon ostajan raportti on keskitasoa ja ei sovellu vanhoihin tai epätyypillisiin kiinteistöihin; se ei ole kaikkein perusteellisin tutkimus. E on väärässä: omaisuuden fyysiseen kuntoon sovelletaan rajoitetuin poikkeuksin caveat emtor -periaatetta – myyjä ei ole velvollinen paljastamaan fyysisiä vikoja, minkä vuoksi ostajan on tarkastettava.
V. Myyjän nimikkeen selvittäminen ensimmäistä kertaa, mikä muuten tehdään vasta valmistumisen jälkeen.
B. Ilmoittaa mahdolliset muutokset rekisteriin, koska viralliset kopiot on hankittu ennen vaihtoa, ja antaa etuoikeus ostajan ja lainanantajan rekisteröinnille.
C. Vahvistaa ensimmäistä kertaa, että myyjä on kiinteistön rekisteröity omistaja.
D. Saadakseen etuoikeusajan, joka suojaa vain lainanantajan maksua, ei ostajan siirtoa.
E. Täyttääkseen vaatimuksen, jonka mukaan ostajan asianajaja raportoi tuloksesta HM Revenue & Customsille SDLT-tarkoituksiin.
Answer & explanation
B on oikein. Omistusoikeus selvitetään ja myyjä vahvistetaan rekisteröidyksi omistajaksi ennen sopimusten vaihtoa. OS1:n virallisella haulla on kaksi tarkoitusta: (i) paljastaa, onko rekisteriin tehty merkintöjä omistusoikeuden esisopimuksen tutkimiseen käytettyjen virallisten kopioiden päivämäärän jälkeen; ja (ii) saada etuoikeusaika (30 työpäivää hakutuloksen päivämäärästä), jonka kuluessa ostajan on jätettävä rekisteröintihakemus, mikä suojaa hakemusta kaikilta väliin tulevilta merkinnöiltä. Jos haku tehdään lainanantajan nimissä, etuoikeusajan suoja ulottuu ostajan siirtoon sekä lainanantajan maksuun. A ja C ovat väärässä: omistusoikeuden selvitys ja rekisteröidyn omistajan vahvistus tehdään ennen vaihtoa, ei ennen valmistumista. D on väärässä: haku lainanantajan nimissä suojaa sekä ostajaa että lainanantajaa, ei yksin lainanantajaa. E on väärässä: OS1 on maarekisterin prioriteettihaku; SDLT-raportointi ja maksaminen HMRC:lle on erillinen suorittamisen jälkeinen vaihe SDLT-palautuksella, joka ei liity OS1:n tarkoitukseen.
A. Sidosryhmänä talletuksen pitäminen loppuun asti.
B. Ostajan edustajana.
C. Myyjän kiinteistönvälittäjän edustajana.
D. Myyjän edustajana.
E. Joko myyjän edustajana tai sidosryhmänä asianajajan valinnan mukaan.
Answer & explanation
Oikein: D. Jos talletus on myyjän asianajajan hallussa MYYJÄN AGENTAJANA, se voidaan vapauttaa myyjälle heti, kun sopimukset on vaihdettu, jotta myyjä voi käyttää sen välittömästi (tässä henkilökohtaisten velkojen maksamiseen). A on väärin: sidosryhmä pitää rahat hallussaan molempien osapuolten puolesta, ja sen on säilytettävä ne loppuun asti (oletusarvoiset myyntiehdot), mikä kumoaisi myyjän halun käyttää niitä nyt. B on väärässä: ostajan edustajana pitäminen merkitsisi sitä, että ostajan puoli hallitsee rahaa – niitä ei annettaisi myyjälle ja ostajan asianajaja, ei myyjän, pitäisi hallussaan. C on väärin: kiinteistönvälittäjällä ei ole oikeutta talletukseen, joten sitä ei koskaan pidetä kiinteistönvälittäjän asiamiehenä. E on väärässä: vain "agentti myyjälle" -kapasiteetti takaa välittömän käytön; "joko ... tai sidosryhmä" ei tarjoa, koska sidosryhmä estäisi välittömän vapauttamisen, joten E ei ole paras vastaus.
A. Vaadi, että herra Adeyemin kuolintodistuksesta toimitetaan oikeaksi todistettu kopio sen valmistuttua.
B. Vaadi rouva Adeyemiä nimittämään toinen toimitsijamies osallistumaan siirtoon, jotta kaikki edut ylittyvät.
C. Vaadi Adeyemin henkilökohtaisia edustajia antamaan kirjallinen suostumus hänen osuudestaan rouva Adeyemille.
D. Tarkista, ettei herra Adeyemin edustuksen myöntämisestä ole hyväksytty erosopimusta.
E. Vaadi lomakkeen A rajoitus syötettäväksi ennen täyttämistä ostajan suojelemiseksi.
Answer & explanation
Omistusrekisteriä koskevien rajoitusten puuttuminen kertoo ostajalle, että osaomistajilla oli edullinen etu yhteisvuokralaisina (jos he olisivat olleet yhteisinä vuokralaisina, ilmaantuisi A-muodon rajoitus, joka vaatisi toisen edunvalvojan ylittämistä). Edullisen yhteisvuokralaisen kuollessa vainajan etu siirtyy automaattisesti eloonjääneelle, ja eloonjääneellä on sekä laillinen että edullinen omistusoikeus ilman luottamusta. Ostaja siis saa hyvän omistusoikeuden yksin eloonjääneeltä, ja ainoa todiste, joka tarvitaan, on todiste siitä, että osaomistaja on todella kuollut: vaihtoehto A on siis oikea (oikeaksi todistettu kopio kuolintodistuksesta). Vaihtoehto B on väärä, koska ilman A-lomaketta koskevia rajoituksia ei ole luottamusintressiä ylitettäväksi ja toinen toimitsijamies on tarpeeton. Vaihtoehto C on väärä, koska yhteisvuokralaisen osuus ei voi mennä testamentin tai henkilökohtaisten edustajien suostumukseen; se kulkee eloonjäämisen kautta, joten PR:illä ei ole mitään hyväksyttävää. Vaihtoehto D on väärä, koska irtisanomispöytäkirja on merkityksellinen vain, jos se on suojattu rekisterin rajoituksella. rekisteröidyssä maassa suojaamaton irtisanominen ei sido ostajaa, eikä tässä rekisterissä ole mitään. Vaihtoehto E on väärä, koska lomakkeen A rajoitus olisi asianmukainen vain, jos jälkeenjääneellä ei ole yksinoikeutta (eli yhteistä vuokrasopimusta), mikä ei pidä paikkaansa tässä; yhden vaatiminen olisi väärin.
A. Vuokrasopimuksen perusteella maksettava maavuokra ja todiste siitä, että se on maksettu ajan tasalla.
B. Palvelumaksun asema, mukaan lukien mahdolliset maksurästit ja mahdolliset suuret työt.
C. Kiinteistövakuutusjärjestelyt, mukaan lukien vakuutuksenantaja ja tarjottu vakuutus.
D. Vuokrasopimuksen kovenanttien noudattaminen, mukaan lukien muutoksista vaadittavat suostumukset.
E. Mikään yllä olevista - jokainen on asianmukainen ja asianmukainen vuokrasopimus tällaisen asunnon osalta.
Answer & explanation
Korttelin vuokra-asunnossa jokainen luetelluista seikoista on ydinkysymys, jonka pätevä liikenteenharjoittaja nostaisi esiin. Tontinvuokra: ostajan on vahvistettava summa ja että se on maksettu ajan tasalla (selkeä viimeinen kuitti), jotta vältytään rästien tai riitojen ottamisesta. Palvelumaksu: ostajan on tarkistettava maksujen taso, mahdolliset maksurästit (jotka voivat liittyä kiinteistöön) ja kaikki tulevat suuret työt, joista saattaa erääntyä suuri lasku. Vakuutukset: lainanantajat vaativat, että rakennus on vakuutettu sen täyden palautusarvon osalta monenlaisia vaaroja vastaan; Asuntojen vuokrasopimukset edellyttävät yleensä vuokranantajan vakuuttamista, joten ostajan tulee hankkia kopio vakuutuksesta. Kovenantit: ostaja tarvitsee vahvistuksen tunnettujen rikkomusten puuttumisesta (esimerkiksi siitä, että kaikki muutokset on tehty vuokranantajan suostumuksella), koska jäljellä olevat rikkomukset voivat johtaa menettämiseen tai korjauskuluihin. Koska jokainen vaihtoehdoista A–D on aito ja asianmukainen vuokrasopimuskysely, vaihtoehto E ("ei mikään edellä mainituista") on oikea vastaus: luettelossa ei ole kohdetta, joka pitäisi jättää pois.
A. Viittaus Birch Cottagen rekisterinumeroon.
B. Edellytys, että Birch Cottage myydään tyhjänä.
C. Erikoisehto, joka asettaa myynnin viimeisimmän toteutumisajankohdan aikaisemmin kuin vastaava ajankohta Elm Housen oston toteutumiselle.
D. Säännös, jonka mukaan Birch Cottagen ostaja on vastuussa mahdollisesta asianmukaisesti maksettavasta leimaverosta.
E. Säännös, jossa kiinteistö tunnistetaan sen postiosoitteen ja maa-aluetta koskevien oikeuksien perusteella.
Answer & explanation
Vaihtoehto D on säännös, jota EI normaalisti sisällytettäisi, ja siksi se on vastaus. SDLT ostosta on ostajan oma vastuu, joka johtuu Finance Act 2003:sta; se ei koske myyjää eikä sitä käsitellä myyjän sopimuksessa, joten tällaisen lausekkeen sisällyttäminen on tarpeetonta ja sopimatonta. Vaihtoehto A on väärä (eli se OTTAisi mukaan): rekisteröidyn maan myyntisopimuksessa on aina mainittava rekisteröidyn omistusoikeuden numero, jotta ostaja voi päätellä omistusoikeuden. Vaihtoehto B on väärä: asunnon myynnin vakioperuste on tyhjä omistus. Vaihtoehto C on väärä: kun myyntituloilla rahoitetaan linkitetty osto, on järkevää ja yleistä lisätä erityinen ehto, jolla varmistetaan, että myynti saadaan päätökseen ennen ostoa tai viimeistään sen jälkeen, jotta varat ovat saatavilla ketjussa. Vaihtoehto E on väärä: omaisuuden ja oikeuksien tunnistaminen on tavanomainen sopimussääntö.
A. Kiinteistörekisterin virallinen haku etuoikeutetusta omistusoikeudesta (OS1).
B. Vain konkurssiin liittyvä haku (lomake K16) ostajaa vastaan.
C. Paikallinen maamaksujen haku (LLC1).
D. Keskitetty maamaksuosaston haku (lomake K15).
E. Kaikki edellä mainitut.
Answer & explanation
Vaihtoehto A on oikea. Rekisteröityjen nimikkeiden kohdalla asianmukainen esitäyttöhaku on kiinteistörekisterin virallinen haku etusijalla (OS1 koko tai OS2 osan osalta). Se paljastaa ajantasaisen rekisterin ja, mikä tärkeintä, antaa 30 työpäivän etuoikeusajan todistuksesta, jonka aikana kaikki hakijan tekemät rekisteröintihakemukset on suojattu väliintulomerkinnöiltä (maarekisterilaki 2002 ja maarekisterisäännöt 2003). Vaihtoehto B on väärä: konkurssi/maamaksut konkurssihaku on merkityksellinen vain, jos on yksittäinen lainanottaja, jonka maksukyky lainanantajan on tarkistettava; tässä ostaja on yritys (joka tarkistetaan yrityshaulla, ei konkurssihaulla) ja ostaa ilman asuntolainaa. Vaihtoehto C on väärä: paikallinen maamaksuetsintä tehdään ennen vaihtoa osana sopimusta edeltäviä tiedusteluja, ei esiselvityksenä. Vaihtoehto D on väärä: Keskitetty maamaksuosaston haku (K15) koskee vain rekisteröimätöntä maata; tämä nimike on rekisteröity, joten se on sopimaton. Vaihtoehto E on väärä, koska B, C ja D eivät sovellu.
A. Myyjän asianajajan toimittama sopimusluonnos.
B. Viemäröinti ja vesihaku (CON29DW).
C. Kiinteistörekisterin viralliset kopiot ja hakemistokarttahaku.
D. Paikallinen haku, joka sisältää paikallisviranomaisen tiedustelut (CON29) ja paikallisen maamaksuhaun (LLC1).
E. Ympäristön (saastuneen maan) etsintäraportti.
Answer & explanation
Oikein: Vaihtoehto D. Paikallisviranomaisen vakiokyselyt (lomake CON29) sisältävät erityisiä kysymyksiä tiesuunnitelmista – onko maata hankittu tai hankitaanko tierakentamista tai -parannuksia varten ja onko ehdotuksia uusiksi teiksi, tien leventämiseksi tai muutoksiksi määritellyllä säteellä kiinteistöstä. Paikallinen maamaksuhaku (LLC1) paljastaa rekisteröidyt maksut, kuten suunnittelu- ja valtatiemerkinnät. Joten ostajan huoleen tien leventämisestä tai ohitusjärjestelmästä vastataan täällä. Vaihtoehto A on väärä: varoituksen mukaan myyjän ei tarvitse vapaaehtoisesti ilmoittaa sopimuksessa tunnettua tiejärjestelmää (se ei ole omistusvirhe); sopimus on väärä paikka katsoa, vaikka myyjän on vastattava suoraan kyselyyn rehellisesti. Vaihtoehto B on väärä: viemäri- ja vesietsintä käsittelee vain vesijohto-, viemäri-, viemäri- ja liitosasioita, ei tiesuunnitelmia. Vaihtoehto C on väärä: kiinteistörekisterikarttahaku näyttää, onko omistusoikeus rekisteröity ja niminumero, ei paikallisia tieehdotuksia. Vaihtoehto E on väärä: ympäristöhaku koskee saastumista, tulvia ja maan vakavuusriskiä, ei suunniteltuja tietöitä.
V. Hän voi myydä ainoana eloonjääneenä omistajana, kun hän on esittänyt ostajalle vaimonsa kuolintodistuksen.
B. Hänen on nimitettävä toinen toimitsijamies, jotta he yhdessä panevat sopimuksen täytäntöön ja luovuttavat, mikä ylittää oikeudenmukaiset edut.
C. Hänen on saatava myyntiluvan myöntävän tuomioistuimen määräys ennen kuin hän voi jatkaa.
D. Hän voi myydä yksin, koska eloonjääneenä laillisena omistajana koko etu on siirtynyt hänelle eloonjäämisen kautta.
E. Hänen on ensin luovutettava omaisuus luvalla itselleen ennen kuin hän voi myydä sen.
Answer & explanation
Oikein: Vaihtoehto B. Rajoitus on vakiomuotoinen A-muotoinen rajoitus, joka näkyy silloin, kun tasapuoliset omistajat ovat yhteisiä vuokralaisina. Se estää eloonjäävää yksinomaista omistajaa antamasta pätevää kuittia pääomarahoista, koska yhteisessä vuokrasuhteessa edullinen etu ei jää eloon – vainajan osuus siirtyy hänen testamenttinsa nojalla (tässä hyväntekeväisyyteen). Myydäkseen eloonjääneen on nimitettävä toinen edunvalvoja siten, että pääomarahat maksetaan (vähintään) kahdelle edunvalvojalle, mikä ylittää hyödylliset edut (s.2 ja s.27 LPA 1925) ja täyttää rajoituksen. Vaihtoehto A on väärä: kuolintodistuksen esittäminen riittää vain hyödylliseen yhteiseen vuokrasuhteeseen (jos perhe toimii ja perhe voi myydä yksin); tässä A-lomakkeen rajoitus osoittaa yhteisen vuokrasuhteen. Vaihtoehto C on väärä: rajoituksen viittaus tuomioistuimen päätökseen on vaihtoehto ylilyönnille, mutta tavallinen, oikea välitysratkaisu on nimittää toinen toimitsijamies, ei riitauttaa. Vaihtoehto D on väärä: yhteisellä vuokrasuhteella ei ole edullista osuutta elossa. Vaihtoehto E on väärä: suostumus ei auta – yksinyrittäjän rajoitus pureisi silti, ja vaimon puolet osakkeista kuuluu hyväntekeväisyyteen, ei miehelle.
V. Vuokralainen on ehdottomasti kielletty luovuttamasta vain osaa tiloista.
B. Koska liitto kokonaisuuden luovuttamista vastaan on pätevä (luovutus sallittu), s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 tarkoittaa, että suostumusta ei saa evätä kohtuuttomasti.
C. Vuokralainen voi halutessaan luovuttaa koko tilan, eikä vuokranantajalla ole valtaa estää sitä.
D. Vuokranantajan on kirjallisessa hakemuksessa koko luovutuksen luovuttamista koskevasta hakemuksesta s.1 Landlord and Tenant Act 1988:n mukaisesti annettava suostumus kohtuullisessa ajassa, ellei se ole kohtuullista kieltäytyä, ja perusteltava kirjallisesti kieltäytymisensä.
E. Ei mikään yllä olevista.
Answer & explanation
Tässä kysymyksessä kysytään VÄÄRÄ lausuntoa, joka on C. Sopimus kokonaisuuden luovuttamista vastaan on pätevä liitto (luovutus on sallittu, mutta vain vuokranantajan suostumuksella), joten vuokralainen ei voi luovuttaa "milloin haluaa": vuokranantaja voi laillisesti kieltäytyä siitä, kun se on järkevää. A on oikein: osan luovutus on ehdottomasti kiellettyä, koska lauseke (2) sallii vain kokonaisuuden luovuttamisen, jättäen kohdan (1) osan luovutuskiellon ehdottomaksi. B on oikein: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 muuntaa pätevän sopimuksen täysin päteväksi, joten suostumusta ei voida evätä kohtuuttomasti. D on oikein: jos vaaditaan suostumus, s.1 Landlord and Tenant Act 1988 asettaa vuokranantajalle lakisääteisen velvollisuuden käsitellä kirjallinen hakemus kohtuullisessa ajassa, olla kieltämättä suostumusta kohtuuttomasti ja esittää kirjalliset syyt kieltäytymiselle. Koska C esittää lain väärin, se on vastaus.
V. Se on hyväksyttävää, koska vuokranantajalla on oikeus tehdä sopimus suoraan sekä luovuttajan että luovutuksensaajan kanssa koko sopimuskaudeksi.
B. Sitä ei voida hyväksyä, koska luovuttajaa ei voida laillisesti vaatia antamaan valtuutettua takaussopimusta vuonna 1998 myönnetystä vuokrasopimuksesta.
C. Se on hyväksyttävää, koska vuokranantaja voi vaatia luovuttajaa tekemään valtuutetun takuusopimuksen vuonna 1998 myönnetystä vuokrasta.
D. Sitä ei voida hyväksyä, koska luovuttajan tulee sen sijaan antaa suora sopimus siirronsaajalta.
E. Sitä ei voida hyväksyä, koska siirronsaajan suora sopimus tulisi poistaa tai rajoittaa ajanjaksoon, jonka siirronsaaja pysyy vuokralaisena vuokrasopimuksen mukaisesti.
Answer & explanation
Vuonna 1998 myönnetty vuokrasopimus on "uusi vuokrasopimus" vuoden 1995 Landlord and Tenant (Covenants) Act -lain mukaisesti. Siirronsaajan tulevan luovutuksen yhteydessä vuoden 1995 laki vapauttaa siirronsaajan automaattisesti vuokrasopimuksista (kohdat 5). Suora sopimus, joka velvoittaisi siirronsaajan täyttämään sopimukset "loppujakson ajaksi", pyrkisi luvattomasti pitämään siirronsaajan sidottuina tämän automaattisen vapautuksen jälkeen; kaikki säännökset, jotka estävät lain vapauttamisen, ovat mitättömiä (kohta 25). Kovenantti on siksi poistettava tai rajoitettava siihen ajanjaksoon, jolloin siirronsaaja todella on vuokralainen, joten vaihtoehto E on oikea. Vaihtoehto C ilmoittaa oikein, että vuokranantaja voi vaatia luovuttajalta AGA:ta uutta vuokrasopimusta varten (AGA on nimenomaisesti sallittu kohdassa 16), mutta se ei korjaa luonnoksen virhettä, joten se ei ole paras arvio; vaihtoehto B on yksinkertaisesti väärä, koska lähtevän vuokralaisen AGA on juuri se, mitä laki sallii uusille vuokrasopimuksille. Vaihtoehto A on väärä: vuokranantaja ei voi sitoa luovutuksensaajaa koko toimikaudeksi lakisääteisen irtisanomisen vuoksi. Vaihtoehto D on väärä: on asianmukaista, että AGA (luovuttajan takuu) ja suora sopimus (luovuttajalta) tulevat mainituilta osapuolilta; ongelma on siirronsaajan sopimuksen kesto, ei sen lähde.