Introduction

Tervetuloa Property Practice:n johdantokappaleeseen, joka on räätälöity valmistamaan sinua Solicitors Qualifying Examination (SQE). Tämän kurssin tarkoituksena on antaa sinulle tiedot ja taidot, joita vaaditaan toimiaksesi pätevästi äskettäin pätevänä asianajajana omaisuusoikeuden alalla. Tässä ensimmäisessä luvussa kartoitetaan SRA-arvioinnin tavoitteet, ydintietoalueet, joita kurssi kattaa, ja monitieteellinen lähestymistapa, jota SQE odottaa – jotta tiedät tarkalleen, mitä tutkitaan ennen kuin aloitat perusteellisen tutkimuksen omistus- ja vuokrasopimuksista, rahoituksesta, leasingsopimuksista, omistusoikeudesta, kiinteistöjen suunnittelusta ja verotuksesta.

Assessment focus

Property Practice arvioidaan SQE1 FLK2. SRA edellyttää hakijoiden osoittavan kykynsä soveltaa keskeisiä juridisia periaatteita ja sääntöjä tehokkaasti realistisissa asiakaskohtaisissa ja eettisissä skenaarioissa – ei vain muistaa lakia. Kysymykset ovat yhden parhaan vastauksen kysymyksiä (SBAQ), ja ne voivat perustua mihin tahansa yhdistelmään todellisessa käytännössä kohdattuista aihealueista (monitieteellinen lähestymistapa). Kohdassa Property Practice sinun on kyettävä käsittelemään koko freehold- ja leasehold-transaktio omistusoikeuden tutkimisesta loppuun ja valmistumisen jälkeen, kaupallisten vuokrasopimusten myöntäminen ja luovuttaminen, vuonna 1954 Landlord and Tenant Act -lain osan II mukainen omistusoikeussuoja sekä L__SD, C__SD, G- ja kauppatapahtumat. kaikki noudattaen SRA-periaatteita ja Code of Conduct. Tämä on suljetun kirjan** arvio.

Study tips

1) Käytä SRA-arvioinnin tavoitteita tarkistuslistana – jokainen tavoite liittyy yhteen tai useampaan myöhempään lukuun. 2) Ajattele aina kaupan vaiheita: ennen sopimusta tehdyt haut ja tiedustelut → vaihto → esitäyttö → loppuunsaattaminen → loppuunsaattaminen. 3) Erottele freehold ja leasehold ja asuinrakennus kaupallisesta jokaisen skenaarion alussa – säännöt vaihtelevat. 4) Huomaa, että Walesilla on oma maansiirtovero (LTT), jota hallinnoi Welsh Revenue Authority, kun taas Englannissa käytetään SDLT:tä (HMRC). 5) Harjoittele lain soveltamista asiakaspohjaisiin ja eettisiin skenaarioihin ja ole valmis integroitumaan Property Practice muihin FLK-aiheisiin, kuten maalakiin, säätiöihin ja ammatilliseen käyttäytymiseen.

1. Johdanto

Tervetuloa Property Practice -julkaisun johdantokappaleeseen, joka on räätälöity valmistautumaan Solicitors Qualifying Examination (SQE) -kokeeseen. Tämän kurssin tarkoituksena on antaa sinulle tiedot ja taidot, joita vaaditaan toimiaksesi pätevästi äskettäin pätevänä asianajajana omaisuusoikeuden alalla.

Property Practice on yksi toimivan lakitiedon (FLK) oppiaineista, jotka arvioidaan SQE1:ssa. Se istuu muiden harjoitusaiheiden rinnalla ja sitä tutkitaan yksittäisten parhaan vastauksen kysymysten (SBAQ) avulla, jotka on asetettu realistisiin asiakasskenaarioihin. Tässä luvussa esitellään mitä SRA odottaa sinun pystyvän tekemään, ydintietoalueet, jotka kurssi kattaa, ja monitieteellisen tavan, jolla koe testaa sinut.

Key point

Miksi tämä luku on tärkeä
SQE ei palkitse pelkästään ulkoa opiskelemisesta. Se testaa, voitko soveltaa omaisuuslain sääntöjä asiakkaan tilanteeseen. Tässä johdantoluvussa esitetään laajuus siitä, mitä sinun on hallittava, jotta jokainen myöhempi luku voidaan sijoittaa kiinteistökaupan ja SRA:n arviointitavoitteiden yleisiin puitteisiin.

2. SRA-arvioinnin tavoitteet

Solicitors Regulation Authority (SRA) velvoittaa hakijoiden osoittamaan kykynsä soveltaa keskeisiä juridisia periaatteita ja sääntöjä tehokkaasti realistisissa asiakaspohjaisissa ja eettisissä skenaarioissa. Alla olevat arviointitavoitteet määrittelevät kiinteistökäytännössä tarkastelun kokonaisuudessaan.

Solicitors Regulation Authority (SRA)Lakiasianajajien sääntelijä Englannissa ja Walesissa. SRA asettaa SQE:n arviointivaatimukset ja SRA:n periaatteet ja eettiset säännöt, joita jokaisen asianajajan on noudatettava. Kiinteistökäytännössä SRA edellyttää, että ehdokkaat soveltavat perusoikeudellisia periaatteita realistisissa asiakaskohtaisissa ja eettisissä skenaarioissa osoittaen rehellisyyttä ja rehellisyyttä kaikissa asioissa.

1.1.1 Arvioinnin tavoitteet yksityiskohtaisesti

Freehold- ja Leasehold Transactions — ymmärrä sekä asunto- että liikekiinteistökauppojen keskeiset elementit, olipa kyseessä freehold tai leasehold**.

Omistustutkinta — hallitse sekä rekisteröityjen että rekisteröimättömien nimikkeiden tutkimisen tekniikat, mukaan lukien kiinteistörekisterin merkintöjen analysointi ja omistuksen päättäminen omistusoikeuden ilmentymisestä.

Sopimusta edeltävät haut ja tiedustelut — tutustu sopimusta edeltävien hakujen ja tiedustelujen valikoimaan, tarkoitukseen ja tuloksiin ja tunnista kuka on vastuussa niiden suorittamisesta.

Sopimusten vaihtoon siirtyminen — tutustu vaiheisiin, jotka johtavat sopimusten vaihtoon, mukaan lukien perusmyyntiehdot ja erikoisehdot.

Pre-Completion Steps — ymmärrä muodollisuudet, jotka johtavat valmistumiseen, kuten siirtoasiakirjan muoto ja täyttöä edeltävät haut.

Suorittaminen ja valmistumisen jälkeinen — ymmärrä valmistumisen menetelmät ja vaikutukset sekä tarvittavat myöhemmät vaiheet.

Kaupalliset vuokrasopimukset — ymmärrä kaupallisten vuokrasopimusten ja alivuokrasopimusten myöntäminen ja luovuttaminen, mukaan lukien keskeiset vuokrasopimukset ja korjauskeinot niiden rikkomiseen.

Omistusoikeuden suoja — tutustu Landlord and Tenant Act 1954 -lakiin keskittyen lain osan II mukaiseen omistusoikeuden turvallisuuteen.

Verotus — hanki tietoa kiinteistökauppojen verotuksesta, mukaan lukien Stamp Duty Land Tax (SDLT), Land Transaction Tax (LTT), Alv (alv) ja Capital Gains Tax (CGT).

Ammatillinen käytös — noudata SRA:n periaatteita ja eettisiä sääntöjä ja osoita rehellisyyttä ja rehellisyyttä kaikissa asioissa.

{"headers": ["Arvioinnin tavoite", "Ydinteema", "Key references"], "rows": [["Freehold & leasehold transaktiot", "Residential and kaupallinen; omistusoikeus ja vuokraoikeus", "—"], ["Omistustutkimus", "Rekisteröity ja rekisteröimätön omistusoikeus", "L2-ja rekisteröintilaki"0 Omistusoikeus, "L2and"2]0; ["Ennakkosopimusta koskevat haut ja tiedustelut", "Ala, tarkoitus, tulokset; kuka ne suorittaa", "—"], ["Sopimusten vaihto", "Vaihtovaiheet; vakio- ja erityisehdot", "Standard Conditions of Sale"], ["Ennakkovalmistus", "Siirtokirja", "Täydennyshaku", ["-täytäntöönpano] "Menetelmät ja vaikutukset; myöhemmät vaiheet", "—"], ["Kaupalliset vuokrasopimukset", "Avustus ja luovutus; sopimukset; korjaustoimenpiteet rikkomisen varalta", "—"], ["Omistusoikeuden suoja", "Liikevuokraukset", "Landlord and Tenant Act 1954, Part II"],, ["SDLT, GT,TT] ["Ammatillinen käytös**", "Rehellisyys ja rehellisyys", "SRA:n periaatteet; SRA:n toimintasäännöt"]]}

Key point

SQE-TESTIVINKKI — SRA:n sanamuoto on tarkoituksellinen: sinun on kyettävä soveltamaan näitä periaatteita asiakaspohjaisissa ja eettisissä skenaarioissa. Käsittele jokaista arviointitavoitetta otsikkona, johon palaat myöhemmissä luvuissa, ja kysy aina mitä asiakas tarvitsee ja missä tapahtuman vaiheessa ongelma ilmenee.

Osion 1.1 keskeisiä huomautuksia: ① SRA määrittää arviointispesifikaation; ② ehdokkaiden on soveltava lakia realistisissa asiakaslähtöisissä ja eettisissä skenaarioissa; ③ tavoitteet kattavat koko tapahtuman — omistusoikeuden tutkimisen, haut, vaihdon, loppuunsaattamisen ja valmistumisen jälkeen — sekä kaupalliset vuokrasopimukset, omistusoikeuden turvaaminen (LTA 1954, osa II), verotus (SDLT/LTT/VAT/CGT) ja ammatillinen toiminta.

3. Ydinosaamisalueet

Kurssilla perehdytään freehold- ja leasehold-kiinteistölain ja käytännön ydinalueisiin. Alla oleva luettelo ei ole ei tyhjentävä, mutta se sisältää tärkeimmät aiheet, joita opiskelet ja joista sinua voidaan tutkia.

Rahoitus — rahoituslähteet ja asuntolainatyypit.

Lainaajan puolesta toimiminen — lainanantajan vaatimukset, kun asianajaja toimii lainanantajana.

Sopimus — sopimusten valmistelu ja vaihto.

Täyttämistä edeltävät muodollisuudet — vaihdon ja viimeistelyn väliset vaiheet.

Viivetty valmistuminen — korjauskeinot ovat käytettävissä, jos valmistuminen viivästyy.

Vuokrasopimukset — vuokrasopimuksen rakenne ja sisältö.

Leasehold-menettely — vuokrasopimuksen myöntämisen, luovutuksen ja irtisanomisen menettelyvaiheet.

Omistusoikeus — omistusoikeuden vakuus liikeleasingsopimuksen mukaisesti.

Suunnittelu — Englannin ja Walesin suunnittelulain ydinperiaatteet.

Verotus — omaisuuteen liittyvät verotusnäkökohdat.

Key point

Kauppa kuin selkäranka
Se auttaa kuvittelemaan nämä ydinalueet tapahtuman aikajanalla: rahoitus ja lainanantajan vaatimukset → sopimusten valmistelu ja vaihto → täyttöä edeltävät muodollisuudet → suorittaminen (korjauskeinoilla, jos se viivästyy). Vuokrasopimukset, omistusoikeus, suunnittelu ja verotus peittävät tämän selkärangan. Kunkin aiheen kartoittaminen aikajanalle tekee skenaariokysymyksistä paljon helpompi navigoida.

Osaan 1.2 liittyvät keskeiset tiedot: ydinosaamisalueet kattavat rahoitus ja asuntolainat, toimiminen lainanantajan puolesta, sopimusten vaihto, toteutusta edeltävät muodollisuudet, korjaustoimenpiteet valmistumisen viivästymisen vuoksi, vuokrasopimuksen rakenne ja sisältö, vuokrasopimus, vuokrasopimus, vuokrasopimus. liikevuokrasopimus, suunnittelulaki Englannissa ja Walesissa ja kiinteistöverotus – ohjeellinen, ei-tyhjentävä luettelo.

4. Tieteidenvälinen lähestymistapa

Hakijoiden odotetaan integroivan tietoja eri lain ja käytännön aloilta. Kysymykset voivat perustua mihin tahansa yhdistelmään aihealueita, joita saatetaan kohdata todellisessa käytännössä.

SQE heijastaa tarkoituksella todellisuutta, että yksittäinen asiakasasia on harvoin siististi yhden kohteen sisällä. Kiinteistökauppa voi koskea samanaikaisesti Land Law, Trusts, Contract, West and Administration of Estates, Business Law ja Ammatillinen toiminta. Sinun tulee siksi olla valmis yhdistämään kiinteistöalan käytännön muihin toimiviin lainopillisiin tietoihin vastaaessasi skenaariokysymyksiin.

Key point

SQE-TESTIVINKKI — Älä jätä versiota siloon. Kun opiskelet Property Practice -aihetta, kysy mitä muita FLK-aiheita se koskettaa. Esimerkiksi edunvalvojan tekemä myynti saa aikaan Trusts; kiinnitys koskee Land Law ja Business Law; neuvonta eturistiriidoissa toimiessaan ostajan ja lainanantajan puolesta ammattimaisesti.

Tämän kurssin loppuun mennessä sinun pitäisi olla hyvin valmistautunut ottamaan vastaan SQE-kokeen luottavaisin mielin, ja sinulla on perusteellinen ymmärrys Englannin ja Walesin kiinteistökäytännön monimutkaisuudesta.

Osion 1.3 keskeisiä huomautuksia: SQE noudattaa tieteidenvälistä lähestymistapaa; kysymykset voivat yhdistää kiinteistöharjoittelun muihin aihealueisiin; sinun on kyettävä integroimaan tietoa eri aiheista aivan kuten asianajajan käytännössä.

5. MCQ-harjoitus – viisi SQE-tyylistä kysymystä

Jokainen seuraavista viidestä kysymyksestä heijastaa SQE1 FLK2 -kiinteistökäytännön laajuutta ja rakennetta koskevien yksittäisten parhaiden vastausten kysymysten tyyliä, pituutta ja vaikeusastetta. Kokeile jokaista kysymystä suljetussa kirjassa, kirjoita vastauksesi muistiin ja käännä sitten vastausnäppäintä, joka selittää miksi kukin vaihtoehto on oikea tai väärä.

Kysymys 1

Asianajajaharjoittelija kysyy valvovalta kumppanilta, mitä SRA odottaa hakijoiden pystyvän tekemään SQE:n Property Practice -osassa. Mikä YKSI seuraavista väittämistä PARAS kuvaa SRA:n arviointivaatimusta?

A. Hakijoiden on luettava muistista vakiomyyntiehtojen ja vuoden 1954 vuokranantaja- ja vuokralaislain koko teksti.

B. Hakijoiden on sovellettava keskeisiä oikeudellisia periaatteita ja sääntöjä tehokkaasti realistisiin asiakaslähtöisiin ja eettisiin skenaarioihin.

C. Hakijoiden on osoitettava vain akateeminen ymmärrys maaoikeuden historiasta.

D. Hakijoiden on suoritettava todellinen siirtotapahtuma valvonnassa ennen arviointiin ryhtymistä.

E. Ehdokkaiden on kyettävä tunnistamaan asiaankuuluva laki, mutta heidän ei tarvitse soveltaa sitä mihinkään tosiasioihin.

Answer & explanation

Vastaus: B.
B on oikein – SRA velvoittaa hakijoiden osoittamaan kykynsä soveltaa keskeisiä juridisia periaatteita ja sääntöjä tehokkaasti realistisiin asiakaspohjaisiin ja eettisiin skenaarioihin.
A on virheellinen — SQE ei edellytä sääntöjen tai vakioehtojen sanatarkkailua; se testaa sovellusta.
C on väärin – puhtaasti akateeminen tai historiallinen ymmärrys ei ole arviointivaatimus.
D on virheellinen — todellisen tapahtuman suorittaminen ei ole SQE1-arvioinnin edellytys.
E on virheellinen – pelkkä säädöksen tunnistaminen ei riitä; ehdokkaan on haettava sitä. (Katso kohta 1.1.)

Kysymys 2

Liikekiinteistön ostava asiakas pyytää asianajajaa selittämään, mitä verolainsäädäntöä kauppaan sovelletaan. Kiinteistö sijaitsee Walesissa. Mikä YKSI seuraavista tunnistaa oikein pääasiallisen maansiirtoveron, joka asiakkaan on otettava huomioon?

A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), koska SDLT on voimassa koko Yhdistyneessä kuningaskunnassa.

B. Land Transaction Tax (LTT), koska kiinteistö on Walesissa.

C. Capital Gains Tax (CGT), koska asiakas hankkii omistusosuuden maasta.

D. Arvonlisävero (ALV), joka korvaa aina kaupallisen kiinteistön SDLT:n.

E. Walesissa kaupallisiin kiinteistöihin ei sovelleta maansiirtoveroa.

Answer & explanation

Vastaus: B.
B on oikein — Walesissa sijaitsevalle maa-alueelle asianomainen maansiirtovero on Land Transaction Tax (LTT). SRA:n arviointitavoitteissa on nimenomaisesti lueteltu SDLT, LTT, arvonlisävero ja CGT kiinteistökaupan kannalta merkityksellisiksi veroiksi.
A on virheellinen — SDLT koskee Englantia (ja Pohjois-Irlantia), ei laskeutumista Walesissa.
C on virheellinen — CGT veloitetaan yleensä luovuttamisesta (yleensä myyjän voitosta), ei ostajan hankinnan yhteydessä perittävänä maakauppaverona.
D on virheellinen — ALV ei 'korvaa aina' SDLT/LTT:tä; se on erillinen vero, joka voi koskea tiettyä liikekiinteistöä, eikä se syrjäytä maakauppaveroa.
E on virheellinen – Walesissa sovelletaan maansiirtoveroa (LTT). (Katso kohta 1.1, Verotustavoite.)

Kysymys 3

Asianajaja tutkii omistusoikeutta kiinteistöön, jota ei ole koskaan rekisteröity kiinteistörekisteriin. Myyjän asianajaja toimittaa omistusoikeuden. Mihin arviointitavoitteeseen asianajaja on SUORITTAIN?

A. Täyttö ja valmistumisen jälkeinen, koska rekisteröinti seuraa valmistumista.

B. Sopimusta edeltävät haut ja tiedustelut, koska epitome on haun muoto.

C. Omistusoikeuden tutkiminen, mukaan lukien rekisteröimättömän omistusoikeuden tutkiminen ja omistusoikeuden päättäminen omistusoikeuden ruumiillistumasta.

D. Omistusturva, koska kiinteistö voi olla vuokrauksen alainen.

E. Ammattimainen käyttäytyminen, koska asianajajan on toimittava rehellisesti.

Answer & explanation

Vastaus: C.
C on oikein – SRA:n omistustutkimuksen tavoite kattaa nimenomaisesti sekä rekisteröityjen että rekisteröimättömien nimikkeiden tutkimisen, mukaan lukien omistuksen päättelemisen omistusoikeuden ilmentymisestä.
A on virheellinen — täydentäminen ja viimeistely koskevat vaiheita vaihdon jälkeen, ei omistusoikeuden tutkimista epitomista.
B on virheellinen — omistusoikeuden ilmentymä on joukko asiakirjoja, joita käytetään rekisteröimättömän omistusoikeuden päättelemiseen ja tutkimiseen; se ei ole kolmannen osapuolen, kuten paikallisviranomaisen, tekemä haku ennen sopimusta.
D on virheellinen – omistusoikeuden turvallisuus koskee liiketoiminnan vuokrasopimuksia vuoden 1954 LTA:n mukaisesti, ei omistusoikeuden tutkimista.
E on virheellinen — vaikka eheys pätee aina, tavoite suorin tässä on otsikkotutkimus. (Katso kohta 1.1, otsikko Tutkintatavoite.)

Kysymys 4

Liikevuokralainen asuu liiketiloissa päättyvällä vuokrasopimuksella. Vuokralainen haluaa tietää, onko hänellä lakisääteistä oikeutta jäädä ammatissaan. Mikä SRA:n kiinteistökäytännön tavoitteiden osa-alue on TÄRKEIN ja minkä lain mukaan?

A. Valmistumista edeltävät vaiheet vuoden 2002 kiinteistörekisteröintilain mukaisesti.

B. Omistusoikeuden vakuus vuoden 1954 Landlord and Tenant Act -lain II osan mukaisesti.

C. Omistustutkimus vakiomyyntiehtojen mukaisesti.

D. Verotus arvonlisäverolainsäädännön mukaisesti.

E. Rahoitus lainanantajan vakiovaatimusten mukaisesti.

Answer & explanation

Vastaus: B.
B on oikein – SRA:n tavoite asunnon turvallisuudesta keskittyy vuoden 1954 Landlord and Tenant Act -lakiin ja erityisesti lain osan II mukaiseen vuokrasuhteen turvallisuuteen, joka voi antaa vaatimukset täyttäville liikevuokralaisille oikeuden jäädä ammattiin.
A on virheellinen — esitäyttövaiheet koskevat tapahtuman siirtokirjaa ja esitäyttöhakuja, eivät liikevuokralaisen jäämisoikeutta.
C on virheellinen – omistusoikeuden tutkiminen ja vakiomyyntiehdot eivät säätele omistusoikeuden turvaa.
D on virheellinen – verotus (alv) ei ole olennainen tavoite vuokrasuhteen jatkamiselle.
E on virheellinen – rahoitus ja lainanantajan vaatimukset eivät liity vuokralaisen lakisääteiseen oleskeluoikeuteen. (Katso osio 1.1, Omistusoikeuden turvallisuustavoite.)

Kysymys 5

SQE:tä tarkistava ehdokas huomauttaa, että yksittäinen kiinteistökäytäntökysymys voi vaatia tietoa sopimuksista, säätiöistä, maaoikeudesta ja ammatillisesta käyttäytymisestä samanaikaisesti. Mikä YKSI seuraavista PARHAISTA selittää, miksi SQE on rakennettu tällä tavalla?

V. Koska SQE noudattaa tieteidenvälistä lähestymistapaa: kysymykset voivat perustua mihin tahansa todellisessa käytännössä kohdattujen aihealueiden yhdistelmään.

B. Koska SRA aikoo jokaisen kysymyksen testata vain yhtä kapeaa sääntöä erikseen.

C. Koska Kiinteistökäytännöllä ei ole omia sääntöjään, ja sen on lainattava muilta oppiaineilta.

D. Koska ehdokkaat voivat vastata käyttämällä sitä, mikä heidän mielestään on helpoin.

E. Koska SQE testaa vain ammatillista käyttäytymistä ja käsittelee kaikkia muita aiheita taustana.

Answer & explanation

Vastaus: A.
A on oikein – ehdokkaiden odotetaan integroivan tietoja eri lain ja käytännön aloilta, ja kysymykset voivat perustua mihin tahansa yhdistelmään aihealueita, joita saatetaan kohdata todellisessa käytännössä (monitieteellinen lähestymistapa).
B on virheellinen – SQE testaa ongelmat tarkoituksella yhdistelmässä, ei aina erikseen.
C on virheellinen — Kiinteistökäytännöllä on omat merkittävät säännöt; Tieteidenvälinen lähestymistapa heijastelee sitä, kuinka asiat päällekkäiset, ei sääntöjen puuttumista.
D on väärin — ehdokkaiden on sovellettava oikeaa lakia, ei sitä, mikä aihe on helpoin.
E on väärin – ammatillinen käyttäytyminen on yksi tärkeä osatekijä, mutta SQE testaa kaikki asiaankuuluvat aihealueet. (Katso kohta 1.3.)

Jatka PASS SQE:n harjoittelua: viisi kysymystä lukua kohti on vasta alkua. Käytä CELE PASS SQE -sovellusta — yli 10 000 korkealaatuista SQE1-harjoituskysymystä, joiden yksityiskohtaiset selitykset ovat CELE:n SQE-tutorien kirjoittamia. Aloita harjoittelu tänään osoitteessa celebar.com.