Zamisli ovo. Sjedite na papiru FLK2, sat otkucava, a samo jedno pitanje s najboljim odgovorom ispušta kupca ispred vas koji je upravo otkrio da se nekretnina nalazi pokraj planirane obilaznice. Prodavač to nikad nije spomenuo. Što je odvjetnik trebao učiniti i u kojoj fazi transakcije? Ako vam je um prazan, niste sami — Imovinsko pravo i praksa je predmet u kojem kandidati poznaju teoriju zemljišnog prava, ali se zamrzavaju na proceduri. Ovaj članak prolazi kroz transakciju prijenosa na način na koji ga ispituju SQE1 ispitivači: kao slijed odluka koje donosi pravi odvjetnik.
Zašto dominira postupak prijenosa SQE1 FLK2
Zemljišni zakon daje vam materijalna pravila — posjede, služnosti, suvlasništvo, upis prava vlasništva. Imovinsko pravo i praksa postavljaju teže, praktičnije pitanje: što odvjetnik zapravo radi do s tim pravilima, korak po korak, da pomakne prodaju od upute do završetka bez nemara? Dva se predmeta uvelike preklapaju, tako da ispitivači mogu sastaviti pitanje koje izgleda kao zemljišno pravo, ali je zapravo postupak testiranja, ili obrnuto.
Moj savjet svima koji rade kroz FLK2 je da prvo naprave mentalnu vremensku crtu transakcije, a zatim otkače zakonska pravila. Jednom kada možete zamisliti redoslijed faza, teže točke - kada rizik prolazi, kada ugovori postaju obvezujući, tko je za što odgovoran - dolaze na svoje mjesto. Prošetajmo vremenskom crtom.
Predugovorna faza: ispitivanje vlasništva i postavljanje upita
Sve što štiti kupca događa se prije potpisivanja ugovora. Ovo je mjesto gdje se gornje zaobilazno pitanje dobiva ili gubi. Odvjetnik kupca mora istražiti pravo vlasništva i provesti standardne istrage kako bi klijent točno znao što kupuje.
Za uknjiženo zemljište, odvjetnik pribavlja službene kopije registra i vlasničkog plana iz zemljišnih knjiga HM-a prema Zakonu o zemljišnim knjigama iz 2002. i provjerava registre vlasništva, vlasništva i tereta. Za neuknjiženo zemljište — još uvijek podložno ispitivanju — odvjetnik ispituje utjelovljenje vlasništva i provjerava neprekinuti lanac vlasništva unatrag najmanje 15 godina do dobrog korijena vlasništva, a zatim vrši pretragu zemljišnih naknada u odnosu na imena vlasnika nekretnine.
Uz naslov, kupčev odvjetnik postavlja predugovorne pretrage i upite. Uobičajeni paket uključuje pretragu lokalnih vlasti (koja bi otkrila tu planiranu obilaznicu), pretragu odvodnje i vode, pretragu okoliša i predugovorne upite prodavatelju, često na standardnim obrascima Odvjetničkog društva. Ovdje zapamtite vladajuće načelo:
Caveat emptor — neka se kupac čuva. Prodavatelj općenito nije dužan dobrovoljno prijaviti fizičke nedostatke, tako da kupčev odvjetnik mora tražiti i raspitivati se. Prodavatelj mora, međutim, otkriti latentne nedostatke u vlasništvu i ne smije aktivno lažno predstavljati imovinu.
An SQE1 zamka koju treba promatrati: nejasan odgovor na upite koji se pokaže obmanjujućim može dovesti kupca do tužbe za lažno predstavljanje. Dakle, kada pitanje pokaže da prodavač daje poluistinit odgovor, razmislite o pravnim lijekovima, a ne samo o postupku.
Razmjena ugovora: točka bez povratka
Do razmjene, bilo koja strana može otići. U razmjeni ugovora strane postaju zakonski obvezne izvršiti, a ovo je jedan od najteže testiranih trenutaka u FLK2. Ugovor o prodaji zemljišta mora biti u skladu s odjeljkom 2 Zakona o vlasništvu (razne odredbe) iz 1989.: mora biti u pisanom obliku, sadržavati sve izričito dogovorene uvjete i biti potpisan od strane ili u ime obiju strana.
Ugovori se obično razmjenjuju pomoću formula Odvjetničkog društva za razmjenu telefonom (Formula A, B ili C), u kojima se točno navodi što se odvjetnici obvezuju učiniti. Kupac u pravilu prilikom zamjene plaća polog od 10% kupoprodajne cijene. Znajte razliku koju ispitivači vole:
- A depozit koji se drži kao dionik ne može se otpustiti prodavatelju do završetka.
- A depozit koji se drži kao agent za prodavatelja može se odmah proslijediti, što je riskantnije za kupca.
Rizik u nekretnini prelazi na kupca prilikom zamjene, a ne nakon završetka. To jedino pravilo objašnjava zašto kupac mora imati osiguranje zgrada od trenutka razmjene ugovora. Ako kuća izgori dan nakon zamjene, to je problem kupca — činjenični obrazac koji se uvijek iznova pojavljuje.
Standardni uvjeti, obično Standardni uvjeti prodaje ili Standardni uvjeti komercijalnog vlasništva, ispunjavaju praznine između posebnih uvjeta o kojima strane pregovaraju. Ako jedna strana ne uspije ispuniti, druga strana može dostaviti obavijest o dovršetku, čime se skreće vrijeme na suštinu i otvaraju vrata pravnim lijekovima uključujući oduzimanje pologa i, u konačnici, poništenje.
Od razmjene do završetka: koraci prije završetka
Razmak između razmjene i završetka je mjesto gdje kupčev odvjetnik rješava neispravne stvari. Najvažnije su dvije pretrage prije završetka.
Za registrirano zemljište, odvjetnik provodi OS1 prioritetnu pretragu u zemljišnim knjigama HM-a. To daje prioritetno razdoblje — trenutno 30 radnih dana — tijekom kojeg kupac može registrirati transakciju bez ikakvih novih unosa u registar. Podnesite aplikaciju u tom roku i interes kupca ima prednost. Za neuknjiženo zemljište, pretraga zemljišnih naknada (obrazac K15) obavlja sličan posao i daje vlastito razdoblje zaštite.
Kada je kupnja financirana hipotekom, zajmodavčev odvjetnik — često ista tvrtka koja zastupa kupca — također mora provesti bankrot (obrazac K16) protiv zajmoprimca kako bi zadovoljio zajmodavca. Odvjetnik zatim podnosi potvrdu o vlasništvu zajmodavcu i povlači predujam hipoteke spreman za dan završetka.
Završetak i naknadno dovršenje: porez i registracija
Po završetku se plaća ostatak kupoprodajne cijene, prodavatelj predaje ugovor o prijenosu (TR1 za cijeli registrirani naslov), a kupac stječe pravo na nekretninu. Prijenos mora biti ispravom prema odjeljku 52 Zakona o vlasništvu iz 1925. — jasno preklapanje s vašim znanjem o zemljišnom pravu.
Završetak nije cilj. Dvije dužnosti nakon završetka izravno su u nastavnom planu i programu SQE1, a obje nose rokove koje biste trebali zapamtiti kao raspone, a ne nagađati točne brojke:
Porez zatim registracija. Kupac mora podnijeti prijavu porezne pristojbe na zemljište i platiti sve SDLT-ove u zakonskom roku nakon završetka. Tek nakon što je SDLT uplaćen, kupac može podnijeti zahtjev HM Zemljišnim knjigama za upis prijenosa i bilo koje nove naknade.
Dva boda ispitivači testiraju ovdje. Prvo, u Wales, SDLT se ne primjenjuje — umjesto toga se naplaćuje porez na promet zemljišta. Pitanje koje smješta nekretninu u Cardiff je testiranje jeste li uočili razliku. Drugo, uknjižba je konstitutivna za mnoge poslove: prema Zakonu o zemljišnim knjigama iz 2002., prijenos upisane nekretnine ne djeluje po zakonu sve dok se ne dovrši uknjižbom. Kupac u međuvremenu ima pravičan interes, upravo je to razlog zašto je prioritetna pretraga toliko važna.
Zakup i nagrada ispitivačima praktičnih bodova
Kupnja stana na zakup stavlja dodatne korake na istu vremensku traku. Kupčev odvjetnik pregledava ugovor o najmu u pogledu trajanja, naknade za uslugu i najamnine za zemljište te postavlja upite stanodavcu ili agentu za upravljanje. Ako zakup zahtijeva pristanak stanodavca za ustupanje, taj se pristanak mora dobiti, a najmodavac ga ne smije neopravdano uskratiti. Kod novog najma poslovnog prostora, pripazite na sigurnost zakupa prema Zakonu o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954. i jesu li strane sklopile ugovor o tome.
Tijekom cijele transakcije, ponašanje je u pozadini. Odvjetnik koji djeluje i za kupca i za zajmodavca, ili za zajedničke kupce, mora paziti na sukob interesa prema standardima i propisima SRA i mora čuvati novac klijenta strogo u skladu s pravilima o računima SRA — koja uredno povezuju imovinsko pravo i praksu s vašom revizijom računa odvjetnika.
Pa kako sve ovo pretvoriti u oznake? Isprobajte ove praktične poteze:
- Nacrtajte vremensku traku jednom, rukom: upute → pretrage i upiti → razmjena → pretrage prije završetka → završetak → SDLT → registracija. Zatim sami testirajte što se događa na svakom čvoru.
- Za svaki obrazac činjenica, pitajte u kojoj smo fazi? Pravi odgovor gotovo uvijek uključuje vrijeme.
- Zapamtite posljedice razmjene — obvezujući ugovor, depozit, prijenos rizika, osiguranje — jer je taj klaster zlato za SBA format.
- Čuvajte registrirane i neregistrirane postupke u odvojenim mentalnim stupcima kako nikada ne biste primijenili pretraživanje zemljišnih naknada na registrirano zemljište.
Savladajte slijed i pitanja prestaju izgledati kao testovi pamćenja i počinju se činiti kao posao za koji se obučavate.
Kako CELE SQE može pomoći
Na CELE SQE (celebar.com) predavali smo imovinsko pravo i praksu od samog prvog sastanka SQE, a naši materijali mapiraju cijelu ovu vremensku traku prijenosa na vrstu pitanja s najboljim odgovorima s kojima ćete se suočiti. Ako želite strukturu, tečajevi SQE1 kreću se od £1750 za kratkoročnu opciju do £3720 za dugoročni tečaj, s jednom FLK cijenom koja je upola manja ako vam treba samo FLK2, plus popust od 150£ za ranu prijavu. Radije bušite pitanja ili čitate vlastitim tempom? SQE1 Question Bank iznosi £575 mjesečno, a cijeli komplet udžbenika je £950. Kontaktirajte nas bilo kada na WeChat SQE100 ili na [email protected].