Ką tik išnagrinėjote 180 klausimų FLK2 dokumentą ir pasitikėjote Žemės įstatymu – tik supratote, kad supainiojote nuomą su licencija pagal 47 klausimą, sumaišėte registruotą ir neregistruotą žemę pagal 89 klausimą ir pamiršote, kurios sutartys yra susijusios su 134 klausimo laisvos nuosavybės teise. Nuosavybės teisė ir praktika yra FLK2 viduje kartu su žemės teise, ir nors abu dalykai sutampa, jie išbando labai skirtingus įgūdžius. Žemės įstatymas daugiausia dėmesio skiria nuosavybės teisėms ir nuosavybės teisėms; Nekilnojamojo turto įstatymai ir praktika yra nulis į sandorių mechaniką – kaip jūs iš tikrųjų perkate, parduodate, nuomojate ir finansuojate nekilnojamąjį turtą Anglijoje ir Velse. Praleiskite šį skirtumą ir prarasite įvertinimus už klausimus, kuriuos manėte žinąs.
Šiame straipsnyje apžvelgsime tris aukšto našumo sritis, kurios atsiranda beveik kiekviename SQE1 posėdyje: nuomos ir licencijos atskyrimą, nuosavybės sutarties vykdymą ir 2002 m. žemės registravimo įstatymo prioritetines taisykles. Kiekviena dalis baigiasi konkrečiu antgaliu, kurį galite pritaikyti kitame makete. Taip pat pažymėsime, kur CELE SQE FLK2 mokymo programa ir klausimų bankas atspindi oficialų SRA formatą, todėl nuo pat pirmos dienos treniruojatės teisingai.
Nuoma ar licencija? Gatvė prieš Mountfordą Test
A nuoma suteikia nuosavybės palūkanas; licencija yra tik asmeninis leidimas užimti. Atskyrimas yra svarbus, nes tik nuomos sutartis gali įpareigoti teisių perėmėją, tik nuomos sutartimi taikomos 1954 m. nuomotojo ir nuomininko teisės apsaugos taisyklės, o tik nuoma laikoma žemės palikimu pagal 1925 m. nuosavybės teisės akto 1 straipsnio 1 dalies b punktą. SQE1 egzaminuotojams tai patinka, nes kandidatai dažnai pasirenka netinkamą etiketę, kai faktai yra dviprasmiški.
Pagrindinė institucija yra Street v Mountford [1985] AC 809. Lordas Templemanas nusprendė, kad jei susitarimas suteikia išskirtinį nuosavybės teises už terminą už nuomą ar kitą atlygį, tai yra be nuomos sutarties. Etiketės nesvarbu; medžiaga daro. Net jei sutartyje parašyta „licencija“, teismas iš naujo apibūdins ją kaip nuomos sutartį, jei yra šie trys skiriamieji ženklai.
Išskirtinis turėjimas reiškia, kad naudotojas gali pašalinti visus kitus, įskaitant nuomotoją (išskyrus atvejus, kai nuomotojas pasilieka teisę įeiti apžiūrai ar remontui). Jei savininkas pasilieka bendrą teisę perkelti naudotoją į kitą kambarį arba savo nuožiūra dalytis erdve, tai paprastai neigiamai veikia išimtinį valdymą ir nurodo licenciją.
Stebėkite faktų modelius, susijusius su „paslaugų užimtumu“ arba „nuomotojais“. Facchini prieš Bryson [1952] 1 TLR 1386 teismas nustatė licenciją, kurioje asmuo buvo darbuotojas, o profesija buvo susieta su darbu. Panašiai, kai savininkas teikia paslaugas arba teikia paslaugas (kasdienis valymas, patalynės keitimas) ir pasilieka raktus toms paslaugoms atlikti, susitarimas gali būti licencija, o ne nuoma (žr. Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
).SQE1 patarimas: Vieno geriausio atsakymo klausime, jei kojelė sako: „sutartis pažymėta kaip licencija, bet naudotojas dvylikai mėnesių suteikia teisę naudotis tik tam tikru butu už 800 GBP per mėnesį“, pasirinkite atsakymą, kuris traktuojamas kaip nuoma. Ir atvirkščiai, jei šeimininkas dalijasi virtuve su savininku ir neturi teisės pašalinti savininko iš miegamojo, tai beveik neabejotinai yra licencija. Egzaminuotojai dažnai prideda „raudonosios silkės“ sąlygą – „šalys susitaria, kad tai nėra nuomos sutartis“, kad sužinotų, ar tinkamai taikote Street v Mountford.
Laisvosios sutartys: kurios galioja, o kurios ne?
Covenants – pažadai dėl žemės naudojimo – yra praktiškai visur. Vystytojas parduoda sklypus ir nori neleisti pirkėjams atidaryti žuvies ir traškučių parduotuvės; kaimynas sutinka nestatyti aukščiau dviejų aukštų. Kyla klausimas, ar pradinio sandoros ar sutarties sudarytojo teisių perėmėjas gali vykdyti (arba būti įpareigotas) pažadą. Supraskite tai neteisingai atsakydami į SQE1 klausimą ir praleisite aiškius ženklus.
Pakto nauda
Kad nauda būtų taikoma pagal bendrąją teisę, turi būti įvykdytos keturios sąlygos (išvestos iš P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Sandora turi paliesti ir būti susijusi su sutarties žeme (ji turi įtakos tos žemės vertei ar naudojimui, o ne tik asmeniniam reikalui).
- Pradžios šalys turi turėti skirtos naudos, kad galėtų veikti. 1925 m. Nekilnojamojo turto įstatymo 78 skirsnyje sukuriama įstatyminė tokio ketinimo prezumpcija, nebent pakta aiškiai neįtraukia įpėdinių.
- Ieškovas turi turėti nekilnojamąjį turtą naudotoje žemėje.
- Pagal bendrąją teisę istoriškai buvo reikalaujama, kad nauda ir našta paliestų tą pačią žemę, nors tai buvo sušvelninta nuosavybės srityje.
Nusavyje nauda taip pat gali būti perduota pagal priedą (išreikšta arba nustatyta įstatymais pagal LPA 1925 78), pagal priskyrimą (jei kiekvieną kartą priskiriama žemei) arba pagal statybos schemą (vietinės teisės neteisėta išimtis dvaro savininkams8Y).
pakto našta
Štai: našta, priklausanti nuosavybės teisei, not taikoma pagal bendrąją teisę (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Vienintelis būdas susieti įpėdinį yra equity ir tik tuo atveju, jei sutartis yra ribojama (neigiama iš esmės). Taisyklė Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 leidžia ribojančią sutartį įpareigoti įpėdinius, jei:
- tai yra neigiamas pobūdis (nereikia išleisti pinigų);
- buvo sudaryta siekiant gauti naudos yra sutarties žemei;
- it paliečia ir susirūpina ta žemė;
- našta buvo skirta ; ir
- dabartinis savininkas turėjo pranešimą (faktinį, konstruktyvų arba pagal registraciją).
A sutartis „nenaudoti patalpų verslo reikmėms“ yra ribojanti. Sandoris „palaikyti gerą tvoros remontą“ yra teigiamas (reikalauja išlaidų) ir ne įpareigos teisių perėmėją pagal įstatymą arba kapitalą, nors sumaniai parengta (turto nuomos mokestis pagal 1977 m. Rentcharges Act arba žalos atlyginimo grandinės sutartys).
tai praktiškai gali padėti.SQE1 patarimas: Jei klausimas „Ar naujasis savininkas gali vykdyti sutartį? pirmiausia patikrinkite, ar tai yra nauda, ar našta. Jei tai yra našta, o sandora yra teigiama, atsakymas beveik visada yra „Ne, tai nesaisto įpėdinio“. Jei jis yra ribojantis ir registruotas arba įpėdinis buvo pastebėjęs, jis tikriausiai yra privalomas.
Žemės registracijos įstatymas, 2002 m.: prioritetiniai ir svarbiausi interesai
Dauguma žemės Anglijoje ir Velse dabar yra įregistruota HM žemės registre. 2002 m. žemės registravimo įstatymas (LRA 2002) reglamentuoja, kaip kuriami, saugomi ir reitinguojami interesai. Dvi sąvokos suvilioja SQE1 kandidatus kiekvieną posėdį: prioritetas (kieno interesas laimi ginče?) ir pirmieji interesai (kurios teisės yra saistomos pirkėją, net jei jos nėra įtrauktos į registrą?).
Pagrindinė prioriteto taisyklė
S28 LRA 2002 skirsnyje teigiama, kad interesų, turinčių įtakos registruotam turtui, prioritetas nustatomas pagal sukūrimo datą, išskyrus atvejus, kai įstatymas numato kitaip. Praktiškai „numato kitaip“ reiškia registraciją. Jei norite, kad jūsų interesas sudomintų pirkėją, turite:
- Uregistruokite jį kaip registruojamą disponavimą (pavyzdžiui, teisinė nuomos sutartis ilgiau nei septynerius metus turi būti įregistruota nuosavu pavadinimu – 27 straipsnio 2 dalies b punktas);
- apsaugokite jį notice dėl nuosavybės teisės (pavyzdžiui, ribojančia pakta, turto sutartimi arba teisinga nuoma); arba
- pasikliauti tuo, kad tai yra viršesnis interesas pagal 3 priedą.
Jei to nepadarysite, jūsų interesai bus pažeidžiami. Savininku įregistruotas pirkėjas už vertę atima jūsų neapsaugotą interesą (s 29 LRA 2002), net jei pirkėjas apie tai žinojo. Vien tik žinios nesukuria prioriteto; registracija (arba nepaisoma būsena).
Svarbiausi interesai, kurie sieja visus
Saraštyje 3 išvardyti interesai, kurie viršija registruotą disponavimą. Du dažniausiai pateikiami SQE1 klausimuose:
- Strumpalaikės nuomos sutartys (1 dalis): septynerių metų ar trumpesnė nuoma (jei ji yra teisėta) yra nepakeičiama, todėl pirkėjas prisiima jos nuostatas, net jei jos nėra registre.
- Asmenų interesai faktine veikla (2 dalis): jei asmuo, turintis nuosavybės interesų (pvz., naudos pagal patikėjimo sutartį, teisingą nuomą, pasirinkimo sandorį), yra faktinė veikla perleidimo datą , tai yra kruopšti priežastis ir nėra akivaizdi priežastis. ir okupantas neprašęs neatskleidė, kad interesai viršija. Štai kodėl transportuotojai visada klausia: "Kas gyvena nuosavybėje?" ir reikalauti, kad okupantai pasirašytų sutikimo formas.
Pavyzdys: A turi teisinį pavadinimą dėl pasitikėjimo sau ir B (atsiradęs arba konstruktyvus pasitikėjimas). A parduoda C be B sutikimo. Jei B gyvena name, kai perka C, B teisingi interesai bus svarbesni už pardavimą ir įpareigotų C, net jei registre nieko nėra – Williams & Glyn's Bank Ltd prieš Boland [1981] AC 487. Jei B nedirbtų arba jei C pateiktų interesą, C neatskleisti ir B neatskleisti nemokama.
SQE1 patarimas: Kai klausime minima, kad „pirkėjas apžiūrėjo turtą ir nematė jokių užimtumo ženklų“, tai yra dėl priežasties – jis gali atmesti reikalavimą dėl viršesnių palūkanų pagal 2 dalies c punkto i papunktį, kuris neįtraukia interesų, kurie būtų buvę akivaizdūs atlikus pakankamai kruopštų patikrinimą. Perskaitykite kiekvieną kamieno žodį.
Sutraukti viską kartu: veikiantis pavyzdys
Įsivaizduokite šį SQE1 faktų modelį: „L suteikia T trejų metų sutartį užimti 5 butą už 900 GBP per mėnesį. Sutartyje nurodyta: „Tai yra licencija, o ne nuoma“. T turi išskirtinai 5 butą, o L gali įeiti apžiūrėti tik prieš 48 valandas. L parduoda laisvą turtą P. Ar galima T nedelsiant iškeldinti?"
S1 veiksmas: taikykite Street v Mountford. T turi išskirtinį valdymą (gali neleisti L, išskyrus apžiūrą), terminui (trejiems metams), už nuomą. Etiketė „licencija“ nėra svarbi. Tai yra lease. Antras žingsnis: patikrinkite registraciją. Nuomos sutartis trejiems metams yra teisėta (suteikiama aktu arba, jei ne ilgiau kaip trejus metus, gali įsigalioti pagal LPA 1925 54 straipsnio 2 dalį be sutarties, jei už rinkos nuomą ir iš karto valdomas). Registracija nereikalinga, nes ji yra jaunesnė nei septyneri metai. Trečias žingsnis: svarbiausias interesas? Taip – 2002 m. LRA 3 priedo 1 dalis. Nuomos sutartis viršija P pirkimą. P tam pavaldi ir negali T iškeldinti iki termino pabaigos. Atsakymas yra No, P negali iš karto iškeldinti T.
TTas vienas klausimas liečia nuomą / licenciją, formalumus, registracijos slenksčius ir svarbiausius interesus – būtent tokią sintezę naudoja SQE1 egzaminuotojai. Jei taisykles išmoksite atmintinai atskirai, jums bus sunku. Jei praktikavote juos pritaikyti daugiasluoksniams faktams, kelią pastebėsite per kelias sekundes.
Kaip CELE SQE parengia jus nuosavybės teisei ir praktikai
CELE SQE FLK2 mokymo programa apima visus šešis dalykus, įskaitant nuosavybės teisę ir praktiką, per struktūrines vaizdo paskaitas, išsamius metmenis ir šimtus geriausių vieno atsakymo klausimų, kurie atspindi oficialų SRA formatą. Mūsų klausimų banko prenumerata (575 GBP per mėnesį) suteikia jums neribotus bandymus pasiekti MCQs tiek FLK1, tiek FLK2, su momentiniu atsiliepimu ir modelio motyvais kiekvienam atsakymui. Jei stojate į ciklo vidurį arba beveik baigiate egzaminą, trumpalaikis kursas (1750 GBP) sutelkia esminius dalykus į kryptingą sprintą, o ankstyvieji arba paskutinių trijų mėnesių kandidatai sutaupo 150 GBP. Kurso medžiagoje taip pat rasite įgyvendintų nuomos ir licencijos scenarijų pavyzdžių, sutarties vykdymo tinklelių ir LRA 2002 prioritetų schemų – praktinių įrankių, kuriuos galite atsispausdinti ir naudoti iki pat egzamino dienos. Norėdami gauti daugiau informacijos arba pasikalbėti su komanda, apsilankykite celebar.com, el. paštu [email protected] arba pridėkite mus prie WeChat adresu SQE100.
Nekilnojamojo turto teisė ir praktika apdovanoja kandidatus, kurie mąsto kaip advokatai, o ne teisės studentus. Žinokite savo Street v Mountford esminius dalykus, įsisavinkite ribojančias sutarties taisykles ir niekada nepamirškite, kad registracija (arba privalomasis statusas) pranoksta tik žinias. Padarykite tai ir FLK2 nuosavybės klausimus paverssite tiesioginiais ženklais.