1. Droit et pratique de la propriété — Questions de pratique
Lequel des énoncés suivants est le MEILLEUR conseil quant à l'endroit où les réponses peuvent révéler des informations sur le permis de construire existant pour la salle de bingo ?
A. Seule la recherche des charges foncières locales (LLC1) révélera quoi que ce soit sur le permis de construire.
B. Seules les demandes de renseignements auprès des autorités locales sur le formulaire CON29 révéleront des informations de planification.
C. Seules les enquêtes précontractuelles du vendeur (CPSE) porteront sur les questions d'urbanisme.
D. Les informations sur la planification ne peuvent pas être obtenues par recherche ; l'acheteur doit s'adresser directement au portail de planification.
E. Les réponses aux enquêtes CON29 de la collectivité territoriale, aux enquêtes précontractuelles du vendeur (CPSE) et, le cas échéant, de la SARL1 peuvent chacune révéler des informations sur le permis de construire.
Answer & explanation
L'option E est correcte. Les recherches de transfert de propriété se chevauchent fréquemment et les informations sur un permis de construire existant peuvent provenir de plusieurs sources. Les enquêtes standard CON29 de l'autorité locale portent spécifiquement sur les permis de construire, les autorisations de réglementation de la construction et les avis d'exécution/d'arrêt de planification ; les enquêtes précontractuelles CPSE du vendeur demandent au vendeur de fournir des copies des autorisations et consentements relatifs au bien ; et le registre LLC1 des charges foncières locales enregistre certaines charges d'urbanisme (par exemple les permis de construire conditionnels et les arrêtés de préservation des arbres). Un avocat compétent ne s’appuierait pas sur une seule recherche. Les options A, B et C sont toutes fausses car elles affirment qu’une seule recherche est pertinente, ce qui sous-estime la couverture qui se chevauche. L'option D est fausse : les recherches des autorités locales sont précisément la manière dont les informations de planification sont obtenues dans une transaction de transfert de propriété, il n'est donc pas vrai qu'aucune recherche ne les révèle.
Lequel des énoncés suivants indique le mieux quand l’avocat peut agir pour les deux parties ?
A. L'avocat ne peut agir pour les deux que s'il n'y a pas de conflit d'intérêts entre eux et s'il n'y a pas de risque important qu'un tel conflit survienne.
B. L'avocat peut toujours agir pour les deux parties dans une opération de transfert de propriété à condition que chacune donne son consentement écrit.
C. L'avocat peut agir pour les deux parce que le vendeur souhaite facturer la TVA alors que l'acheteur ne souhaite pas la payer.
D. L'avocat peut agir pour les deux parce que le vendeur mène une course aux contrats avec plusieurs acheteurs.
E. L'avocat peut agir pour les deux parce que le vendeur s'engage auprès de l'acheteur quant à la possession vacante.
Answer & explanation
L'option A est correcte. Le paragraphe 6.2 du Code de conduite de la SRA interdit à un avocat d'agir en cas de conflit d'intérêts ou de risque important de conflit d'intérêts, sous réserve d'exceptions limitées. Dans une transaction de transfert acheteur/vendeur, les intérêts des parties sont généralement en conflit (le plus évidemment sur le prix et les conditions), il est donc généralement interdit d'agir pour les deux. Cela ne peut être possible que s'il n'y a véritablement aucun conflit ni risque significatif de conflit, par exemple lorsque des biens sont donnés ou transférés entre des personnes étroitement liées ou associées. L’option B est erronée car le consentement à lui seul ne peut pas résoudre un véritable conflit entre les parties opposées à une transaction ; les exceptions « intérêt commun substantiel » et « concurrence pour le même objectif » sont limitées et ne couvrent généralement pas les transactions ordinaires entre acheteurs et vendeurs. Les options C, D et E décrivent chacune une circonstance qui, au contraire, augmente plutôt qu’elle ne supprime le risque de conflit (positions différentes en matière de TVA, course aux contrats exposant l’acheteur à des risques et prise d’un engagement), de sorte qu’aucune d’entre elles ne justifie d’agir pour les deux parties.
R. Le propriétaire peut refuser le consentement, mais le locataire peut néanmoins pouvoir réaliser les travaux en utilisant la procédure d'améliorations légales si le tribunal est convaincu que les travaux sont admissibles.
B. Le propriétaire peut absolument empêcher les travaux, car la clause de modification structurelle est absolue et aucune loi ne peut l'annuler.
C. Le propriétaire ne peut pas refuser, car la loi implique dans l'engagement de modifications structurelles une condition selon laquelle le consentement ne doit pas être refusé de manière déraisonnable.
D. Le propriétaire doit y consentir, car sinon le locataire peut effectuer les travaux et réclamer automatiquement une indemnisation au propriétaire à la fin du terme.
E. Le propriétaire peut exiger que les travaux soient réalisés par lui-même en échange d'une augmentation du loyer annuel.
Answer & explanation
Correct : A. Les travaux proposés (suppression de la devanture, agrandissement de l'ouverture, installation de portes pliantes) sont externes et structurels, ils relèvent donc de l'engagement absolu contre les modifications externes/structurelles — il n'y a pas de condition de consentement et le terme implicite « ne pas être refusé de manière déraisonnable » ne s'applique pas à un engagement absolu. Cependant, même lorsqu'un engagement est absolu, un locataire qui souhaite apporter une « amélioration » peut signifier un préavis en vertu de la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1927, article 3 ; le propriétaire peut s'y opposer, et le tribunal peut alors autoriser les travaux s'il est convaincu qu'ils ajoutent à la valeur locative de l'exploitation, sont raisonnables et adaptés à son caractère et ne diminuent pas la valeur des autres biens du propriétaire. Le refus est donc autorisé mais ne constitue pas nécessairement la fin du problème. B a tort : la procédure de l’article 3 peut outrepasser même un engagement absolu. C est faux : le terme implicite « refusé de manière déraisonnable » (Loi sur le propriétaire et le locataire de 1927, article 19 (2)) s'applique uniquement lorsque l'engagement est qualifié (consentement requis) ; cela ne transforme pas une alliance absolue en une alliance qualifiée. D a tort : l’indemnisation des améliorations au titre de la loi de 1927 (art.1) n’est pas automatique et est soumise à la procédure et aux conditions légales. E a tort : le propriétaire n'a pas le droit de réquisitionner les travaux en échange d'une augmentation de loyer.
A. Lorsqu'il n'y a pas de conflit d'intérêts entre le vendeur et l'acheteur et qu'il n'y a pas de risque significatif qu'il en résulte, par exemple un transfert entre membres de la famille proche.
B. Lorsqu'il existe un conflit d'intérêts mais que l'exception des « intérêts essentiellement communs » s'applique, parce que les deux parties souhaitent que la vente soit conclue.
C. Lorsque le vendeur a l'intention de facturer la TVA sur la vente et que l'acheteur s'oppose à son paiement.
D. Lorsque le vendeur mène une course aux contrats entre acheteurs concurrents.
E. Lorsqu'il a été demandé au vendeur de prendre un engagement d'avocat envers le prêteur de l'acheteur.
Answer & explanation
Correct : A. Un avocat ne peut agir pour deux parties que lorsqu'il n'y a pas de conflit d'intérêt ou de client et qu'il n'y a pas de risque significatif d'un conflit (Code de conduite SRA pour les avocats, paragraphe 6.2). Dans une vente et un achat, les intérêts des parties sont intrinsèquement opposés, de sorte qu'agir pour les deux n'est autorisé que dans de rares cas où en substance il n'y a pas de véritable conflit, par ex. une donation ou une cession entre personnes liées par le sang, le mariage, le partenariat civil ou vivant ensemble. B a tort : l'exception « essentiellement d'intérêt commun » ne s'applique pas à une vente/achat normal, car une partie achète et l'autre vend, ce qui leur donne des intérêts opposés bien que les deux souhaitent l'achèvement. C’est faux : un différend sur la TVA est en soi un conflit, ce qui nous empêche d’agir pour les deux. D a tort : une course aux contrats crée un conflit clair et des devoirs de conduite accrus ; il ne permet pas le double effet. E a tort : la prise d’un engagement n’a aucun rapport avec l’existence ou non d’un conflit d’intérêts entre l’acheteur et le vendeur.
A. Davisons devrait accorder trois baux consécutifs de six mois, car aucune location commerciale de moins de 12 mois ne pourra jamais bénéficier de la sécurité d'occupation en vertu de la partie II de la Loi sur les propriétaires et locataires de 1954.
B. Davisons peut accorder un bail à durée déterminée de 18 mois, mais pour s'assurer qu'il n'entraîne pas la sécurité d'occupation, il doit demander au tribunal une ordonnance excluant la partie II de la loi sur les propriétaires et les locataires de 1954.
C. Davisons peut accorder un bail à durée déterminée de 18 mois mais, pour être sûr qu'il n'apporte pas la sécurité d'occupation, il doit signifier l'avertissement prescrit à Morten et obtenir la déclaration signée de Morten avant la fin du bail, de sorte que la partie II de la Loi sur les propriétaires et locataires de 1954 soit exclue.
D. Davisons peut accorder un bail à durée déterminée de 18 mois et s'appuyer sur une clause de résiliation du propriétaire exerçable après 12 mois, ce qui en soi empêchera Morten d'acquérir la sécurité d'occupation.
E. Davisons ne peut légalement accorder aucun bail excluant la partie II de la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1954, car la protection ne peut en aucun cas être sous-traitée.
Answer & explanation
L'option C est correcte. La sécurité d'occupation en vertu de la partie II du Landlord and Tenant Act 1954 peut être exclue (« sous-traitée ») pour un bail commercial à durée déterminée en utilisant la procédure introduite par le Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. Le propriétaire doit signifier un avis d'avertissement sous la forme prescrite au locataire, et le locataire doit faire une déclaration (une « simple » déclaration si l'avis est signifié au moins 14 jours avant le bail, sinon une déclaration solennelle) reconnaissant la perte de protection, avec référence à l'avis et à la déclaration endossés ou contenus dans le bail. L'option A est erronée : une location pour une durée certaine n'excédant pas six mois ne relève pas de la partie II, mais l'exonération est perdue lorsqu'il existe une disposition de prolongation/renouvellement ou lorsque le locataire (avec ses prédécesseurs dans la même entreprise) est en activité depuis plus de 12 mois (article 43(3)) ; trois baux successifs de six mois violeraient cette règle. L'option B est fausse : depuis le 1er juin 2004, AUCUNE décision de justice n'est requise pour sous-traiter - c'est précisément le changement apporté par l'ordonnance de 2003. L'option D est erronée : la clause de résiliation du propriétaire n'exclut pas la loi ; la location serait toujours protégée et le propriétaire ne pourrait y mettre fin que pour un motif légal en vertu de l'article 30, de sorte qu'une clause de rupture à elle seule ne met pas en échec la sécurité d'occupation. L’option E est erronée : la protection de la partie II peut être valablement sous-traitée en recourant à la procédure légale.
A. Si la servitude est enregistrée contre le titre du terrain servant, si elle est adéquate à l'usage prévu par l'acheteur, qui est responsable de son entretien et si le tracé est une voie publique adoptée.
B. Si la servitude est appréciée des voisins, si elle est facile à utiliser, qui l'assure et si elle est bien éclairée.
C. Si la servitude a été créée par acte authentique, si elle profite personnellement au vendeur, si elle peut être supprimée par le vendeur et si elle est mentionnée dans le bail.
D. Si la servitude est visible sur le terrain, si elle est inscrite au titre de charge foncière communale, si le vendeur paie la taxe d'habitation sur celle-ci et si elle est clôturée.
E. Si la servitude est enregistrée contre le titre propre de l'acheteur, si elle est exclusive à l'acheteur, quelle est la popularité de l'itinéraire et s'il est bien situé.
Answer & explanation
L'option A est correcte. Lorsqu'une propriété bénéficie d'un droit de passage, l'avocat de l'acheteur doit vérifier, en substance : (1) l'enregistrement de la charge - que la charge de la servitude est notée par rapport au titre servant (voisin), de sorte que le droit lie les successeurs et n'est pas simplement personnel/risque d'être perdu ; (2) adéquation - si le droit tel qu'accordé est suffisant pour l'utilisation prévue par l'acheteur (par exemple, accès des véhicules à l'atelier, et pas seulement des piétons) ; (3) entretien – qui est responsable de l'entretien et de la réparation de l'itinéraire, et si l'acheteur doit contribuer ; et (4) adoption – si le tracé est en fait une autoroute adoptée et entretenue par le public (auquel cas les préoccupations en matière de servitude privée disparaissent). Les options B, D et E listent des critères non pertinents ou inventés (popularité, éclairage, assurance, exclusivité, localisation, taxe d'habitation), dont aucun ne constitue les chèques de transfert reconnus au bénéfice d'une servitude. L'option C brouille l'analyse : l'enregistrement pertinent concerne la charge pesant sur le terrain servant, le droit doit bénéficier au TERRAIN (et non au vendeur personnellement) pour être une servitude légale valide attachée à la propriété, et ce ne sont pas les quatre questions standard.
R. Il n'y a rien à faire, car la pleine propriété pour laquelle le bail est accordé est déjà enregistrée.
B. Le bail doit être substantiellement enregistré avec son propre titre, car il est accordé pour une durée supérieure à sept ans ; le locataire doit en faire la demande.
C. Rien ne doit être fait, car le bail est d'une durée inférieure à 21 ans et prend donc effet comme un droit prépondérant.
D. Le propriétaire doit demander l'enregistrement du bail, car il conserve la réversion.
E. Le bail doit être noté en regard du titre de pleine propriété seulement ; il ne nécessite pas son propre titre enregistré.
Answer & explanation
L'octroi d'un bail d'une durée de plus de sept ans à partir d'un domaine enregistré est une disposition obligatoirement enregistrable en vertu de l'article 27 (2) (b) (i) de la Loi sur l'enregistrement foncier de 2002. Une durée de neuf ans dépasse sept ans, le bail doit donc être substantiellement enregistré avec son propre titre ; jusqu'à ce que l'enregistrement soit terminé, il n'a pas d'effet en droit (article 27 (1)). Le demandeur de l'enregistrement d'une disposition est le disposant, c'est-à-dire le locataire. L’option B est donc correcte. L’option A est erronée : le facteur déclencheur est la durée du terme, et non le fait que la propriété franche soit déjà enregistrée. L’option C est erronée : le seuil pertinent est de sept ans et non de 21 ans ; un bail de plus de sept ans ne peut pas prendre effet simplement en tant qu'intérêt prépondérant en vertu de l'annexe 3 (ceux-ci protègent les baux à court terme de sept ans ou moins). L'option D est fausse : c'est le locataire (le disposant), et non le propriétaire, qui demande l'enregistrement. L'option E est erronée : un bail de plus de sept ans nécessite son propre titre enregistré (et le registre inscrira également un avis contre la pleine propriété du propriétaire), et non un simple avis tenant lieu d'enregistrement.
A. L'acheteur sera lié par les clauses restrictives mentionnées dans le transfert manquant, même si leurs termes précis ne peuvent être lus dans le registre.
B. L'acheteur ne sera pas lié par les engagements, car leurs termes ne peuvent être vérifiés à partir du registre.
C. L'acheteur sera tenu par tous les engagements de toute nature relatifs au bien, notés ou non au registre.
D. L'acheteur ne sera engagé que si les engagements ont été intégralement repris au registre des charges.
E. Aucune des réponses ci-dessus ; les engagements prennent effet à titre d'intérêts prépondérants quelle que soit l'inscription au registre.
Answer & explanation
Les clauses restrictives sont protégées par l'inscription d'un avis sur le registre des charges, et un acheteur se soumet aux intérêts protégés par un tel avis (art. 29-32 Loi sur l'enregistrement foncier de 2002). L'entrée 2 fait expressément référence aux clauses restrictives du transfert de 1999, elles sont donc protégées et lient l'acheteur même si le registre n'en détient aucune copie et que le libellé n'est pas reproduit ; l'acheteur est fixé avec les engagements et doit demander l'acte/une indemnisation. L'option A est correcte. L'option B est fausse : l'acheteur est lié en raison de l'inscription notée même si les conditions exactes ne sont pas disponibles dans le registre. L'option C est erronée : un acheteur d'un terrain enregistré n'est lié que par des intérêts correctement protégés (ou prépondérants), et non par tous les engagements « de quelque nature que ce soit ». L’option D est erronée : la protection naît de la notification faisant référence aux engagements ; il n’est pas nécessaire que les alliances soient énoncées dans leur intégralité pour être contraignantes. L’option E est erronée : les clauses restrictives sont protégées par un préavis, et non par des intérêts prépondérants, et l’entrée ici est la protection effective.
A. Les enquêtes de l'autorité locale (CON29).
B. La Recherche des Charges Foncières Locales (LLC1).
C. Les enquêtes facultatives de l'autorité locale (CON29O).
D. Les copies officielles du registre obtenu auprès du HM Land Registry.
E. Une recherche prioritaire OS1 au HM Land Registry.
Answer & explanation
La question de savoir si une route attenante à la propriété est une autoroute pouvant être entretenue aux frais de l'État (adoptée en vertu de l'article 36 de la loi sur les routes de 1980) est révélée par les enquêtes standard de l'autorité locale, la CON29, donc A a raison. B a tort : la LLC1 révèle les charges foncières locales enregistrées (par exemple les charges financières, les ordonnances de préservation des arbres, les restrictions d'urbanisme), et non le statut d'adoption des routes. C est faux car le CON29O contient des demandes facultatives (par exemple, des propositions de routes, des chemins publics, des gazoducs) choisies pour des transactions particulières ; les informations de base sur les routes adoptées se trouvent dans la norme CON29, et non dans l'ensemble optionnel. D est faux : les copies officielles du HM Land Registry indiquent le titre enregistré (propriété, charges, droits), et non si les routes sont publiquement entretenues. E est faux : un OS1 est une recherche prioritaire préalable à l'achèvement d'un terrain enregistré protégeant la demande de l'acheteur ; il ne donne aucune information sur l’adoption des autoroutes.
A. Signalez la classe de titre au client, vérifiez les exigences du prêteur hypothécaire, étudiez et conseillez sur l'assurance d'indemnisation des titres et déterminez si le titre pourrait être élevé au titre absolu.
B. Informez le client mais ne prenez aucune mesure supplémentaire, car HM Land Registry garantit pleinement chaque titre enregistré et versera une indemnisation pour tout défaut.
C. Rassurez le client sur le fait que le titre avec dépossession ne soulève aucune inquiétude car de tels titres sont courants et aussi valables qu'un titre absolu.
D. Conseillez au client de se retirer immédiatement, car le titre avec dépossession est une classe défectueuse qui ne peut jamais être acceptée en toute sécurité.
E. Procédez normalement sans mentionner la classe de titre, puisque la classe de titre est une question interne du registre foncier sans pertinence pour l'acheteur.
Answer & explanation
Le titre avec possession est accordé lorsque le propriétaire ne peut pas produire de preuve documentaire du titre ou des réclamations par possession adversative ; la garantie de l'État ne couvre aucun patrimoine, droit ou intérêt subsistant ou susceptible de naître avant la première inscription. Pour tout titre qui n'est pas absolu, l'avocat de l'acheteur devra : le signaler au client ; s'il y a une hypothèque, vérifier les exigences du prêteur (et, s'il agit également pour le compte du prêteur, s'assurer que le prêteur en est informé - faute de quoi il y a un conflit) ; examiner et conseiller sur l'assurance d'indemnisation des titres ; et envisager la possibilité de passer au titre absolu (par exemple si des actes manquants peuvent être trouvés ou si le délai requis s'est écoulé). A le dit correctement. B a tort parce que la garantie du titre avec dépossession est limitée et non complète, de sorte que le recours à l’indemnisation automatique est déplacé. C'est faux : ce n'est pas « aussi bon » qu'un titre absolu et ne peut pas être simplement écarté. D a tort parce que le retrait n’est pas la réponse inévitable ; le risque est souvent gérable avec l’approbation de l’assurance et du prêteur. E est faux parce que la classe de titre est clairement pertinente et doit être déclarée et adressée.
A. Le CRAR n'est disponible que si le bail contient une clause expresse permettant au propriétaire de saisir et de vendre les biens du locataire ; sans une telle clause, le CRAR ne peut pas être utilisé.
B. Le CRAR ne peut être utilisé que lorsque le bail est écrit et que le loyer principal net impayé est au moins le minimum prescrit (sept jours de loyer) ; un agent d'exécution doit donner au locataire un préavis d'exécution d'au moins sept jours francs avant de prendre le contrôle des biens, et un délai supplémentaire et un délai minimum doivent s'écouler avant que les biens puissent être vendus.
C. Mme Verma peut ordonner à un agent d'exécution de saisir immédiatement les biens dès qu'un loyer est impayé et peut les vendre immédiatement sans préavis au locataire.
D. Mme Verma doit attendre le délai minimum de retard et remettre un avis, mais une fois le délai de préavis expiré, elle peut saisir et vendre les marchandises le même jour sans autre avis de vente.
E. Le CRAR s'applique à toute somme due en vertu du bail, y compris les frais de service, le loyer d'assurance et les intérêts, et Mme Verma peut personnellement entrer et retirer les marchandises sans faire appel à un agent d'exécution certifié.
Answer & explanation
Le CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Reglements 2013) s'applique uniquement aux locaux commerciaux loués dans le cadre d'un bail écrit, et uniquement au « loyer » net impayé (loyer principal, hors TVA, intérêts, frais de service et loyer d'assurance). Un minimum de sept jours de loyer net doit être impayé. Un agent d'exécution agréé doit signifier un avis d'exécution donnant au moins sept jours francs avant d'entrer pour prendre le contrôle des marchandises ; après la prise en charge des marchandises, l'agent doit donner au locataire un nouveau préavis minimum (au moins sept jours francs) avant que les marchandises puissent être vendues. L’option B reflète ces exigences avec précision. A est faux : le CRAR est un recours légal d'auto-assistance qui ne dépend pas d'une clause expresse de confiscation/de détresse dans le bail. C'est faux : il existe un seuil minimum d'arriérés et un avis d'exécution obligatoire, et les marchandises ne peuvent pas être vendues sans le préavis requis. D est faux : un avis séparé de vente envisagée et un délai minimum supplémentaire sont requis avant la vente ; la vente le jour même n’est pas autorisée. E est faux : le CRAR se limite au loyer principal (et non aux frais de service, au loyer d'assurance ou aux intérêts) et doit être effectué par un agent d'exécution agréé, et non par le propriétaire personnellement.
A. Effectuer une recherche uniquement en matière de faillite (une recherche dans le registre des charges foncières avec le nom de M. Chen) auprès du Département des charges foncières, en spécifiant les comtés concernés où il a vécu.
B. Demandez à M. Chen de signer un engagement personnel confirmant qu'il n'a pas été mis en faillite et qu'aucune requête n'est en cours.
C. Effectuer une recherche de charges foncières locales par rapport à l'adresse de la propriété achetée.
D. Effectuer une recherche sur carte d'index au registre foncier HM par rapport au titre de propriété.
E. Ne prenez aucune mesure, car il n'existe aucun moyen fiable de vérifier l'état de faillite d'un individu avant la clôture.
Answer & explanation
Les ordonnances de faillite prononcées contre des particuliers et les demandes de mise en faillite en cours sont enregistrées auprès du Département des charges foncières (Registre central des charges foncières) et sont révélées par une recherche portant sur le nom de la personne (une recherche sur le formulaire K16 réservée aux faillites), en précisant les comtés concernés dans lesquels la personne a résidé. Il s'agit de l'étape préalable standard que prend l'avocat du prêteur pour confirmer que l'emprunteur n'est pas en faillite et qu'aucune requête n'est en attente, l'option A est donc correcte. B a tort : un engagement de l'emprunteur ne constitue pas une vérification indépendante et ne satisfait pas à l'instruction du prêteur de vérifier le registre public. C'est faux : une recherche sur les charges foncières locales révèle des problèmes affectant le terrain enregistré auprès de l'autorité locale (par exemple les charges foncières), et non la faillite d'un individu. D est faux : une recherche sur une carte d'index identifie si le terrain est enregistré et son numéro de titre ; it says nothing about the borrower's bankruptcy. E se trompe car il existe un contrôle fiable, à savoir la recherche de faillite par nom auprès du Service des Charges Foncières.
R. L'entreprise ne peut jamais agir à la fois pour le compte de l'acheteur et du prêteur dans une transaction commerciale, car de telles transactions impliquent toujours un conflit d'intérêts.
B. Le cabinet peut être en mesure d'agir pour les deux, à condition que l'hypothèque soit soumise à des conditions standard et que le cabinet soit convaincu qu'il n'y a pas de conflit d'intérêts ni de risque important.
C. L'entreprise ne peut agir pour les deux que si elle traite l'affaire comme une transaction résidentielle et si les conditions du prêteur sont standard.
D. L'entreprise ne peut pas agir pour les deux parce qu'il n'y a pas d'intérêt essentiellement commun entre l'acheteur et le prêteur.
E. Le cabinet peut agir pour les deux, car agir pour le compte de l’emprunteur et du prêteur dans le cadre d’une hypothèque commerciale ne comporte aucun risque de conflit.
Answer & explanation
Cela teste les règles de conflit d'intérêts du paragraphe 6.2 du Code de conduite de la SRA pour les avocats telles qu'appliquées à l'action pour le compte de l'emprunteur et du prêteur. Le point de départ est qu’un avocat ne doit pas agir lorsqu’il existe un conflit, ou un risque important de conflit, entre deux clients. Toutefois, lorsqu'un prêt hypothécaire est assorti de conditions standard (« hypothèque standard »), les intérêts de l'emprunteur et du prêteur sont généralement alignés et une entreprise peut décider qu'il n'y a pas de conflit et agir pour les deux. Cela s’applique aussi bien aux transactions commerciales que résidentielles. L’option B capture cela correctement. L’option A est fausse : il n’y a pas d’interdiction générale des accords commerciaux ; le test est de savoir si un conflit existe ou est probable. L’option C est erronée car la transaction est commerciale et non résidentielle, et l’analyse ne dépend pas d’une requalification. L'option D est erronée : la passerelle pertinente est l'absence de conflit sur une hypothèque standard, et non l'exception de « l'intérêt essentiellement commun » (qui est un membre distinct du paragraphe 6.2(a), et en tout état de cause, un intérêt commun existe ici). L’option E est fausse car elle surestime la position ; une hypothèque commerciale non standard ou spécialement négociée peut facilement générer un conflit, de sorte que l'entreprise doit évaluer chaque cas plutôt que de n'assumer aucun risque.
R. 14 jours
B. 21 jours
C. 30 jours ouvrables
D. 30 jours calendaires
E. 2 mois
Answer & explanation
Ceci teste la recherche préalable du registre selon les règles d'enregistrement foncier de 2003. Une recherche officielle avec priorité d'un titre enregistré (formulaire OS1, ou OS2 pour une partie) confère un délai de priorité de 30 jours ouvrables (ouvrés) à compter de la date du résultat de la recherche (r.131 Règles d'enregistrement foncier de 2003). À condition que la demande d'enregistrement de la disposition de l'acheteur (et du prêteur) soit reçue par le registre foncier pendant ce délai de priorité, elle aura priorité sur toute inscription faite au registre après la date du certificat de recherche, protégeant ainsi contre la « lacune d'enregistrement ». L'option C est correcte. L'option A (14 jours), l'option B (21 jours) et l'option E (2 mois) sont tout simplement des périodes incorrectes. L’option D (30 jours calendaires) est le piège courant : le délai est de 30 jours ouvrables, et non de jours calendaires, ce qui en pratique est sensiblement plus long, donc D est erroné.
A. 10 693,61 £, comprenant le loyer annuel, la TVA, les intérêts moratoires, les frais de service et la TVA sur les frais de service.
B. 9 618,41 £, comprenant le loyer annuel, la TVA sur le loyer annuel et les intérêts moratoires.
C. 11 038,61 £, comprenant le loyer annuel, les frais de service, le loyer d'assurance ainsi que la TVA et les intérêts sur l'ensemble de ceux-ci.
D. 8 000,00 £, comprenant uniquement le loyer annuel, car la TVA et les intérêts ne peuvent pas être récupérés dans le cadre du CRAR.
E. 8 018,41 £, comprenant uniquement le loyer annuel et les intérêts moratoires, car la TVA n'est jamais récupérable dans le cadre du CRAR.
Answer & explanation
Le CRAR (Annexe 12 de la Loi de 2007 sur les tribunaux, les tribunaux et l'application, avec le Règlement sur la prise de contrôle des marchandises) permet de récupérer uniquement le principal (pur) loyer payable pour la possession et l'utilisation des locaux, ainsi que la TVA et les intérêts sur ce loyer. Les sommes réservées à titre de « loyer » dans le bail mais qui sont en substance des charges sociales, des loyers d'assurance ou d'autres charges accessoires ne sont PAS récupérables via le CRAR, quelle que soit la manière dont le bail les étiquette. Ici, le montant récupérable est le loyer annuel (8 000 £) plus la TVA à 20 % (1 600 £) plus les intérêts moratoires sur le loyer annuel (18,41 £), soit 9 618,41 £. B est correct. A est faux car les frais de service (et la TVA y afférente) ne sont pas récupérables dans le cadre du CRAR. C’est faux pour la même raison et parce que le loyer d’assurance est également exclu. D exclut à tort la TVA et les intérêts, que le CRAR autorise sur le loyer principal. E indique à tort que la TVA n'est jamais récupérable - la TVA sur le loyer principal est récupérable lorsque le propriétaire a choisi de l'imposer.
A. En tant que copropriétaires bénéficiaires, afin que le droit de survie opère et que le survivant prenne automatiquement la totalité au premier décès.
B. En tant qu'usufruitiers communs en parts égales, de sorte que chaque part puisse être laissée par testament.
C. En tant que simples titulaires de licence du prêteur, sans intérêt bénéficiaire jusqu'au rachat de l'hypothèque.
D. En tant que copropriétaires légaux et équitables, sans préciser la forme de l'usufruit, ce qui sera implicite ultérieurement.
E. En tant qu'actionnaires d'une société de véhicules ad hoc qui détient le titre légal et bénéficiaire.
Answer & explanation
Lorsqu'un couple marié contribue à parts égales à l'achat de leur logement conjugal et souhaite que le survivant en prenne automatiquement possession au premier décès, le conseil standard est une TENANCE CONJOINTE avantageuse. Dans le cadre d'une tenance conjointe, les copropriétaires détiennent ensemble la totalité du patrimoine bénéficiaire et le droit de survie (jus accrescendi) transmet automatiquement la totalité au survivant au décès, en dehors du testament. L'option A est correcte. L'option B (location en commun) est erronée comme le conseil général ici : elle crée des parts distinctes et divisibles sans survie, ce qui est approprié lorsque les parties contribuent de manière inégale ou souhaitent laisser leur part par testament, et non dans le cas d'un couple marié typique à contribution égale cherchant à survivre. L’option C est fausse : une hypothèque ne réduit pas les emprunteurs au rang de titulaires de permis ; ils détiennent le patrimoine légal et utile à la charge du prêteur. L'option D est erronée et non recevable : la question porte spécifiquement sur la forme de détention BÉNÉFIQUE, et le TR1 exige une déclaration expresse sur la manière dont l'intérêt équitable est détenu. L’option E est fausse : une structure de société SPV est utilisée à des fins commerciales/d’investissement, et non pour l’achat d’une maison familiale.
A. Fiez-vous à l'évaluation hypothécaire de la banque, puisque la banque ne prêtera que si la propriété est saine.
B. Commander un rapport d'évaluation de base pour confirmer la valeur marchande.
C. Commander une étude structurelle complète (du bâtiment), compte tenu de l'âge et de la construction de la propriété.
D. Commandez un rapport sur les acheteurs de maison, qui est l’enquête la plus approfondie disponible.
E. Aucune enquête n'est nécessaire, car le vendeur est tenu de divulguer tous les défauts physiques.
Answer & explanation
C est correct. L'enquête la plus détaillée est l'enquête structurelle complète (bâtiment), qui est recommandée pour les propriétés plus anciennes, celles de construction inhabituelle ou celles en mauvais état. Une ferme construite en 1875 entre clairement dans cette catégorie, donc une étude structurelle complète est le conseil approprié malgré son coût plus élevé. A est faux : une évaluation hypothécaire est effectuée au profit du prêteur uniquement, pour confirmer que le bien présente une sécurité adéquate ; il ne s'agit pas d'une enquête d'état et l'acheteur ne peut pas s'y fier. B a tort : le rapport d'évaluation de base d'un acheteur ne fait que confirmer la valeur marchande et révèle peu de choses sur l'état, ce qui est inadéquat pour une propriété victorienne. D est faux : un rapport d'accession à la propriété est intermédiaire en détail et ne convient pas aux propriétés plus anciennes ou atypiques ; ce n'est pas l'enquête la plus approfondie. E a tort : sous réserve d'exceptions limitées, le principe de la réserve s'applique à l'état physique du bien : le vendeur n'est pas obligé de divulguer les défauts physiques, c'est précisément la raison pour laquelle l'acheteur doit procéder à une expertise.
A. Pour enquêter sur le titre du vendeur pour la première fois, ce qui n'est autrement fait qu'une fois terminé.
B. Révéler toute modification apportée au registre depuis que les copies officielles ont été obtenues avant l'échange et conférer un délai de priorité pour l'inscription de l'acheteur et du prêteur.
C. Confirmer, pour la première fois, que le vendeur est le propriétaire enregistré de la propriété.
D. Obtenir un délai de priorité qui protège uniquement les frais du prêteur et non le transfert de l'acheteur.
E. Pour satisfaire à l'exigence selon laquelle l'avocat de l'acheteur déclare le résultat à HM Revenue & Customs à des fins SDLT.
Answer & explanation
B est correct. Le titre fait l'objet d'une enquête et le vendeur est confirmé comme propriétaire enregistré avant l'échange des contrats. La recherche officielle OS1 a un double objectif : (i) révéler si des inscriptions ont été faites au registre depuis la date des copies officielles utilisées pour enquêter sur l'avant-contrat de titre ; et (ii) d'obtenir un délai de priorité (30 jours ouvrables à compter de la date du résultat de la recherche) dans lequel l'acheteur doit introduire la demande d'enregistrement, protégeant cette demande contre toute inscription intermédiaire. Lorsque la recherche est effectuée au nom du prêteur, la protection du délai de priorité s'étend au transfert de l'acheteur ainsi qu'à la charge du prêteur. A et C ont tort : l'enquête sur le titre et la confirmation du propriétaire enregistré sont effectuées avant l'échange, et non par une recherche préalable. D est faux : une recherche au nom du prêteur protège à la fois l’acheteur et le prêteur, et non le prêteur seul. E est faux : l’OS1 est une recherche prioritaire du Cadastre ; La déclaration SDLT et le paiement au HMRC constituent une étape post-achèvement distincte via une déclaration SDLT, sans rapport avec l'objectif de l'OS1.
A. En tant que partie prenante, détenir le dépôt jusqu'à son achèvement.
B. En tant qu'agent de l'acheteur.
C. En tant qu'agent de l'agent immobilier du vendeur.
D. En tant qu'agent du vendeur.
E. En tant qu'agent du vendeur ou partie prenante, au choix de l'avocat.
Answer & explanation
Correct : D. Lorsque le dépôt est détenu par l'avocat du vendeur en tant qu'AGENT DU VENDEUR, il peut être remis au vendeur dès que les contrats sont échangés, afin que le vendeur puisse l'utiliser immédiatement (ici, pour payer des dettes personnelles). A est faux : une partie prenante détient l'argent au nom des deux parties et doit le conserver jusqu'à son achèvement (les conditions standard de vente par défaut), ce qui irait à l'encontre du souhait du vendeur de l'utiliser maintenant. B a tort : détenir le rôle d'agent de l'acheteur signifierait que l'acheteur contrôle l'argent ; il ne serait pas remis au vendeur et l'avocat de l'acheteur, et non celui du vendeur, le détiendrait. C'est faux : l'agent immobilier n'a aucun droit sur le dépôt, il n'est donc jamais détenu en tant qu'agent de l'agent immobilier. E est faux : seule la qualité d'« agent du vendeur » garantit une utilisation immédiate ; proposer « soit… soit la partie prenante » ne le fait pas, car le membre de la partie prenante empêcherait la libération immédiate, donc E n'est pas la meilleure réponse.
A. Insistez pour qu'une copie certifiée conforme de l'acte de décès de M. Adeyemi soit fournie une fois complétée.
B. Exiger de Mme Adeyemi qu'elle nomme un deuxième fiduciaire pour se joindre au transfert afin que tout intérêt bénéficiaire soit outrepassé.
C. Exiger des représentants personnels de M. Adeyemi qu'ils signent un accord écrit sur sa part à Mme Adeyemi.
D. Vérifier qu'aucune note de départ n'a été entérinée sur l'octroi de représentation de M. Adeyemi.
E. Exiger qu'une restriction du formulaire A soit saisie avant de la remplir pour protéger l'acheteur.
Answer & explanation
L'absence de toute restriction sur le registre des propriétés indique à l'acheteur que les copropriétaires détenaient l'intérêt bénéficiaire en tant que copropriétaires (s'ils avaient détenu en tant que locataires communs, une restriction de forme A apparaîtrait, obligeant un deuxième fiduciaire à aller trop loin). Au décès d'un colocataire bénéficiaire, les intérêts du défunt sont automatiquement transférés au survivant par survie, et le survivant détient à la fois le titre légal et le titre bénéficiaire libre de toute fiducie. L'acheteur prend donc le titre de propriété uniquement auprès du survivant, et la seule preuve nécessaire est la preuve que le copropriétaire est effectivement décédé : l'option A est donc correcte (une copie certifiée conforme de l'acte de décès). L’option B est erronée car, sans restriction du formulaire A, il n’y a aucun intérêt fiduciaire à outrepasser et un deuxième fiduciaire n’est pas nécessaire. L'option C est erronée car la part d'un copropriétaire ne peut pas être transmise en vertu d'un testament ou du consentement des représentants personnels ; cela passe par la survie, donc les PR n'ont rien à approuver. L'option D est erronée car un protocole de séparation n'est pertinent que s'il a été protégé par une restriction sur le registre ; dans les terres enregistrées, une séparation non protégée ne lie pas l'acheteur, et le registre ici n'en indique aucune. L'option E est erronée car une restriction de la forme A ne serait appropriée que si le survivant n'avait pas le seul droit (c'est-à-dire une location en commun), ce qui n'est pas le cas ici ; insister sur ce point serait une erreur.
A. Le loyer foncier payable au titre du bail et la preuve de son paiement à jour.
B. La situation des charges de service, y compris les éventuels arriérés et les gros travaux prévus.
C. Les modalités d'assurance des bâtiments, y compris qui assure et la couverture fournie.
D. Respect des engagements du bail, y compris tout consentement requis pour les modifications.
E. Aucune des réponses ci-dessus - chacune constitue une enquête de bail pertinente et appropriée pour un tel appartement.
Answer & explanation
Dans le cas d'un appartement en location dans un immeuble, chacune des questions énumérées constitue une question fondamentale qu'un agent de transfert de propriété compétent soulèverait. Loyer foncier : l'acheteur doit confirmer le montant et qu'il est payé à jour (dernière quittance claire) pour éviter de prendre en charge des arriérés ou des litiges. Charges : l'acquéreur doit vérifier le niveau des charges, les éventuels arriérés (qui peuvent s'attacher au bien) et les gros travaux à venir pour lesquels une facture importante pourrait être due. Assurance : les prêteurs exigent que le bâtiment soit assuré pour sa pleine valeur de remise en état contre une gamme complète de risques ; les baux d'appartements exigent généralement que le propriétaire s'assure, l'acheteur doit donc obtenir une copie de la police. Clauses : l'acheteur a besoin de la confirmation de l'absence de tout manquement connu (par exemple, que toute modification a eu le consentement du propriétaire) car les manquements persistants peuvent entraîner la confiscation ou des frais de réparation. Comme chacune des options A à D constitue une enquête de location authentique et appropriée, l'option E (« aucune des réponses ci-dessus ») est la bonne réponse : aucun élément de la liste ne devrait être exclu.
A. Une référence au numéro de titre enregistré de Birch Cottage.
B. Une disposition selon laquelle Birch Cottage est vendu avec possession vacante.
C. Une condition particulière fixant l'heure limite de réalisation de la vente antérieure à l'heure correspondante de réalisation de l'achat d'Elm House.
D. Une disposition selon laquelle l'acheteur de Birch Cottage sera responsable de tout droit de timbre, taxe foncière dûment payable.
E. Une disposition identifiant le bien par son adresse postale et les éventuels droits bénéficiant au foncier.
Answer & explanation
L’option D est la disposition qui ne serait normalement PAS incluse et constitue donc la réponse. Le SDLT lors d'un achat constitue la propre responsabilité de l'acheteur découlant de l'application de la loi de finances de 2003 ; cela ne concerne pas le vendeur et n'est pas traité dans le contrat du vendeur, il est donc inutile et inapproprié d'inclure une telle clause. L'option A est erronée (c'est-à-dire qu'elle SERAIT incluse) : un contrat de vente d'un terrain enregistré doit toujours identifier le numéro de titre enregistré afin que l'acheteur puisse en déduire le titre. L’option B est fausse : la possession vacante est la base standard sur laquelle une maison d’habitation est vendue. L'option C est erronée : lorsque le produit de la vente finance un achat lié, il est judicieux et courant d'insérer une condition spéciale garantissant que la vente se termine avant ou au plus tard l'achat, afin que les fonds soient disponibles dans la chaîne. L'option E est erronée : l'identification de la propriété et des droits de bénéficiaire est une particularité contractuelle normale.
A. Une recherche officielle au Cadastre du titre enregistré avec priorité (OS1).
B. Une recherche de faillite uniquement (formulaire K16) contre l'acheteur.
C. Une recherche locale des charges foncières (LLC1).
D. Une recherche du Département central des charges foncières (formulaire K15).
E. Tout ce qui précède.
Answer & explanation
L'option A est correcte. Pour un titre enregistré, la recherche préalable appropriée est une recherche officielle du Cadastre avec priorité (OS1 pour la totalité, ou OS2 pour une partie). Il révèle le registre à jour et, surtout, confère un délai de priorité de 30 jours ouvrables à compter du certificat pendant lequel toute demande d'enregistrement du chercheur est protégée contre les inscriptions intermédiaires (Loi sur l'enregistrement foncier de 2002 et Règles d'enregistrement foncier de 2003). L’option B est erronée : une recherche de faillite/frais fonciers n’est pertinente que lorsqu’il existe un emprunteur individuel dont le prêteur doit vérifier la solvabilité ; ici, l'acheteur est une entreprise (qui serait vérifiée par une recherche d'entreprise et non par une recherche de faillite) et achète sans hypothèque. L'option C est erronée : une recherche des charges foncières locales est effectuée avant l'échange dans le cadre des enquêtes précontractuelles, et non en tant que recherche préalable à l'achèvement. L'option D est erronée : une recherche du Département central des charges foncières (K15) s'applique uniquement aux terrains non enregistrés ; ce titre est enregistré, il est donc inapproprié. L’option E est fausse car B, C et D ne s’appliquent pas.
A. Le projet de contrat fourni par l'avocat du vendeur.
B. Le drainage et la recherche d'eau (CON29DW).
C. Les copies officielles du Cadastre et la recherche sur carte d'index.
D. La recherche locale comprenant les enquêtes de la collectivité locale (CON29) et la recherche locale des charges foncières (LLC1).
E. Le rapport de recherche environnementale (terrains contaminés).
Answer & explanation
Correct : Option D. Les enquêtes standard auprès des autorités locales (formulaire CON29) comprennent des questions spécifiques sur les projets routiers : si des terrains ont été ou doivent être acquis pour la construction ou l'amélioration d'autoroutes, et s'il existe des propositions pour de nouvelles routes, un élargissement de route ou des modifications dans un rayon défini de la propriété. La recherche des charges foncières locales (LLC1) révèle les charges enregistrées telles que les entrées liées à l'urbanisme et aux autoroutes. Ainsi, les préoccupations de l'acheteur concernant un projet d'élargissement de route ou de contournement trouvent ici une réponse. L’option A est erronée : en vertu d’une réserve, le vendeur n’a pas besoin de proposer un projet routier connu dans le contrat (il ne s’agit pas d’un vice de titre) ; le contrat n’est pas le bon endroit où chercher, même si le vendeur doit répondre honnêtement à une demande directe. L'option B est erronée : la recherche de drainage et d'eau ne concerne que les conduites d'eau principales, les égouts, les questions de drainage et de raccordement, et non les projets routiers. L'option C est erronée : la recherche sur la carte d'index du registre foncier indique si le titre est enregistré et le numéro du titre, et non les propositions de routes locales. L'option E est erronée : une recherche environnementale porte sur les risques de contamination, d'inondation et de stabilité du sol, et non sur les travaux routiers planifiés.
R. Il peut vendre en tant qu'unique propriétaire survivant après avoir présenté à l'acheteur le certificat de décès de son épouse.
B. Il doit nommer un deuxième fiduciaire afin que tous deux exécutent ensemble le contrat et le transfert, dépassant ainsi les intérêts équitables.
C. Il doit obtenir une ordonnance du tribunal autorisant la vente avant de pouvoir procéder.
D. Il peut vendre seul car, en tant que propriétaire légal survivant, la totalité de l'intérêt bénéficiaire lui a été transmis par survie.
E. Il doit d'abord se transférer la propriété par consentement avant de pouvoir la vendre.
Answer & explanation
Correct : Option B. La restriction est la restriction standard de « Formulaire A » qui apparaît lorsque les propriétaires équitables détiennent en tant que locataires communs. Cela empêche un propriétaire unique survivant de donner un reçu valide pour le capital, car dans une location commune, il n'y a pas de survie de l'intérêt bénéficiaire - la part du défunt passe selon son testament (ici à l'organisme de bienfaisance). Pour vendre, le survivant doit nommer un deuxième fiduciaire afin que le capital soit versé à (au moins) deux fiduciaires, ce qui va au-delà des intérêts bénéficiaires (art. 2 et art. 27 LPA 1925) et satisfait à la restriction. L'option A est erronée : la production d'un acte de décès suffit uniquement pour une copropriété avantageuse (où la survie opère et le survivant peut vendre seul) ; ici, la restriction du formulaire A montre une location commune. L'option C est erronée : la référence dans la restriction à une ordonnance du tribunal est l'alternative à une portée excessive, mais la solution de transfert ordinaire et correcte consiste à nommer un deuxième fiduciaire, et non à intenter une action en justice. L’option D est fausse : en cas de location commune, il n’y a pas de survie de la part bénéficiaire. L'option E est erronée : un assentiment n'est d'aucune aide : la restriction relative à l'entrepreneur individuel serait toujours préjudiciable, et la moitié de la part de l'épouse appartient à l'organisme de bienfaisance et non au mari.
A. Il est absolument interdit au locataire de céder une partie seulement des lieux.
B. Étant donné que l'engagement interdisant la cession de la totalité est nuancé (cession autorisée avec consentement), l'article 19 (1) (a) de la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1927 implique que le consentement ne doit pas être refusé de manière déraisonnable.
C. Le locataire peut céder la totalité des lieux quand il le souhaite, et le propriétaire n'a aucun pouvoir pour l'empêcher.
D. Sur une demande écrite de consentement à céder la totalité, le propriétaire doit, en vertu de l'article 1 de la Loi sur les propriétaires et locataires de 1988, donner son consentement dans un délai raisonnable, à moins qu'il ne soit raisonnable de refuser, et donner les raisons écrites de tout refus.
E. Aucune des réponses ci-dessus.
Answer & explanation
Cette question demande la mauvaise déclaration, qui est C. L'engagement contre la cession de la totalité est un engagement conditionnel (la cession est autorisée, mais seulement avec le consentement du propriétaire), de sorte que le locataire ne peut pas céder « quand il le souhaite » : le propriétaire peut légalement refuser lorsqu'il est raisonnable de le faire. A est exact : la cession d'une partie est absolument interdite parce que la clause (2) autorise la cession de la totalité seulement, laissant absolue l'interdiction de cession partielle de la clause (1). B est correct : l'article 19 (1) (a) de la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1927 convertit un engagement qualifié en un engagement pleinement qualifié, de sorte que le consentement ne peut pas être refusé de manière déraisonnable. D est exact : lorsque le consentement est requis, l'article 1 de la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1988 impose au propriétaire l'obligation légale de traiter une demande écrite dans un délai raisonnable, de ne pas refuser son consentement de manière déraisonnable et de donner par écrit les raisons de son refus. Comme C déforme la loi, c'est la réponse.
R. C'est acceptable, car le propriétaire a le droit de créer un lien contractuel directement avec le cédant et le cessionnaire pour toute la durée.
B. Cela n'est pas acceptable, car le cédant ne peut être légalement tenu de donner un accord de garantie autorisé pour un bail accordé en 1998.
C. C'est acceptable, car le propriétaire peut exiger du cédant qu'il conclue un accord de garantie autorisé pour un bail accordé en 1998.
D. Cela n'est pas acceptable, car l'engagement direct du cessionnaire devrait plutôt être donné par le cédant.
E. Cela n'est pas acceptable, car l'engagement direct du cessionnaire devrait être supprimé ou limité à la période pendant laquelle le cessionnaire reste locataire en vertu du bail.
Answer & explanation
Un bail accordé en 1998 est une « nouvelle location » en vertu de la loi de 1995 sur les propriétaires et locataires (engagements). Lors d'une cession future par le cessionnaire, la loi de 1995 libérera automatiquement le cessionnaire des engagements du locataire (article 5). Un engagement direct exigeant que le cessionnaire respecte les engagements « pour le reste de la durée » chercherait de manière inadmissible à maintenir le cessionnaire lié après cette libération automatique ; toute disposition qui fait obstacle à la libération de la loi est nulle (article 25). L'engagement doit donc être supprimé ou limité à la période pendant laquelle le cessionnaire est réellement le locataire, l'option E est donc correcte. L'option C indique à juste titre que le propriétaire peut exiger une AGA du cédant pour un nouveau bail (une AGA est expressément autorisée par l'article 16), mais elle ne corrige pas le défaut du projet et ne constitue donc pas la meilleure évaluation ; L'option B est tout simplement fausse car une AGA du locataire sortant est précisément ce que la loi autorise pour les nouveaux baux. L'option A est erronée : le propriétaire ne peut pas lier le cessionnaire pour toute la durée malgré la libération d'office. L'option D est erronée : il convient que l'AGA (garantie du cédant) et un engagement direct (du cessionnaire) proviennent des parties indiquées ; le problème est la durée de l'engagement du cessionnaire, et non sa source.