Introduction

1. Introduction

Bienvenue dans le chapitre d'introduction de Property Practice, conçu pour vous préparer à l'Solicitors Qualifying Examination (SQE). Ce cours vise à vous doter des connaissances et compétences requises pour exercer avec compétence en tant que avocat nouvellement qualifié dans le domaine du droit immobilier.

La pratique immobilière est l'un des sujets connaissances juridiques fonctionnelles (FLK) évalués dans SQE1. Il se situe aux côtés des autres sujets de pratique et est examiné au moyen de questions à meilleure réponse unique (SBAQ) définies dans des scénarios client réalistes. Ce chapitre présente ce que le SRA attend de vous que vous soyez capable de faire, les domaines de connaissances de base couverts par le cours et la manière interdisciplinaire dont l'examen vous teste.

2. Objectifs de l’évaluation SRA

La Solicitors Regulatory Authority (SRA) exige que les candidats démontrent leur capacité à appliquer efficacement les principes et règles juridiques fondamentaux à des scénarios réalistes et éthiques basés sur le client. Les objectifs d’évaluation ci-dessous définissent toute la portée de ce qui est examiné dans la pratique immobilière.

1.1.1 Les objectifs de l’évaluation en détail

Transactions en pleine propriété et en location — comprenez les éléments clés des transactions immobilières résidentielles et commerciales, qu'elles soient en pleine propriété ou à bail.

Enquête sur les titres — maîtrisez les techniques d'enquête sur les titres enregistrés et non enregistrés, y compris l'analyse des entrées du Registre foncier et la déduction de la propriété à partir d'un résumé du titre.

Recherches et enquêtes précontractuelles — découvrez l'étendue, l'objectif et les résultats des recherches et enquêtes précontractuelles, et identifiez qui est responsable de leur réalisation.

Progression vers l'échange de contrats : familiarisez-vous avec les étapes menant à l'échange de contrats, y compris les conditions standard de vente et les conditions particulières.

Étapes préalables à l'achèvement — comprenez les formalités menant à l'achèvement, telles que le formulaire d'acte de transfert et les recherches préalables.

Achèvement et post-achèvement : saisissez les méthodes et effets de l'achèvement, ainsi que les étapes ultérieures requises.

Baux commerciaux : comprenez l'octroi et la cession des baux commerciaux et des sous-baux, y compris les principaux engagements de location et les recours en cas de violation.

Sécurité d'occupation — découvrez la Loi sur les propriétaires et les locataires de 1954, qui se concentre sur la sécurité d'occupation en vertu de la partie II de la loi.

Fiscalité — acquérez des connaissances sur la fiscalité des transactions immobilières, notamment la Taxe foncière au droit de timbre (SDLT), la Taxe sur les transactions foncières (LTT), la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et la Impôt sur les plus-values ​​(CGT).

Conduite professionnelle — adhérer aux Principes SRA et au Code de conduite, en démontrant l'honnêteté et l'intégrité dans toutes les transactions.

3. Domaines de connaissances de base

Le cours approfondira les domaines fondamentaux du droit et pratique de l'immobilier en pleine propriété et en location. La liste ci-dessous n'est non exhaustive mais reprend les principaux sujets que vous étudierez et sur lesquels vous pourrez être examiné.

Finance — sources de financement et types d'hypothèques.

Agir pour un prêteur — les exigences du prêteur lorsqu'un avocat agit du côté du prêteur.

Contrats — préparation et échange de contrats.

Formalités préalables — les étapes requises entre l'échange et l'achèvement.

Achèvement retardé — les recours disponibles lorsque l'achèvement est retardé.

Baux — la structure et le contenu d'un bail.

Procédure de bail — les étapes procédurales pour l'octroi, la cession et la résiliation d'un bail.

Sécurité d'occupation — sécurité d'occupation en vertu d'un bail commercial.

Planification — les principes fondamentaux de la loi sur l'urbanisme en Angleterre et au Pays de Galles.

Fiscalité — les aspects fiscaux liés à la propriété.

4. Approche interdisciplinaire

Les candidats doivent intégrer des connaissances provenant de divers domaines du droit et de la pratique. Les questions peuvent s'appuyer sur n'importe quelle combinaison de domaines susceptibles d'être rencontrés dans la pratique du monde réel.

Le SQE reflète délibérément la réalité selon laquelle un dossier concernant un seul client se situe rarement parfaitement dans un seul sujet. Une transaction immobilière peut impliquer simultanément le Droit foncier, les Trusts, les Contrats, les Testaments et l'administration des successions, le Droit des affaires et la Conduite professionnelle. Vous devez donc être prêt à combiner la pratique immobilière avec d'autres sujets de connaissances juridiques fonctionnels lorsque vous répondez à des questions de scénario.

À la fin de ce cours, vous devriez être bien préparé pour aborder l'examen SQE en toute confiance, armé d'une compréhension approfondie des subtilités de la pratique immobilière en Angleterre et au Pays de Galles.

5. Pratique QCM – Cinq questions de style SQE

Chacune des cinq questions suivantes reflète le style, la longueur et la difficulté des questions à meilleure réponse unique SQE1 FLK2 sur la portée et la structure de la pratique immobilière. Essayez chaque question à livre fermé, notez votre réponse, puis passez au corrigé, qui explique pourquoi chaque option est correcte ou incorrecte.

A. Les candidats doivent réciter, de mémoire, le texte intégral des Conditions standard de vente et de la Loi sur les propriétaires et locataires de 1954.

B. Les candidats doivent appliquer efficacement les principes et règles juridiques fondamentaux à des scénarios réalistes, axés sur le client et éthiques.

C. Les candidats doivent uniquement démontrer une compréhension académique de l’histoire du droit foncier.

D. Les candidats doivent effectuer une véritable transaction de transfert de propriété sous supervision avant de passer l'évaluation.

E. Les candidats doivent être capables d'identifier la loi pertinente mais ne sont pas tenus de l'appliquer à des faits.

A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), car le SDLT s'applique dans tout le Royaume-Uni.

B. Taxe sur les transactions foncières (LTT), car la propriété se trouve au Pays de Galles.

C. Impôt sur les plus-values ​​(CGT), car le client acquiert un intérêt foncier.

D. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui remplace toujours la SDLT sur les biens commerciaux.

E. Aucune taxe sur les transactions foncières ne s'applique aux propriétés commerciales au Pays de Galles.

A. Achèvement et post-achèvement, car l’inscription suit l’achèvement.

B. Recherches et enquêtes précontractuelles, car un résumé est une forme de recherche.

C. Enquête sur le titre, y compris enquêter sur les titres non enregistrés et déduire la propriété à partir d'un résumé du titre.

D. Sécurité d'occupation, car le bien peut faire l'objet d'une location.

E. Déontologie professionnelle, car l'avocat doit agir avec intégrité.

A. Étapes préalables à l'achèvement, en vertu de la loi sur l'enregistrement foncier de 2002.

B. Sécurité d'occupation, en vertu de la partie II de la loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires.

C. Enquête sur le titre, selon les Conditions Standard de Vente.

D. Fiscalité, en vertu de la législation sur la taxe sur la valeur ajoutée.

E. Financement, selon les exigences standard du prêteur.

A. Parce que le SQE adopte une approche interdisciplinaire : les questions peuvent s'appuyer sur n'importe quelle combinaison de domaines rencontrés dans la pratique réelle.

B. Parce que la SRA entend que chaque question teste une seule règle étroite de manière isolée.

C. Parce que la pratique immobilière n'a pas de règles propres et doit emprunter à d'autres matières.

D. Parce que les candidats sont autorisés à répondre en utilisant le sujet qu'ils trouvent le plus facile.

E. Parce que le SQE teste uniquement la conduite professionnelle et traite tous les autres sujets comme des antécédents.