1. મિલકત કાયદો અને પ્રેક્ટિસ — પ્રેક્ટિસ પ્રશ્નો
નીચેનામાંથી કઈ શ્રેષ્ઠ સલાહ છે કે જ્યાં જવાબો બિન્ગો હોલ માટે વર્તમાન આયોજન પરવાનગી વિશેની માહિતી જાહેર કરી શકે છે?
A. માત્ર લોકલ લેન્ડ ચાર્જીસ સર્ચ (LLC1) આયોજનની પરવાનગી વિશે કંઈપણ જાહેર કરશે.
B. ફોર્મ CON29 પર સ્થાનિક સત્તાધિકારીની પૂછપરછ જ આયોજનની માહિતી જાહેર કરશે.
C. માત્ર વિક્રેતા (CPSE)ની પૂર્વ-કોન્ટ્રાક્ટ પૂછપરછ જ આયોજનની બાબતો સાથે કામ કરશે.
D. આયોજનની માહિતી શોધ દ્વારા મેળવી શકાતી નથી; ખરીદદારે પ્લાનિંગ પોર્ટલ પર સીધી અરજી કરવી પડશે.
E. સ્થાનિક સત્તાધિકારીની CON29 પૂછપરછના જવાબો, વિક્રેતા (CPSE) ની પૂર્વ-કરાર પૂછપરછ અને, જ્યાં સંબંધિત હોય, LLC1 દરેક આયોજન પરવાનગી વિશેની માહિતી જાહેર કરી શકે છે.
Answer & explanation
વિકલ્પ E સાચો છે. પરિવહન શોધો વારંવાર ઓવરલેપ થાય છે, અને હાલની આયોજન પરવાનગી વિશેની માહિતી એક કરતાં વધુ સ્ત્રોતોમાંથી બહાર આવી શકે છે. સ્થાનિક સત્તાધિકારીની માનક CON29 પૂછપરછો ખાસ કરીને આયોજન પરવાનગીઓ, મકાન નિયમન સંમતિ અને આયોજન અમલીકરણ/સ્ટોપ નોટિસ વિશે પૂછે છે; વિક્રેતાની CPSE પૂર્વ-કોન્ટ્રાક્ટ પૂછપરછ વિક્રેતાને મિલકતને લગતી પરવાનગીઓ અને સંમતિઓની નકલો પ્રદાન કરવા કહે છે; અને સ્થાનિક જમીન ચાર્જનું LLC1 રજિસ્ટર ચોક્કસ આયોજન શુલ્ક નોંધે છે (ઉદાહરણ તરીકે શરતી આયોજન પરવાનગીઓ અને વૃક્ષ જાળવણી ઓર્ડર). A competent solicitor would not rely on a single search. વિકલ્પો A, B અને C દરેક ખોટા છે કારણ કે તેઓ ભારપૂર્વક જણાવે છે કે માત્ર એક જ શોધ સુસંગત છે, જે ઓવરલેપિંગ કવરેજને ઓછું દર્શાવે છે. વિકલ્પ D ખોટો છે: સ્થાનિક સત્તાધિકારીઓ શોધ કરે છે કે કન્વેયન્સિંગ ટ્રાન્ઝેક્શનમાં પ્લાનિંગની માહિતી કેવી રીતે મેળવવામાં આવે છે, તેથી તે સાચું નથી કે કોઈ શોધ તેને જાહેર કરતી નથી.
જ્યારે સોલિસિટર બંને પક્ષો માટે કાર્ય કરી શકે ત્યારે નીચેનામાંથી કયું શ્રેષ્ઠ રાજ્ય છે?
A. સોલિસિટર બંને માટે માત્ર ત્યારે જ કાર્ય કરી શકે છે જો તેમની વચ્ચે હિતોનો કોઈ સંઘર્ષ ન હોય અને આવા સંઘર્ષનું કોઈ નોંધપાત્ર જોખમ ન હોય.
B. સોલિસિટર હંમેશા બંને પક્ષો માટે કન્વેયન્સિંગ ટ્રાન્ઝેક્શનમાં કામ કરી શકે છે, જો કે દરેક લેખિત સંમતિ આપે.
C. સોલિસિટર બંને માટે કાર્ય કરી શકે છે કારણ કે વિક્રેતા VAT વસૂલવા માંગે છે જ્યારે ખરીદનાર તેને ચૂકવવા માંગતા નથી.
D. સોલિસિટર બંને માટે કાર્ય કરી શકે છે કારણ કે વિક્રેતા ઘણા ખરીદદારો સાથે કોન્ટ્રાક્ટ રેસ ચલાવે છે.
E. સોલિસિટર બંને માટે કાર્ય કરી શકે છે કારણ કે વેચનાર ખરીદનારને ખાલી પઝેશન માટે બાંયધરી આપી રહ્યો છે.
Answer & explanation
વિકલ્પ A સાચો છે. SRA આચાર સંહિતાનો ફકરો 6.2 સોલિસિટરને જ્યાં હિતોનો સંઘર્ષ હોય અથવા કોઈનું નોંધપાત્ર જોખમ હોય, મર્યાદિત અપવાદોને આધીન હોય ત્યાં કામ કરવાથી પ્રતિબંધિત કરે છે. ખરીદનાર/વિક્રેતા પરિવહન વ્યવહારમાં પક્ષકારોના હિતો સામાન્ય રીતે વિરોધાભાસી હોય છે (મોટાભાગે દેખીતી રીતે કિંમત અને શરતો પર), તેથી બંને માટે કાર્ય કરવું સામાન્ય રીતે અસ્વીકાર્ય છે. તે ફક્ત ત્યારે જ શક્ય છે જ્યાં ખરેખર કોઈ સંઘર્ષ ન હોય અને કોઈ એકનું કોઈ નોંધપાત્ર જોખમ ન હોય, ઉદાહરણ તરીકે જ્યાં નજીકથી સંબંધિત અથવા સંકળાયેલ વ્યક્તિઓ વચ્ચે મિલકત ભેટમાં અથવા ટ્રાન્સફર કરવામાં આવી રહી હોય. વિકલ્પ B ખોટો છે કારણ કે એકલા સંમતિ વ્યવહારની વિરોધી બાજુઓ પરના વાસ્તવિક સંઘર્ષને દૂર કરી શકતી નથી; 'નોંધપાત્ર સામાન્ય રસ' અને 'સમાન ઉદ્દેશ્ય માટે સ્પર્ધા' અપવાદો સાંકડા છે અને સામાન્ય રીતે સામાન્ય ખરીદનાર/વિક્રેતાના વ્યવહારને આવરી લેતા નથી. વિકલ્પો C, D અને E દરેક એવા સંજોગોનું વર્ણન કરે છે કે, જો કંઈપણ હોય તો, સંઘર્ષના જોખમને દૂર કરવાને બદલે વધે છે (વિવિધ VAT સ્થિતિ, ખરીદદારને જોખમમાં મૂકતી કોન્ટ્રાક્ટ રેસ, અને બાંયધરી આપવી), તેથી તેમાંથી કોઈ પણ બંને પક્ષો માટે કાર્યવાહીને ન્યાયી ઠેરવતું નથી.
A. મકાનમાલિક સંમતિનો ઇનકાર કરી શકે છે, પરંતુ ભાડૂત તેમ છતાં કાયદાકીય સુધારણા પ્રક્રિયાનો ઉપયોગ કરીને કામો હાથ ધરવા માટે સક્ષમ હશે જો કોર્ટ સંતુષ્ટ હોય કે કામો લાયક છે.
B. મકાનમાલિક સંપૂર્ણપણે કામોને અટકાવી શકે છે, કારણ કે માળખાકીય-ફેરફાર કરાર નિરપેક્ષ છે અને કોઈ કાનૂન તેને ઓવરરાઇડ કરી શકતો નથી.
C. મકાનમાલિક ઇનકાર કરી શકતા નથી, કારણ કે કાનૂન માળખાકીય-ફેરફાર કરારમાં એક શબ્દ સૂચવે છે કે સંમતિ ગેરવાજબી રીતે રોકવી ન જોઈએ.
D. મકાનમાલિકે સંમતિ આપવી જોઈએ, કારણ કે અન્યથા ભાડૂત કામો હાથ ધરી શકે છે અને મુદતના અંતે મકાનમાલિક પાસેથી આપમેળે વળતરનો દાવો કરી શકે છે.
E. મકાનમાલિક આગ્રહ કરી શકે છે કે વાર્ષિક ભાડામાં વધારાના બદલામાં મકાનમાલિક દ્વારા કામો હાથ ધરવામાં આવે.
Answer & explanation
સાચો: A. સૂચિત કામો (દુકાનનો આગળનો ભાગ હટાવવો, ઉદઘાટનને મોટું કરવું, દ્વિ-ફોલ્ડિંગ દરવાજા સ્થાપિત કરવા) બાહ્ય અને માળખાકીય છે, તેથી તે બાહ્ય/માળખાકીય ફેરફારો સામે સંપૂર્ણ કરારની અંદર આવે છે — ત્યાં કોઈ સંમતિની જોગવાઈ નથી અને ગર્ભિત 'ગેરવાજબી રીતે રોકાયેલું ન હોવું' શબ્દ કોન્સોલન્ટને લાગુ પડતો નથી. જો કે, જ્યાં કરાર નિરપેક્ષ હોય ત્યાં પણ, ભાડૂત જે 'સુધારણા' કરવા માંગે છે તે મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1927 s.3 હેઠળ નોટિસ આપી શકે છે; મકાનમાલિક વાંધો ઉઠાવી શકે છે, અને કોર્ટ પછી કામોને અધિકૃત કરી શકે છે જો તે સંતુષ્ટ હોય કે તેઓ હોલ્ડિંગના ભાડા મૂલ્યમાં ઉમેરે છે, વાજબી અને તેના પાત્રને અનુરૂપ છે અને મકાનમાલિકની અન્ય મિલકતના મૂલ્યને ઘટાડતા નથી. તેથી ઇનકારની પરવાનગી છે પરંતુ તે બાબતનો અંત જ નથી. B ખોટું છે: s.3 પ્રક્રિયા સંપૂર્ણ કરારને પણ ઓવરરાઇડ કરી શકે છે. C ખોટું છે: ગર્ભિત 'ગેરવાજબી રીતે રોકાયેલ' શબ્દ (જમીન માલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1927 s.19(2)) માત્ર ત્યારે જ લાગુ થાય છે જ્યાં કરાર લાયક હોય (સંમતિ જરૂરી); તે સંપૂર્ણ કરારને યોગ્ય કરારમાં રૂપાંતરિત કરતું નથી. ડી ખોટું છે: 1927 એક્ટ (s.1) હેઠળ સુધારાઓ માટે વળતર આપોઆપ નથી અને તે વૈધાનિક પ્રક્રિયા અને શરતોને આધીન છે. E ખોટું છે: મકાનમાલિકને ભાડા વધારાના બદલામાં કામોની કમાન્ડિંગ કરવાનો આવો કોઈ અધિકાર નથી.
A. જ્યાં વિક્રેતા અને ખરીદનાર વચ્ચે હિતનો કોઈ સંઘર્ષ ન હોય અને કોઈ ઉદ્ભવતા કોઈ નોંધપાત્ર જોખમ ન હોય, ઉદાહરણ તરીકે નજીકના પરિવારના સભ્યો વચ્ચે ટ્રાન્સફર.
B. જ્યાં હિતોનો ટકરાવ અસ્તિત્વમાં છે પરંતુ 'સામાન્ય રીતે સામાન્ય હિત' અપવાદ લાગુ પડે છે, કારણ કે બંને પક્ષો વેચાણ પૂર્ણ કરવા માંગે છે.
C. જ્યાં વિક્રેતા વેચાણ પર વેટ વસૂલવા માગે છે અને ખરીદનાર તેને ચૂકવવા માટે વાંધો લે છે.
D. જ્યાં વિક્રેતા હરીફ ખરીદદારો વચ્ચે કોન્ટ્રાક્ટ રેસ ચલાવે છે.
E. જ્યાં વેચનારને ખરીદનારના ધિરાણકર્તાને સોલિસિટરનું બાંયધરી આપવાનું કહેવામાં આવ્યું છે.
Answer & explanation
સાચો: A. સોલિસિટર ફક્ત બે પક્ષો માટે જ કાર્ય કરી શકે છે જ્યાં કોઈ પોતાના-હિત અથવા ક્લાયન્ટનો સંઘર્ષ ન હોય અને એકનું કોઈ નોંધપાત્ર જોખમ ન હોય (સોલિસિટર પેરા 6.2 માટે SRA કોડ ઑફ કન્ડક્ટ). વેચાણ અને ખરીદીમાં પક્ષકારોના હિતોનો સ્વાભાવિક રીતે વિરોધ કરવામાં આવે છે, તેથી બંને માટે કાર્ય કરવું એ માત્ર એવા દુર્લભ કિસ્સાઓમાં જ માન્ય છે જ્યાં પદાર્થમાં કોઈ વાસ્તવિક સંઘર્ષ ન હોય, દા.ત. રક્ત, લગ્ન, નાગરિક ભાગીદારી અથવા સાથે રહેતા પક્ષકારો વચ્ચે ભેટ અથવા ટ્રાન્સફર. B ખોટું છે: સામાન્ય વેચાણ/ખરીદી પર 'સામાન્ય રૂપે સામાન્ય હિત' અપવાદ લાગુ પડતો નથી, કારણ કે એક પક્ષ ખરીદી રહ્યો છે અને બીજો વેચી રહ્યો છે, બંનેને પૂર્ણ કરવાની ઈચ્છા હોવા છતાં તેમને વિરોધી હિત આપે છે. C ખોટો છે: VAT પરનો વિવાદ એ પોતે જ એક સંઘર્ષ છે, જે બંને માટે કાર્ય કરવાનું ટાળે છે. ડી ખોટું છે: કોન્ટ્રાક્ટ રેસ સ્પષ્ટ સંઘર્ષ અને ઉચ્ચ આચાર ફરજો બનાવે છે; તે બેવડા અભિનયને મંજૂરી આપતું નથી. E ખોટું છે: બાંયધરી આપવી એ ખરીદનાર અને વેચનાર વચ્ચે હિતનો સંઘર્ષ છે કે કેમ તેની સાથે અસંબંધિત છે.
A. ડેવિસન્સે સતત ત્રણ છ મહિનાની લીઝ આપવી જોઈએ, કારણ કે 12 મહિનાથી ઓછી ઉંમરની કોઈ પણ બિઝનેસ ટેનન્સી ક્યારેય પણ મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954ના ભાગ II હેઠળ કાર્યકાળની સુરક્ષાને આકર્ષી શકે નહીં.
B. ડેવિસન્સ 18-મહિનાની નિયત-ગાળાની લીઝ આપી શકે છે, પરંતુ તે કાર્યકાળની સુરક્ષાને આકર્ષિત કરતું નથી તેની ખાતરી કરવા માટે મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954 ના ભાગ II સિવાયના આદેશ માટે કોર્ટમાં અરજી કરવી આવશ્યક છે.
C. ડેવિસન્સ 18-મહિનાની નિશ્ચિત મુદતની લીઝ આપી શકે છે પરંતુ, તે કાર્યકાળની સુરક્ષાને આકર્ષિત કરતું નથી તેની ખાતરી કરવા માટે, મોર્ટેન પર નિયત ચેતવણી સૂચના આપવી જોઈએ અને લીઝ પૂર્ણ થાય તે પહેલાં મોર્ટેનની હસ્તાક્ષરિત ઘોષણા મેળવવી જોઈએ, જેથી મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954 ના ભાગ II ને બાકાત રાખવામાં આવે.
ડી. ડેવિસન્સ 18-મહિનાની ફિક્સ્ડ-ટર્મ લીઝ આપી શકે છે અને 12 મહિના પછી ઉપયોગ કરી શકાય તેવા મકાનમાલિકની વિરામ કલમ પર આધાર રાખી શકે છે, જે મોર્ટેનને કાર્યકાળની સુરક્ષા પ્રાપ્ત કરતા અટકાવશે.
E. ડેવિસન્સ કાયદેસર રીતે મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954 ના ભાગ II ને બાદ કરતા કોઈપણ લીઝ આપી શકતા નથી, કારણ કે સંરક્ષણ કોઈપણ સંજોગોમાં કરાર કરી શકાતું નથી.
Answer & explanation
વિકલ્પ C સાચો છે. મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1954 ના ભાગ II હેઠળ કાર્યકાળની સુરક્ષાને નિયમનકારી સુધારણા (બિઝનેસ ટેનન્સીઝ) (ઇંગ્લેન્ડ અને વેલ્સ) ઓર્ડર 2003 દ્વારા રજૂ કરવામાં આવેલી પ્રક્રિયાનો ઉપયોગ કરીને નિયત-ગાળાના બિઝનેસ લીઝ માટે બાકાત ('કોન્ટ્રેક્ટ આઉટ') કરી શકાય છે. મકાનમાલિકે એક નિયત-સ્વરૂપની નોટિસ આપવી જોઈએ અને ઘોષણા કરનારને દસ ફોર્મની સૂચના આપવી જોઈએ. 'સરળ' ઘોષણા જો નોટિસ લીઝના ઓછામાં ઓછા 14 દિવસ પહેલા આપવામાં આવે છે, અન્યથા કાયદાકીય ઘોષણા) રક્ષણની ખોટની સ્વીકૃતિ, નોટિસ અને લીઝ પર અથવા તેમાં સમાવિષ્ટ ઘોષણાના સંદર્ભ સાથે. વિકલ્પ A ખોટો છે: છ મહિનાથી વધુ ન હોય તેવી મુદત માટેની ભાડુઆત ભાગ II ની બહાર છે, પરંતુ જ્યાં એક્સ્ટેંશન/નવીકરણની જોગવાઈ હોય અથવા જ્યાં ભાડૂત (સમાન વ્યવસાયમાં પુરોગામી સાથે) 12 મહિનાથી વધુ સમયથી વ્યવસાયમાં હોય ત્યાં મુક્તિ ખોવાઈ જાય છે (s.43(3)); સતત ત્રણ છ મહિનાની લીઝ આનો ભંગ કરશે. વિકલ્પ B ખોટો છે: 1 જૂન 2004 થી કરાર કરવા માટે કોર્ટના કોઈ આદેશની જરૂર નથી - તે 2003ના આદેશ દ્વારા કરવામાં આવેલો ખૂબ જ ફેરફાર છે. વિકલ્પ D ખોટો છે: મકાનમાલિકની વિરામ કલમ અધિનિયમમાંથી બાકાત નથી; ભાડૂઆત હજુ પણ સુરક્ષિત રહેશે અને મકાનમાલિક તેને માત્ર s.30 હેઠળના કાયદાકીય આધાર પર જ સમાપ્ત કરી શકે છે, તેથી એકલા વિરામ કલમ મુદતની સુરક્ષાને નષ્ટ કરતી નથી. વિકલ્પ E ખોટો છે: ભાગ II રક્ષણ વૈધાનિક પ્રક્રિયાનો ઉપયોગ કરીને માન્ય રીતે કરાર કરી શકાય છે.
A. સેવાકીય જમીનના શીર્ષક સામે સરળતા નોંધાયેલ છે કે કેમ, તે ખરીદનારના હેતુપૂર્વકના ઉપયોગ માટે પર્યાપ્ત છે કે કેમ, તેની જાળવણી માટે કોણ જવાબદાર છે, અને શું માર્ગ અપનાવવામાં આવેલ જાહેર ધોરીમાર્ગ છે.
B. શું સરળતા પડોશીઓમાં લોકપ્રિય છે, તેનો ઉપયોગ કરવો કેટલો સરળ છે, કોણ તેનો વીમો લે છે અને તે સારી રીતે પ્રકાશિત છે કે કેમ.
C. શું સરળતા ખત દ્વારા બનાવવામાં આવી હતી, શું તે વિક્રેતાને વ્યક્તિગત રીતે લાભ આપે છે કે કેમ, શું તે વેચનાર દ્વારા દૂર કરી શકાય છે કે કેમ અને લીઝમાં તેનો ઉલ્લેખ છે કે કેમ.
D. શું સરળતા જમીન પર દેખાય છે, શું તે સ્થાનિક જમીન ચાર્જ તરીકે નોંધાયેલ છે કે કેમ, શું વેચનાર તેના પર કાઉન્સિલ ટેક્સ ચૂકવે છે, અને શું તે ફેન્સ્ડ છે.
E. શું સરળતા ખરીદનારના પોતાના શીર્ષક સામે નોંધાયેલ છે, શું તે ખરીદનાર માટે વિશિષ્ટ છે કે કેમ, માર્ગ કેટલો લોકપ્રિય છે અને તે સારી જગ્યાએ છે કે કેમ.
Answer & explanation
વિકલ્પ A સાચો છે. જ્યાં મિલકતને માર્ગના અધિકારનો લાભ મળે છે, ત્યાં ખરીદદારના વકીલે તપાસ કરવી જોઈએ, પદાર્થમાં: (1) બોજની નોંધણી - કે સહજતાનો બોજ નોકર (પડોશી) શીર્ષક સામે નોંધવામાં આવે છે, તેથી અધિકાર અનુગામીઓને બાંધે છે અને માત્ર વ્યક્તિગત/ખોટવાના જોખમમાં નથી; (2) પર્યાપ્તતા - ખરીદનારના હેતુપૂર્વક ઉપયોગ માટે આપવામાં આવેલ અધિકાર પૂરતો છે કે કેમ (દા.ત. વર્કશોપ માટે વાહનોની ઍક્સેસ, માત્ર રાહદારી માટે નહીં); (3) જાળવણી - માર્ગની જાળવણી અને સમારકામ માટે કોણ જવાબદાર છે, અને શું ખરીદનારએ ફાળો આપવો જોઈએ; અને (4) દત્તક - શું માર્ગ હકીકતમાં સાર્વજનિક રીતે અપનાવવામાં આવેલ અને જાળવવામાં આવેલ હાઇવે છે (જે કિસ્સામાં ખાનગી આરામની ચિંતાઓ દૂર થઈ જાય છે). વિકલ્પો B, D અને E અપ્રસ્તુત અથવા શોધ માપદંડ (લોકપ્રિયતા, લાઇટિંગ, વીમો, વિશિષ્ટતા, સ્થાન, કાઉન્સિલ ટેક્સ) સૂચિબદ્ધ કરે છે, જેમાંથી કોઈ પણ સરળતાના લાભ માટે માન્ય કન્વેયન્સિંગ ચેક નથી. વિકલ્પ C વિશ્લેષણને ગૂંચવણમાં મૂકે છે: સંબંધિત નોંધણી એ સર્વન્ટ જમીન સામે બોજ છે, મિલકતને માન્ય કાનૂની સરળતા માટે અનુરૂપ હોવા માટે અધિકારનો લાભ જમીન (વ્યક્તિગત રીતે વેચનારને નહીં) ને મળવો જોઈએ, અને આ ચાર પ્રમાણભૂત મુદ્દાઓ નથી.
A. કંઈ કરવાની જરૂર નથી, કારણ કે જે ફ્રી હોલ્ડમાંથી લીઝ આપવામાં આવી છે તે પહેલાથી જ રજીસ્ટર થયેલ છે.
B. લીઝ તેના પોતાના શીર્ષક સાથે નોંધપાત્ર રીતે નોંધાયેલ હોવી જોઈએ, કારણ કે તે સાત વર્ષથી વધુની મુદત માટે આપવામાં આવે છે; ભાડૂતે અરજી કરવી આવશ્યક છે.
C. કંઈ કરવાની જરૂર નથી, કારણ કે લીઝ 21 વર્ષથી ઓછા સમય માટે છે અને તેથી તે ઓવરરાઇડિંગ વ્યાજ તરીકે લાગુ પડે છે.
D. મકાનમાલિકે લીઝની નોંધણી કરવા માટે અરજી કરવી આવશ્યક છે, કારણ કે મકાનમાલિક રિવર્ઝન જાળવી રાખે છે.
E. લીઝ માત્ર ફ્રીહોલ્ડ શીર્ષક સામે જ નોંધવી જોઈએ; તેને તેના પોતાના નોંધાયેલા શીર્ષકની જરૂર નથી.
Answer & explanation
રજિસ્ટર્ડ એસ્ટેટમાંથી સાત વર્ષથી વધુની મુદત માટે લીઝની અનુદાન એ s.27(2)(b)(i) જમીન નોંધણી અધિનિયમ 2002 હેઠળ ફરજિયાત રીતે નોંધણીયોગ્ય સ્વભાવ છે. નવ વર્ષની મુદત સાત વર્ષથી વધુ છે, તેથી લીઝ તેના પોતાના શીર્ષક સાથે નોંધપાત્ર રીતે નોંધાયેલ હોવી જોઈએ; જ્યાં સુધી નોંધણી પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી તે કાયદા (s.27(1)) પર કામ કરતું નથી. સ્વભાવની નોંધણી માટે અરજદાર ડિસ્પોની છે, એટલે કે ભાડૂત. તેથી વિકલ્પ B સાચો છે. વિકલ્પ A ખોટો છે: ટ્રિગર એ શબ્દની લંબાઈ છે, ફ્રીહોલ્ડ પહેલાથી નોંધાયેલ છે કે કેમ તે નહીં. વિકલ્પ C ખોટો છે: સંબંધિત થ્રેશોલ્ડ સાત વર્ષ છે, 21 નહીં; સાત વર્ષથી વધુની લીઝ માત્ર શેડ્યૂલ 3 (જે સાત વર્ષ કે તેથી ઓછા સમયના ટૂંકા લીઝને સુરક્ષિત કરે છે) હેઠળ ઓવરરાઇડિંગ વ્યાજ તરીકે લાગુ થઈ શકે નહીં. વિકલ્પ D ખોટો છે: તે ભાડૂત (ડિસ્પોની) છે, મકાનમાલિક નહીં, જે નોંધણી માટે અરજી કરે છે. વિકલ્પ E ખોટો છે: સાત વર્ષથી વધુની લીઝ માટે તેનું પોતાનું નોંધાયેલ શીર્ષક જરૂરી છે (અને રજિસ્ટ્રી મકાનમાલિકના ફ્રીહોલ્ડ સામે નોટિસ પણ દાખલ કરશે), નોંધણીના બદલામાં માત્ર નોટિસ નહીં.
A. ખરીદનાર ગુમ થયેલ વાહનવ્યવહારમાં ઉલ્લેખિત પ્રતિબંધિત કરારોથી બંધાયેલો રહેશે, ભલે તેમની ચોક્કસ શરતો રજિસ્ટરમાંથી વાંચી ન શકાય.
B. ખરીદનાર કરારોથી બંધાયેલા રહેશે નહીં, કારણ કે તેમની શરતો રજિસ્ટરમાંથી જાણી શકાતી નથી.
C. ખરીદનાર મિલકતને લગતા કોઈપણ પ્રકારના કરારોથી બંધાયેલો રહેશે, પછી ભલે તે રજિસ્ટરમાં નોંધાયેલ હોય કે ન હોય.
ડી. ખરીદદાર માત્ર ત્યારે જ બંધાયેલ હશે જો ચાર્જીસ રજિસ્ટરમાં કરારો સંપૂર્ણ રીતે નિર્ધારિત કરવામાં આવ્યા હોય.
E. ઉપરોક્તમાંથી કોઈ નહીં; કરારો રજિસ્ટર એન્ટ્રીને ધ્યાનમાં લીધા વિના હિતોને ઓવરરાઇડિંગ તરીકે અસર કરે છે.
Answer & explanation
પ્રતિબંધિત કરારો ચાર્જિસ રજિસ્ટર પર નોટિસની એન્ટ્રી દ્વારા સુરક્ષિત છે, અને ખરીદદાર આવી નોટિસ (ss.29-32 જમીન નોંધણી અધિનિયમ 2002) દ્વારા સુરક્ષિત હિતોને આધીન છે. એન્ટ્રી 2 સ્પષ્ટપણે 1999ના પરિવહનમાં પ્રતિબંધિત કરારોનો ઉલ્લેખ કરે છે, તેથી તેઓ સુરક્ષિત છે અને ખરીદનારને બાંધે છે તેમ છતાં રજિસ્ટ્રીમાં કોઈ નકલ નથી અને શબ્દોનું પુનઃઉત્પાદન કરવામાં આવતું નથી; ખરીદનાર કરારો સાથે નિશ્ચિત છે અને તેણે ખત/ક્ષતિપૂર્તિ લેવી જોઈએ. વિકલ્પ A સાચો છે. વિકલ્પ B ખોટો છે: નોંધાયેલ એન્ટ્રીના કારણથી ખરીદનાર બંધાયેલો છે, તેમ છતાં રજિસ્ટરમાંથી ચોક્કસ શરતો ઉપલબ્ધ નથી. વિકલ્પ C ખોટો છે: રજિસ્ટર્ડ જમીનનો ખરીદનાર માત્ર યોગ્ય રીતે સુરક્ષિત (અથવા ઓવરરાઇડિંગ) દ્વારા બંધાયેલો છે, 'કોઈપણ પ્રકારના' દરેક કરાર દ્વારા નહીં. વિકલ્પ D ખોટો છે: કરારનો ઉલ્લેખ કરતી નોટિસમાંથી રક્ષણ ઊભું થાય છે; કરારોને બાંધવા માટે સંપૂર્ણ રીતે સેટ કરવાની જરૂર નથી. વિકલ્પ E ખોટો છે: પ્રતિબંધિત કરાર નોટિસ દ્વારા સુરક્ષિત છે, ઓવરરાઇડિંગ રુચિઓ તરીકે નહીં, અને અહીં એન્ટ્રી ઓપરેટિવ પ્રોટેક્શન છે.
A. સ્થાનિક સત્તાધિકારીની પૂછપરછ (CON29).
B. ધ લોકલ લેન્ડ ચાર્જીસ સર્ચ (LLC1).
C. સ્થાનિક સત્તાધિકારીની વૈકલ્પિક પૂછપરછ (CON29O).
D. HM જમીન રજીસ્ટ્રીમાંથી મેળવેલ રજીસ્ટરની અધિકૃત નકલો.
E. HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રી પર OS1 અગ્રતા શોધ.
Answer & explanation
મિલકતની બહાર નીકળતો રસ્તો જાહેર ખર્ચે જાળવવા યોગ્ય હાઇવે છે કે કેમ (s.36 હાઇવે એક્ટ 1980 હેઠળ અપનાવવામાં આવેલ) સ્થાનિક સત્તાધિકારી, CON29ની પ્રમાણભૂત પૂછપરછ દ્વારા જાહેર કરવામાં આવે છે, તેથી A સાચો છે. B ખોટું છે: LLC1 નોંધાયેલ સ્થાનિક જમીનના શુલ્ક (દા.ત. નાણાકીય શુલ્ક, વૃક્ષની જાળવણીના આદેશો, આયોજન પ્રતિબંધો) જાહેર કરે છે, રસ્તાઓ દત્તક લેવાની સ્થિતિ નથી. C ખોટું છે કારણ કે CON29O માં વૈકલ્પિક પૂછપરછો (દા.ત. રસ્તાની દરખાસ્તો, જાહેર માર્ગો, ગેસ પાઈપલાઈન) ચોક્કસ વ્યવહારો માટે પસંદ કરવામાં આવે છે; મૂળભૂત દત્તક-રોડ માહિતી પ્રમાણભૂત CON29 માં છે, વૈકલ્પિક સેટમાં નહીં. ડી ખોટું છે: HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રીની સત્તાવાર નકલો નોંધાયેલ શીર્ષક (માલિકી, શુલ્ક, અધિકારો) દર્શાવે છે, રસ્તાઓ જાહેરમાં જાળવવા યોગ્ય છે કે નહીં. E ખોટું છે: OS1 એ ખરીદનારની અરજીનું રક્ષણ કરતી નોંધાયેલ જમીનની પૂર્વ-સંપૂર્ણતાની પ્રાથમિકતા શોધ છે; તે હાઇવે અપનાવવા વિશે કોઈ માહિતી આપતું નથી.
A. ક્લાયન્ટને શીર્ષક વર્ગની જાણ કરો, મોર્ટગેજ ધિરાણકર્તાની આવશ્યકતાઓ તપાસો, શીર્ષક ક્ષતિપૂર્તિ વીમા પર વિચાર કરો અને સલાહ આપો, અને શીર્ષકને સંપૂર્ણમાં અપગ્રેડ કરી શકાય કે કેમ તે ધ્યાનમાં લો.
B. ક્લાયન્ટને જાણ કરો પરંતુ આગળ કોઈ પગલાં ન લો, કારણ કે HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રી દરેક રજિસ્ટર્ડ ટાઇટલની સંપૂર્ણ બાંયધરી આપે છે અને કોઈપણ ખામી માટે વળતર ચૂકવશે.
C. ક્લાયન્ટને ખાતરી આપો કે માલિકીનું શીર્ષક કોઈ ચિંતા કરતું નથી કારણ કે આવા શીર્ષકો સામાન્ય છે અને સંપૂર્ણ શીર્ષક જેટલા સારા છે.
D. ક્લાયન્ટને તરત જ પાછી ખેંચી લેવાની સલાહ આપો, કારણ કે માલિકીનું શીર્ષક એ ખામીયુક્ત વર્ગ છે જે ક્યારેય સુરક્ષિત રીતે સ્વીકારી શકાતું નથી.
E. શીર્ષક વર્ગનો ઉલ્લેખ કર્યા વિના સામાન્ય રીતે આગળ વધો, કારણ કે શીર્ષકનો વર્ગ ખરીદનાર માટે કોઈ સુસંગતતાની આંતરિક જમીન રજિસ્ટ્રી બાબત છે.
Answer & explanation
જ્યાં માલિક પ્રતિકૂળ કબજો દ્વારા શીર્ષક અથવા દાવાઓના દસ્તાવેજી પુરાવા રજૂ કરી શકતા નથી ત્યાં માલિકીનું શીર્ષક આપવામાં આવે છે; રાજ્યની ગેરંટી કોઈપણ એસ્ટેટ, હક અથવા વ્યાજને આવરી લેતી નથી અથવા પ્રથમ નોંધણી પહેલાં ઊભી થવા માટે સક્ષમ છે. નિરપેક્ષ ન હોય તેવા કોઈપણ શીર્ષક માટે, ખરીદનારના વકીલે: ક્લાયન્ટને તેની જાણ કરવી જોઈએ; જો ત્યાં ગીરો હોય, તો શાહુકારની જરૂરિયાતો તપાસો (અને, જ્યાં શાહુકાર માટે પણ કાર્ય કરવામાં આવે છે, ખાતરી કરો કે શાહુકારને કહેવામાં આવ્યું છે - નિષ્ફળતામાં સંઘર્ષ છે); શીર્ષક ક્ષતિપૂર્તિ વીમા પર વિચાર કરો અને સલાહ આપો; અને નિરપેક્ષ શીર્ષકમાં અપગ્રેડ કરવાની સંભાવનાને ધ્યાનમાં લો (દા.ત. જો ગુમ થયેલ કાર્યો મળી શકે અથવા જરૂરી સમયગાળો વીતી જાય). A આને યોગ્ય રીતે જણાવે છે. B ખોટું છે કારણ કે માલિકીના શીર્ષક માટેની ગેરંટી મર્યાદિત છે, સંપૂર્ણ નથી, તેથી સ્વચાલિત વળતર પર નિર્ભરતા ખોટી છે. C ખોટું છે: તે સંપૂર્ણ શીર્ષક 'જેટલું સારું' નથી અને તેને ખાલી બાજુએ મૂકી શકાય નહીં. ડી ખોટું છે કારણ કે ઉપાડ એ અનિવાર્ય પ્રતિભાવ નથી; જોખમ ઘણીવાર વીમા અને શાહુકારની મંજૂરી સાથે મેનેજ કરી શકાય છે. E ખોટું છે કારણ કે શીર્ષકનો વર્ગ સ્પષ્ટપણે સંબંધિત છે અને તેની જાણ અને સંબોધન કરવું આવશ્યક છે.
A. CRAR ત્યારે જ ઉપલબ્ધ છે જો લીઝમાં મકાનમાલિકને ભાડૂતનો માલ જપ્ત કરવા અને વેચવાની પરવાનગી આપતી સ્પષ્ટ કલમ હોય; આવી કલમ વિના CRAR નો ઉપયોગ કરી શકાતો નથી.
B. CRAR નો ઉપયોગ ફક્ત ત્યારે જ થઈ શકે છે જ્યાં લીઝ લેખિતમાં હોય અને ચોખ્ખું અવેતન મુખ્ય ભાડું ઓછામાં ઓછું નિર્ધારિત લઘુત્તમ (સાત દિવસનું ભાડું) હોય; અમલીકરણ એજન્ટે સામાન પર નિયંત્રણ લેતા પહેલા ભાડૂઆતને ઓછામાં ઓછા સાત સ્પષ્ટ દિવસની અમલીકરણની નોટિસ આપવી જોઈએ, અને માલ વેચી શકાય તે પહેલાં વધુ નોટિસ અને ન્યૂનતમ સમયગાળો પસાર થવો જોઈએ.
C. Ms વર્મા કોઈપણ ભાડું ચૂકવવામાં ન આવે તે ક્ષણે તરત જ સામાન જપ્ત કરવા માટે અમલીકરણ એજન્ટને સૂચના આપી શકે છે, અને ભાડૂતને કોઈપણ સૂચના આપ્યા વિના તેને તરત જ વેચી શકે છે.
D. Ms વર્માએ લઘુત્તમ બાકીના સમયગાળાની રાહ જોવી જોઈએ અને નોટિસ આપવી જોઈએ, પરંતુ એકવાર નોટિસનો સમયગાળો સમાપ્ત થઈ જાય તે પછી તે વેચાણની કોઈ વધુ સૂચના વિના તે જ દિવસે માલ જપ્ત કરી શકશે અને વેચી શકશે.
E. CRAR સેવા ચાર્જ, વીમા ભાડું અને વ્યાજ સહિત લીઝ હેઠળની કોઈપણ રકમ પર લાગુ થાય છે અને શ્રીમતી વર્મા પ્રમાણિત અમલીકરણ એજન્ટનો ઉપયોગ કર્યા વિના વ્યક્તિગત રીતે માલ દાખલ કરી શકે છે અને દૂર કરી શકે છે.
Answer & explanation
CRAR (ટ્રિબ્યુનલ્સ, કોર્ટ્સ એન્ડ એન્ફોર્સમેન્ટ એક્ટ 2007, ભાગ 3, અને ટેકીંગ કંટ્રોલ ઓફ ગુડ્સ રેગ્યુલેશન્સ 2013) ફક્ત લેખિતમાં લીઝ હેઠળ આપવામાં આવતી કોમર્શિયલ જગ્યાઓને જ લાગુ પડે છે, અને માત્ર ચોખ્ખું અવેતન 'ભાડું' (મુખ્ય ભાડું, VAT, વ્યાજ, સર્વિસ ચાર્જ અને વીમા ભાડા સિવાય). ઓછામાં ઓછું સાત દિવસનું ચોખ્ખું ભાડું બાકી હોવું જોઈએ. પ્રમાણિત અમલીકરણ એજન્ટે સામાન પર નિયંત્રણ મેળવવા માટે દાખલ થવાના ઓછામાં ઓછા સાત સ્પષ્ટ દિવસ પહેલાં અમલીકરણની સૂચના આપવી જોઈએ; માલસામાનને નિયંત્રણમાં લીધા પછી, એજન્ટે ભાડૂતને માલ વેચવામાં આવે તે પહેલાં ઓછામાં ઓછી વધુ નોટિસ (ઓછામાં ઓછા સાત સ્પષ્ટ દિવસ) આપવી જોઈએ. વિકલ્પ B આ જરૂરિયાતોને ચોક્કસ રીતે કેપ્ચર કરે છે. A ખોટું છે: CRAR એ એક વૈધાનિક સ્વ-સહાય ઉપાય છે જે લીઝમાં એક્સપ્રેસ જપ્તી/તકલીફ કલમ પર આધાર રાખતો નથી. C ખોટું છે: લઘુત્તમ-એરિયર્સ થ્રેશોલ્ડ અને અમલીકરણની ફરજિયાત સૂચના છે, અને જરૂરી સૂચના વિના માલ વેચી શકાતો નથી. ડી ખોટું છે: વેચાણ પહેલાં હેતુપૂર્વકના વેચાણની અલગ નોટિસ અને વધુ ન્યૂનતમ સમયગાળો જરૂરી છે; તે જ દિવસે વેચાણની પરવાનગી નથી. E ખોટું છે: CRAR મુખ્ય ભાડા સુધી મર્યાદિત છે (સેવા ચાર્જ, વીમા ભાડું અથવા વ્યાજ નહીં) અને તે પ્રમાણિત અમલીકરણ એજન્ટ દ્વારા હાથ ધરવામાં આવવું જોઈએ, મકાનમાલિક દ્વારા વ્યક્તિગત રીતે નહીં.
A. લેન્ડ ચાર્જીસ ડિપાર્ટમેન્ટમાં માત્ર નાદારીની શોધ કરો (મિસ્ટર ચેનના નામ સામે લેન્ડ ચાર્જિસ રજિસ્ટરની શોધ), તે જ્યાં રહેતા હતા તે સંબંધિત કાઉન્ટીઓનો ઉલ્લેખ કરો.
B. મિસ્ટર ચેનને એક અંગત બાંયધરી પર સહી કરવા કહો કે તેઓ નાદાર થયા નથી અને કોઈ પિટિશન પેન્ડિંગ નથી.
C. ખરીદવામાં આવી રહેલી મિલકતના સરનામા સામે સ્થાનિક જમીન શુલ્કની શોધ કરો.
D. મિલકતના શીર્ષક સામે HM લેન્ડ રજિસ્ટ્રીમાં ઇન્ડેક્સ મેપ શોધો.
E. કોઈ પગલાં ન લો, કારણ કે પૂર્ણતા પહેલા વ્યક્તિની નાદારીની સ્થિતિ તપાસવાનું કોઈ વિશ્વસનીય માધ્યમ નથી.
Answer & explanation
વ્યક્તિઓ સામે નાદારીના આદેશો અને બાકી નાદારીની અરજીઓ લેન્ડ ચાર્જીસ વિભાગ (સેન્ટ્રલ લેન્ડ ચાર્જિસ રજિસ્ટ્રી) ખાતે નોંધવામાં આવે છે અને વ્યક્તિના નામ (એક ફોર્મ K16 નાદારી-માત્ર શોધ) સામે શોધ દ્વારા જાહેર કરવામાં આવે છે, જે સંબંધિત કાઉન્ટીઓ જેમાં વ્યક્તિ રહે છે તેનો ઉલ્લેખ કરે છે. આ પ્રમાણભૂત પૂર્વ-સંપૂર્ણ પગલું છે જે ધિરાણકર્તાના સોલિસિટર એ ખાતરી કરવા માટે લે છે કે લેનારા નાદાર નથી અને કોઈ પિટિશન પેન્ડિંગ નથી, તેથી વિકલ્પ A સાચો છે. B ખોટું છે: લેનારા પાસેથી બાંયધરી સ્વતંત્ર ચકાસણી નથી અને જાહેર રજિસ્ટર તપાસવા માટે ધિરાણકર્તાની સૂચનાને સંતોષતી નથી. સી ખોટું છે: સ્થાનિક જમીન શુલ્ક શોધ સ્થાનિક સત્તાધિકારી (દા.ત. આયોજન શુલ્ક) સાથે નોંધાયેલી જમીનને અસર કરતી બાબતોને જાહેર કરે છે, વ્યક્તિની નાદારી નહીં. ડી ખોટો છે: ઇન્ડેક્સ મેપ શોધ એ ઓળખે છે કે જમીન નોંધાયેલ છે કે કેમ અને તેનો શીર્ષક નંબર; તે ઉધાર લેનારની નાદારી વિશે કશું કહેતું નથી. E ખોટું છે કારણ કે ત્યાં એક વિશ્વસનીય ચેક છે, એટલે કે લેન્ડ ચાર્જીસ વિભાગમાં નામ સામે નાદારીની શોધ.
A. પેઢી વેપારી વ્યવહારમાં ખરીદનાર અને ધિરાણકર્તા બંને માટે ક્યારેય કાર્ય કરી શકતી નથી, કારણ કે આવા વ્યવહારોમાં હંમેશા હિતોના સંઘર્ષનો સમાવેશ થાય છે.
B. પેઢી બંને માટે કાર્ય કરવા સક્ષમ હોઈ શકે છે, જો કે ગીરો પ્રમાણભૂત શરતો પર હોય અને પેઢી સંતુષ્ટ હોય કે તેમાં હિતોનો કોઈ સંઘર્ષ નથી અથવા એકનું નોંધપાત્ર જોખમ નથી.
C. પેઢી બંને માટે માત્ર ત્યારે જ કાર્ય કરી શકે છે જો તે બાબતને રહેણાંક વ્યવહાર તરીકે ગણે અને ધિરાણકર્તાની શરતો પ્રમાણભૂત હોય.
D. પેઢી બંને માટે કાર્ય કરી શકતી નથી કારણ કે ખરીદનાર અને ધિરાણકર્તા વચ્ચે નોંધપાત્ર રીતે સામાન્ય રસ નથી.
E. પેઢી બંને માટે કાર્ય કરી શકે છે કારણ કે વાણિજ્યિક ગીરો પર ઉધાર લેનાર અને ધિરાણકર્તા માટે કાર્ય કરવાથી સંઘર્ષનું જોખમ રહેતું નથી.
Answer & explanation
આ SRA કોડ ઓફ કંડક્ટના ફકરા 6.2 માં સોલિસીટર્સ માટેના હિતના સંઘર્ષના નિયમોનું પરીક્ષણ કરે છે જે ઉધાર લેનાર અને ધિરાણકર્તા માટે કાર્ય કરવા માટે લાગુ પડે છે. પ્રારંભિક મુદ્દો એ છે કે જ્યાં બે ક્લાયન્ટ્સ વચ્ચે સંઘર્ષ અથવા સંઘર્ષનું નોંધપાત્ર જોખમ હોય ત્યાં વકીલે કાર્ય કરવું જોઈએ નહીં. જો કે, જ્યાં ગીરો પ્રમાણભૂત શરતો પર હોય છે ('માનક ગીરો'), ઉધાર લેનાર અને ધિરાણકર્તાના હિત સામાન્ય રીતે સંરેખિત હોય છે અને પેઢી નક્કી કરી શકે છે કે બંને માટે કોઈ સંઘર્ષ અને કાર્ય નથી. આ વાણિજ્યિક તેમજ રહેણાંક વ્યવહારોને લાગુ પડે છે. વિકલ્પ B આને યોગ્ય રીતે કેપ્ચર કરે છે. વિકલ્પ A ખોટો છે: વ્યાપારી સોદા માટે કોઈ ધાબળો પ્રતિબંધ નથી; પરીક્ષણ એ છે કે શું સંઘર્ષ અસ્તિત્વમાં છે અથવા સંભવિત છે. વિકલ્પ C ખોટો છે કારણ કે ટ્રાન્ઝેક્શન કોમર્શિયલ છે, રહેણાંક નથી, અને વિશ્લેષણ તેને ફરીથી દર્શાવવા પર આધારિત નથી. વિકલ્પ D ખોટો છે: સંબંધિત ગેટવે પ્રમાણભૂત ગીરો પર સંઘર્ષની ગેરહાજરી છે, 'સામાન્ય રૂપે સામાન્ય હિત' અપવાદ નથી (જે એક અલગ પેરા 6.2(a) અંગ છે, અને કોઈપણ ઘટનામાં સામાન્ય હિત અહીં અસ્તિત્વમાં છે). વિકલ્પ E ખોટો છે કારણ કે તે સ્થિતિને વધારે છે; બિન-માનક અથવા ખાસ વાટાઘાટ કરેલ વાણિજ્યિક ગીરો સહેલાઈથી સંઘર્ષ પેદા કરી શકે છે, તેથી પેઢીએ કોઈ જોખમ ન લેવાને બદલે દરેક કેસનું મૂલ્યાંકન કરવું જોઈએ.
A. 14 દિવસ
B. 21 દિવસ
C. 30 કામકાજના દિવસો
ડી. 30 કેલેન્ડર દિવસો
ઇ. 2 મહિના
Answer & explanation
આ જમીન નોંધણી નિયમો 2003 હેઠળ રજીસ્ટરની પૂર્વ-સંપૂર્ણ શોધનું પરીક્ષણ કરે છે. નોંધાયેલ શીર્ષક (ફોર્મ OS1, અથવા ભાગ માટે OS2) ની અગ્રતા સાથેની સત્તાવાર શોધ શોધ પરિણામની તારીખથી 30 વ્યવસાય (કાર્યકારી) દિવસની અગ્રતા અવધિ આપે છે (r.131 જમીન નોંધણી નિયમો02). જો સ્વભાવની નોંધણી કરવા માટે ખરીદનારની (અને ધિરાણકર્તાની) અરજી તે અગ્રતા સમયગાળામાં જમીન રજિસ્ટ્રી દ્વારા પ્રાપ્ત થાય, તો તે શોધ પ્રમાણપત્રની તારીખ પછી રજિસ્ટરમાં કરવામાં આવેલી કોઈપણ એન્ટ્રી પર અગ્રતા લે છે, જે 'રજીસ્ટ્રેશન ગેપ' સામે રક્ષણ આપે છે. વિકલ્પ C સાચો છે. વિકલ્પ A (14 દિવસ), વિકલ્પ B (21 દિવસ) અને વિકલ્પ E (2 મહિના) ફક્ત ખોટો સમયગાળો છે. વિકલ્પ D (30 કૅલેન્ડર દિવસો) એ સામાન્ય છટકું છે: સમયગાળો 30 કામકાજના દિવસોનો છે, કૅલેન્ડર દિવસો નહીં, જે વ્યવહારમાં ભૌતિક રીતે લાંબો છે, તેથી D ખોટું છે.
A. £10,693.61, જેમાં વાર્ષિક ભાડું, VAT, ડિફોલ્ટ વ્યાજ, સર્વિસ ચાર્જ અને સર્વિસ ચાર્જ પર VATનો સમાવેશ થાય છે.
B. £9,618.41, જેમાં વાર્ષિક ભાડું, વાર્ષિક ભાડા પરનો VAT અને ડિફોલ્ટ વ્યાજનો સમાવેશ થાય છે.
C. £11,038.61, જેમાં વાર્ષિક ભાડું, સર્વિસ ચાર્જ, વીમા ભાડું અને VAT અને તે બધા પર વ્યાજનો સમાવેશ થાય છે.
D. £8,000.00, જેમાં ફક્ત વાર્ષિક ભાડું હોય છે, કારણ કે CRAR હેઠળ VAT અને વ્યાજ વસૂલ કરી શકાતા નથી.
E. £8,018.41, જેમાં વાર્ષિક ભાડું અને માત્ર ડિફોલ્ટ વ્યાજનો સમાવેશ થાય છે, કારણ કે CRAR હેઠળ VAT ક્યારેય વસૂલ કરી શકાતો નથી.
Answer & explanation
સીઆરએઆર (શિડ્યુલ 12 ટુ ધ ટ્રિબ્યુનલ્સ, કોર્ટ્સ એન્ડ એન્ફોર્સમેન્ટ એક્ટ 2007, ટેકિંગ કંટ્રોલ ઓફ ગુડ્સ રેગ્યુલેશન્સ સાથે) ફક્ત તે ભાડા પર કોઈપણ વેટ અને વ્યાજ સાથે, જગ્યાના કબજા અને ઉપયોગ માટે ચૂકવવાપાત્ર મુખ્ય (શુદ્ધ) ભાડાની વસૂલાતની પરવાનગી આપે છે. લીઝમાં 'ભાડા' તરીકે આરક્ષિત રકમ પરંતુ જે પદાર્થ સેવા ચાર્જ, વીમા ભાડું અથવા અન્ય આનુષંગિક ચાર્જીસમાં હોય છે તે CRAR દ્વારા વસૂલાતપાત્ર નથી, જોકે લીઝ તેમને લેબલ કરે છે. અહીં વસૂલપાત્ર રકમ વાર્ષિક ભાડું (£8,000) વત્તા 20% (£1,600) પર VAT વત્તા વાર્ષિક ભાડા (£18.41) પરનું ડિફોલ્ટ વ્યાજ છે, જે £9,618.41 આપે છે. B સાચું છે. A ખોટું છે કારણ કે સર્વિસ ચાર્જ (અને તેના પરનો VAT) CRAR હેઠળ વસૂલાતપાત્ર નથી. C એ જ કારણસર ખોટું છે અને કારણ કે વીમા ભાડું પણ બાકાત છે. D ખોટી રીતે VAT અને વ્યાજને બાકાત રાખે છે, જેને CRAR મુખ્ય ભાડા પર મંજૂરી આપે છે. E ખોટી રીતે જણાવે છે કે VAT ક્યારેય વસૂલ કરી શકાતો નથી - જ્યાં મકાનમાલિકે ટેક્સ પસંદ કર્યો હોય ત્યાં મુખ્ય ભાડા પર VAT વસૂલ કરી શકાય છે.
A. લાભદાયી સંયુક્ત ભાડૂતો તરીકે, જેથી સર્વાઇવરશિપનો અધિકાર ચાલે અને સર્વાઇવર પ્રથમ મૃત્યુ પર આપમેળે સંપૂર્ણ લે.
B. સમાન શેરમાં સામાન્ય રીતે લાભદાયી ભાડૂતો તરીકે, જેથી દરેક શેર ઇચ્છા દ્વારા છોડી શકાય.
C. ધિરાણકર્તાના માત્ર લાઇસન્સધારક તરીકે, જ્યાં સુધી ગીરો રિડીમ ન થાય ત્યાં સુધી કોઈ લાભદાયી વ્યાજ વગર.
D. ફાયદાકારક હોલ્ડિંગના સ્વરૂપનો ઉલ્લેખ કર્યા વિના કાનૂની અને ન્યાયપૂર્ણ સહ-માલિકો તરીકે, તેને પછીથી સૂચિત કરવા માટે છોડી દો.
E. કાનૂની અને લાભદાયી શીર્ષક ધરાવતી વિશેષ હેતુની વાહન કંપનીમાં શેરધારકો તરીકે.
Answer & explanation
જ્યાં વિવાહિત યુગલ તેમના વૈવાહિક ઘરની ખરીદીમાં સમાન રીતે યોગદાન આપે છે અને ઇચ્છે છે કે પ્રથમ મૃત્યુ પર સર્વાઇવર આપોઆપ લે, પ્રમાણભૂત સલાહ એ લાભદાયી સંયુક્ત ભાડૂત છે. સંયુક્ત ભાડૂઆત હેઠળ સહ-માલિકો સમગ્ર લાભદાયી મિલકતને એકસાથે ધરાવે છે અને સર્વાઇવરશિપનો અધિકાર (જસ એક્રેસેન્ડી) મૃત્યુ પર, ઇચ્છાની બહાર, સર્વાઇવરને આપમેળે પસાર કરે છે. વિકલ્પ A સાચો છે. વિકલ્પ B (સામાન્ય ભાડુઆત) અહીં સામાન્ય સલાહ તરીકે ખોટો છે: તે સર્વાઈવરશિપ વિના અલગ, વિચલિત કરી શકાય તેવા શેર બનાવે છે, જે યોગ્ય છે જ્યાં પક્ષો અસમાન રીતે ફાળો આપે છે અથવા તેમનો હિસ્સો ઈચ્છાથી છોડવા માગે છે, સર્વાઈવરશિપ મેળવવા માંગતા સામાન્ય સમાન યોગદાન આપનાર વિવાહિત યુગલ માટે નહીં. વિકલ્પ C ખોટો છે: ગીરો લેનારાઓને લાઇસન્સધારકોમાં ઘટાડો કરતું નથી; તેઓ ધિરાણકર્તાના ચાર્જને આધીન કાનૂની અને લાભદાયી મિલકત ધરાવે છે. વિકલ્પ D ખોટો અને બિન-પ્રતિભાવશીલ છે: પ્રશ્ન ખાસ કરીને ફાયદાકારક હોલ્ડિંગના સ્વરૂપ વિશે પૂછે છે, અને TR1 માટે સમાન વ્યાજ કેવી રીતે રાખવામાં આવે છે તેની સ્પષ્ટ ઘોષણા જરૂરી છે. વિકલ્પ E ખોટો છે: SPV કંપનીનું માળખું વ્યવસાયિક/રોકાણના હેતુઓ માટે વપરાય છે, કુટુંબના ઘરની ખરીદી માટે નહીં.
A. બેંકના મોર્ટગેજ વેલ્યુએશન પર આધાર રાખો, કારણ કે જ્યાં સુધી પ્રોપર્ટી યોગ્ય ન હોય ત્યાં સુધી બેંક લોન આપશે નહીં.
B. બજાર મૂલ્યની પુષ્ટિ કરવા માટે તેણીનો પોતાનો મૂળભૂત મૂલ્યાંકન અહેવાલ કમિશન.
C. મિલકતની ઉંમર અને બાંધકામને જોતાં સંપૂર્ણ માળખાકીય (બિલ્ડીંગ) સર્વેક્ષણ કરો.
D. ઘર ખરીદનાર રિપોર્ટ કમિશન, જે ઉપલબ્ધ સૌથી સંપૂર્ણ સર્વેક્ષણ છે.
E. કોઈ સર્વેક્ષણ જરૂરી નથી, કારણ કે વિક્રેતા તમામ શારીરિક ખામીઓ જાહેર કરવાની ફરજ હેઠળ છે.
Answer & explanation
C સાચું છે. સૌથી વિગતવાર સર્વે એ સંપૂર્ણ માળખાકીય (ઇમારત) સર્વેક્ષણ છે, જે જૂની મિલકતો, અસામાન્ય બાંધકામો અથવા નબળી સ્થિતિમાં હોય તેવા લોકો માટે ભલામણ કરવામાં આવે છે. 1875 માં બાંધવામાં આવેલ ફાર્મહાઉસ સ્પષ્ટપણે આ શ્રેણીમાં આવે છે, તેથી તેની ઊંચી કિંમત હોવા છતાં સંપૂર્ણ માળખાકીય સર્વેક્ષણ એ યોગ્ય સલાહ છે. A ખોટું છે: ગીરોનું મૂલ્યાંકન માત્ર ધિરાણકર્તાના લાભ માટે કરવામાં આવે છે, મિલકત પર્યાપ્ત સુરક્ષા છે તેની ખાતરી કરવા માટે; તે સ્થિતિનું સર્વેક્ષણ નથી અને ખરીદનાર તેના પર આધાર રાખી શકતો નથી. B ખોટો છે: ખરીદદારનો પોતાનો મૂળભૂત મૂલ્યાંકન અહેવાલ માત્ર બજાર મૂલ્યની પુષ્ટિ કરે છે અને સ્થિતિ વિશે થોડું જણાવે છે - વિક્ટોરિયન મિલકત માટે અપૂરતી. ડી ખોટો છે: ઘર ખરીદનારનો અહેવાલ વિગતવાર છે અને તે જૂની અથવા બિન-માનક મિલકતો માટે અયોગ્ય છે; તે સૌથી સંપૂર્ણ સર્વે નથી. E ખોટું છે: મર્યાદિત અપવાદોને આધીન, ચેતવણી એમ્પ્ટરનો સિદ્ધાંત મિલકતની ભૌતિક સ્થિતિને લાગુ પડે છે — વેચનાર ભૌતિક ખામીઓ જાહેર કરવા માટે બંધાયેલો નથી, જેના કારણે ખરીદદારે સર્વેક્ષણ કરવું જ જોઈએ.
A. પ્રથમ વખત વેચનારના શીર્ષકની તપાસ કરવા માટે, જે અન્યથા પૂર્ણ થયા પછી જ કરવામાં આવે છે.
B. વિનિમય પહેલાં સત્તાવાર નકલો મેળવવામાં આવી હોવાથી રજિસ્ટરમાં થયેલા કોઈપણ ફેરફારોને જાહેર કરવા અને ખરીદનાર અને ધિરાણકર્તાની નોંધણી માટે અગ્રતા સમયગાળો આપવા માટે.
C. પ્રથમ વખત ખાતરી કરવા માટે કે વેચનાર મિલકતનો રજિસ્ટર્ડ માલિક છે.
D. પ્રાધાન્યતા સમયગાળો મેળવવા માટે જે ફક્ત ધિરાણકર્તાના ચાર્જનું રક્ષણ કરે છે, ખરીદનારના ટ્રાન્સફરને નહીં.
E. SDLT હેતુઓ માટે ખરીદદારના સોલિસિટર HM રેવન્યુ એન્ડ કસ્ટમ્સને પરિણામની જાણ કરે તે જરૂરિયાતને સંતોષવા માટે.
Answer & explanation
B સાચું છે. શીર્ષકની તપાસ કરવામાં આવે છે, અને કરારના વિનિમય પહેલાં વેચાણકર્તાએ નોંધાયેલ માલિક તરીકે પુષ્ટિ કરી હતી. OS1 સત્તાવાર શોધનો બેવડો હેતુ છે: (i) શીર્ષક પૂર્વ-કોન્ટ્રાક્ટની તપાસ માટે ઉપયોગમાં લેવાતી સત્તાવાર નકલોની તારીખથી રજિસ્ટરમાં કોઈ એન્ટ્રી કરવામાં આવી છે કે કેમ તે જાહેર કરવા; અને (ii) પ્રાધાન્યતાનો સમયગાળો (શોધ પરિણામની તારીખથી 30 કામકાજના દિવસો) મેળવવા માટે કે જેમાં ખરીદદારે કોઈપણ હસ્તક્ષેપની એન્ટ્રીઓ સામે તે અરજીને સુરક્ષિત રાખીને, નોંધણી કરાવવા માટે અરજી દાખલ કરવી જોઈએ. જ્યાં ધિરાણકર્તાના નામે શોધ કરવામાં આવે છે, ત્યાં અગ્રતા અવધિનું રક્ષણ ખરીદનારના ટ્રાન્સફર તેમજ ધિરાણકર્તાના ચાર્જ સુધી વિસ્તરે છે. A અને C ખોટા છે: શીર્ષકની તપાસ અને નોંધાયેલ માલિકની પુષ્ટિ વિનિમય પહેલાં કરવામાં આવે છે, પૂર્વ-પૂર્ણ શોધ દ્વારા નહીં. ડી ખોટું છે: ધિરાણકર્તાના નામની શોધ ખરીદનાર અને શાહુકાર બંનેનું રક્ષણ કરે છે, એકલા શાહુકારને નહીં. E ખોટું છે: OS1 એ લેન્ડ રજિસ્ટ્રી અગ્રતા શોધ છે; SDLT રિપોર્ટિંગ અને HMRCને ચૂકવણી એ SDLT રિટર્ન દ્વારા પૂર્ણ કર્યા પછીનું એક અલગ પગલું છે, જે OS1ના હેતુથી સંબંધિત નથી.
A. હિસ્સેદાર તરીકે, પૂર્ણ થાય ત્યાં સુધી ડિપોઝિટ હોલ્ડિંગ.
B. ખરીદનાર માટે એજન્ટ તરીકે.
C. વેચનારના એસ્ટેટ એજન્ટ માટે એજન્ટ તરીકે.
ડી. વેચનાર માટે એજન્ટ તરીકે.
E. સોલિસિટરના વિકલ્પ પર, વેચનારના એજન્ટ તરીકે અથવા હિસ્સેદાર તરીકે.
Answer & explanation
સાચું: D. જ્યાં ડિપોઝિટ વિક્રેતાના સોલિસિટર દ્વારા વિક્રેતા માટે એજન્ટ તરીકે રાખવામાં આવે છે, તે કરારની આપ-લે થતાની સાથે જ તે વેચનારને મુક્ત કરી શકાય છે, જેથી વેચનાર તેનો તરત જ ઉપયોગ કરી શકે (અહીં, વ્યક્તિગત દેવાની ચૂકવણી કરવા માટે). A ખોટું છે: હિસ્સેદાર બંને પક્ષો વતી નાણાં ધરાવે છે અને તેને પૂર્ણ ન થાય ત્યાં સુધી જાળવી રાખવું જોઈએ (વેચાણની માનક શરતો ડિફોલ્ટ), જે વેચનારની હવે તેનો ઉપયોગ કરવાની ઇચ્છાને હરાવી દેશે. B ખોટું છે: ખરીદદાર માટે એજન્ટ તરીકે હોલ્ડિંગનો અર્થ એ થશે કે ખરીદદારની બાજુ પૈસાને નિયંત્રિત કરે છે - તે વેચનારને છોડવામાં આવશે નહીં અને ખરીદનારના વકીલ, વેચનારના નહીં, તેને પકડી રાખશે. C ખોટું છે: એસ્ટેટ એજન્ટ પાસે ડિપોઝિટ માટે કોઈ હક નથી, તેથી તે ક્યારેય એસ્ટેટ એજન્ટ માટે એજન્ટ તરીકે રાખવામાં આવતો નથી. E ખોટું છે: માત્ર 'વિક્રેતા માટે એજન્ટ' ક્ષમતા તાત્કાલિક ઉપયોગની ખાતરી આપે છે; 'ક્યાં તો ... અથવા હિસ્સેદાર' ઓફર કરતું નથી, કારણ કે હિસ્સેદાર અંગ તાત્કાલિક મુક્તિને અટકાવશે, તેથી E એ એકમાત્ર શ્રેષ્ઠ જવાબ નથી.
A. શ્રી અદેયેમીના મૃત્યુ પ્રમાણપત્રની પ્રમાણિત નકલ પૂર્ણ થવા પર પૂરી પાડવામાં આવે તેવો આગ્રહ રાખો.
B. શ્રીમતી અદેયેમીને ટ્રાન્સફરમાં જોડાવા માટે બીજા ટ્રસ્ટીની નિમણૂક કરવાની આવશ્યકતા છે જેથી કરીને કોઈપણ લાભદાયી હિતને વધુ પડતું પહોંચાડવામાં આવે.
C. શ્રીમતી અદેયેમીના અંગત પ્રતિનિધિઓને તેમના હિસ્સાની લેખિત સંમતિ શ્રીમતી અદેયેમીને અમલમાં મૂકવાની જરૂર છે.
ડી. તપાસો કે શ્રી અદેયેમીના પ્રતિનિધિત્વના અનુદાન પર વિચ્છેદના કોઈ મેમોરેન્ડમને સમર્થન આપવામાં આવ્યું નથી.
E. ખરીદનારને સુરક્ષિત રાખવા માટે ફોર્મ A પ્રતિબંધને પૂર્ણ કરતા પહેલા દાખલ કરવાની જરૂર છે.
Answer & explanation
માલિકીના રજિસ્ટર પર કોઈ પ્રતિબંધની ગેરહાજરી ખરીદનારને કહે છે કે સહ-માલિકો સંયુક્ત ભાડૂતો તરીકે લાભદાયી હિત ધરાવે છે (જો તેઓ સામાન્ય રીતે ભાડૂતો તરીકે રાખતા હોય તો ફોર્મ A પ્રતિબંધ દેખાશે, બીજા ટ્રસ્ટીને ઓવરરીચ કરવાની જરૂર પડશે). લાભદાયી સંયુક્ત ભાડૂતના મૃત્યુ પર, મૃતકનું હિત સર્વાઇવરશિપ દ્વારા સર્વાઇવરને આપમેળે પસાર થાય છે, અને સર્વાઇવર કોઇપણ ટ્રસ્ટ વિના કાયદેસર અને લાભદાયી બંને ટાઇટલ ધરાવે છે. તેથી ખરીદનાર એકલા બચી ગયેલા પાસેથી સારું શીર્ષક લે છે, અને માત્ર સહ-માલિકનું મૃત્યુ થયું હોવાનો પુરાવો જરૂરી છે: તેથી વિકલ્પ A સાચો છે (મૃત્યુ પ્રમાણપત્રની પ્રમાણિત નકલ). વિકલ્પ B ખોટો છે કારણ કે, ફોર્મ A પ્રતિબંધ વિના, ત્યાં વધુ પહોંચવા માટે કોઈ ટ્રસ્ટ રસ નથી અને બીજો ટ્રસ્ટી બિનજરૂરી છે. વિકલ્પ C ખોટો છે કારણ કે સંયુક્ત ભાડૂતનો હિસ્સો વ્યક્તિગત પ્રતિનિધિઓ દ્વારા ઇચ્છા અથવા સંમતિ હેઠળ પસાર થઈ શકતો નથી; તે સર્વાઈવરશિપ દ્વારા પસાર થાય છે, તેથી પીઆર પાસે સંમતિ આપવા માટે કંઈ નથી. વિકલ્પ D ખોટો છે કારણ કે વિચ્છેદનું મેમોરેન્ડમ માત્ર ત્યારે જ સંબંધિત છે જ્યાં તેને રજિસ્ટર પરના પ્રતિબંધ દ્વારા સુરક્ષિત કરવામાં આવ્યું હોય; રજિસ્ટર્ડ જમીનમાં અસુરક્ષિત વિચ્છેદ ખરીદનારને બંધનકર્તા નથી, અને અહીં રજિસ્ટર કંઈ બતાવતું નથી. વિકલ્પ E ખોટો છે કારણ કે ફોર્મ A પ્રતિબંધ માત્ર ત્યારે જ યોગ્ય રહેશે જો સર્વાઇવર સંપૂર્ણ હકદાર ન હોય (એટલે કે સામાન્ય ભાડુઆત), જે અહીં કેસ નથી; એક પર આગ્રહ રાખવો એ ખોટી ધારણા હશે.
A. લીઝ હેઠળ ચૂકવવાપાત્ર જમીનનું ભાડું અને તે અપ ટૂ ડેટ ચૂકવાયેલ હોવાના પુરાવા.
B. સર્વિસ ચાર્જની સ્થિતિ, કોઈપણ બાકી રકમ અને અપેક્ષિત કોઈપણ મોટા કામો સહિત.
C. બિલ્ડીંગ વીમાની વ્યવસ્થા, જેમાં કોણ વીમો લે છે અને કવર આપવામાં આવે છે.
D. ફેરફાર માટે જરૂરી કોઈપણ સંમતિ સહિત લીઝમાં કરારોનું પાલન.
E. ઉપરોક્તમાંથી કોઈ નથી - દરેક આવા ફ્લેટ માટે સંબંધિત અને યોગ્ય લીઝહોલ્ડ તપાસ છે.
Answer & explanation
બ્લોકમાં લીઝહોલ્ડ ફ્લેટ પર, સૂચિબદ્ધ દરેક બાબત એ મુખ્ય તપાસ છે જે સક્ષમ કન્વેયન્સર ઉઠાવશે. જમીનનું ભાડું: ખરીદદારે રકમની પુષ્ટિ કરવાની જરૂર છે અને બાકીની રકમ અથવા વિવાદો લેવાનું ટાળવા માટે તે અપ ટુ ડેટ (સ્પષ્ટ છેલ્લી રસીદ) ચૂકવવામાં આવે છે. સર્વિસ ચાર્જ: ખરીદદારે ચાર્જનું સ્તર, કોઈપણ બાકી રકમ (જે મિલકત સાથે જોડી શકે છે) અને કોઈપણ આગામી મોટા કામ કે જેના માટે મોટું બિલ બાકી હોઈ શકે છે તે તપાસવું આવશ્યક છે. વીમો: ધિરાણકર્તાઓને જોખમોની વ્યાપક શ્રેણી સામે તેના સંપૂર્ણ પુનઃસ્થાપન મૂલ્ય માટે મકાનનો વીમો લેવો જરૂરી છે; ફ્લેટના ભાડાપટ્ટે સામાન્ય રીતે મકાનમાલિકે વીમો લેવો પડે છે, તેથી ખરીદદારે પોલિસીની નકલ મેળવવી જોઈએ. કરારો: ખરીદનારને કોઈપણ જાણીતા ભંગની ગેરહાજરીની પુષ્ટિની જરૂર છે (ઉદાહરણ તરીકે, કોઈપણ ફેરફારોમાં મકાનમાલિકની સંમતિ હતી) કારણ કે બાકી ઉલ્લંઘનો જપ્તી અથવા સુધારણા ખર્ચ તરફ દોરી શકે છે. A થી D વિકલ્પોમાંથી દરેક એક વાસ્તવિક અને યોગ્ય લીઝહોલ્ડ પૂછપરછ છે, વિકલ્પ E ('ઉપરમાંથી કોઈ નહીં') સાચો જવાબ છે: સૂચિમાં એવી કોઈ વસ્તુ નથી જેને બાકાત રાખવી જોઈએ.
A. બિર્ચ કોટેજના રજિસ્ટર્ડ ટાઇટલ નંબરનો સંદર્ભ.
B. એવી જોગવાઈ કે બિર્ચ કોટેજ ખાલી કબજા સાથે વેચવામાં આવે છે.
C. એલ્મ હાઉસની ખરીદી પૂર્ણ કરવાના અનુરૂપ સમય કરતાં વહેલા વેચાણ પૂર્ણ કરવા માટેનો તાજેતરનો સમય નક્કી કરતી વિશેષ શરત.
D. એવી જોગવાઈ કે બિર્ચ કોટેજ ખરીદનાર કોઈપણ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી જમીન કર યોગ્ય રીતે ચૂકવવાપાત્ર માટે જવાબદાર રહેશે.
E. મિલકતને તેના ટપાલ સરનામા અને જમીનને લાભ આપતા કોઈપણ અધિકારો દ્વારા ઓળખતી જોગવાઈ.
Answer & explanation
વિકલ્પ D એ જોગવાઈ છે જેનો સામાન્ય રીતે સમાવેશ થતો નથી અને તેથી તે જવાબ છે. ખરીદી પરની SDLT એ ફાઇનાન્સ એક્ટ 2003ની કામગીરી દ્વારા ઉદભવતી ખરીદદારની પોતાની જવાબદારી છે; તે વિક્રેતાની ચિંતા નથી અને વેચાણકર્તાના કરારમાં તેની સાથે વ્યવહાર કરવામાં આવતો નથી, તેથી આવી કલમનો સમાવેશ કરવો બિનજરૂરી અને અયોગ્ય છે. વિકલ્પ A ખોટો છે (એટલે કે તે શામેલ હશે): નોંધાયેલ જમીનના વેચાણ માટેના કરારમાં હંમેશા નોંધાયેલ શીર્ષક નંબર ઓળખવો આવશ્યક છે જેથી ખરીદનાર શીર્ષક કાઢી શકે. વિકલ્પ B ખોટો છે: ખાલી કબજો એ પ્રમાણભૂત આધાર છે કે જેના પર રહેઠાણનું મકાન વેચવામાં આવે છે. વિકલ્પ C ખોટો છે: જ્યાં વેચાણની આવક લિંક્ડ ખરીદી માટે ભંડોળ પૂરું પાડે છે, ત્યાં એક ખાસ શરત દાખલ કરવી યોગ્ય અને સામાન્ય છે જે ખાતરી કરે છે કે વેચાણ ખરીદી પહેલાં અથવા તેના કરતાં પાછળથી પૂર્ણ થાય, જેથી ભંડોળ સાંકળમાં ઉપલબ્ધ હોય. વિકલ્પ E ખોટો છે: મિલકતની ઓળખ કરવી અને અધિકારોનો લાભ મેળવવો એ સામાન્ય કરાર છે.
A. અગ્રતા (OS1) સાથે નોંધાયેલ શીર્ષકની લેન્ડ રજિસ્ટ્રી સત્તાવાર શોધ.
B. ખરીદનાર સામે નાદારી-માત્ર શોધ (ફોર્મ K16).
C. સ્થાનિક જમીન શુલ્ક શોધ (LLC1).
D. કેન્દ્રીય જમીન શુલ્ક વિભાગની શોધ (ફોર્મ K15).
E. ઉપરોક્ત તમામ.
Answer & explanation
વિકલ્પ A સાચો છે. રજિસ્ટર્ડ શીર્ષક માટે, યોગ્ય પૂર્વ-સંપૂર્ણ શોધ એ પ્રાધાન્યતા સાથે લેન્ડ રજિસ્ટ્રી સત્તાવાર શોધ છે (સંપૂર્ણ માટે OS1, અથવા ભાગ માટે OS2). તે અદ્યતન રજિસ્ટર દર્શાવે છે અને, નિર્ણાયક રીતે, પ્રમાણપત્રમાંથી 30 કામકાજના દિવસોનો અગ્રતા સમયગાળો આપે છે જે દરમિયાન શોધકર્તા દ્વારા નોંધણી કરાવવા માટેની કોઈપણ અરજી દરમિયાનગીરીની એન્ટ્રીઓ સામે સુરક્ષિત છે (જમીન નોંધણી અધિનિયમ 2002, અને જમીન નોંધણી નિયમો 2003). વિકલ્પ B ખોટો છે: નાદારી/જમીન ચાર્જ નાદારીની શોધ માત્ર ત્યારે જ સંબંધિત છે જ્યાં એક વ્યક્તિગત ઉધાર લેનાર હોય જેની સોલ્વેન્સી ધિરાણકર્તાએ તપાસવાની જરૂર હોય; અહીં ખરીદનાર એક કંપની છે (જે કંપનીની શોધ દ્વારા તપાસવામાં આવશે, નાદારીની શોધ દ્વારા નહીં) અને તે ગીરો વગર ખરીદી કરી રહી છે. વિકલ્પ C ખોટો છે: સ્થાનિક જમીન શુલ્કની શોધ પૂર્વ-કોન્ટ્રાક્ટ પૂછપરછના ભાગ રૂપે વિનિમય પહેલાં હાથ ધરવામાં આવે છે, પૂર્વ-સંપૂર્ણતા શોધ તરીકે નહીં. વિકલ્પ D ખોટો છે: સેન્ટ્રલ લેન્ડ ચાર્જીસ ડિપાર્ટમેન્ટ સર્ચ (K15) માત્ર બિન નોંધાયેલ જમીન પર જ લાગુ પડે છે; આ શીર્ષક નોંધાયેલ છે, તેથી તે અયોગ્ય છે. વિકલ્પ E ખોટો છે કારણ કે B, C અને D લાગુ પડતા નથી.
A. વિક્રેતાના સોલિસિટર દ્વારા પૂરા પાડવામાં આવેલ ડ્રાફ્ટ કરાર.
B. ડ્રેનેજ અને પાણીની શોધ (CON29DW).
C. જમીન રજિસ્ટ્રીની સત્તાવાર નકલો અને અનુક્રમણિકા નકશાની શોધ.
D. સ્થાનિક સર્ચ જેમાં સ્થાનિક સત્તાધિકારી (CON29) અને સ્થાનિક જમીન શુલ્ક શોધ (LLC1)ની પૂછપરછનો સમાવેશ થાય છે.
E. પર્યાવરણીય (દૂષિત જમીન) શોધ અહેવાલ.
Answer & explanation
સાચો: વિકલ્પ D. સ્થાનિક સત્તાધિકારીની માનક પૂછપરછ (ફોર્મ CON29)માં રોડ સ્કીમ્સ વિશેના ચોક્કસ પ્રશ્નોનો સમાવેશ થાય છે — શું કોઈ જમીન હાઈવે બાંધકામ અથવા સુધારણા માટે સંપાદિત કરવામાં આવી છે અથવા કરવાની છે, અને શું ત્યાં નવા રસ્તાઓ, રસ્તા પહોળા કરવા અથવા મિલકતની નિર્ધારિત ત્રિજ્યામાં ફેરફાર માટેની દરખાસ્તો છે. લોકલ લેન્ડ ચાર્જીસ સર્ચ (LLC1) પ્લાનિંગ અને હાઇવે સંબંધિત એન્ટ્રીઓ જેવા રજિસ્ટર્ડ ચાર્જીસ દર્શાવે છે. તેથી રોડ-વાઇડનિંગ અથવા બાયપાસ યોજના અંગે ખરીદનારની ચિંતાનો અહીં જવાબ આપવામાં આવ્યો છે. વિકલ્પ A ખોટો છે: ચેતવણી એમ્પ્ટર હેઠળ વિક્રેતાએ કરારમાં જાણીતી રોડ સ્કીમને સ્વયંસેવક કરવાની જરૂર નથી (તે શીર્ષકમાં ખામી નથી); કોન્ટ્રાક્ટ એ જોવાનું ખોટું સ્થાન છે, જો કે વિક્રેતાએ પ્રામાણિકપણે સીધી પૂછપરછનો જવાબ આપવો જોઈએ. વિકલ્પ B ખોટો છે: ડ્રેનેજ અને પાણીની શોધ માત્ર પાણીના જથ્થા, ગટર, ડ્રેનેજ અને જોડાણની બાબતો સાથે સંબંધિત છે, રસ્તાની યોજનાઓ સાથે નહીં. વિકલ્પ C ખોટો છે: લેન્ડ રજિસ્ટ્રી ઇન્ડેક્સ મેપ શોધ બતાવે છે કે શું શીર્ષક નોંધાયેલ છે અને ટાઇટલ નંબર છે, સ્થાનિક હાઇવે દરખાસ્તો નથી. વિકલ્પ E ખોટો છે: પર્યાવરણીય શોધ દૂષણ, પૂર અને જમીનની સ્થિરતાના જોખમને સંબોધિત કરે છે, આયોજિત રસ્તાના કામોને નહીં.
A. એકવાર તેણે ખરીદનારને તેની પત્નીનું મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર રજૂ કરી દીધું પછી તે એકમાત્ર હયાત માલિક તરીકે વેચી શકે છે.
B. તેણે બીજા ટ્રસ્ટીની નિમણૂક કરવી આવશ્યક છે જેથી તે બંને સાથે મળીને કોન્ટ્રાક્ટ અને ટ્રાન્સફરનો અમલ કરે, જેનાથી ન્યાયી હિતોને પાર પડે.
C. તેણે આગળ વધતા પહેલા વેચાણને અધિકૃત કરતો કોર્ટનો આદેશ મેળવવો આવશ્યક છે.
D. તે એકલો વેચી શકે છે કારણ કે, હયાત કાયદેસર માલિક તરીકે, સર્વાઈવરશિપ દ્વારા સમગ્ર લાભદાયી હિત તેને પસાર કરવામાં આવ્યું છે.
E. તે મિલકત વેચવા સક્ષમ બને તે પહેલા તેણે સંમતિથી તેને પ્રથમ પોતાની પાસે ટ્રાન્સફર કરવી પડશે.
Answer & explanation
સાચો: વિકલ્પ B. પ્રતિબંધ એ પ્રમાણભૂત 'ફોર્મ A' પ્રતિબંધ છે જે દેખાય છે જ્યાં સમાન માલિકો સામાન્ય રીતે ભાડૂતો તરીકે ધરાવે છે. તે એકમાત્ર હયાત માલિકને મૂડીના નાણાંની માન્ય રસીદ આપતા અટકાવે છે, કારણ કે સામાન્ય ભાડૂત પર લાભદાયી વ્યાજની કોઈ બચત નથી - મૃતકનો હિસ્સો તેની ઇચ્છા હેઠળ પસાર થાય છે (અહીં ચેરિટીમાં). વેચવા માટે, બચી ગયેલા વ્યક્તિએ બીજા ટ્રસ્ટીની નિમણૂક કરવી જોઈએ જેથી મૂડીના નાણાં (ઓછામાં ઓછા) બે ટ્રસ્ટીઓને ચૂકવવામાં આવે, જે લાભદાયી હિતોને વધારે છે (s.2 અને s.27 LPA 1925) અને પ્રતિબંધને સંતોષે છે. વિકલ્પ A ખોટો છે: મૃત્યુ પ્રમાણપત્ર બનાવવું માત્ર લાભદાયી સંયુક્ત ભાડુઆત માટે પૂરતું છે (જ્યાં સર્વાઈવરશિપ ચાલે છે અને બચી ગયેલા વ્યક્તિ એકલા વેચી શકે છે); અહીં ફોર્મ A પ્રતિબંધ સામાન્ય ભાડુઆત દર્શાવે છે. વિકલ્પ C ખોટો છે: કોર્ટના આદેશ માટે પ્રતિબંધનો સંદર્ભ ઓવરરીચિંગનો વિકલ્પ છે, પરંતુ સામાન્ય, સાચો કન્વેયન્સિંગ સોલ્યુશન એ છે કે બીજા ટ્રસ્ટીની નિમણૂક કરવી, મુકદ્દમા કરવા માટે નહીં. વિકલ્પ D ખોટો છે: સામાન્ય ભાડુઆત સાથે લાભદાયી શેરની કોઈ બચત નથી. વિકલ્પ E ખોટો છે: સંમતિ મદદ કરતું નથી — એકમાત્ર માલિકીનું પ્રતિબંધ હજી પણ ડંખ મારશે, અને પત્નીનો અડધો હિસ્સો ચેરિટીનો છે, પતિનો નહીં.
A. ભાડૂતને માત્ર જગ્યાનો ભાગ સોંપવા માટે સંપૂર્ણપણે પ્રતિબંધિત છે.
B. કારણ કે સંપૂર્ણ સોંપણી સામેનો કરાર લાયક છે (સંમતિ સાથે સોંપણીની મંજૂરી છે), s.19(1)(a) મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1927 સૂચવે છે કે સંમતિ ગેરવાજબી રીતે રોકવી ન જોઈએ.
C. ભાડૂત જ્યારે ઈચ્છે ત્યારે આખી જગ્યા સોંપી શકે છે અને મકાનમાલિકને તેને અટકાવવાની કોઈ સત્તા નથી.
D. સંપૂર્ણ સોંપણી માટે સંમતિ માટેની લેખિત અરજી પર, મકાનમાલિકે, s.1 મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1988 હેઠળ, વાજબી સમયની અંદર સંમતિ આપવી આવશ્યક છે સિવાય કે તે નકારવા માટે વાજબી હોય, અને કોઈપણ ઇનકાર માટે લેખિત કારણો આપે.
E. ઉપરોક્તમાંથી કોઈ નહીં.
Answer & explanation
આ પ્રશ્ન ખોટા નિવેદન માટે પૂછે છે, જે C છે. સંપૂર્ણ સોંપણી સામેનો કરાર એક લાયક કરાર છે (સોંપણીની પરવાનગી છે, પરંતુ માત્ર મકાનમાલિકની સંમતિથી), તેથી ભાડૂત 'જ્યારે ઇચ્છે ત્યારે' સોંપી શકતો નથી: મકાનમાલિક કાયદેસર રીતે ઇનકાર કરી શકે છે જ્યાં તે આવું કરવાનું વાજબી હોય. A સાચું છે: ભાગની સોંપણી સંપૂર્ણપણે પ્રતિબંધિત છે કારણ કે કલમ (2) કલમ (1) માં અંશ-સોંપણી નિષેધને સંપૂર્ણ છોડીને માત્ર સંપૂર્ણ સોંપણીની પરવાનગી આપે છે. B સાચું છે: s.19(1)(a) મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1927 લાયક કરારને સંપૂર્ણ લાયકાતમાં રૂપાંતરિત કરે છે, તેથી સંમતિ ગેરવાજબી રીતે અટકાવી શકાતી નથી. D સાચું છે: જ્યાં સંમતિ જરૂરી હોય, s.1 મકાનમાલિક અને ભાડૂત અધિનિયમ 1988 લેખિત અરજી સાથે વાજબી સમયની અંદર વ્યવહાર કરવા, ગેરવાજબી રીતે સંમતિ અટકાવવા નહીં, અને ઇનકાર માટે લેખિત કારણો આપવા માટે મકાનમાલિક પર વૈધાનિક ફરજ લાદે છે. જેમ C કાયદાનું ખોટું વર્ણન કરે છે, તે જવાબ છે.
A. તે સ્વીકાર્ય છે, કારણ કે મકાનમાલિક સંપૂર્ણ મુદત માટે સોંપનાર અને સોંપનાર બંને સાથે સીધા કરારની ગુપ્તતા બનાવવા માટે હકદાર છે.
B. તે સ્વીકાર્ય નથી, કારણ કે સોંપનારને 1998માં મંજૂર કરાયેલ લીઝ માટે અધિકૃત ગેરંટી કરાર આપવાની કાયદેસર રીતે આવશ્યકતા નથી.
C. તે સ્વીકાર્ય છે, કારણ કે મકાનમાલિકે 1998માં મંજૂર કરેલ લીઝ માટે અધિકૃત ગેરંટી કરાર દાખલ કરવાની જરૂર પડી શકે છે.
D. તે સ્વીકાર્ય નથી, કારણ કે સોંપણી કરનાર તરફથી સીધો કરાર તેના બદલે સોંપનાર દ્વારા આપવો જોઈએ.
E. તે સ્વીકાર્ય નથી, કારણ કે સોંપણી કરનારનો સીધો કરાર કાઢી નાખવો જોઈએ અથવા તે સમયગાળા સુધી મર્યાદિત હોવો જોઈએ જે દરમિયાન સોંપણી લીઝ હેઠળ ભાડૂત રહે છે.
Answer & explanation
1998માં મંજૂર કરાયેલ લીઝ એ લેન્ડલોર્ડ એન્ડ ટેનન્ટ (કોવેનન્ટ્સ) એક્ટ 1995 હેઠળ 'નવી ભાડુઆત' છે. સોંપણી કરનાર દ્વારા ભાવિ સોંપણી પર, 1995નો કાયદો આપમેળે ભાડૂત કરાર (ઓ 5)માંથી સોંપનારને મુક્ત કરશે. એક સીધો કરાર કે જેમાં સોંપનારને 'બાકીની મુદત માટે' કરારો કરવા જરૂરી હોય છે, તે સ્વચાલિત રીલીઝ પછી સોંપણીને બંધાયેલ રાખવાની અસ્વીકાર્યપણે કોશિશ કરશે; કોઈપણ જોગવાઈ જે અધિનિયમના પ્રકાશનને નિરાશ કરે છે તે રદબાતલ છે (25). આથી કરાર કાઢી નાખવો જોઈએ અથવા અસાઇની વાસ્તવમાં ભાડૂત હોય તે સમયગાળા સુધી મર્યાદિત હોવી જોઈએ, તેથી વિકલ્પ E સાચો છે. વિકલ્પ C યોગ્ય રીતે જણાવે છે કે મકાનમાલિકને નવી લીઝ માટે સોંપનાર પાસેથી AGAની જરૂર પડી શકે છે (એજીએને s 16 દ્વારા સ્પષ્ટપણે મંજૂરી આપવામાં આવી છે), પરંતુ તે ડ્રાફ્ટમાં ખામીને સંબોધિત કરતું નથી અને તેથી શ્રેષ્ઠ મૂલ્યાંકન નથી; વિકલ્પ B ખાલી ખોટો છે કારણ કે આઉટગોઇંગ ભાડૂત પાસેથી AGA એ ચોક્કસ છે જે એક્ટ નવા લીઝ માટે પરવાનગી આપે છે. વિકલ્પ A ખોટો છે: કાયદેસર પ્રકાશનના ચહેરામાં મકાનમાલિક સંપૂર્ણ મુદત માટે સોંપણીને બાંધી શકશે નહીં. વિકલ્પ D ખોટો છે: એજીએ (સોંપણીકર્તાની ગેરંટી) અને જણાવેલ પક્ષો તરફથી સીધો કરાર (સોંપણી કરનાર પાસેથી) આવે તે યોગ્ય છે; સમસ્યા સોંપનારના કરારની અવધિ છે, તેના સ્ત્રોતની નહીં.