Introduction

1. מה זה דיני מקרקעין? עקרונות ליבה

דיני מקרקעין הם מכלול הכללים המשפטיים המסדירים את הבעלות, השימוש וההעברה של אינטרסים בקרקע. הוא קובע למי הבעלים של קרקע, אילו זכויות יש להם עליה, אילו זכויות עשויות להיות לאחרים על אדמתם, ואיך זכויות אלו נוצרות, מוגנות ואוכפות. עבור עורך דין עוסק, דיני המקרקעין הם יסוד: כמעט כל עסקה הכוללת נכס - רכישת מגורים, חכירה מסחרית, משכנתא או פרויקט פיתוח - עוסקת בעקרונות דיני המקרקעין.

דיני המקרקעין האנגלי נשענים על מספר עקרונות יסוד המבדילים אותו מדיני הרכוש האישי ומדיני המקרקעין בתחומי שיפוט אחרים. הראשון שבהם הוא תורת הנחלות.

חוק הקניין 1925 ('LPA 1925') הוא חוק אבן הפינה של חוק הקרקעות האנגלי המודרני. זה פישט באופן דרמטי את המערכת שלפני 1926 על ידי הפחתת מספר הנחלות המשפטיות לשתיים ​​ומספר האינטרסים המשפטיים לחמש קטגוריות (ס.1(2) LPA 1925). כל יתר האינטרסים בקרקע נכנסים לתוקף בהון העצמי בלבד.

עקרון יסוד שני הוא ההבחנה בין אינטרסים משפטיים ושוויוניים. אינטרסים משפטיים 'מחייבים את כל העולם' - הם ניתנים לאכיפה כלפי כל מי שירכוש את הקרקע לאחר מכן, לא משנה אם אותו אדם ידע על האינטרס. אינטרסים שוויוניים, לעומת זאת, עשויים להיות מובסים על ידי רוכש הרוכש את הקרקע ללא הודעה על הריבית (בקרקע לא רשומה) או מבלי שהאינטרס יהיה מוגן כראוי בטאבו (בקרקע רשומה).

עקרון ליבה שלישי הוא שחוק המקרקעין נותן עדיפות לוודאות ובטחון בעלות. שיטת רישום המקרקעין, המנוהלת על ידי חוק רישום מקרקעין 2002 ('LRA 2002'), שמה לה למטרה ליצור רישום מקיף ומהימן של בעלות, כך שכל העוסק בקרקע רשומה יוכל לברר מהמרשם מי הבעלים שלה ואילו אינטרסים מכבידים עליה.

1.1.1 מקרקעין, רכוש אישי והרקע ההיסטורי

החוק האנגלי מסווג רכוש ל-שתי קטגוריות נהדרות: 'רכוש מקרקעין' (נדל"ן) ו-'רכוש אישי' (אישיות). מקרקעין הם מבחינה היסטורית הקרקע עצמה והנחלה העצמאית; רכוש אישי הוא כל השאר. חוזי חכירה תופסים עמדת אמצע מביכה: הם אינטרסים קנייניים בקרקע אך סווגו היסטורית כ'מיטלטלין אמיתי' מכיוון שהתרופות המקובלות שהיו זמינות במקור לדייר שנושל היו תביעות אישיות לפיצויים ​​ולא פעולות אמיתיות שבאמצעותן יכול בעל הקרקע המנושל להחזיר לעצמו. ההבחנה חשובה כיום בעיקר לדיני צוואות וניהול עזבונות, כאשר הקו הישן בין מקרקעין לאישיות הוסר בהדרגה בחוק.

שני המקורות הגדולים של המשפט האנגלי - משפט מקובל ושוויון - תורמים שניהם למשפט הקרקעות המודרני. המשפט המקובל הוא מכלול הכללים שפותחו על ידי בתי הדין המלכותיים ​​מתקופת ימי הביניים ואילך. הון עצמי הוא גוף הכללים שפותח על ידי Court of Chancery כדי להשלים ולתקן את הנוקשות של החוק המקובל. חוקי השיפוט 1873–1875 איחדו את הניהול של המשפט המקובל והיושר (כך שאותו בית משפט מחיל כעת את שניהם), אך ההבחנה הבסיסית בין אינטרסים משפטיים ושוויוניים ​​נותרה מרכזית בדיני המקרקעין המודרניים. אינטרס משפטי ניתן לאכיפה לפי המשפט המקובל; אינטרס שוויוני ניתן לאכיפה בהון עצמי בלבד ולכן הוא פגיע יותר לתבוסה.

1.1.2 מתקנים ומטלטלים

סעיף 205(1)(ix) LPA 1925 מגדיר את 'קרקע' לכלול מבנים וחלקי מבנים, מכרות ומינרלים, וכל עניין בקרקע. לפי הכלל quicquid plantatur solo, solo cedit ('כל מה שמחובר לאדמה הופך לחלק מהאדמה'), חפצים שמסופחים במידה מספקת לאדמה הופכים לחלק מהקרקע - הם מתקן. מתקנים עוברים עם הקרקע על מכירה או משכנתא לפי ס' 62 לרפ"א 1925; מיטלטלין לא ויש להעבירם במפורש.

המבחן המודרני המוביל הוא המבחן הדו-שלבי שהוזכר מחדש על ידי בית הלורדים ב-Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687, בהסתמך על פסק הדין של Blackburn J in Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328.

(1) מידת הסיפוח. באיזו יציבות מוצמד הפריט? פריט הנח על הקרקע במשקלו הוא על פניו של מטלטל; פריט מחובר פיזית (למשל מוברג, מוברג, מוצק) הוא מתקן לכאורה. ניתן להפריך את ההנחה.

(2) מטרת הסיפוח. מדוע צורף הפריט? אם הוא היה מחובר כדי לאפשר לפריט לשמש טוב יותר כמיטלטלין (למשל שטיח ממוסמר לקיר כדי להציג אותו), הוא נשאר מטלטלין; אם זה היה מחובר כדי לשפר את הקרקע לצמיתות (למשל מטבח משולב), זה מתקן. הסמכות המודרנית מתייחסת למבחן התכלית כמכריע: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86. בית המשפט לערעורים החיל את המבחן על 109 פריטים בדירת מגורים ב-Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, וקבע כי יחידות מטבח מובנות ואביזרי אמבטיה היו אביזרים.

1.1.3 שתי העיזבונות המשפטיים וחמשת האינטרסים המשפטיים

סעיף 1 LPA 1925 הוא אבן המפתח של תכנית החקיקה של 1925. סעיף 1(1) צמצם את מספר העיזבונות החוקיים ל-שניים: (א) השכר הפשוט המוחלט בחזקה (הרכוש העצמאי) ו-(ב) תקופת השנים המוחלטת (החכירה).

סעיף 1(2) מפרט חמש קטגוריות של ריבית משפטית: (א) קלות, זכויות או הרשאות במקרקעין או מעליו עבור ריבית שווה ערך לנחלה בתשלום פשוט מוחלט בחזקה או תקופה של שנים מוחלטת; (ii) דמי שכירות בהנפקת החזקה מקרקע; (iii) חיובים בדרך של משכנתא חוקית; (iv) כל חיוב דומה אחר על קרקע שלא נוצרה על ידי מכשיר; וכן (v) זכויות כניסה המצורפות לתקופה חוקית של שנים או חיוב שכר דירה חוקי. סעיף 1(3) קובע כי כל שאר האחוזות, הריביות והחיובים בקרקע או מעליה נכנסים לתוקף כאינטרסים שוויוניים.

המשמעות של ס.1 היא עמוקה. החוק שלפני 1926 הכיר בעיזבונות משפטיים רבים (זנב אגרה, עזבון חיים, אגרת בסיס וכו') ובמגוון מבלבל של אינטרסים משפטיים. החקיקה משנת 1925 פשטה את המסגרת להפחית את הנטל על ההובלה: רוכש של רכוש עצמאי או חכירה יכול היה להיות בטוח שרק רשימה קטנה ומוגדרת של אינטרסים משפטיים יכולה לחייב אותם 'לכל העולם' בעוד כל השאר (אופציות, אמנה מגבילות, חוזי עזבון תחת נאמנות, ריבית מועילה תחת נאמנות, תוצאה של ריבית מועילה. נאמנויות וכן הלאה) נכנסו לתוקף בהון העצמי ודרשו מנגנוני הגנה משלה.

2. מקורות לחוק המקרקעין האנגלי

דיני המקרקעין האנגלי נשענים על גוף עשיר של חוק, פסיקה ודוקטרינה שוויונית. המקורות הסטטוטוריים ​​העיקריים שתתקלו בהם במהלך ספר זה מפורטים להלן.

1.2.1 חוק הקניין 1925 (LPA 1925)

ה-LPA 1925 הוא היסוד של דיני המקרקעין המודרניים. הוראות מפתח כוללות: ס.1 (עיזבונות ואינטרסים משפטיים); ס.2 (הרחקת יתר); ס' 27 (דרישה לשטר); ס.36 (ניתוק שכירות משותפת); ס.52 (דרישת הובלה בשטר); ס.53 (פורמליות לאינטרסים שוויוניים); ס.54(2) (חריג חוזי שכירות קצרים); ס.62 (מילים כלליות המשתמעות במשלוחים); ס.78 (הטבה של בריתות הפועלות עם הארץ); ס' 101 (סמכויות בעל המשכנתא); ו-ס' 146 (חילוט חוזי שכירות).

1.2.2 חוק רישום המקרקעין 2002 (LRA 2002)

LRA 2002 שולט במערכת קרקע רשומה באנגליה ובוויילס. זה החליף את חוק רישום המקרקעין 1925 והציג מסגרת מודרנית לרישום מקרקעין. הוראות עיקריות כוללות: ס.4 (הפעלת אירועים לרישום ראשון); ס.23 (סמכויות הבעלים); ס.27 (דיספוזיציות ניתנות לרישום); ס.29 (השפעת הרישום על עדיפות); ס.32–36 (הודעות); ס.40 (הגבלות); Sch 1 ו-Sch 3 (אינטרסים עולים); ו-Sch 6 (החזקה לרעה).

1.2.3 The Trusts of Land and Mining of Trustees Act 1996 (TLATA 1996)

TLATA 1996 שולט על נאמנויות קרקע, כולל הנאמנויות המשתמעות המתעוררות במצבי בעלות משותפת. סעיפים 14 ו-15 הם בעלי חשיבות מיוחדת עבור SQE: הם מספקים את המנגנון לפתרון מחלוקות בין בעלים משותפים לגבי כיבוש ומכירה של קרקע בבעלות משותפת.

1.2.4 חוק הקניין (הוראות שונות) 1989 (LP(MP)A 1989)

סעיף 1 מפרט את הדרישות המודרניות לשטר תקף (חתום, עד, נמסר). סעיף 2 מחייב חוזים למכירה או לסילוק אחר של עניין במקרקעין להיות בכתב, חתומים על ידי שני הצדדים, ולכלול את כל התנאים.

1.2.5 The Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA 1995)

LTCA 1995 שיפרה את הכללים המסדירים את העברת התחייבויות החכירה עבור חכירות שניתנו בתאריך 1 בינואר 1996 או אחריו ('חכירות חדשות'). על פי חוק 1995, כל ההתחייבויות (למעט אמנות אישיות) עוברות אוטומטית בהקצאה, והדייר היוצא משוחרר מאחריות.

1.2.6 התפתחויות חקיקה אחרונות

שני חלקים משמעותיים של חקיקה עדכנית נופלים בתוך חלון הבחינה של SQE1 (מועד: 13 במרץ 2026).

חוק זכויות השוכרים 2025 קיבל הסכמה מלכותית ב-27 באוקטובר 2025. היא מבטלת שכירות מובטחת בחסר (ASTs) ו-פינוי 'ללא אשמה' בסעיף 21 במסגרת חוק הדיור 1988, הממיר את כל השכירות למגורים לטווח קצר למערכת אחת של שכירות תקופתית מובטחת. ההוראות המהותיות לרפורמת השכירות מוכנסות לתוקף על ידי מכשיר סטטוטורי; הוראות המפתח בפרק 1 של חלק 1 (סוף ASTs וסעיף 21) נכנסו לתוקף ב-1 במאי 2026. מכיוון שהחוק קיבל הסכמה מלכותית עד תאריך הסיום של SQE1, הוא ניתן לבחינה בצורה חקוקה עבור SQE1. אנו בוחנים זאת בפירוט בפרקים 11 ו-14.

חוק רפורמת החכירה והחכירה 2024 קיבל הסכמה מלכותית ב-24 במאי 2024. סעיף 27, אשר הסיר את תקופת האכשרה של שנתיים ​​לתביעות לזכייה במושכר והארכת חכירה, נכנס לתוקף ב-31 בינואר 2025. הוראות הנוגעות לזכות הניהול (העלאת המגבלה שאינה למגורים מ-25% ל-50%) נכנסו לתוקף ב-3 במרץ 2025.

3. מפת הנושא: כיצד דיני מקרקעין משתלבים

סילבוס SRA FLK2 לדיני מקרקעין מאורגן בחמישה אזורים מחוברים. הבנת האופן שבו תחומים אלה קשורים זה לזה חיונית להתמודדות עם שאלות תרחיש SQE1, שלעתים קרובות דורשות ממך להסתמך על עקרונות מ-יותר מתחום אחד בו-זמנית.

{"headers": ["שטח", "פרקים", "מה זה מכסה"], "rows": [["טבע הקרקע", "פרקים 2–3", "היסודות: מה נחשב כ'קרקע', נכס מקרקעין ורכוש אישי, שתי הנחלות החוקיות וחמש הקטגוריות של ריבית משפטית, נכסים שוויוניים ושווי זכויות בקרקעות בצורות בצורות וריבית". [" בעלות על קרקע", "פרקים 4–5", "כיצד מוכחת הבעלות וכיצד מוגנים על אינטרסים של צד שלישי. המערכת הרשומה** (LRA 2002) והמערכת לא רשומה פועלות על פי עקרונות שונים מהותית; עליך להחיל את שניהם."], ["בעלות שותפה", 7"ו", or more people own land together: joint tenancy v tenancy in common, the rule of survivorship, severance, and the resolution of disputes under TLATA 1996."], ["Proprietary Rights", "Chapters 8–10", "The three principal third-party rights that can burden land: easements (rights of way, light, וכו'), התחייבויות רכושיות (הבטחות בין בעלי קרקע שכנים), ומשכנתאות (אינטרסים ביטחוניים)."], ["חכירות", "פרקים 11–14", "יחסי בעל בית-דייר: יצירת ומאפיינים של חכירה, חכירה נגד רישיון אכיפה והפרת אכיפה, , הסכמים. (כולל חילוט*), וסיום."]]}

4. הערכת SQE1 FLK2

חלק זה מסביר את יעדי ההערכה, את הפורמט של מאמר SQE1 FLK2 וגישה שיטתית להתמודדות עם שאלות תרחיש של דיני מקרקעין.

1.4.1 מטרות הערכה

ה-SRA מחייב את המועמדים ליישם עקרונות וכללי ליבה משפטיים רלוונטיים בצורה הולמת ואפקטיבית, ברמה של עורך דין מוסמך חדש בפועל, על בעיות ומצבים מציאותיים מבוססי-לקוח ואתיים ​​בתחומים הבאים: (1) קרקע רשומה ולא רשומה; (2) נכסי חכירה וחכירה, וזכויות משפטיות ושוויוניות במקרקעין; (3) בעל בית ושוכר; ו-(4) בעלות משותפת.

על המועמדים להוכיח את יכולתם לפעול ביושר וביושרה ובהתאם לתקנים ותקנות SRA, עקרונות SRA וקוד ההתנהגות לעורכי דין.

1.4.2 פורמט: שאלות התשובה הטובות ביותר בודדות

SQE1 FLK2 היא הערכה ספר סגור ומבוססת מחשב המורכבת מ180 שאלות התשובה הטובה ביותר (SBAQs) בכל נושאי FLK2. כל שאלה מציגה תרחיש, בדרך כלל מנקודת מבטו של עורך דין המייעץ ללקוח, ואחריו גזע שאלה וחמש אפשרויות תשובה (A–E). עליך לבחור את התשובה הטובה ביותר. אין סימון שלילי.

1.4.3 כיצד לגשת לשאלות תרחיש דיני מקרקעין של FLK2

כאשר אתה מתמודד עם SBAQ של דיני מקרקעין, אמצו את הגישה השיטתית הבאה.

שלב 1: זהה את סוג הנכס וסטטוס הרישום. האם הקרקע רשומה או לא רשומה? האם הריבית היא החזקה עצמית או חכירה? זה קובע איזו מסגרת סטטוטורית חלה.

שלב 2: זהה את הנושא המשפטי. מה השאלה שואלת באמת? האם מדובר על יצירת של אינטרס, על הגנתו, על יכולת האכיפה שלו כלפי צד שלישי או בסעד להפרה?

שלב 3: החל את הכלל הרלוונטי. ציינו את המבחן המשפטי או ההוראה הסטטוטורית, החילו על העובדות והגיעו למסקנה.

שלב 4: הסר אפשרויות שגויות. גם אם אינך בטוח בתשובה הנכונה, לעתים קרובות אתה יכול לבטל שתיים או שלוש אפשרויות שגויות בבירור, לשפר את הסיכויים שלך לבחור את התשובה הטובה ביותר.

5. תפקידו של עורך דין בדיני מקרקעין

עבודתו של עורך דין בדיני מקרקעין משתרעת על פונקציות ייעוץ, עסקאות ויישוב סכסוכים, הכל בבסיס ציות ואתיקה מקצועית.

תפקיד מייעץ: עורכי דין מייעצים ללקוחות בנושא רכישה, סילוק וניהול של אינטרסים בקרקע. זה כולל הסבר על ההשלכות של צורות בעלות שונות (חכירה נגד חכירה, שכירות משותפת נגד שכירות משותפת), ההשפעה של זכויות צד שלישי (הקלות, התחייבויות, משכנתאות), והצעדים הדרושים להגנה על האינטרסים של הלקוח.

תפקיד עסקה: עורכי דין מנהלים את תהליך השילוח - הכנת חוזים, ביצוע חקירות כותרת, העלאת פניות, עריכת העברות וחוזי שכירות, והבטחת שכל האינטרסים רשומים כראוי. הם גם פועלים בעסקאות משכנתא, פועלים הן עבור המלווה והן עבור הלווה במידת הצורך.

תפקיד יישוב סכסוכים: עורכי דין מייצגים לקוחות בסכסוכים על גבולות, הקלות, התחייבויות, בעלות משותפת ועניינים של בעל בית-דייר. זה עשוי לכלול משא ומתן, גישור, הליכים בית דין (למשל במסגרת TLATA 1996 s.14), או תדיינות משפטית.

ציות ואתיקה: על עורכי הדין לפעול בהתאם לתקנים ותקנות SRA, לרבות החובה לפעול ביושרה (עיקרון 5), החובה לפעול לטובת הלקוח (עיקרון 7), והחובה לזהות ולנהל ניגודי עניינים.

6. כיצד להשתמש בספר זה

ספר זה מאורגן לשש יחידות וחמישה עשר פרקים, בהתאם לסילבוס דיני מקרקעין של SRA FLK2. כל פרק מכיל את הרכיבים הבאים.

תוכן מהותי: הסבר ברור של העקרונות המשפטיים, הנתמכים על ידי הפניות סטטוטוריות ופסיקה.

תיבות מונחי מפתח: הגדרות של טרמינולוגיה חיונית מודגשות לעיון מהיר.

תיבות טיפים לבחינת SQE: הדרכה מעשית על איך נושאים צפויים להיבדק ומלכודות נפוצות שיש להימנע מהן.

קופסאות עצות להערכה SQE: ייעוץ אסטרטגי רחב יותר על טכניקת הבחינה.

טבלת הערות מפתח: סיכום מובנה של פריטי המפתח, המושגים והסמכויות של הפרק.

הערות עדכון: חמש שאלות ותשובות רחבות לבדיקה עצמית.

תרגול MCQ: חמש שאלות התשובה הכי טובות בודדות בסגנון SQE1, עם מפתח תשובה מפורט.

אנו ממליצים לך לעבור על הפרקים לפי הסדר, שכן פרקים מאוחרים יותר מתבססים על מושגים שהוצגו קודם לכן. לאחר השלמת כל הפרקים, השתמש בפרק 15 (אסטרטגיית עדכון ובחינה) כדי לתרגל שאלות מעורבות בנושאים ולגבש את ההבנה שלך.

7. הערות מפתח (סיכום פרק)

טבלת הסיכום הבאה מאגדת את פריטי המפתח, המושגים והסמכויות שהוצגו בפרק זה. התייחס לזה כאל רשימת בדיקה לתיקון - אתה אמור להיות מסוגל להגדיר כל שורה מהזיכרון ולציין את ההוראה הרלוונטית.

{"headers": ["פריט מפתח", "קונספט", "מקרים / אסמכתאות"], "rows": [["קרקע (הגדרה)", "כולל בניינים, מתקנים, מכרות ומינרלים, ותורשה בלתי-גופנית (למשל, easements)", "s.205(1)"(ix)Legal Estates", [1)"(ix) "רק שניים: אגרה פשוטה מוחלטת בחזקה (חכירה) ותקופת שנים מוחלטת (חכירה)", "ס.1(1) LPA 1925"], ["אינטרסים משפטיים", "חמש קטגוריות: הקלות, דמי שכירות, חיובים בדרך של משכנתא חוקית, כל חיוב אחר דומה על קרקע, (2)" 1925"], ["אינטרסים שוויוניים", "כל האינטרסים שאינם זכאים כנכסים חוקיים או כאינטרסים משפטיים נכנסים לתוקף בהון העצמי בלבד", "ס.1(3) LPA 1925"], ["קרקע רשומה", "בכיר מובטחת ע"י המדינה, "רישום המקרקעין" 20; ["קרקע לא רשומה", "בעלות הוכחה בשטרי בעלות; אינטרסים של צד שלישי מוגנים בחיובי קרקע או דוקטרינת הודעה", "LCA 1972; LPA 1925"], ["שיתוף בעלות", "שכירות משותפת (עם שארים) או דיירות משותפת, 9c, 9c, 9c" ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "מפקח על נאמנויות קרקע; בקשות לבית משפט s.15", "TLATA 1996"], ["פורמליות (חוזים)", "חוזים למכירה בכתב" של שני הצדדים, בכתב. LP(MP)A 1989"], ["פורמליות (שטרים)", "יש חתומים, עדים ומסירים", "ס.1 LP(MP)A 1989"], ["חוק זכויות שוכרים 2025", "מבטל את ASTs ו-sfaults.21 תקלות למגורים תקופתי", "RRA 2025", ["LFRA 2024", "מסיר תקופת אכשרה של שנתיים לקבלת זכיינות (ס.27) מגדיל את מגבלת ה-RTM ללא מגורים ל-50%", "LFRA 2024"]]}

8. הערות עדכון

חמש שאלות ותשובות רחבות לבדיקה עצמית. נסה כל אחד מהזיכרון לפני קריאת הערת הדגם, ולאחר מכן בדוק שאתה יכול לשחזר את ההפניות והסמכויות הסטטוטוריות.

שאלה 1 מהן שתי האחוזות החוקיות בקרקע המוכרות על פי הדין האנגלי, והיכן הן מוגדרות?

הערה: שני העיזבונות החוקיים הם השכר הפשוט המוחלט בחזקה (החזקה עצמאית) ותקופת השנים המוחלטת (חכירה). הם מוגדרים ב-סעיף 1(1) לחוק הקניין 1925. כל שאר העזבונות (כגון עיזבונות חיים או זנבות אגרה) בוטלו כאחוזות חוקיות בחקיקה משנת 1925 ויכולות להתקיים כעת רק בהון.

ש2 מה ההבדל המהותי בין קרקע רשומה ללא רשומה?

הערה: בקרקע רשומה, הבעלות מוכחת על ידי הפנקס המתנהל על ידי HM רישום המקרקעין; המרשם מכריע (בכפוף לאינטרסים מכריעים) והמדינה מבטיחה את דיוקו. בקרקע לא רשומה, הבעלות מוכחת על ידי שרשרת בלתי פוסקת של שטרי בעלות החוזרת אחורה לפחות 15 שנים לשורש טוב של בעלות, ואינטרסים של צד שלישי מוגנים או על ידי רישום כחיובי קרקע לפי חוק אגרות קרקע 1972 או על ידי דוקטרינת שוויון הודעה.

שאלה 3 מדוע חשובה ההבחנה בין אינטרסים משפטיים ושוויוניים?

הערה: אינטרסים משפטיים 'מחייבים את כל העולם' - הם ניתנים לאכיפה נגד כל רוכש אחר של הקרקע, ללא קשר להודעה. אינטרסים שוויוניים הם שבירים יותר: בקרקע לא רשומה, הם עלולים להיות מובסים על ידי רוכש בתום לב לשווי העיזבון החוקי ללא הודעה מוקדמת; בקרקע רשומה, עליהם להיות מוגנים על ידי רישום הודעה או הגבלה בפנקס, או שהם עלולים לאבד עדיפות לרשות רשומה תמורת תמורה יקרת ערך (ס.29 LRA 2002). היוצא מן הכלל הוא אינטרסים מכריעים, אשר מתחייבים ללא קשר לרישום.

שאלה 4 ציין שלושה חוקים מרכזיים שעל עורך דין לדעת עבור דיני מקרקעין SQE1.

הערה: שלושת החוקים החשובים ביותר הם: (1) חוק הקניין 1925, הקובע את המסגרת של עיזבונות ואינטרסים משפטיים, פורמליות ומנגנוני מפתח כגון השגחה יתרה ופיטורין; (2) חוק רישום המקרקעין 2002, המסדיר את מערכת הקרקע הרשומה לרבות החלטות ניתנות לרישום, הודעות, הגבלות, אינטרסים עיליים והחזקה רעה; וכן (3) חוק הנאמנויות של קרקע ומינוי נאמנים 1996, המסדיר את נאמנויות הקרקע ומספק את המנגנון לפתרון סכסוכי בעלות משותפת.

שאלה 5 לאיזו חקיקה אחרונה על המועמדים להיות מודעים לבחינת SQE1?

הערה: על המועמדים להיות מודעים לשני חוקים עדכניים: חוק זכויות השוכרים 2025 (הסכמה מלכותית 27 באוקטובר 2025), אשר מבטל שכירות מובטחת בחסר וסעיף 21 'תקופת שכירות ללא תקלה' של דירות מגורים, המרת שכירות לכלל ו-חוק רפורמת החכירה והחכירה 2024 (הסכמה מלכותית 24 במאי 2024), אשר הסיר את תקופת האכשרה של שנתיים לתביעות זכיינות (סעיף 27, בתוקף 31 בינואר 2025) והגדיל את תביעת הזכות לא-מגורים בכוח 0% לתביעה 0. 3 במרץ 2025). שני המעשים נמצאים בתאריך SQE1 של 13 במרץ 2026**.

9. תרגול MCQ - חמש שאלות בסגנון SQE

כל אחת מחמשת השאלות הבאות משקפת את הסגנון, האורך והקושי של שאלות התשובה הטובה ביותר SQE1 FLK2. נסה כל ספר סגור, רשום את התשובה שלך ואז סובב את מקש התשובה. מקש התשובה מסביר מדוע כל אפשרות נכונה או שגויה - קרא כל הסבר במלואו.

א. בעל בית מחזיק בקרקע באופן מוחלט וקבוע, בעוד שלחוכר יש רק הרשאה לתפוס את הקרקע.

ב. גם חכירה וגם חכירה הם אחוזות חוקיות בקרקע המוכרות לפי סעיף 1(1) לחוק הקניין 1925. חכירה היא אגרה פשוטה מוחלטת בחזקה, בעוד שחכירה היא תקופה של שנים מוחלטת.

ג.לבעל-חירות יש עיזבון כדין, אך לחוכר יש רק אינטרס שוויוני במקרקעין.

ד.החזקה מחזיקה מעמד לעד, בעוד שחזקה יכולה להחזיק מעמד רק ל-99 שנים לכל היותר.

ה. חזקה וחכירה הן שתיהן צורות של רישיון לכבוש אדמת כתר.

א.הזנקות לא יכולה להתקיים כי היא אינה בטאבו.

ב. ההקלה עדיין עשויה להיות ניתנת לאכיפה נגד הרוכש אם היא כשירה כאינטרס עליון לפי נספח 3 של חוק רישום המקרקעין 2002.

ג. הזנקות בטלה אוטומטית משום שהשכן לא הצליח לרשום אותה.

ד.הרוכש מחויב בזיקה כי כל האינטרסים השוויוניים מחייבים את כל העולם.

ה. ניתן לאכוף את ההקלה רק אם השכן יקבל צו שיפוטי תוך 12 חודשים מיום הרכישה.

א. החוזה חייב להיעשות בשטר, חתום על ידי שני הצדדים ולראיה.

ב.החוזה חייב להיות בכתב, לכלול את כל התנאים המוסכמים, ולהיחתום על ידי או בשמם של שני הצדדים, בהתאם לסעיף 2 לחוק הקניין (הוראות שונות) 1989.

ג. החוזה יכול להיעשות בעל-פה, בתנאי שיהיו נוכחים לפחות שני עדים.

ד.החוזה חייב להיות בכתב וחתום על ידי המוכר בלבד, שכן אין צורך בחתימת הקונה.

ה. יש לרשום את החוזה בלשכת רישום המקרקעין לפני שהוא יהפוך לחייב משפטית.

ת.הבעלים הקודם היה רשאי להסיר את אי המטבח מאחר שכל פריטי המטבח הם מטלטלין.

ב.אי המטבח עשוי להיות מתקן, כי מידת הסיפוח (המוברגת לרצפה, מחוברת לחשמל ואינסטלציה) ומטרת הסיפוח (השבחה לצמיתות לנכס) מצביעות שניהם על מצב מתקן. הבעלים הקודם לא היה רשאי להסירו.

ג.אי המטבח הוא מטלטלין כי הותקן על ידי הבעלים הקודם להנאתם.

ד.הבעלים הקודם היה זכאי להסיר את אי המטבח משום שלא צוין זאת במפורש בחוזה המכר.

ה.אי המטבח עבר אוטומטית ללקוח עם השלמתו, אך רק אם הלקוח שילם עבורו תמורה נוספת.

ת. ה-AST ימשיך ללא שינוי מכיוון שהוא ניתן לפני כניסת חוק 2025 לתוקף.

ב. ה-AST יומר אוטומטית לשכירות תקופתית מובטחת לפי חוק 2025, ובעל הבית לא יוכל עוד להשתמש בפינוי סעיף 21 'ללא אשמה' כדי להחזיר את החזקה.

ג. על בעל הבית לפנות לבית המשפט בבקשה להמיר את ה-AST לצורת שכירות חדשה לפי חוק 2025.

ד. חוק 2025 חל רק על שכירות שניתנו לאחר 1 במאי 2026 ואינו משפיע על ASTs קיימים.

ה.המשכיר יכול להמשיך להשתמש בסעיף 21 'ללא אשם' בפינוי למשך 12 חודשים לאחר כניסת החוק לתוקף.