1. संपत्ति कानून और अभ्यास - अभ्यास प्रश्न
निम्नलिखित में से कौन सी सबसे अच्छी सलाह है जहां उत्तर बिंगो हॉल के लिए मौजूदा योजना अनुमति के बारे में जानकारी प्रकट कर सकते हैं?
उ. केवल स्थानीय भूमि शुल्क खोज (एलएलसी1) से ही योजना अनुमति के बारे में कुछ पता चलेगा।
बी. फॉर्म CON29 पर केवल स्थानीय प्राधिकारी की पूछताछ से योजना संबंधी जानकारी सामने आएगी।
सी. केवल विक्रेता (सीपीएसई) की अनुबंध-पूर्व पूछताछ ही योजना संबंधी मामलों से निपटेगी।
D. योजना की जानकारी खोज से प्राप्त नहीं की जा सकती; खरीदार को सीधे नियोजन पोर्टल पर आवेदन करना होगा।
ई. स्थानीय प्राधिकारी की CON29 पूछताछ, विक्रेता (CPSE) की अनुबंध-पूर्व पूछताछ और, जहां प्रासंगिक हो, LLC1 प्रत्येक योजना अनुमति के बारे में जानकारी प्रकट कर सकता है।
Answer & explanation
विकल्प E सही है. संवहन संबंधी खोजें अक्सर ओवरलैप होती हैं, और मौजूदा योजना अनुमति के बारे में जानकारी एक से अधिक स्रोतों से सामने आ सकती है। स्थानीय प्राधिकरण की मानक CON29 पूछताछ विशेष रूप से योजना अनुमतियों, भवन विनियमन सहमति और योजना प्रवर्तन/रोक नोटिस के बारे में पूछती है; विक्रेता की सीपीएसई अनुबंध पूर्व पूछताछ विक्रेता से संपत्ति से संबंधित अनुमतियों और सहमति की प्रतियां प्रदान करने के लिए कहती है; और स्थानीय भूमि शुल्क का LLC1 रजिस्टर कुछ नियोजन शुल्कों को रिकॉर्ड करता है (उदाहरण के लिए सशर्त नियोजन अनुमतियाँ और वृक्ष संरक्षण आदेश)। एक सक्षम वकील एक ही खोज पर भरोसा नहीं करेगा। विकल्प ए, बी और सी प्रत्येक गलत हैं क्योंकि वे दावा करते हैं कि केवल एक खोज प्रासंगिक है, जो ओवरलैपिंग कवरेज को कम करती है। विकल्प डी गलत है: स्थानीय प्राधिकरण की खोज सटीक रूप से बताती है कि किसी संप्रेषण लेनदेन में योजना संबंधी जानकारी कैसे प्राप्त की जाती है, इसलिए यह सच नहीं है कि कोई भी खोज इसका खुलासा नहीं करती है।
निम्नलिखित में से कौन सा सबसे अच्छा राज्य है जब वकील दोनों पक्षों के लिए कार्य कर सकता है?
उ. वकील दोनों के लिए तभी कार्य कर सकता है जब उनके बीच हितों का कोई टकराव न हो और इस तरह के टकराव उत्पन्न होने का कोई महत्वपूर्ण जोखिम न हो।
बी. वकील हमेशा संप्रेषण लेनदेन में दोनों पक्षों के लिए कार्य कर सकता है, बशर्ते कि प्रत्येक पक्ष लिखित सहमति दे।
सी. वकील दोनों के लिए कार्य कर सकता है क्योंकि विक्रेता वैट वसूलना चाहता है जबकि खरीदार इसका भुगतान नहीं करना चाहता है।
डी. वकील दोनों के लिए कार्य कर सकता है क्योंकि विक्रेता कई खरीदारों के साथ अनुबंध की दौड़ आयोजित कर रहा है।
ई. वकील दोनों के लिए कार्य कर सकता है क्योंकि विक्रेता खरीदार को कब्जा खाली करने का वचन दे रहा है।
Answer & explanation
विकल्प A सही है. एसआरए आचार संहिता का पैराग्राफ 6.2 एक वकील को सीमित अपवादों के अधीन, हितों के टकराव या महत्वपूर्ण जोखिम की स्थिति में कार्य करने से रोकता है। खरीदार/विक्रेता के लेन-देन में आम तौर पर पार्टियों के हितों में टकराव होता है (सबसे स्पष्ट रूप से कीमत और शर्तों पर), इसलिए दोनों के लिए कार्य करना आम तौर पर अस्वीकार्य है। यह केवल तभी संभव हो सकता है जहां वास्तव में कोई संघर्ष न हो और किसी का कोई महत्वपूर्ण जोखिम न हो, उदाहरण के लिए जहां संपत्ति निकट संबंधी या संबद्ध व्यक्तियों के बीच उपहार में दी जा रही हो या हस्तांतरित की जा रही हो। विकल्प बी गलत है क्योंकि अकेले सहमति लेन-देन के विरोधी पक्षों पर वास्तविक संघर्ष को ठीक नहीं कर सकती है; 'पर्याप्त सामान्य हित' और 'समान उद्देश्य के लिए प्रतिस्पर्धा' अपवाद संकीर्ण हैं और आम तौर पर सामान्य खरीदार/विक्रेता लेनदेन को कवर नहीं करते हैं। विकल्प सी, डी और ई प्रत्येक ऐसी परिस्थिति का वर्णन करते हैं, जो, यदि कुछ भी हो, तो संघर्ष के जोखिम को दूर करने के बजाय बढ़ जाती है (विभिन्न वैट स्थिति, खरीदार को जोखिम में डालने वाली एक अनुबंध दौड़, और एक उपक्रम देना), इसलिए उनमें से कोई भी दोनों पक्षों के लिए कार्य करने को उचित नहीं ठहराता है।
उ. मकान मालिक सहमति देने से इनकार कर सकता है, लेकिन यदि अदालत संतुष्ट है कि काम योग्य है तो किरायेदार फिर भी वैधानिक सुधार प्रक्रिया का उपयोग करके काम करने में सक्षम हो सकता है।
बी. मकान मालिक कार्यों को बिल्कुल रोक सकता है, क्योंकि संरचनात्मक-परिवर्तन अनुबंध पूर्ण है और कोई भी क़ानून इसे खत्म नहीं कर सकता है।
सी. मकान मालिक मना नहीं कर सकता, क्योंकि क़ानून संरचनात्मक-परिवर्तन अनुबंध में एक शर्त का तात्पर्य करता है कि सहमति को अनुचित रूप से रोका नहीं जाना चाहिए।
डी. मकान मालिक की सहमति होनी चाहिए, क्योंकि अन्यथा किरायेदार काम कर सकता है और अवधि के अंत में मकान मालिक से स्वचालित रूप से मुआवजे का दावा कर सकता है।
ई. मकान मालिक इस बात पर जोर दे सकता है कि वार्षिक किराए में वृद्धि के बदले मकान मालिक द्वारा काम किया जाए।
Answer & explanation
सही: A. प्रस्तावित कार्य (दुकान के सामने को हटाना, उद्घाटन को बड़ा करना, द्वि-फोल्डिंग दरवाजे स्थापित करना) बाहरी और संरचनात्मक हैं, इसलिए वे बाहरी/संरचनात्मक परिवर्तनों के खिलाफ पूर्ण अनुबंध के अंतर्गत आते हैं - कोई सहमति प्रावधान नहीं है और निहित 'अनुचित रूप से रोका नहीं जाना चाहिए' शब्द पूर्ण अनुबंध पर लागू नहीं होता है। हालाँकि, यहां तक कि जहां एक अनुबंध पूर्ण है, एक किरायेदार जो 'सुधार' करना चाहता है, वह मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1927 धारा 3 के तहत नोटिस दे सकता है; मकान मालिक आपत्ति कर सकता है, और अदालत तब कार्यों को अधिकृत कर सकती है यदि वह संतुष्ट है कि वे जोत के किराये के मूल्य में वृद्धि करते हैं, उचित हैं और उसके चरित्र के लिए उपयुक्त हैं, और मकान मालिक की अन्य संपत्ति के मूल्य को कम नहीं करते हैं। इसलिए इनकार की अनुमति है लेकिन जरूरी नहीं कि इससे मामला खत्म हो जाए। बी गलत है: धारा 3 प्रक्रिया एक पूर्ण अनुबंध को भी खत्म कर सकती है। सी गलत है: निहित 'अनुचित रूप से रोका गया' शब्द (मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1927 धारा 19(2)) केवल वहीं लागू होता है जहां अनुबंध योग्य है (सहमति आवश्यक है); यह पूर्ण अनुबंध को योग्य अनुबंध में परिवर्तित नहीं करता है। डी गलत है: 1927 अधिनियम (धारा 1) के तहत सुधार के लिए मुआवजा स्वचालित नहीं है और वैधानिक प्रक्रिया और शर्तों के अधीन है। ई गलत है: मकान मालिक के पास किराया वृद्धि के बदले में काम का आदेश देने का कोई अधिकार नहीं है।
A. जहां विक्रेता और खरीदार के बीच हितों का कोई टकराव नहीं है और उत्पन्न होने का कोई महत्वपूर्ण जोखिम नहीं है, उदाहरण के लिए करीबी परिवार के सदस्यों के बीच स्थानांतरण।
बी. जहां हितों का टकराव मौजूद है, लेकिन 'काफी हद तक सामान्य हित' अपवाद लागू होता है, क्योंकि दोनों पक्ष चाहते हैं कि बिक्री पूरी हो।
सी. जहां विक्रेता बिक्री पर वैट लगाने का इरादा रखता है और खरीदार इसका भुगतान करने पर आपत्ति करता है।
डी. जहां विक्रेता प्रतिस्पर्धी खरीदारों के बीच अनुबंध की दौड़ आयोजित कर रहा है।
ई. जहां विक्रेता को खरीदार के ऋणदाता को एक वकील का वचन पत्र देने के लिए कहा गया है।
Answer & explanation
सही: A. एक वकील केवल दो पक्षों के लिए कार्य कर सकता है जहां कोई अपना हित या ग्राहक संघर्ष नहीं है और किसी एक का कोई महत्वपूर्ण जोखिम नहीं है (सॉलिसिटर पैरा 6.2 के लिए एसआरए आचार संहिता)। बिक्री और खरीद में पार्टियों के हितों का स्वाभाविक रूप से विरोध होता है, इसलिए दोनों के लिए कार्य करना केवल दुर्लभ मामलों में ही स्वीकार्य है जहां वास्तव में कोई वास्तविक संघर्ष नहीं है, उदाहरण के लिए। रक्त, विवाह, नागरिक साझेदारी से संबंधित या एक साथ रहने वाले पक्षों के बीच उपहार या स्थानांतरण। बी गलत है: 'पर्याप्त रूप से सामान्य हित' अपवाद सामान्य बिक्री/खरीद पर लागू नहीं होता है, क्योंकि एक पक्ष खरीद रहा है और दूसरा बेच रहा है, दोनों पूरा होने की इच्छा के बावजूद उन्हें विरोधी हित दे रहे हैं। सी गलत है: वैट पर विवाद अपने आप में एक संघर्ष है, जो दोनों के लिए कार्रवाई की ओर इशारा करता है। डी गलत है: एक अनुबंध दौड़ एक स्पष्ट संघर्ष पैदा करती है और आचरण कर्तव्यों को बढ़ाती है; यह दोहरे अभिनय की अनुमति नहीं देता है। ई गलत है: वचन देना इस बात से संबंधित नहीं है कि खरीदार और विक्रेता के बीच हितों का टकराव है या नहीं।
ए. डेविसन को लगातार तीन छह महीने के पट्टे देने चाहिए, क्योंकि 12 महीने से कम की कोई भी व्यावसायिक किरायेदारी कभी भी मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के भाग II के तहत कार्यकाल की सुरक्षा को आकर्षित नहीं कर सकती है।
बी. डेविसन 18 महीने की निश्चित अवधि का पट्टा दे सकते हैं, लेकिन यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह कार्यकाल की सुरक्षा को आकर्षित नहीं करता है, मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के भाग II को छोड़कर एक आदेश के लिए अदालत में आवेदन करना होगा।
सी. डेविसन 18 महीने की निश्चित अवधि का पट्टा दे सकते हैं, लेकिन यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह कार्यकाल की सुरक्षा को आकर्षित नहीं करता है, उन्हें मोर्टन पर निर्धारित चेतावनी नोटिस देना होगा और पट्टा पूरा होने से पहले मोर्टन की हस्ताक्षरित घोषणा प्राप्त करनी होगी, ताकि मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के भाग II को बाहर रखा जा सके।
डी. डेविसन 18 महीने की निश्चित अवधि का पट्टा दे सकते हैं और 12 महीने के बाद लागू होने वाले मकान मालिक के ब्रेक क्लॉज पर भरोसा कर सकते हैं, जो मोर्टेन को कार्यकाल की सुरक्षा प्राप्त करने से रोक देगा।
ई. डेविसन कानूनी रूप से कोई भी पट्टा प्रदान नहीं कर सकता है जो मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के भाग II को बाहर करता है, क्योंकि किसी भी परिस्थिति में सुरक्षा का अनुबंध नहीं किया जा सकता है।
Answer & explanation
विकल्प C सही है. मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1954 के भाग II के तहत कार्यकाल की सुरक्षा को नियामक सुधार (व्यावसायिक किरायेदारी) (इंग्लैंड और वेल्स) आदेश 2003 द्वारा शुरू की गई प्रक्रिया का उपयोग करके एक निश्चित अवधि के व्यापार पट्टे के लिए बाहर रखा जा सकता है ('अनुबंधित')। वैधानिक घोषणा) पट्टे पर समर्थित या उसमें निहित नोटिस और घोषणा के संदर्भ में, सुरक्षा के नुकसान को स्वीकार करते हुए। विकल्प ए गलत है: छह महीने से अधिक की निश्चित अवधि के लिए किरायेदारी भाग II के बाहर है, लेकिन छूट खो जाती है जहां विस्तार/नवीनीकरण का प्रावधान है या जहां किरायेदार (उसी व्यवसाय में पूर्ववर्तियों के साथ) 12 महीने से अधिक समय से कब्जे में है (एस.43(3)); लगातार तीन छह महीने के पट्टे इसका उल्लंघन करेंगे। विकल्प बी गलत है: 1 जून 2004 से अनुबंध करने के लिए किसी अदालत के आदेश की आवश्यकता नहीं है - यह 2003 के आदेश द्वारा किया गया बदलाव है। विकल्प डी गलत है: मकान मालिक का ब्रेक क्लॉज अधिनियम को बाहर नहीं करता है; किरायेदारी अभी भी सुरक्षित रहेगी और मकान मालिक इसे केवल धारा 30 के तहत वैधानिक आधार पर समाप्त कर सकता है, इसलिए अकेले एक ब्रेक क्लॉज कार्यकाल की सुरक्षा को खत्म नहीं करता है। विकल्प ई गलत है: भाग II सुरक्षा को वैधानिक प्रक्रिया का उपयोग करके वैध रूप से अनुबंधित किया जा सकता है।
उ. क्या सुखभोग अनुसेवी भूमि के स्वामित्व के विरुद्ध पंजीकृत है, क्या यह खरीदार के इच्छित उपयोग के लिए पर्याप्त है, इसे बनाए रखने के लिए कौन जिम्मेदार है, और क्या मार्ग एक अपनाया हुआ सार्वजनिक राजमार्ग है।
बी. क्या सुख सुविधा पड़ोसियों के बीच लोकप्रिय है, इसका उपयोग करना कितना आसान है, इसका बीमा कौन करता है, और क्या इसमें अच्छी रोशनी है।
सी. क्या सुख सुविधा विलेख द्वारा बनाई गई थी, क्या इससे विक्रेता को व्यक्तिगत रूप से लाभ होता है, क्या इसे विक्रेता द्वारा हटाया जा सकता है, और क्या इसका उल्लेख पट्टे में किया गया है।
डी. क्या सुख सुविधा जमीन पर दिखाई दे रही है, क्या यह स्थानीय भूमि शुल्क के रूप में पंजीकृत है, क्या विक्रेता इस पर परिषद कर का भुगतान करता है, और क्या यह बाड़ से घिरा हुआ है।
ई. क्या सुख सुविधा खरीदार के स्वयं के शीर्षक के विरुद्ध पंजीकृत है, क्या यह खरीदार के लिए विशेष है, मार्ग कितना लोकप्रिय है, और क्या यह अच्छे स्थान पर है।
Answer & explanation
विकल्प A सही है. जहां किसी संपत्ति को रास्ते के अधिकार का लाभ मिलता है, खरीदार के वकील को मूल रूप से जांच करनी चाहिए: (1) बोझ का पंजीकरण - कि सुखभोग का बोझ अनुसेवक (पड़ोसी) शीर्षक के खिलाफ नोट किया गया है, इसलिए अधिकार उत्तराधिकारियों को बांधता है और केवल व्यक्तिगत नहीं है/खो जाने का खतरा है; (2) पर्याप्तता - क्या दिया गया अधिकार खरीदार के इच्छित उपयोग के लिए पर्याप्त है (उदाहरण के लिए कार्यशाला के लिए वाहन पहुंच, न कि केवल पैदल यात्री); (3) रखरखाव - मार्ग के रखरखाव और मरम्मत के लिए कौन उत्तरदायी है, और क्या खरीदार को योगदान देना होगा; और (4) अपनाना - क्या मार्ग वास्तव में एक सार्वजनिक रूप से अपनाया और बनाए रखा गया राजमार्ग है (जिस स्थिति में निजी सुगमता संबंधी चिंताएँ दूर हो जाती हैं)। विकल्प बी, डी और ई अप्रासंगिक या आविष्कृत मानदंडों (लोकप्रियता, प्रकाश व्यवस्था, बीमा, विशिष्टता, स्थान, परिषद कर) को सूचीबद्ध करते हैं, जिनमें से कोई भी सुख सुविधा के लाभ के लिए मान्यता प्राप्त कन्वेयंसिंग चेक नहीं है। विकल्प सी विश्लेषण को भ्रमित करता है: प्रासंगिक पंजीकरण अनुसेवी भूमि के खिलाफ बोझ का है, संपत्ति से जुड़ा एक वैध कानूनी सुखभोग होने के अधिकार से भूमि (व्यक्तिगत रूप से विक्रेता को नहीं) को लाभ होना चाहिए, और ये चार मानक मुद्दे नहीं हैं।
उ. कुछ भी करने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि जिस फ्रीहोल्ड से पट्टा दिया गया है वह पहले से ही पंजीकृत है।
बी. पट्टा मूल रूप से अपने स्वामित्व के साथ पंजीकृत होना चाहिए, क्योंकि यह सात साल से अधिक की अवधि के लिए दिया गया है; किरायेदार को आवेदन करना होगा.
सी. कुछ भी करने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि पट्टा 21 वर्ष से कम के लिए है और इसलिए अधिभावी ब्याज के रूप में प्रभावी होता है।
डी. मकान मालिक को पट्टे को पंजीकृत करने के लिए आवेदन करना होगा, क्योंकि मकान मालिक प्रत्यावर्तन बरकरार रखता है।
ई. पट्टे को केवल फ्रीहोल्ड शीर्षक के सामने ही नोट किया जाना चाहिए; it does not require its own registered title.
Answer & explanation
पंजीकृत संपत्ति में से सात साल से अधिक की अवधि के लिए पट्टा देना धारा 27(2)(बी)(i) भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 के तहत अनिवार्य रूप से पंजीकरण योग्य स्वभाव है। नौ साल की अवधि सात साल से अधिक है, इसलिए पट्टे को मूल रूप से अपने शीर्षक के साथ पंजीकृत होना चाहिए; पंजीकरण पूरा होने तक यह कानून (धारा 27(1)) पर लागू नहीं होता है। किसी स्वभाव के पंजीकरण के लिए आवेदक डिस्पोनी यानी किरायेदार है। इसलिए विकल्प बी सही है। विकल्प ए गलत है: ट्रिगर अवधि की लंबाई है, न कि फ्रीहोल्ड पहले से पंजीकृत है या नहीं। विकल्प सी गलत है: प्रासंगिक सीमा सात वर्ष है, 21 नहीं; सात साल से अधिक का पट्टा केवल अनुसूची 3 (जो सात साल या उससे कम के छोटे पट्टों की रक्षा करता है) के तहत एक अधिभावी ब्याज के रूप में प्रभावी नहीं हो सकता है। विकल्प डी गलत है: यह किरायेदार (डिस्पोनी) है, मकान मालिक नहीं, जो पंजीकरण के लिए आवेदन करता है। विकल्प ई गलत है: सात साल से अधिक के पट्टे के लिए अपने स्वयं के पंजीकृत शीर्षक की आवश्यकता होती है (और रजिस्ट्री मकान मालिक के फ्रीहोल्ड के खिलाफ एक नोटिस भी दर्ज करेगी), पंजीकरण के बदले में केवल एक नोटिस नहीं।
उ. खरीदार लापता वाहन में उल्लिखित प्रतिबंधात्मक अनुबंधों से बंधा होगा, भले ही उनकी सटीक शर्तों को रजिस्टर से नहीं पढ़ा जा सके।
बी. खरीदार अनुबंधों से बाध्य नहीं होगा, क्योंकि उनकी शर्तों को रजिस्टर से सुनिश्चित नहीं किया जा सकता है।
सी. खरीदार संपत्ति से संबंधित किसी भी प्रकार की सभी संविदाओं से बंधा होगा, चाहे रजिस्टर पर उल्लेख किया गया हो या नहीं।
डी. खरीदार केवल तभी बाध्य होगा जब अनुबंध शुल्क रजिस्टर में पूर्ण रूप से निर्धारित किया गया हो।
ई. उपरोक्त में से कोई नहीं; रजिस्टर प्रविष्टि की परवाह किए बिना अनुबंध अधिभावी हितों के रूप में प्रभावी होते हैं।
Answer & explanation
प्रतिबंधात्मक अनुबंधों को शुल्क रजिस्टर पर एक नोटिस की प्रविष्टि द्वारा संरक्षित किया जाता है, और एक खरीदार ऐसे नोटिस (ss.29-32 भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002) द्वारा संरक्षित हितों के अधीन रहता है। प्रविष्टि 2 स्पष्ट रूप से 1999 के हस्तांतरण में प्रतिबंधात्मक अनुबंधों को संदर्भित करती है, इसलिए वे सुरक्षित हैं और खरीदार को बाध्य करते हैं, भले ही रजिस्ट्री में कोई प्रति न हो और शब्दों को पुन: प्रस्तुत नहीं किया गया हो; क्रेता अनुबंधों से बंधा हुआ है और उसे विलेख/क्षतिपूर्ति की मांग करनी चाहिए। विकल्प A सही है. विकल्प बी गलत है: खरीदार नोट की गई प्रविष्टि के कारण बाध्य है, भले ही सटीक शर्तें रजिस्टर से उपलब्ध नहीं हैं। विकल्प सी गलत है: पंजीकृत भूमि का खरीदार केवल उचित रूप से संरक्षित (या अधिभावी) हितों से बंधा होता है, 'किसी भी प्रकार की' हर संविदा से नहीं। विकल्प डी गलत है: अनुबंधों के संदर्भ में नोटिस से सुरक्षा उत्पन्न होती है; अनुबंधों को बाँधने के लिए उन्हें पूर्ण रूप से निर्धारित करने की आवश्यकता नहीं है। विकल्प ई गलत है: प्रतिबंधात्मक अनुबंधों को नोटिस द्वारा संरक्षित किया जाता है, न कि अधिभावी हितों के रूप में, और यहां प्रवेश ऑपरेटिव सुरक्षा है।
A. स्थानीय प्राधिकरण की पूछताछ (CON29)।
बी. स्थानीय भूमि शुल्क खोज (एलएलसी1)।
C. स्थानीय प्राधिकरण की वैकल्पिक पूछताछ (CON29O)।
डी. एचएम भूमि रजिस्ट्री से प्राप्त रजिस्टर की आधिकारिक प्रतियां।
ई. एचएम भूमि रजिस्ट्री में एक OS1 प्राथमिकता खोज।
Answer & explanation
क्या संपत्ति से सटी सड़क एक राजमार्ग है जिसे सार्वजनिक खर्च पर बनाए रखा जा सकता है (धारा 36 राजमार्ग अधिनियम 1980 के तहत अपनाया गया) स्थानीय प्राधिकरण, CON29 की मानक पूछताछ से पता चलता है, इसलिए ए सही है। बी गलत है: एलएलसी1 पंजीकृत स्थानीय भूमि शुल्क (जैसे वित्तीय शुल्क, वृक्ष संरक्षण आदेश, योजना प्रतिबंध) का खुलासा करता है, सड़कों की गोद लेने की स्थिति का नहीं। C गलत है क्योंकि CON29O में विशेष लेनदेन के लिए चुनी गई वैकल्पिक पूछताछ (जैसे सड़क प्रस्ताव, सार्वजनिक पथ, गैस पाइपलाइन) शामिल हैं; अपनाई गई सड़क की बुनियादी जानकारी मानक CON29 में है, वैकल्पिक सेट में नहीं। डी गलत है: एचएम भूमि रजिस्ट्री की आधिकारिक प्रतियां पंजीकृत शीर्षक (स्वामित्व, शुल्क, अधिकार) दिखाती हैं, न कि सड़कें सार्वजनिक रूप से रखरखाव योग्य हैं या नहीं। ई गलत है: ओएस1 खरीदार के आवेदन की सुरक्षा के लिए पंजीकृत भूमि की पूर्व-पूर्ण प्राथमिकता वाली खोज है; यह राजमार्ग अपनाने के बारे में कोई जानकारी नहीं देता है।
ए. ग्राहक को शीर्षक वर्ग की रिपोर्ट करें, बंधक ऋणदाता की आवश्यकताओं की जांच करें, शीर्षक क्षतिपूर्ति बीमा पर विचार करें और सलाह दें, और विचार करें कि क्या शीर्षक को पूर्ण में अपग्रेड किया जा सकता है।
बी. ग्राहक को सूचित करें लेकिन आगे कोई कदम न उठाएं, क्योंकि एचएम भूमि रजिस्ट्री प्रत्येक पंजीकृत स्वामित्व की पूरी तरह से गारंटी देती है और किसी भी दोष के लिए मुआवजे का भुगतान करेगी।
सी. ग्राहक को आश्वस्त करें कि स्वामित्व का शीर्षक कोई चिंता पैदा नहीं करता है क्योंकि ऐसे शीर्षक सामान्य हैं और पूर्ण स्वामित्व के समान ही अच्छे हैं।
डी. ग्राहक को तुरंत वापस लेने की सलाह दें, क्योंकि स्वामित्व स्वामित्व एक दोषपूर्ण वर्ग है जिसे कभी भी सुरक्षित रूप से स्वीकार नहीं किया जा सकता है।
ई. शीर्षक वर्ग का उल्लेख किए बिना सामान्य रूप से आगे बढ़ें, क्योंकि स्वामित्व का वर्ग एक आंतरिक भूमि रजिस्ट्री मामला है जिसका खरीदार के लिए कोई प्रासंगिकता नहीं है।
Answer & explanation
स्वामित्व स्वामित्व तब प्रदान किया जाता है जब मालिक प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से स्वामित्व या दावों के दस्तावेजी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं कर सकता है; राज्य की गारंटी पहले पंजीकरण से पहले मौजूद या उत्पन्न होने में सक्षम किसी भी संपत्ति, अधिकार या ब्याज को कवर नहीं करती है। किसी भी शीर्षक के लिए जो पूर्ण नहीं है, खरीदार के वकील को: ग्राहक को इसकी रिपोर्ट करनी चाहिए; यदि कोई बंधक है, तो ऋणदाता की आवश्यकताओं की जांच करें (और, जहां ऋणदाता के लिए कार्य कर रहे हों, सुनिश्चित करें कि ऋणदाता को बताया गया है - ऐसा न करने पर संघर्ष होता है); शीर्षक क्षतिपूर्ति बीमा पर विचार करें और सलाह दें; और पूर्ण स्वामित्व में अपग्रेड करने की संभावना पर विचार करें (उदाहरण के लिए यदि गुम हुए कार्य मिल जाएं या अपेक्षित अवधि समाप्त हो जाए)। ए इसे सही ढंग से बताता है। बी गलत है क्योंकि स्वामित्व स्वामित्व की गारंटी सीमित है, पूर्ण नहीं है, इसलिए स्वचालित मुआवजे पर निर्भरता गलत है। सी गलत है: यह पूर्ण शीर्षक जितना अच्छा नहीं है और इसे यूं ही खारिज नहीं किया जा सकता। डी गलत है क्योंकि वापसी अपरिहार्य प्रतिक्रिया नहीं है; जोखिम अक्सर बीमा और ऋणदाता की मंजूरी से प्रबंधनीय होता है। ई गलत है क्योंकि शीर्षक का वर्ग स्पष्ट रूप से प्रासंगिक है और इसकी सूचना दी जानी चाहिए और इसका समाधान किया जाना चाहिए।
A. सीआरएआर केवल तभी उपलब्ध होता है जब पट्टे में मकान मालिक को किरायेदार के सामान को जब्त करने और बेचने की अनुमति देने वाला एक स्पष्ट खंड शामिल होता है; ऐसे किसी खंड के बिना सीआरएआर का उपयोग नहीं किया जा सकता है।
बी. सीआरएआर का उपयोग केवल वहीं किया जा सकता है जहां पट्टा लिखित रूप में हो और शुद्ध अवैतनिक मूल किराया कम से कम निर्धारित न्यूनतम (सात दिन का किराया) हो; एक प्रवर्तन एजेंट को माल पर नियंत्रण लेने से पहले किरायेदार को प्रवर्तन के कम से कम सात स्पष्ट दिनों का नोटिस देना होगा, और सामान बेचने से पहले एक और नोटिस और न्यूनतम अवधि समाप्त होनी चाहिए।
सी. सुश्री वर्मा किसी प्रवर्तन एजेंट को किराया न चुकाए जाने पर तुरंत सामान जब्त करने का निर्देश दे सकती हैं, और किरायेदार को बिना किसी नोटिस के उन्हें सीधे बेच सकती हैं।
डी. सुश्री वर्मा को न्यूनतम बकाया अवधि की प्रतीक्षा करनी चाहिए और एक नोटिस देना चाहिए, लेकिन एक बार नोटिस अवधि समाप्त हो जाने पर वह बिना किसी बिक्री की सूचना के उसी दिन सामान जब्त कर सकती है और बेच सकती है।
ई. सीआरएआर पट्टे के तहत देय किसी भी राशि पर लागू होता है, जिसमें सेवा शुल्क, बीमा किराया और ब्याज शामिल है, और सुश्री वर्मा प्रमाणित प्रवर्तन एजेंट का उपयोग किए बिना व्यक्तिगत रूप से माल में प्रवेश कर सकती हैं और हटा सकती हैं।
Answer & explanation
सीआरएआर (ट्रिब्यूनल, न्यायालय और प्रवर्तन अधिनियम 2007, भाग 3, और माल नियंत्रण नियम 2013) केवल लिखित रूप में पट्टे के तहत दिए गए वाणिज्यिक परिसरों पर लागू होता है, और केवल शुद्ध अवैतनिक 'किराया' (वैट, ब्याज, सेवा शुल्क और बीमा किराया को छोड़कर मूल किराया) पर लागू होता है। कम से कम सात दिन का शुद्ध किराया बकाया होना चाहिए। एक प्रमाणित प्रवर्तन एजेंट को माल का नियंत्रण लेने के लिए प्रवेश करने से कम से कम सात स्पष्ट दिन पहले प्रवर्तन का नोटिस देना होगा; माल को नियंत्रण में लेने के बाद, एजेंट को माल बेचने से पहले किरायेदार को एक और न्यूनतम नोटिस (कम से कम सात स्पष्ट दिन) देना होगा। विकल्प बी इन आवश्यकताओं को सटीक रूप से दर्शाता है। ए गलत है: सीआरएआर एक वैधानिक स्व-सहायता उपाय है जो पट्टे में स्पष्ट जब्ती/संकट खंड पर निर्भर नहीं करता है। सी गलत है: न्यूनतम बकाया सीमा और प्रवर्तन की एक अनिवार्य सूचना है, और आवश्यक सूचना के बिना सामान नहीं बेचा जा सकता है। डी गलत है: बिक्री से पहले इच्छित बिक्री की एक अलग सूचना और एक अतिरिक्त न्यूनतम अवधि की आवश्यकता होती है; उसी दिन बिक्री की अनुमति नहीं है। ई गलत है: सीआरएआर मूल किराए (सेवा शुल्क, बीमा किराया या ब्याज नहीं) तक ही सीमित है और इसे एक प्रमाणित प्रवर्तन एजेंट द्वारा किया जाना चाहिए, न कि मकान मालिक द्वारा व्यक्तिगत रूप से।
ए. भूमि शुल्क विभाग में केवल दिवालियेपन की खोज (श्री चेन के नाम के सामने भूमि शुल्क रजिस्टर की खोज) करें, जिसमें उन संबंधित काउंटियों को निर्दिष्ट करें जहां वह रह चुके हैं।
बी. श्री चेन से एक निजी उपक्रम पर हस्ताक्षर करने के लिए कहें जो पुष्टि करे कि उन्हें दिवालिया नहीं बनाया गया है और कोई याचिका लंबित नहीं है।
सी. खरीदी जा रही संपत्ति के पते पर स्थानीय भूमि शुल्क खोज करें।
डी. संपत्ति के स्वामित्व के विरुद्ध एचएम भूमि रजिस्ट्री में एक सूचकांक मानचित्र खोज करें।
ई. कोई कार्रवाई न करें, क्योंकि पूर्ण होने से पहले किसी व्यक्ति की दिवालियापन स्थिति की जांच करने का कोई विश्वसनीय साधन नहीं है।
Answer & explanation
व्यक्तियों के खिलाफ दिए गए दिवालियापन आदेश और लंबित दिवालियापन याचिकाएं भूमि शुल्क विभाग (केंद्रीय भूमि शुल्क रजिस्ट्री) में पंजीकृत की जाती हैं और व्यक्ति के नाम (एक फॉर्म K16 दिवालियापन-केवल खोज) के खिलाफ एक खोज से पता चलता है, जिसमें संबंधित काउंटियों को निर्दिष्ट किया जाता है जिसमें व्यक्ति रहता है। यह मानक पूर्ण-पूर्व कदम है जिसे ऋणदाता का वकील यह पुष्टि करने के लिए उठाता है कि उधारकर्ता दिवालिया नहीं है और कोई याचिका लंबित नहीं है, इसलिए विकल्प ए सही है। बी गलत है: उधारकर्ता का एक उपक्रम स्वतंत्र सत्यापन नहीं है और सार्वजनिक रजिस्टर की जांच करने के ऋणदाता के निर्देश को पूरा नहीं करता है। सी गलत है: स्थानीय भूमि शुल्क खोज से स्थानीय प्राधिकारी के साथ पंजीकृत भूमि को प्रभावित करने वाले मामलों का पता चलता है (उदाहरण के लिए योजना शुल्क), न कि किसी व्यक्ति के दिवालियापन का। डी गलत है: सूचकांक मानचित्र खोज यह पहचानती है कि भूमि पंजीकृत है या नहीं और इसकी शीर्षक संख्या क्या है; यह उधारकर्ता के दिवालियापन के बारे में कुछ नहीं कहता है। ई गलत है क्योंकि एक विश्वसनीय जांच है, अर्थात् भूमि शुल्क विभाग में नाम के खिलाफ दिवालियापन खोज।
उ. फर्म कभी भी वाणिज्यिक लेनदेन में खरीदार और ऋणदाता दोनों के लिए कार्य नहीं कर सकती है, क्योंकि ऐसे लेनदेन में हमेशा हितों का टकराव शामिल होता है।
बी. फर्म दोनों के लिए कार्य करने में सक्षम हो सकती है, बशर्ते बंधक मानक शर्तों पर हो और फर्म संतुष्ट हो कि किसी के हितों का कोई टकराव या महत्वपूर्ण जोखिम नहीं है।
सी. फर्म दोनों के लिए तभी कार्य कर सकती है जब वह मामले को आवासीय लेनदेन के रूप में मानती है और ऋणदाता की शर्तें मानक हैं।
D. फर्म दोनों के लिए कार्य नहीं कर सकती क्योंकि खरीदार और ऋणदाता के बीच कोई सामान्य हित नहीं है।
ई. फर्म दोनों के लिए कार्य कर सकती है क्योंकि वाणिज्यिक बंधक पर उधारकर्ता और ऋणदाता के लिए कार्य करने से संघर्ष का कोई जोखिम नहीं होता है।
Answer & explanation
यह सॉलिसिटर के लिए एसआरए आचार संहिता के पैराग्राफ 6.2 में हितों के टकराव के नियमों का परीक्षण करता है, जैसा कि उधारकर्ता और ऋणदाता के लिए कार्य करने पर लागू होता है। प्रारंभिक बिंदु यह है कि एक वकील को वहां कार्य नहीं करना चाहिए जहां दो ग्राहकों के बीच कोई विवाद हो, या संघर्ष का महत्वपूर्ण जोखिम हो। हालाँकि, जहां एक बंधक मानक शर्तों (एक 'मानक बंधक') पर होता है, उधारकर्ता और ऋणदाता के हित आमतौर पर संरेखित होते हैं और एक फर्म निर्णय ले सकती है कि कोई संघर्ष नहीं है और दोनों के लिए कार्य कर सकती है। यह वाणिज्यिक और आवासीय लेनदेन पर लागू होता है। विकल्प बी इसे सही ढंग से पकड़ता है। विकल्प ए गलत है: वाणिज्यिक सौदों के लिए कोई पूर्ण प्रतिबंध नहीं है; परीक्षण यह है कि क्या कोई संघर्ष मौजूद है या इसकी संभावना है। विकल्प सी गलत है क्योंकि लेनदेन वाणिज्यिक है, आवासीय नहीं, और विश्लेषण इसे फिर से चिह्नित करने पर निर्भर नहीं करता है। विकल्प डी गलत है: प्रासंगिक गेटवे एक मानक बंधक पर संघर्ष की अनुपस्थिति है, न कि 'पर्याप्त रूप से सामान्य हित' अपवाद (जो एक अलग पैरा 6.2 (ए) अंग है, और किसी भी घटना में एक सामान्य हित यहां मौजूद है)। विकल्प ई गलत है क्योंकि यह स्थिति को बढ़ा-चढ़ाकर बताता है; एक गैर-मानक या विशेष रूप से बातचीत वाला वाणिज्यिक बंधक आसानी से एक संघर्ष उत्पन्न कर सकता है, इसलिए फर्म को कोई जोखिम न मानने के बजाय प्रत्येक मामले का आकलन करना चाहिए।
उ. 14 दिन
बी. 21 दिन
सी. 30 कार्य दिवस
डी. 30 कैलेंडर दिन
ई. 2 महीने
Answer & explanation
This tests the pre-completion search of the register under the Land Registration Rules 2003. An official search with priority of a registered title (Form OS1, or OS2 for part) confers a priority period of 30 business (working) days from the date of the search result (r.131 Land Registration Rules 2003). बशर्ते कि स्वभाव को पंजीकृत करने के लिए खरीदार (और ऋणदाता) का आवेदन उस प्राथमिकता अवधि के भीतर भूमि रजिस्ट्री द्वारा प्राप्त किया जाता है, यह 'पंजीकरण अंतराल' के खिलाफ सुरक्षा करते हुए, खोज प्रमाणपत्र तिथि के बाद रजिस्टर पर की गई किसी भी प्रविष्टि पर प्राथमिकता लेता है। विकल्प C सही है. विकल्प ए (14 दिन), विकल्प बी (21 दिन) और विकल्प ई (2 महीने) बिल्कुल गलत अवधि हैं। विकल्प डी (30 कैलेंडर दिन) आम जाल है: अवधि 30 कार्य दिवस है, कैलेंडर दिन नहीं, जो व्यवहार में भौतिक रूप से लंबा है, इसलिए डी गलत है।
उ. £10,693.61, जिसमें वार्षिक किराया, वैट, डिफ़ॉल्ट ब्याज, सेवा शुल्क और सेवा शुल्क पर वैट शामिल है।
बी. £9,618.41, जिसमें वार्षिक किराया, वार्षिक किराए पर वैट और डिफ़ॉल्ट ब्याज शामिल है।
सी. £11,038.61, जिसमें वार्षिक किराया, सेवा शुल्क, बीमा किराया और वैट और उन सभी पर ब्याज शामिल है।
डी. £8,000.00, जिसमें केवल वार्षिक किराया शामिल है, क्योंकि सीआरएआर के तहत वैट और ब्याज की वसूली नहीं की जा सकती।
ई. £8,018.41, जिसमें केवल वार्षिक किराया और डिफ़ॉल्ट ब्याज शामिल है, क्योंकि सीआरएआर के तहत वैट कभी भी वसूली योग्य नहीं है।
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 to the Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, with the Taking Control of Goods Regulations) permits recovery only of the principal (pure) rent payable for possession and use of the premises, together with any VAT and interest on that rent. पट्टे में 'किराए' के रूप में आरक्षित राशि, लेकिन जो मूल सेवा शुल्क, बीमा किराया या अन्य सहायक शुल्क में हैं, सीआरएआर के माध्यम से वसूली योग्य नहीं हैं, हालांकि पट्टा उन्हें लेबल करता है। यहां वसूली योग्य राशि वार्षिक किराया (£8,000) और 20% वैट (£1,600) और वार्षिक किराए पर डिफ़ॉल्ट ब्याज (£18.41) है, जो £9,618.41 देता है। बी सही है. ए गलत है क्योंकि सीआरएआर के तहत सेवा शुल्क (और उस पर वैट) वसूली योग्य नहीं है। सी उसी कारण से गलत है और क्योंकि इसमें बीमा किराया भी शामिल नहीं है। डी गलत तरीके से वैट और ब्याज को बाहर कर देता है, जिसे सीआरएआर मूल किराए पर अनुमति देता है। ई ने गलत कहा है कि वैट कभी भी वसूली योग्य नहीं है - मूल किराए पर वैट वसूली योग्य है जहां मकान मालिक ने कर लगाने का विकल्प चुना है।
ए. लाभकारी संयुक्त किरायेदारों के रूप में, ताकि उत्तरजीविता का अधिकार संचालित हो और पहली मृत्यु पर उत्तरजीवी स्वचालित रूप से पूरा हिस्सा ले ले।
बी. समान शेयरों में लाभकारी किरायेदारों के रूप में, ताकि प्रत्येक शेयर को वसीयत द्वारा छोड़ा जा सके।
सी. केवल ऋणदाता के लाइसेंसधारी के रूप में, बंधक को छुड़ाने तक कोई लाभकारी ब्याज नहीं।
डी. लाभकारी होल्डिंग के स्वरूप को निर्दिष्ट किए बिना कानूनी और न्यायसंगत सह-मालिकों के रूप में, इसे बाद में निहित होने के लिए छोड़ दिया जाएगा।
ई. एक विशेष प्रयोजन वाहन कंपनी में शेयरधारकों के रूप में जो कानूनी और लाभकारी शीर्षक रखती है।
Answer & explanation
जहां एक विवाहित जोड़ा अपने वैवाहिक घर की खरीद में समान रूप से योगदान देता है और चाहता है कि पहली मृत्यु पर उत्तरजीवी को स्वचालित रूप से अधिकार मिल जाए, मानक सलाह एक लाभकारी संयुक्त किरायेदारी है। एक संयुक्त किरायेदारी के तहत सह-मालिक पूरी लाभकारी संपत्ति को एक साथ रखते हैं और जीवित रहने का अधिकार (जस एक्रेसेन्डी) वसीयत के बाहर, मृत्यु पर पूरी संपत्ति स्वचालित रूप से उत्तरजीवी को दे देता है। विकल्प A सही है. विकल्प बी (सामान्य रूप से किरायेदारी) यहां सामान्य सलाह के रूप में गलत है: यह बिना किसी उत्तरजीविता के विशिष्ट, वियोज्य शेयर बनाता है, जो उपयुक्त है जहां पार्टियां असमान रूप से योगदान करती हैं या वसीयत द्वारा अपना हिस्सा छोड़ना चाहती हैं, न कि जीवित रहने की मांग करने वाले सामान्य समान-योगदान वाले विवाहित जोड़े के लिए। विकल्प सी गलत है: एक बंधक उधारकर्ताओं को लाइसेंसधारियों तक कम नहीं करता है; वे ऋणदाता के प्रभार के अधीन कानूनी और लाभकारी संपत्ति रखते हैं। Option D is wrong and non-responsive: the question asks specifically about the form of BENEFICIAL holding, and the TR1 requires an express declaration of how the equitable interest is held. विकल्प ई गलत है: एसपीवी कंपनी संरचना का उपयोग वाणिज्यिक/निवेश उद्देश्यों के लिए किया जाता है, पारिवारिक घर की खरीद के लिए नहीं।
उ. बैंक के बंधक मूल्यांकन पर भरोसा करें, क्योंकि बैंक तब तक ऋण नहीं देगा जब तक कि संपत्ति मजबूत न हो।
बी. बाजार मूल्य की पुष्टि करने के लिए अपनी खुद की एक बुनियादी मूल्यांकन रिपोर्ट कमीशन करें।
सी. संपत्ति की उम्र और निर्माण को ध्यान में रखते हुए एक पूर्ण संरचनात्मक (भवन) सर्वेक्षण शुरू करें।
डी. एक होमबॉयर रिपोर्ट कमीशन करें, जो उपलब्ध सबसे गहन सर्वेक्षण है।
ई. कोई सर्वेक्षण आवश्यक नहीं है, क्योंकि विक्रेता पर सभी भौतिक दोषों का खुलासा करने का कर्तव्य है।
Answer & explanation
सी सही है. सबसे विस्तृत सर्वेक्षण पूर्ण संरचनात्मक (भवन) सर्वेक्षण है, जो पुरानी संपत्तियों, असामान्य निर्माण या खराब स्थिति वाली संपत्तियों के लिए अनुशंसित है। 1875 में निर्मित एक फार्महाउस स्पष्ट रूप से इस श्रेणी में आता है, इसलिए इसकी उच्च लागत के बावजूद एक पूर्ण संरचनात्मक सर्वेक्षण उचित सलाह है। ए गलत है: बंधक मूल्यांकन केवल ऋणदाता के लाभ के लिए किया जाता है, यह पुष्टि करने के लिए कि संपत्ति पर्याप्त सुरक्षा है; यह स्थिति का सर्वेक्षण नहीं है और खरीदार इस पर भरोसा नहीं कर सकता। बी गलत है: खरीदार की अपनी मूल मूल्यांकन रिपोर्ट केवल बाजार मूल्य की पुष्टि करती है और स्थिति के बारे में बहुत कम बताती है - विक्टोरियन संपत्ति के लिए अपर्याप्त। डी गलत है: एक घर खरीदार की रिपोर्ट विस्तार से मध्यवर्ती है और पुरानी या गैर-मानक संपत्तियों के लिए अनुपयुक्त है; यह सबसे गहन सर्वेक्षण नहीं है. ई गलत है: सीमित अपवादों के अधीन, कैविएट एम्प्टर का सिद्धांत संपत्ति की भौतिक स्थिति पर लागू होता है - विक्रेता भौतिक दोषों का खुलासा करने के लिए बाध्य नहीं है, यही कारण है कि खरीदार को सर्वेक्षण करना चाहिए।
A. पहली बार विक्रेता के स्वामित्व की जांच करना, जो अन्यथा पूरा होने के बाद ही किया जाता है।
बी. रजिस्टर में किसी भी बदलाव को प्रकट करने के लिए क्योंकि आधिकारिक प्रतियां विनिमय से पहले प्राप्त की गई थीं, और खरीदार और ऋणदाता को पंजीकृत करने के लिए प्राथमिकता अवधि प्रदान करना।
सी. पहली बार पुष्टि करने के लिए, कि विक्रेता संपत्ति का पंजीकृत मालिक है।
डी. एक प्राथमिकता अवधि प्राप्त करने के लिए जो केवल ऋणदाता के शुल्क की रक्षा करती है, खरीदार के हस्तांतरण की नहीं।
ई. इस आवश्यकता को पूरा करने के लिए कि खरीदार का वकील एसडीएलटी उद्देश्यों के लिए एचएम राजस्व और सीमा शुल्क को परिणाम की रिपोर्ट करेगा।
Answer & explanation
बी सही है. शीर्षक की जांच की जाती है, और अनुबंधों के आदान-प्रदान से पहले विक्रेता को पंजीकृत मालिक के रूप में पुष्टि की जाती है। OS1 आधिकारिक खोज का दोहरा उद्देश्य है: (i) यह खुलासा करना कि क्या शीर्षक पूर्व-अनुबंध की जांच के लिए उपयोग की जाने वाली आधिकारिक प्रतियों की तारीख के बाद से रजिस्टर पर कोई प्रविष्टियां की गई हैं; और (ii) एक प्राथमिकता अवधि (खोज परिणाम की तारीख से 30 कार्य दिवस) प्राप्त करने के लिए, जिसके भीतर खरीदार को पंजीकरण के लिए आवेदन दर्ज करना होगा, उस आवेदन को किसी भी हस्तक्षेप करने वाली प्रविष्टियों से सुरक्षित रखना होगा। जहां खोज ऋणदाता के नाम पर की जाती है, प्राथमिकता अवधि की सुरक्षा खरीदार के हस्तांतरण के साथ-साथ ऋणदाता के शुल्क तक भी विस्तारित होती है। A and C are wrong: investigation of title and confirmation of the registered proprietor are done before exchange, not by the pre-completion search. डी गलत है: ऋणदाता के नाम की खोज खरीदार और ऋणदाता दोनों की रक्षा करती है, अकेले ऋणदाता की नहीं। E गलत है: OS1 एक भूमि रजिस्ट्री प्राथमिकता खोज है; एसडीएलटी रिपोर्टिंग और एचएमआरसी को भुगतान एसडीएलटी रिटर्न के माध्यम से पूरा होने के बाद का एक अलग कदम है, जो ओएस1 के उद्देश्य से असंबंधित है।
A. हितधारक के रूप में, पूरा होने तक जमा राशि को अपने पास रखना।
बी. खरीदार के लिए एजेंट के रूप में.
सी. विक्रेता के संपत्ति एजेंट के एजेंट के रूप में।
D. विक्रेता के एजेंट के रूप में।
ई. वकील के विकल्प पर, विक्रेता के एजेंट के रूप में या हितधारक के रूप में।
Answer & explanation
सही: डी. जहां जमा राशि विक्रेता के वकील के पास विक्रेता के एजेंट के रूप में रखी जाती है, तो अनुबंधों का आदान-प्रदान होते ही इसे विक्रेता को जारी किया जा सकता है, ताकि विक्रेता इसका तुरंत उपयोग कर सके (यहां, व्यक्तिगत ऋण का भुगतान करने के लिए)। ए गलत है: एक हितधारक दोनों पक्षों की ओर से पैसा रखता है और इसे पूरा होने तक इसे बरकरार रखना चाहिए (बिक्री डिफ़ॉल्ट की मानक शर्तें), जो विक्रेता की अब इसका उपयोग करने की इच्छा को विफल कर देगी। बी गलत है: खरीदार के लिए एजेंट के रूप में रखने का मतलब होगा कि खरीदार का पक्ष पैसे को नियंत्रित करता है - यह विक्रेता को जारी नहीं किया जाएगा और खरीदार का वकील, न कि विक्रेता का, इसे रखेगा। सी गलत है: एस्टेट एजेंट के पास जमा राशि का कोई अधिकार नहीं है, इसलिए इसे कभी भी एस्टेट एजेंट के एजेंट के रूप में नहीं रखा जाता है। ई गलत है: केवल 'विक्रेता के लिए एजेंट' क्षमता तत्काल उपयोग की गारंटी देती है; 'या तो ... या हितधारक' की पेशकश नहीं होती है, क्योंकि हितधारक अंग तत्काल रिलीज को रोक देगा, इसलिए ई एकमात्र सर्वोत्तम उत्तर नहीं है।
उ. श्री अडेमी के मृत्यु प्रमाण पत्र की एक प्रमाणित प्रति पूरा होने पर उपलब्ध कराने पर जोर दें।
बी. श्रीमती अडेमी को स्थानांतरण में शामिल होने के लिए एक दूसरे ट्रस्टी को नियुक्त करने की आवश्यकता है ताकि कोई भी लाभकारी हित खत्म न हो जाए।
सी. श्री अडेमी के निजी प्रतिनिधियों से अपेक्षा करें कि वे श्रीमती अडेमी को अपने हिस्से की लिखित सहमति प्रदान करें।
डी. जाँच करें कि श्री अडेमी के प्रतिनिधित्व अनुदान पर कोई विच्छेद ज्ञापन का समर्थन नहीं किया गया था।
ई. खरीदार की सुरक्षा के लिए पूरा होने से पहले एक फॉर्म ए प्रतिबंध दर्ज करना आवश्यक है।
Answer & explanation
स्वामित्व रजिस्टर पर किसी भी प्रतिबंध की अनुपस्थिति खरीदार को बताती है कि सह-मालिकों के पास संयुक्त किरायेदारों के रूप में लाभकारी हित थे (यदि उन्हें आम तौर पर किरायेदारों के रूप में रखा जाता तो एक फॉर्म ए प्रतिबंध दिखाई देता, जिससे दूसरे ट्रस्टी को आगे बढ़ने की आवश्यकता होती)। लाभकारी संयुक्त किरायेदार की मृत्यु पर, मृतक का हित स्वचालित रूप से उत्तरजीवी के पास चला जाता है, और उत्तरजीवी किसी भी ट्रस्ट से मुक्त कानूनी और लाभकारी दोनों शीर्षक रखता है। इसलिए खरीदार केवल जीवित बचे व्यक्ति से ही अच्छा स्वामित्व लेता है, और एकमात्र साक्ष्य की आवश्यकता इस बात का प्रमाण है कि सह-मालिक की वास्तव में मृत्यु हो गई है: इसलिए विकल्प ए सही है (मृत्यु प्रमाण पत्र की प्रमाणित प्रति)। विकल्प बी गलत है क्योंकि, फॉर्म ए प्रतिबंध के बिना, कोई ट्रस्ट हित नहीं है और दूसरा ट्रस्टी अनावश्यक है। विकल्प सी गलत है क्योंकि एक संयुक्त किरायेदार का हिस्सा वसीयत या व्यक्तिगत प्रतिनिधियों की सहमति के तहत पारित नहीं हो सकता है; यह उत्तरजीविता से गुजरता है, इसलिए पीआर के पास सहमति देने के लिए कुछ भी नहीं है। विकल्प डी गलत है क्योंकि विच्छेद ज्ञापन केवल वहीं प्रासंगिक है जहां इसे रजिस्टर पर प्रतिबंध द्वारा संरक्षित किया गया है; पंजीकृत भूमि में एक असुरक्षित विच्छेद खरीदार को बाध्य नहीं करता है, और यहां का रजिस्टर कुछ भी नहीं दिखाता है। विकल्प ई गलत है क्योंकि फॉर्म ए प्रतिबंध केवल तभी उचित होगा यदि उत्तरजीवी पूरी तरह से हकदार नहीं था (यानी आम तौर पर किरायेदारी), जो यहां मामला नहीं है; किसी एक पर जोर देना गलत धारणा होगी।
ए. पट्टे के तहत देय ज़मीन का किराया और इस बात का सबूत कि इसका भुगतान आज तक किया गया है।
बी. सेवा प्रभार की स्थिति, जिसमें कोई बकाया और प्रत्याशित कोई बड़ा कार्य शामिल है।
सी. भवन बीमा व्यवस्था, जिसमें बीमा कौन करता है और प्रदान किया गया कवर शामिल है।
डी. पट्टे में अनुबंधों का अनुपालन, जिसमें परिवर्तन के लिए आवश्यक सहमति भी शामिल है।
ई. उपरोक्त में से कोई नहीं - प्रत्येक ऐसे फ्लैट के लिए प्रासंगिक और उचित लीजहोल्ड पूछताछ है।
Answer & explanation
एक ब्लॉक में लीजहोल्ड फ्लैट पर, प्रत्येक सूचीबद्ध मामला एक मुख्य पूछताछ है जो एक सक्षम कन्वेयर द्वारा उठाया जाएगा। ज़मीन का किराया: खरीदार को राशि की पुष्टि करनी होगी और यह कि बकाया या विवादों से बचने के लिए इसका भुगतान अद्यतित (स्पष्ट अंतिम रसीद) किया गया है। सेवा शुल्क: खरीदार को शुल्क के स्तर, किसी भी बकाया (जो संपत्ति से जुड़ा हो सकता है), और किसी भी आगामी प्रमुख कार्य जिसके लिए एक बड़ा बिल बकाया हो सकता है, की जांच करनी चाहिए। बीमा: ऋणदाताओं को जोखिमों की व्यापक श्रेणी के विरुद्ध भवन के पूर्ण पुनर्स्थापन मूल्य के लिए बीमा कराने की आवश्यकता होती है; फ्लैटों के पट्टों के लिए आमतौर पर मकान मालिक को बीमा कराने की आवश्यकता होती है, इसलिए खरीदार को पॉलिसी की एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए। अनुबंध: खरीदार को किसी भी ज्ञात उल्लंघन की अनुपस्थिति की पुष्टि की आवश्यकता होती है (उदाहरण के लिए, कि किसी भी परिवर्तन के लिए मकान मालिक की सहमति थी) क्योंकि बकाया उल्लंघनों के कारण ज़ब्ती या सुधारात्मक लागत हो सकती है। चूंकि विकल्प ए से डी तक प्रत्येक एक वास्तविक और उचित लीजहोल्ड पूछताछ है, विकल्प ई ('उपरोक्त में से कोई नहीं') सही उत्तर है: सूची में कोई आइटम नहीं है जिसे बाहर रखा जाना चाहिए।
ए. बिर्च कॉटेज की पंजीकृत शीर्षक संख्या का संदर्भ।
बी. एक प्रावधान कि बिर्च कॉटेज को खाली कब्जे के साथ बेचा जाता है।
सी. एल्म हाउस की खरीद पूरी करने के लिए संबंधित समय से पहले बिक्री पूरी करने के लिए नवीनतम समय तय करने वाली एक विशेष शर्त।
डी. एक प्रावधान है कि बर्च कॉटेज का खरीदार उचित रूप से देय किसी भी स्टांप ड्यूटी भूमि कर के लिए जिम्मेदार होगा।
ई. संपत्ति को उसके डाक पते और भूमि को लाभ पहुंचाने वाले किसी भी अधिकार से पहचानने का प्रावधान।
Answer & explanation
विकल्प डी वह प्रावधान है जिसे आम तौर पर शामिल नहीं किया जाएगा और इसलिए यही उत्तर है। खरीद पर एसडीएलटी वित्त अधिनियम 2003 के संचालन से उत्पन्न होने वाली खरीदार की अपनी देनदारी है; यह विक्रेता की चिंता का विषय नहीं है और विक्रेता के अनुबंध में इसका उल्लेख नहीं किया गया है, इसलिए इस तरह के खंड को शामिल करना अनावश्यक और अनुचित है। विकल्प ए गलत है (अर्थात इसे शामिल किया जाएगा): पंजीकृत भूमि की बिक्री के अनुबंध में हमेशा पंजीकृत स्वामित्व संख्या की पहचान होनी चाहिए ताकि खरीदार स्वामित्व का पता लगा सके। विकल्प बी गलत है: खाली कब्ज़ा मानक आधार है जिस पर एक आवासीय घर बेचा जाता है। विकल्प सी गलत है: जहां बिक्री से प्राप्त आय किसी लिंक्ड खरीदारी को निधि देती है, वहां एक विशेष शर्त सम्मिलित करना समझदारी और सामान्य है, जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि बिक्री खरीद से पहले या बाद में पूरी हो जाए, ताकि श्रृंखला में धन उपलब्ध रहे। विकल्प ई गलत है: संपत्ति की पहचान करना और अधिकारों का लाभ उठाना एक सामान्य संविदात्मक विवरण है।
A. प्राथमिकता के साथ पंजीकृत स्वामित्व की भूमि रजिस्ट्री आधिकारिक खोज (OS1)।
बी. खरीदार के विरुद्ध केवल दिवालियेपन की खोज (फॉर्म K16)।
सी. एक स्थानीय भूमि शुल्क खोज (एलएलसी1)।
डी. एक केंद्रीय भूमि शुल्क विभाग खोज (फॉर्म K15)।
ई. उपरोक्त सभी.
Answer & explanation
विकल्प A सही है. एक पंजीकृत शीर्षक के लिए, उपयुक्त पूर्व-समापन खोज प्राथमिकता के साथ एक भूमि रजिस्ट्री आधिकारिक खोज है (संपूर्ण के लिए OS1, या आंशिक रूप से OS2)। यह अद्यतन रजिस्टर का खुलासा करता है और, महत्वपूर्ण रूप से, प्रमाण पत्र से 30 कार्य दिवसों की प्राथमिकता अवधि प्रदान करता है, जिसके दौरान खोजकर्ता द्वारा पंजीकरण के लिए कोई भी आवेदन हस्तक्षेप करने वाली प्रविष्टियों (भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002, और भूमि पंजीकरण नियम 2003) के खिलाफ सुरक्षित होता है। विकल्प बी गलत है: दिवालियापन/भूमि शुल्क दिवालियापन खोज केवल तभी प्रासंगिक है जहां एक व्यक्तिगत उधारकर्ता है जिसकी सॉल्वेंसी की ऋणदाता को जांच करने की आवश्यकता है; यहां खरीदार एक कंपनी है (जिसे कंपनी खोज द्वारा जांचा जाएगा, दिवालियापन खोज नहीं) और वह बंधक के बिना खरीद रहा है। विकल्प सी गलत है: स्थानीय भूमि शुल्क की खोज पूर्व-अनुबंध पूछताछ के हिस्से के रूप में विनिमय से पहले की जाती है, न कि पूर्व-समापन खोज के रूप में। विकल्प डी गलत है: केंद्रीय भूमि शुल्क विभाग खोज (के15) केवल अपंजीकृत भूमि पर लागू होती है; यह शीर्षक पंजीकृत है, इसलिए यह अनुचित है. विकल्प E गलत है क्योंकि B, C और D लागू नहीं होते हैं।
ए. विक्रेता के वकील द्वारा आपूर्ति किया गया मसौदा अनुबंध।
बी. जल निकासी और जल खोज (CON29DW)।
सी. भूमि रजिस्ट्री की आधिकारिक प्रतियां और सूचकांक मानचित्र खोज।
डी. स्थानीय खोज में स्थानीय प्राधिकरण (सीओएन29) और स्थानीय भूमि शुल्क खोज (एलएलसी1) की पूछताछ शामिल है।
ई. पर्यावरण (दूषित भूमि) खोज रिपोर्ट।
Answer & explanation
सही: विकल्प डी. स्थानीय प्राधिकरण की मानक पूछताछ (फॉर्म CON29) में सड़क योजनाओं के बारे में विशिष्ट प्रश्न शामिल हैं - क्या राजमार्ग निर्माण या सुधार के लिए कोई भूमि अधिग्रहित की गई है या की जानी है, और क्या संपत्ति के परिभाषित दायरे में नई सड़कों, सड़क चौड़ीकरण या परिवर्तन के प्रस्ताव हैं। स्थानीय भूमि शुल्क खोज (एलएलसी1) योजना और राजमार्ग-संबंधित प्रविष्टियों जैसे पंजीकृत शुल्कों का खुलासा करती है। तो सड़क चौड़ीकरण या बाईपास योजना के बारे में खरीदार की चिंता का उत्तर यहां दिया गया है। विकल्प ए गलत है: कैविएट एम्प्टर के तहत विक्रेता को अनुबंध में ज्ञात सड़क योजना के लिए स्वेच्छा से काम करने की आवश्यकता नहीं है (यह शीर्षक में कोई दोष नहीं है); अनुबंध देखने के लिए गलत जगह है, हालांकि विक्रेता को सीधे पूछताछ का ईमानदारी से जवाब देना चाहिए। विकल्प बी गलत है: जल निकासी और पानी की खोज केवल मुख्य जल, सीवर, जल निकासी और कनेक्शन के मामलों से संबंधित है, सड़क योजनाओं से नहीं। विकल्प सी गलत है: भूमि रजिस्ट्री सूचकांक मानचित्र खोज से पता चलता है कि क्या शीर्षक पंजीकृत है और शीर्षक संख्या, स्थानीय राजमार्ग प्रस्ताव नहीं। विकल्प ई गलत है: एक पर्यावरण खोज संदूषण, बाढ़ और जमीन स्थिरता जोखिम को संबोधित करती है, न कि नियोजित सड़क कार्यों को।
उ. खरीदार को अपनी पत्नी का मृत्यु प्रमाण पत्र प्रस्तुत करने के बाद वह एकमात्र जीवित मालिक के रूप में बेच सकता है।
बी. उसे एक दूसरा ट्रस्टी नियुक्त करना होगा ताकि वे दोनों मिलकर अनुबंध निष्पादित करें और स्थानांतरण करें, जिससे न्यायसंगत हितों पर असर पड़े।
सी. आगे बढ़ने से पहले उसे बिक्री को अधिकृत करने वाला न्यायालय का आदेश प्राप्त करना होगा।
डी. वह अकेले बेच सकता है क्योंकि, जीवित कानूनी मालिक के रूप में, जीवित रहने से संपूर्ण लाभकारी हित उसे मिल गया है।
ई. संपत्ति बेचने से पहले उसे पहले सहमति से संपत्ति अपने नाम हस्तांतरित करनी होगी।
Answer & explanation
सही: विकल्प बी। प्रतिबंध मानक 'फॉर्म ए' प्रतिबंध है जो वहां प्रकट होता है जहां न्यायसंगत मालिक आम तौर पर किरायेदारों के रूप में रहते हैं। यह एकमात्र जीवित मालिक को पूंजीगत धन के लिए वैध रसीद देने से रोकता है, क्योंकि आम तौर पर किरायेदारी पर लाभकारी हित की कोई उत्तरजीविता नहीं होती है - मृतक का हिस्सा उसकी वसीयत के तहत गुजरता है (यहां दान के लिए)। बेचने के लिए, उत्तरजीवी को एक दूसरा ट्रस्टी नियुक्त करना होगा ताकि पूंजीगत धन का भुगतान (कम से कम) दो ट्रस्टियों को किया जा सके, जो लाभकारी हितों (एस.2 और एस.27 एलपीए 1925) से अधिक हो और प्रतिबंध को पूरा करता हो। विकल्प ए गलत है: मृत्यु प्रमाण पत्र का उत्पादन केवल लाभकारी संयुक्त किरायेदारी के लिए पर्याप्त है (जहां उत्तरजीविता संचालित होती है और उत्तरजीवी अकेले बेच सकता है); यहां फॉर्म ए प्रतिबंध सामान्य किरायेदारी को दर्शाता है। विकल्प सी गलत है: अदालत के आदेश पर प्रतिबंध का संदर्भ अतिरेक का विकल्प है, लेकिन सामान्य, सही संप्रेषण समाधान दूसरा ट्रस्टी नियुक्त करना है, न कि मुकदमा करना। विकल्प डी गलत है: समान किरायेदारी के साथ लाभकारी हिस्से की कोई उत्तरजीविता नहीं है। विकल्प ई गलत है: एक सहमति सहायता नहीं करती - एकमात्र मालिक का प्रतिबंध अभी भी काटेगा, और पत्नी का आधा हिस्सा दान का है, पति का नहीं।
उ. किरायेदार को परिसर का केवल एक हिस्सा आवंटित करने की पूर्णतः मनाही है।
बी. क्योंकि संपूर्ण असाइनमेंट के विरुद्ध अनुबंध योग्य है (सहमति से असाइनमेंट की अनुमति है), धारा 19(1)(ए) मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1927 का तात्पर्य है कि सहमति को अनुचित रूप से रोका नहीं जाना चाहिए।
सी. किरायेदार जब चाहे पूरा परिसर उसे दे सकता है और मकान मालिक के पास इसे रोकने की कोई शक्ति नहीं है।
डी. संपूर्ण संपत्ति सौंपने की सहमति के लिए एक लिखित आवेदन पर, मकान मालिक को धारा 1 मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1988 के तहत उचित समय के भीतर सहमति देनी होगी, जब तक कि इनकार करना उचित न हो, और किसी भी इनकार के लिए लिखित कारण देना होगा।
ई. उपरोक्त में से कोई नहीं.
Answer & explanation
यह प्रश्न गलत कथन के लिए पूछता है, जो सी है। संपूर्ण के असाइनमेंट के विरुद्ध अनुबंध एक योग्य अनुबंध है (असाइनमेंट की अनुमति है, लेकिन केवल मकान मालिक की सहमति से), इसलिए किरायेदार 'जब चाहे' असाइन नहीं कर सकता है: मकान मालिक कानूनी रूप से इनकार कर सकता है जहां ऐसा करना उचित है। ए सही है: भाग का असाइनमेंट पूरी तरह से निषिद्ध है क्योंकि खंड (2) केवल संपूर्ण के असाइनमेंट की अनुमति देता है, खंड (1) में आंशिक-असाइनमेंट निषेध को पूर्ण रूप से छोड़ देता है। बी सही है: धारा 19(1)(ए) मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1927 एक योग्य अनुबंध को पूरी तरह से योग्य अनुबंध में परिवर्तित करता है, इसलिए सहमति को अनुचित रूप से रोका नहीं जा सकता है। डी सही है: जहां सहमति की आवश्यकता है, धारा 1 मकान मालिक और किरायेदार अधिनियम 1988 मकान मालिक पर उचित समय के भीतर लिखित आवेदन से निपटने, सहमति को अनुचित तरीके से न रोकने और इनकार के लिए लिखित कारण बताने का वैधानिक कर्तव्य लगाता है। चूंकि सी कानून को गलत बताता है, यह उत्तर है।
उ. यह स्वीकार्य है, क्योंकि मकान मालिक पूरी अवधि के लिए समनुदेशक और समनुदेशिती दोनों के साथ सीधे अनुबंध की गोपनीयता बनाने का हकदार है।
बी. यह स्वीकार्य नहीं है, क्योंकि 1998 में दिए गए पट्टे के लिए समनुदेशक को कानूनी तौर पर अधिकृत गारंटी समझौता देने की आवश्यकता नहीं हो सकती है।
सी. यह स्वीकार्य है, क्योंकि मकान मालिक को 1998 में दिए गए पट्टे के लिए समनुदेशक को अधिकृत गारंटी समझौते में प्रवेश करने की आवश्यकता हो सकती है।
डी. यह स्वीकार्य नहीं है, क्योंकि समनुदेशिती से प्रत्यक्ष अनुबंध इसके बजाय समनुदेशक द्वारा दिया जाना चाहिए।
ई. यह स्वीकार्य नहीं है, क्योंकि समनुदेशिती की प्रत्यक्ष संविदा को हटा दिया जाना चाहिए या उस अवधि तक सीमित किया जाना चाहिए, जिसके दौरान समनुदेशिती पट्टे के तहत किरायेदार बना रहता है।
Answer & explanation
1998 में दिया गया पट्टा मकान मालिक और किरायेदार (संविदा) अधिनियम 1995 के तहत एक 'नई किरायेदारी' है। समनुदेशिती द्वारा भविष्य के असाइनमेंट पर, 1995 अधिनियम स्वचालित रूप से किरायेदार अनुबंधों (धारा 5) से समनुदेशिती को मुक्त कर देगा। एक प्रत्यक्ष संविदा जिसमें समनुदेशिती को 'शेष अवधि के लिए' अनुबंधों का पालन करने की आवश्यकता होती है, उस स्वचालित रिहाई के बाद असाइनी को बाध्य रखने की अनुमति नहीं होगी; कोई भी प्रावधान जो अधिनियम की रिहाई को निराश करता है वह शून्य है (धारा 25)। इसलिए अनुबंध को हटा दिया जाना चाहिए या उस अवधि तक सीमित किया जाना चाहिए जब तक कि असाइनी वास्तव में किरायेदार नहीं है, इसलिए विकल्प ई सही है। विकल्प सी सही ढंग से बताता है कि मकान मालिक को नए पट्टे के लिए समनुदेशक से एजीए की आवश्यकता हो सकती है (एजीए को धारा 16 द्वारा स्पष्ट रूप से अनुमति दी गई है), लेकिन यह ड्राफ्ट में दोष को संबोधित नहीं करता है और इसलिए यह सबसे अच्छा मूल्यांकन नहीं है; विकल्प बी बिल्कुल गलत है क्योंकि निवर्तमान किरायेदार से एजीए बिल्कुल वही है जो अधिनियम नए पट्टों के लिए अनुमति देता है। विकल्प ए गलत है: मकान मालिक वैधानिक रिहाई की स्थिति में समनुदेशिती को पूरी अवधि के लिए बाध्य नहीं कर सकता है। विकल्प डी गलत है: एजीए (असाइनर की गारंटी) और प्रत्यक्ष अनुबंध (असाइनी से) के लिए यह उपयुक्त है कि बताई गई पार्टियों से; समस्या समनुदेशिती की संविदा की अवधि है, न कि उसका स्रोत।