Introduction

1. 什麼是土地法？核心原則

土地法是管理土地權益的所有權、使用和轉讓的法律規則。它決定誰擁有土地，他們對土地擁有什麼權利，其他人對其土地可能擁有什麼權利，以及如何創建、保護和執行這些權利。對於執業律師來說，土地法至關重要：幾乎所有涉及財產的交易——住宅購買、商業租賃、抵押貸款或開發項目——都涉及土地法原則。

英國土地法基於幾項基本原則，這些原則將其與個人財產法和其他司法管轄區的土地法區分開來。第一個是遺產學說。

1925 年財產法（“LPA 1925”）是現代英國土地法的基石法規。它極大地簡化了 1926 年之前的製度，將法定財產的數量減少到兩個，將法定權益的數量減少到五類（s.1(2) LPA 1925）。所有其他土地權益僅以股權形式生效。

第二個基本原則是合法利益與公平利益之間的區別。合法利益「約束全世界」——它們對任何隨後獲得土地的人都具有強制執行力，無論該人是否了解該利益。相較之下，購買者在未通知該權益（在未註冊的土地）或在登記冊上沒有得到適當保護的權益（在註冊的土地）的情況下購買土地，可能會破壞衡平法利益。

第三個核心原則是土地法優先考慮所有權的確定性和安全性。 土地登記制度受2002年土地登記法（“LRA 2002”）管轄，旨在創建全面且可靠的所有權記錄，以便任何處理登記土地的人都可以從登記冊中確定誰擁有它以及它的利益負擔。

1.1.1 不動產、動產及其歷史背景

英國法律將財產分為兩大類：“不動產”（不動產）和“個人財產”（個人）。歷史上，不動產是土地本身和永久業權房產；個人財產是其他一切。租賃權處於一個尷尬的中間位置：它們是土地的專有權益，但歷史上被歸類為“動產”，因為最初向被剝奪的租戶提供的普通法補救措施是“個人損害賠償訴訟”，而不是被剝奪的自由所有者可以收回土地本身的“實際行動”。如今，這種區別主要針對遺囑和遺產管理法，其中不動產和動產之間的舊界線已通過法規逐步取消。

英國法的兩大淵源——普通法和衡平法——都對現代土地法做出了貢獻。 普通法是自中世紀以來由皇家法院制定的規則體系。 衡平法是由衡平法院制定的規則體系，旨在補充和糾正普通法的僵化性。 《1873-1875 年司法法》融合了普通法和衡平法的管理（因此同一法院現在適用兩者），但合法利益和衡平法利益之間的根本區別仍然是現代土地法的核心。合法權益可以根據普通法強制執行；衡平法利益僅在衡平法上可執行，因此更容易被擊敗。

1.1.2 固定裝置和動產

LPA 1925 第 205(1)(ix) 條定義「土地」，包括建築物和建築物的一部分、礦山和礦產以及任何土地權益。根據quicquid plantaturolo,solocedit（「任何附著在土壤上的東西都會成為土壤的一部分」）的規則，那些充分附著到土地上的物體就會成為土地的一部分－它們是固定物。根據 s.62 LPA 1925 出售或抵押時，固定裝置隨土地一起轉讓； 動產不且必須明確轉讓。

主要的現代測試是上議院在 Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 中重申的 兩階段測試，借鑒了 Blackburn J in Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 的判決。

(1) 附著程度。 物品附著的強度如何？一個物品以其自身重量放置在土地上是表面上的動產；一個項目物理連接（例如螺絲固定、螺栓固定、膠合）表面上是固定裝置。該推定可以被反駁。

(2) 附加目的。 為什麼要附加該項目？如果附加它是為了使該物品能夠更好地用作動產（例如釘在牆上的掛毯來展示它），那麼它仍然是動產；如果它附加到永久改善土地（例如集成廚房），那麼它就是一個固定裝置。現代權威將目的測試視為決定性：Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86。上訴法院在 Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 案中對住宅公寓中的 109 件物品進行了測試，認為內置廚房設備和浴室配件是固定裝置。

1.1.3 兩種法定財產和五種法定權益

1925 年 LPA 第 1 條是 1925 年立法計劃的基石。 第 1(1) 條將法定財產數量減少到兩個：(a) 費用簡單絕對佔有（永久業權）和 (b) 絕對年限（租賃權）。

第 1(2) 條列出了五類合法權益： (i) 地役權、土地內或土地上的權利或特權，其權益相當於簡單絕對佔有或絕對年限的房地產； (ii) 從土地中產生的租金； (iii) 透過合法抵押收取的費用； (iv) 土地上的任何其他類似費用；v.法定年限或法定租金附帶的進入權。 第 1(3) 條規定，所有其他土地內或土地上的財產、權益和費用均視為衡平法權益。

s.1 的意義是深遠的。 1926 年之前的法律承認許多合法財產（尾費、終身財產、基本費用等）和各種令人眼花繚亂的合法權益。 1925年的立法簡化了框架，以減少產權轉讓的負擔：永久業權或租賃權的購買者可以確信，只有小而明確的合法權益清單可以**「全世界」約束他們，而其他一切（選擇權、限制性契約、遺產合約、信託下的終身權益、由此產生的信託或約束機制

2. 英國土地法的淵源

英國土地法借鑒了豐富的成文法、判例法和衡平法。下面列出了您在本書中將遇到的主要法定來源。

1.2.1 1925 年財產法法案 (LPA 1925)

LPA 1925 是現代土地法的基礎。主要條款包括：s.1（合法財產和權益）； s.2（過度）； 第 27 條（契約要求）； 第36條（聯權租賃的解除）； 第 52 條（契約轉讓要求）； 第 53 條（衡平法例外權益）；條（運輸工具中隱含的一般用語）； 第 78 條（土地契約的好處）； 第 101 條（抵押權人的權力）； 第 146 條**（沒收租約）。

1.2.2 2002 年土地登記法 (LRA 2002)

LRA 2002 管轄英格蘭和威爾斯的註冊土地系統。它取代了 1925 年《土地登記法》，並引入了現代化的土地登記框架。主要條款包括：s.4（首次註冊的觸發事件）； 第 23 條（所有者的權力）； 第 27 條（可登記處置）； 第 29 條（註冊對優先權的影響）； 第 32-36 條（通知）； 第 40 條（反向限制）；

1.2.3 1996 年土地信託與受託人任命法 (TLATA 1996)

TLATA 1996 管轄土地信託，包括在共同所有權情況下產生的隱含信託。 第 14 條和第 15 條對於 SQE 特別重要：它們提供了解決共有人之間關於共有土地的佔用和出售的糾紛的機制。

1.2.4 1989 年財產法（雜項規定）法案 (LP(MP)A 1989)

第 1 節規定了有效契約（簽署、見證、交付）的現代要求。 第 2 條要求出售或以其他方式處置土地權益的合約必須採用書面形式，由雙方簽署，並納入所有條款。

1.2.5 1995 年房東與房客（契約）法 (LTCA 1995)

LTCA 1995 對 1996 年 1 月 1 日或之後授予的租賃（「新租賃」）的「租賃契約的通過」進行了改革。根據 1995 年法案，所有契約（個人契約除外）在轉讓時自動生效，並且 即將離任的租戶免除責任。

1.2.6 近期立法動態

最近的兩項重要立法屬於 SQE1 審查窗口（截止日期：2026 年 3 月 13 日）。

2025 年租戶權利法案於2025 年 10 月 27 日獲得御准。它廢除了《1988 年住房法》中的有保障的短期租賃 (AST) 和 “無過失”第 21 條驅逐，將所有短期住宅租賃轉變為有保障的定期租賃的單一制度。實質租賃改革條款透過法定文書生效；第 1 部分第 1 章中的關鍵條款（AST 的結束和第 21 條）於 2026 年 5 月 1 日生效。由於該法案在 SQE1 截止日期之前獲得了禦準，因此對於 SQE1可以以頒布的形式進行審查。我們在第 11 章和第 14 章**中詳細研究它。

2024 年租賃權與永久業權改革法案於 2024 年 5 月 24 日獲得御准。 第 27 條取消了租賃特許權和租賃延期索賠的兩年資格期，於 2025 年 1 月 31 日生效。有關管理權的規定（將非住宅限額從25%提高到50%）於2025年3月3日**生效。

3. 主題圖：土地法如何結合在一起

SRA FLK2 土地法教學大綱分為五個相互關聯的領域。了解這些領域如何相互關聯對於解決 SQE1 場景問題至關重要，這通常要求您同時借鑒多個領域的原則。

{"headers": ["Area", "Chapters", "What it cover"], "rows": [["土地性質","第 2-3 章","基礎：什麼算作'土地'、不動產與個人財產、兩種法定財產和五類合法權益、衡平法權4-5 章”，“如何證明以及如何保護第三方利益。 註冊系統（LRA 2002）和未註冊系統的運作原則根本不同；您必須同時應用兩者。下的爭議解決。許可證、租賃契約及其可執行性、違約補救措施（包括 沒收**）和終止。

4. SQE1 FLK2 評估

本節解釋了 SQE1 FLK2 論文的評估目標、格式，以及解決土地法情境問題的系統方法。

1.4.1 評估目標

SRA要求候選人在合格的新執業律師水平上適當且有效地應用相關的核心法律原則和規則，以以下領域基於客戶的道德問題和情況： (1) 註冊和未註冊土地； (2) 永久業權和租賃房地產，以及土地的合法和衡平權益； (3) 房東和共同所有權；

候選人必須證明他們有能力誠實正直地行事，並遵守SRA 標準和規定、SRA 原則和律師行為準則。

1.4.2 格式：單一最佳答案問題

SQE1 FLK2 是一項閉卷、基於計算機的評估，由所有 FLK2 科目的 180 個單一最佳答案問題 (SBAQ) 組成。每個問題都呈現一個場景，通常從律師為客戶提供建議的角度來看，然後是一個問題幹和五個答案選項（A-E）。您必須選擇單一最佳答案。 沒有負面標記。

1.4.3 如何處理 FLK2 土地法情境問題

當面對土地法 SBAQ 時，請採用以下系統方法。

第1步：確定財產類型和登記狀態。 土地已登記還是未登記？利息是永久產權還是租賃產權？這決定了適用哪個法律架構。

第 2 步：確定法律問題。 真正要問的問題是什麼？是關於利益的創造、其保護、其針對第三方的可執行性，還是違約補救措施？

第3步：應用相關規則。 陳述法律測試或法定條款，將其應用於事實，並得出結論。

第四步：消除錯誤選項。 即使您不確定正確答案，您通常也可以消除兩個或三個明顯錯誤的選項，提高您選擇最佳答案的機會。

5. 律師在土地法中的角色

律師在土地法方面的工作涵蓋諮詢、交易和爭議解決職能，所有這些都以合規和職業道德為基礎。

諮詢角色：律師就土地權益的收購、處置和管理向客戶提供建議。這包括解釋不同所有權形式的影響（永久業權與租賃權、聯權租賃與共同租賃）、第三方權利（地役權、契約、抵押）的影響，以及保護客戶利益所需的步驟。

交易角色：律師管理轉讓流程——準備合同，進行產權調查，提出詢問，起草轉讓和租賃，並確保所有權益都正確登記。他們還負責抵押交易，在適當的情況下代表貸方和借款人雙方。

爭議解決角色：律師代表客戶處理有關邊界、地役權、契約、共同所有權和業主與租戶事宜的爭議。這可能涉及談判、調解、法庭程序（例如根據TLATA 1996 s.14）或法院訴訟。

合規與道德：律師必須按照SRA標準和規定行事，包括誠信行事的義務（原則5）、以客戶最佳利益行事的義務（原則7），以及識別和管理利益衝突的義務。

6. 如何使用本書

本書依照SRA FLK2 土地法教學大綱分為六個單元和十五章。每章包含以下組成部分。

實質內容： 對法律原則的清晰闡述，並得到法定參考文獻和判例法的支持。

關鍵術語框：突出顯示基本術語的定義以供快速參考。

SQE 考試提示框： 關於 如何測試主題 和要避免的 常見陷阱 的實用指南。

SQE 評估建議框： 關於考試技術的更廣泛的策略建議。

要點表： 本章的關鍵項目、概念和權威的結構化摘要。

修訂說明： 五個廣泛的問題和答案用於自測。

MCQ 練習： SQE1 風格的五個最佳答案問題，帶有 詳細的答案要點。

我們建議您依序閱讀各章，因為後面的章節建立在前面介紹的概念的基礎上。完成所有章節後，使用第15章（複習和考試策略）練習混合主題題並鞏固您的理解。

7. 重點（章節摘要）

下面的總結表總結了本章介紹的關鍵項目、概念和權威。將其視為修訂清單 - 您應該能夠從記憶中定義每一行並引用相關條款。

{"headers": ["Key Item", "Concept", "Cases / References"], "rows": [["土地（定義）", "包括建築物、固定裝置、礦山和礦物以及無形遺產（例如地役權）", "s.205(1)(ix) LPA 1925" "僅二：簡單絕對佔有權（永久業權）和絕對年限（租賃權）"、"s.1(1) LPA 1925"]、["合法權益"、"五類：地役權、租金、法定抵押收費、非文書產生的任何其他類似土地費用以及進入權1925"]、["衡平法權益”，“所有不符合法定財產或法定權益的權益僅以股權形式生效”，“LPA 1925 第 1(3) 條”]，[“註冊土地”，“產權由國家擔保；登記由 HM 土地登記處保存”， 2002”]，[“未註冊土地”，“產權由受第三方權益保護的證明； 土地費用或通知原則"、"LCA 1972"]、["共同所有權"、"聯合租賃（有倖存者）或共同租賃（有不同份額）"、"LPA"、"聯合租賃（有倖存者）或共同租賃（有不同份額）"、"LPA 1925 TL.16" 1996"、"管理土地信託； s.14 向法院申請；s.15 標準"、"TLATA 1996"]、["手續（合約）"、"土地銷售/處置合約必須採用書面形式，由雙方簽署並包含所有條款"、"LP(MP)A 198989 s.2"]、["手續（契約）"、"契約必須簽署、見證和交付"， "s.1 LP(MP)A 1989"]、["2025 年租戶權利法"、"廢除 ASTs 和 s.21 無過失驅逐；所有住宅權利法"、"廢除 ASTs 和 s.21 無過失驅逐；所有住宅權利變為定期租賃"RRA" 2024"、"刪除特許權的 2 年資格期 （第 27 條）；將 RTM 非住宅限額提高至 50%*", "LFRA 2024"]]}

8. 修訂說明

自我測驗的五個廣泛問題和答案。在閱讀模型註釋之前，憑記憶嘗試每一項，然後檢查您是否可以重現法定參考文獻和權威。

Q1 英國法律承認的兩種土地合法財產是什麼？它們的定義在哪裡？

註： 這兩種法定財產是簡單絕對佔有（永久業權）和絕對年限（租賃）。它們的定義請參閱《1925 年財產法》第 1(1) 條。所有其他遺產（例如終身遺產或費用尾部）均被 1925 年立法廢除為合法遺產，現在只能以股權形式存在。

Q2 登記土地和未登記土地的根本差異是什麼？

註： 在註冊土地中，所有權由英國土地登記處維護的登記冊證明；登記冊是決定性的（受首要利益的約束），並且國家保證其準確性。在未註冊的土地中，所有權由完整的產權契約鏈證明，該契約鏈至少可以追溯到15年，具有良好的所有權根源，並且第三方利益受到根據《1972年土地使用費法》註冊為土地使用費或通過公平通知原則的保護。

Q3 為什麼合法權益和衡平法權益之間的差異很重要？

註：合法權益「對全世界具有約束力」－它們可以針對土地的任何後續收購者強制執行，無論是否發出通知。衡平法權益更加脆弱：在未註冊的土地中，它們可能會被合法財產價值的善意購買者擊敗，恕不另行通知；在註冊土地中，它們必須受到登記冊上登記通知或限制的保護，否則它們可能失去以有價值對價進行註冊處置的優先權（s.29 LRA 200s.29 LRA 200s.29）。例外是首要利益，無論註冊如何**都具有約束力。

Q4 列出律師必須了解 SQE1 土地法的三項關鍵法規。

註： 最重要的三項法規是： (1) 1925 年《財產法》，該法建立了合法財產和利益、手續以及過度擴張和遣散費等關鍵機制的框架； (2) 《2002 年土地註冊法》，管轄註冊土地制度，包括註冊的處置、通知、可限制、9696999699( 969) 可登記權 年《土地信托和受托人任命法》，该法案管辖土地信托并提供解决共同所有权纠纷**的机制。

Q5 SQE1 考試考生應了解哪些最新立法？

注意：候選人應了解最近的兩項法案：《2025 年租客權利法案》（皇家同意 2025 年 10 月 27 日），該法案廢除了有保證的短期租賃和第 21 條“無過失”驅逐，將所有住宅租賃法案為定期租賃和2024 年；日），該法案取消了特許權索賠的兩年資格期（第 27 條，2025 年 1 月 31 日生效），並將管理權索賠的非住宅限制提高到 50%（2025 年 3 月 3 日生效）。這兩項法案均在 SQE1 截止日期 2026 年 3 月 13 日之內。

9. MCQ 練習 — 五個 SQE 風格的問題

以下五個問題中的每一個都反映了 SQE1 FLK2 單一最佳答案問題的風格、長度和難度。試試每一個合上的書，寫下你的答案，然後翻到答案鍵。答案解釋了為什麼每個選項是正確或不正確的 - 完整閱讀每個解釋。

A. 自由持有者絕對且永久地擁有土地，而租賃持有者僅擁有佔用土地的許可。

B. 永久業權和租賃權都是 1925 年《財產法》第 1(1) 條所承認的土地上的合法財產。永久業權是一種簡單的絕對佔有，而租賃權是一種絕對年期。

C. 自由持有人擁有合法財產，但租賃者僅對土地擁有衡平法權益。

D. 永久業權永久有效，而租賃權最多只能持續 99 年。

E. 永久業權和租賃業權都是佔用官方土地的許可形式。

A. 地役權不能存在，因為它不在登記冊上。

B. 若地役權符合《2002 年土地登記法》附表 3 規定的優先權益，則該地役權仍可對買方強制執行。

C. 由於鄰居未登記，地役權自動失效。

D. 購買者受到地役權的約束，因為所有衡平法利益都約束整個世界。

E. 只有鄰居在購買後 12 個月內獲得法院命令，才能執行地役權。

A. 合約必須以契約形式訂立，並由雙方簽署並見證。

B. 合約必須以書面形式，包含所有商定的條款，並由雙方或其代表根據 1989 年《財產法（雜項規定）法》第 2 條簽署。

C. 合約可以口頭形式訂立，但須有至少兩名見證人在場。

D. 合約必須以書面形式並僅由賣方簽署，不需要買方簽名。

E. 合約必須在英國土地登記處註冊後才具有法律約束力。

答：前業主有權拆除廚房島，因為所有廚房物品都是動產。

B. 厨房岛很可能是一个固定装置，因为吞并程度（用螺栓固定在地板上，连接到电气和管道）和吞并目的（永久改善财产）都指向固定装置状态。前任所有者無權將其移除。

C. 廚房島是動產，因為它是前業主為了自己的享受而安裝的。

D. 前業主有權拆除廚房島，因為銷售合約沒有具體提及。

E. 廚房中島在完工後自動移交給客戶，但前提是客戶為此付出了額外的考慮。

答：AST 將繼續保持不變，因為它是在 2025 年法案生效之前授予的。

B. 根據 2025 年法案，AST 將自動轉換為有保證的定期租賃，房東將無法再利用第 21 條「無過失」驅逐來恢復佔有。

C. 房東必須根據 2025 年法案向法院申請將 AST 轉換為新的租賃形式。

D. 2025 年法案僅適用於 2026 年 5 月 1 日之後授予的租賃，且不影響現有的 AST。

E. 在該法案生效後 12 個月內，房東可以繼續使用第 21 條「無過失」驅逐。