1. 物權法與實務－練習題
關於在哪裡回复可能會透露有關賓果遊戲廳現有規劃許可的信息，以下哪一項是最佳建議？
答：只有當地土地費用搜尋 (LLC1) 才會顯示任何有關規劃許可的資訊。
B. 只有透過 CON29 表格向地方當局查詢才會揭露規劃資訊。
C. 只有賣方的合約前詢問（CPSE）才會處理規劃事宜。
D、無法透過搜尋取得規劃資訊；買方必須直接向規劃入口網站申請。
E. 對地方當局的 CON29 詢問、賣方 (CPSE) 的合約前詢問以及相關的 LLC1 的答覆都可能會透露有關規劃許可的資訊。
Answer & explanation
選項E正確。產權轉讓搜尋經常重疊，並且有關現有規劃許可的資訊可能來自多個來源。地方當局的標準 CON29 詢問專門詢問規劃許可、建築法規同意和規劃執行/停止通知； CPSE 合約前對賣方的詢問要求賣方提供與房產相關的許可和同意書的副本； LLC1 當地土地費用登記冊記錄了某些規劃費用（例如有條件規劃許可和樹木保護令）。一個稱職的律師不會依賴單一的搜查。選項 A、B 和 C 都是錯誤的，因為它們斷言只有一項搜尋是相關的，這低估了重疊覆蓋範圍。選項 D 是錯誤的：地方當局的搜尋正是在產權轉讓交易中獲取規劃資訊的方式，因此沒有搜尋揭示它是不正確的。
下列哪一項最好地說明了律師何時可以代表雙方當事人？
A. 只有當雙方之間不存在利益衝突且不存在發生此類衝突的重大風險時，律師才可以代表雙方。
B. 律師始終可以在產權轉讓交易中代表雙方行事，前提是雙方均給予書面同意。
C. 律師可以代理兩者，因為賣方希望收取增值稅，而買方不想支付。
D. 律師可以同時代理兩者，因為賣方正在與多個買方進行合約競賽。
E. 律師可以代表兩者，因為賣方向買方做出了空置佔有的承諾。
Answer & explanation
選項A是正確的。 SRA 行為準則第 6.2 款禁止律師在有利益衝突或有重大利益風險的情況下行事，但有限的例外情況除外。在買方/賣方產權轉讓交易中，雙方的利益通常會發生衝突（最明顯的是價格和條款方面的衝突），因此通常不允許同時代表雙方。只有在真正不存在衝突且不存在重大衝突風險的情況下，例如在密切相關或有關聯的人之間贈送或轉讓財產的情況下，才有可能實現這一點。選項 B 是錯誤的，因為單靠同意並不能解決交易雙方的實際衝突； 「實質共同利益」和「為同一目標競爭」的例外情況範圍很窄，通常不涵蓋普通的買方/賣方交易。選項 C、D 和 E 各自描述了一種情況，如果有的話，會增加而不是消除衝突風險（不同的增值稅地位、使買方面臨風險的合同競爭以及做出承諾），因此它們都沒有理由為雙方行事。
答：房東可以拒絕同意，但如果法院認為工程合格，承租人仍可使用法定改善程序進行工程。
B. 房東絕對可以阻止工程，因為結構變更契約是絕對的，任何法規都不能推翻它。
C. 房東不能拒絕，因為法律在結構變更契約中隱含了一項不得無理拒絕同意的條款。
D. 房東必須同意，否則房客可以進行工程並在租約結束時自動向房東索取賠償。
E. 房東可以堅持由房東進行工程，以換取增加年租金。
Answer & explanation
正確：A. 擬議的工程（拆除店面、擴大開口、安裝雙折門）是外部和結構性的，因此它們屬於反對外部/結構變更的絕對契約的範圍——沒有同意條件，並且隱含的“不得無理拒絕”條款不適用於絕對契約。然而，即使契約是絕對的，希望做出「改進」的租戶也可以根據《1927 年房東和租戶法》第 3 條發出通知；房東可以提出反對，如果法院確信這些工程增加了該房產的出租價值，合理且適合其性質，並且不會減少房東其他財產的價值，則法院可以批准該工程。因此，拒絕是允許的，但不一定意味著事情的結束。 B 是錯的：第 3 條程序甚至可以推翻絕對契約。 C 是錯誤的：隱含的「無理扣留」術語（《1927 年房東和租客法》第 19(2) 條）僅適用於契約合格的情況（需要同意）；它不會將絕對的盟約轉變為合格的盟約。 D 錯誤：1927 年法案（第 1 條）下的改進補償不是自動的，而是受法定程序和條件的約束。 E 錯誤：房東沒有權利徵用工程換取加租。
A. 買賣雙方沒有利益衝突，且不存在重大利益衝突風險，例如近親家庭成員之間的轉讓。
B. 存在利益衝突但適用「基本共同利益」例外，因為雙方都希望完成出售。
C. 賣方打算對銷售收取增值稅，而買方反對支付。
D. 賣方在相互競爭的買方之間進行合約競賽。
E. 賣方被要求向買方的貸款人提供律師承諾。
Answer & explanation
正確：A. 只有在不存在自身利益或客戶衝突且一方不存在重大風險的情況下，律師才可以代表兩方行事（SRA 律師行為準則第 6.2 段）。在銷售和購買中，雙方的利益本質上是對立的，因此只有在實質上不存在真正衝突的極少數情況下才允許代表雙方行事，例如，有血緣關係、婚姻關係、民事伴侶關係或同居關係的各方之間的禮物或轉讓。 B 是錯誤的：「基本共同利益」例外不適用於正常的銷售/購買，因為一方正在購買，另一方正在出售，儘管雙方都希望完成交易，但他們的利益卻相反。 C 是錯的：增值稅爭議本身就是一場衝突，背離了雙方的利益。 D 是錯的：合約競爭會造成明顯的衝突並強化行為責任；它不允許雙重作用。 E錯誤：作出承諾與買賣雙方是否有利益衝突無關。
答：戴維森應授予三份連續六個月的租約，因為根據 1954 年《房東與房客法》第二部分，任何少於 12 個月的商業租賃都無法獲得保有權保障。
B. Davisons 可以授予 18 個月的定期租約，但為了確保其不會產生保有權保障，必須向法院申請一項排除《1954 年房東和租客法》第二部分的命令。
C. Davisons 可以授予 18 個月的定期租約，但為確保其不會帶來保有權保障，必須向 Morten 送達規定的警告通知，並在租約完成之前獲得 Morten 簽署的聲明，因此 1954 年《房東和租客法》第二部分被排除在外。
D. Davisons 可以授予 18 個月的定期租約，並依賴於 12 個月後可行使的房東違約條款，這本身就會阻止 Morten 獲得使用權保障。
E. Davisons 不能合法地授予任何排除《1954 年房東和租戶法》第二部分的租賃，因為在任何情況下都不能將保護外包出去。
Answer & explanation
選項C是正確的。使用 2003 年監管改革（商業租賃）（英格蘭和威爾斯）令引入的程序，可以排除（「承包」）定期商業租賃中 1954 年《房東與租戶法》第二部分規定的保有權保障。房東必須向租戶發出規定形式的警告通知，並且租戶必須做出聲明（如果在租賃前至少 14 天送達通知，則為“簡單”聲明，否則為法定聲明）參考租約上背書或包含的通知和聲明，承認失去保護。選項 A 是錯誤的：期限確定不超過六個月的租賃不屬於第二部分的範圍，但如果有延期/續約的規定，或者租戶（與同一企業的前任租戶）已佔用超過 12 個月（第 43(3) 條），則該豁免失效；三個連續的六個月租約將違反這一規定。選項 B 是錯誤的：自 2004 年 6 月 1 日起，無需法院命令即可外包 - 這正是 2003 年命令所做的更改。選項 D 錯誤：房東的違約金條款不排除該法案；租賃仍將受到保護，房東只能根據第 30 條的法定理由終止租賃，因此單獨的中斷條款並不能破壞保有權的保障。選項 E 是錯誤的：第二部分保護可以透過法定程序有效地簽訂合約。
A. 地役權是否針對役用土地所有權進行登記、是否足以滿足買方的預期用途、誰負責維護以及該路線是否為已採用的公共高速公路。
B. 地役權是否受鄰居歡迎、使用是否方便、由誰投保、照明是否良好。
C. 地役權是否透過契約設立，是否對賣方個人有利，是否可以由賣方移除，以及是否在租約中提及。
D. 地役權在地面上是否可見，是否註冊為當地土地使用費，賣方是否為其繳納市政稅，以及是否有圍欄。
E. 地役權是否針對買方自己的所有權進行登記，是否為買方專屬，路線有多受歡迎，以及是否位於良好的位置。
Answer & explanation
選項A是正確的。如果房產具有通行權，買方律師應檢查以下內容：(1) 負擔登記－地役權的負擔是否與役用（鄰近）產權相對應，因此該權利對繼承人具有約束力，而不僅僅是個人的/有喪失風險的權利； (2) 充分性－所授予的權利是否足以滿足買方的預期用途（例如車間維護- 該路線實際上是否是公共採用和維護的高速公路（在這種情況下，私人地役權問題就消失了）。選項 B、D 和 E 列出了不相關或發明的標準（受歡迎程度、照明、保險、排他性、地點、市政稅），其中沒有一個是公認的地役權利益轉讓支票。選項C混淆了分析：相關登記是對役用土地的負擔，該權利必須使土地（而非出賣人個人）受益，成為財產的有效合法地役權，而這些都不是四個標準問題。
答：無需採取任何措施，因為授予租賃的永久業權已註冊。
B. 租賃必須以自己的所有權進行實質登記，因為其授予期限超過七年；租客必須申請。
C. 無需採取任何措施，因為租賃期限不到 21 年，因此具有壓倒性的權益。
D. 房東必須申請登記租約，因為房東保留歸還權。
E. 租約必須僅針對永久業權註明；它不需要自己的註冊所有權。
Answer & explanation
根據《2002 年土地登記法》第 27(2)(b)(i) 條，從註冊房地產中授予期限超過七年的租賃屬於強制登記的處置。九年期限超過七年，因此租賃必須以其自己的所有權進行實質登記；在註冊完成之前，它不按法律運作（第 27(1) 條）。處置登記的申請人為處置人，即租戶。因此選項B是正確的。選項A是錯誤的：觸發因素是期限的長度，而不是永久業權是否已經註冊。選項C是錯誤的：相關門檻是7年，而不是21年；七年以上的租約不能僅作為附表 3 規定的優先權益（保護七年或更短的短期租約）。選項D錯誤：申請登記的是房客（受讓人），而不是房東。選項E是錯誤的：七年以上的租約需要有自己的註冊所有權（登記處也會針對房東的永久業權發出通知），而不僅僅是代替註冊的通知。
答：買方將受到遺失的產權轉讓書中提及的限制性契約的約束，即使其確切條款無法從登記冊中讀取。
B. 買方不受這些契約的約束，因為它們的條款無法從登記冊中確定。
C. 買方將受到所有與財產相關的類型契約的約束，不論登記冊上是否註明。
D. 只有在費用登記冊中完整列出契約後，買方才受約束。
E. 以上皆非；無論登記條目為何，這些契約均作為最高利益生效。
Answer & explanation
限制性契約透過在收費登記冊上登記通知來保護，買方受此類通知保護的利益的約束（《2002 年土地登記法》第 29-32 條）。第 2 條明確提及 1999 年產權轉讓中的限制性契約，因此儘管登記處沒有保留任何副本且措辭也沒有被複製，但它們仍然受到保護並對買方具有約束力；買方已簽訂契約並應尋求契約/賠償。選項A是正確的。選項 B 是錯誤的：即使登記冊上沒有提供確切的條款，買方仍受所註明條目的約束。選項C是錯誤的：註冊土地的購買者僅受適當保護（或壓倒一切）的利益的約束，而不是受「任何種類」的每一項契約的約束。選項D錯誤：保護源自提及契約的通知；契約無需完整列出即可具有約束力。選項E是錯誤的：限制性契約是受通知保護的，而不是作為壓倒一切的利益，這裡的條目是操作保護。
A. 地方當局的調查 (CON29)。
B. 當地土地費用搜尋 (LLC1)。
C. 地方政府的可選詢問 (CON29O)。
D. 從英國土地登記處取得的登記冊正式副本。
E. 在 HM 土地登記處進行 OS1 優先檢索。
Answer & explanation
毗鄰該房產的道路是否是由公共費用維護的高速公路（根據 1980 年《公路法》第 36 條通過）由地方當局標準查詢 CON29 揭示，因此 A 是正確的。 B 是錯誤的：LLC1 顯示了登記的當地土地費用（例如財務費用、樹木保護令、規劃限制），而不是道路的採用狀況。 C 是錯誤的，因為 CON29O 包含為特定交易選擇的可選查詢（例如道路建議、公共路徑、天然氣管道）；基本的採用道路資訊位於標準 CON29 中，而不是可選集。 D 錯誤：HM 土地登記處正式副本顯示了註冊所有權（所有權、費用、權利），而不顯示道路是否可公共維護。 E 錯誤：OS1 是保護買方申請的註冊土地的完成前優先搜尋；它沒有提供有關高速公路採用的資訊。
A. 向客戶報告產權類別，檢查抵押貸款人的要求，考慮產權賠償保險並提出建議，並考慮是否可以將產權升級為絕對產權。
B. 通知客戶，但不要採取進一步措施，因為英國土地註冊處完全保證每個註冊所有權，並將對任何缺陷進行賠償。
C. 向客戶保證佔有所有權不會引起任何顧慮，因為此類所有權很常見，並且與絕對所有權一樣好。
D. 建議客戶立即撤回，因為佔有權是一個有缺陷的類別，永遠無法安全地接受。
E. 照常進行，無須提及產權類別，因為產權類別是土地註冊處的內部事務，與買方無關。
Answer & explanation
如果所有人無法出示所有權文件證明或透過逆權管有提出主張，則授予佔有所有權；國家擔保不涵蓋首次登記之前存在或能夠產生的任何財產、權利或利益。對於任何非絕對所有權，買方律師應： 向客戶報告；如果有抵押貸款，請檢查貸款人的要求（如果還代表貸款人行事，請確保告知貸款人 - 否則就會產生衝突）；考慮產權賠償保險並提出建議；並考慮升級為絕對所有權的可能性（例如，如果可以找到缺失的契約或已過必要的期限）。 A 正確地表達了這一點。 B是错误的，因为对占有所有权的保证是有限的，而不是充分的，因此对自动补偿的依赖是错误的。 C 是错误的：它“不如”绝对标题，不能简单地被抛在一边。 D 是错误的，因为退出并不是必然的反应；通过保险和贷款人的批准，风险通常是可以控制的。 E 是错误的，因为所有权类别显然是相关的，必须报告和解决。
A. 只有當租約包含允許房東扣押和出售租戶貨物的明確條款時，CRAR 才可用；如果沒有這樣的子句，則無法使用 CRAR。
B. CRAR 僅可在租賃為書面形式且未付本金淨額至少達到規定的最低租金（七天租金）的情況下使用；執行代理人在控制貨物之前必須至少提前七天向租戶發出執行通知，並且在貨物出售之前必須經過進一步的通知和最短期限。
C. Verma 女士可以指示執法人員在未支付租金的情況下立即扣押貨物，並可以在不通知租戶的情況下立即出售它們。
D. Verma女士必須等待最低欠款期並發出通知，但一旦通知期到期，她可以在當天扣押並出售貨物，而無需任何進一步的出售通知。
E. CRAR 適用於租約項下的任何應付款項，包括服務費、保險租金和利息，Verma 女士可以親自進入和移除貨物，而無需使用經過認證的執行代理人。
Answer & explanation
CRAR（《2007 年法庭、法院和執行法》第 3 部分以及《2013 年貨物管制條例》）僅適用於根據書面租賃出租的商業場所，並且僅適用於未付淨「租金」（本金，不包括增值稅、利息、服務費和保險租金）。必須支付至少 7 天的淨租金。經認證的執行人員必須在進入控制貨物之前至少提前 7 天發出執行通知；貨物被控制後，代理人必須在貨物出售前向租戶發出進一步的最低限度通知（至少七個工作日）。選項 B 準確地捕捉了這些要求。 A 是錯誤的：CRAR 是一種法定自助補救措施，不依賴租約中明確的沒收/困境條款。 C是錯的：有最低欠款門檻和強制執行通知，沒有必要的通知就不能出售商品。 D 錯誤：出售前需要單獨發出意向出售通知和進一步的最短期限；不允許當日銷售。 E 錯誤：CRAR 僅限於本金租金（不是服務費、保險租金或利息），並且必須由經過認證的執行機構執行，而不是由房東親自執行。
A. 在土地收費部門進行僅限破產的搜尋（根據陳先生的姓名在土地收費登記冊中進行搜尋），具體說明他所居住的相關縣。
B. 請陳先生簽署個人承諾書，確認他尚未破產且沒有任何申請待決。
C. 依照所購買房產的地址進行當地土地費用搜尋。
D. 在 HM 土地登記處針對房產所有權進行索引圖搜尋。
E. 不採取任何行動，因為在完成之前沒有可靠的方法來檢查個人的破產狀態。
Answer & explanation
針對個人的破產令和待決的破產申請均在土地收費部門（中央土地收費登記處）登記，並透過對個人姓名的搜尋（僅適用於破產的 K16 表格搜尋）來顯示，並指定該人居住的相關縣。這是貸款人律師為確認借款人未破產且沒有未決申請而採取的標準完成前步驟，因此選項 A 是正確的。 B錯誤：借款人的承諾未經獨立核實，不符合貸款人檢查公共登記冊的指示。 C 錯誤：地方土地費用搜尋揭示了影響在地方當局註冊的土地的事項（例如規劃費用），而不是個人破產。 D 錯誤：索引圖搜尋可識別土地是否已註冊及其所有權號碼；它沒有提及借款人的破產情況。 E 是錯誤的，因為有可靠的檢查，即在土地收費部門針對該名稱進行破產搜索。
答：公司永遠不能在商業交易中同時代表買方和貸款人，因為這類交易總是涉及利益衝突。
B. 公司可以同時代理兩者，前提是抵押貸款符合標準條款，且公司確信其中一項不存在利益衝突或重大風險。
C. 只有當公司將此事視為住宅交易且貸款人的條款符合標準時，公司才可以代理兩者。
D. 公司不能同時代表兩者，因為買方和貸方之間不存在實質的共同利益。
E. 公司可以同時代表雙方，因為代表商業抵押貸款的借款人和貸款人不會產生衝突風險。
Answer & explanation
這測試了適用於代表借款人和貸款人行事的 SRA 律師行為準則第 6.2 段中的利益衝突規則。出發點是，律師不得在兩個客戶之間有衝突或有重大衝突風險的情況下採取行動。然而，如果抵押貸款採用標準條款（「標準抵押貸款」），借款人和貸款人的利益通常是一致的，公司可能會認為不存在衝突並為雙方採取行動。這適用於商業和住宅交易。選項 B 正確地捕捉到了這一點。選項A是錯誤的：沒有全面禁止商業交易；測試是衝突是否存在或可能存在。選項 C 是錯誤的，因為該交易是商業交易，而不是住宅交易，分析不依賴對其進行重新定性。選項 D 是錯誤的：相關的途徑是標準抵押貸款不存在衝突，而不是「實質上共同利益」例外（這是第 6.2(a) 條的一個獨特部分，無論如何，這裡確實存在共同利益）。選項 E 是錯誤的，因為它誇大了立場；非標準或專門協商的商業抵押貸款很容易產生衝突，因此公司必須評估每個案例，而不是不承擔任何風險。
A、14天
B、21天
C、30個工作天
D. 30 個日曆日
E、2個月
Answer & explanation
這測試了根據《2003 年土地註冊規則》對登記冊進行的預完成檢索。對已註冊所有權（表格 OS1 或 OS2 部分）進行優先權的正式檢索賦予自檢索結果之日起 30 個工作日（工作）日的優先權期間（《2003 年土地註冊規則》第 131 條）。如果土地註冊處在該優先期限內收到買方（和貸款人）登記處置的申請，則該申請優先於搜查證書日期之後在登記冊上進行的任何登記，從而防止出現「登記空白」。選項C是正確的。選項 A（14 天）、選項 B（21 天）和選項 E（2 個月）都是錯誤的期間。選項D（30個日曆日）是常見的陷阱：期限是30個工作日，而不是日曆日，這實際上要長得多，因此D是錯誤的。
A. 10,693.61 英鎊，包括年租金、增值稅、違約利息、服務費和服務費增值稅。
B. 9,618.41 英鎊，包括年租金、年租金增值稅和違約利息。
C. 11,038.61英鎊，包括年租金、服務費、保險租金和增值稅以及所有這些費用的利息。
D. £8,000.00，僅包括年租金，因為根據 CRAR 無法收回增值稅和利息。
E. 8,018.41 英鎊，僅包括年租金和違約利息，因為根據 CRAR 永遠無法收回增值稅。
Answer & explanation
CRAR（《2007 年法庭、法院和執行法》附表 12，以及《貨物管制條例》）僅允許收回因擁有和使用該場所而應付的本金（純）租金，以及任何增值稅和該租金的利息。租約中保留為「租金」但實質上屬於服務費、保險租金或其他輔助費用的金額不能透過 CRAR 收回，無論租約如何標記這些費用。這裡的可收回金額是年租金（8,000 英鎊）加上 20% 的增值稅（1,600 英鎊）加上年租金的違約利息（18.41 英鎊），即 9,618.41 英鎊。 B 是正確的。 A 是錯誤的，因為服務費（及其增值稅）根據 CRAR 不可收回。出於同樣的原因，C 也是錯誤的，保險租金也被排除在外。 D 錯誤地排除了增值稅和利息，而 CRAR 確實允許在本金中扣除增值稅和利息。 E 錯誤地指出增值稅永遠不可退還 - 如果房東選擇徵稅，則主要租金的增值稅可以退還。
A. 作為受益共同共有人，倖存者的權利得以運作，倖存者在第一次死亡時自動獲得全部財產。
B. As beneficial tenants in common in equal shares, so that each share can be left by will.
C. As mere licensees of the lender, with no beneficial interest until the mortgage is redeemed.
D. As legal and equitable co-owners without specifying the form of beneficial holding, leaving it to be implied later.
E. 作為持有合法和實益所有權的特殊目的載體公司的股東。
Answer & explanation
如果已婚夫妇为购买婚姻房屋出资均等，并希望幸存者在第一次死亡时自动继承，则标准建议是有利的联合租赁。根据联合租赁，共有人共同持有全部受益财产，而生存权（jus accrescendi）在遗嘱之外，在死亡时自动将全部财产转移给幸存者。選項A是正確的。选项 B（共同租赁）是错误的，因为这里的一般建议是：它创建了独特的、可设计的份额，没有幸存者，这适用于各方贡献不均或希望通过意愿留下自己份额的情况，而不是典型的平等贡献的寻求幸存者的已婚夫妇。選項 C 是錯誤的：抵押貸款不會將借款人減少為被許可人；他們持有合法且有益的財產，並由貸款人負責。選項 D 是錯誤且無反應的：該問題具體詢問了 BENEFICIAL 持有的形式，TR1 要求明確聲明如何持有衡平法權益。選項 E 是錯誤的：SPV 公司結構用於商業/投資目的，而不是購買家庭住宅。
A. 依賴銀行的抵押貸款估值，因為除非房產狀況良好，否則銀行不會放款。
B.委託她自己出一份基本估價報告來確認市場價值。
C. 根據財產的年齡和結構，委託進行全面的結構（建築）調查。
D. 委託一份購屋者報告，這是現有的最徹底的調查。
E. 無需進行調查，因為賣方有義務揭露所有實體缺陷。
Answer & explanation
C 是正確的。最詳細的調查是全面的結構（建築）調查，建議對較舊的房產、不尋常的建築或狀況較差的房產進行全面的結構調查。建於 1875 年的農舍顯然屬於此類，因此儘管成本較高，但全面的結構調查是適當的建議。 A 是錯的：抵押貸款估價只是為了貸款人的利益，以確認該財產有足夠的擔保；它不是狀況調查，買方不能依賴它。 B 是錯誤的：買家自己的基本估價報告僅僅確認了市場價值，而很少透露有關狀況的資訊——這對於維多利亞時代的房產來說是不夠的。 D 錯誤：購屋者報告的詳細程度中等，不適合較舊或非標準的房產；這不是最徹底的調查。 E 是錯誤的：除有限的例外情況外，買方自負原則適用於財產的物理狀況——賣方沒有義務披露物理缺陷，這正是買方必須進行調查的原因。
A. 首次調查賣家的產權，否則必須在完成後才進行。
B. 揭露自交換前取得正式副本以來登記冊的任何變化，並給予登記買方和貸方的優先期限。
C. 首次確認賣方是該房產的註冊所有人。
D. 取得僅保護貸方費用的優先期限，而不保護買方的轉讓。
E. 符合買方律師為 SDLT 目的向英國稅務海關總署報告結果的要求。
Answer & explanation
B 是正確的。在交換合約之前，將對所有權進行調查，並確認賣方為註冊所有人。 OS1 官方檢索有雙重目的：(i) 揭露自用於調查合約前所有權的正式副本之日起是否已在登記冊上進行過任何條目； (ii) 取得優先權期限（自檢索結果之日起 30 個工作日），在此期間買方必須提交註冊申請，以保護該申請免受任何干擾。如果以貸款人的名義進行搜索，則優先權期限的保護延伸到買方的轉讓以及貸款人的費用。 A和C錯誤：所有權調查和註冊所有人確認是在交換之前完成的，而不是透過預完成搜尋完成的。 D 是錯的：對貸款人姓名的搜尋可以保護買方和貸款人，而不是單獨保護貸款人。 E 錯誤：OS1 是土地註冊處優先檢索； SDLT 報告和向 HMRC 付款是透過 SDLT 申報表進行的單獨的完成後步驟，與 OS1 的目的無關。
A. 作為利害關係人，持有押金至完成。
B. 作為買方的代理人。
C. 作為賣方房地產經紀人的代理人。
D. 作為賣方的代理人。
E. 作為賣方代理人或利害關係人，由律師選擇。
Answer & explanation
正確：D. 如果押金是由賣方律師作為賣方代理人持有的，則在合約交換後可以立即將其釋放給賣方，以便賣方可以立即使用它（此處為償還個人債務）。 A是錯誤的：利益相關者代表雙方持有這筆錢，並且必須保留它直到完成（默認的標準銷售條件），這將挫敗賣方現在使用它的願望。 B 是錯的：作為買方的代理人持有意味著買方控制這筆錢——這筆錢不會交給賣方，並且由買方的律師而不是賣方的律師持有。 C錯誤：房地產經紀人無權獲得押金，因此絕不作為房地產經紀人的代理人持有該押金。 E錯誤：只有「賣家代理」身分才能保證立即使用；提供「要麼......或利害關係人」則不會，因為利害關係人肢體會阻止立即發布，因此 E 不是唯一的最佳答案。
A. 堅持在完成後提供 Adeyemi 先生死亡證明的核證副本。
B. 請 Adeyemi 夫人指定第二位受託人參與轉讓，以免超出任何實益利益。
C. 要求 Adeyemi 先生的私人代表向 Adeyemi 女士簽署一份其所持股份的書面同意書。
D. 檢查 Adeyemi 先生授予代表權時是否簽署了遣散備忘錄。
E. 要求在完成之前輸入表格 A 限制，以保護買方。
Answer & explanation
所有權登記冊上沒有任何限制，這告訴買方，共同所有人作為聯名租戶持有實益權益（如果他們作為共同租戶持有，則會出現表格 A 的限制，要求第二個受託人超越）。受益聯權共有人死亡後，死者的權益會自動透過倖存者轉移給倖存者，且倖存者同時擁有法定所有權和受益所有權，無需任何信託。因此，買方僅從倖存者那裡獲得了良好的所有權，唯一需要的證據是共同所有人實際上已經死亡的證據：因此選項 A 是正確的（死亡證明的核證副本）。選項 B 是錯誤的，因為沒有表格 A 的限制，不存在超出範圍的信託利益，並且不需要第二個受託人。選項 C 是錯誤的，因為共同共有人的份額不能根據遺囑或個人代表的同意進行傳遞；它通過了生存，所以 PR 沒有什麼可以同意的。選項 D 是錯誤的，因為遣散備忘錄僅在受登記冊限制保護的情況下才相關；在註冊的土地上，不受保護的遣散費對買方沒有約束力，這裡的登記冊也沒有顯示這一點。選項 E 是錯誤的，因為只有當倖存者不單獨享有權利（即共同租賃）時，表格 A 限制才適用，但此處的情況並非如此；堅持某個觀點會被誤解。
A. 根據租約應付的地租以及最新支付的證明。
B. 服務費情況，包括任何欠款和任何預期的大型工程。
C. 建築物保險安排，包括投保人和提供的保險範圍。
D. 遵守租約中的契約，包括變更所需的任何同意。
E. 以上皆非－每一項都是針對此類公寓的相關且適當的租賃查詢。
Answer & explanation
對於一個街區的租賃公寓，所列出的每項事項都是有能力的產權轉讓師會提出的核心詢問。地租：買方需要確認金額並及時支付（有清晰的最後收據），以避免接管欠款或糾紛。服務費：買方必須檢查收費水準、任何欠款（可能附加到房產上）以及任何即將進行的可能需要支付大筆費用的重大工程。保險：貸款人要求建築物為其全部恢復價值投保，以應對各種風險；公寓租賃通常要求房東投保，因此買方應取得保單副本。契約：買方需要確認不存在任何已知的違規行為（例如，任何變更均已得到房東的同意），因為未決的違規行為可能會導致沒收或補救費用。由於選項 A 至 D 中的每一項都是真實且適當的租賃查詢，因此選項 E（「以上皆非」）是正確答案：清單中沒有應排除的項目。
A. Birch Cottage 的註冊產權號碼。
B. Birch Cottage 以空置狀態出售的規定。
C. 一項特殊條件，規定最晚完成銷售的時間早於相應購買 Elm House 的完成時間。
D. 一項規定，樺木小屋的買方將負責繳納適當繳納的任何土地印花稅。
E. 透過郵寄地址和任何使土地受益的權利來識別財產的條款。
Answer & explanation
選項 D 是通常不會包含的條款，因此是答案。購買時的 SDLT 是買方根據《2003 年金融法》的實施而自行承擔的責任；這不是賣方關心的問題，也沒有在賣方合約中處理，因此包含這樣的條款是不必要且不適當的。選項 A 是錯誤的（即它應該被包括在內）：註冊土地的銷售合約必須始終標識註冊的所有權號碼，以便買方可以推斷所有權。選項 B 錯誤：空置所有權是出售住宅的標準基礎。選項 C 是錯誤的：如果銷售收益為連結購買提供資金，則插入一個特殊條件以確保銷售在購買之前或不晚於購買完成是明智且常見的做法，因此資金在鏈中可用。選項E錯誤：確定財產和受益權是正常的合約細節。
A. 土地註冊處對已註冊所有權進行優先正式檢索 (OS1)。
B. 針對買方的僅破產搜索（表 K16）。
C. 當地土地費用調查 (LLC1)。
D. 中央土地收費部門搜尋（表 K15）。
E. 以上皆是。
Answer & explanation
選項A是正確的。对于已注册的产权，适当的完成前检索是优先进行土地注册处官方检索（OS1 为整体，OS2 为部分）。它顯示了最新的登記冊，最重要的是，它賦予了自證書起 30 個工作日的優先權期限，在此期間，檢索者的任何登記申請都受到保護，不受干預條目的影響（《2002 年土地登記法》和《2003 年土地登記規則》）。選項 B 是錯誤的：破產/土地費用破產搜尋僅適用於貸方需要檢查其償付能力的個人借款人；這裡的買家是一家公司（將透過公司搜尋而不是破產搜尋進行檢查）並且在沒有抵押貸款的情況下購買。選項 C 是錯誤的：在交換之前進行當地土地費用搜索，作為合約前查詢的一部分，而不是作為完成前搜索。选项 D 错误：中央土地收费部门搜索 (K15) 仅适用于未注册的土地；该标题已被注册，因此不合适。選項E錯誤，因為B、C、D皆不適用。
A. 賣方律師提供的合約草案。
B. 排水和水搜索（CON29DW）。
C. 土地註冊處正式副本及索引圖搜尋。
D. 當地搜尋包括地方當局的詢問 (CON29) 和當地土地費用搜尋 (LLC1)。
E.環境（污染土地）調查報告。
Answer & explanation
正確：選項 D。地方當局的標準詢問（表格 CON29）包括有關道路計劃的具體問題 - 是否已經或將要徵用任何土地用於高速公路建設或改進，以及是否有在財產的規定半徑內修建新道路、拓寬道路或進行改建的建議。當地土地費用搜尋 (LLC1) 顯示註冊費用，例如規劃和高速公路相關條目。因此，買家對道路拓寬或繞行計畫的擔憂在這裡得到了解答。選項 A 是錯誤的：在買方自負的情況下，賣方無需在合約中自願提供已知的道路方案（這不是所有權缺陷）；儘管賣方必須誠實地回答直接詢問，但查看合約的地方是錯誤的。選項B是錯誤的：排水和取水只涉及總水管、下水道、排水和連接問題，而不是道路方案。選項C是錯誤的：土地註冊處索引圖搜尋顯示所有權是否已註冊以及所有權編號，而不是當地的高速公路提案。選項 E 是錯誤的：環境搜尋解決的是污染、洪水和地面穩定性風險，而不是計畫中的道路工程。
答：一旦他向買家出示了妻子的死亡證明，他就可以作為唯一倖存業主出售房產。
B.他必須指定第二個受託人，由他們兩人共同執行合約和轉讓，從而超越衡平法利益。
C. 他必須獲得法院授權出售的命令才能繼續進行。
D. 他可以單獨出售，因為作為倖存的合法所有者，全部受益權益已透過倖存者轉移給他。
E. 他必須先將財產轉讓給自己並徵得他的同意，然後才能出售。
Answer & explanation
正確：選項 B。此限制是標準的「A 型」限制，當衡平法所有者作為共同租戶持有時出現。它阻止倖存的獨資業主提供有效的資本收據，因為在共同租賃中，不存在受益權益的存續——死者的份額根據她的遺囑轉移（此處為慈善機構）。要出售，倖存者必須任命第二名受託人，以便將資本支付給（至少）兩名受託人，這超出了實益權益（LPA 1925 第 2 條和第 27 條）並滿足限制。選項 A 是錯誤的：出示死亡證明僅適用於受益的聯合共有（倖存者可以單獨出售）；此處，表格 A 限制顯示了共同租賃。選項 C 是錯誤的：限制提及法院命令是過度擴張的替代方案，但普通、正確的產權轉讓解決方案是指定第二個受託人，而不是提起訴訟。選項 D 是錯誤的：對於共同租賃，受益份額不存在。選項E是錯誤的：同意並無幫助－獨資經營者的限制仍然會產生影響，而妻子的一半股份屬於慈善機構，而不是丈夫。
A. 絕對禁止承租人僅轉讓部分房屋。
B. 由於反對整體轉讓的契約是有條件的（在同意的情況下允許轉讓），《1927 年房東和租客法》第 19(1)(a) 條意味著不得無理拒絕同意。
C. 房客可以隨時轉讓整棟房屋，房東無權阻止。
D. 在書面申請同意轉讓全部房屋時，房東必須根據 1988 年《房東和租客法》第 1 條，在合理時間內給予同意（除非合理拒絕），並給出任何拒絕的書面理由。
E. 以上皆非。
Answer & explanation
该问题要求错误的陈述，即 C。反對整體轉讓的契約是合格契約（允許轉讓，但只有在房東同意的情況下），因此租戶不能「隨時」轉讓：房東可以在合理的情況下合法拒絕這樣做。 A 是正確的：絕對禁止部分分配，因為第 (2) 條只允許整體分配，而第 (1) 條的部分分配禁止是絕對的。 B 正確：1927 年《房東與房客法》第 19(1)(a) 條將合格契約轉變為完全合格契約，因此不得無理拒絕同意。 D 正確：在需要同意的情況下，1988 年《房東與房客法》第 1 條規定房東有法定義務在合理時間內處理書面申請，不得無理拒絕同意，並給予拒絕的書面理由。 As C misstates the law, it is the answer.
答：這是可以接受的，因為房東有權在整個期限內直接與轉讓人和受讓人建立合約關係。
B. 這是不可接受的，因為不能合法地要求轉讓人為 1998 年授予的租賃提供授權擔保協議。
C. 可以接受，因為房東可能要求轉讓人就 1998 年授予的租賃簽訂授權擔保協議。
D. 不可接受，因為受讓人的直接契約應由轉讓人給予。
E. 不可接受，因為受讓人的直接契約應被刪除或僅限於受讓人仍然是租約下的租戶的期限。
Answer & explanation
1998 年授予的租約是《1995 年房東和租戶（契約）法》規定的「新租賃」。若受讓人將來進行轉讓，《1995 年法案》將自動解除受讓人的租戶契約（第 5 條）。要求受讓人「在剩餘期限內」履行契約的直接契約將不允許受讓人在自動解除後繼續受到約束；任何阻礙該法案發布的規定均無效（第 25 條）。因此，契約必須被刪除或限制在受讓人實際上是租戶的期間，因此選項 E 是正確的。選項 C 正確地指出，房東可以要求轉讓人就新租約提供 AGA（第 16 條明確允許 AGA），但它沒有解決草案中的缺陷，因此不是最佳評估；選項 B 完全錯誤，因為即將離任的租戶的 AGA 正是該法案允許新租約的內容。選項 A 是錯誤的：面對法定釋放，房東不能在整個期限內約束受讓人。選項D錯誤：AGA（轉讓人的擔保）和直接契約（來自受讓人）來自所述各方是適當的；問題在於受讓人契約的期限，而不是其來源。