Case Law — FLK2 · poglavlje 1

Property Law and Practice

1. Opseg vlasništva nad zemljištem (Poglavlje 2. Transakcije bez vlasništva)

Bernstein od Leigha (Baron) protiv Skyviewsa i General Ltd [1978.] QB 479

Prava vlasnika zemljišta u zračnom prostoru iznad zemlje protežu se samo do one visine koja je neophodna za uobičajenu upotrebu i uživanje zemljišta i građevina na njemu; prava se ne protežu unedogled do nebesa. Prelet iz zraka na razumnoj visini za snimanje fotografije stoga nije prijestup.

Key point
Relevantnost ispita: Definira fizički opseg onoga što kupac stječe, relevantno kada se daje savjet o pravima iznad i ispod površine u transakciji slobodnog vlasništva.

2. Imovina i pokretna imovina (Poglavlje 2 Transakcije s slobodnim vlasništvom)

Nizozemska protiv Hodgsona (1872.) LR 7 CP 328

Da li je predmet pripojenje (dio zemljišta) ili pokretnina, utvrđuje se testom koji se sastoji od dva dijela: stupanj pripajanja zemljištu i, što je još važnije, svrha pripajanja. Predmeti pričvršćeni za bolje uživanje u zemlji uglavnom su elementi.

Key point
Relevantnost ispita: Temeljni test za odlučivanje koje stavke automatski prolaze kupcu pri prodaji zemljišta, često se testira putem pitanja o opremi/opremi.
Elitestone Ltd protiv Morrisa [1997.] 1 WLR 687

Objekt može biti (a) pokretnina, (b) inventar ili (c) dio i parcela samog zemljišta. Struktura (ovdje drveni bungalov koji se vlastitom težinom oslanja na betonske blokove) može činiti dio zemljišta gdje je jasno da je cilj njenog postavljanja na mjesto stvaranje trajne strukture, čak i bez fizičkog vezanja za tlo.

Key point
Relevantnost ispita: pokazuje da svrha pripajanja može čak i nevezanu strukturu učiniti dijelom nekretnine, precizirajući analizu stupnja/objekta pripajanja za stavke uključene u prodaju.
Botham protiv TSB Bank plc (1996.) 73 P&CR D1

Primjenom testa stupnja i namjene stavku po stavku, ugrađeni tepisi, zavjese i bijela tehnika smatrani su pokretninom (bez nedostatka trajnosti koja se očekuje od nekretnine), dok su ugrađeni kuhinjski elementi i kupaonski elementi kao što su slavine bili pribor.

Key point
Relevantnost ispita: pruža praktične smjernice za kategoriju po kategoriju koje odvjetnici koriste kada daju savjete što ostaje s imovinom, a što prodavatelj može ukloniti.

3. Formalnosti za ugovore o prodaji (poglavlje 4 Razmjena ugovora)

Firstpost Homes Ltd protiv Johnsona [1995.] 1 WLR 1567

Ugovor o prodaji ili raspolaganju udjelom u zemljištu prema članku 2 LP(MP)A 1989 mora sadržavati sve dogovorene uvjete u jednom dokumentu (ili u svakom dijelu gdje se ugovori razmjenjuju) i mora biti potpisan od strane ili u ime svake strane; utipkano ime nije potpis za ove svrhe.

Key point
Relevantnost ispita: Postavlja stroge formalne zahtjeve odjeljka S.2 bez kojih je ugovor o zemljištu ništavan, središnji za savjetovanje o valjanosti ugovora i zamjeni.
Total Clothing Ltd protiv Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Odjeljak 2 LP(MP)A 1989 primjenjuje se samo na izvršne ugovore o zemljištu; to ne sprječava strane da sklope poseban ugovor o kolateralu, a nakon što je ugovor o zemljištu dovršen (ovdje dodjelom zakupa), dodatni ugovor nije obuhvaćen točkom 2. i ostaje izvršiv.

Key point
Relevantnost ispita: Pojašnjava da ne mora svaki povezani sporazum zadovoljiti odjeljak 2, što je važno kada su uvjeti podijeljeni između ugovora o zemljištu i sporednog sporazuma.

4. Istraga vlasništva: prevladavajući interesi (Poglavlje 4. Istraga vlasništva)

Williams & Glyn's Bank Ltd protiv Bolanda [1981.] AC 487

Korisni interes osobe u stvarnom zauzimanju registriranog zemljišta može biti prevladavajući interes koji ima prednost nad kasnijim zakonskim teretom. 'Stvarna okupacija' je obično pitanje o činjenicama na jednostavnom engleskom jeziku, ne zahtijevajući da stanar bude zakonski vlasnik.

Key point
Relevantnost ispita: objašnjava zašto kupac ili zajmodavac mora istražiti tko je u posjedu i dobiti suglasnosti, što je ključni rizik prijenosa u istrazi vlasništva.

5. Istraga vlasništva: prekoračenje (poglavlje 4. Istraga vlasništva)

Građevno društvo City of London protiv Flegga [1988.] AC 54

Tamo gdje se glavnica isplaćuje najmanje dvama povjerenicima (ili trust korporaciji), korisni interesi stanara su prekoračeni i prebačeni u prihod od prodaje; interes koji je prekoračen ne može također biti prevladavajući interes na temelju stvarnog zanimanja.

Key point
Relevantnost ispita: uspostavlja pravilo dva povjerenika koje zajmodavci i kupci koriste za preuzimanje bez beneficija, što je praktični kontrapunkt Bolandu.

6. Istraga vlasništva: stvarno zanimanje (poglavlje 4. Istraga vlasništva)

Abbey National Building Society protiv Canna [1991.] 1 AC 56

Stvarno zanimanje zahtijeva određeni stupanj stalnosti i kontinuiteta; relevantan datum za prevladavajući interes je završetak, a ne registracija. Pripremne radnje kao što je useljenje namještaja neposredno prije dovršetka ne predstavljaju stvarno useljenje, a na hipoteci za stjecanje ne postoji scintilla temporis u kojem zajmoprimac drži besplatno.

Key point
Relevantnost ispita: utvrđuje vrijeme korištenja i potvrđuje prioritet hipotekarnog vjerovnika pri stjecanju, što je ključno kada se zajmodavcima savjetuje o vlasništvu i korisnicima.

7. Zakup ili licenca (poglavlje 6. Struktura i sadržaj zakupa)

Street protiv Mountforda [1985] AC 809

Ugovor kojim se dodjeljuje ekskluzivni posjed prostorija na određeno vrijeme uz najamninu stvara zakup bez obzira na oznaku koju mu strane daju; suština aranžmana, a ne njegov opis, određuje radi li se o najmu ili licenci.

Key point
Relevantnost ispita: Vodeće tijelo koje razlikuje najam od licence, utvrđuje uživaju li stanari prava na zakup i zakonsku zaštitu.

8. Određenost roka (poglavlje 6. Struktura i sadržaj ugovora o najmu)

Lace protiv Chantlera [1944.] KB 368

Zakup mora imati određeno ili utvrdivo maksimalno trajanje; rok dodijeljen 'za vrijeme trajanja rata' bio je ništavan zbog neizvjesnosti jer se njegovo maksimalno trajanje nije moglo utvrditi kada je najam stupio na snagu.

Key point
Relevantnost ispita: utvrđuje sigurnost roka kao bitan uvjet za važeći najam, periodičnu SQE1 točku valjanosti najma.
Prudential Assurance Co Ltd protiv London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Razdoblje koje nije na određeno ili utvrdivo maksimalno trajanje ne može biti valjani najam; ugovor o iznajmljivanju zemljišta dok ne bude potrebno za proširenje ceste bio je ništavan zbog neizvjesnosti, iako je posjedovanje i plaćanje najamnine stvaralo implicirani godišnji periodički zakup.

Key point
Relevantnost ispita: Potvrđuje i primjenjuje pravilo izvjesnosti roka za fiksne uvjete i pokazuje kako nevažeća dodjela može dovesti do impliciranog povremenog najma.
Berrisford protiv Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011.] UKSC 52

Sporazum kojim se pojedincu daje zaposlenje na neizvjesno razdoblje, pri čemu su strane namjeravale imati posao doživotno, stupa na snagu prema članku 149(6) LPA 1925 kao rok od 90 godina koji se može odrediti nakon smrti, tako da pravilo izvjesnosti roka nije poništilo dogovor.

Key point
Relevantnost ispita: Pokazuje suvremeni zakonski put kojim se inače neizvjestan rok za pojedinca može spremiti kao 90-godišnji najam, pročišćavajući pravilo sigurnosti.

9. Raskid ugovora o najmu (Poglavlje 9 Raskid ugovora o najmu)

Gradsko vijeće Londona Hammersmith i Fulham protiv Monka [1992.] 1 AC 478

Povremeni zakup zajedničkih stanara može se okončati obavijestom o raskidu koju je dostavio bilo koji od zajedničkih stanara, bez suglasnosti ostalih, u nedostatku bilo kakve suprotne ugovorne odredbe.

Key point
Relevantnost ispita: Uređuje kako se valjano određuju zajednički povremeni najmovi, praktična točka u savjetovanju o raskidu najma i posjeda.

10. Ugovori o zakupu: mirno uživanje (Poglavlje 8 Ugovori o zakupu i pravni lijekovi)

Southwark London Borough Council protiv Millsa [2001.] 1 AC 1

Ugovor o tihom uživanju je prospektivan i ne obvezuje stanodavca da otkloni nedostatke (kao što je neadekvatna zvučna izolacija) koji postoje na datum dodjele; uobičajeno korištenje prostora od strane drugih stanara ne krši ugovor.

Key point
Relevantnost ispita: Definira opseg i ograničenja ugovora stanodavca za mirno uživanje kada se stanari žale na uznemiravanje.

11. Restriktivni ugovori koji utječu na pravo vlasništva (poglavlje 4. Ispitivanje vlasništva)

Tulk protiv Moxhaya (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Teret restriktivnog (negativnog) saveza može se odnositi na zemljište u slobodnom vlasništvu u kapitalu i vezati nasljednika koji to primi s upozorenjem, pod uvjetom da je ugovor negativan, da je bio namijenjen za upravljanje i korist dominantnog zemljišta, te dotiče i tiče se tog zemljišta; lijek je zabrana.

Key point
Relevantnost ispita: temeljni autoritet kada restriktivni ugovori obvezuju kasnije vlasnike, neophodan pri istraživanju i savjetovanju o teretu vlasništva.

12. Pozitivni ugovori koji utječu na pravo vlasništva (poglavlje 4. Ispitivanje vlasništva)

Rhone protiv Stephensa [1994.] 2 AC 310

Teret pozitivnog ugovora ne odnosi se na zemlju u slobodnom vlasništvu prema običajnom pravu ili u kapitalu; nasljednik u naslovu ne može biti prisiljen izvršiti pozitivnu obvezu (kao što je održavanje krova na popravku) koju je preuzeo prethodnik.

Key point
Relevantnost ispita: Potvrđuje da pozitivni ugovori ne obvezuju nasljednike, objašnjavajući zašto su mehanizmi kao što su lanci obeštećenja ili najamnine nekretnine potrebni u prijenosu.