Introduction

1. Što je zemljišno pravo? Temeljna načela

Zakon o zemljištu je skup pravnih pravila koja uređuju vlasništvo, korištenje i prijenos interesa u zemljištu. Određuje tko je vlasnik zemlje, koja prava ima nad njom, koja prava drugi mogu imati nad svojom zemljom i kako se ta prava stvaraju, štite i provode. Za praktičnog odvjetnika, zemljišno pravo je temeljno: gotovo svaka transakcija koja uključuje imovinu - kupnja stambenog prostora, komercijalni najam, hipoteka ili razvojni projekt - uključuje načela zemljišnog prava.

Englesko zemljišno pravo počiva na nekoliko temeljnih načela koja ga razlikuju od zakona o osobnom vlasništvu i zemljišnog prava u drugim jurisdikcijama. Prva od njih je doktrina posjeda.

Zakon o vlasništvu iz 1925. ('LPA 1925') je kamen temeljac modernog engleskog zemljišnog prava. Dramatično je pojednostavio sustav prije 1926. smanjivanjem broja zakonskih dobara na dvije i broja pravnih interesa na pet kategorija (s.1(2) LPA 1925). Svi ostali udjeli u zemljištu stupaju na snagu samo u kapitalu.

Drugo temeljno načelo je razlika između pravnih i pravičnih interesa. Pravni interesi 'vežu cijeli svijet' — oni su utuživi protiv svakoga tko naknadno stekne zemljište, bez obzira je li taj interes znao. Nasuprot tome, pravične interese može poražiti kupac koji stekne zemljište bez obavijesti o interesu (u neuknjiženom zemljištu) ili bez da je interes pravilno zaštićen u registru (u uknjiženom zemljištu).

Treće ključno načelo je da zakon o zemljištu daje prednost sigurnosti vlasništva. Sustav zemljišnih knjiga, uređen Zakonom o zemljišnim knjigama iz 2002. ('LRA 2002'), ima za cilj stvoriti sveobuhvatnu i pouzdanu evidenciju vlasništva, tako da svatko tko se bavi uknjiženim zemljištem može iz registra utvrditi čiji je vlasnik i koji ga interesi opterećuju.

1.1.1 Nekretnine, osobna imovina i povijesna pozadina

Engleski zakon klasificira imovinu u dvije velike kategorije: 'nekretninu' (realty) i 'osobnu imovinu' (personalty). Nekretnine su povijesno sama zemlja i slobodno vlasništvo; osobno vlasništvo je sve ostalo. Zakupni posjedi zauzimaju nezgodnu srednju poziciju: oni su vlasnički interesi na zemljištu, ali su povijesno klasificirani kao 'stvarne pokretnine' jer su pravni lijekovi iz običajnog prava koji su izvorno bili dostupni stanarima lišenim posjeda bili osobne tužbe za naknadu štete, a ne stvarne tužbe kojima je slobodni posjednik mogao povratiti samu zemlju. Razlika je danas važna uglavnom za zakon o oporukama i upravljanju posjedima, gdje je stara granica između nekretnine i osobnosti postupno uklonjena zakonom.

Dva velika izvora engleskog prava — common law i equity — oba doprinose modernom zemljišnom pravu. Običajno pravo je skup pravila koje su razvili kraljevski sudovi od srednjeg vijeka nadalje. Equity je skup pravila koje je razvio Court of Chancery kako bi nadopunio i ispravio krutost običajnog prava. Zakoni o pravosuđu 1873. – 1875. spojili su upravu običajnog prava i pravednosti (tako da isti sud sada primjenjuje oba), ali temeljna razlika između pravnih i pravičnih interesa ostaje središnja za moderno zemljišno pravo. Pravni interes je utjeriv prema običajnom pravu; pravičan interes može se provesti samo u kapitalu i stoga je osjetljiviji na poraz.

1.1.2 Potrepštine i pokretnine

Odjeljak 205(1)(ix) LPA 1925 definira 'zemljište' tako da uključuje zgrade i dijelove zgrada, rudnike i minerale, te sve interese u zemljištu. Po pravilu quicquid plantatur solo, solo cedit ('sve što je vezano uz tlo postaje dio tla'), objekti koji su dovoljno pripojeni zemljištu postaju dio zemlje — oni su fiksture. Instalacije prolaze sa zemljištem na prodaju ili hipoteku pod s.62 LPA 1925; pokretnina ne i mora se izričito prenijeti.

Vodeći suvremeni test je test u dvije faze koji je ponovio Dom lordova u predmetu Elitestone Ltd protiv Morrisa [1997] 1 WLR 687, oslanjajući se na presudu Blackburn J u predmetu Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328.

(1) Stupanj pripojenja. Koliko je čvrsto pričvršćen predmet? Predmet koji svojom težinom počiva na zemlji je prima facie pokretnina; predmet fizički pričvršćen (npr. pričvršćen vijcima, vijcima, cementiran) je prima facie učvršćenje. Pretpostavka se može oboriti.

(2) Svrha pripajanja. Zašto je stavka priložena? Ako je pričvršćena kako bi se predmet bolje koristio kao pokretnina (npr. tapiserija pribijena na zid da bi se prikazala), ona ostaje pokretnina; ako je bio pričvršćen za trajno poboljšanje zemljišta (npr. integrirana kuhinja), to je fiks. Suvremeni autoritet tretira test namjene kao odlučujući: Berkley protiv Pouletta [1977.] 1 EGLR 86. Prizivni sud primijenio je test na 109 predmeta u stambenom stanu u Botham protiv TSB Bank plc (1997.) 73 P & CR D1, smatrajući da su ugradbeni kuhinjski elementi i kupaonski elementi instalateri.

1.1.3 Dva pravna posjeda i pet pravnih interesa

Odjeljak 1 LPA 1925 je ključni kamen zakonodavne sheme iz 1925. Odjeljak 1(1) smanjio je broj pravnih posjeda na dva: (a) naknadu koja je apsolutna u posjedu (slobodno vlasništvo) i (b) apsolutni rok od godina (zakupnina).

Odjeljak 1(2) navodi pet kategorija pravnih interesa: (i) služnosti, prava ili povlastice na ili nad zemljištem za interes koji je ekvivalentan posjedu u jednostavnom apsolutnom posjedu ili na apsolutni rok od godina; (ii) najamnina u posjedu koji izlazi iz zemlje; (iii) naknade putem zakonske hipoteke; (iv) bilo koji drugi sličan teret na zemljištu koji nije stvoren instrumentom; i (v) prava ulaska priložena zakonskom roku od godina ili zakonskoj naknadi za najam. Odjeljak 1(3) propisuje da sva druga imanja, interesi i naknade u ili nad zemljom stupaju na snagu kao pravični interesi.

Značaj s.1 je dubok. Zakon prije 1926. priznavao je mnogu pravnu imovinu (rep naknade, doživotnu imovinu, osnovnu pristojbu itd.) i zbunjujuću raznolikost pravnih interesa. Zakonodavstvo iz 1925. pojednostavilo je okvir kako bi se smanjio teret prijenosa: kupac slobodnog vlasništva ili zakupa mogao je biti uvjeren da ga samo mali i definirani popis pravnih interesa može obvezivati 'za cijeli svijet', dok sve ostalo (opcije, restriktivni ugovori, ugovori o posjedu, životni udjeli pod trustovima, korisni udjeli u rezultirajućim ili konstruktivnim zaklade i tako dalje) stupio na snagu u kapitalu i zahtijevao svoje vlastite mehanizme zaštite.

2. Izvori engleskog zemljišnog prava

Engleski zemljišni zakon temelji se na bogatom korpusu statuta, sudske prakse i doktrine pravednosti. Glavni zakonski izvori s kojima ćete se susresti u ovoj knjizi navedeni su u nastavku.

1.2.1 Zakon o vlasništvu iz 1925. (LPA iz 1925.)

LPA 1925 je temelj modernog zemljišnog prava. Ključne odredbe uključuju: s.1 (pravna imovina i interesi); s.2 (prekoračenje); s.27 (zahtjev za djelo); s.36 (raskid zajedničkih stanarskih odnosa); s.52 (zahtjev za prijenos ispravom); s.53 (formalnosti za pravične interese); s.54(2) (iznimka za kratkoročne najmove); s.62 (opće riječi koje se podrazumijevaju u prijenosima); s.78 (dobrobit saveza koji vrijede sa zemljom); s.101 (ovlasti hipotekarnog dužnika); i s.146 (oduzimanje zakupa).

1.2.2 Zakon o zemljišnim knjigama iz 2002. (LRA 2002.)

LRA 2002 upravlja sustavom uknjiženog zemljišta u Engleskoj i Walesu. Njime je zamijenjen Zakon o zemljišnim knjigama iz 1925. i uveden modernizirani okvir za zemljišne knjige. Ključne odredbe uključuju: s.4 (pokretanje događaja za prvu registraciju); s.23 (ovlasti vlasnika); s.27 (uknjižbene dispozicije); s.29 (učinak upisa na prvenstvo); ss.32–36 (obavijesti); s.40 (ograničenja); Sch 1 i Sch 3 (prevladavajući interesi); i Sch 6 (nepovoljan posjed).

1.2.3 Zakon o zakladama zemlje i imenovanju povjerenika iz 1996. (TLATA 1996.)

TLATA 1996 uređuje zaklade nad zemljištem, uključujući implicirane zaklade koje nastaju u situacijama suvlasništva. Odjeljci 14. i 15. od posebne su važnosti za SQE: oni osiguravaju mehanizam za rješavanje sporova između suvlasnika oko zauzimanja i prodaje zemljišta u suvlasništvu.

1.2.4 Zakon o vlasništvu (razne odredbe) iz 1989. (LP(MP)A 1989.)

Odjeljak 1 postavlja suvremene zahtjeve za valjanu ispravu (potpisana, ovjerena, dostavljena). Odjeljak 2 zahtijeva da ugovori o prodaji ili drugom raspolaganju udjelom u zemljištu budu u pisanom obliku, potpisane od obje strane i da uključuju sve uvjete.

1.2.5 Zakon o stanodavcu i najmoprimcu (pakvi) iz 1995. (LTCA 1995.)

LTCA 1995 reformirao je pravila koja uređuju donošenje ugovora o najmu za ugovore o najmu odobrene 1. siječnja 1996. ili nakon tog datuma ('novi najmovi'). Prema Zakonu iz 1995., svi ugovori (osim osobnih ugovora) automatski prolaze prilikom ustupanja, a odlazni stanar oslobođen je odgovornosti.

1.2.6 Nedavni razvoj zakonodavstva

Dva značajna dijela nedavnih zakona spadaju u okvir ispita SQE1 (krajnje: 13. ožujka 2026.).

Zakon o pravima iznajmljivača iz 2025. dobio je kraljevsku suglasnost 27. listopada 2025.. Njime se ukidaju osigurani kratkoročni najmovi (ASTs) i 'bez krivnje' deložacije iz odjeljka 21 prema Zakonu o stanovanju iz 1988., pretvarajući sve kratkoročne stambene najmove u jedinstveni sustav osiguranih periodičnih najmova. Materijalne odredbe reforme stanarskog prava stupaju na snagu zakonskim instrumentom; ključne odredbe u 1. poglavlju 1. dijela (kraj AST-a i odjeljak 21) stupile su na snagu 1. svibnja 2026.. Budući da je Zakon dobio kraljevsku suglasnost do krajnjeg datuma SQE1, može se ispitati u donesenom obliku za SQE1. Detaljno ga ispitujemo u poglavljima 11 i 14.

Zakon o reformi zakupa i slobodnog posjeda iz 2024. dobio je kraljevsku suglasnost 24. svibnja 2024.. Članak 27, koji je uklonio dvogodišnje kvalificirajuće razdoblje za zahtjeve za dobivanjem franšize i produljenjem najma, stupio je na snagu 31. siječnja 2025.. Odredbe koje se odnose na pravo upravljanja (povećanje nestambenog limita sa 25% na 50%) stupile su na snagu 3. ožujka 2025..

3. Karta teme: Kako se zemljišno pravo slaže

SRA FLK2 nastavni plan za zemljišno pravo organiziran je u pet međusobno povezanih područja. Razumijevanje načina na koji su ta područja međusobno povezana ključno je za rješavanje pitanja scenarija SQE1, koja često zahtijevaju da se oslanjate na načela iz više od jednog područja istovremeno.

{"zaglavlja": ["Područje", "Poglavlja", "Što pokriva"], "redovi": [["Priroda zemljišta", "Poglavlja 2–3", "Temelji: što se računa kao 'zemlja', nekretnine protiv osobne imovine, dvije pravne nekretnine i pet kategorija pravnih interesa, pravični interesi i formalnosti potrebne za stvaranje i prijenos interesa na zemlji."], ["Vlasništvo nad zemljištem", "Poglavlja 4–5", "Kako se dokazuje vlasništvo i kako se štite interesi trećih strana. Registrirani sustav (LRA 2002) i neregistriran sustav funkcioniraju na fundamentalno različitim načelima; morate primijeniti oba."], ["Suvlasništvo i zaklade", "Poglavlja 6–7", "Kada dvije ili više osoba zajedno posjeduju zemlju: zajedničko zakupništvo protiv zajedničkog zakupa, pravilo nasljedstva, raskid i rješavanje sporova prema TLATA 1996."], ["Vlasnička prava", "Poglavlja 8–10", "Tri glavna prava trećih strana koja mogu opteretiti zemljište: služnosti (prava puta, svjetla, itd.), sporazumi o slobodnom vlasništvu (obećanja između susjednih zemljoposjednika) i hipoteke (sigurnosni interesi)."], ["Najmovi", "Poglavlja 11–14", "Odnos stanodavac-stanar: stvaranje i karakteristike zakupa, zakup protiv licence, zakupni ugovori i njihovi provedivost, pravni lijekovi za povredu (uključujući oduzimanje) i raskid."]]}

4. Procjena SQE1 FLK2

Ovaj odjeljak objašnjava ciljeve procjene, format dokumenta SQE1 FLK2 i sustavan pristup za rješavanje pitanja scenarija zemljišnog prava.

1.4.1 Ciljevi ocjenjivanja

SRA od kandidata zahtijeva primjenu relevantnih temeljnih pravnih načela i pravila na odgovarajući i učinkovit način, na razini kompetentnog novokvalificiranog odvjetnika u praksi, na realistične klijentove i etičke probleme i situacije u sljedećim područjima: (1) uknjiženo i neuknjiženo zemljište; (2) posjedi u slobodnom vlasništvu i zakupu, te pravni i pravični interesi u zemljištu; (3) posjednik i najmoprimac; i (4) suvlasništvo.

Kandidati moraju pokazati svoju sposobnost da postupaju pošteno i s integritetom iu skladu sa SRA standardima i propisima, SRA načelima i Kodeksom ponašanja za odvjetnike.

1.4.2 Format: pojedinačna pitanja s najboljim odgovorom

SQE1 FLK2 je zatvorena knjiga, računalno ocjenjivanje koje se sastoji od 180 pitanja s jednim najboljim odgovorom (SBAQ) za sve predmete FLK2. Svako pitanje predstavlja scenarij, obično iz perspektive odvjetnika koji savjetuje klijenta, nakon čega slijedi osnova pitanja i pet opcija odgovora (A–E). Morate odabrati jedini najbolji odgovor. Nema nema negativne ocjene.

1.4.3 Kako pristupiti pitanjima scenarija zemljišnog prava FLK2

Kada se suočite sa SBAQ-om o zemljišnom pravu, usvojite sljedeći sustavni pristup.

Korak 1: Odredite vrstu nekretnine i status upisa. Je li zemljište uknjiženo ili ne? Jesu li kamate freehold ili leasehold? Ovo određuje koji se zakonski okvir primjenjuje.

Korak 2: Identificirajte pravni problem. Što je pitanje stvarno postavljeno? Radi li se o stvaranje interesa, njegovoj zaštiti, njegovoj utuživosti protiv treće strane ili pravnom lijeku za povredu?

Korak 3: Primijenite relevantno pravilo. Navedite pravni test ili zakonsku odredbu, primijenite ga na činjenice i donesite zaključak.

Korak 4: Eliminirajte pogrešne opcije. Čak i ako niste sigurni u točan odgovor, često možete eliminirati dvije ili tri opcije koje su očito pogrešne, poboljšavajući svoje šanse da odaberete najbolji odgovor.

5. Uloga odvjetnika u zemljišnom pravu

Rad odvjetnika u zemljišnom pravu obuhvaća savjetodavne, transakcijske i rješavanje sporova funkcije, a sve je potkrijepljeno usklađenošću i profesionalnom etikom.

Savjetodavna uloga: Odvjetnici savjetuju klijente o stjecanju, prodaji i upravljanju udjelima u zemljištu. To uključuje objašnjenje implikacija različitih oblika vlasništva (freehold v leasehold, joint tenancy v tenancy in tenancy), učinak prava trećih strana (služnosti, ugovori, hipoteke) i korake potrebne za zaštitu interesa klijenta.

Transakcijska uloga: Odvjetnici upravljaju procesom prijenosa — pripremaju ugovore, provode istraživanja vlasništva, postavljaju upite, sastavljaju prijenose i zakupe te osiguravaju da su svi interesi ispravno registrirani. Oni također djeluju na hipotekarnim transakcijama, djelujući i za zajmodavca i za zajmoprimca gdje je to prikladno.

Uloga rješavanja sporova: Odvjetnici zastupaju klijente u sporovima oko granica, služnosti, ugovora, suvlasništva i stvari između stanodavca i stanara. To može uključivati ​​pregovore, posredovanje, sudske postupke (npr. prema TLATA 1996 s.14) ili sudske parnice.

Pridržavanje pravila i etika: Odvjetnici moraju djelovati u skladu sa SRA standardima i propisima, uključujući dužnost djelovanja s integritetom (Načelo 5), dužnost djelovanja u najboljem interesu klijenta (Načelo 7) i obvezu prepoznati i upravljati sukobima interesa.

6. Kako koristiti ovu knjigu

Ova je knjiga organizirana u šest jedinica i petnaest poglavlja, prema SRA FLK2 nastavnom planu i programu zemljišnog prava. Svako poglavlje sadrži sljedeće komponente.

Supstantivni sadržaj: Jasno izlaganje pravnih načela, potkrijepljeno zakonskim referencama i sudskom praksom.

Okviri KLJUČNIH POJMOVA: Definicije osnovne terminologije istaknute za brzu referencu.

SAVJETI ZA SQE ISPIT: Praktični vodič o kako će se teme vjerojatno testirati i uobičajenim zamkama koje treba izbjegavati.

SAVJETI ZA SQE PROCJENU: Širi strateški savjeti o tehnici ispita.

Tablica ključnih napomena: Strukturirani sažetak ključnih stavki, koncepata i autoriteta poglavlja.

Napomene o reviziji: Pet širokih pitanja i odgovora za samotestiranje.

MCQ praksa: Pet pojedinačnih pitanja s najboljim odgovorom u SQE1 stilu, s detaljnim ključem odgovora.

Preporučamo da prolazite kroz poglavlja redom, budući da se kasnija poglavlja nadograđuju na ranije predstavljene koncepte. Nakon završetka svih poglavlja, upotrijebite Poglavlje 15 (Strategija ponavljanja i ispita) za vježbanje pitanja s mješovitim temama i učvrstite svoje razumijevanje.

7. Ključne napomene (Sažetak poglavlja)

Sljedeća sažeta tablica objedinjuje ključne stavke, koncepte i autoritete predstavljene u ovom poglavlju. Tretirajte to kao kontrolni popis revizija — trebali biste moći definirati svaki redak iz sjećanja i citirati relevantnu odredbu.

{"zaglavlja": ["Ključna stavka", "Koncept", "Slučajevi / Reference"], "redovi": [["Zemljište (definicija)", "Uključuje zgrade, objekte, rudnike i minerale i netjelesna naslijeđa (npr. služnosti)", "s.205(1)(ix) LPA 1925"], ["Pravni posjed", "Samo dva: apsolutna naknada u posjedu (freehold) i apsolutni rok od godina (zakup)", "s.1(1) LPA 1925"], ["Pravni interesi", "Pet kategorija: služnosti, najamnine, naknade putem zakonske hipoteke, bilo koje druge slične naknade na zemljištu koje nije stvoreno instrumentom, i prava unos", "s.1(2) LPA 1925"], ["Pravični interesi", "Svi interesi koji se ne kvalificiraju kao pravna imovina ili pravni interesi stupaju na snagu samo u kapitalu", "s.1(3) LPA 1925"], ["Uknjiženo zemljište", "Naslov zajamčen od strane države; registar vodi HM Land Registar", "Neuknjiženo zemljište", "Vlasničko vlasništvo dokazano vlasničkim listom ili doktrinom obavijesti", "Suvlasništvo", "Zajednički zakup (s nadživjelim) ili zakupnina (s različitim udjelima)", "LPA 1925 ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "Upravlja zakladama za zemljište; s.14 zahtjevi sudu; s.15 kriteriji", "TLATA 1996"], ["Formalnosti (ugovori)", "Ugovori o prodaji/raspolaganju zemljište mora biti u pisanom obliku, potpisano od obje strane, uključujući sve uvjete", "s.2 LP(MP)A 1989"], ["Formalnosti (dopisi)", "Akti moraju biti potpisani, posvjedočeni i dostavljeni", "s.1 LP(MP)A 1989"], ["Zakon o pravima iznajmljivača 2025", "Ukida ASTs i s.21 iseljenja bez krivnje; sva rezidencijalna zakupa postaju periodična", "LFRA 2024", "Uklanja 2-godišnje kvalificirajuće razdoblje za pravo prava (s.27); povećava RTM nerezidencijalno ograničenje na 50%", "LFRA 2024"]]}

8. Revizijske bilješke

Pet širokih pitanja i odgovora za samotestiranje. Pokušajte svaki napamet prije čitanja bilješke o modelu, zatim provjerite možete li reproducirati zakonske reference i ovlaštenja.

P1 Koja su dva pravna posjeda na zemljištu priznata engleskim pravom i gdje su definirana?

Napomena: Dvije pravne imovine su naknada u apsolutnom posjedu (slobodno vlasništvo) i apsolutni rok godina (zakup). Definirani su u odjeljku 1(1) Zakona o vlasništvu iz 1925.. Sva druga imovina (kao što je doživotna imovina ili naknada) je ukinuta kao pravna imovina zakonom iz 1925. i sada može postojati samo u kapitalu.

Q2 Koja je temeljna razlika između uknjiženog i neuknjiženog zemljišta?

Napomena: U uknjiženom zemljištu, vlasništvo se dokazuje upisnikom koji vodi HM Zemljišna knjiga; registar je konkluzivan (podložan prevladavajućim interesima) i država jamči njegovu točnost. U neuknjiženom zemljištu, vlasništvo se dokazuje neprekidnim lancem vlasničkih listova koji seže unatrag najmanje 15 godina do dobrog korijena vlasništva, a interesi trećih strana zaštićeni su ili uknjižbom kao zemljišne naknade prema Zakonu o zemljišnim naknadama iz 1972. ili pravičnom doktrinom obavijesti.

Q3 Zašto je razlika između pravnih i pravičnih interesa važna?

Napomena: Pravni interesi 'obvezuju cijeli svijet' — oni su utuživi protiv svakog naknadnog stjecatelja zemljišta, bez obzira na obavijest. Pravični interesi su krhkiji: u neuknjiženom zemljištu, može ih poraziti kupac u dobroj vjeri za vrijednost pravnog posjeda bez obavijesti; u uknjiženom zemljištu, moraju biti zaštićeni upisom obavijesti ili ograničenja u registar, ili mogu izgubiti prioritet u odnosu na uknjiženo raspolaganje za vrijednu naknadu (s.29 LRA 2002). Iznimka su prevladavajući interesi, koji obvezuju bez obzira na registraciju.

Q4 Navedite tri ključna statuta koja odvjetnik mora znati za SQE1 zemljišno pravo.

Napomena: Tri najvažnija statuta su: (1) Zakon o vlasništvu iz 1925., koji uspostavlja okvir pravnih posjeda i interesa, formalnosti i ključnih mehanizama kao što su prekoračenje i raskid; (2) Zakon o zemljišnim knjigama iz 2002., koji uređuje sustav zemljišnih knjiga uključujući uknjižbena raspolaganja, obavijesti, ograničenja, prevladavajući interes i posjed; i (3) Zakon o zakladama zemljišta i imenovanju upravitelja iz 1996., koji uređuje zaklade za zemljište i osigurava mehanizam za rješavanje sporova oko suvlasništva.

P5 Kojeg nedavnog zakonodavstva kandidati trebaju znati za ispit SQE1?

Napomena: Kandidati bi trebali biti svjesni dva nedavna zakona: Zakona o pravima iznajmljivača iz 2025. (Kraljevska suglasnost 27. listopada 2025.), koji ukida osigurane kratke stanove i odjeljak 21. deložacije 'bez krivnje', pretvarajući sve stambene stanove u periodične zakupnine; i Zakon o reformi zakupa i slobodnog vlasništva iz 2024. (Kraljevska suglasnost 24. svibnja 2024.), koji je uklonio dvogodišnje kvalificirajuće razdoblje za zahtjeve za dobivanje prava (s.27, na snazi 31. siječnja 2025.) i povećao nerezidencijalni limit za zahtjeve za pravom na upravljanje na 50% (na snazi 3. ožujka 2025.). Oba zakona su unutar SQE1 graničnog datuma 13. ožujka 2026..

9. Vježbanje MCQ — pet pitanja u stilu SQE

Svako od sljedećih pet pitanja odražava stil, duljinu i težinu SQE1 FLK2 pitanja s najboljim odgovorom. Probajte svaku zatvorenu knjigu, zapišite svoj odgovor, a zatim okrenite ključ za odgovor. Ključ za odgovor objašnjava zašto je svaka opcija točna ili netočna — pročitajte svako objašnjenje u cijelosti.

A. Freeholder posjeduje zemlju apsolutno i trajno, dok leaseholder samo ima dozvolu zauzeti zemlju.

B. I slobodno vlasništvo i zakup pravna su imovina na zemljištu priznata odjeljkom 1(1) Zakona o vlasništvu iz 1925. Slobodno vlasništvo je apsolutna naknada u posjedu, dok je zakup apsolutno na razdoblje od godina.

C. Freeholder ima zakonski posjed, ali leasingholder ima samo pravičan interes u zemlji.

D. Slobodno vlasništvo traje zauvijek, dok zakup može trajati najviše 99 godina.

E. Slobodno vlasništvo i zakup su oba oblika dozvole za zauzimanje krunskog zemljišta.

A. Služnost ne može postojati jer je nema u registru.

B. Služnost i dalje može biti ovršna protiv kupca ako se kvalificira kao prevladavajući interes prema Prilogu 3 Zakona o zemljišnim knjigama iz 2002.

C. Služnost je automatski ništavna jer je susjed nije uspio uknjižiti.

D. Kupac je vezan služnošću jer svi pravični interesi vežu cijeli svijet.

E. Služnost se može izvršiti samo ako susjed dobije sudski nalog u roku od 12 mjeseci od kupnje.

A. Ugovor mora biti sastavljen ispravom, potpisanom od obje strane i ovjerenim svjedocima.

B. Ugovor mora biti u pisanom obliku, sadržavati sve dogovorene uvjete i biti potpisan od strane ili u ime obiju strana, u skladu s odjeljkom 2. Zakona o vlasništvu (razne odredbe) iz 1989.

C. Ugovor se može sklopiti usmeno uz prisutnost najmanje dva svjedoka.

D. Ugovor mora biti u pisanom obliku i potpisan od strane samo prodavatelja, budući da potpis kupca nije potreban.

E. Ugovor mora biti registriran u HM zemljišnim knjigama prije nego što postane pravno obvezujući.

O. Prethodni vlasnik imao je pravo ukloniti kuhinjski otok jer su svi kuhinjski predmeti pokretnine.

B. Kuhinjski otok će vjerojatno biti fiks jer stupanj pripajanja (pričvršćen za pod, spojen na električnu i vodovodnu instalaciju) i svrha pripajanja (trajno poboljšanje imovine) upućuju na status fiksiranja. Prethodni vlasnik nije ga imao pravo ukloniti.

C. Kuhinjski otok je pokretnina jer ga je postavio prethodni vlasnik za vlastito uživanje.

D. Prethodni vlasnik je imao pravo ukloniti kuhinjski otok jer to nije izričito navedeno u kupoprodajnom ugovoru.

E. Kuhinjski otok automatski prelazi na klijenta po završetku, ali samo ako je klijent platio dodatnu naknadu za njega.

A. AST će ostati nepromijenjen jer je dodijeljen prije stupanja na snagu Zakona iz 2025.

B. AST će se automatski pretvoriti u osigurani povremeni najam prema Zakonu iz 2025., a stanodavac više neće moći koristiti deložaciju 'bez krivnje' prema članku 21 za povrat posjeda.

C. Stanodavac mora podnijeti zahtjev sudu za pretvorbu AST-a u novi oblik najma prema Zakonu iz 2025. godine.

D. Zakon iz 2025. primjenjuje se samo na stanarine odobrene nakon 1. svibnja 2026. i ne utječe na postojeće AST-ove.

E. Stanodavac može nastaviti koristiti deložaciju 'bez krivnje' prema članku 21 12 mjeseci nakon što Zakon stupi na snagu.