1. Imovinsko pravo i praksa — Pitanja za vježbu
Koji je od sljedećeg NAJBOLJI savjet o tome gdje odgovori mogu otkriti informacije o postojećoj građevinskoj dozvoli za dvoranu za bingo?
A. Samo pretraživanje lokalnih zemljišnih pristojbi (LLC1) otkrit će nešto o građevinskoj dozvoli.
B. Samo upiti lokalnih vlasti na obrascu CON29 otkrit će informacije o planiranju.
C. Samo predugovorni upiti prodavatelja (CPSE) bavit će se pitanjima planiranja.
D. Podaci o planiranju ne mogu se dobiti pretraživanjem; kupac se mora prijaviti izravno na portal za planiranje.
E. Odgovori na CON29 upite lokalnih vlasti, predugovorne upite prodavatelja (CPSE) i, gdje je relevantno, LLC1 mogu otkriti informacije o građevinskoj dozvoli.
Answer & explanation
Opcija E je točna. Pretrage prijenosa često se preklapaju, a informacije o postojećoj građevinskoj dozvoli mogu isplivati iz više izvora. Standardni CON29 upiti lokalnih vlasti izričito pitaju o dozvolama za planiranje, suglasnostima za propise o izgradnji i obavijestima o provedbi/prekidu planiranja; CPSE predugovorni upiti od prodavatelja traže od prodavatelja da dostavi kopije dozvola i suglasnosti koje se odnose na imovinu; a LLC1 registar lokalnih naknada za zemljište bilježi određene naknade za planiranje (na primjer uvjetne dozvole za planiranje i nalozi za očuvanje drveća). Kompetentan odvjetnik ne bi se oslanjao na jednu pretragu. Opcije A, B i C su pogrešne jer tvrde da je samo jedno pretraživanje relevantno, što podcjenjuje pokrivenost koja se preklapa. Opcija D je pogrešna: pretraživanja lokalnih vlasti upravo su način na koji se informacije o planiranju dobivaju u transakciji prijenosa, tako da nije točno da ih nikakvo pretraživanje ne otkriva.
Koje je od sljedećeg najbolje stanje kada odvjetnik može zastupati obje strane?
A. Odvjetnik može zastupati oboje samo ako između njih ne postoji sukob interesa i nema značajnog rizika od nastanka takvog sukoba.
B. Odvjetnik uvijek može zastupati obje strane u transakciji prijenosa pod uvjetom da svaka od njih da pismeni pristanak.
C. Odvjetnik može djelovati za oboje jer prodavatelj želi zaračunati PDV, dok ga kupac ne želi platiti.
D. Odvjetnik može djelovati za oboje jer prodavatelj vodi utrku za sklapanje ugovora s nekoliko kupaca.
E. Odvjetnik može djelovati za oboje jer prodavatelj daje kupcu obvezu u vezi s praznim posjedom.
Answer & explanation
Opcija A je točna. Paragraf 6.2 SRA Kodeksa ponašanja zabranjuje odvjetniku da djeluje u slučajevima kada postoji sukob interesa ili značajan rizik od sukoba interesa, uz ograničene iznimke. U transakciji prijenosa kupca/prodavatelja interesi strana obično se sukobljavaju (najočitije oko cijene i uvjeta), tako da je djelovanje u ime oboje općenito nedopušteno. To može biti moguće samo tamo gdje doista nema sukoba niti značajnog rizika od sukoba, na primjer kada se imovina poklanja ili prenosi između blisko povezanih ili povezanih osoba. Opcija B je pogrešna jer sam pristanak ne može izliječiti stvarni sukob na suprotnim stranama transakcije; iznimke 'značajnog zajedničkog interesa' i 'natjecanja za isti cilj' su uske i općenito ne pokrivaju uobičajene poslove kupca/prodavatelja. Svaka od opcija C, D i E opisuje okolnost koja, ako išta, povećava, a ne uklanja rizik sukoba (različite pozicije u vezi s PDV-om, ugovorna utrka koja izlaže kupca riziku i preuzimanje obveze), tako da nijedna od njih ne opravdava djelovanje za obje strane.
A. Stanodavac može odbiti suglasnost, ali stanar može svejedno moći izvesti radove korištenjem zakonskog postupka poboljšanja ako se sud uvjeri da radovi ispunjavaju uvjete.
B. Vlasnik može apsolutno spriječiti radove, jer je ugovor o strukturnim izmjenama apsolutan i nikakav ga zakon ne može nadjačati.
C. Stanodavac ne može odbiti, jer statut implicira u ugovoru o strukturnim promjenama uvjet da se pristanak ne smije bezrazložno uskratiti.
D. Stanodavac mora dati suglasnost, jer u protivnom stanar može izvesti radove i automatski tražiti naknadu od stanodavca na kraju roka.
E. Stanodavac može inzistirati da radove izvede stanodavac u zamjenu za povećanje godišnje najamnine.
Answer & explanation
Točno: A. Predloženi radovi (uklanjanje izloga, proširenje otvora, ugradnja dvokrilnih vrata) su vanjski i konstrukcijski, tako da spadaju u apsolutni ugovor protiv vanjskih/strukturalnih izmjena — nema uvjeta pristanka i implicirani izraz 'ne smije se nerazumno uskratiti' ne primjenjuje se na apsolutni ugovor. Međutim, čak i kada je sporazum apsolutan, stanar koji želi izvršiti 'poboljšanje' može uručiti obavijest prema Zakonu o stanodavcu i najmoprimcu iz 1927., odjeljak 3; stanodavac se može usprotiviti, a sud tada može odobriti radove ako se uvjeri da oni dodaju vrijednost posjeda za iznajmljivanje, da su razumni i prikladni njegovom karakteru i da ne umanjuju vrijednost druge imovine vlasnika. Dakle, odbijanje je dopušteno, ali nije nužno kraj stvari. B je pogrešan: postupak s.3 može nadjačati čak i apsolutni ugovor. C je pogrešan: implicirani izraz 'nerazumno uskraćen' (Zakon o stanodavcima i stanarima iz 1927., ods. 19(2)) primjenjuje se samo ako je ugovor kvalificiran (potreban pristanak); ne pretvara apsolutni savez u kvalificirani. D nije u redu: naknada za poboljšanja prema Zakonu iz 1927. (s.1) nije automatska i podliježe zakonskom postupku i uvjetima. E nije u redu: ne postoji takvo pravo za stanodavca da preuzme radove u zamjenu za povećanje najamnine.
A. Gdje ne postoji sukob interesa između prodavatelja i kupca i nema značajnog rizika od njegovog nastanka, na primjer prijenos između članova uže obitelji.
B. Gdje postoji sukob interesa, ali se primjenjuje iznimka 'značajno zajednički interes', jer obje strane žele da se prodaja dovrši.
C. Kada prodavatelj namjerava zaračunati PDV na prodaju, a kupac se protivi njegovom plaćanju.
D. Gdje prodavatelj vodi ugovornu utrku između konkurentskih kupaca.
E. Gdje je od prodavatelja zatraženo da kupčevom zajmodavcu da odvjetničku obvezu.
Answer & explanation
Točno: A. Odvjetnik može zastupati dvije strane samo ako ne postoji sukob vlastitih interesa ili sukoba klijenta i nema značajnog rizika od sukoba (SRA Kodeks ponašanja za odvjetnike paragraf 6.2). U kupoprodaji interesi strana su inherentno suprotstavljeni, tako da je djelovanje za obje strane dopušteno samo u rijetkim slučajevima kada u biti nema stvarnog sukoba, npr. dar ili prijenos između strana u krvnom srodstvu, braku, partnerstvu ili koje žive zajedno. B je pogrešan: iznimka 'značajno zajedničkog interesa' ne odnosi se na normalnu prodaju/kupnju, jer jedna strana kupuje, a druga prodaje, dajući im suprotne interese unatoč tome što obje žele završetak. C nije u pravu: spor oko PDV-a je sam po sebi sukob, što ukazuje na to da se ne djeluje u korist oboje. D je pogrešno: ugovorna utrka stvara jasan sukob i pojačane dužnosti ponašanja; ne dopušta dvostruko djelovanje. E je pogrešno: preuzimanje obveze nije povezano s postojanjem sukoba interesa između kupca i prodavatelja.
A. Davisons bi trebao odobriti tri uzastopna šestomjesečna najma, jer nijedan poslovni najam kraći od 12 mjeseci nikada ne može privući sigurnost zakupa prema dijelu II. Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954.
B. Davisons može odobriti 18-mjesečni najam na određeno vrijeme, ali kako bi osigurao da ne povlači sigurnost zakupa mora podnijeti zahtjev sudu za nalog koji isključuje Dio II Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954.
C. Davisons može odobriti 18-mjesečni zakup na određeno vrijeme, ali, kako bi bili sigurni da to ne privlači sigurnost zakupa, mora uručiti propisanu obavijest o upozorenju Mortenu i dobiti Mortenovu potpisanu izjavu prije završetka zakupa, tako da je Dio II Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954. isključen.
D. Davisons može odobriti 18-mjesečni zakup na određeno vrijeme i osloniti se na stanodavčevu klauzulu o raskidu koja se može iskoristiti nakon 12 mjeseci, što će samo po sebi spriječiti Mortena da dobije sigurnost posjeda.
E. Davisons ne može zakonski odobriti nikakav najam koji isključuje Dio II Zakona o stanodavcima i najmoprimcima iz 1954., jer se zaštita ne može ugovoriti ni pod kojim okolnostima.
Answer & explanation
Opcija C je točna. Sigurnost posjeda prema dijelu II Zakona o stanodavcima i najmoprimcima iz 1954. može se isključiti ('ugovarati') za poslovni najam na određeno vrijeme korištenjem postupka uvedenog Uredbom o regulatornoj reformi (poslovni zakup) (Engleska i Wales) iz 2003. Stanodavac mora najmoprimcu uručiti upozorenje u propisanom obliku, a stanar mora dati izjavu ('jednostavnu' izjava ako je obavijest dostavljena najmanje 14 dana prije zakupa, u suprotnom zakonska izjava) kojom se potvrđuje gubitak zaštite, s pozivom na obavijest i izjavu potvrđenu ili sadržanu u zakupu. Opcija A je pogrešna: zakup na rok koji sigurno ne prelazi šest mjeseci izvan je Dijela II, ali se izuzeće gubi ako postoji odredba za produženje/obnavljanje ili kada je stanar (s prethodnicima u istom poslu) bio u zakupu više od 12 mjeseci (odlomak 43(3)); tri uzastopna šestomjesečna najma prekršila bi to. Opcija B je pogrešna: od 1. lipnja 2004. NIKAKAV sudski nalog nije potreban za ugovaranje vanjskih poslova - to je ista promjena napravljena Nalogom iz 2003. godine. Opcija D je pogrešna: stanodavčeva klauzula o raskidu ne isključuje Zakon; zakup bi i dalje bio zaštićen i stanodavac bi ga mogao prekinuti samo na zakonskoj osnovi prema članku 30., tako da sama klauzula o prekidu ne umanjuje sigurnost zakupa. Opcija E je pogrešna: zaštita iz dijela II može se valjano ugovoriti izvan korištenja zakonskog postupka.
A. Je li služnost uknjižena u odnosu na vlasništvo nad zemljištem, je li prikladna za namjeravanu upotrebu kupca, tko je odgovoran za njeno održavanje i je li trasa usvojena javna cesta.
B. Je li služnost popularna među susjedima, koliko ju je jednostavno koristiti, tko ju osigurava i je li dobro osvijetljena.
C. Je li služnost stvorena ugovorom, koristi li prodavatelju osobno, može li je prodavatelj ukloniti i je li spomenuta u ugovoru o najmu.
D. Da li je služnost vidljiva na terenu, da li je upisana kao mjesna zemljišna pristojba, da li prodavatelj na nju plaća općinski porez i da li je ograđena.
E. Je li služnost upisana u vlasništvo kupca, je li ekskluzivna za kupca, koliko je put popularan i je li na dobroj lokaciji.
Answer & explanation
Opcija A je točna. Ako nekretnina ima PREDNOST od prava puta, kupčev odvjetnik trebao bi provjeriti, u biti: (1) registraciju tereta - je li teret služnosti upisan nasuprot poslužnog (susjednog) naslova, tako da pravo obvezuje nasljednike i nije samo osobno/u opasnosti da bude izgubljeno; (2) primjerenost - je li dodijeljeno pravo dovoljno za namjeravanu upotrebu kupca (npr. pristup radionici vozilom, a ne samo pješacima); (3) održavanje - tko je dužan održavati i popravljati trasu te mora li kupac sudjelovati; i (4) usvajanje - je li ruta zapravo javno usvojena i održavana autocesta (u kojem slučaju brige o privatnoj služnosti otpadaju). Opcije B, D i E navode irelevantne ili izmišljene kriterije (popularnost, osvjetljenje, osiguranje, ekskluzivnost, lokacija, općinski porez), od kojih niti jedan nije priznata provjera prijenosa u korist služnosti. Opcija C zbunjuje analizu: relevantna registracija je teret u odnosu na zemljište koje služi, pravo mora koristiti ZEMLJIŠTU (ne osobno prodavatelju) da bi bilo valjana zakonska služnost koja pripada nekretnini, a to nisu četiri standardna pitanja.
A. Ne treba ništa učiniti, jer je slobodno vlasništvo iz kojeg se daje zakup već registrirano.
B. Zakup mora biti materijalno registriran s vlastitim naslovom, jer se daje na razdoblje dulje od sedam godina; stanar se mora prijaviti.
C. Ništa se ne mora učiniti, jer je najam na manje od 21 godine i stoga stupa na snagu kao prevladavajući interes.
D. Stanodavac mora podnijeti zahtjev za registraciju ugovora o najmu, jer stanodavac zadržava povrat.
E. Zakup se mora navesti samo uz pravo vlasništva; ne zahtijeva vlastiti registrirani naslov.
Answer & explanation
Davanje zakupa na razdoblje dulje od sedam godina iz upisane nekretnine obvezno je uknjiženo raspolaganje prema članku 27(2)(b)(i) Zakona o zemljišnim knjigama iz 2002. Razdoblje od devet godina premašuje sedam godina, tako da zakup mora biti stvarno upisan s vlastitim vlasništvom; dok se registracija ne završi, ne djeluje po zakonu (čl. 27(1)). Podnositelj zahtjeva za upis raspolaganja je disponear, odnosno najmoprimac. Opcija B je stoga točna. Opcija A je pogrešna: okidač je duljina roka, a ne je li slobodno vlasništvo već registrirano. Opcija C je pogrešna: relevantni prag je sedam godina, a ne 21; najam na više od sedam godina ne može stupiti na snagu samo kao prevladavajući interes prema Prilogu 3 (oni štite kratke najmove na sedam godina ili manje). Opcija D je pogrešna: najmoprimac je taj koji podnosi zahtjev za uknjižbu, a ne stanodavac. Opcija E je pogrešna: najam na više od sedam godina zahtijeva vlastiti registrirani naslov (i Registar će također unijeti obavijest protiv vlasnika slobodnog vlasništva), a ne puku obavijest umjesto upisa.
A. Kupac će biti vezan restriktivnim sporazumima navedenim u prijenosu koji nedostaje, iako se njihovi precizni uvjeti ne mogu pročitati iz registra.
B. Kupac neće biti vezan sporazumima jer se njihovi uvjeti ne mogu utvrditi iz registra.
C. Kupac će biti vezan svim ugovorima bilo koje vrste koji se odnose na nekretninu, bez obzira jesu li navedeni u registru ili ne.
D. Kupac će biti vezan samo ako su ugovori u potpunosti navedeni u registru troškova.
E. Ništa od navedenog; ugovori stupaju na snagu kao prevladavajući interesi bez obzira na upis u registar.
Answer & explanation
Restriktivni sporazumi zaštićeni su upisom obavijesti u registar tereta, a kupac podliježe interesima zaštićenim takvom obavijesti (čl. 29-32 Zakona o zemljišnim knjigama iz 2002.). Unos 2 izričito se odnosi na restriktivne ugovore u prijenosu iz 1999., tako da su zaštićeni i obvezuju kupca bez obzira na to što Registar ne posjeduje kopiju i tekst se ne reproducira; kupac je vezan ugovorima i trebao bi tražiti djelo/odštetu. Opcija A je točna. Opcija B je pogrešna: kupac je vezan navedenim upisom iako točni uvjeti nisu dostupni iz registra. Opcija C je pogrešna: kupac registriranog zemljišta vezan je samo propisno zaštićenim (ili nadjačavajućim) interesima, a ne svakim ugovorom 'bilo koje vrste'. Opcija D je pogrešna: zaštita proizlazi iz obavijesti koja se odnosi na ugovore; savezi ne moraju biti navedeni u cijelosti da obvezuju. Opcija E je pogrešna: restriktivni sporazumi zaštićeni su obavijesti, a ne kao prevladavajući interesi, a ovdje je unos operativna zaštita.
A. Upiti lokalnih vlasti (CON29).
B. Pretraga lokalnih zemljišnih naknada (LLC1).
C. Izborni upiti lokalnih vlasti (CON29O).
D. Službeni preslici upisnika dobiveni iz Zemljišne knjige HM.
E. OS1 prioritetna pretraga u HM zemljišnim knjigama.
Answer & explanation
Je li cesta koja se naslanja na imanje autocesta koja se može održavati o javnom trošku (usvojena prema odjeljku 36 Zakona o autocestama iz 1980.) otkriva se standardnim upitima lokalnih vlasti, CON29, tako da je A točno. B nije u redu: LLC1 otkriva registrirane lokalne naknade za zemljište (npr. financijske naknade, nalozi za očuvanje drveća, ograničenja planiranja), a ne status usvajanja cesta. C je pogrešan jer CON29O sadrži izborne upite (npr. prijedloge cesta, javne staze, plinovode) odabrane za određene transakcije; osnovne usvojene informacije o cesti nalaze se u standardnom CON29, a ne u izbornom skupu. D je pogrešno: službene preslike HM zemljišne knjige pokazuju uknjiženi naslov (vlasništvo, naknade, prava), a ne da li se ceste mogu javno održavati. E nije u redu: OS1 je prioritetna pretraga upisanog zemljišta prije završetka koja štiti zahtjev kupca; ne daje informacije o usvajanju autoceste.
A. Izvijestite klijenta o klasi vlasništva, provjerite zahtjeve hipotekarnog zajmodavca, razmotrite i savjetujte se o osiguranju odštete od vlasništva i razmotrite može li se vlasnički naslov povećati na apsolutni.
B. Obavijestiti klijenta, ali ne poduzimati daljnje korake, jer HM Land Registry u potpunosti jamči svaki uknjiženi naslov i platit će naknadu za svaki nedostatak.
C. Uvjerite klijenta da posjedovni naslov ne izaziva zabrinutost jer su takvi naslovi uobičajeni i jednako dobri kao i apsolutni naslovi.
D. Savjetujte klijenta da se odmah povuče, jer je posjedovno vlasništvo manjkava klasa koja se nikada ne može sigurno prihvatiti.
E. Nastavite kao i obično bez spominjanja klase vlasništva, budući da je klasa vlasništva unutarnja zemljišnoknjižna stvar koja nije relevantna za kupca.
Answer & explanation
Vlasnički posjed se dodjeljuje kada vlasnik ne može predočiti dokumentovani dokaz o vlasništvu ili potraživanjima putem povratnog posjeda; državno jamstvo ne pokriva nikakvu imovinu, pravo ili interes koji postoje ili bi mogli nastati prije prve registracije. Za svaki naslov koji nije apsolutan, odvjetnik kupca bi trebao: prijaviti klijentu; ako postoji hipoteka, provjerite zahtjeve zajmodavca (i, ako također zastupate zajmodavca, osigurajte da je zajmodavac obaviješten - u suprotnom postoji sukob); razmotriti i savjetovati o osiguranju odštete vlasništva; i razmotriti mogućnost nadogradnje na apsolutni naslov (npr. ako se mogu pronaći nedostajući dokumenti ili ako istekne potrebno razdoblje). A to točno navodi. B nije u redu jer je jamstvo za vlasništvo ograničeno, a ne potpuno, pa je oslanjanje na automatsku kompenzaciju neumjesno. C je pogrešan: nije "tako dobar kao" apsolutni naslov i ne može se jednostavno odbaciti. D nije u redu jer povlačenje nije neizbježna reakcija; rizikom se često može upravljati uz odobrenje osiguranja i zajmodavca. E je pogrešan jer je klasa naslova očito relevantna i mora se prijaviti i riješiti.
A. CRAR je dostupan samo ako najam sadrži izričitu klauzulu koja dopušta stanodavcu da zaplijeni i proda imovinu najmoprimca; bez takve klauzule CRAR se ne može koristiti.
B. CRAR se može koristiti samo ako je najam u pisanom obliku i ako je neto neplaćena glavna najamnina najmanje propisani minimum (najamnina za sedam dana); izvršitelj mora dati najmoprimcu najmanje sedam jasnih dana unaprijed obavijest o ovrsi prije preuzimanja kontrole nad robom, a daljnja obavijest i minimalno razdoblje moraju proći prije nego što se roba može prodati.
C. Gospođa Verma može naložiti izvršitelju da odmah zaplijeni robu u trenutku kada je najamnina neplaćena i može je prodati odmah bez ikakve obavijesti zakupca.
D. Gospođa Verma mora pričekati minimalno razdoblje kašnjenja i uručiti obavijest, ali nakon što otkazni rok istekne ona može zaplijeniti i prodati robu istog dana bez daljnje obavijesti o prodaji.
E. CRAR se primjenjuje na bilo koji iznos dospjeli prema najmu, uključujući naknadu za uslugu, najam osiguranja i kamate, a gospođa Verma osobno može unijeti i ukloniti robu bez korištenja ovlaštenog izvršitelja.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and Taking Control of Goods Regulations 2013) primjenjuje se samo na komercijalne prostore iznajmljene pod pisanim ugovorom o najmu i samo na neto neplaćenu 'najamninu' (glavna najamnina, bez PDV-a, kamata, naknada za usluge i najam osiguranja). Najmanje sedam dana neto najamnine mora biti nepodmireno. Certificirani izvršitelj mora dostaviti obavijest o ovrsi najmanje sedam čistih dana prije ulaska kako bi preuzeo kontrolu nad robom; nakon što se roba preuzme na kontrolu, agent mora zakupcu dati daljnju minimalnu obavijest (najmanje sedam čistih dana) prije nego što se roba može prodati. Opcija B točno obuhvaća te zahtjeve. A je pogrešno: CRAR je zakonski pravni lijek za samopomoć koji ne ovisi o izričitoj klauzuli o oduzimanju/otezi u najmu. C nije u redu: postoji minimalni prag zaostalog duga i obvezna obavijest o ovrsi, a roba se ne može prodati bez potrebne obavijesti. D je pogrešno: potrebna je posebna obavijest o namjeravanoj prodaji i daljnji minimalni rok prije prodaje; prodaja istog dana nije dopuštena. E je pogrešno: CRAR je ograničen na glavnu najamninu (ne na naknadu za uslugu, najam osiguranja ili kamate) i mora ga provesti ovlašteni izvršitelj, a ne stanodavac osobno.
A. Provedite samo stečajnu pretragu (pretragu registra zemljišnih naknada prema imenu gospodina Chena) u Odjelu zemljišnih naknada, navodeći relevantne okruge u kojima je on živio.
B. Zamolite gospodina Chena da potpiše osobnu izjavu kojom potvrđuje da nije bankrotirao i da nije u postupku peticija.
C. Provedite pretragu lokalnih zemljišnih naknada prema adresi nekretnine koja se kupuje.
D. Izvršite pretraživanje indeksne karte u zemljišnim knjigama HM-a prema naslovu nekretnine.
E. Ne poduzimajte ništa jer ne postoji pouzdano sredstvo za provjeru stečajnog statusa pojedinca prije završetka.
Answer & explanation
Stečajni nalozi protiv pojedinaca i stečajni zahtjevi na čekanju registriraju se u Odjelu za zemljišne pristojbe (Središnji registar zemljišnih pristojbi) i otkrivaju se pretraživanjem prema imenu pojedinca (obrazac K16 samo za bankrot), uz navođenje relevantnih okruga u kojima je osoba prebivala. Ovo je standardni korak prije dovršetka koji odvjetnik zajmodavca poduzima kako bi potvrdio da zajmoprimac nije bankrotirao i da nema peticije na čekanju, tako da je opcija A točna. B je pogrešan: obveza zajmoprimca nije neovisna provjera i ne zadovoljava zajmodavčevu uputu da provjeri javni registar. C je pogrešan: pretraživanje Lokalnih zemljišnih naknada otkriva pitanja koja utječu na zemljište registrirano kod lokalnih vlasti (npr. naknade za planiranje), a ne bankrot pojedinca. D je pogrešan: pretraživanje indeksne karte identificira je li zemljište uknjiženo i njegov broj vlasništva; ne govori ništa o bankrotu zajmoprimca. E nije u redu jer postoji pouzdana provjera, naime stečajna potraga protiv imena u Odjelu za zemljišne naknade.
O. Tvrtka nikada ne može djelovati u ime kupca i zajmodavca u komercijalnoj transakciji, jer takve transakcije uvijek uključuju sukob interesa.
B. Tvrtka bi mogla djelovati za oboje, pod uvjetom da je hipoteka pod standardnim uvjetima i da je tvrtka zadovoljna da nema sukoba interesa ili značajnog rizika.
C. Tvrtka može djelovati za oboje samo ako tretira stvar kao stambenu transakciju i ako su uvjeti zajmodavca standardni.
D. Tvrtka ne može djelovati za oboje jer ne postoji suštinski zajednički interes između kupca i zajmodavca.
E. Tvrtka može djelovati za oboje jer djelovanje za zajmoprimca i zajmodavca na komercijalnu hipoteku ne nosi rizik sukoba.
Answer & explanation
Ovim se testiraju pravila o sukobu interesa iz paragrafa 6.2 SRA Kodeksa ponašanja za odvjetnike primijenjena na zastupanje zajmoprimca i zajmodavca. Polazna točka je da odvjetnik ne smije djelovati tamo gdje postoji sukob, ili značajan rizik od sukoba, između dvije stranke. Međutim, kada je hipoteka pod standardnim uvjetima ('standardna hipoteka'), interesi zajmoprimca i zajmodavca obično su usklađeni i tvrtka može odlučiti da nema sukoba i djelovati u ime oba. Ovo se odnosi na komercijalne kao i stambene transakcije. Opcija B to točno prikazuje. Opcija A je pogrešna: ne postoji opća zabrana za komercijalne poslove; test je postoji li sukob ili je vjerojatan. Opcija C je pogrešna jer je transakcija komercijalna, a ne stambena, a analiza ne ovisi o njezinoj ponovnoj karakterizaciji. Opcija D je pogrešna: relevantan pristup je nepostojanje sukoba na standardnoj hipoteci, a ne iznimka 'znatno zajedničkog interesa' (što je poseban dio paragrafa 6.2(a), a u svakom slučaju zajednički interes ovdje postoji). Opcija E je pogrešna jer prenaglašava poziciju; nestandardna ili posebno dogovorena komercijalna hipoteka može lako izazvati sukob, tako da tvrtka mora procijeniti svaki slučaj radije nego preuzeti rizik.
A. 14 dana
B. 21 dan
C. 30 radnih dana
D. 30 kalendarskih dana
E. 2 mjeseca
Answer & explanation
Ovo testira prethodnu pretragu upisnika prema Pravilima o zemljišnim knjigama iz 2003. Službeno pretraživanje s prvenstvom upisanog naslova (obrazac OS1 ili OS2 djelomično) dodjeljuje razdoblje prvenstva od 30 radnih (radnih) dana od datuma rezultata pretraživanja (r.131 Pravila o zemljišnim knjigama iz 2003). Pod uvjetom da je zahtjev kupca (i zajmodavca) za upis raspolaganja primljen u zemljišnu knjigu unutar tog prioritetnog roka, on ima prednost nad bilo kojim upisom u registar nakon datuma potvrde o pretraživanju, štiteći od 'uknjižbene praznine'. Opcija C je točna. Opcija A (14 dana), opcija B (21 dan) i opcija E (2 mjeseca) jednostavno su netočna razdoblja. Opcija D (30 kalendarskih dana) je uobičajena zamka: razdoblje je 30 radnih dana, a ne kalendarskih dana, što je u praksi materijalno duže, tako da je D pogrešno.
A. £10,693.61, što uključuje godišnju najamninu, PDV, zatezne kamate, naknadu za uslugu i PDV na naknadu za uslugu.
B. 9.618,41 GBP, što uključuje godišnju najamninu, PDV na godišnju najamninu i zateznu kamatu.
C. £11,038.61, što uključuje godišnju najamninu, naknadu za uslugu, najam osiguranja i PDV i kamate na sve to.
D. £8,000.00, što uključuje samo godišnju najamninu, jer se PDV i kamate ne mogu povratiti prema CRAR-u.
E. £8,018.41, što uključuje samo godišnju najamninu i zateznu kamatu, jer se PDV nikada ne može povratiti prema CRAR-u.
Answer & explanation
CRAR (Dodatak 12 Zakona o sudovima, sudovima i izvršenju iz 2007., s propisima o preuzimanju kontrole nad robom) dopušta povrat samo glavne (čiste) najamnine koja se plaća za posjedovanje i korištenje prostora, zajedno sa svim PDV-om i kamatama na tu najamninu. Iznosi rezervirani kao 'najamnina' u najmu, ali koji su u suštini naknada za uslugu, najam osiguranja ili drugi dodatni troškovi NE mogu se nadoknaditi putem CRAR-a, bez obzira na to kako ih zakup označava. Ovdje je nadoknadivi iznos godišnja najamnina (8000£) plus PDV od 20% (1600£) plus zatezna kamata na godišnju najamninu (18,41£), što daje 9618,41£. B je točno. A je pogrešno jer se naknada za uslugu (i PDV na nju) ne može povratiti prema CRAR-u. C je pogrešan iz istog razloga i zato što je najam osiguranja također isključen. D pogrešno isključuje PDV i kamate, koje CRAR dopušta na glavnu najamninu. E pogrešno navodi da se PDV nikada ne može povratiti - PDV na glavnu najamninu može se povratiti ako je stanodavac odlučio oporezivati.
A. Kao korisni zajednički najmoprimci, tako da pravo na nadživljavanje djeluje i nadživjeli automatski preuzima sve nakon prve smrti.
B. Kao stvarni stanari zajednički u jednakim dijelovima, tako da se svaki dio može ostaviti oporukom.
C. Kao obični stjecatelji licence zajmodavca, bez beneficiranih kamata dok se hipoteka ne otkupi.
D. Kao zakoniti i pravični suvlasnici bez navođenja oblika stvarnog udjela, ostavljajući da se to kasnije podrazumijeva.
E. Kao dioničari u tvrtki za vozila posebne namjene koja ima zakonsko i pravo vlasništva.
Answer & explanation
Ako bračni par jednako pridonosi kupnji svojeg bračnog doma i želi da preživjela osoba automatski preuzme prvu smrt, standardni savjet je povoljno ZAJEDNIČKO STANARSTVO. Pod zajedničkim najmom suvlasnici drže cijelu stvarnu imovinu zajedno, a pravo nadživljavanja (jus accrescendi) automatski prelazi na preživjelog nakon smrti, izvan oporuke. Opcija A je točna. Opcija B (zajedničko stanarstvo) je pogrešna kao opći savjet ovdje: ona stvara različite, zamislive udjele bez nadživljavanja, što je prikladno kada strane nejednako doprinose ili žele ostaviti svoj udio oporukom, a ne tipični bračni par s jednakim doprinosima koji traži nadživljavanje. Opcija C je pogrešna: hipoteka ne svodi zajmoprimce na primatelje licence; oni drže zakonsku i korisnu imovinu podložnu zajmodavcu. Opcija D je pogrešna i ne odgovara: u pitanju se konkretno postavlja pitanje o obliku DOBROG udjela, a TR1 zahtijeva izričitu izjavu o tome kako se pravični interes drži. Opcija E je pogrešna: struktura SPV tvrtke koristi se u komercijalne/investicijske svrhe, a ne za kupnju obiteljske kuće.
A. Oslonite se na procjenu hipoteke banke, jer banka neće dati zajam ako imovina nije zdrava.
B. Naručiti vlastito osnovno izvješće o procjeni kako bi potvrdila tržišnu vrijednost.
C. Naručite potpuni strukturni (građevinski) pregled, s obzirom na starost i konstrukciju nekretnine.
D. Naručite izvješće o kupcu nekretnina, koje je najtemeljitija dostupna anketa.
E. Pregled nije potreban, jer je prodavatelj dužan otkriti sve fizičke nedostatke.
Answer & explanation
C je točno. Najdetaljniji pregled je potpuni građevinski (građevinski) pregled, koji se preporučuje za starije nekretnine, one neobične gradnje ili one u lošem stanju. Seoska kuća izgrađena 1875. godine jasno spada u ovu kategoriju, tako da je potpuni strukturni pregled prikladan savjet usprkos višoj cijeni. A je pogrešno: procjena vrijednosti hipoteke provodi se samo u korist zajmodavca, kako bi se potvrdilo da je imovina odgovarajuća sigurnost; to nije pregled stanja i kupac se na njega ne može osloniti. B je pogrešan: kupčevo vlastito osnovno izvješće o procjeni samo potvrđuje tržišnu vrijednost i otkriva malo o stanju - neadekvatno za viktorijansku nekretninu. D nije u redu: izvješće o kupcu kuće srednje je razine u detaljima i nije prikladno za starije ili nestandardne nekretnine; to nije najtemeljitija anketa. E je pogrešno: uz ograničene iznimke, načelo caveat emptor primjenjuje se na fizičko stanje nekretnine — prodavatelj nije dužan otkriti fizičke nedostatke, zbog čega kupac mora pregledati.
A. Istražiti naslov prodavatelja po prvi put, što se inače radi tek nakon završetka.
B. Otkriti sve promjene u registru od kada su službene kopije dobivene prije zamjene i dodijeliti prioritetno razdoblje za registraciju kupca i zajmodavca.
C. Za potvrdu, po prvi put, da je prodavatelj registrirani vlasnik nekretnine.
D. Za dobivanje razdoblja prioriteta koje štiti samo naknadu zajmodavca, a ne prijenos kupca.
E. Kako bi se zadovoljio zahtjev da kupčev odvjetnik prijavi rezultat poreznoj i carinskoj upravi HM-a za potrebe SDLT-a.
Answer & explanation
B je točno. Vlasništvo se istražuje, a prodavatelj potvrđuje kao registrirani vlasnik, prije razmjene ugovora. Službena pretraga OS1 ima dvostruku svrhu: (i) otkriti jesu li u registar uneseni bilo kakvi unosi od datuma službenih kopija korištenih za istraživanje predugovora o vlasništvu; i (ii) za dobivanje razdoblja prioriteta (30 radnih dana od datuma rezultata pretraživanja) unutar kojeg kupac mora podnijeti zahtjev za registraciju, štiteći tu prijavu od bilo kakvih interventnih unosa. Ako se pretraga vrši u ime zajmodavca, zaštita razdoblja prvenstva proteže se na prijenos kupca kao i na naplatu zajmodavca. A i C su pogrešni: ispitivanje vlasništva i potvrda registriranog vlasnika obavljaju se prije zamjene, a ne pretraživanjem prije dovršetka. D je pogrešno: pretraživanje u imenu zajmodavca štiti i kupca i zajmodavca, a ne samo zajmodavca. E je pogrešno: OS1 je zemljišnoknjižno prioritetno pretraživanje; SDLT izvješćivanje i plaćanje HMRC-u je zaseban korak nakon završetka putem SDLT povrata, koji nije povezan sa svrhom OS1.
A. Kao dionik, zadržavanje depozita do završetka.
B. Kao agent za kupca.
C. Kao agent za agenta za nekretnine prodavatelja.
D. Kao agent za prodavatelja.
E. Kao agent prodavatelja ili kao dionik, po izboru odvjetnika.
Answer & explanation
Točno: D. Ako polog drži odvjetnik prodavatelja kao AGENT PRODAVAČA, može se vratiti prodavatelju čim se razmijene ugovori, tako da ga prodavatelj može odmah upotrijebiti (ovdje, za plaćanje osobnih dugova). A je pogrešan: dionik drži novac u ime obiju strana i mora ga zadržati do završetka (standardni uvjeti prodaje zadani), što bi onemogućilo prodavateljevu želju da ga sada upotrijebi. B je pogrešan: držanje kao agent za kupca značilo bi da kupčeva strana kontrolira novac — on ne bi bio predan prodavatelju i držao bi ga kupčev odvjetnik, a ne prodavateljev. C je pogrešan: agent za nekretnine nema pravo na polog, tako da se nikada ne drži kao agent agenta za nekretnine. E nije u redu: samo sposobnost 'agenta za prodavača' jamči trenutnu upotrebu; ponuda 'ili ... ili dionik' ne znači, jer bi ud dionika spriječio trenutačno oslobađanje, tako da E nije jedini najbolji odgovor.
A. Inzistirajte da se po završetku dostavi ovjerena kopija smrtovnice g. Adeyemija.
B. Zahtijevati od gđe Adeyemi da imenuje drugog povjerenika koji će se pridružiti prijenosu kako bi se nadmašio bilo kakav koristan interes.
C. Zahtijevati od osobnih predstavnika g. Adeyemija da izdaju pismenu suglasnost njegovog udjela gđi Adeyemi.
D. Provjerite nije li memorandum o raskidu potpisan na odobrenju zastupanja g. Adeyemija.
E. Zahtijevati da se ograničenje obrasca A unese prije popunjavanja kako bi se zaštitio kupac.
Answer & explanation
Nepostojanje bilo kakvog ograničenja u registru vlasništva govori kupcu da su suvlasnici imali beneficijarni interes kao zajednički stanari (da su bili zajednički stanari, pojavilo bi se ograničenje obrasca A, koje bi zahtijevalo prekoračenje drugog povjerenika). Nakon smrti stvarnog zajedničkog najmoprimca, preminulo vlasništvo automatski prelazi na preživjelog, a preživjeli drži i zakonski i beneficijarni naslov bez ikakvog povjerenja. Kupac stoga preuzima pravo vlasništva samo od nadživjelog, a jedini dokaz koji je potreban je dokaz da je suvlasnik doista umro: stoga je opcija A točna (ovjerena kopija smrtovnice). Opcija B je pogrešna jer, bez ograničenja obrasca A, nema interesa za povjerenje koji bi se prekoračio i drugi povjerenik je nepotreban. Opcija C je pogrešna jer udio zajedničkog stanara ne može proći pod oporukom ili suglasnošću osobnih predstavnika; prolazi kroz preživljavanje, tako da PR-ovi nemaju što pristati. Opcija D je pogrešna jer je memorandum o raskidu relevantan samo ako je zaštićen ograničenjem u registru; u uknjiženom zemljištu nezaštićeni raskid ne obvezuje kupca, a upisnik ovdje ne pokazuje ništa. Opcija E je pogrešna jer bi ograničenje obrasca A bilo prikladno samo ako preživjeli nemaju isključivo pravo (tj. zajednički stan), što ovdje nije slučaj; inzistiranje na jednom bilo bi pogrešno shvaćeno.
A. Najamnina za zemljište koja se plaća prema ugovoru o najmu i dokaz da je plaćena do danas.
B. Položaj naknade za uslugu, uključujući sve zaostatke i sve velike predviđene radove.
C. Aranžmani osiguranja zgrada, uključujući tko osigurava i osigurano pokriće.
D. Usklađenost s ugovorima u najmu, uključujući sve suglasnosti potrebne za izmjene.
E. Ništa od navedenog - svaki je relevantan i prikladan upit o najmu za takav stan.
Answer & explanation
Kad je riječ o zakupljenom stanu u bloku, svako od navedenih pitanja ključni je upit koji bi kompetentni prijenosnik postavio. Najam zemljišta: kupac mora potvrditi iznos i da je plaćen do datuma (jasna posljednja potvrda) kako bi izbjegao preuzimanje zaostalih dugova ili sporove. Naknada za uslugu: kupac mora provjeriti visinu naknada, sve zaostale obveze (koje se mogu povezati s nekretninom) i sve predstojeće veće radove za koje bi mogao dospjeti veliki račun. Osiguranje: zajmodavci zahtijevaju da zgrada bude osigurana za svoju punu vrijednost ponovnog postavljanja protiv opsežnog raspona opasnosti; ugovori o najmu stanova obično zahtijevaju osiguranje od stanodavca, pa bi kupac trebao dobiti kopiju police. Ugovori: kupcu je potrebna potvrda nepostojanja bilo kakvih poznatih kršenja (na primjer, da su sve izmjene imale suglasnost stanodavca) jer neriješena kršenja mogu dovesti do oduzimanja ili troškova sanacije. Kako je svaka od opcija od A do D pravi i prikladan upit o najmu, opcija E ('ništa od navedenog') točan je odgovor: na popisu ne postoji stavka koju bi trebalo isključiti.
A. Referenca na registrirani broj vlasništva Birch Cottagea.
B. Odredba da se Birch Cottage prodaje s praznim posjedom.
C. Poseban uvjet kojim se utvrđuje najkasnije vrijeme za dovršetak prodaje ranije od odgovarajućeg vremena za dovršetak kupnje Elm Housea.
D. Odredba prema kojoj će kupac Birch Cottagea biti odgovoran za porez na biljegovinu koji se pravilno plaća.
E. Odredba koja identificira nekretninu putem poštanske adrese i svih prava koja se odnose na zemljište.
Answer & explanation
Opcija D je odredba koja inače NE bi bila uključena i stoga je odgovor. SDLT pri kupnji vlastita je obveza kupca koja proizlazi iz primjene Zakona o financijama iz 2003.; to nije briga prodavatelja i ne bavi se njime u ugovoru prodavatelja, stoga je uključivanje takve klauzule nepotrebno i neprikladno. Opcija A je pogrešna (tj. BILA BI uključena): ugovor o prodaji registriranog zemljišta mora uvijek identificirati broj upisanog vlasništva kako bi kupac mogao zaključiti o vlasništvu. Opcija B je pogrešna: prazan posjed standardna je osnova na kojoj se prodaje stambena kuća. Opcija C je pogrešna: gdje prihod od prodaje financira povezanu kupnju, razumno je i uobičajeno umetnuti poseban uvjet koji osigurava da se prodaja završi prije ili najkasnije od kupnje, tako da su sredstva dostupna u lancu. Opcija E je pogrešna: identificiranje vlasništva i prava na beneficije normalna je ugovorna pojedinost.
A. Zemljišnoknjižni službeni pregled uknjiženog naslova s prvenstvom (OS1).
B. Pretres samo u slučaju stečaja (obrazac K16) protiv kupca.
C. Pretraživanje lokalnih zemljišnih naknada (LLC1).
D. Pretraga središnjeg odjela za zemljišne pristojbe (Obrazac K15).
E. Sve navedeno.
Answer & explanation
Opcija A je točna. Za uknjiženi naslov, odgovarajuća prethodna pretraga je zemljišnoknjižna službena pretraga s prioritetom (OS1 za cjelinu ili OS2 za dio). Otkriva ažurirani registar i, što je ključno, daje prioritetno razdoblje od 30 radnih dana od potvrde tijekom kojeg je svaki zahtjev tražitelja za upis zaštićen od interventnih upisa (Zakon o zemljišnim knjigama iz 2002. i Pravila o zemljišnim knjigama iz 2003.). Opcija B je pogrešna: traženje bankrota u slučaju stečaja/zemljišnih naknada relevantno je samo ako postoji pojedinačni zajmoprimac čiju solventnost zajmodavac treba provjeriti; ovdje je kupac firma (koja bi se provjeravala pretragom firme, a ne pretragom stečaja) i kupuje bez hipoteke. Opcija C je pogrešna: pretraga lokalnih zemljišnih pristojbi provodi se prije zamjene kao dio predugovornih upita, a ne kao pretraga prije završetka. Opcija D je pogrešna: središnja pretraga Odjela za zemljišne pristojbe (K15) odnosi se samo na neuknjiženo zemljište; ovaj naslov je registriran pa je neprimjeren. Opcija E je pogrešna jer se B, C i D ne primjenjuju.
A. Nacrt ugovora koji je dostavio odvjetnik prodavatelja.
B. Drenaža i traženje vode (CON29DW).
C. Službene kopije Zemljišne knjige i pretraživanje indeksne karte.
D. Lokalno pretraživanje koje se sastoji od upita lokalnih vlasti (CON29) i pretraživanja lokalnih zemljišnih naknada (LLC1).
E. Izvješće o pretraživanju okoliša (kontaminirano zemljište).
Answer & explanation
Točno: Opcija D. Standardni upiti lokalnih vlasti (obrazac CON29) uključuju specifična pitanja o shemama cesta — je li bilo koje zemljište kupljeno ili će biti kupljeno za izgradnju ili poboljšanje autoceste i postoje li prijedlozi za nove ceste, proširenje ceste ili izmjene unutar definiranog radijusa nekretnine. Pretraga lokalnih zemljišnih naknada (LLC1) otkriva registrirane naknade kao što su unosi u vezi s planiranjem i autocestama. Dakle, ovdje je odgovoreno na zabrinutost kupca o shemi proširenja ceste ili obilaznice. Opcija A je pogrešna: pod caveat emptor prodavatelj ne mora dobrovoljno navesti poznatu cestovnu shemu u ugovoru (to nije nedostatak vlasništva); ugovor je pogrešno mjesto za traženje, iako prodavač mora iskreno odgovoriti na izravni upit. Opcija B je pogrešna: potraga za odvodnjom i vodom bavi se samo vodovodima, kanalizacijom, odvodnjom i pitanjima povezivanja, a ne cestovnim shemama. Opcija C je pogrešna: pretraživanje zemljopisne karte indeksa pokazuje je li vlasništvo uknjiženo i broj vlasništva, a ne prijedloge lokalnih autocesta. Opcija E je pogrešna: istraživanje okoliša bavi se rizikom od onečišćenja, poplava i stabilnosti tla, a ne planiranim radovima na cesti.
A. Može prodavati kao jedini nadživjeli vlasnik nakon što kupcu pokaže smrtovnicu svoje supruge.
B. Mora imenovati drugog povjerenika tako da njih dvoje zajedno izvrše ugovor i prijenos, čime prekoračuju pravične interese.
C. Mora ishoditi nalog suda kojim se odobrava prodaja prije nego što može nastaviti.
D. On može prodati sam jer je, kao nadživjeli zakonski vlasnik, cijeli beneficijarni interes prešao na njega nasljedstvom.
E. Prvo mora prenijeti nekretninu na sebe putem suglasnosti prije nego što je može prodati.
Answer & explanation
Točno: Opcija B. Ograničenje je standardno ograničenje 'Obrazca A' koje se pojavljuje tamo gdje su pravični vlasnici zajednički stanari. To sprječava jedinog preživjelog vlasnika da izda valjanu potvrdu o kapitalnom novcu, jer na zajedničkom najmu nema nadživljavanja beneficijarnog interesa — preminuli udio prelazi pod njezinu oporuku (ovdje u dobrotvornu udrugu). Za prodaju, preživjeli mora imenovati drugog povjerenika tako da se glavnica isplati (najmanje) dvojici povjerenika, što premašuje korisne interese (s.2 i s.27 LPA 1925) i zadovoljava ograničenje. Opcija A je pogrešna: predočenje smrtovnice dovoljno je samo za beneficiran zajednički stan (gdje postoji nadživljavanje i nadživjeli može prodavati sam); ovdje ograničenje obrasca A pokazuje zajednički zakup. Opcija C je pogrešna: referenca ograničenja na sudski nalog alternativa je prekoračenju, ali obično, ispravno rješenje prijenosa je imenovanje drugog povjerenika, a ne parničenje. Opcija D je pogrešna: kod zajedničkog najma ne postoji pravo nadživljavanja beneficiranog udjela. Opcija E je pogrešna: pristanak ne pomaže — ograničenje za samostalnog vlasnika i dalje bi bilo važno, a ženin polovični udio pripada dobrotvornoj organizaciji, a ne mužu.
A. Najmoprimcu je apsolutno zabranjeno dodijeliti samo dio prostora.
B. Budući da je ugovor protiv ustupanja cjeline kvalificiran (ustupanje dopušteno uz pristanak), odjeljak 19(1)(a) Zakona o stanodavcima i najmoprimcima iz 1927. podrazumijeva da se pristanak ne smije nerazumno uskratiti.
C. Stanar može dodijeliti cijeli prostor kad god želi, a stanodavac nema ovlasti da to spriječi.
D. Na pisanom zahtjevu za suglasnost za ustupanje cjeline, stanodavac mora, prema paragrafu 1 Zakona o stanodavcima i stanarima iz 1988., dati suglasnost u razumnom roku, osim ako je razumno odbiti, i dati pismene razloge za svako odbijanje.
E. Ništa od navedenog.
Answer & explanation
Ovo pitanje traži POGREŠNU tvrdnju, a to je C. Ugovor protiv ustupanja cjeline je kvalificirani ugovor (ustupanje je dopušteno, ali samo uz pristanak stanodavca), tako da stanar ne može ustupiti 'kada god želi': stanodavac može zakonito odbiti ako je to razumno učiniti. A je točno: ustupanje dijela je apsolutno zabranjeno jer klauzula (2) dopušta samo ustupanje cjeline, ostavljajući zabranu djelomičnog ustupanja u klauzuli (1) apsolutnom. B je točno: odjeljak 19(1)(a) Zakon o stanodavcima i najmoprimcima iz 1927. pretvara kvalificirani ugovor u potpuno kvalificirani, tako da pristanak ne može biti nerazumno uskraćen. D je točno: gdje je pristanak potreban, odjeljak 1 Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1988. nameće stanodavcu zakonsku dužnost da obradi pisani zahtjev u razumnom roku, da ne uskrati pristanak bezrazložno i da pismeno navede razloge za odbijanje. Kako C pogrešno navodi zakon, to je odgovor.
O. Prihvatljivo je jer stanodavac ima pravo sklopiti ugovor o povjerljivosti izravno s ustupiteljem i primateljem za cijelo razdoblje.
B. Nije prihvatljivo jer se od ustupitelja ne može zakonski zahtijevati da da ugovor o ovlaštenom jamstvu za zakup odobren 1998.
C. Prihvatljivo je jer stanodavac može zahtijevati od ustupitelja da sklopi ovlašteni ugovor o jamstvu za najam odobren 1998.
D. Nije prihvatljivo jer izravnu obvezu primatelja treba umjesto toga dati ustupitelj.
E. Nije prihvatljivo, jer izravni ugovor primatelja treba izbrisati ili ograničiti na razdoblje tijekom kojeg primatelj ostaje najmoprimac pod najmom.
Answer & explanation
Zakup dodijeljen 1998. je 'novi zakup' prema Zakonu o stanodavcu i najmoprimcu (Sporazumi) iz 1995. Na budućem prijenosu od strane opunomoćenika, Zakon iz 1995. automatski će osloboditi opunomoćenika od ugovora sa zakupcem (s 5). Izravni ugovor koji zahtijeva od opunomoćenika da izvrši ugovore 'za ostatak roka' bi nedopustivo nastojao zadržati opunomoćenika vezanim nakon tog automatskog otpuštanja; svaka odredba koja onemogućuje objavljivanje Zakona je ništavna (s 25). Ugovor se stoga mora izbrisati ili ograničiti na razdoblje u kojem je opunomoćenik zapravo stanar, tako da je opcija E ispravna. Opcija C ispravno navodi da stanodavac može zahtijevati AGA od ustupitelja za novi ugovor o najmu (AGA je izričito dopušten člankom 16), ali se ne bavi nedostatkom nacrta i stoga nije najbolja procjena; opcija B jednostavno je pogrešna jer je AGA od odlaznog stanara upravo ono što Zakon dopušta za nove ugovore o najmu. Opcija A je pogrešna: stanodavac ne može obvezati opunomoćenika za cijeli rok u slučaju zakonskog otpuštanja. Opcija D je pogrešna: prikladno je da AGA (jamstvo ustupitelja) i izravni ugovor (od primatelja) potječu od navedenih strana; problem je trajanje opunomoćenika, a ne njegov izvor.