1. Uvod
Dobro došli u uvodno poglavlje Property Practice, osmišljeno da vas pripremi za Solicitors Qualifying Examination (SQE). Cilj ovog tečaja je opremiti vas znanjem i vještinama potrebnim za kompetentno funkcioniranje kao novokvalificirani odvjetnik u području imovinskog prava.
Imovinska praksa jedan je od predmeta funkcionalnog pravnog znanja (FLK) koji se ocjenjuje u SQE1. Nalazi se uz druge predmete za praksu i ispituje se kroz pitanja s jednim najboljim odgovorom (SBAQ) postavljena u realnim scenarijima klijenata. Ovo poglavlje predstavlja ono što SRA očekuje da budete sposobni, osnovna područja znanja koja tečaj pokriva i interdisciplinarni način na koji vas ispit testira.
SQE ne nagrađuje samo pamćenje. Testira možete li primijeniti pravila imovinskog prava na situaciju klijenta. Ovo uvodno poglavlje postavlja opseg onoga što morate savladati, tako da se svako sljedeće poglavlje može smjestiti unutar općeg okvira transakcije nekretnine i SRA-ovih ciljeva procjene.
2. SRA ciljevi procjene
Regulatorno tijelo za odvjetnike (SRA) nalaže da kandidati pokažu sposobnost učinkovite primjene temeljnih pravnih načela i pravila na realne scenarije temeljene na klijentima i etičke scenarije. Ciljevi procjene u nastavku definiraju puni opseg onoga što se ispituje u Property Practice.
1.1.1 Ciljevi procjene u pojedinostima
Freehold i Leasehold Transactions — razumite ključne elemente transakcija stambenih i komercijalnih nekretnina, bilo freehold ili leasehold.
Istraživanje vlasništva — ovladajte tehnikama za istraživanje uknjiženih i neuknjiženih vlasništva, uključujući analizu Zemljišnoknjižnih upisa i zaključivanje vlasništva na temelju naslova.
Pretrage i upite prije ugovora — naučite raspon, svrhu i rezultate pretraživanja i upita prije ugovora i odredite tko je odgovoran za njihovo provođenje.
Napredak do razmjene ugovora — upoznajte se s koracima koji vode do razmjene ugovora, uključujući standardne uvjete prodaje i posebne uvjete.
Koraci prije dovršetka — razumite formalnosti koje vode do dovršetka, kao što je obrazac ugovora o prijenosu i pretrage prije dovršetka.
Dovršetak i naknadni dovršetak — shvatite metode i učinke dovršetka i potrebne korake koji slijede.
Komercijalni najmovi — razumjeti dodjelu i dodjelu komercijalnih najmova i podzakupa, uključujući ključne uvjete o najmu i pravne lijekove za njihovo kršenje.
Sigurnost zakupa — naučite više o Zakonu o stanodavcu i zakupcu iz 1954., s fokusom na sigurnost zakupa prema dijelu II Zakona.
Oporezivanje — steći znanja o oporezivanju transakcija nekretninama, uključujući Porez na zemljište (SDLT), Porez na promet zemljišta (LTT), Porez na dodanu vrijednost (PDV) i Porez na kapitalnu dobit (CGT).
Profesionalno ponašanje — pridržavajte se SRA načela i Kodeksa ponašanja, pokazujući poštenje i poštenje u svim poslovima.
{"headers": ["Assessment goal", "Core theme", "Key references"], "rows": [["Freehold & leasehold Transactions", "Residential and commercial; freehold and leasehold", "—"], ["Istraživanje vlasništva", "Uknjiženi i neuknjiženi naslov; epitome vlasništva", "Zemljišne knjige; Zakon o zemljišnim knjigama 2002"], ["Pretrage i upiti", "Raspon, svrha, rezultati", "—"], ["Razmjena ugovora", "Standardni uvjeti prodaje"], "Prijenos; pretrage prije završetka", "—"] nakon dovršetka", "Metode i učinci; naknadni koraci", "Komercijalni najam", "Darovnica i ustupanje; pravni lijekovi za kršenje", "Sigurnost zakupa", "Zakon o najmoprimcu iz 1954., dio II"], "Oporezivanje, "SDLT, LTT, PDV, CGT", "—"], ["Profesionalno ponašanje", "Poštenje i poštenje", "Načela SRA; Kodeks ponašanja SRA"]]}
3. Temeljna područja znanja
Tečaj će se baviti temeljnim područjima zakona i prakse o slobodnom vlasništvu i najmu nekretnina. Popis u nastavku nije iscrpan, ali obuhvaća glavne teme koje ćete proučavati i na kojima možete biti ispitani.
Financije — izvori financiranja i vrste hipoteka.
Zastupanje zajmodavca — zahtjevi zajmodavca kada odvjetnik djeluje na strani zajmodavca.
Ugovori — priprema i razmjena ugovora.
Formalnosti prije završetka — koraci potrebni između razmjene i završetka.
Odgođeno dovršenje — pravni lijekovi dostupni u slučaju odgođenog dovršetka.
Najmovi — struktura i sadržaj najma.
Postupak zakupa — proceduralni koraci za dodjelu, dodjelu i raskid zakupa.
Sigurnost zakupa — sigurnost zakupa prema poslovnom najmu.
Planiranje — temeljna načela zakona planiranja u Engleskoj i Walesu.
Oporezivanje — porezni aspekti koji se odnose na imovinu.
Pomaže zamisliti ova ključna područja duž vremenske trake transakcije: financije i zahtjevi zajmodavca → priprema i razmjena ugovora → formalnosti prije završetka → završetak (s pravnim lijekovima ako se odgodi). Zakupi, sigurnost vlasništva, planiranje i oporezivanje onda se prekrivaju ovom kralježnicom. Preslikavanje svake teme na vremensku traku čini pitanja scenarija mnogo lakšom za navigaciju.
4. Interdisciplinarni pristup
Od kandidata se očekuje integracija znanja iz različitih područja prava i prakse. Pitanja se mogu temeljiti na bilo kojoj kombinaciji tematskih područja koja se mogu susresti u stvarnoj praksi.
SQE namjerno odražava stvarnost da stvar jednog klijenta rijetko sjedi uredno unutar jedne teme. Imovinska transakcija može istovremeno uključivati Zemljišno pravo, Zaklade, Ugovor, Oporuke i upravljanje posjedima, Poslovno pravo i Profesionalno ponašanje. Stoga biste trebali biti spremni kombinirati Imovinsku praksu s drugim funkcionalnim pravnim predmetima kada odgovarate na scenarijska pitanja.
Do kraja ovog tečaja trebali biste biti dobro pripremljeni za samouvjereno polaganje SQE ispita, naoružani temeljitim razumijevanjem zamršenosti nekretninske prakse u Engleskoj i Walesu.
5. Vježbanje MCQ — pet pitanja u stilu SQE
Svako od sljedećih pet pitanja odražava stil, duljinu i težinu SQE1 FLK2 pitanja s najboljim odgovorom o opsegu i strukturi imovinsko-pravne prakse. Pokušajte svako pitanje zatvorena knjiga, zapišite svoj odgovor, zatim okrenite ključ za odgovor koji objašnjava zašto je svaka opcija točna ili netočna.
A. Kandidati moraju recitirati, napamet, cijeli tekst Standardnih uvjeta prodaje i Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954.
B. Kandidati moraju učinkovito primijeniti temeljna pravna načela i pravila na realne scenarije temeljene na klijentima i etičke scenarije.
C. Kandidati moraju pokazati samo akademsko razumijevanje povijesti zemljišnog prava.
D. Kandidati moraju izvršiti stvarnu transakciju prijenosa pod nadzorom prije pristupanja ocjenjivanju.
E. Kandidati moraju moći identificirati relevantni zakon, ali se ne moraju primijeniti na bilo koje činjenice.
Answer & explanation
B je točno — SRA nalaže da kandidati pokažu sposobnost učinkovite primjene temeljnih pravnih načela i pravila na realne scenarije temeljene na klijentima i etičke scenarije.
A je netočno — SQE ne zahtijeva doslovno recitiranje statuta ili Standardnih uvjeta; testira aplikaciju.
C je netočan — čisto akademsko ili povijesno razumijevanje nije zahtjev za procjenu.
D je netočno — dovršenje stvarne transakcije nije preduvjet procjene SQE1.
E je netočno — samo identificiranje statuta nije dovoljno; kandidat ga mora primijeniti. (Pogledajte odjeljak 1.1.)
A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), jer se SDLT primjenjuje u cijelom Ujedinjenom Kraljevstvu.
B. Porez na promet zemljišta (LTT), jer je nekretnina u Walesu.
C. Porez na kapitalnu dobit (CGT), jer klijent stječe udio u zemljištu.
D. Porez na dodanu vrijednost (PDV), koji uvijek zamjenjuje SDLT na poslovnom vlasništvu.
E. Ne primjenjuje se porez na promet zemljišta na komercijalnu imovinu u Walesu.
Answer & explanation
B je točno — za zemljište u Walesu, relevantni porez na promet zemljišta je Porez na promet zemljišta (LTT). Ciljevi procjene SRA-a izričito navode SDLT, LTT, PDV i CGT kao poreze relevantne za transakcije nekretninama.
A je netočno — SDLT se primjenjuje u Engleskoj (i Sjevernoj Irskoj), a ne za slijetanje u Walesu.
C je netočno — CGT se općenito naplaćuje prilikom otpuštanja (obično na dobit prodavatelja), a ne kao kupčev porez na transakciju zemljišta pri stjecanju.
D je netočno — PDV ne 'uvijek zamjenjuje' SDLT/LTT; to je zaseban porez koji može biti relevantan za određene poslovne nekretnine i ne zamjenjuje porez na transakcije zemljištem.
E je netočno — porez na promet zemljišta (LTT) se primjenjuje u Walesu. (Pogledajte odjeljak 1.1, Cilj oporezivanja.)
A. Završetak i naknadno završetak, jer registracija slijedi nakon završetka.
B. Pretrage i upiti prije ugovora, jer je epitom oblik pretrage.
C. Istraga vlasništva, uključujući ispitivanje neregistriranog vlasništva i izvođenje vlasništva iz naslova vlasništva.
D. Sigurnost zakupa, jer imovina može biti predmet zakupa.
E. Profesionalno ponašanje, jer odvjetnik mora djelovati s integritetom.
Answer & explanation
C je točno — cilj SRA-a o istraživanju vlasništva izričito pokriva ispitivanje registriranih i neregistriranih vlasništva, uključujući izvođenje vlasništva iz naslova vlasništva.
A je netočno — završetak i naknadni završetak tiču se koraka nakon razmjene, a ne istraživanja naslova iz epitoma.
B je netočno — utjelovljenje naslova je skup dokumenata korištenih za izvođenje i istraživanje neregistriranog naslova; to nije predugovorna pretraga treće strane kao što je lokalna vlast.
D je netočno — sigurnost zakupa tiče se poslovnih zakupa prema LTA 1954, a ne ispitivanja vlasništva.
E je netočno — iako se integritet uvijek primjenjuje, cilj koji je najizravnije uključen je istraživanje naslova. (Pogledajte odjeljak 1.1, Cilj istraživanja naslova.)
A. Koraci prije završetka, prema Zakonu o zemljišnim knjigama iz 2002.
B. Sigurnost posjeda, prema dijelu II Zakona o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954.
C. Ispitivanje vlasništva, prema Standardnim uvjetima prodaje.
D. Oporezivanje prema zakonu o porezu na dodanu vrijednost.
E. Financije, prema standardnim zahtjevima zajmodavca.
Answer & explanation
B je točan — cilj SRA-a o sigurnosti zakupa usredotočen je na Zakon o stanodavcu i najmoprimcu iz 1954., a posebno na sigurnost zakupa prema Dijelu II tog Zakona, koji kvalificiranim poslovnim zakupcima može dati pravo da ostanu u stanu.
A je netočno — koraci prije dovršetka tiču se akta o prijenosu i pretraživanja prije dovršetka u transakciji, a ne prava najmoprimca na ostanak.
C je netočno — ispitivanje vlasništva i Standardni uvjeti prodaje ne reguliraju sigurnost posjeda.
D je netočno — oporezivanje (PDV) nije relevantan cilj za nastavak najma.
E je netočno — financije i zahtjevi zajmodavca nisu povezani sa zakonskim pravom stanara na ostanak. (Pogledajte odjeljak 1.1, Cilj sigurnosti posjeda.)
A. Budući da SQE usvaja interdisciplinarni pristup: pitanja se mogu temeljiti na bilo kojoj kombinaciji predmetnih područja koja se susreću u praksi stvarnog svijeta.
B. Zato što SRA namjerava da svako pitanje testira samo jedno usko pravilo u izolaciji.
C. Zato što imovinska praksa nema vlastita pravila i mora posuđivati od drugih predmeta.
D. Zato što je kandidatima dopušteno odgovarati koristeći bilo koju temu koja im je najlakša.
E. Zato što SQE ispituje samo profesionalno ponašanje, a sve druge predmete tretira kao pozadinu.
Answer & explanation
A je točno — od kandidata se očekuje da integriraju znanje iz različitih područja prava i prakse, a pitanja se mogu temeljiti na bilo kojoj kombinaciji područja predmeta koja se mogu susresti u praksi u stvarnom svijetu (interdisciplinarni pristup).
B je netočno — SQE namjerno testira probleme u kombinaciji, a ne uvijek zasebno.
C je netočno — Property Practice ima svoj značajan skup pravila; interdisciplinarni pristup odražava kako se stvari preklapaju, a ne nepostojanje pravila.
D je netočno — kandidati moraju primijeniti točan zakon, a ne onaj predmet koji je najlakši.
E je netočno — profesionalno ponašanje je jedan važan element, ali SQE ispituje sva relevantna predmetna područja. (Pogledajte odjeljak 1.3.)