Case Law — FLK2 · fejezet 1

Property Law and Practice

1. A földtulajdon mértéke (2. fejezet Freehold tranzakciók)

Bernstein of Leigh (Baron) kontra Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

A földtulajdonos jogai a föld feletti légtérben csak olyan magasságig terjednek ki, amely a föld és a rajta lévő építmények szokásos használatához és élvezetéhez szükséges; a jogok nem terjednek ki a végtelenségig az egekig. A fényképezéshez ésszerű magasságban történő légi átrepülés tehát nem volt szabálysértés.

Key point
A vizsga relevanciája: Meghatározza a vevő által megszerzett fizikai mértéket, amely akkor releváns, amikor egy szabadon birtokolt ügylet során a felszínen és a felszín alatti jogokkal kapcsolatos tanácsadást végzi.

2. Befektetési tárgyak és ingóságok (2. fejezet Freehold tranzakciók)

Holland kontra Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Azt, hogy egy tárgy berendezési tárgynak (földrésznek) vagy ingóságnak minősül-e, két részből álló teszt határozza meg: a földhöz való csatolás mértéke, és ami még fontosabb, az elcsatolás célja. A földterület jobb élvezetének érdekében elhelyezett tárgyak általában felszerelések.

Key point
Vizsga relevancia: Az alapteszt annak eldöntésére, hogy mely tételek jutnak automatikusan a vevőhöz földeladáskor, gyakran tesztelik a berendezési tárgyak/szerelvények kérdéseivel.
Elitestone Ltd kontra Morris [1997] 1 WLR 687

Egy tárgy lehet (a) ingóság, (b) építmény vagy (c) magának a földnek a része és parcellája. Egy építmény (itt a saját súlyával betontömbökön nyugvó fabungaló) a föld részét képezheti, ahol a területre való behozatal célja egyértelműen az volt, hogy állandó építményt hozzon létre, méghozzá a talajhoz való fizikai rögzítés nélkül.

Key point
Vizsgarelevancia: Megmutatja, hogy a csatolás célja még egy nem csatolt szerkezetet is az ingatlan részévé tehet, finomítva az adásvételben szereplő tételek csatolási fokának/tárgyának elemzését.
Botham kontra TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

A fokozati és rendeltetési tesztet tételesen alkalmazva a beépített szőnyegeket, függönyöket és háztartási cikkeket ingóságnak tekintették (az ingatlantól elvárt tartósság nélkül), míg a beépített konyhabútorokat és a fürdőszobai szerelvényeket, például csapokat, szerelvények.

Key point
Vizsgarelevancia: A gyakorlati kategóriánkénti útmutatást nyújtja az ügyvédek, amikor tanácsot adnak arról, hogy mi marad az ingatlannál, és mit távolíthat el az eladó.

3. Az adásvételi szerződések alaki követelményei (4. fejezet Szerződések cseréje)

Firstpost Homes Ltd kontra Johnson [1995] 1 WLR 1567

Az LP(MP)A 1989 s.2 s.2 szerinti földérdekeltség adásvételére vagy elidegenítésére vonatkozó szerződésnek tartalmaznia kell az összes megállapodott feltételt egy dokumentumban (vagy minden olyan részben, ahol szerződést cserélnek), és azt mindkét félnek vagy nevében alá kell írnia; a begépelt név nem aláírás erre a célra.

Key point
Vizsgarelevancia: Meghatározza a szigorú s.2 formai követelményeket, amelyek nélkül a földszerződés érvénytelen, központi szerepet játszik a szerződések érvényességével és a cserével kapcsolatos tanácsadásban.
Tootal Clothing Ltd kontra Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Az LP(MP)A 1989 2. szakasza csak a végrehajtott földszerződésekre vonatkozik; nem akadályozza meg a feleket abban, hogy külön biztosítéki megállapodást kössenek, és a földszerződés megkötése után (itt a bérleti szerződés megadásával) a kiegészítő megállapodás nem tartozik a 2. pont hatálya alá, és végrehajtható marad.

Key point
Vizsgarelevancia: Tisztázza, hogy nem minden kapcsolódó megállapodásnak kell megfelelnie a 2. pontnak, ami akkor fontos, ha a feltételek megoszlanak a földszerződés és egy mellékszerződés között.

4. A jogcím vizsgálata: nyomós érdekek (4. fejezet A tulajdonjog vizsgálata)

Williams & Glyn's Bank Ltd kontra Boland [1981] AC 487

Egy személynek a nyilvántartott föld tényleges használatához fűződő haszonélvezősége elsőbbséget élvez a későbbi jogi terhekkel szemben. A „tényleges foglalkozás” egy közönséges, egyszerű angol ténykérdés, amely nem követeli meg, hogy a birtokos legyen a törvényes tulajdonos.

Key point
A vizsga relevanciája: Elmagyarázza, hogy a vevőnek vagy a kölcsönadónak miért kell megvizsgálnia, hogy ki foglalkozik, és beleegyezést kell szereznie, ami a tulajdonjog vizsgálatának alapvető kockázata.

5. A jogcím vizsgálata: túlnyúlás (4. fejezet A jogcím vizsgálata)

City of London Building Society kontra Flegg [1988] AC 54

Ha a tőkepénzt legalább két vagyonkezelőnek (vagy egy vagyonkezelő társaságnak) fizetik ki, a birtoklók haszonélvezői túlnyúlnak, és az eladásból származó bevételbe kerülnek át; an interest that has been overreached cannot also be an overriding interest by virtue of actual occupation.

Key point
Vizsgarelevancia: Létrehozza a két vagyonkezelő szabályát, amelyet a hitelezők és a vevők a haszonélvezőktől való mentesülésre használnak, ami gyakorlati ellenpontja Bolandnak.

6. A tulajdonjog vizsgálata: tényleges foglalkozás (4. fejezet A tulajdonjog vizsgálata)

Abbey National Building Society kontra Cann [1991] 1 AC 56

A tényleges foglalkozás bizonyos fokú állandóságot és folytonosságot igényel; a nyomós érdek releváns időpontja a befejezés, nem a regisztráció. Az olyan előkészítő cselekmények, mint a bútorok beköltözése röviddel a befejezés előtt, nem minősülnek tényleges elfoglaltságnak, és az akvizíciós jelzálogkölcsön esetében nincs scintilla temporis, amelyet a kölcsönvevő díjmentesen birtokol.

Key point
A vizsga relevanciája: Rögzíti a megszállás időzítését, és megerősíti az akvizíciós jelzálogjogosult prioritását, ami kulcsfontosságú, amikor a hitelezőknek tanácsot ad a tulajdonjogról és a bérlőről.

7. Bérlet vagy licenc (6. fejezet A bérlet szerkezete és tartalma)

Street kontra Mountford [1985] AC 809

A helyiségek bérleti díja mellett meghatározott időtartamra történő kizárólagos birtoklását biztosító megállapodás bérleti szerződést hoz létre, függetlenül attól, hogy a felek milyen címkét adnak neki; a megállapodás lényege, nem pedig a leírása határozza meg, hogy lízingről vagy licencről van-e szó.

Key point
Vizsgarelevancia: A vezető hatóság, amely megkülönbözteti a lízinget az engedélyektől, megállapítja, hogy a bérlők élveznek-e bérleti jogot és törvényi védelmet.

8. A futamidő bizonyossága (6. fejezet A bérlet szerkezete és tartalma)

Lace kontra Chantler [1944] KB 368

A bérletnek meghatározott vagy megállapítható maximális időtartammal kell rendelkeznie; a „háború idejére” adott futamidő bizonytalanság miatt érvénytelen volt, mert a bérleti szerződés hatálybalépésekor nem lehetett megállapítani annak maximális időtartamát.

Key point
Vizsgarelevancia: Meghatározza a futamidő bizonyosságát, mint az érvényes bérlet alapvető követelményét, ismétlődő SQE1 bérleti érvényességi pontot.
Prudential Assurance Co Ltd kontra London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Az a futamidő, amely nem meghatározott vagy megállapítható maximális időtartamra szól, nem lehet érvényes bérlet; az útszélesítéshez szükségessé váló föld bérbeadásáról szóló megállapodás a bizonytalanság miatt érvénytelen volt, bár a birtoklás és a bérleti díj fizetése hallgatólagos éves időszakos bérbeadást eredményezett.

Key point
A vizsga relevanciája: Megerősíti és alkalmazza a határozott időre szóló bizonyosság szabályát, és megmutatja, hogy az érvénytelen támogatás hogyan vezethet hallgatólagos időszakos bérlethez.
Berrisford kontra Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Az a megállapodás, amely egy személynek bizonytalan időtartamra szóló foglalkozást biztosít, ahol a felek élethosszig tartó foglalkozást szándékoztak elfoglalni, az LPA 1925. 149. § (6) bekezdése szerint 90 éves időtartamra lép életbe, amely halálesetkor határozható meg, így a határozottságra vonatkozó szabály nem sértette meg a megállapodást.

Key point
Vizsgarelevancia: Megmutatja azt a modern törvényi utat, amelyen keresztül egy magánszemély számára egyébként bizonytalan futamidő 90 éves bérleti szerződésként menthető el, finomítva a bizonyossági szabályt.

9. A bérleti szerződés felmondása (9. fejezet A bérleti szerződés felmondása)

Hammersmith és Fulham London Borough Council kontra Monk [1992] 1 AC 478

A közös bérlők időszakos bérleti jogviszonya ellentétes szerződéses rendelkezés hiányában a közös bérlők bármelyikének felmondásával megszüntethető, a többiek beleegyezése nélkül.

Key point
A vizsga relevanciája: szabályozza, hogy a közös időszakos bérleti szerződéseket hogyan határozzák meg érvényesen, gyakorlati szempont a bérleti szerződések és a birtoklás megszüntetésével kapcsolatos tanácsadásban.

10. Bérleti szerződések: csendes élvezet (8. fejezet Bérleti szövetségek és jogorvoslatok)

Southwark London Borough Council kontra Mills [2001] 1 AC 1

A csendes élvezetre vonatkozó szerződés jövőre vonatkozik, és nem kötelezi a bérbeadót az adományozás időpontjában fennálló hibák (például nem megfelelő hangszigetelés) elhárítására; a helyiségek más bérlők általi szokásos használata nem sérti a szerződést.

Key point
Vizsga relevancia: Meghatározza a bérbeadó csendes élvezetre vonatkozó szövetségének hatályát és korlátait, amikor a bérlők zavargásról panaszkodnak.

11. A jogcímet érintő korlátozó szövetségek (4. fejezet A jogcím vizsgálata)

Tulk kontra Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

A korlátozó (negatív) szövetség terhe a szabad tulajdonban lévő földterülettel járhat, és megkötheti az utódot, aki értesítést kap, feltéve, hogy a szövetség negatív, a domináns földterülettel való fuvarozásra és annak hasznára volt, és érinti és érinti ezt a földet; a jogorvoslat egy végzés.

Key point
Vizsgarelevancia: Alapvető jogkör arra vonatkozóan, amikor a korlátozó egyezmények későbbi tulajdonosokat kötnek, elengedhetetlen a tulajdonjogi terhek vizsgálatakor és tanácsadáskor.

12. A jogcímet érintő pozitív szövetségek (4. fejezet A jogcím vizsgálata)

Rhone kontra Stephens [1994] 2 AC 310

A pozitív szövetség terhe nem a közös jog szerint vagy a saját tőkében birtokolt földterületre vonatkozik; a jogutód nem kényszeríthető a jogelőd által vállalt pozitív kötelezettség (például tető javításban tartása) teljesítésére.

Key point
A vizsga relevanciája: Megerősíti, hogy a pozitív szövetségek nem kötik az utódot, megmagyarázza, miért van szükség olyan mechanizmusokra, mint a kártalanítási láncok vagy az ingatlanbérleti díjak az átadás során.