Introduction

1. Mi az a földjog? Alapelvek

A földjog azon jogi szabályok összessége, amelyek a földdel kapcsolatos érdekeltségek tulajdonát, használatát és átruházását szabályozzák. Meghatározza, hogy kié a föld, milyen jogai vannak felette, milyen jogai lehetnek másoknak a földjük felett, és hogyan jönnek létre, védik és érvényesítik ezeket a jogokat. Egy gyakorló ügyvéd számára a földjog alapvető fontosságú: szinte minden ingatlant érintő ügylet – lakásvásárlás, kereskedelmi lízing, jelzáloghitel vagy fejlesztési projekt – a földjogi elveket követi.

Az angol földjog számos alapvetően alapul, amelyek megkülönböztetik a személyes tulajdonjogtól és más joghatóságok földjogától. Ezek közül az első a birtoktan.

A Law of Property Act 1925 („LPA 1925”) a modern angol földjog sarokköve. Jelentősen leegyszerűsítette az 1926 előtti rendszert azáltal, hogy a jogvagyonok számát kettőre, a jogi érdekeltségek számát pedig öt kategóriába csökkentette (s.1(2) LPA 1925). Minden egyéb földrészesedés csak a saját tőkében érvényesül.

A második alapelv a törvényes és méltányos érdekek közötti különbségtétel. A jogi érdekek 'az egész világot kötik' — mindenkivel szemben érvényesíthetők, aki később megszerezte a földet, függetlenül attól, hogy az illető tudott-e a kamatról. Ezzel szemben a méltányos érdekeket legyőzheti az a vevő, aki a földet az érdekeltség bejelentése nélkül szerzi meg (nem bejegyzett földterületen) vagy anélkül, hogy az érdeket megfelelően védenék a nyilvántartásban (bejegyzett földterületen).

A harmadik alapelv az, hogy a földtörvény előtérbe helyezi a tulajdonjog bizonyosságát és biztonságát. A 2002. évi földhivatali törvény ("LRA 2002") által szabályozott föld-nyilvántartási rendszer célja egy átfogó és megbízható tulajdonjogi nyilvántartás létrehozása, hogy a nyilvántartott földterülettel foglalkozó személyek a nyilvántartásból megállapíthassák, ki a tulajdonosa és milyen érdekek terhelik.

1.1.1 Ingatlan, személyes vagyon és történelmi háttér

Az angol törvények a tulajdont két nagyszerű kategóriába sorolják: 'ingatlan tulajdon' (ingatlan) és 'személyes tulajdon' (személyiség). Az ingatlan történelmileg maga a föld és a szabad birtok; a személyes tulajdon minden más. A bérleti jogok kínos középső pozíciót foglalnak el: tulajdonos földterületről van szó, de történelmileg "valódi ingóságnak" minősítették őket, mivel az elidegenített bérlő számára eredetileg a személyes kártérítési keresetek voltak, nem pedig a valódi keresetek, amelyekkel az elidegenített szabad birtokos visszaszerezhette a földet. A megkülönböztetés manapság főleg a végrendelet és vagyonkezelés esetében számít, ahol az ingatlan és a személy közötti régi határvonalat a törvény fokozatosan megszüntette.

Az angol jog két nagyszerű forrása – common law és equity – egyaránt hozzájárul a modern földjoghoz. A common law a királyi udvarok által a középkortól kezdődően kidolgozott szabályok összessége. A Equity a Court of Chancery által kidolgozott szabályok összessége, amelyek célja kiegészíteni és kijavítani a common law merevségét. Az Judicature Acts 1873–1875 egyesítette a common law és a méltányosság igazgatását (úgy, hogy most ugyanaz a bíróság alkalmazza mindkettőt), de a törvényes és méltányos érdekek közötti különbségtétel továbbra is központi szerepet játszik a modern földjogban. A jogi érdek érvényesíthető a köztörvény szerint; a méltányos érdek csak a tőkében érvényesíthető, ezért sebezhetőbb a vereséggel szemben.

1.1.2 Tartozékok és ingóságok

Az LPA 1925 205. szakasza (1) bekezdésének ix. pontja meghatározza, hogy a „föld” magában foglalja az épületeket és épületrészeket, bányákat és ásványokat, valamint a földhöz fűződő bármilyen érdekeltséget. A quicquid plantatur solo, solo cedit ("bármi, ami a talajhoz kötődik, az a talaj részévé válik") szabály szerint a földhöz kellően csatolt tárgyak a föld részévé válnak – ezek tartozékok. A s.62 LPA 1925 szerinti adásvétel vagy jelzálogjog eladása a földdel együtt; ingóságok nem, és kifejezetten át kell ruházni**.

A vezető modern teszt a kétlépcsős teszt, amelyet a Lordok Háza az Elitestone Ltd kontra Morris [1997] 1 WLR 687 ügyben újra megerősített, Blackburn J Holland kontra Hodgson (1872) LR 7 CP 328 ítéletére támaszkodva.

(1) A csatolás mértéke. Milyen erősen van rögzítve a tétel? A saját súlyával a földön nyugvó tárgy prima facie ingóság; egy fizikailag rögzített elem (pl. csavarozott, csavarozott, cementezett) első látásra rögzítőelem. A vélelem megdönthető.

(2) A csatolás célja. Miért csatolták a tételt? Ha azért csatolták, hogy a tárgyat jobban lehessen használni ingóságnak (pl. falra szegezett kárpit a megjelenítéshez), akkor ingóság marad; ha a terület végleges javításához (pl. integrált konyha) volt hozzákapcsolva, akkor beépítés. A modern tekintély a céltesztet döntőnek tekinti: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86. A Fellebbviteli Bíróság a tesztet 109 darabra alkalmazta egy lakólakásban a Botham kontra TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 ügyben, és megállapította, hogy a beépített konyhabútorok és a fürdőszobai szerelvények beépített berendezési tárgyak.

1.1.3 A két jogvagyon és az öt jogi érdekeltség

Az 1925. évi LPA 1. szakasza az 1925-ös jogalkotási rendszer kulcsköve. Az 1. § (1) bekezdése a törvényes ingatlanok számát kettőre csökkentette: (a) az egyszerű birtokbavételi díj (az szabadtulajdon) és (b) az évek abszolút futamideje (a bérlet).

Az 1. szakasz (2) bekezdése öt kategóriát sorol fel a jogi érdekeltségekre: (i) szolgalmi jogok, földterületen vagy föld feletti jogok vagy kiváltságok olyan kamatért, amely egyenértékű egy vagyonnal egyenértékű, illetékben, abszolút birtoklásban vagy évre szóló abszolút futamidőben; (ii) bérleti díjak a földterület birtokában; (iii) törvényes jelzálogjog terhei; (iv) bármely egyéb hasonló díj olyan földterületen, amelyet nem eszköz hoz létre; és (v) belépési jogok, amelyek törvényes évekre vagy törvényes bérleti díjra vonatkoznak. Az 1. szakasz (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy minden más birtok, kamat és illeték a földterületen vagy azon felül méltányos kamatként érvényesül.

Az s.1 jelentősége mély. Az 1926 előtti törvény sok jogvagyont (díjfarok, életvagyon, alapdíj stb.) és a jogi érdekek megdöbbentő sokféleségét ismerték el. Az 1925-ös jogszabály leegyszerűsítette a keretet, hogy csökkentse az átruházás terheit: a szabad birtokot vagy lízinget vásárló tulajdonos biztos lehet abban, hogy csak a jogi érdekeltségek kis és meghatározott listája kötheti őt „az egész világon”, míg minden más (opciók, korlátozó szövetségek, ingatlanszerződések, trösztök, konstrukciós vagyonos alapok és életérdekek) hatása a saját tőkére, és megkövetelte saját védelmi mechanizmusait.

2. Az angol földjog forrásai

Az angol földjog a törvény, az ítélkezési gyakorlat és a méltányossági doktrína gazdag halmazára támaszkodik. Az alábbiakban felsoroljuk azokat a főbb törvényes forrásokat, amelyekkel ebben a könyvben találkozni fog.

1.2.1 Az 1925. évi tulajdonjogról szóló törvény (LPA 1925)

Az LPA 1925 a modern földjog alapja. A legfontosabb rendelkezések a következők: s.1 (jogvagyon és kamat); s.2 (túlnyúlás); s.27 (okirat követelménye); s.36 (közös bérleti szerződések felmondása); s.52 (okirat útján történő átadás követelménye); s.53 (a méltányos érdekek alaki követelményei); s.54(2) (rövid lízing kivétel); s.62 (a szállítmányokban előforduló általános szavak); s.78 (a földdel járó szövetségek haszna); s.101 (jelzálogjogosultság); és s.146 (bérleti szerződések elvesztése).

1.2.2 A 2002. évi földhivatali törvény (LRA 2002)

Az LRA 2002 szabályozza a bejegyzett földek rendszerét Angliában és Walesben. felváltotta az 1925. évi földhivatali törvényt, és modernizált föld-nyilvántartási keretet vezetett be. A legfontosabb rendelkezések a következők: s.4 (az első regisztrációhoz szükséges események kiváltása); s.23 (tulajdonosi jogosítványok); s.27 (regisztrálható rendelkezések); s.29 (a regisztráció elsőbbségi hatása); ss.32–36 (közlemények); s.40 (korlátozások); Sch 1 és Sch 3 (nyomós érdekek); és Sch 6 (ellenszenves birtoklás).

1.2.3. A földtrösztökről és a vagyonkezelők kijelöléséről szóló 1996. évi törvény (TLATA 1996)

A TLATA 1996 szabályozza a földvagyont, beleértve a társtulajdonos helyzetekben felmerülő hallgatólagos vagyonkezelőket is. A 14. és 15. szakasz különösen fontos az SQE számára: ezek biztosítják a a tulajdonostársak közötti viták megoldásának mechanizmusát a közös tulajdonú földterületek elfoglalásával és eladásával.

1.2.4 A tulajdonjogról (vegyes rendelkezések) szóló 1989. évi törvény (LP(MP)A, 1989)

Az 1. szakasz rögzíti az érvényes okirat (aláírt, tanúvallomás, kézbesített) modern követelményeit. A 2. szakasz előírja, hogy a földtulajdon adásvételére vagy egyéb átruházására vonatkozó szerződéseket írásban kell megkötni, mindkét fél alá kell írnia, és az összes feltételt tartalmaznia kell.

1.2.5 Az 1995. évi bérbeadóról és bérlőről (Covenants) szóló törvény (LTCA 1995)

Az LTCA 1995 megreformálta az 1996. január 1-jén vagy azt követően adott lízingekre vonatkozó bérleti szerződések átadására vonatkozó szabályokat („új bérleti szerződések”). Az 1995-ös törvény értelmében minden szerződés (a személyes szerződések kivételével) automatikusan átszáll az engedményezésre, és a kilépő bérlő mentesül a felelősség alól.

1.2.6 Legutóbbi jogalkotási fejlemények

A közelmúltban született két jelentős jogszabály az SQE1 vizsgálati ablakába (határidő: 2026. március 13.) esik.

A 2025. évi bérbeadói jogokról szóló törvény királyi jóváhagyást kapott 2025. október 27-én. Az 1988-as lakástörvény értelmében eltörli a garantált rövid bérleti szerződéseket (AST) és a „hibamentes” 21. szakasz szerinti kilakoltatást, az összes rövid távú lakásbérleti szerződést a biztosított időszakos bérleti szerződések egységes rendszerévé alakítva. A lakbérreform érdemi rendelkezéseit törvényi okirat lép hatályba; az 1. rész 1. fejezetének főbb rendelkezései (AST vége és 21. szakasz) 2026. május 1-jén léptek hatályba. Mivel a törvény az SQE1 határnapjáig megkapta a királyi hozzájárulást, befogadott formában vizsgálható az SQE1 esetében. Részletesen megvizsgáljuk a 11. és 14. fejezetben.

A Leasehold and Freehold Reform Act 2024 királyi jóváhagyást kapott 2024. május 24-én. 2025. január 31-én lépett hatályba a 27. szakasz, amely eltörölte a bérletjogosultságra és a bérleti jog meghosszabbítására vonatkozó kétéves jogosultsági időszakot. 2025. március 3-án hatályba léptek a gazdálkodási joggal kapcsolatos rendelkezések (25%-ról 50%-ra emelve a nem lakáscélú limitet).

3. A téma térképe: Hogyan illeszkedik a földjog?

A földjog SRA FLK2 tanterve öt egymással összefüggő területre van felosztva. Ezen területek egymáshoz való viszonyának megértése elengedhetetlen az SQE1 forgatókönyvvel kapcsolatos kérdések megválaszolásához, amelyek gyakran megkövetelik, hogy egynél több területről szóló elvekre támaszkodjon egyidejűleg.

{"headers": ["Terület", "Fejezetek", "Mit takar"], "sorok": [["A föld természete", "2–3. fejezet", "Az alapok: mi számít "földnek", ingatlan vagy személyes tulajdon, a két törvényes birtok és öt jogi kamatkategória, valamint a méltányos földterületek formális kamatai, kamatai és átruházása]. ["Title to Land", "4–5. fejezet", "Hogyan történik a tulajdonjog bizonyítása és a harmadik felek érdekeinek védelme. A regisztrált rendszer (LRA 2002) és a nem regisztrált rendszer alapvetően eltérő elveken működik; mindkettőt alkalmazni kell,-tulajdonosok, 6-os tulajdonosok, ["–Chair."], ["– "Ahol két vagy több ember közösen birtokol egy földet: közös bérlés v közös bérlés, túlélési szabály, lemondás és a TLATA 1996 szerinti viták rendezése."], ["Tulajdonjogok", "8–10. fejezet", "A három fő földbirtoklási jogtt. út, fény stb.), szabadbirtokossági szerződések (szomszédos földtulajdonosok közötti ígéretek) és jelzáloghitelek (biztosítéki kamatok)."], ["Bérletek", "11–14. fejezet", "A Bérbeadó kapcsolat: lízing létrejötte és jellemzői, viszontbérlés és bérleti szerződések, bérleti szerződések és egyezményeik szerződésszegésért (beleértve a elkobzást**) és a felmondást."]]}

4. Az SQE1 FLK2 értékelés

Ez a rész ismerteti az értékelési célkitűzéseket, az SQE1 FLK2 dokumentum formátumát és a szisztematikus megközelítést a Land Law forgatókönyvekkel kapcsolatos kérdések megválaszolásához.

1.4.1 Az értékelés céljai

Az SRA megköveteli a jelöltektől, hogy megfelelően és hatékonyan alkalmazzák a vonatkozó alapvető jogi elveket és szabályokat, a gyakorlatban hozzáértő újonnan minősített ügyvéd szintjén, reális ügyfél-alapú és etikai problémákkal és helyzetekkel a következő területeken: (1) bejegyzett és nem bejegyzett földterület; (2) szabad és bérelt ingatlanok, valamint földhöz fűződő törvényes és méltányos érdekeltségek; (3) bérbeadó és bérlő; és (4) résztulajdon.

A pályázóknak bizonyítaniuk kell, hogy képesek becsületesen és feddhetetlenül fellépni, valamint az SRA szabványokkal és szabályzatokkal, az SRA-elvekkel és a ügyvédi magatartási kódexszel összhangban.

1.4.2 Formátum: Egyetlen legjobb válaszú kérdések

Az SQE1 Az FLK2 egy zárt könyvű, számítógépes értékelés, amely 180 egyetlen legjobb választ (SBAQ) tartalmazó kérdésből áll az összes FLK2 alanyon. Minden kérdés egy forgatókönyvet mutat be, jellemzően egy ügyfélnek tanácsot adó ügyvéd szemszögéből, majd egy kérdéstő és öt válaszlehetőség (A–E) következik. Ki kell választania az egyetlen legjobb választ. nincs negatív jelölés.

1.4.3 Hogyan közelítsük meg az FLK2 földjogi forgatókönyvvel kapcsolatos kérdéseket

Ha Land Law SBAQ-val szembesül, alkalmazza a következő szisztematikus megközelítést.

1. lépés: Határozza meg az ingatlan típusát és regisztrációs állapotát. A föld bejegyzett vagy nem bejegyzett? A kamat ingyenes vagy haszonbérlet? Ez határozza meg, hogy melyik jogszabályi keret vonatkozik.

2. lépés: Határozza meg a jogi problémát. Mi a valójában feltett kérdés? Az érdek létrehozásáról, annak védelméről, harmadik féllel szembeni érvényesíthetőségéről vagy jogsértési jogorvoslatról?

3. lépés: Alkalmazza a vonatkozó szabályt. Adja meg a jogi tesztet vagy törvényi rendelkezést, alkalmazza azt a tényekre, és vonja le a következtetést.

4. lépés: Távolítsa el a rossz lehetőségeket. Még ha nem is biztos a helyes válaszban, gyakran kihagyhat két vagy három lehetőséget, amelyek egyértelműen rosszak, megnövelve az esélyeit a legjobb válasz kiválasztásában.

5. Az ügyvéd szerepe a földjogban

Az ügyvéd földjogi munkája tanácsadói, tranzakciós és vitarendezési funkciókat foglal magában, mindezt a megfelelőség és a szakmai etika támasztja alá.

Tanácsadó szerepkör: Az ügyvédek tanácsot adnak az ügyfeleknek a földterületi érdekeltségek megszerzésével, elidegenítésével és kezelésével kapcsolatban. Ez magában foglalja a különböző tulajdoni formák (szabadbirtok v. bérbeadás, közös bérlet v közös bérlet), a harmadik felek jogainak (szolgalmi jogok, szerződések, jelzálogjogok) hatásának és az ügyfél érdekeinek védelméhez szükséges lépések magyarázatát.

Tranzakciós szerepkör: Az ügyvédek irányítják a átruházási folyamatot – szerződések előkészítését, jogok vizsgálatát, megkereséseket, átruházások és bérleti szerződések kidolgozását, valamint az összes érdekeltség megfelelő nyilvántartásának biztosítását. A jelzálog-tranzakciókban is fellépnek, adott esetben a hitelező és a kölcsönfelvevő nevében egyaránt.

Vitarendezési szerepkör: Az ügyvédek képviselik az ügyfeleket a határokkal, szolgalmi jogokkal, szerződésekkel, társtulajdonnal és bérbeadó-bérlő ügyekkel kapcsolatos vitákban. Ez magában foglalhat tárgyalást, közvetítést, bírósági eljárást (pl. TLATA 1996 s.14) vagy bírósági peres eljárást.

Megfelelőség és etika: Az ügyvédeknek az SRA-szabványokkal és szabályzatokkal összhangban kell eljárniuk, ideértve a tisztességes fellépés kötelezettségét (5. alapelv), a az ügyfél legjobb érdekeit szem előtt tartó kötelezettséget (7. alapelv), valamint az összeférhetetlenség azonosítására és kezelésére vonatkozó kötelezettséget.

6. Hogyan kell használni ezt a könyvet

Ez a könyv hat egységre és tizenöt fejezetre van felosztva, az SRA FLK2 Land Law tantervet követve. Minden fejezet a következő összetevőket tartalmazza.

Lényeges tartalom: A jogi alapelvek világos ismertetése, törvényi hivatkozásokkal és ítélkezési gyakorlattal alátámasztva.

KULCSKIFEJEZÉS-dobozok: A alapvető terminológia definíciói kiemelve a gyors áttekintés érdekében.

SQE VIZSGA TIPPdobozok: Gyakorlati útmutatás a a témák valószínűleg tesztelésének és a gyakori csapdák elkerüléséhez.

SQE ÉRTÉKELÉSI TANÁCSOK dobozok: Szélesebb körű stratégiai tanácsok a vizsgatechnikával kapcsolatban.

Kulcsjegyzetek táblázata: A fejezet kulcspontjainak, fogalmainak és jogosítványainak strukturált összefoglalása.

Feldolgozási megjegyzések: Öt átfogó kérdés és válasz az önellenőrzéshez.

MCQ gyakorlat: Öt egyetlen legjobb válaszú kérdés SQE1 stílusban, részletes válaszkulccsal.

Javasoljuk, hogy sorrendben dolgozza át a fejezeteket, mivel a későbbi fejezetek a korábban bemutatott fogalmakra épülnek. Az összes fejezet befejezése után használja a 15. fejezetet (Revízió és vizsgastratégia) a vegyes témájú kérdések gyakorlására, és megerősíti tudását.

7. Főbb megjegyzések (a fejezet összefoglalása)

Az alábbi összefoglaló táblázat összefoglalja az ebben a fejezetben bemutatott kulcselemeket, fogalmakat és jogosultságokat. Kezelje felülvizsgálati ellenőrzőlistaként – minden sort képesnek kell lennie emlékezetből meghatározni, és hivatkoznia kell a vonatkozó rendelkezésre.

{"headers": ["Key Item", "Concept", "Cases / References"], "rows": [["Telek (meghatározás)", "Tartalmazza a épületeket, felszereléseket, bányákat és ásványokat, valamint testetlen örökségeket (pl. szolgalmi jogok)", "s.205"L.1 birtokok", "Csak kettő: egyszerű, abszolút birtoklási díj (ingatlan) és az évek abszolút futamideje (bérlet)", "s.1(1) LPA 1925"], ["Jogi érdekeltségek", "Öt kategória: szolgalmi jogok, bérleti díjak, törvényes jelzálog terhei", földterület és más hasonló okirat által nem keletkezett jogok.2. LPA 1925"], ["Méltányos érdekeltségek", "Minden olyan érdekeltség, amely nem minősül törvényes ingatlannak vagy törvényes érdekeltségnek, csak a saját tőkében lép hatályba", "s.1(3) LPA 1925"], ["Bejegyzett telek", "Jelenleg Jelenlegét az állam tartja nyilván.H". 2002"], ["Nem bejegyzett föld", "Tulajdonjoggal igazolt tulajdonjog" "LPA 1925 ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "Governs trusts of land" az összes kifejezés", "s.2 LP(MP)A 1989"], ["Alakosságok (okiratok)", "Az okiratokat aláírni, szemléltetni kell és kézbesíteni kell", "s.1 LP(MP)A 1989"], ["Bérlői jogok törvénye, 2025", "AST.2. minden lakásbérlet időszakossá válik", "RRA 2025"], ["LFRA 2024", "Eltávolítja a 2 éves jogosítványi időszakot a feljogosításhoz (27. szakasz) 50%-ra növeli az RTM nem lakáscélú korlátot**", "LFRA]]}202;

8. Revíziós megjegyzések

Öt átfogó kérdés és válasz az önteszthez. Próbálja meg mindegyiket emlékezetből, mielőtt elolvasná a modelljegyzetet, majd ellenőrizze, hogy reprodukálni tudja-e a törvényes hivatkozásokat és jogosultságokat.

Q1 Melyik az angol jog által elismert két földterületi birtok, és hol vannak meghatározva?

Megjegyzés: A két jogvagyon a egyszerű abszolút birtoklási díj (ingyenes birtok) és az abszolút éves futamidő (bérleti jogviszony). Ezek meghatározása a az 1925. évi tulajdonjogról szóló törvény 1. szakaszának (1) bekezdésében található. Az 1925-ös törvény az összes többi birtokot (mint például a élettartalékot vagy a honoráriumot) törvényes vagyonként eltörölte, és mostantól csak részvényben létezhet.

Q2 Mi az alapvető különbség a bejegyzett és a nem nyilvántartott földterületek között?

Megjegyzés: a telekkönyvben a tulajdonjogot a HM Földhivatali nyilvántartás igazolja; a nyilvántartás meggyőző (a elsődleges érdekekre figyelemmel), és az állam garantálja a pontosságát. A nem bejegyzett földterületen a tulajdonjogot szakadatlan tulajdoni lapok igazolják, amelyek legalább 15 évre visszamenőleg jó tulajdonjogig terjednek, és a harmadik felek érdekeit vagy a az 1972. évi Land Charges Act szerinti földhasználati díjként történő bejegyzés vagy a méltányos felmondási doktrína védi.

Q3 Miért fontos a különbségtétel a törvényes és a méltányos érdekek között?

Megjegyzés: A jogi érdekek 'az egész világot kötik' — érvényesíthetők a föld bármely későbbi megszerzőjével szemben, az értesítéstől függetlenül. A méltányos érdekek törékenyebbek: a nem bejegyzett földterületen a jóhiszemű vásárló a törvényes ingatlan értékére figyelmeztetés nélkül megbukhat; bejegyzett földterületen feljegyzés vagy korlátozás bejegyzésével kell védeni őket, különben elveszíthetik az elsőbbséget a bejegyzett rendelkezéssel szemben értékes ellenszolgáltatásért (s.29 LRA 2002). Kivételt képez a elsődleges érdek, amely regisztrációtól függetlenül kötelező érvényű.

Q4 Nevezzen meg három kulcsfontosságú jogszabályt, amelyet egy ügyvédnek ismernie kell az SQE1 földjoghoz.

Megjegyzés: A három legfontosabb jogszabály a következő: (1) az 1925-ös tulajdonjogról szóló törvény, amely meghatározza a jogvagyon és érdekek, alakiságok és olyan kulcsfontosságú mechanizmusok kereteit, mint a túlnyúlás és elválasztás; (2) a 2002. évi ingatlan-nyilvántartási törvény, amely szabályozza a bejegyzett földrendszert, ideértve a bejegyezhető rendelkezéseket, értesítéseket, korlátozásokat, mindenek felett álló érdeket és a kontrabirtoklást; és (3) a Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996, amely szabályozza a földvagyont, és biztosítja a társtulajdonos viták megoldásának mechanizmusát.

Q5 Milyen legújabb jogszabályokkal kell a vizsgázóknak tisztában lenniük az SQE1 vizsgával kapcsolatban?

Megjegyzés: A jelölteknek ismerniük kell két közelmúltbeli törvényt: a Bérlők jogairól szóló 2025. évi törvényt (Royal Assent 2025. október 27.), amely eltörli a garantált rövid bérleti szerződéseket és a 21. szakaszt hibamentesen történő kilakoltatásról; és a Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Royal Assent 2024. május 24.), amely eltörölte a kétéves jogosítványi időszakot a feljogosítási igényekre (27. s., hatályos 2025. január 31-én) és emelte a nem lakóhelyi jogok5 százalékos korhatárát hatályos 2025. március 3.). Mindkét törvény az SQE1 2026. március 13-i határnapon belül van.

9. MCQ gyakorlat – Öt SQE-stílusú kérdés

A következő öt kérdés mindegyike tükrözi az SQE1 FLK2 egyetlen legjobb válaszú kérdés stílusát, hosszát és nehézségi fokát. Próbálja meg mindegyik zárt könyvet, írja le a választ, majd lapozza fel a válaszbillentyűt. A válasz gomb megmagyarázza, hogy miért helyesek vagy helytelenek az egyes opciók – olvassa el az összes magyarázatot.

V. A szabad tulajdonos abszolút és véglegesen birtokolja a földet, míg a haszonbérlőnek csupán engedélye van a föld elfoglalására.

B. Mind a szabad birtok, mind a haszonbérlet az 1925. évi törvényi törvény 1. szakaszának (1) bekezdése által elismert törvényes birtokok a földön. Az ingyenes tulajdon egy egyszerű, abszolút birtoklási díj, míg a haszonbérlet egy abszolút éves futamidő.

C. Az ingyenes birtokosnak törvényes birtoka van, de a haszonbérlőnek csak méltányos érdekeltsége van a földhöz.

D. A szabad birtok örökké tart, míg a haszonbérlet legfeljebb 99 évig tarthat.

E. A szabad birtok és a haszonbérlet egyaránt a koronaterület elfoglalására vonatkozó engedély formája.

V. A szolgalmi jog nem létezhet, mert nem szerepel a nyilvántartásban.

B. A szolgalmi jog továbbra is érvényesíthető a vevővel szemben, ha az a 2002. évi telekkönyvi törvény 3. melléklete szerint nyomós érdeknek minősül.

C. A szolgalmi jog automatikusan érvénytelenné válik, mert a szomszéd nem regisztrálta.

D. A vevőt köti a szolgalmi jog, mert minden méltányos érdek az egész világot köti.

E. A szolgalmi jogot csak akkor lehet érvényesíteni, ha a szomszéd a vásárlástól számított 12 hónapon belül bírósági végzést szerez.

V. A szerződést okirattal kell megkötni, mindkét félnek alá kell írnia és tanúval kell ellátnia.

B. A szerződést írásban kell megkötni, tartalmaznia kell az összes megállapodott feltételt, és mindkét félnek vagy nevében alá kell írnia az 1989. évi tulajdonjogról szóló törvény (Miscellaneous Provisions) 2. szakaszának megfelelően.

C. A szerződés szóban is megköthető, feltéve, hogy legalább két tanú jelen van.

D. A szerződést írásban kell megkötni, és csak az eladónak kell aláírnia, mivel a vevő aláírása nem szükséges.

E. A szerződést be kell jegyezni a HM Földhivatalban, mielőtt jogilag kötelezővé válik.

V. Az előző tulajdonos jogosult volt a konyhaszigetet eltávolítani, mert minden konyhai cikk ingóság.

B. A konyhasziget valószínűleg szerelvény, mert a csatolás mértéke (padlóhoz csavarozva, elektromos és vízvezetékre csatlakoztatva) és a beépítés célja (az ingatlan tartós fejlesztése) egyaránt a berendezés állapota felé mutat. Az előző tulajdonosnak nem volt joga eltávolítani.

C. A konyhasziget ingóság, mert az előző tulajdonos szerelte fel saját szórakoztatására.

D. Az előző tulajdonos jogosult volt a konyhaszigetet elvenni, mert az adásvételi szerződésben erről külön nem szerepel.

E. A konyhasziget a befejezéskor automatikusan átszállt az ügyfélre, de csak akkor, ha az ügyfél további ellenértéket fizet érte.

V. Az AST változatlan marad, mivel a 2025-ös törvény hatálybalépése előtt adták ki.

B. Az AST a 2025-ös törvény értelmében automatikusan biztosított időszakos bérletté alakul, és a bérbeadó többé nem használhatja a 21. szakasz szerinti „hiba nélküli” kilakoltatást a birtok visszaszerzésére.

C. A bérbeadónak a bírósághoz kell fordulnia az AST új bérleti formára történő átalakítására a 2025-ös törvény értelmében.

D. A 2025. évi törvény csak a 2026. május 1. után kiadott bérleti szerződésekre vonatkozik, és nem érinti a meglévő AST-eket.

E. A bérbeadó továbbra is alkalmazhatja a 21. szakasz szerinti „hibamentes” kilakoltatást a törvény hatálybalépését követő 12 hónapig.