1. Tulajdonjog és gyakorlat – gyakorlati kérdések
Az alábbiak közül melyik a LEGJOBB tanács arra vonatkozóan, hogy a válaszok hol fedhetnek fel információkat a bingóterem meglévő tervezési engedélyével kapcsolatban?
V. Csak a helyi földhasználati díjak keresése (LLC1) árul el semmit a tervezési engedélyről.
B. Csak a helyi hatóságnak a CON29-es nyomtatványon történő megkeresése fed fel tervezési információkat.
C. Csak az eladó szerződés előtti megkeresései (CPSE) foglalkoznak a tervezési kérdésekkel.
D. Tervezési információk kereséssel nem szerezhetők be; a vevőnek közvetlenül a tervezési portálon kell jelentkeznie.
E. A helyi hatóság CON29 megkereséseire, az eladó (CPSE) és adott esetben az LLC1 szerződéskötés előtti megkereséseire adott válaszok felfedhetnek információkat a tervezési engedélyről.
Answer & explanation
Az E lehetőség helyes. A keresések továbbítása gyakran átfedi egymást, és egy meglévő tervezési engedélyre vonatkozó információk több forrásból is megjelenhetnek. A helyi hatóság szabványos CON29-es megkeresései kifejezetten a tervezési engedélyekre, az építési szabályozási engedélyekre és a tervezési végrehajtási/leállási figyelmeztetésekre vonatkoznak; az eladó CPSE szerződéskötés előtti megkeresései arra kérik az eladót, hogy nyújtson be másolatot az ingatlanra vonatkozó engedélyekről és hozzájárulásokról; a helyi földhasználati díjak LLC1 nyilvántartása pedig bizonyos tervezési díjakat (például feltételes tervezési engedélyeket és famegőrzési utasításokat) rögzít. Egy hozzáértő ügyvéd nem hagyatkozna egyetlen keresésre sem. Az A, B és C opciók hibásak, mert azt állítják, hogy csak egy keresés releváns, ami alábecsüli az átfedő lefedettséget. A D lehetőség hibás: az önkormányzati keresés pontosan az, ahogyan a tervezési információhoz jut a szállítási tranzakció során, így nem igaz, hogy egyetlen keresés sem tárja fel azt.
Az alábbiak közül melyik a legjobb állapot, amikor az ügyvéd mindkét fél nevében járhat el?
V. Az ügyvéd mindkettőért csak akkor járhat el, ha nincs köztük összeférhetetlenség, és nincs jelentős kockázata annak, hogy ilyen konfliktus keletkezzen.
B. Az ügyvéd mindig eljárhat mindkét fél nevében az átruházási ügyletben, feltéve, hogy mindkét fél írásos beleegyezését adja.
C. Az ügyvéd mindkettőért eljárhat, mert az eladó áfát kíván felszámítani, míg a vevő nem kívánja azt fizetni.
D. Az ügyvéd mindkettőért eljárhat, mert az eladó szerződéses versenyt folytat több vevővel.
E. Az ügyvéd mindkettőért eljárhat, mert az eladó kötelezettséget vállal a vevőnek a megüresedett birtokra vonatkozóan.
Answer & explanation
Az A lehetőség helyes. Az SRA magatartási kódexének 6.2. bekezdése korlátozott kivételektől eltekintve megtiltja az ügyvédnek, hogy összeférhetetlenség vagy annak jelentős kockázata esetén járjon el. A vevő/eladó átruházási ügylet során a felek érdekei tipikusan ütköznek egymással (leginkább az ár és a feltételek tekintetében), így általában megengedhetetlen mindkettőért fellépés. Ez csak akkor lehetséges, ha valóban nincs konfliktus és ennek jelentős kockázata, például ha a tulajdont közeli rokonok vagy kapcsolt személyek között ajándékozzák vagy ruházzák át. A B lehetőség hibás, mert a beleegyezés önmagában nem képes orvosolni a tranzakció ellentétes felei közötti tényleges konfliktust; a „jelentős közös érdek” és az „azonos célért versengés” kivételek szűkek, és általában nem terjednek ki a szokásos vevő/eladó ügyletekre. A C, D és E opciók mindegyike olyan körülményt ír le, amely adott esetben inkább növeli, mint megszünteti a konfliktus kockázatát (különböző áfapozíciók, a vevőt kockázatnak kitevő szerződéses versenyfutás és vállalás), így egyik sem indokolja, hogy mindkét fél érdekében cselekedjen.
V. A bérbeadó megtagadhatja a hozzájárulást, de a bérlő mindazonáltal el tudja végezni a munkálatokat a törvényben előírt fejlesztési eljárás szerint, ha a bíróság meggyőződött arról, hogy a munkálatok megfelelőek.
B. A bérbeadó abszolút megakadályozhatja a munkálatokat, mert a szerkezeti átalakítási egyezmény abszolút és azt semmilyen jogszabály nem írhatja felül.
C. A bérbeadó nem tagadhatja meg, mert a jogszabály a szerkezeti átalakítási szerződésben azt a kitételt tartalmazza, hogy a hozzájárulást indokolatlanul nem szabad megtagadni.
D. A bérbeadónak bele kell járnia, mert ellenkező esetben a bérlő elvégezheti a munkálatokat, és a futamidő végén automatikusan kártérítést követelhet a bérbeadótól.
E. A bérbeadó ragaszkodhat ahhoz, hogy a munkálatokat a bérbeadó végezze el az éves bérleti díj emeléséért cserébe.
Answer & explanation
Helyes: A. A javasolt munkák (kirakat eltávolítása, nyílás bővítése, behajtható ajtók beépítése) külső és szerkezeti jellegűek, tehát a külső/szerkezeti átalakításokkal szembeni abszolút védelmük alá esnek – nincs beleegyezési kitétel, és az „indokolatlanul visszatartani tilos” kifejezés abszolút szerződésre nem vonatkozik. Azonban még abban az esetben is, ha a szerződés abszolút érvényű, a bérlő, aki „fejlesztést” kíván végrehajtani, az 1927. évi Landlord and Tenant Act 3. sz. a bérbeadó tiltakozhat, és a bíróság engedélyezheti a munkálatokat, ha meggyőződött arról, hogy azok növelik a birtok bérbeadási értékét, ésszerűek és megfelelnek annak jellegének, és nem csökkentik a bérbeadó egyéb ingatlanainak értékét. Tehát az elutasítás megengedett, de nem feltétlenül jelenti az ügy végét. B téved: az s.3 eljárás még egy abszolút szövetséget is felülírhat. C téves: a hallgatólagos „indokolatlanul visszatartott” feltétel (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) csak akkor érvényes, ha a szerződés minősített (beleegyezés szükséges); nem alakít át egy abszolút szövetséget minősített szövetséggé. D téved: az 1927. évi törvény (1. szakasz) szerinti fejlesztések kompenzációja nem automatikus, és a törvényi eljárás és feltételek függvénye. E téved: nincs olyan joga a bérbeadónak, hogy bérleti díj emelésért vezényelje a munkálatokat.
A. Ha nincs összeférhetetlenség az eladó és a vevő között, és nincs jelentős kockázata annak kialakulásának, például közeli családtagok közötti átruházás esetén.
B. Ha fennáll az összeférhetetlenség, de a „lényegében közös érdek” kivétel érvényesül, mivel mindkét fél azt akarja, hogy az eladás befejeződjön.
C. Ha az eladó áfát kíván felszámítani az eladás után, és a vevő tiltakozik annak megfizetése ellen.
D. Ha az eladó szerződéses versenyt folytat egymással versengő vevők között.
E. Ha az eladót felkérték, hogy adjon ügyvédi kötelezettségvállalást a vevő hitelezőjének.
Answer & explanation
Helyes: A. Egy ügyvéd csak akkor járhat el két fél nevében, ha nincs saját érdek- vagy ügyfélkonfliktus, és nincs jelentős kockázata az egyiknek (SRA Ügyvédi magatartási kódex 6.2. pont). Az adásvételnél a felek érdekei eleve ellentétesek, így a felek fellépése csak olyan ritka esetekben megengedett, amikor érdemben nincs valódi konfliktus, pl. vérségi, házassági, élettársi vagy együtt élő felek közötti ajándékozás vagy átruházás. B téved: a „lényegében közös érdekű” kivétel nem vonatkozik a normál adásvételre, mert az egyik fél vásárol, a másik pedig elad, ellentétes érdekeket kölcsönözve nekik annak ellenére, hogy mindketten a befejezést akarják. C téved: az áfával kapcsolatos vita önmagában is konfliktus, amely eltér attól, hogy mindkettőért cselekedjen. D téved: a szerződéses verseny egyértelmű konfliktust és megnövekedett magatartási kötelezettségeket hoz létre; nem teszi lehetővé a kettős fellépést. Az E téved: a vállalás nem kapcsolódik ahhoz, hogy fennáll-e összeférhetetlenség a vevő és az eladó között.
A. Davisonsnak három egymást követő hat hónapos bérleti szerződést kell kötnie, mert az 1954-es Landlord and Tenant Act II.
B. Davisons 18 hónapos határozott idejű bérleti szerződést adhat, de annak biztosítása érdekében, hogy az ne vonja maga után a birtoklási biztosítékot, a bírósághoz kell fordulnia az 1954. évi Landlord and Tenant Act II. részének kizárása érdekében.
C. Davisons 18 hónapos határozott idejű bérleti szerződést adhat, de annak biztosítása érdekében, hogy az ne jelentsen biztosítékot a birtoklásra vonatkozóan, kézbesítenie kell Mortennek az előírt figyelmeztetést, és be kell szereznie Morten aláírt nyilatkozatát a bérleti szerződés befejezése előtt, így az 1954. évi Landlord and Tenant Act II. része kizárásra kerül.
D. Davisons 18 hónapos határozott idejű bérleti szerződést adhat, és támaszkodhat a 12 hónap után érvényesíthető bérbeadói szünetre, ami önmagában megakadályozza, hogy Morten megszerezze a tulajdonjog biztosítékát.
E. Davisons nem adhat törvényesen olyan bérleti szerződést, amely kizárja az 1954. évi Landlord and Tenant Act II. részét, mivel a védelem semmilyen körülmények között nem vonható le.
Answer & explanation
A C lehetőség helyes. Az 1954. évi bérbeadóról és bérlőről szóló törvény II. része szerinti birtoklási biztonság kizárható („kiköthető”) határozott idejű üzleti lízing esetén a 2003. évi szabályozási reform (Üzleti bérlések) (Anglia és Wales) Rendelet által bevezetett eljárás szerint. A bérbeadónak egy előírt formájú értesítést kell kézbesítenie a bérlőnek, és a bérlőnek legalább egy figyelmeztető nyilatkozatot kell tennie (ha a bérlőnek nyilatkozatot kell tennie). nappal a bérlet megkötése előtt, egyébként jogszabályi nyilatkozat), amely elismeri a védelem elvesztését, hivatkozással a bérleti szerződésen szereplő vagy abban szereplő hirdetményre és nyilatkozatra. Az A lehetőség téves: a hat hónapot meg nem haladó időtartamra szóló bérleti jogviszony kívül esik a II. részen, de a mentesség elveszik, ha van lehetőség meghosszabbításra/megújításra, vagy ha a bérlő (ugyanabban a vállalkozásban az elődökkel) több mint 12 hónapja dolgozik (43. cikk (3) bekezdés); három egymást követő hat hónapos bérlet sértené ezt. A B lehetőség téves: 2004. június 1-je óta NINCS szükség bírósági végzésre a szerződéskötéshez – ez a 2003-as végzés által végrehajtott változtatás. A „D” lehetőség hibás: a bérbeadási záradék nem zárja ki a törvényt; a bérleti jog továbbra is védve lenne, és a bérbeadó csak a 30. sz. alatti törvényi alapon szüntetheti meg azt, tehát a szüneteltetési záradék önmagában nem sérti meg a birtoklás biztonságát. Az E lehetőség hibás: a II. rész szerinti védelem érvényesen leköthető a törvényes eljárásból.
V. A szolgalmi jogot a szolgálati telek jogcímére bejegyezték-e, megfelelő-e a vevő rendeltetésszerű használatához, ki a felelős a karbantartásáért, és hogy a nyomvonal elfogadott közút-e.
B. Népszerű-e a szolgalom a szomszédok körében, mennyire egyszerű a használata, ki biztosítja, és jól meg van-e világítva.
C. Hogy a szolgalmi jogot okirattal hozták-e létre, abból az eladó személyesen hasznot húz-e, az eladó eltávolíthatja-e, és szerepel-e a bérleti szerződésben.
D. A szolgalmi jog látható-e a földön, helyi telekdíjként van-e bejegyezve, az eladó fizet-e utána tanácsi adót, és be van-e kerítve.
E. A szolgalmi jogot a vevő saját jogcímére bejegyezték-e, kizárólagos-e a vevő számára, mennyire népszerű az útvonal, és jó helyen van-e.
Answer & explanation
Az A lehetőség helyes. Ha egy ingatlanra elsőbbség illeti meg, a vevő ügyvédjének lényegében ellenőriznie kell a következőket: (1) a teher bejegyzése - hogy a szolgalmi jog terhe a kiszolgáló (szomszéd) jogcímen szerepel-e, tehát a jog köti a jogutódokat, és nem csupán személyes/elvesztés veszélye áll fenn; (2) megfelelőség – a biztosított jog elegendő-e a vevő rendeltetésszerű használatához (pl. a műhely gépjárművel történő behajtása, nem csupán gyalogos); (3) karbantartás – ki felelős az útvonal karbantartásáért és javításáért, és hogy a vevőnek kell-e hozzájárulnia; és (4) elfogadás – hogy az útvonal valóban közhasználatú és karbantartott autópálya-e (ebben az esetben a magánszolgalmi aggodalmak megszűnnek). A B, D és E opciók irreleváns vagy kitalált kritériumokat sorolnak fel (népszerűség, világítás, biztosítás, kizárólagosság, hely, önkormányzati adó), amelyek közül egyik sem a szolgalmi jog javára elismert átadási csekk. A C lehetőség megzavarja az elemzést: a vonatkozó bejegyzés a kiszolgáló föld terhét jelenti, a jognak a TELEKET (nem személyesen az eladót) kell előnyben részesítenie ahhoz, hogy az ingatlan érvényes szolgalmi joga legyen, és ez nem a négy általános kérdés.
V. Semmit sem kell tenni, mert a tulajdonjog, amelyből a bérletet adják, már be van jegyezve.
B. A bérletet tartalmilag saját jogcímen kell bejegyezni, mert hét évnél hosszabb időtartamra adják; a bérlőnek kell jelentkeznie.
C. Semmit sem kell tenni, mert a bérleti szerződés 21 évnél rövidebb időre szól, és így elsődleges érdekként érvényesül.
D. A bérbeadónak kérelmeznie kell a bérleti szerződés bejegyzését, mert a bérbeadó megtartja a visszaváltást.
E. A bérleti szerződést csak a tulajdonjogon kell feltüntetni; nem igényel saját bejegyzett jogcímet.
Answer & explanation
A 2002. évi ingatlan-nyilvántartási törvény 27. § (2) bekezdés b) pontjának i. alpontja értelmében a bérleti szerződés hét évnél hosszabb időtartamra történő megadása kötelezően bejegyezhető rendelkezés. a regisztráció befejezéséig nem működik a törvény szerint (27. § (1)). A végintézkedés bejegyzését kérelmező a jogosult, azaz a bérlő. A B lehetőség tehát helyes. Az A lehetőség hibás: a kiváltó tényező a futamidő hossza, nem az, hogy a tulajdonjogot már bejegyezték-e. A C lehetőség hibás: a vonatkozó küszöb hét év, nem 21; a hét évnél hosszabb bérleti szerződés nem érvényesülhet pusztán a 3. melléklet szerinti nyomós érdekként (ezek a hét évnél rövidebb bérleteket védik). A D lehetőség hibás: nem a bérbeadó, hanem a bérlő (az átvevő) kéri a regisztrációt. Az E lehetőség téves: a hét évnél hosszabb bérleti szerződéshez saját bejegyzett jogcím szükséges (és a Nyilvántartó a bérbeadó tulajdonjogára vonatkozó értesítést is bevezeti), nem pedig egyszerű bejelentést a bejegyzés helyett.
V. A vevőt kötik a hiányzó szállítmányban hivatkozott korlátozó szerződések, még akkor is, ha azok pontos feltételei nem olvashatók le a nyilvántartásból.
B. A vevőt nem kötik a szerződések, mert azok feltételei nem állapíthatók meg a nyilvántartásból.
C. A vevőt minden, az ingatlannal kapcsolatos szerződés köti, függetlenül attól, hogy szerepel-e a nyilvántartásban.
D. A vevőt csak akkor kötik, ha a szerződések teljes körűen szerepeltek a díjnyilvántartásban.
E. A fentiek egyike sem; a szerződések a nyilvántartásba vételtől függetlenül mindenek feletti érdekként lépnek életbe.
Answer & explanation
A korlátozó szerződések védelmét a díjnyilvántartásba történő bejegyzés rögzíti, és a vevő az ilyen értesítés által védett érdekeket veszi figyelembe (ss.29-32 Land Registration Act, 2002). A 2. bejegyzés kifejezetten hivatkozik az 1999-es szállítmányozás korlátozó egyezményeire, tehát azok védelem alatt állnak, és kötelezik a vevőt, annak ellenére, hogy a nyilvántartó nem rendelkezik másolattal, és a szöveget nem reprodukálják; a vevő megállapodott a szerződésekben, és kérnie kell az okiratot/kártalanítást. Az A lehetőség helyes. A B lehetőség hibás: a vevőt a megjegyzett bejegyzés köti, annak ellenére, hogy a pontos feltételek nem állnak rendelkezésre a nyilvántartásból. A C lehetőség téves: a bejegyzett föld vevőjét csak megfelelően védett (vagy mindenekelőtt) érdekek kötik, nem minden „bármilyen” szövetség. A D lehetőség hibás: a védelem a szerződésekre hivatkozó megjegyzésből származik; a szövetségeket nem kell teljes egészében rögzíteni ahhoz, hogy kötelezővé váljanak. Az E lehetőség téves: a korlátozó egyezményeket figyelmeztetés védi, nem pedig elsődleges érdek, és itt a bejegyzés az operatív védelem.
A. A helyi hatóság megkeresései (CON29).
B. A helyi földhasználati díjak keresése (LLC1).
C. A helyi hatóság választható megkeresései (CON29O).
D. A HM Földhivataltól beszerzett hivatalos nyilvántartási másolatok.
E. OS1 elsőbbségi keresés a HM Földhivatalnál.
Answer & explanation
Az, hogy az ingatlant szegélyező út közköltségen karbantartható autópálya-e (az 1980. évi 36. számú Highways Act értelmében), a helyi hatóság szabványos vizsgálataiból, a CON29-ből derül ki, tehát A helyes. B téved: az LLC1 nyilvántartott helyi földhasználati díjakat (pl. pénzügyi terheket, fafenntartási utasításokat, tervezési korlátozásokat) tár fel, nem az utak átvételi állapotát. C téves, mert a CON29O opcionális lekérdezéseket tartalmaz (pl. útjavaslatok, közutak, gázvezetékek), amelyeket adott tranzakciókhoz választottak; az alapvető elfogadott útinformáció a CON29 szabványban található, nem az opcionális készlet. D téved: a HM Földhivatali hivatalos példányokon a bejegyzett jogcím (tulajdon, díjak, jogok) szerepel, nem az, hogy az utak közfenntarthatók-e. Az E téved: az OS1 a vevő kérelmét védő, bejegyzett földterület elsőbbségi keresése a befejezés előtt; nem ad információt az autópályák elfogadásáról.
V. Jelentse az ügyfélnek a tulajdoni osztályt, ellenőrizze a jelzáloghitelező követelményeit, fontolja meg és tanácsot adjon a tulajdonjog-biztosítással kapcsolatban, és fontolja meg, hogy a jogcímet felminősítheti-e abszolútra.
B. Tájékoztassa az ügyfelet, de ne tegyen további lépéseket, mert a HM Földhivatal minden bejegyzett tulajdonra teljes körű garanciát vállal, és kártérítést fizet az esetleges hibákért.
C. Nyugtassuk meg az ügyfelet, hogy a birtoklási jogcím nem aggályos, mert az ilyen jogcímek gyakoriak, és ugyanolyan jók, mint az abszolút tulajdonjog.
D. Javasolja az ügyfélnek, hogy azonnal lépjen vissza, mert a birtokjog olyan hibás osztály, amelyet soha nem lehet biztonságosan elfogadni.
E. A szokásos módon járjon el anélkül, hogy megemlítené a tulajdoni osztályt, mivel a tulajdonjog olyan belső földhivatali ügy, amely a vevő számára nem releváns.
Answer & explanation
A birtokjog akkor adható meg, ha a tulajdonos nem tud okirati bizonyítékot felmutatni a tulajdonjogról vagy az elbirtoklásból eredő követelésekről; az állami kezességvállalás nem terjed ki az első bejegyzést megelőzően fennálló vagy keletkező vagyonra, jogra vagy kamatra. Minden nem abszolút jogcím esetén a vevő ügyvédjének: jelentenie kell az ügyfélnek; jelzáloghitel esetén ellenőrizze a hitelező követelményeit (és ha a hitelező nevében is eljár, gondoskodjon arról, hogy a hitelezőt közöljék – ennek hiányában konfliktus áll fenn); mérlegeli és tanácsot ad a tulajdonjog-biztosítással kapcsolatban; és fontolja meg az abszolút jogcímre való felminősítés lehetőségét (pl. ha hiányzó okiratok találhatók, vagy letelik a szükséges időszak). A ezt helyesen állítja. B téved, mert a birtokjogra vonatkozó garancia korlátozott, nem teljes, így az automatikus kártalanításra való hagyatkozás helytelen. C téved: nem „olyan jó, mint” az abszolút cím, és nem lehet egyszerűen félretenni. D téved, mert az elvonás nem az elkerülhetetlen válasz; a kockázat gyakran kezelhető biztosítási és hitelezői jóváhagyással. Az E helytelen, mert a címosztály egyértelműen releváns, és jelenteni kell, és meg kell szólítani.
V. A CRAR csak akkor érhető el, ha a bérleti szerződés kifejezett záradékot tartalmaz, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy lefoglalja és eladja a bérlő áruit; ilyen záradék nélkül a CRAR nem használható.
B. A CRAR csak akkor használható fel, ha a bérleti szerződést írásban kötik, és a nettó ki nem fizetett tőkebér legalább az előírt minimum (hét napi bérleti díj); a végrehajtónak legalább hét nappal korábban értesítenie kell a bérlőt a végrehajtásról, mielőtt átveszi az áru ellenőrzését, és egy további értesítésnek és egy minimális időtartamnak kell eltelnie az áru eladása előtt.
C. Verma asszony utasíthatja a végrehajtót, hogy azonnal foglalja le az árut, amint a bérleti díj ki nem fizetett, és azonnal eladhatja azokat a bérlő értesítése nélkül.
D. Verma asszonynak meg kell várnia a minimális hátraléki időt, és fel kell szólítania, de a felmondási idő lejárta után az árut további értesítés nélkül lefoglalhatja és ugyanazon a napon értékesítheti.
E. A CRAR a lízingszerződés alapján esedékes bármely összegre vonatkozik, beleértve a szolgáltatási díjat, a biztosítási bérleti díjat és a kamatot, és Verma asszony személyesen beviheti és kiszállíthatja az árukat hitelesített végrehajtó igénybevétele nélkül.
Answer & explanation
A CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, 3. rész, és a Takeing of Goods Regulations 2013) csak az írásban bérbe adott kereskedelmi helyiségekre vonatkozik, és csak a nettó ki nem fizetett „bérleti díjra” (főbérleti díj, ÁFA, kamatok, szolgáltatási díj és biztosítási bérleti díj nélkül). Legalább hét napi nettó bérleti díjnak kell fennállnia. Az igazolt végrehajtónak legalább hét nappal azelőtt kell kézbesítenie a végrehajtásról szóló értesítést, hogy átvegye az áruk ellenőrzését; az áruk átvétele után az ügynöknek további minimális értesítést kell küldenie a bérlőnek (legalább hét nappal), mielőtt az árut eladhatják. A B lehetőség pontosan rögzíti ezeket a követelményeket. Az A helytelen: a CRAR egy törvényes önsegélyező jogorvoslat, amely nem függ a bérleti szerződés kifejezett jogvesztési/vesztési záradékától. C tévedés: van minimális hátralékhatár és kötelező végrehajtási értesítés, és árut nem lehet eladni az előírt értesítés nélkül. A D téves: a tervezett értékesítésről külön értesítést és további minimális időtartamot kell megadni az értékesítés előtt; aznapi értékesítés nem megengedett. Az E téved: a CRAR a fő bérleti díjra korlátozódik (nem szolgáltatási díjra, biztosítási bérleti díjra vagy kamatra), és egy okleveles végrehajtónak kell végrehajtania, nem pedig a bérbeadónak személyesen.
A. Végezzen csak csődeljárást (keresés a földhasználati díjnyilvántartásban Chen úr nevére) a Land Charges Department-nél, megadva a megfelelő megyét, ahol élt.
B. Kérje meg Chen urat, hogy írjon alá egy személyes kötelezettségvállalást, amelyben megerősíti, hogy nem ment csődbe, és nincs folyamatban petíció.
C. Végezzen helyi földhasználati díjak keresését a vásárolt ingatlan címe alapján.
D. Végezzen indextérképes keresést a HM Földhivatalnál az ingatlan jogcímére vonatkozóan.
E. Ne tegyen lépéseket, mert nincs megbízható eszköz a magánszemély csődhelyzetének ellenőrzésére a befejezés előtt.
Answer & explanation
A magánszemélyekkel szemben hozott csődeljárásokat és a folyamatban lévő csődeljárási kérelmeket a Telekdíj-osztály (Központi Földilleték-nyilvántartás) nyilvántartásba veszi, és a magánszemély nevére történő kereséssel (K16-os formanyomtatvány csak csődeljárás esetén) derül ki, megjelölve az érintett megyéket, ahol a személy lakott. Ez a szokásos kitöltés előtti lépés, amelyet a hitelező ügyvédje megtesz annak érdekében, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a hitelfelvevő nem ment csődbe, és nincs folyamatban petíció, tehát az A lehetőség a megfelelő. B téved: a hitelfelvevő kötelezettségvállalása nem független ellenőrzés, és nem tesz eleget a kölcsönadónak a nyilvános nyilvántartás ellenőrzésére vonatkozó utasításának. C téved: a helyi földhasználati díjak keresése a helyi hatóságnál nyilvántartott földterületet érinti (pl. tervezési díjak), nem pedig magánszemély csődjét. D téves: az indextérképes keresés azonosítja, hogy a földterület regisztrálva van-e, és annak tulajdoni száma; semmit nem mond a hitelfelvevő csődjéről. E téved, mert van egy megbízható ellenőrzés, nevezetesen a csődkeresés a névvel kapcsolatban a Földdíj-osztályon.
V. A cég soha nem léphet fel a vevő és a hitelező nevében egy kereskedelmi ügyletben, mert az ilyen ügyletek mindig összeférhetetlenséggel járnak.
B. Előfordulhat, hogy a cég mindkettőért eljárhat, feltéve, hogy a jelzáloghitel normál feltételek mellett szól, és a cég meggyőződött arról, hogy nincs összeférhetetlenség vagy jelentős kockázat.
C. A cég mindkettőért csak akkor járhat el, ha az ügyet lakossági ügyletként kezeli, és a hitelező feltételei szabványosak.
D. A cég nem léphet fel mindkettőért, mert nincs lényegében közös érdek a vevő és a hitelező között.
E. A cég mindkettőért felléphet, mert a kölcsönvevő és a kölcsönadó nevében eljáró kereskedelmi jelzáloghitel nem jár konfliktus kockázatával.
Answer & explanation
Ez teszteli az SRA ügyvédi magatartási kódex 6.2. pontjában szereplő összeférhetetlenségi szabályokat, amelyek a hitelfelvevő és a kölcsönadó nevében eljáró eljárásra vonatkoznak. A kiindulópont az, hogy az ügyvéd nem járhat el, ha konfliktus áll fenn két ügyfél között, vagy annak jelentős kockázata áll fenn. Ha azonban a jelzáloghitel normál feltételek mellett szól („standard jelzáloghitel”), a hitelfelvevő és a hitelező érdekei általában megegyeznek, és a cég dönthet úgy, hogy nincs konfliktus, és mindkettőért fellép. Ez vonatkozik a kereskedelmi és a lakossági tranzakciókra is. A B opció ezt megfelelően rögzíti. Az A lehetőség rossz: nincs általános tilalom a kereskedelmi ügyletekre; a teszt az, hogy létezik-e konfliktus, vagy valószínű-e. A C lehetőség hibás, mert a tranzakció kereskedelmi, nem lakossági jellegű, és az elemzés nem annak újrakarakterizálásán múlik. A D lehetőség hibás: a vonatkozó átjáró a szabványos jelzálogkölcsön konfliktusának hiánya, nem pedig a „lényegében közös érdekű” kivétel (ami a 6.2. bekezdés a) pontjának különálló része, és mindenesetre létezik közös érdek. Az E lehetőség rossz, mert túlbecsüli a pozíciót; egy nem szabványos vagy speciálisan kialkudott kereskedelmi jelzáloghitel könnyen konfliktust generálhat, ezért a cégnek minden esetet mérlegelnie kell, ahelyett, hogy kockázatot vállalna.
A. 14 nap
B. 21 nap
C. 30 munkanap
D. 30 naptári nap
E. 2 hónap
Answer & explanation
Ez a 2003. évi telekkönyvi szabályok alapján teszteli a nyilvántartás kitöltése előtti keresését. A bejegyzett jogcím elsőbbségével végzett hivatalos keresés (OS1 nyomtatvány vagy részben OS2) a keresés eredményétől számított 30 munkanapos elsőbbségi időszakot biztosít (r.131 telekkönyvi szabályok, 2003). Amennyiben a vevő (és a kölcsönadó) végintézkedés bejegyzésére irányuló kérelme ezen az elsőbbségi időszakon belül beérkezik az ingatlan-nyilvántartáshoz, elsőbbséget élvez a keresési igazolás keltét követően a nyilvántartásba tett bejegyzésekkel szemben, védve a „nyilvántartási hiányosságot”. A C lehetőség helyes. Az A lehetőség (14 nap), a B lehetőség (21 nap) és az E lehetőség (2 hónap) egyszerűen nem megfelelő időszakok. A D lehetőség (30 naptári nap) az általános csapda: az időtartam 30 munkanap, nem naptári nap, ami a gyakorlatban lényegesen hosszabb, tehát D téved.
A. 10 693,61 GBP, amely tartalmazza az éves bérleti díjat, az áfát, a késedelmi kamatot, a szolgáltatási díjat és a szolgáltatási díj áfáját.
B. 9 618,41 GBP, amely tartalmazza az éves bérleti díjat, az éves bérleti díj áfáját és a késedelmi kamatokat.
C. 11 038,61 GBP, amely tartalmazza az éves bérleti díjat, a szolgáltatási díjat, a biztosítási bérleti díjat, valamint az ÁFA-t és ezek kamatait.
D. 8 000,00 GBP, amely csak az éves bérleti díjat tartalmazza, mivel az áfát és a kamatot a CRAR alapján nem lehet visszaigényelni.
E. 8 018,41 GBP, amely csak az éves bérleti díjat és a késedelmi kamatot tartalmazza, mivel a CRAR alapján az ÁFA soha nem téríthető vissza.
Answer & explanation
A CRAR (a Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007. évi 12. melléklete, az áruk ellenőrzésének átvételi szabályzatával) csak a helyiség birtoklásáért és használatáért fizetendő fő (tiszta) bérleti díj behajtását teszi lehetővé, a bérleti díj esetleges áfájával és kamataival együtt. A lízingben „bérleti díjként” fenntartott összegek, amelyek lényegi szolgáltatási díjban, biztosítási bérleti díjban vagy egyéb járulékos költségekben szerepelnek, NEM téríthetők vissza a CRAR-on keresztül, bár a lízing felcímkézi őket. Itt a visszaigényelhető összeg az éves bérleti díj (8000 GBP) plusz 20%-os áfa (1600 GBP), valamint az éves bérleti díj késedelmi kamata (18,41 GBP), így 9618,41 GBP. B igaza van. Az A téves, mert a szolgáltatási díj (és az azt terhelő áfa) nem téríthető vissza a CRAR alapján. A C ugyanebből az okból, és azért, mert a biztosítási bérleti díj is kizárt. A D tévesen kizárja az áfát és a kamatot, amit a CRAR a fő bérleti díjra enged. E tévesen állítja, hogy az áfa soha nem téríthető vissza – a fő bérleti díj áfája visszaigényelhető, ha a bérbeadó az adózást választotta.
V. Hasznos közös bérlőként, hogy a túlélő jog érvényesüljön, és a túlélő az első halálesetkor automatikusan átvegye az egészet.
B. Közös haszonbérlőkként egyenlő arányban, hogy minden egyes rész végrendelet útján elhagyható legyen.
C. A kölcsönadó puszta engedélyeseiként, a jelzáloghitel visszaváltásáig haszonhúzó nélkül.
D. Törvényes és méltányos tulajdonostársként, a haszonélvezet formájának meghatározása nélkül, ezt későbbre kell utalni.
E. A jogi és haszonélvezeti jogcímmel rendelkező speciális célú gazdasági társaság részvényeseiként.
Answer & explanation
Ha egy házaspár egyenlő mértékben járul hozzá házastársi lakása megvásárlásához, és azt szeretné, hogy a túlélő automatikusan vállalja az első halálesetet, a szokásos tanács egy előnyös KÖZÖS BÉRLET. Közös bérlet esetén a tulajdonostársak együtt tartják a teljes haszonélvezőt, és a túlélő jog (jus accrescendi) a végakaraton kívül automatikusan a túlélőre száll át. Az A lehetőség helyes. A B lehetőség (közös bérlet) helytelen, mint itt az általános tanács: különálló, kidolgozható részesedéseket hoz létre túlélő túlélés nélkül, ami akkor megfelelő, ha a felek egyenlőtlenül járulnak hozzá, vagy akaratból akarják elhagyni a részesedésüket, nem pedig a tipikus, egyenlő hozzájárulást nyújtó házaspár, aki túlélőt akar. A C lehetőség rossz: a jelzáloghitel nem csökkenti a hitelfelvevőket engedélyesekké; ők birtokolják a törvényes és haszonélvezői hagyatékot a kölcsönadó terhére. A D lehetőség hibás és nem reagál: a kérdés kifejezetten a HASZNOSSÁG formájára vonatkozik, a TR1 pedig kifejezett nyilatkozatot követel meg a méltányos érdekeltség birtoklásáról. Az E lehetőség téves: az SPV cégstruktúrát kereskedelmi/befektetési célokra használják, nem családi ház vásárlására.
V. Bízzon a bank jelzáloghitel-értékelésében, mivel a bank csak akkor ad kölcsönt, ha az ingatlan ép.
B. Készítsen saját alapértékelő jelentést a piaci érték megerősítésére.
C. Készítsen teljes szerkezeti (épület) felmérést, tekintettel az ingatlan korára és felépítésére.
D. Készítsen lakásvásárlói jelentést, amely a rendelkezésre álló legalaposabb felmérés.
E. Nincs szükség felmérésre, mert az eladó köteles minden fizikai hibát feltárni.
Answer & explanation
C helyes. A legrészletesebb felmérés a teljes szerkezeti (épületi) felmérés, amelyet régebbi, szokatlan építésű vagy rossz állapotú ingatlanokhoz ajánlunk. Egy 1875-ben épült parasztház egyértelműen ebbe a kategóriába tartozik, így a teljes szerkezeti felmérés a megfelelő tanács a magasabb költség ellenére. Az A helytelen: a jelzálog-értékelést csak a kölcsönadó javára végzik el, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy az ingatlan megfelelő-e; ez nem állapotfelmérés, és a vevő nem számíthat rá. B téved: a vevő saját alapvető értékelési jelentése csupán megerősíti a piaci értéket, és keveset árul el az állapotról – ez nem megfelelő egy viktoriánus ingatlanhoz. D téved: a lakásvásárlói jelentés köztes részlet, és nem alkalmas régebbi vagy nem szabványos ingatlanokhoz; nem a legalaposabb felmérés. Az E téved: korlátozott kivételektől eltekintve az ingatlan fizikai állapotára a figyelmeztetés elve érvényesül – az eladó nem köteles feltárni a fizikai hibákat, éppen ezért a vevőnek kell felmérnie.
V. Az eladó jogcímének első vizsgálata, ami egyébként csak a kitöltést követően történik meg.
B. Felfedni a nyilvántartásban bekövetkezett változásokat, mivel a hivatalos másolatokat a csere előtt szerezték be, és elsőbbségi időszakot biztosítani a vevő és a kölcsönadó nyilvántartására.
C. Első alkalommal annak megerősítése, hogy az eladó az ingatlan bejegyzett tulajdonosa.
D. Olyan elsőbbségi időszak megszerzése, amely csak a kölcsönadó díját védi, a vevő átutalását nem.
E. Annak a követelménynek a teljesítése, hogy a vevő ügyvédje jelentse az eredményt a HM Revenue & Customs felé SDLT célból.
Answer & explanation
B igaza van. A tulajdonjog kivizsgálása és az eladó bejegyzett tulajdonosának megerősítése a szerződések cseréje előtt. Az OS1 hivatalos keresésének kettős célja van: (i) annak feltárása, hogy történt-e bejegyzés a nyilvántartásban a tulajdonjog előszerződésének vizsgálatához használt hivatalos másolatok kelte óta; és (ii) elsőbbségi időszak (a keresés eredményétől számított 30 munkanap) megszerzése, amelyen belül a vevőnek be kell nyújtania a regisztrációs kérelmét, megvédve a kérelmet a közbeiktatott bejegyzésekkel szemben. Amennyiben a keresés a kölcsönadó nevére történik, az elsőbbségi időszak védelme a vevő átruházása mellett a kölcsönadó díjára is kiterjed. A és C helytelen: a tulajdonjog vizsgálata és a bejegyzett tulajdonos megerősítése a csere előtt történik, nem a befejezés előtti kereséssel. D téved: a kölcsönadó nevében végzett keresés a vevőt és a hitelezőt is védi, nem egyedül a hitelezőt. E téved: az OS1 egy földhivatali elsőbbségi keresés; Az SDLT-jelentés és a HMRC-nek történő fizetés egy külön utólagos, SDLT-bevalláson keresztüli lépés, amely nem kapcsolódik az OS1 céljához.
V. Mint érdekelt fél, a letét megőrzése a befejezésig.
B. A vevő ügynökeként.
C. Az eladó ingatlanügynökeként.
D. Az eladó ügynökeként.
E. Az eladó képviselőjeként vagy érdekelt félként, az ügyvéd választása szerint.
Answer & explanation
Helyes: D. Ha a letétet az eladó ügyvédje, mint AZ ELADÓ MEGJEGYZÉSE tartja, a szerződések cseréje után azonnal feladható az eladónak, így az eladó azonnal felhasználhatja (itt személyes tartozások kifizetésére). A tévedés: az érdekelt fél mindkét fél nevében tartja a pénzt, és azt a teljesítésig meg kell őriznie (az értékesítési általános feltételek alapértelmezése), ami meghiúsítaná az eladó azon óhaját, hogy most felhasználja azt. B téved: a vevő ügynökeként való részvétel azt jelentené, hogy a vevő oldala irányítja a pénzt – nem adnák ki az eladónak, és nem az eladóé, hanem a vevő ügyvédje tartaná azt. C tévedés: az ingatlanközvetítőnek nincs joga a letétre, ezért azt soha nem tartják az ingatlanügynök ügynökeként. E téved: csak az „ügynök az eladóért” kapacitás garantálja az azonnali felhasználást; A „vagy… vagy érdekelt felet” felajánlás nem, mert az érintettek végtagja megakadályozná az azonnali szabadon bocsátást, így az E nem a legjobb válasz.
V. Ragaszkodjon Adeyemi úr halotti anyakönyvi kivonatának hiteles másolatának benyújtásához.
B. Adeyemi asszony megkövetelése, hogy jelöljön ki egy második vagyonkezelőt, aki részt vesz az átruházásban, hogy az esetleges haszonélvezőket túlterjesszék.
C. Adeyemi úr személyes képviselőitől megkövetelni, hogy a részesedésére vonatkozóan írásbeli hozzájárulást adjanak Adeyemi asszonynak.
D. Ellenőrizze, hogy nem hagytak jóvá végkielégítést Adeyemi úr képviseletének engedélyezéséről.
E. A vevő védelme érdekében az A formanyomtatvány korlátozásának megadása a kitöltés előtt.
Answer & explanation
A tulajdonos-nyilvántartásra vonatkozó korlátozás hiánya azt jelzi a vevőnek, hogy a tulajdonostársak haszonélvezői közös bérlőként rendelkeztek (ha közös bérlőként rendelkeznének, akkor az A formájú korlátozás jelenne meg, amely második vagyonkezelőt igényel a túllépéshez). A haszonélvező közös bérlő halála esetén az elhunyt érdekeltsége a túlélővel automatikusan a túlélőre száll át, és a túlélő mind a jogi, mind a haszonélvezeti jogot minden bizalomtól mentesen birtokolja. A vevő tehát egyedül a túlélőtől veszi át a jó tulajdonjogot, és az egyetlen bizonyítékra van szükség annak bizonyítására, hogy a tulajdonostárs valóban meghalt: tehát az A lehetőség a helyes (a halotti anyakönyvi kivonat hiteles másolata). A B lehetőség hibás, mert az A formára vonatkozó korlátozás nélkül nincs túlnyúlnivaló bizalmi érdek, és szükségtelen a második vagyonkezelő. A C lehetőség hibás, mert a közös bérlői rész nem mehet át végrendelet vagy a személyes képviselők hozzájárulása alapján; túléléssel múlik el, így a PR-oknak nincs mit beleegyezniük. A D lehetőség téves, mert a végkielégítés csak akkor releváns, ha azt a nyilvántartásra vonatkozó korlátozás védi; bejegyzett földterületen a védtelen végkielégítés nem köti a vevőt, és az itteni nyilvántartás sem mutat ilyet. Az E lehetőség téves, mert az A formájú korlátozás csak akkor lenne helyénvaló, ha a túlélő nem kizárólagosan jogosult (vagyis közös bérleti jogviszonyra), ami jelen esetben nem áll fenn; az egyikhez ragaszkodni félreértés lenne.
V. A bérleti szerződés alapján fizetendő földbérleti díj és annak igazolása, hogy azt naprakészen fizették.
B. A szolgáltatási díj helyzete, beleértve az esetleges hátralékokat és a várható nagy munkákat.
C. Az épületbiztosítási megállapodások, beleértve a biztosító személyét és a nyújtott fedezetet.
D. A lízingszerződésben foglalt feltételek betartása, beleértve a változtatásokhoz szükséges hozzájárulásokat.
E. A fentiek egyike sem – mindegyik releváns és megfelelő bérleti jogviszony egy ilyen lakásra vonatkozóan.
Answer & explanation
Egy tömbben lévő bérelt lakás esetében a felsorolt kérdések mindegyike olyan alapkérdés, amelyet egy illetékes szállító felvet. Földbérleti díj: a vevőnek igazolnia kell az összeget és azt, hogy azt naprakészen kifizette (egyértelmű utolsó nyugta), hogy elkerülje a hátralékok átvállalását vagy a vitákat. Szolgáltatási díj: a vevőnek ellenőriznie kell a díjak mértékét, az esetleges hátralékokat (amelyek az ingatlanhoz kapcsolódhatnak), valamint a várható nagyobb munkákat, amelyek miatt nagy számla esedékes lehet. Biztosítás: a hitelezők megkövetelik, hogy az épületet a teljes helyreállítási értékre biztosítsák számos veszély ellen; lakásbérlet esetén általában a bérbeadónak kell biztosítást kötnie, ezért a vevőnek be kell szereznie a kötvény másolatát. Szerződések: a vevőnek meg kell erősítenie, hogy nem történt ismert jogsértés (például, hogy a változtatásokat a bérbeadó beleegyezésével végezték), mivel a fennálló jogsértések jogvesztéshez vagy helyreállítási költségekhez vezethetnek. Mivel az A-tól D-ig terjedő opciók mindegyike valódi és megfelelő bérbeadási kérdés, az E lehetőség („a fentiek közül egyik sem”) a helyes válasz: nincs olyan elem a listában, amelyet ki kellene hagyni.
A. Hivatkozás a Nyírfaház bejegyzett tulajdoni számára.
B. Az a rendelkezés, hogy a Birch Cottage üres birtokkal kerül eladásra.
C. Különleges feltétel, amely az adásvétel legkésőbbi befejezési időpontját korábban rögzíti, mint az Elm House vásárlásának megfelelő időpontja.
D. Az a rendelkezés, hogy a Birch Cottage vevője felelős minden, szabályosan fizetendő földadóért.
E. Rendelkezés, amely az ingatlant a postacíme és a földet megillető jogok alapján azonosítja.
Answer & explanation
A D lehetőség az a rendelkezés, amely általában NEM kerülne bele, ezért ez a válasz. A vásárlásra vonatkozó SDLT a vevő saját felelőssége, amely a 2003. évi pénzügyi törvényből ered; az eladót nem érinti, és nem foglalkozik vele az eladói szerződés, ezért egy ilyen kitétel beépítése szükségtelen és nem helyénvaló. Az A lehetőség hibás (azaz szerepelne): a bejegyzett földterület adásvételi szerződésében mindig meg kell határozni a bejegyzett tulajdoni számot, hogy a vevő következtethessen a tulajdonjogra. A B lehetőség hibás: a lakóház eladásának szokásos alapja az üres birtok. A C lehetőség hibás: ahol az eladásból származó bevétel egy kapcsolt vásárlást finanszíroz, ésszerű és gyakori olyan speciális feltétel beillesztése, amely biztosítja, hogy az eladás a vásárlás előtt vagy legkésőbb befejeződik, így a pénzeszközök rendelkezésre állnak a láncban. Az E lehetőség téves: a tulajdon és a haszonélvezeti jogok azonosítása szokásos szerződéses jellemző.
A. A telekkönyvi hivatalos keresés a bejegyzett jogcímen elsőbbséggel (OS1).
B. Csak csődeljárás (K16 nyomtatvány) a vevő ellen.
C. Helyi földhasználati díjak keresése (LLC1).
D. Központi földdíj-osztály keresése (K15-ös nyomtatvány).
E. A fentiek mindegyike.
Answer & explanation
Az A lehetőség helyes. A bejegyzett jogcímnél a megfelelő kitöltést megelőző keresés a földhivatali hatósági keresés elsőbbséggel (OS1 az egészre, vagy OS2 a részre). Felfedi a naprakész nyilvántartást, és döntően az igazolástól számított 30 munkanapos elsőbbségi időszakot biztosít, amely alatt a kereső bármely bejegyzési kérelme védve van a beavatkozó bejegyzésekkel szemben (2002. évi földhivatali törvény és 2003. évi földhivatali szabályzat). A B lehetőség hibás: a csőd/földdíjak csődkeresése csak akkor releváns, ha van olyan egyéni hitelfelvevő, akinek fizetőképességét a hitelezőnek ellenőriznie kell; itt a vevő egy cég (amit cégkutatással ellenőrizne, nem csődkereséssel) és jelzáloghitel nélkül vásárol. A C lehetőség hibás: a helyi telekdíj-kutatást a csere előtt végzik el a szerződéskötés előtti lekérdezések részeként, nem pedig a befejezés előtti keresésként. A D lehetőség hibás: a központi telekdíj-osztály keresése (K15) csak a nem nyilvántartott földekre vonatkozik; ez a cím bejegyzett, ezért nem megfelelő. Az E lehetőség rossz, mert B, C és D nem érvényesül.
V. Az eladó ügyvédje által benyújtott szerződéstervezet.
B. A vízelvezetés és vízkeresés (CON29DW).
C. A Földhivatal hivatalos másolatai és indextérkép keresése.
D. A helyi keresés, amely magában foglalja a helyi hatóság lekérdezését (CON29) és a helyi földhasználati díjak keresését (LLC1).
E. A környezeti (szennyezett földterület) kutatási jelentés.
Answer & explanation
Helyes: D lehetőség. A helyi hatóság szokásos megkeresései (CON29-es formanyomtatvány) konkrét kérdéseket tartalmaznak az úttervekkel kapcsolatban – hogy vásároltak-e vagy vásárolnak-e földet autópálya-építéshez vagy -javításhoz, és vannak-e javaslatok új utakra, útszélesítésre vagy átalakításokra az ingatlan meghatározott körzetében. A helyi földhasználati díjak keresése (LLC1) olyan regisztrált díjakat tár fel, mint például a tervezés és az autópályával kapcsolatos bejegyzések. Tehát a vásárló útszélesítéssel vagy elkerülő rendszerrel kapcsolatos aggályai itt választ kapnak. Az A lehetőség hibás: az eladónak nem kell önként megadnia a szerződésben szereplő ismert úttervet (ez nem jogcímhiba); a szerződést rossz helyen kell keresni, bár az eladónak őszintén kell válaszolnia egy közvetlen megkeresésre. A B lehetőség hibás: a vízelvezetés és vízkutatás csak vízvezetékekkel, csatornákkal, vízelvezetési és csatlakozási ügyekkel foglalkozik, úttervekkel nem. A C lehetőség hibás: az ingatlan-nyilvántartási index térképes keresés azt mutatja, hogy a tulajdonjog be van-e írva, és a jogcím száma, nem a helyi autópálya-javaslatok. Az E lehetőség hibás: a környezeti kutatás a szennyeződésre, az árvízre és a talajstabilitási kockázatra vonatkozik, nem a tervezett útmunkákra.
V. Egyéni túlélő tulajdonosként értékesíthet, miután bemutatta a vevőnek felesége halotti anyakönyvi kivonatát.
B. Ki kell jelölnie egy második vagyonkezelőt, hogy ők ketten együtt hajtsák végre a szerződést és az átruházást, ezzel túlszárnyalva a méltányos érdekeket.
C. Mielőtt folytathatná, be kell szereznie az értékesítést engedélyező bíróság végzését.
D. Egyedül értékesíthet, mert túlélő jogtulajdonosként a teljes haszonélvezet a túlélő joggal átszállt rá.
E. Először bele kell adnia az ingatlant, mielőtt eladhatná.
Answer & explanation
Helyes: B lehetőség. A korlátozás a szabványos „A forma” korlátozás, amely ott jelenik meg, ahol a méltányos tulajdonosok közös bérlők. Megakadályozza, hogy az egyszemélyes túlélő tulajdonos érvényes nyugtát adjon a tőkepénzről, mivel a közös bérleti szerződésnél a haszonélvezet nem marad fenn – az elhunyt részesedése az ő végrendelete alapján száll át (itt a jótékonysági szervezetre). Az eladáshoz a túlélőnek ki kell jelölnie egy második vagyonkezelőt, hogy a tőkepénzt (legalább) két vagyonkezelőnek kifizessék, ami meghaladja a haszonélvezőket (2. és 27. LPA 1925), és teljesíti a korlátozást. Az A lehetőség hibás: a halotti anyakönyvi kivonat bemutatása csak egy előnyös közös bérlethez elegendő (ahol a túlélő túlélés működik, és a túlélő egyedül értékesíthet); itt az A forma korlátozás közös bérleti jogviszonyt mutat. A C lehetőség téves: a korlátozás bírósági végzésre való hivatkozása a túlzás alternatívája, de a szokásos, helyes átadási megoldás a második vagyonkezelő kijelölése, nem a pereskedés. A D lehetőség hibás: közös bérleti jogviszony esetén nincs túlélő a haszonélvezőből. Az E lehetőség téves: a hozzájárulás nem segít – az egyéni vállalkozói korlátozás még mindig megharapna, és a feleség fele a jótékonysági szervezetet illeti, nem a férjet.
V. A bérlőnek szigorúan tilos csak a helyiség egy részét átruházni.
B. Mivel az egész átruházása elleni egyezmény korlátozott (az engedményezés beleegyezésével engedélyezett), az 1927. évi Landlord and Tenant Act 19. szakasza (1) (a) pontja azt jelenti, hogy a hozzájárulást nem szabad indokolatlanul megtagadni.
C. A bérlő az egész helyiséget bármikor átruházhatja, és a bérbeadónak nincs joga ezt megakadályozni.
D. A teljes átruházáshoz való hozzájárulás iránti írásos kérelem esetén a bérbeadónak az 1988. évi Landlord and Tenant Act (1988. évi Landlor and Tenant Act s.1) értelmében ésszerű időn belül beleegyezését kell adnia, hacsak nem indokolt az elutasítás, és írásban meg kell indokolnia az elutasítást.
E. A fentiek közül egyik sem.
Answer & explanation
Ez a kérdés a HELYTELEN állítást kéri, ami a C. Az egész átruházása elleni szövetség minősített szövetség (engedményezés megengedett, de csak a bérbeadó beleegyezésével), így a bérlő nem engedményezhet „amikor akar”: a bérbeadó jogszerűen megtagadhatja, ahol indokolt. A helyes: a rész átruházása abszolút tilos, mert a (2) pont csak az egészet engedi meg, így az (1) pontban a rész-átruházási tilalom abszolút marad. A B helyes: 1927. évi Landlor and Tenant Act (1927. évi földesúri és bérlői törvény) a minősített szerződést teljesen minősített szerződéssé alakítja, így a hozzájárulást nem lehet indokolatlanul megtagadni. D helyes: ahol hozzájárulás szükséges, az s.1. Az 1988. évi Landlord and Tenant Act törvényi kötelezettséget ír elő a bérbeadó számára, hogy ésszerű időn belül kezelje az írásbeli kérelmet, ne tagadja meg indokolatlanul a hozzájárulást, és írásban indokolja meg elutasítását. Mivel C félremondja a törvényt, ez a válasz.
V. Elfogadható, mert a bérbeadó jogosult mind az engedményezővel, mind az engedményessel közvetlenül szerződést kötni a teljes futamidőre.
B. Nem fogadható el, mert az engedményezőt jogszerűen nem lehet kötelezni arra, hogy az 1998-ban adott lízingre meghatalmazott jótállási szerződést adjon.
C. Elfogadható, mert a bérbeadó megkövetelheti az engedményezőtől az 1998-ban adott bérleti szerződés megkötését.
D. Nem fogadható el, mert az engedményező közvetlen szövetségét az engedményezőnek kell megadnia.
E. Nem fogadható el, mert az engedményes közvetlen szerződését törölni kell, vagy arra az időszakra korlátozni kell, ameddig az engedményes a bérleti szerződés értelmében bérlő marad.
Answer & explanation
Az 1998-ban kiadott bérlet „új bérleti szerződés” az 1995. évi Landlord and Tenant (Covenants) Act értelmében. Az engedményes jövőbeli átruházása esetén az 1995-ös törvény automatikusan felmenti a bérlőt a bérlői szerződések alól (5. pont). Egy közvetlen egyezség, amely megköveteli az engedményestől, hogy teljesítse a szövetségeket „a futamidő hátralévő részében”, megengedhetetlenül arra irányulna, hogy az engedményezettet az automatikus felmentést követően kötve tartsa; minden olyan rendelkezés, amely meghiúsítja a törvény kiadását, érvénytelen (25. pont). A szerződést ezért törölni kell, vagy arra az időszakra kell korlátozni, amikor az engedményes ténylegesen bérlő, tehát az E lehetőség a helyes. A C lehetőség helyesen mondja ki, hogy a bérbeadó kérhet AGA-t az engedményezőtől egy új bérlethez (az AGA-t a 16. pont kifejezetten engedélyezi), de nem foglalkozik a tervezet hibájával, így nem a legjobb értékelés; A B lehetőség egyszerűen rossz, mert a törvény pontosan az új bérleti szerződéseket engedélyezi a kilépő bérlőtől származó AGA. Az A lehetőség hibás: a bérbeadó nem kötelezheti az engedményezőt a teljes futamidőre a törvényes felmentéssel szemben. A D lehetőség hibás: helyénvaló, hogy az AGA (az engedményező garancia) és a közvetlen szerződés (az engedményes részéről) származzon az említett felektől; a probléma az engedményezett szövetségének időtartama, nem a forrása.