Case Law — FLK2 · Bab 1

Property Law and Practice

1. Luasnya kepemilikan tanah (Bab 2 Transaksi Hak Milik)

Bernstein dari Leigh (Baron) v Skyviews dan General Ltd [1978] QB 479

Hak-hak pemilik tanah atas ruang udara di atas tanah itu hanya berlaku sampai ketinggian yang diperlukan untuk penggunaan dan penikmatan biasa atas tanah dan bangunan-bangunan di atasnya; hak tidak meluas sampai ke langit tanpa batas waktu. Oleh karena itu, penerbangan udara pada ketinggian yang wajar untuk mengambil foto bukanlah suatu pelanggaran.

Key point
Relevansi ujian: Mendefinisikan cakupan fisik dari apa yang diperoleh pembeli, relevan ketika memberikan nasihat tentang hak atas dan bawah permukaan dalam transaksi hak milik.

2. Perlengkapan dan barang bergerak (Bab 2 Transaksi Hak Milik)

Belanda v Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Apakah suatu benda merupakan suatu perlengkapan (bagian dari tanah) atau barang bergerak ditentukan oleh dua bagian pengujian: tingkat pencaplokan terhadap tanah tersebut dan, yang lebih penting, tujuan pencaplokan. Barang-barang yang ditempel untuk menikmati tanah dengan lebih baik cenderung berupa perlengkapan.

Key point
Relevansi ujian: Tes dasar untuk memutuskan barang mana yang secara otomatis diteruskan ke pembeli pada penjualan tanah, sering kali diuji melalui pertanyaan perlengkapan/perlengkapan.
Elitestone Ltd lwn Morris [1997] 1 WLR 687

Suatu objek dapat berupa (a) barang bergerak, (b) perlengkapan atau (c) bagian tak terpisahkan dari tanah itu sendiri. Sebuah struktur (di sini sebuah bungalo kayu yang bertumpu pada balok beton karena beratnya sendiri) dapat merupakan bagian dari tanah yang tujuan membawanya ke lokasi jelas-jelas adalah untuk menciptakan struktur permanen, bahkan tanpa keterikatan fisik dengan tanah.

Key point
Relevansi ujian: Menunjukkan bahwa tujuan pencaplokan bahkan dapat membuat struktur yang tidak terikat menjadi bagian dari real estat, menyempurnakan analisis tingkat/objek pencaplokan untuk barang-barang yang termasuk dalam penjualan.
Botham v TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Menerapkan uji derajat dan tujuan item demi item, karpet, gorden, dan barang-barang putih yang dipasang dianggap sebagai barang bergerak (tidak memiliki sifat permanen yang diharapkan dari barang nyata), sedangkan unit dapur dan perlengkapan kamar mandi seperti keran adalah perlengkapannya.

Key point
Relevansi ujian: Memberikan panduan praktis kategori demi kategori yang digunakan pengacara saat memberi saran apa yang tetap ada di properti dan apa yang mungkin dihapus oleh penjual.

3. Formalitas kontrak penjualan (Bab 4 Pertukaran kontrak)

Firstpost Homes Ltd v Johnson [1995] 1 WLR 1567

Kontrak penjualan atau pelepasan hak atas tanah berdasarkan pasal 2 LP(MP)A 1989 harus memuat seluruh persyaratan yang disepakati dalam satu dokumen (atau di setiap bagian tempat pertukaran kontrak) dan harus ditandatangani oleh atau atas nama masing-masing pihak; nama yang diketik bukan merupakan tanda tangan untuk tujuan ini.

Key point
Relevansi ujian: Menetapkan persyaratan formalitas s.2 yang ketat, yang tanpanya kontrak tanah tidak berlaku, penting untuk memberi nasihat tentang keabsahan kontrak dan pertukaran.
Tootal Clothing Ltd v Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Pasal 2 LP(MP)A 1989 hanya berlaku untuk kontrak tanah eksekutori; hal ini tidak menghalangi para pihak untuk membuat perjanjian jaminan terpisah, dan setelah kontrak tanah telah selesai (di sini dengan pemberian sewa), perjanjian tambahan tidak tercakup dalam s.2 dan tetap dapat dilaksanakan.

Key point
Relevansi ujian: Mengklarifikasi bahwa tidak setiap perjanjian terkait harus memenuhi s.2, penting ketika syarat-syaratnya dibagi antara kontrak tanah dan perjanjian sampingan.

4. Investigasi kepemilikan: mengesampingkan kepentingan (Bab 4 Investigasi kepemilikan)

Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487

Kepentingan menguntungkan seseorang yang benar-benar menguasai tanah terdaftar dapat menjadi kepentingan utama yang diprioritaskan di atas tuntutan hukum di kemudian hari. 'Pekerjaan sebenarnya' adalah pertanyaan fakta biasa dalam bahasa Inggris, yang tidak mengharuskan penghuninya menjadi pemilik sah.

Key point
Relevansi ujian: Menjelaskan mengapa pembeli atau pemberi pinjaman harus menyelidiki siapa yang memegang pekerjaan dan mendapatkan persetujuan, yang merupakan risiko utama dalam penyelidikan kepemilikan.

5. Investigasi judul: melampaui batas (Bab 4 Investigasi judul)

Masyarakat Bangunan Kota London v Flegg [1988] AC 54

Jika uang modal dibayarkan kepada setidaknya dua wali (atau perusahaan perwalian), kepentingan menguntungkan dari penghuninya terlampaui dan dialihkan ke hasil penjualan; suatu kepentingan yang telah terlampaui tidak bisa juga menjadi kepentingan yang utama berdasarkan pekerjaan sebenarnya.

Key point
Relevansi ujian: Menetapkan aturan dua wali yang digunakan pemberi pinjaman dan pembeli untuk mengambil keuntungan dari kepentingan yang menguntungkan, tandingan praktis untuk Boland.

6. Investigasi judul: pekerjaan sebenarnya (Bab 4 Investigasi judul)

Masyarakat Bangunan Nasional Abbey v Cann [1991] 1 AC 56

Pekerjaan sebenarnya memerlukan tingkat kelanggengan dan kesinambungan; tanggal yang relevan untuk kepentingan utama telah selesai, bukan pendaftaran. Tindakan persiapan seperti memindahkan furnitur sesaat sebelum penyelesaian tidak berarti pekerjaan sebenarnya, dan pada hipotek akuisisi tidak ada scintilla temporis yang dapat dipegang oleh peminjam secara gratis.

Key point
Relevansi ujian: Memperbaiki waktu pekerjaan dan menegaskan prioritas penerima hipotek akuisisi, kunci ketika memberi nasihat kepada pemberi pinjaman tentang kepemilikan dan penghuni.

7. Sewa atau lisensi (Bab 6 Struktur dan isi sewa)

Jalan v Mountford [1985] AC 809

Perjanjian yang memberikan kepemilikan eksklusif atas tempat untuk suatu jangka waktu dengan sewa menciptakan suatu sewa terlepas dari label yang diberikan oleh para pihak; substansi perjanjian, bukan uraiannya, yang menentukan apakah perjanjian tersebut merupakan sewa atau lisensi.

Key point
Relevansi ujian: Otoritas terkemuka yang membedakan sewa dari lisensi, menentukan apakah penghuni menikmati hak sewa dan perlindungan hukum.

8. Kepastian jangka waktu (Bab 6 Struktur dan isi sewa)

Renda v Chantler [1944] KB 368

Suatu sewa harus mempunyai jangka waktu maksimum tertentu atau dapat dipastikan; jangka waktu yang diberikan 'selama perang' tidak berlaku karena ketidakpastian karena jangka waktu maksimumnya tidak dapat dipastikan pada saat sewa mulai berlaku.

Key point
Relevansi ujian: Menetapkan kepastian jangka waktu sebagai persyaratan penting untuk sewa yang sah, titik validitas sewa SQE1 yang berulang.
Prudential Assurance Co Ltd v Badan Residu London [1992] 2 AC 386

Suatu jangka waktu yang bukan untuk suatu jangka waktu maksimum tertentu atau yang dapat dipastikan, tidak dapat menjadi suatu sewa yang sah; perjanjian untuk menyewakan tanah sampai diperlukan untuk pelebaran jalan tidak berlaku karena ketidakpastian, meskipun kepemilikan dan pembayaran sewa menimbulkan sewa periodik tahunan.

Key point
Relevansi ujian: Mengonfirmasi dan menerapkan aturan kepastian jangka waktu untuk jangka waktu tetap dan menunjukkan bagaimana hibah yang batal dapat menimbulkan sewa periodik yang tersirat.
Berrisford v Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Suatu perjanjian yang memberikan pekerjaan untuk jangka waktu yang tidak pasti kepada seseorang, dimana para pihak menginginkan pekerjaan itu seumur hidup, berlaku berdasarkan pasal 149(6) LPA 1925 sebagai jangka waktu 90 tahun yang ditentukan setelah kematian, sehingga aturan kepastian jangka waktu tidak menggagalkan pengaturan tersebut.

Key point
Relevansi ujian: Menunjukkan jalur hukum modern yang dengannya jangka waktu yang tidak pasti bagi seorang individu dapat disimpan sebagai sewa 90 tahun, menyempurnakan aturan kepastian.

9. Pengakhiran sewa (Bab 9 Pengakhiran sewa)

Dewan Borough Hammersmith dan Fulham London v Monk [1992] 1 AC 478

Penyewaan berkala yang diadakan oleh penyewa bersama dapat diakhiri dengan pemberitahuan berhenti yang dilayani oleh salah satu penyewa bersama, tanpa persetujuan penyewa lainnya, tanpa adanya ketentuan kontrak yang bertentangan.

Key point
Relevansi ujian: Mengatur bagaimana penyewaan berkala bersama ditentukan secara sah, sebuah poin praktis dalam memberi nasihat tentang mengakhiri sewa dan kepemilikan.

10. Perjanjian Sewa: kenikmatan yang tenang (Bab 8 Perjanjian dan solusi Sewa)

Dewan Borough Southwark London v Mills [2001] 1 AC 1

Perjanjian untuk kenikmatan yang tenang bersifat prospektif dan tidak mewajibkan pemilik rumah untuk memperbaiki cacat (seperti isolasi suara yang tidak memadai) yang ada pada tanggal pemberian; penggunaan biasa tempat tersebut oleh penyewa lain tidak melanggar perjanjian.

Key point
Relevansi ujian: Mendefinisikan ruang lingkup dan batasan perjanjian tuan tanah untuk kenikmatan yang tenang ketika penyewa mengeluhkan gangguan.

11. Perjanjian yang membatasi mempengaruhi hak milik (Bab 4 Investigasi hak milik)

Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Beban perjanjian yang bersifat restriktif (negatif) dapat dijalankan dengan tanah hak milik dalam bentuk ekuitas dan mengikat penerus yang memperhatikan, asalkan perjanjian tersebut bersifat negatif, dimaksudkan untuk dijalankan dengan dan memberi manfaat pada tanah yang dominan, serta menyentuh dan memperhatikan tanah tersebut; obatnya adalah perintah.

Key point
Relevansi ujian: Wewenang dasar ketika perjanjian yang membatasi mengikat pemilik selanjutnya, penting ketika menyelidiki dan memberi nasihat tentang beban kepemilikan.

12. Perjanjian positif yang mempengaruhi hak milik (Bab 4 Investigasi hak milik)

Rhone v Stephens [1994] 2 AC 310

Beban perjanjian positif tidak berlaku pada tanah hak milik menurut hukum umum atau ekuitas; penerus hak tidak dapat dipaksa untuk melakukan kewajiban positif (seperti memperbaiki atap) yang dilakukan oleh pendahulunya.

Key point
Relevansi ujian: Mengonfirmasi perjanjian positif tidak mengikat penerus, menjelaskan mengapa mekanisme seperti rantai ganti rugi atau biaya sewa tanah diperlukan dalam pengangkutan.