1. Hukum dan Praktik Properti - Soal Latihan
Manakah dari berikut ini yang merupakan saran TERBAIK mengenai di mana balasan dapat mengungkapkan informasi tentang izin perencanaan yang ada untuk ruang bingo?
J. Hanya penelusuran Biaya Tanah Lokal (LLC1) yang akan mengungkapkan apa pun tentang izin perencanaan.
B. Hanya pertanyaan dari otoritas lokal pada formulir CON29 yang akan mengungkapkan informasi perencanaan.
C. Hanya pertanyaan pra-kontrak dari penjual (CPSE) yang akan menangani masalah perencanaan.
D. Informasi perencanaan tidak dapat diperoleh melalui pencarian; pembeli harus melamar langsung ke portal perencanaan.
E. Balasan terhadap pertanyaan CON29 dari otoritas lokal, pertanyaan pra-kontrak dari penjual (CPSE) dan, jika relevan, LLC1 masing-masing dapat mengungkapkan informasi tentang izin perencanaan.
Answer & explanation
Opsi E benar. Pencarian yang disampaikan sering kali tumpang tindih, dan informasi tentang izin perencanaan yang ada dapat muncul dari lebih dari satu sumber. Pertanyaan standar CON29 dari otoritas lokal secara khusus menanyakan tentang izin perencanaan, persetujuan peraturan bangunan dan penegakan perencanaan/pemberitahuan penghentian; pertanyaan pra-kontrak CPSE dari penjual meminta penjual untuk memberikan salinan izin dan persetujuan yang berkaitan dengan properti; dan daftar biaya tanah lokal LLC1 mencatat biaya perencanaan tertentu (misalnya izin perencanaan bersyarat dan perintah pelestarian pohon). Seorang pengacara yang kompeten tidak akan bergantung pada satu pencarian saja. Opsi A, B, dan C masing-masing salah karena menyatakan bahwa hanya satu penelusuran yang relevan, sehingga mengecilkan cakupan yang tumpang tindih. Opsi D salah: penggeledahan otoritas lokal justru menentukan bagaimana informasi perencanaan diperoleh dalam suatu transaksi pengangkutan, jadi tidak benar jika tidak ada penggeledahan yang mengungkapkannya.
Manakah dari pernyataan terbaik berikut ini yang menyatakan kapan pengacara dapat bertindak untuk kedua belah pihak?
A. Pengacara dapat bertindak untuk keduanya hanya jika tidak ada konflik kepentingan di antara keduanya dan tidak ada risiko signifikan atas timbulnya konflik tersebut.
B. Pengacara dapat selalu bertindak mewakili kedua belah pihak dalam suatu transaksi pengangkutan dengan ketentuan masing-masing memberikan persetujuan tertulis.
C. Pengacara dapat bertindak untuk keduanya karena penjual ingin memungut PPN sedangkan pembeli tidak ingin membayarnya.
D. Pengacara dapat bertindak untuk keduanya karena penjual sedang melakukan perlombaan kontrak dengan beberapa pembeli.
E. Pengacara dapat bertindak untuk keduanya karena penjual memberikan jaminan kepada pembeli mengenai kepemilikan kosong.
Answer & explanation
Opsi A benar. Paragraf 6.2 Kode Etik SRA melarang pengacara bertindak jika terdapat konflik kepentingan atau risiko yang signifikan, dengan tunduk pada pengecualian terbatas. Dalam transaksi pengangkutan pembeli/penjual, kepentingan para pihak biasanya bertentangan (yang paling jelas adalah mengenai harga dan persyaratan), sehingga bertindak untuk keduanya pada umumnya tidak diperbolehkan. Hal ini hanya mungkin terjadi jika benar-benar tidak ada konflik dan tidak ada risiko yang signifikan, misalnya jika properti dihibahkan atau dialihkan antara orang-orang yang mempunyai hubungan dekat atau berasosiasi. Opsi B salah karena persetujuan saja tidak dapat menyelesaikan konflik aktual di pihak-pihak yang berseberangan dalam suatu transaksi; pengecualian 'kepentingan bersama yang substansial' dan 'bersaing untuk tujuan yang sama' bersifat sempit dan umumnya tidak mencakup transaksi pembeli/penjual biasa. Opsi C, D, dan E masing-masing menggambarkan keadaan yang, jika ada, justru meningkatkan risiko konflik (perbedaan posisi PPN, perlombaan kontrak yang membuat pembeli menghadapi risiko, dan pemberian jaminan), sehingga tidak satu pun dari opsi tersebut yang membenarkan tindakan untuk kedua belah pihak.
A. Pemilik rumah dapat menolak persetujuan, namun penyewa tetap dapat melaksanakan pekerjaan menggunakan prosedur perbaikan menurut undang-undang jika pengadilan yakin bahwa pekerjaan tersebut memenuhi syarat.
B. Pemilik rumah secara mutlak dapat mencegah pekerjaan tersebut, karena perjanjian perubahan struktur bersifat mutlak dan tidak ada undang-undang yang dapat membatalkannya.
C. Pemilik rumah tidak dapat menolak, karena undang-undang menyiratkan dalam perjanjian perubahan struktural suatu ketentuan bahwa persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak wajar.
D. Pemilik rumah harus menyetujuinya, karena jika tidak, penyewa dapat melaksanakan pekerjaan dan secara otomatis menuntut kompensasi dari pemilik rumah pada akhir jangka waktu.
E. Pemilik rumah dapat mendesak agar pekerjaan tersebut dilakukan oleh pemilik rumah dengan imbalan kenaikan sewa tahunan.
Answer & explanation
Benar: A. Pekerjaan yang diusulkan (melepaskan bagian depan toko, memperbesar bukaan, memasang pintu lipat ganda) bersifat eksternal dan struktural, sehingga termasuk dalam perjanjian mutlak terhadap perubahan eksternal/struktural — tidak ada ketentuan persetujuan dan istilah 'tidak boleh ditahan secara tidak wajar' yang tersirat tidak berlaku pada perjanjian mutlak. Namun, meskipun perjanjian bersifat mutlak, penyewa yang ingin melakukan 'perbaikan' dapat menyampaikan pemberitahuan berdasarkan Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1927 pasal 3; tuan tanah dapat menolak, dan pengadilan kemudian dapat mengesahkan karya tersebut jika dianggap bahwa karya tersebut menambah nilai sewa kepemilikan, masuk akal dan sesuai dengan karakternya, dan tidak mengurangi nilai properti lain dari tuan tanah. Jadi penolakan diperbolehkan namun belum tentu akhir dari permasalahan. B salah: prosedur s.3 bahkan dapat mengesampingkan perjanjian mutlak. C salah: istilah yang tersirat 'ditahan secara tidak masuk akal' (Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa 1927 s.19(2)) hanya berlaku jika perjanjian memenuhi syarat (diperlukan persetujuan); hal ini tidak mengubah perjanjian yang mutlak menjadi perjanjian yang memenuhi syarat. D salah: kompensasi perbaikan berdasarkan Undang-undang 1927 (s.1) tidak otomatis dan tunduk pada prosedur dan ketentuan undang-undang. E salah: tidak ada hak bagi tuan tanah untuk menyita pekerjaan dengan imbalan kenaikan sewa.
A. Apabila tidak terdapat konflik kepentingan antara penjual dan pembeli dan tidak timbul risiko signifikan, misalnya perpindahan antar anggota keluarga dekat.
B. Jika terdapat konflik kepentingan namun pengecualian 'kepentingan bersama secara substansial' berlaku, karena kedua belah pihak ingin penjualan selesai.
C. Dimana penjual bermaksud memungut PPN atas penjualan dan pembeli berkeberatan untuk membayarnya.
D. Dimana penjual sedang melakukan perlombaan kontrak antar pembeli yang bersaing.
E. Dimana penjual telah diminta untuk memberikan jaminan pengacara kepada pemberi pinjaman pembeli.
Answer & explanation
Benar: A. Seorang pengacara dapat bertindak untuk dua pihak hanya jika tidak ada konflik kepentingan pribadi atau klien dan tidak ada risiko signifikan dari salah satu pihak (Kode Etik SRA untuk Pengacara paragraf 6.2). Dalam jual beli kepentingan para pihak pada dasarnya bertentangan, sehingga bertindak untuk keduanya hanya diperbolehkan dalam kasus yang jarang terjadi dimana secara substansi tidak ada konflik yang nyata, misalnya. suatu pemberian atau perpindahan antara pihak-pihak yang mempunyai hubungan darah, perkawinan, persekutuan perdata atau yang hidup bersama. B salah: pengecualian 'kepentingan yang secara substansial sama' tidak berlaku untuk penjualan/pembelian normal, karena satu pihak membeli dan pihak lainnya menjual, sehingga memberi mereka kepentingan yang berlawanan meskipun keduanya menginginkan penyelesaian. C salah: perselisihan mengenai PPN itu sendiri merupakan sebuah konflik, yang berarti tidak ada tindakan untuk keduanya. D salah: perlombaan kontrak menciptakan konflik yang jelas dan meningkatkan tugas perilaku; itu tidak mengizinkan akting ganda. E salah: pemberian jaminan tidak berhubungan dengan ada tidaknya konflik kepentingan antara pembeli dan penjual.
A. Davisons harus memberikan tiga kali sewa enam bulan berturut-turut, karena tidak ada sewa bisnis di bawah 12 bulan yang dapat menarik jaminan kepemilikan berdasarkan Bagian II dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1954.
B. Davisons dapat memberikan sewa jangka waktu tetap selama 18 bulan, tetapi untuk memastikan sewa tersebut tidak menarik jaminan kepemilikan, harus mengajukan permohonan ke pengadilan untuk perintah yang tidak termasuk Bagian II dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1954.
C. Davisons dapat memberikan sewa jangka waktu tetap selama 18 bulan tetapi, untuk memastikan sewa tersebut tidak menimbulkan jaminan kepemilikan, harus menyampaikan pemberitahuan peringatan yang ditentukan pada Morten dan mendapatkan pernyataan yang ditandatangani Morten sebelum sewa selesai, sehingga Bagian II dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1954 dikecualikan.
D. Davisons dapat memberikan sewa jangka waktu tetap selama 18 bulan dan mengandalkan klausul istirahat pemilik yang dapat dilaksanakan setelah 12 bulan, yang dengan sendirinya akan mencegah Morten memperoleh keamanan kepemilikan.
E. Davisons tidak dapat secara sah memberikan sewa apa pun yang mengecualikan Bagian II dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1954, karena perlindungan tidak dapat dikontrakkan dalam keadaan apa pun.
Answer & explanation
Opsi C benar. Jaminan kepemilikan berdasarkan Bagian II dari Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1954 dapat dikecualikan ('dikontrakkan') untuk sewa bisnis jangka tetap dengan menggunakan prosedur yang diperkenalkan oleh Perintah Reformasi Regulasi (Penyewaan Bisnis) (Inggris dan Wales) tahun 2003. Pemilik rumah harus memberikan pemberitahuan peringatan dalam bentuk yang ditentukan kepada penyewa, dan penyewa harus membuat pernyataan (pernyataan 'sederhana' jika pemberitahuan disampaikan setidaknya 14 hari sebelum sewa, jika tidak a pernyataan undang-undang) yang mengakui hilangnya perlindungan, dengan mengacu pada pemberitahuan dan pernyataan yang disahkan atau terkandung dalam sewa. Opsi A salah: penyewaan untuk jangka waktu tertentu yang tidak melebihi enam bulan berada di luar Bagian II, namun pengecualian tersebut hilang jika ada ketentuan untuk perpanjangan/pembaruan atau jika penyewa (dengan pendahulunya dalam bisnis yang sama) telah menempati lebih dari 12 bulan (s.43(3)); tiga sewa enam bulan berturut-turut akan melanggar hal ini. Opsi B salah: sejak 1 Juni 2004 TIDAK diperlukan perintah pengadilan untuk mengontrak - itulah perubahan yang dibuat oleh Perintah tahun 2003. Opsi D salah: klausul pemutusan hubungan kerja tuan tanah tidak mengecualikan Undang-undang; sewa akan tetap dilindungi dan tuan tanah hanya dapat mengakhirinya berdasarkan undang-undang berdasarkan pasal 30, jadi klausul pemutusan saja tidak mengalahkan jaminan kepemilikan. Opsi E salah: Perlindungan Bagian II dapat dibatalkan secara sah dengan menggunakan prosedur undang-undang.
A. Apakah hak milik tersebut didaftarkan pada hak kepemilikan tanah yang bersangkutan, apakah hak tersebut sesuai dengan tujuan penggunaan pembeli, siapa yang bertanggung jawab untuk memeliharanya, dan apakah rute tersebut merupakan jalan raya umum yang diadopsi.
B. Apakah kemudahan tersebut populer di kalangan tetangga, seberapa mudah penggunaannya, siapa yang mengasuransikannya, dan apakah penerangannya cukup.
C. Apakah kemudahan itu dibuat dengan akta, apakah menguntungkan penjual secara pribadi, apakah dapat dicabut oleh penjual, dan apakah disebutkan dalam sewa.
D. Apakah kemudahan tersebut terlihat di lapangan, apakah terdaftar sebagai pungutan tanah setempat, apakah penjual membayar pajak dewan atas hak tersebut, dan apakah hak tersebut dipagari.
E. Apakah kemudahan tersebut didaftarkan atas hak milik pembeli sendiri, apakah hak tersebut eksklusif untuk pembeli, seberapa populer rutenya, dan apakah lokasinya baik.
Answer & explanation
Opsi A benar. Apabila suatu harta benda mempunyai KEUNTUNGAN suatu hak milik, maka kuasa hukum pembeli harus memeriksa, secara substansi: (1) pendaftaran beban - bahwa beban keringanan tersebut dicatat terhadap hak milik pelayan (tetangga), sehingga hak tersebut mengikat penerusnya dan tidak semata-mata bersifat pribadi/berisiko hilang; (2) kecukupan - apakah hak yang diberikan cukup untuk tujuan penggunaan pembeli (misalnya akses kendaraan ke bengkel, bukan hanya untuk pejalan kaki); (3) pemeliharaan – siapa yang bertanggung jawab memelihara dan memperbaiki rute, dan apakah pembeli harus berkontribusi; dan (4) adopsi – apakah rute tersebut benar-benar merupakan jalan raya yang diadopsi dan dipelihara oleh publik (yang mana hal ini akan menghilangkan kekhawatiran pihak swasta). Opsi B, D, dan E mencantumkan kriteria yang tidak relevan atau dibuat-buat (popularitas, pencahayaan, asuransi, eksklusivitas, lokasi, pajak dewan), tidak ada satupun yang merupakan pemeriksaan pengangkutan yang diakui untuk kepentingan kemudahan. Opsi C mengacaukan analisis: pendaftaran yang relevan merupakan beban terhadap tanah yang berhak, hak tersebut harus menguntungkan TANAH tersebut (bukan penjualnya secara pribadi) agar dapat menjadi keringanan hukum yang sah atas properti tersebut, dan hal ini bukanlah empat permasalahan standar.
A. Tidak ada yang perlu dilakukan, karena hak milik yang menjadi dasar pemberian sewa telah terdaftar.
B. Sewa tersebut harus didaftarkan secara substantif dengan hak miliknya sendiri, karena diberikan untuk jangka waktu lebih dari tujuh tahun; penyewa harus mengajukan permohonan.
C. Tidak ada yang perlu dilakukan, karena masa sewa kurang dari 21 tahun dan dengan demikian berlaku sebagai kepentingan utama.
D. Pemilik rumah harus mengajukan permohonan untuk mendaftarkan sewa, karena pemilik rumah menyimpan pengembaliannya.
E. Sewa harus dicatat terhadap hak milik saja; itu tidak memerlukan hak terdaftarnya sendiri.
Answer & explanation
Pemberian sewa untuk jangka waktu lebih dari tujuh tahun dari suatu perkebunan terdaftar merupakan disposisi wajib yang dapat didaftarkan berdasarkan pasal 27(2)(b)(i) Undang-Undang Pendaftaran Tanah tahun 2002. Jangka waktu sembilan tahun melebihi tujuh tahun, sehingga sewa tersebut harus didaftarkan secara substantif dengan hak miliknya sendiri; sampai pendaftaran selesai, hal itu tidak berlaku menurut hukum (s.27(1)). Pemohon pendaftaran disposisi adalah disponee, yaitu penyewa. Oleh karena itu, opsi B benar. Opsi A salah: pemicunya adalah lamanya jangka waktu, bukan apakah hak milik tersebut sudah terdaftar. Opsi C salah: ambang batas yang relevan adalah tujuh tahun, bukan 21; sewa lebih dari tujuh tahun tidak dapat berlaku hanya sebagai kepentingan utama berdasarkan Jadwal 3 (yang melindungi sewa jangka pendek tujuh tahun atau kurang). Opsi D salah: yang mengajukan pendaftaran adalah penyewa (penerima), bukan pemilik. Opsi E salah: sewa yang lebih dari tujuh tahun memerlukan hak kepemilikannya sendiri yang terdaftar (dan Kantor Pendaftaran juga akan memasukkan pemberitahuan mengenai hak milik pemilik), bukan sekadar pemberitahuan sebagai pengganti pendaftaran.
A. Pembeli akan terikat oleh perjanjian pembatasan yang disebutkan dalam alat angkut yang hilang, meskipun ketentuan persisnya tidak dapat dibaca dari daftar.
B. Pembeli tidak akan terikat oleh perjanjian-perjanjian tersebut, karena syarat-syaratnya tidak dapat dipastikan dari pendaftaran.
C. Pembeli akan terikat oleh semua perjanjian dalam bentuk apa pun yang berkaitan dengan properti, baik dicatat dalam daftar maupun tidak.
D. Pembeli akan terikat hanya jika perjanjian telah ditetapkan secara lengkap dalam daftar tagihan.
E. Tidak satupun dari hal di atas; perjanjian tersebut berlaku sebagai kepentingan utama tanpa menghiraukan pencatatannya.
Answer & explanation
Perjanjian yang membatasi dilindungi dengan masuknya pemberitahuan pada daftar biaya, dan pembeli tunduk pada kepentingan yang dilindungi oleh pemberitahuan tersebut (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Entri 2 secara tegas mengacu pada perjanjian yang membatasi dalam pengangkutan tahun 1999, sehingga perjanjian tersebut melindungi dan mengikat pembeli meskipun Bagian Pendaftaran tidak memiliki salinan dan kata-katanya tidak direproduksi; pembeli terikat dengan perjanjian dan harus meminta akta/ganti rugi. Opsi A benar. Opsi B salah: pembeli terikat dengan alasan entri yang dicatat meskipun ketentuan pastinya tidak tersedia di register. Opsi C salah: pembeli tanah yang terdaftar hanya terikat pada kepentingan yang dilindungi (atau diutamakan), bukan oleh setiap perjanjian 'dalam bentuk apa pun'. Opsi D salah: perlindungan timbul dari pemberitahuan yang mengacu pada perjanjian; perjanjian tidak perlu diuraikan secara lengkap untuk mengikat. Opsi E salah: perjanjian yang membatasi dilindungi dengan pemberitahuan, bukan sebagai kepentingan utama, dan entri di sini adalah perlindungan operasional.
A. Pertanyaan dari Otoritas Lokal (CON29).
B. Pencarian Biaya Tanah Lokal (LLC1).
C. Pertanyaan Opsional dari Otoritas Lokal (CON29O).
D. Salinan resmi register diperoleh dari HM Land Registry.
E. Pencarian prioritas OS1 di HM Land Registry.
Answer & explanation
Apakah jalan yang berbatasan dengan properti merupakan jalan raya yang dapat dikelola dengan biaya publik (diadopsi berdasarkan s.36 Highways Act 1980) diungkapkan oleh Pertanyaan standar Otoritas Lokal, CON29, jadi A benar. B salah: LLC1 mengungkapkan biaya tanah lokal yang terdaftar (misalnya biaya keuangan, perintah pelestarian pohon, pembatasan perencanaan), bukan status penerapan jalan. C salah karena CON29O berisi pertanyaan opsional (misalnya proposal jalan, jalur umum, jaringan pipa gas) yang dipilih untuk transaksi tertentu; informasi dasar jalan yang diadopsi ada dalam CON29 standar, bukan set opsional. D salah: Salinan resmi Kantor Pendaftaran Tanah HM menunjukkan hak milik yang terdaftar (kepemilikan, biaya, hak), bukan apakah jalan dapat dipelihara untuk umum. E salah: OS1 adalah pencarian prioritas pra-penyelesaian atas tanah terdaftar yang melindungi permohonan pembeli; itu tidak memberikan informasi tentang adopsi jalan raya.
A. Laporkan kelas hak milik kepada klien, periksa persyaratan pemberi pinjaman hipotek, pertimbangkan dan beri nasihat tentang asuransi ganti rugi hak milik, dan pertimbangkan apakah hak milik dapat ditingkatkan menjadi absolut.
B. Memberi tahu klien tetapi tidak mengambil tindakan lebih lanjut, karena HM Land Registry menjamin sepenuhnya setiap hak milik yang terdaftar dan akan membayar ganti rugi atas segala cacat.
C. Yakinkan klien bahwa hak milik tidak menimbulkan kekhawatiran karena hak milik tersebut bersifat umum dan sama baiknya dengan hak milik absolut.
D. Menyarankan klien untuk segera menarik diri, karena hak milik adalah kelas cacat yang tidak akan pernah dapat diterima dengan aman.
E. Berlaku seperti biasa tanpa menyebutkan kelas hak milik, karena kelas hak milik merupakan urusan internal Pendaftaran Tanah yang tidak ada hubungannya dengan pembeli.
Answer & explanation
Hak milik diberikan jika pemiliknya tidak dapat menunjukkan bukti dokumenter tentang hak milik atau klaim melalui kepemilikan yang merugikan; jaminan negara tidak mencakup harta warisan, hak atau kepentingan apa pun yang ada atau mampu timbul sebelum pendaftaran pertama. Untuk setiap kepemilikan yang tidak mutlak, pengacara pembeli harus: melaporkannya kepada klien; jika ada hipotek, periksa persyaratan pemberi pinjaman (dan, jika juga bertindak atas nama pemberi pinjaman, pastikan pemberi pinjaman diberitahu - jika gagal maka akan timbul konflik); mempertimbangkan dan memberi nasihat tentang asuransi ganti rugi kepemilikan; dan mempertimbangkan kemungkinan untuk meningkatkan ke hak milik absolut (misalnya jika akta yang hilang dapat ditemukan atau jangka waktu yang disyaratkan telah berlalu). A menyatakan ini dengan benar. B salah karena jaminan kepemilikan terbatas, tidak penuh, sehingga ketergantungan pada kompensasi otomatis tidak tepat sasaran. C salah: ini tidak 'sebagus' judul absolut dan tidak bisa diabaikan begitu saja. D salah karena penarikan diri bukanlah respons yang tidak bisa dihindari; risikonya sering kali dapat dikelola dengan asuransi dan persetujuan pemberi pinjaman. E salah karena kelas judul jelas relevan dan harus dilaporkan dan ditangani.
A. CRAR hanya tersedia jika sewa memuat klausul tegas yang mengizinkan pemilik untuk menyita dan menjual barang penyewa; tanpa klausa seperti itu CRAR tidak dapat digunakan.
B. CRAR hanya dapat digunakan jika sewa dibuat secara tertulis dan pokok sewa bersih yang belum dibayar setidaknya merupakan jumlah minimum yang ditentukan (sewa tujuh hari); agen penegak hukum harus memberikan pemberitahuan penegakan hukum kepada penyewa setidaknya tujuh hari sebelum mengambil alih barang, dan pemberitahuan lebih lanjut serta jangka waktu minimum harus berlalu sebelum barang dapat dijual.
C. Ibu Verma dapat memerintahkan agen penegak hukum untuk segera menyita barang-barang tersebut ketika uang sewa belum dibayar, dan dapat langsung menjualnya tanpa pemberitahuan apa pun kepada penyewa.
D. Ibu Verma harus menunggu hingga jangka waktu tunggakan minimum dan memberikan pemberitahuan, namun setelah jangka waktu pemberitahuan berakhir, dia dapat menyita dan menjual barang pada hari yang sama tanpa pemberitahuan penjualan lebih lanjut.
E. CRAR berlaku untuk jumlah apa pun yang harus dibayar berdasarkan sewa, termasuk biaya layanan, sewa asuransi, dan bunga, dan Ibu Verma secara pribadi dapat memasukkan dan mengeluarkan barang tanpa menggunakan agen penegak hukum yang bersertifikat.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) hanya berlaku untuk tempat komersial yang disewakan secara tertulis, dan hanya untuk 'sewa' bersih yang belum dibayar (sewa pokok, tidak termasuk PPN, bunga, biaya layanan, dan sewa asuransi). Sewa bersih minimal tujuh hari harus terutang. Agen penegakan hukum yang bersertifikat harus memberikan pemberitahuan penegakan hukum setidaknya tujuh hari yang jelas sebelum masuk untuk mengambil kendali barang; setelah barang diambil alih, agen harus memberikan pemberitahuan minimum lebih lanjut kepada penyewa (setidaknya tujuh hari cerah) sebelum barang dapat dijual. Opsi B menangkap persyaratan ini secara akurat. A salah: CRAR adalah upaya hukum swadaya menurut undang-undang yang tidak bergantung pada klausul penyitaan/kesulitan yang tegas dalam sewa. C salah: ada ambang batas minimum tunggakan dan pemberitahuan penegakan hukum yang wajib, dan barang tidak dapat dijual tanpa pemberitahuan yang diwajibkan. D salah: pemberitahuan terpisah tentang tujuan penjualan dan jangka waktu minimum lebih lanjut diperlukan sebelum penjualan; penjualan di hari yang sama tidak diperbolehkan. E salah: CRAR terbatas pada sewa pokok (bukan biaya layanan, sewa asuransi atau bunga) dan harus dilakukan oleh agen penegak hukum yang bersertifikat, bukan oleh pemiliknya sendiri.
A. Melakukan penggeledahan khusus kebangkrutan (penggeledahan dalam Daftar Biaya Tanah atas nama Tuan Chen) di Departemen Biaya Tanah, dengan menyebutkan wilayah yang relevan di mana ia tinggal.
B. Meminta Tuan Chen untuk menandatangani pernyataan pribadi yang menyatakan bahwa dia tidak bangkrut dan tidak ada petisi yang menunggu keputusan.
C. Melakukan penelusuran Biaya Tanah Lokal terhadap alamat properti yang dibeli.
D. Melaksanakan pencarian Peta Indeks di HM Land Registry terhadap hak kepemilikan properti.
E. Tidak mengambil tindakan, karena tidak ada cara yang dapat diandalkan untuk memeriksa status kebangkrutan seseorang sebelum penyelesaiannya.
Answer & explanation
Perintah kebangkrutan yang dibuat terhadap individu dan petisi kebangkrutan yang menunggu keputusan didaftarkan di Departemen Biaya Tanah (Central Land Charges Registry) dan diungkapkan melalui penggeledahan atas nama individu tersebut (formulir pencarian khusus kebangkrutan K16), dengan menyebutkan wilayah yang relevan di mana orang tersebut tinggal. Ini adalah langkah pra-penyelesaian standar yang dilakukan pengacara pemberi pinjaman untuk memastikan bahwa peminjam tidak bangkrut dan tidak ada petisi yang menunggu keputusan, jadi opsi A benar. B salah: janji dari peminjam bukanlah verifikasi independen dan tidak memenuhi instruksi pemberi pinjaman untuk memeriksa daftar publik. C salah: penelusuran Biaya Tanah Lokal mengungkapkan hal-hal yang mempengaruhi tanah yang didaftarkan pada otoritas lokal (misalnya biaya perencanaan), bukan kebangkrutan seseorang. D salah: pencarian Peta Indeks mengidentifikasi apakah tanah sudah didaftarkan dan nomor hak kepemilikannya; tidak disebutkan apa pun tentang kebangkrutan peminjam. E salah karena ada pemeriksaan yang bisa diandalkan, yaitu penggeledahan kebangkrutan atas nama di Departemen Pertanahan.
A. Perusahaan tidak boleh bertindak atas nama pembeli dan pemberi pinjaman dalam suatu transaksi komersial, karena transaksi tersebut selalu mengandung konflik kepentingan.
B. Perusahaan mungkin dapat bertindak untuk keduanya, asalkan hipoteknya sesuai dengan persyaratan standar dan perusahaan yakin bahwa tidak ada konflik kepentingan atau risiko yang signifikan di salah satunya.
C. Perusahaan dapat bertindak untuk keduanya hanya jika perusahaan memperlakukan permasalahan tersebut sebagai transaksi perumahan dan persyaratan pemberi pinjaman adalah standar.
D. Perusahaan tidak dapat bertindak untuk keduanya karena tidak ada kepentingan bersama antara pembeli dan pemberi pinjaman.
E. Perusahaan dapat bertindak untuk keduanya karena bertindak untuk peminjam dan pemberi pinjaman pada hipotek komersial tidak menimbulkan risiko konflik.
Answer & explanation
Hal ini menguji aturan konflik kepentingan dalam Paragraf 6.2 Kode Etik SRA untuk Pengacara sebagaimana diterapkan pada tindakan peminjam dan pemberi pinjaman. Titik awalnya adalah bahwa seorang pengacara tidak boleh bertindak jika terdapat konflik, atau risiko konflik yang signifikan, antara dua klien. Namun, jika hipotek memiliki persyaratan standar ('hipotek standar'), kepentingan peminjam dan pemberi pinjaman biasanya selaras dan perusahaan dapat memutuskan bahwa tidak ada konflik dan bertindak untuk keduanya. Ini berlaku untuk transaksi komersial dan residensial. Opsi B menangkap ini dengan benar. Opsi A salah: tidak ada larangan menyeluruh untuk transaksi komersial; ujiannya adalah apakah konflik itu ada atau mungkin terjadi. Opsi C salah karena transaksinya bersifat komersial, bukan residensial, dan analisisnya tidak bergantung pada pengkarakterisasian ulang transaksi tersebut. Opsi D salah: pintu gerbang yang relevan adalah tidak adanya konflik pada hipotek standar, bukan pengecualian 'kepentingan bersama secara substansial' (yang merupakan bagian berbeda dari Para 6.2(a), dan dalam hal apa pun, kepentingan bersama memang ada di sini). Opsi E salah karena melebih-lebihkan posisi; hipotek komersial yang tidak standar atau dinegosiasikan secara khusus dapat dengan mudah menimbulkan konflik, sehingga perusahaan harus menilai setiap kasus daripada tidak menanggung risiko apa pun.
A.14 hari
B.21 hari
C.30 hari kerja
D.30 hari kalender
E.2 bulan
Answer & explanation
Hal ini menguji pencarian pra-penyelesaian pendaftaran berdasarkan Peraturan Pendaftaran Tanah tahun 2003. Pencarian resmi dengan prioritas hak milik yang terdaftar (Formulir OS1, atau OS2 untuk bagiannya) memberikan jangka waktu prioritas selama 30 hari kerja (kerja) sejak tanggal hasil pencarian (r.131 Peraturan Pendaftaran Tanah 2003). Asalkan permohonan pembeli (dan pemberi pinjaman) untuk mendaftarkan disposisi diterima oleh Kantor Pendaftaran Tanah dalam jangka waktu prioritas tersebut, permohonan tersebut akan diprioritaskan di atas entri apa pun yang dibuat dalam daftar setelah tanggal sertifikat penggeledahan, sehingga melindungi terhadap 'kesenjangan pendaftaran'. Opsi C benar. Opsi A (14 hari), Opsi B (21 hari) dan Opsi E (2 bulan) hanyalah periode yang salah. Opsi D (30 hari kalender) adalah jebakan yang umum: jangka waktunya adalah 30 hari kerja, bukan hari kalender, yang dalam praktiknya jauh lebih lama, jadi D salah.
A. £10.693,61, terdiri dari sewa tahunan, PPN, bunga gagal bayar, biaya layanan, dan PPN atas biaya layanan.
B. £9,618.41, terdiri dari sewa tahunan, PPN atas sewa tahunan dan bunga gagal bayar.
C. £11,038.61, terdiri dari sewa tahunan, biaya layanan, sewa asuransi dan PPN serta bunga semuanya.
D. £8,000.00, hanya terdiri dari sewa tahunan, karena PPN dan bunga tidak dapat dipulihkan berdasarkan CRAR.
E. £8.018,41, terdiri dari sewa tahunan dan bunga default saja, karena PPN tidak pernah dapat dipulihkan berdasarkan CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Jadwal 12 pada Undang-Undang Pengadilan, Pengadilan dan Penegakan 2007, dengan Peraturan Pengambilan Barang) hanya mengizinkan pemulihan sewa pokok (murni) yang harus dibayar untuk kepemilikan dan penggunaan tempat, bersama dengan PPN dan bunga atas sewa tersebut. Jumlah yang dicadangkan sebagai 'sewa' dalam sewa tetapi merupakan biaya layanan substansi, sewa asuransi atau biaya tambahan lainnya TIDAK dapat diperoleh kembali melalui CRAR, namun sewa memberi label pada jumlah tersebut. Di sini jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah sewa tahunan (£8,000) ditambah PPN sebesar 20% (£1,600) ditambah bunga default atas sewa tahunan (£18,41), sehingga menghasilkan £9,618,41. B benar. A salah karena biaya layanan (dan PPN) tidak dapat dipulihkan berdasarkan CRAR. C salah karena alasan yang sama dan karena sewa asuransi juga tidak termasuk. D salah mengecualikan PPN dan bunga, yang mana CRAR mengizinkannya atas sewa pokok. E salah menyatakan PPN tidak pernah dapat dipulihkan - PPN atas sewa pokok dapat diperoleh kembali jika tuan tanah memilih untuk mengenakan pajak.
A. Sebagai penyewa bersama yang saling menguntungkan, agar hak penyintas tetap berjalan dan dengan sendirinya penyintas menanggung seluruhnya pada kematian pertama.
B. Sebagai penyewa-penyewa yang saling menguntungkan dalam bagian-bagian yang sama, sehingga setiap bagian dapat ditinggalkan karena wasiat.
C. Sebagai pemegang lisensi belaka dari pemberi pinjaman, tanpa bunga yang menguntungkan sampai hipotek ditebus.
D. Sebagai pemilik bersama yang sah dan adil tanpa menyebutkan secara spesifik bentuk kepemilikan manfaatnya, sehingga membiarkannya tersirat di kemudian hari.
E. Sebagai pemegang saham pada suatu perusahaan kendaraan bertujuan khusus yang mempunyai hak yang sah dan bermanfaat.
Answer & explanation
Apabila pasangan suami istri memberikan kontribusi yang sama besarnya dalam pembelian rumah perkawinan mereka dan ingin agar pihak yang selamat secara otomatis menerima kematian pertama, saran standarnya adalah SEWA BERSAMA yang bermanfaat. Di bawah sewa bersama, para pemilik bersama memegang seluruh harta warisan dan hak untuk bertahan hidup (jus accrescendi) secara otomatis menyerahkan keseluruhan harta tersebut kepada orang yang selamat pada saat kematian, di luar kehendak. Opsi A benar. Opsi B (penyewaan bersama) salah seperti saran umum di sini: opsi ini menciptakan bagian yang berbeda dan dapat dibagi tanpa adanya kelangsungan hidup, yang cocok jika pihak-pihak berkontribusi secara tidak setara atau ingin meninggalkan bagiannya atas kemauannya sendiri, bukan tipikal pasangan menikah yang memberikan kontribusi setara yang mencari kelangsungan hidup. Opsi C salah: hipotek tidak mengurangi peminjam menjadi pemegang lisensi; mereka memegang harta yang sah dan bermanfaat dengan tunduk pada beban pemberi pinjaman. Opsi D salah dan tidak responsif: pertanyaannya menanyakan secara spesifik tentang bentuk kepemilikan BENEFICIAL, dan TR1 memerlukan pernyataan tegas tentang bagaimana kepentingan adil dipegang. Opsi E salah: struktur perusahaan SPV digunakan untuk tujuan komersial/investasi, bukan pembelian rumah keluarga.
A. Mengandalkan penilaian hipotek bank, karena bank tidak akan memberikan pinjaman kecuali propertinya sehat.
B. Menugaskan laporan penilaian dasar miliknya sendiri untuk memastikan nilai pasar.
C. Melakukan survei struktural (bangunan) secara menyeluruh, dengan mempertimbangkan usia dan konstruksi properti.
D. Membuat laporan pembeli rumah, yang merupakan survei paling menyeluruh yang tersedia.
E. Tidak diperlukan survei, karena penjual berkewajiban untuk mengungkapkan semua cacat fisik.
Answer & explanation
C benar. Survei yang paling rinci adalah survei struktur (bangunan) secara keseluruhan, yang direkomendasikan untuk properti yang sudah tua, konstruksi yang tidak biasa, atau properti yang kondisinya buruk. Sebuah rumah pertanian yang dibangun pada tahun 1875 jelas termasuk dalam kategori ini, jadi survei struktural menyeluruh adalah saran yang tepat meskipun biayanya lebih tinggi. A salah: penilaian hipotek dilakukan untuk kepentingan pemberi pinjaman saja, untuk memastikan bahwa properti tersebut memiliki jaminan yang memadai; ini bukan survei kondisi dan pembeli tidak dapat mengandalkannya. B salah: laporan penilaian dasar milik pembeli hanya menegaskan nilai pasar dan hanya mengungkapkan sedikit tentang kondisinya — tidak memadai untuk sebuah properti di Victoria. D salah: laporan pembeli rumah memiliki rincian menengah dan tidak cocok untuk properti lama atau non-standar; ini bukanlah survei yang paling menyeluruh. E salah: dengan pengecualian terbatas, prinsip caveat emptor berlaku pada kondisi fisik properti — penjual tidak wajib mengungkapkan cacat fisik, itulah sebabnya pembeli harus melakukan survei.
A. Untuk menyelidiki hak milik penjual untuk pertama kalinya, yang sebaliknya dilakukan hanya setelah selesai.
B. Untuk mengungkapkan setiap perubahan pada daftar sejak salinan resmi diperoleh sebelum pertukaran, dan untuk memberikan jangka waktu prioritas untuk mendaftarkan pembeli dan pemberi pinjaman.
C. Untuk mengkonfirmasi, untuk pertama kalinya, bahwa penjual adalah pemilik terdaftar atas properti tersebut.
D. Untuk mendapatkan jangka waktu prioritas yang hanya melindungi tagihan pemberi pinjaman, bukan pengalihan pembeli.
E. Untuk memenuhi persyaratan bahwa pengacara pembeli melaporkan hasilnya kepada HM Revenue & Customs untuk tujuan SDLT.
Answer & explanation
B benar. Kepemilikan diselidiki, dan penjual dikonfirmasi sebagai pemilik terdaftar, sebelum pertukaran kontrak. Pencarian resmi OS1 mempunyai tujuan ganda: (i) untuk mengungkapkan apakah ada entri yang dibuat dalam register sejak tanggal salinan resmi yang digunakan untuk menyelidiki pra-kontrak hak milik; dan (ii) untuk mendapatkan jangka waktu prioritas (30 hari kerja sejak tanggal hasil pencarian) yang mana pembeli harus mengajukan permohonan untuk mendaftar, melindungi permohonan tersebut dari entri intervensi apa pun. Apabila penggeledahan dilakukan atas nama pemberi pinjaman, perlindungan periode prioritas mencakup pengalihan pembeli serta biaya pemberi pinjaman. A dan C salah: penyelidikan kepemilikan dan konfirmasi pemilik terdaftar dilakukan sebelum pertukaran, bukan dengan pencarian sebelum penyelesaian. D salah: pencarian atas nama pemberi pinjaman melindungi pembeli dan pemberi pinjaman, bukan pemberi pinjaman saja. E salah: OS1 adalah pencarian prioritas Pendaftaran Tanah; Pelaporan dan pembayaran SDLT ke HMRC merupakan langkah pasca-penyelesaian terpisah melalui pengembalian SDLT, tidak terkait dengan tujuan OS1.
A. Sebagai pemangku kepentingan, memegang titipan sampai selesai.
B. Sebagai agen pembeli.
C. Sebagai agen bagi agen harta milik penjual.
D. Sebagai agen penjual.
E. Sebagai agen penjual atau sebagai pemangku kepentingan, sesuai pilihan pengacara.
Answer & explanation
Benar : D. Apabila titipan dipegang oleh kuasa hukum penjual sebagai AGEN UNTUK PENJUAL, maka titipan tersebut dapat dicairkan kepada penjual segera setelah kontrak dipertukarkan, sehingga penjual dapat segera menggunakannya (di sini, untuk membayar hutang pribadi). A salah: pemangku kepentingan memegang uang atas nama kedua belah pihak dan harus menyimpannya sampai selesai (standar Ketentuan Penjualan Standar), yang akan menggagalkan keinginan penjual untuk menggunakannya sekarang. B salah: memegang sebagai agen bagi pembeli berarti pihak pembelilah yang mengontrol uang tersebut — uang tersebut tidak akan diserahkan kepada penjual dan pengacara pembeli, bukan penjual, yang akan memegangnya. C salah: agen properti tidak mempunyai hak atas titipan, sehingga tidak pernah dijadikan sebagai agen untuk agen properti. E salah: hanya kapasitas 'agen penjual' yang menjamin penggunaan segera; menawarkan 'salah satu ... atau pemangku kepentingan' tidak, karena pemangku kepentingan akan mencegah pelepasan segera, jadi E bukanlah satu-satunya jawaban terbaik.
A. Meminta salinan resmi dari akta kematian Tuan Adeyemi diberikan setelah selesai.
B. Mewajibkan Ibu Adeyemi untuk menunjuk wali kedua untuk ikut serta dalam pengalihan tersebut sehingga kepentingan yang menguntungkan dapat terlampaui.
C. Mewajibkan perwakilan pribadi Tuan Adeyemi untuk menandatangani persetujuan tertulis atas bagiannya kepada Nyonya Adeyemi.
D. Periksa apakah tidak ada nota pesangon yang disahkan atas pemberian perwakilan Tuan Adeyemi.
E. Mewajibkan pembatasan Formulir A dimasukkan sebelum penyelesaian untuk melindungi pembeli.
Answer & explanation
Tidak adanya batasan apa pun dalam daftar kepemilikan memberi tahu pembeli bahwa pemilik bersama memegang kepentingan yang menguntungkan sebagai penyewa bersama (seandainya mereka memiliki kesamaan sebagai penyewa, maka pembatasan Formulir A akan muncul, sehingga memerlukan wali kedua untuk melampaui batas). Pada saat kematian salah satu penyewa bersama yang mendapat manfaat, kepentingan orang yang meninggal secara otomatis berpindah ke pihak yang selamat melalui penyintas, dan orang yang selamat tersebut memegang hak sah dan hak manfaat yang bebas dari kepercayaan apa pun. Oleh karena itu, pembeli hanya mengambil hak milik dari pihak yang selamat, dan satu-satunya bukti yang diperlukan adalah bukti bahwa pemilik bersama memang telah meninggal: maka pilihan A adalah benar (salinan resmi dari akta kematian). Opsi B salah karena, tanpa pembatasan Formulir A, tidak ada kepentingan perwalian yang melampaui batas dan tidak diperlukan wali kedua. Opsi C salah karena bagian penyewa bersama tidak dapat dialihkan berdasarkan wasiat atau persetujuan perwakilan pribadi; hal ini terjadi karena adanya survivorship (penyintas), jadi PR tidak punya persetujuan apa pun. Opsi D salah karena nota pesangon hanya relevan jika dilindungi oleh pembatasan register; di tanah yang terdaftar, pesangon yang tidak dilindungi tidak mengikat pembeli, dan daftar di sini tidak menunjukkan apa pun. Opsi E salah karena pembatasan Formulir A hanya akan sesuai jika pihak yang selamat tidak semata-mata berhak (misalnya, hak sewa bersama), yang tidak berlaku di sini; bersikeras pada seseorang akan disalahpahami.
A. Sewa tanah yang harus dibayar berdasarkan sewa dan bukti bahwa tanah tersebut telah dibayar terkini.
B. Posisi biaya layanan, termasuk tunggakan dan pekerjaan besar apa pun yang diantisipasi.
C. Pengaturan asuransi bangunan, termasuk siapa yang mengasuransikan dan pertanggungan yang diberikan.
D. Kepatuhan terhadap perjanjian sewa, termasuk persetujuan apa pun yang diperlukan untuk perubahan.
E. Tidak satu pun dari hal di atas - masing-masing merupakan pertanyaan hak sewa yang relevan dan sesuai untuk flat tersebut.
Answer & explanation
Di sebuah flat sewaan dalam satu blok, masing-masing hal yang tercantum adalah pertanyaan inti yang akan diajukan oleh pengangkut yang kompeten. Sewa tanah: pembeli perlu mengkonfirmasi jumlah dan membayarnya terkini (kwitansi terakhir yang jelas) untuk menghindari tunggakan atau perselisihan pengambilalihan. Biaya layanan: pembeli harus memeriksa tingkat biaya, tunggakan apa pun (yang mungkin melekat pada properti), dan pekerjaan besar apa pun yang akan datang yang mungkin memerlukan tagihan besar. Asuransi: pemberi pinjaman mengharuskan bangunan tersebut diasuransikan untuk nilai pemulihan penuh terhadap berbagai risiko yang komprehensif; sewa rumah susun biasanya mengharuskan pemiliknya untuk mengasuransikan, sehingga pembeli harus mendapatkan salinan polisnya. Perjanjian: pembeli memerlukan konfirmasi mengenai tidak adanya pelanggaran yang diketahui (misalnya, bahwa perubahan apa pun mendapat izin dari pemilik rumah) karena pelanggaran yang belum terselesaikan dapat menyebabkan penyitaan atau biaya remediasi. Karena setiap opsi A hingga D merupakan pertanyaan hak sewa yang asli dan sesuai, opsi E ('tidak satu pun di atas') adalah jawaban yang benar: tidak ada item dalam daftar yang harus dikecualikan.
A. Referensi ke nomor kepemilikan Birch Cottage yang terdaftar.
B. Ketentuan bahwa Birch Cottage dijual dengan kepemilikan kosong.
C. Kondisi khusus yang menetapkan waktu paling lambat penyelesaian penjualan lebih awal dari waktu penyelesaian pembelian Rumah Elm.
D. Ketentuan bahwa pembeli Birch Cottage akan bertanggung jawab atas segala Pajak Tanah Meterai yang harus dibayar dengan benar.
E. Ketentuan yang mengidentifikasi properti berdasarkan alamat posnya dan hak apa pun yang memanfaatkan tanah tersebut.
Answer & explanation
Opsi D adalah ketentuan yang biasanya TIDAK disertakan dan oleh karena itu merupakan jawabannya. SDLT atas pembelian adalah tanggung jawab pembeli sendiri yang timbul karena berlakunya Undang-undang Keuangan tahun 2003; hal ini bukan urusan penjual dan tidak diatur dalam kontrak penjual, jadi memasukkan klausul seperti itu tidak perlu dan tidak pantas. Opsi A salah (yaitu AKAN disertakan): kontrak penjualan tanah yang terdaftar harus selalu mencantumkan nomor hak milik yang terdaftar sehingga pembeli dapat menyimpulkan hak milik. Pilihan B salah: kepemilikan kosong adalah dasar standar penjualan rumah tinggal. Opsi C salah: jika hasil penjualan mendanai pembelian terkait, masuk akal dan umum untuk memasukkan kondisi khusus yang memastikan penjualan selesai sebelum, atau paling lambat, pembelian, sehingga dana tersedia dalam rantai. Opsi E salah: mengidentifikasi properti dan hak manfaat adalah hal yang lazim dalam kontrak.
A. Pencarian resmi Kantor Pertanahan atas hak milik yang didaftarkan dengan prioritas (OS1).
B. Penggeledahan khusus kebangkrutan (Formulir K16) terhadap pembeli.
C. Pencarian biaya tanah lokal (LLC1).
D. Pencarian Pusat Retribusi Tanah (Formulir K15).
E.Semua hal di atas.
Answer & explanation
Opsi A benar. Untuk suatu hak milik yang terdaftar, pencarian awal yang sesuai adalah pencarian resmi Kantor Pertanahan dengan prioritas (OS1 untuk keseluruhan, atau OS2 untuk sebagian). Hal ini menunjukkan pendaftaran terkini dan, yang terpenting, memberikan periode prioritas selama 30 hari kerja sejak sertifikat, sehingga setiap permohonan pendaftaran oleh pencari dilindungi dari entri yang mengganggu (Undang-undang Pendaftaran Tanah tahun 2002, dan Peraturan Pendaftaran Tanah tahun 2003). Opsi B salah: pencarian kebangkrutan/biaya tanah kebangkrutan hanya relevan bila ada peminjam individual yang solvabilitasnya perlu diperiksa oleh pemberi pinjaman; di sini pembelinya adalah sebuah perusahaan (yang akan diperiksa dengan penggeledahan perusahaan, bukan penggeledahan kebangkrutan) dan membeli tanpa hipotek. Opsi C salah: penggeledahan biaya tanah lokal dilakukan sebelum pertukaran sebagai bagian dari penyelidikan pra-kontrak, bukan sebagai penggeledahan pra-penyelesaian. Opsi D salah: penggeledahan Pusat Retribusi Tanah (K15) hanya berlaku pada tanah yang tidak terdaftar; judul ini sudah didaftarkan, jadi tidak pantas. Pilihan E salah karena B, C dan D tidak berlaku.
A. Draf kontrak diberikan oleh pengacara penjual.
B. Drainase dan pencarian air (CON29DW).
C. Salinan resmi Kantor Pertanahan dan pencarian peta indeks.
D. Pencarian lokal yang terdiri dari pertanyaan dari otoritas lokal (CON29) dan pencarian biaya tanah lokal (LLC1).
E. Laporan penelusuran lingkungan (lahan terkontaminasi).
Answer & explanation
Benar: Opsi D. Pertanyaan standar dari pemerintah daerah (form CON29) mencakup pertanyaan spesifik tentang skema jalan raya — apakah ada lahan yang telah atau akan dibebaskan untuk pembangunan atau perbaikan jalan raya, dan apakah ada usulan untuk jalan baru, pelebaran jalan, atau perubahan dalam radius yang ditentukan dari properti tersebut. Pencarian biaya tanah lokal (LLC1) mengungkapkan biaya terdaftar seperti perencanaan dan entri terkait jalan raya. Jadi kekhawatiran pembeli terhadap skema pelebaran atau bypass jalan terjawab di sini. Opsi A salah: berdasarkan peringatan, penjual tidak perlu secara sukarela memberikan skema jalan yang diketahui dalam kontrak (ini bukan merupakan cacat kepemilikan); kontrak adalah tempat yang salah untuk mencarinya, meskipun penjual harus menjawab pertanyaan langsung dengan jujur. Opsi B salah: drainase dan pencarian air hanya berkaitan dengan saluran air, selokan, drainase dan sambungan, bukan skema jalan. Opsi C salah: pencarian peta indeks Pendaftaran Tanah menunjukkan apakah hak milik terdaftar dan nomor hak milik, bukan usulan jalan raya lokal. Opsi E salah: penelusuran lingkungan mengatasi risiko kontaminasi, banjir, dan stabilitas tanah, bukan perbaikan jalan yang direncanakan.
A. Ia boleh menjual sebagai pemilik tunggal yang masih hidup setelah ia menunjukkan akta kematian istrinya kepada pembeli.
B. Ia harus menunjuk wali kedua sehingga keduanya bersama-sama melaksanakan kontrak dan pengalihan, sehingga melampaui kepentingan yang adil.
C. Ia harus memperoleh perintah pengadilan yang mengizinkan penjualan sebelum ia dapat melanjutkan.
D. Ia boleh menjual sendiri karena, sebagai pemilik sah yang masih hidup, seluruh kepentingan yang menguntungkan telah berpindah kepadanya melalui penyintas.
E. Ia harus terlebih dahulu mengalihkan harta itu kepada dirinya sendiri dengan persetujuan sebelum ia dapat menjualnya.
Answer & explanation
Benar: Opsi B. Pembatasan ini adalah pembatasan standar 'Bentuk A' yang muncul ketika pemilik yang adil menjadi penyewa bersama. Hal ini mencegah pemilik tunggal yang masih hidup untuk memberikan tanda terima yang sah untuk uang modal, karena pada sewa bersama tidak ada kepentingan manfaat yang dapat dipertahankan — bagian almarhum dialihkan berdasarkan wasiatnya (di sini untuk amal). Untuk menjual, pihak yang selamat harus menunjuk wali kedua sehingga uang modal dibayarkan kepada (setidaknya) dua wali, yang melampaui kepentingan manfaat (s.2 dan s.27 LPA 1925) dan memenuhi batasan tersebut. Opsi A salah: membuat akta kematian hanya cukup untuk sewa bersama yang menguntungkan (dimana perusahaan yang selamat beroperasi dan orang yang selamat dapat menjual sendiri); di sini pembatasan Formulir A menunjukkan kesamaan sewa. Opsi C salah: rujukan pembatasan pada perintah pengadilan merupakan alternatif dari tindakan melampaui batas, namun solusi penyampaian yang biasa dan benar adalah dengan menunjuk wali kedua, bukan mengajukan tuntutan hukum. Opsi D salah: dengan kesamaan sewa, tidak ada bagian manfaat yang dapat bertahan. Opsi E salah: persetujuan tidak membantu — pembatasan kepemilikan tunggal tetap berlaku, dan separuh bagian istri menjadi milik badan amal, bukan suami.
A. Penyewa dilarang keras untuk menyewakan sebagian dari tempat saja.
B. Karena perjanjian yang melarang penyerahan seluruhnya memenuhi syarat (pengalihan diperbolehkan dengan persetujuan), s.19(1)(a) Undang-Undang Tuan Tanah dan Penyewa tahun 1927 menyiratkan bahwa persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak wajar.
C. Penyewa dapat mengalihkan seluruh tempat kapan pun ia mau, dan tuan tanah tidak mempunyai kuasa untuk mencegahnya.
D. Atas permohonan tertulis untuk persetujuan untuk mengalihkan keseluruhan, pemilik rumah harus, berdasarkan s.1 Landlord and Tenant Act 1988, memberikan persetujuan dalam jangka waktu yang wajar kecuali jika penolakannya beralasan, dan memberikan alasan tertulis atas penolakan tersebut.
E. Tidak satupun dari hal di atas.
Answer & explanation
Pertanyaan ini menanyakan pernyataan yang SALAH, yaitu C. Perjanjian terhadap penyerahan keseluruhan adalah perjanjian yang memenuhi syarat (pengalihan diperbolehkan, tetapi hanya dengan persetujuan tuan tanah), sehingga penyewa tidak dapat menugaskan 'kapan pun ia mau': tuan tanah boleh menolak secara sah jika wajar untuk melakukannya. Jawaban A benar: pengalihan sebagian dilarang secara mutlak karena ayat (2) hanya memperbolehkan pengalihan keseluruhan, sedangkan larangan pengalihan sebagian pada ayat (1) bersifat mutlak. B benar: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 mengubah perjanjian yang memenuhi syarat menjadi perjanjian yang sepenuhnya memenuhi syarat, sehingga persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak wajar. D benar: jika persetujuan diperlukan, s.1 Landlord and Tenant Act 1988 membebankan kewajiban hukum pada tuan tanah untuk menangani permohonan tertulis dalam waktu yang wajar, tidak menahan persetujuan secara tidak masuk akal, dan memberikan alasan penolakan secara tertulis. Karena C salah menyatakan hukum, itulah jawabannya.
A. Dapat diterima, karena tuan tanah berhak menciptakan privasi kontrak secara langsung dengan pemberi tugas dan penerima hak untuk keseluruhan jangka waktu.
B. Tidak dapat diterima, karena pemberi hak secara sah tidak dapat diminta untuk memberikan perjanjian jaminan yang sah atas sewa yang diberikan pada tahun 1998.
C. Hal ini dapat diterima, karena pemilik dapat meminta pemberi hak untuk mengadakan perjanjian jaminan resmi atas sewa yang diberikan pada tahun 1998.
D. Tidak dapat diterima, karena perjanjian langsung dari penerima hak seharusnya diberikan oleh pemberi tugas.
E. Hal ini tidak dapat diterima, karena perjanjian langsung penerima hak harus dihapuskan atau dibatasi pada jangka waktu di mana penerima hak tetap menjadi penyewa berdasarkan sewa.
Answer & explanation
Sewa yang diberikan pada tahun 1998 adalah 'penyewaan baru' berdasarkan Undang-undang Pemilik Tanah dan Penyewa (Perjanjian) tahun 1995. Pada penugasan di masa depan oleh penerima hak, Undang-Undang tahun 1995 akan secara otomatis melepaskan penerima hak dari perjanjian penyewa (pasal 5). Perjanjian langsung yang mewajibkan penerima hak untuk melaksanakan perjanjian 'selama sisa jangka waktu' akan secara tidak diperbolehkan berupaya untuk mengikat penerima hak setelah pelepasan otomatis tersebut; ketentuan apa pun yang menggagalkan dikeluarkannya Undang-undang tersebut tidak berlaku (pasal 25). Oleh karena itu perjanjian harus dihapus atau dibatasi pada periode penerima hak sebenarnya adalah penyewa, jadi opsi E benar. Opsi C dengan tepat menyatakan bahwa pemilik rumah mungkin memerlukan AGA dari pemberi tugas untuk sewa baru (AGA secara tegas diizinkan dalam pasal 16), namun hal ini tidak mengatasi cacat pada draft sehingga bukan merupakan penilaian terbaik; opsi B salah karena AGA dari penyewa keluar adalah hal yang diperbolehkan oleh Undang-undang untuk sewa baru. Opsi A salah: tuan tanah tidak dapat mengikat penerima hak untuk seluruh jangka waktu dalam menghadapi pelepasan menurut undang-undang. Opsi D salah: sudah sepantasnya AGA (jaminan pemberi hak) dan perjanjian langsung (dari penerima hak) datang dari pihak-pihak yang disebutkan; masalahnya adalah jangka waktu perjanjian penerima hak, bukan sumbernya.