Case Law — FLK2 · Capitolo 1

Property Law and Practice

1. Estensione della proprietà fondiaria (Capitolo 2 Transazioni di proprietà fondiaria)

Bernstein di Leigh (Barone) contro Skyviews e General Ltd [1978] QB 479

I diritti del proprietario terriero sullo spazio aereo sopra il terreno si estendono solo all'altezza necessaria per l'uso e il godimento ordinario del terreno e delle strutture su di esso; i diritti non si estendono indefinitamente fino al cielo. Il sorvolo aereo ad un'altezza ragionevole per scattare una fotografia non costituiva quindi una violazione di domicilio.

Key point
Pertinenza dell'esame: definisce l'entità fisica di ciò che un acquirente acquisisce, rilevante quando si fornisce consulenza sui diritti sopra e sotto la superficie in una transazione di proprietà.

2. Mobili e beni mobili (Capitolo 2 Operazioni di proprietà)

Olanda contro Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Se un oggetto sia un immobile (parte della terra) o un bene mobile è determinato da un test in due parti: il grado di annessione alla terra e, soprattutto, lo scopo dell'annessione. Gli oggetti apposti per un migliore godimento del terreno tendono ad essere infissi.

Key point
Pertinenza dell'esame: il test fondamentale per decidere quali elementi passano automaticamente all'acquirente in caso di vendita di un terreno, spesso testato tramite domande su attrezzature/arredi.
Elitestone Ltd contro Morris [1997] 1 WLR 687

Un oggetto può essere (a) un bene mobile, (b) un immobile o (c) parte integrante del terreno stesso. Una struttura (qui un bungalow in legno che poggia su blocchi di cemento per il suo stesso peso) può far parte del terreno laddove lo scopo di portarla sul sito era chiaramente quello di creare una struttura permanente, anche senza attacco fisico al suolo.

Key point
Pertinenza dell'esame: Dimostra che lo scopo dell'annessione può rendere parte dell'immobile anche una struttura non annessa, affinando l'analisi del grado/oggetto dell'annessione per gli oggetti inclusi in una vendita.
Botham contro TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Applicando il test "grado e scopo" articolo per articolo, la moquette, le tende e gli elettrodomestici sono stati considerati beni mobili (privi della permanenza prevista per gli immobili), mentre le cucine componibili e gli accessori per il bagno come i rubinetti erano apparecchi.

Key point
Pertinenza dell'esame: fornisce la guida pratica categoria per categoria che gli avvocati utilizzano quando consigliano cosa rimane nella proprietà e cosa il venditore può rimuovere.

3. Formalità per i contratti di vendita (Capo 4 Scambio di contratti)

Firstpost Homes Ltd contro Johnson [1995] 1 WLR 1567

Un contratto per la vendita o la disposizione di un interesse su un terreno ai sensi della sezione 2 LP(MP)A 1989 deve incorporare tutti i termini concordati in un unico documento (o in ciascuna parte in cui i contratti vengono scambiati) e deve essere firmato da o per conto di ciascuna parte; un nome digitato non è una firma per questi scopi.

Key point
Pertinenza dell'esame: stabilisce i rigorosi requisiti formali s.2 senza i quali un contratto fondiario è nullo, fondamentali per fornire consulenza sulla validità dei contratti e dello scambio.
Tootal Clothing Ltd contro Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

La sezione 2 LP(MP)A 1989 si applica solo ai contratti esecutivi fondiari; ciò non impedisce alle parti di stipulare un accordo collaterale separato e, una volta completato il contratto fondiario (in questo caso mediante concessione del contratto di locazione), un accordo aggiuntivo non rientra nel campo di applicazione della sezione 2 e rimane esecutivo.

Key point
Pertinenza dell'esame: Chiarisce che non tutti gli accordi correlati devono soddisfare la sezione 2, importante quando i termini sono suddivisi tra il contratto fondiario e un accordo collaterale.

4. Ricerca sul titolo: interessi preponderanti (capitolo 4 Ricerca sul titolo)

Williams & Glyn's Bank Ltd contro Boland [1981] AC 487

L'interesse beneficiario di una persona all'occupazione effettiva di un terreno registrato può essere un interesse prevalente che ha la priorità su un successivo onere legale. L'"occupazione effettiva" è una normale questione di fatto in inglese semplice, che non richiede che l'occupante sia il proprietario legale.

Key point
Pertinenza dell'esame: spiega perché un acquirente o un prestatore deve indagare su chi svolge l'occupazione e ottenere i consensi, un rischio fondamentale di trasferimento nell'indagine sul titolo.

5. Ricerca sul titolo: superamento (capitolo 4 Ricerca sul titolo)

Città di Londra Building Society contro Flegg [1988] AC 54

Laddove il capitale viene pagato ad almeno due fiduciari (o una società fiduciaria), gli interessi benefici degli occupanti vengono superati e trasferiti sui proventi della vendita; un interesse superato non può essere anche un interesse prevalente in virtù dell'occupazione effettiva.

Key point
Pertinenza dell'esame: stabilisce la regola dei due fiduciari che i finanziatori e gli acquirenti utilizzano per liberarsi da interessi vantaggiosi, il contrappunto pratico a Boland.

6. Ricerca sul titolo: occupazione effettiva (capitolo 4 Ricerca sul titolo)

Abbey National Building Society contro Cann [1991] 1 AC 56

L'occupazione effettiva richiede un certo grado di permanenza e continuità; la data rilevante per un interesse prevalente è il completamento, non la registrazione. Gli atti preparatori, come il trasloco dei mobili poco prima del completamento, non costituiscono un'effettiva occupazione, e sull'ipoteca di acquisizione non esiste alcuna scintilla temporis in cui il mutuatario si tenga a titolo gratuito.

Key point
Pertinenza dell'esame: fissa i tempi dell'occupazione e conferma la priorità del mutuatario nell'acquisizione, fondamentale quando si consiglia ai finanziatori il titolo e gli occupanti.

7. Contratto di locazione o licenza (Capitolo 6 Struttura e contenuto di un contratto di locazione)

Strada contro Mountford [1985] AC 809

Un accordo che concede il possesso esclusivo di locali per un periodo a canone crea una locazione indipendentemente dall'etichetta che le parti gli danno; è la sostanza dell'accordo, e non la sua descrizione, a determinare se si tratta di un leasing o di una licenza.

Key point
Pertinenza dell'esame: l'autorità principale che distingue i contratti di locazione dalle licenze, determina se gli occupanti godono di diritti di locazione e protezione legale.

8. Certezza della durata (Capitolo 6 Struttura e contenuto del contratto di locazione)

Lace contro Chantler [1944] KB 368

Il contratto di locazione deve avere una durata massima certa o determinabile; un termine concesso «per la durata della guerra» era nullo per incertezza poiché non era possibile accertarne la durata massima al momento dell'entrata in vigore del contratto di locazione.

Key point
Pertinenza dell'esame: stabilisce la certezza della durata come requisito essenziale per un contratto di locazione valido, un punto di validità del contratto di locazione SQE1 ricorrente.
Prudential Assurance Co Ltd contro London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Non può costituire contratto di locazione valido un termine che non abbia una durata massima certa o accertabile; un accordo per affittare la terra fino a quando non fosse necessario per l'ampliamento della strada era nullo per incertezza, sebbene il possesso e il pagamento dell'affitto creassero un'affitto periodico annuale implicito.

Key point
Pertinenza dell'esame: Conferma e applica la regola della certezza della durata per i termini fissi e mostra come una borsa di studio nulla può dar luogo ad una locazione periodica implicita.
Berrisford contro Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Un accordo che garantisce l'occupazione per un periodo incerto a un individuo, laddove le parti intendessero occuparla per tutta la vita, entra in vigore ai sensi dell'articolo 149(6) LPA 1925 come un termine di 90 anni determinabile alla morte, quindi la regola della certezza del termine non ha vanificato l'accordo.

Key point
Pertinenza dell'esame: mostra il moderno percorso legale attraverso il quale un termine altrimenti incerto per un individuo può essere salvato come contratto di locazione di 90 anni, perfezionando la regola della certezza.

9. Risoluzione di un contratto di locazione (Capitolo 9 Risoluzione di un contratto di locazione)

Hammersmith e Fulham London Borough Council contro Monk [1992] 1 AC 478

Una locazione periodica tenuta da co-conduttori può essere interrotta mediante disdetta notificata da uno qualsiasi dei co-conduttori, senza il concorso degli altri, in assenza di diversa disposizione contrattuale.

Key point
Pertinenza dell'esame: regola il modo in cui vengono validamente determinate le locazioni periodiche congiunte, un punto pratico nella consulenza sulla fine dei contratti di locazione e del possesso.

10. Patti su beni di terzi: pacifico godimento (Capitolo 8 Patti su beni di terzi e rimedi)

Southwark London Borough Council contro Mills [2001] 1 AC 1

Il patto di quieto godimento è prospettico e non obbliga il locatore a sanare difetti (quali inadeguato isolamento acustico) esistenti alla data della concessione; l'uso ordinario dei locali da parte di altri inquilini non viola il patto.

Key point
Pertinenza dell'esame: Definisce la portata e i limiti del patto di godimento tranquillo del proprietario quando gli inquilini lamentano disturbi.

11. Patti restrittivi riguardanti il ​​titolo (Capitolo 4 Istruttoria sul titolo)

Tulk contro Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Il peso di un patto restrittivo (negativo) può valere con la terra di proprietà in equità e vincolare un successore che lo prende con preavviso, a condizione che il patto sia negativo, fosse destinato a funzionare con e avvantaggiare la terra dominante, e tocchi e riguardi quella terra; il rimedio è un'ingiunzione.

Key point
Pertinenza dell'esame: autorità fondamentale per quando patti restrittivi vincolano i proprietari successivi, essenziale quando si indaga e si fornisce consulenza sugli oneri sul titolo.

12. Patti positivi che influiscono sul titolo (Capitolo 4 Istruttoria sul titolo)

Rodano contro Stephens [1994] 2 AC 310

Il peso di un patto positivo non corre con la terra di proprietà secondo il diritto comune o in equità; un successore nel titolo non può essere obbligato ad adempiere ad un obbligo positivo (come ad esempio mantenere un tetto in riparazione) assunto da un predecessore.

Key point
Pertinenza dell'esame: conferma che i patti positivi non vincolano i successori, spiegando perché nel trasferimento sono necessari meccanismi come catene di indennità o canoni di locazione immobiliare.