1. Diritto e pratica della proprietà: domande pratiche
Quale dei seguenti è il consiglio MIGLIORE riguardo a dove le risposte potrebbero rivelare informazioni sul permesso di costruire esistente per la sala bingo?
R. Solo la ricerca Local Land Charges (LLC1) rivelerà qualcosa sul permesso di costruire.
B. Solo le richieste dell'autorità locale sul modulo CON29 riveleranno informazioni sulla pianificazione.
C. Solo le richieste precontrattuali del venditore (CPSE) riguarderanno questioni di pianificazione.
D. Le informazioni sulla pianificazione non possono essere ottenute tramite la ricerca; l'acquirente deve rivolgersi direttamente al portale di pianificazione.
E. Le risposte alle richieste CON29 dell'autorità locale, alle richieste precontrattuali del venditore (CPSE) e, se pertinente, alla LLC1 possono ciascuna rivelare informazioni sul permesso di costruire.
Answer & explanation
L'opzione E è corretta. Le ricerche di trasporto spesso si sovrappongono e le informazioni su un permesso di costruzione esistente possono emergere da più di una fonte. Le indagini standard CON29 dell'autorità locale riguardano specificamente i permessi di costruzione, le autorizzazioni ai regolamenti edilizi e gli avvisi di esecuzione/interruzione della pianificazione; le indagini precontrattuali CPSE del venditore richiedono al venditore di fornire copie delle autorizzazioni e dei consensi relativi all'immobile; e il registro LLC1 degli oneri fondiari locali registra alcuni oneri di pianificazione (ad esempio permessi di pianificazione condizionati e ordini di conservazione degli alberi). Un avvocato competente non si affiderebbe ad una singola ricerca. Le opzioni A, B e C sono sbagliate perché asseriscono che solo una ricerca è rilevante, il che sottostima la copertura sovrapposta. L'opzione D è sbagliata: le ricerche degli enti locali sono esattamente il modo in cui si ottengono informazioni sulla pianificazione in un'operazione di trasporto, quindi non è vero che nessuna ricerca le rivela.
Quale dei seguenti stati è migliore quando l'avvocato può agire per entrambe le parti?
R. L'avvocato può agire per entrambi solo se non esiste alcun conflitto di interessi tra loro e nessun rischio significativo che tale conflitto si verifichi.
B. L'avvocato può sempre agire per entrambe le parti in un'operazione di trasferimento a condizione che ciascuna dia il proprio consenso scritto.
C. L'avvocato può agire per entrambi perché il venditore desidera addebitare l'IVA mentre l'acquirente non desidera pagarla.
D. L'avvocato può agire per entrambi perché il venditore sta conducendo una gara contrattuale con diversi acquirenti.
E. L'avvocato può agire per entrambi perché il venditore sta dando all'acquirente un impegno riguardo al possesso vacante.
Answer & explanation
L'opzione A è corretta. Il paragrafo 6.2 del Codice di condotta SRA vieta a un avvocato di agire in caso di conflitto di interessi o di rischio significativo di tale conflitto, fatte salve limitate eccezioni. In una transazione di trasferimento acquirente/venditore gli interessi delle parti sono generalmente in conflitto (ovviamente sul prezzo e sui termini), quindi agire per entrambi è generalmente inammissibile. Potrebbe essere possibile solo laddove non vi sia realmente alcun conflitto e nessun rischio significativo che si verifichi, ad esempio nel caso in cui la proprietà venga donata o trasferita tra persone strettamente imparentate o associate. L’opzione B è sbagliata perché il consenso da solo non può risolvere un conflitto reale tra i lati opposti di una transazione; le eccezioni relative al "sostanziale interesse comune" e alla "concorrenza per lo stesso obiettivo" sono limitate e generalmente non coprono le normali operazioni acquirente/venditore. Le opzioni C, D ed E descrivono ciascuna una circostanza che, semmai, aumenta anziché eliminare il rischio di conflitto (diverse posizioni IVA, una corsa contrattuale che espone l'acquirente al rischio e l'assunzione di un impegno), quindi nessuna di esse giustifica l'azione per entrambe le parti.
R. Il proprietario può rifiutare il consenso, ma l'affittuario può comunque essere in grado di eseguire i lavori utilizzando la procedura di miglioria prevista dalla legge se il tribunale ritiene che i lavori siano idonei.
B. Il locatore può assolutamente impedire i lavori, perché il patto sulle modifiche strutturali è assoluto e nessuna legge può prevalere su di esso.
C. Il locatore non può rifiutarsi, perché la legge prevede nel patto sulle modifiche strutturali una clausola secondo la quale il consenso non deve essere irragionevolmente negato.
D. Il locatore deve acconsentire, altrimenti l'affittuario può eseguire i lavori e chiedere automaticamente al locatore un risarcimento allo scadere del termine.
E. Il locatore può pretendere che i lavori vengano eseguiti dal locatore in cambio di un aumento del canone annuo.
Answer & explanation
Corretto: A. I lavori proposti (rimozione della facciata del negozio, ampliamento dell'apertura, installazione di porte a libro) sono esterni e strutturali, quindi rientrano nel patto assoluto contro le alterazioni esterne/strutturali: non esiste una clausola di consenso e il termine implicito "non essere irragionevolmente negato" non si applica a un patto assoluto. Tuttavia, anche laddove un patto è assoluto, un inquilino che desidera apportare un "miglioramento" può notificare un preavviso ai sensi del Landlord and Tenant Act 1927 s.3; il locatore può opporsi e il tribunale può quindi autorizzare i lavori se ritiene che aumentino il valore locativo dell'azienda, siano ragionevoli e adeguati al suo carattere e non diminuiscano il valore di altre proprietà del locatore. Quindi il rifiuto è consentito ma non è necessariamente la fine della questione. B ha torto: la procedura s.3 può prevalere anche su un patto assoluto. C è sbagliato: il termine implicito "irragionevolmente negato" (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) si applica solo laddove il patto è qualificato (consenso richiesto); non converte un patto assoluto in un patto qualificato. D è sbagliato: il compenso per i miglioramenti ai sensi della legge del 1927 (s.1) non è automatico ed è soggetto alle procedure e alle condizioni previste dalla legge. E ha torto: non esiste il diritto del locatore di impossessarsi dei lavori in cambio di un aumento del canone.
A. Laddove non vi sia alcun conflitto di interessi tra venditore e acquirente e non vi sia alcun rischio significativo che si verifichi, ad esempio un trasferimento tra familiari stretti.
B. Quando esiste un conflitto di interessi ma si applica l'eccezione dell'"interesse sostanzialmente comune", perché entrambe le parti desiderano che la vendita venga completata.
C. Quando il venditore intende addebitare l'IVA sulla vendita e l'acquirente si oppone al pagamento.
D. Quando il venditore sta conducendo una gara contrattuale tra acquirenti concorrenti.
E. Quando al venditore è stato chiesto di fornire un impegno legale al prestatore dell'acquirente.
Answer & explanation
Corretto: A. Un avvocato può agire per due parti solo laddove non vi sia alcun conflitto di interessi propri o del cliente e nessun rischio significativo di uno (Codice di condotta per avvocati SRA par. 6.2). In una vendita e in un acquisto gli interessi delle parti sono intrinsecamente opposti, quindi agire per entrambi è consentito solo in rari casi in cui nella sostanza non esiste un reale conflitto, ad es. una donazione o un trasferimento tra congiunti di sangue, di matrimonio, di unione civile o conviventi. B ha torto: l'eccezione dell'"interesse sostanzialmente comune" non si applica a una normale vendita/acquisto, perché una parte acquista e l'altra vende, dando loro interessi opposti nonostante entrambi vogliano il completamento. C ha torto: una controversia sull'IVA è di per sé un conflitto, che allontana dall'agire per entrambi. D è sbagliato: una corsa al contratto crea un evidente conflitto e accresce i doveri comportamentali; non consente la doppia azione. La lettera E è sbagliata: l'assunzione di un impegno non ha alcuna relazione con l'esistenza di un conflitto di interessi tra acquirente e venditore.
A. Davisons dovrebbe concedere tre contratti di locazione consecutivi di sei mesi, perché nessuna locazione aziendale inferiore a 12 mesi potrà mai attrarre la sicurezza del possesso ai sensi della Parte II del Landlord and Tenant Act 1954.
B. Davisons può concedere un contratto di locazione a tempo determinato di 18 mesi, ma per garantire che non attiri garanzie di possesso deve richiedere al tribunale un ordine che escluda la Parte II del Landlord and Tenant Act 1954.
C. Davisons può concedere un contratto di locazione a tempo determinato di 18 mesi ma, per essere sicuro che non dia garanzie di possesso, deve notificare a Morten il prescritto avviso di avvertimento e ottenere la dichiarazione firmata da Morten prima che il contratto di locazione sia completato, in modo che la Parte II del Landlord and Tenant Act 1954 sia esclusa.
D. Davisons può concedere un contratto di locazione a tempo determinato di 18 mesi e fare affidamento su una clausola di rescissione del proprietario esercitabile dopo 12 mesi, che di per sé impedirà a Morten di acquisire la sicurezza del possesso.
E. Davisons non può concedere legalmente alcun contratto di locazione che escluda la Parte II del Landlord and Tenant Act 1954, poiché la protezione non può essere contrattata in nessuna circostanza.
Answer & explanation
L'opzione C è corretta. La garanzia di possesso ai sensi della Parte II del Landlord and Tenant Act del 1954 può essere esclusa ("appaltata") per un contratto di locazione commerciale a tempo determinato utilizzando la procedura introdotta dal Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. Il proprietario deve notificare un avviso di avvertimento in forma prescritta al locatario, e il locatario deve fare una dichiarazione (una dichiarazione "semplice" se la notifica viene notificata almeno 14 giorni prima del contratto di locazione, altrimenti un dichiarazione statutaria) attestante la perdita della protezione, con riferimento all'avviso e alla dichiarazione vistata o contenuta nel contratto di locazione. L'opzione A è sbagliata: un contratto di locazione per un periodo certo non superiore a sei mesi non rientra nella Parte II, ma l'esenzione viene persa laddove sia prevista un'estensione/rinnovo o laddove l'inquilino (con predecessori nella stessa attività) abbia occupato l'occupazione per più di 12 mesi (s.43(3)); tre successivi contratti di locazione di sei mesi violerebbero questo. L'opzione B è sbagliata: dal 1° giugno 2004 NON è necessaria alcuna ordinanza del tribunale per stipulare un appalto – proprio questa è la modifica apportata dall'ordinanza del 2003. L'opzione D è sbagliata: la clausola rescissoria del proprietario non esclude la legge; l'affitto sarebbe comunque protetto e il proprietario potrebbe risolverlo solo per motivi legali ai sensi dell'articolo 30, quindi una clausola di interruzione da sola non vanifica la sicurezza del possesso. L'opzione E è sbagliata: la protezione della Parte II può essere validamente contratta utilizzando la procedura legale.
A. Se la servitù è registrata a fronte del titolo del terreno servile, se è adeguata all'uso previsto dall'acquirente, chi è responsabile della sua manutenzione e se il percorso è un'autostrada pubblica adottata.
B. Se la servitù è apprezzata dai vicini, quanto è facile da usare, chi l'assicura e se è ben illuminata.
C. Se la servitù è stata costituita per atto, se è di beneficio personale al venditore, se può essere rimossa dal venditore e se è menzionata nel contratto.
D. Se la servitù è visibile sul terreno, se è registrata come tassa fondiaria locale, se il venditore paga l'imposta comunale su di essa e se è recintata.
E. Se la servitù è registrata a fronte del titolo proprio dell'acquirente, se è esclusiva dell'acquirente, quanto è popolare il percorso e se si trova in una buona posizione.
Answer & explanation
L'opzione A è corretta. Laddove una proprietà ha il VANTAGGIO di un diritto di passaggio, l'avvocato dell'acquirente dovrebbe verificare, in sostanza: (1) la registrazione dell'onere - che l'onere della servitù sia annotato rispetto al titolo servente (vicino), quindi il diritto vincola i successori e non è meramente personale/a rischio di perdita; (2) adeguatezza: se il diritto concesso è sufficiente per l'uso previsto dall'acquirente (ad esempio accesso veicolare per l'officina, non semplicemente pedonale); (3) manutenzione - chi è responsabile della manutenzione e della riparazione del percorso e se l'acquirente deve contribuire; e (4) adozione: se il percorso è effettivamente un'autostrada adottata e mantenuta pubblicamente (nel qual caso le preoccupazioni sulla servitù privata svaniscono). Le opzioni B, D ed E elencano criteri irrilevanti o inventati (popolarità, illuminazione, assicurazione, esclusività, ubicazione, imposta comunale), nessuno dei quali costituisce assegni di trasferimento riconosciuti a beneficio di una servitù. L'opzione C confonde l'analisi: la relativa registrazione è un onere nei confronti del terreno servile, il diritto deve avvantaggiare il TERRENO (non il venditore personalmente) per essere una valida servitù legale pertinente alla proprietà, e queste non sono le quattro questioni standard.
R. Non c'è bisogno di fare nulla, perché il diritto di proprietà su cui viene concesso l'affitto è già registrato.
B. Il contratto di locazione deve essere sostanzialmente registrato con titolo proprio, perché concesso per una durata superiore a sette anni; l'inquilino deve presentare domanda.
C. Non è necessario fare nulla, perché il contratto di locazione ha una durata inferiore a 21 anni e quindi ha effetto come interesse prevalente.
D. Il locatore deve richiedere la registrazione del contratto di locazione, poiché il locatore conserva la reversione.
E. Il contratto di locazione deve essere annotato solo a fronte del titolo di proprietà; non richiede un proprio titolo registrato.
Answer & explanation
La concessione di un contratto di locazione per una durata superiore a sette anni su un patrimonio registrato è una disposizione obbligatoriamente registrabile ai sensi dell'articolo 27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. Un termine di nove anni supera i sette anni, quindi il contratto di locazione deve essere sostanzialmente registrato con il proprio titolo; fino al completamento della registrazione non opera ai sensi della legge (s.27(1)). Il richiedente la registrazione di una disposizione è il disponee, cioè il locatario. L'opzione B è quindi corretta. L'opzione A è sbagliata: il fattore determinante è la durata del termine, non se la proprietà è già registrata. L’opzione C è sbagliata: la soglia rilevante è sette anni, non 21; un contratto di locazione superiore a sette anni non può avere effetto semplicemente come interesse prevalente ai sensi dell'Allegato 3 (che protegge i contratti di locazione brevi di sette anni o meno). L'opzione D è sbagliata: è l'inquilino (il disponee), non il proprietario, a richiedere la registrazione. L'opzione E è sbagliata: un contratto di locazione superiore a sette anni richiede un proprio titolo registrato (e il Registro inserirà anche un avviso contro la piena proprietà del proprietario), non un semplice avviso al posto della registrazione.
R. L'acquirente sarà vincolato dai vincoli restrittivi di cui alla mancata cessione, anche se dal registro non è possibile leggerne i termini precisi.
B. L'acquirente non sarà vincolato dai patti, perché i loro termini non possono essere accertati dal registro.
C. L'acquirente sarà vincolato da tutti gli accordi di qualsiasi tipo relativi alla proprietà, annotati o meno nel registro.
D. L'acquirente sarà vincolato solo nel caso in cui i patti siano stati integralmente riportati nel registro delle spese.
E. Nessuna delle precedenti; i patti acquistano efficacia come interessi prevalenti indipendentemente dall'iscrizione nel registro.
Answer & explanation
Gli accordi restrittivi sono protetti mediante l'iscrizione di un avviso nel registro delle spese e l'acquirente si assume gli interessi protetti da tale avviso (ss.29-32 Land Registration Act 2002). La voce 2 si riferisce espressamente ai patti restrittivi della cessione del 1999, quindi sono tutelati e vincolano l'acquirente nonostante il Registro non ne conservi copia e il testo non sia riprodotto; l'acquirente è vincolato dai patti e dovrebbe richiedere l'atto/un'indennità. L'opzione A è corretta. L'opzione B è sbagliata: l'acquirente è vincolato dall'iscrizione anche se le condizioni esatte non sono disponibili nel registro. L'opzione C è sbagliata: un acquirente di un terreno registrato è vincolato solo da interessi adeguatamente tutelati (o prevalenti), non da ogni patto “di qualsiasi tipo”. L'opzione D è sbagliata: la tutela nasce dalla comunicazione che fa riferimento ai covenants; non è necessario che i patti siano definiti integralmente per essere vincolanti. L'opzione E è sbagliata: i patti restrittivi sono protetti mediante notifica, non come interessi prevalenti, e la voce qui rappresenta la protezione operativa.
A. Le indagini dell'Ente locale (CON29).
B. La ricerca delle tariffe fondiarie locali (LLC1).
C. Le indagini facoltative dell'Ente locale (CON29O).
D. Le copie ufficiali del registro ottenute dall'HM Land Registry.
E. Una ricerca di priorità OS1 presso l'HM Land Registry.
Answer & explanation
Se una strada confinante con la proprietà è un'autostrada manutenibile a spese pubbliche (adottata ai sensi dell's.36 Highways Act 1980) è rivelato dalle indagini standard dell'autorità locale, la CON29, quindi A è corretto. B è sbagliato: la LLC1 rivela gli oneri fondiari locali registrati (ad esempio oneri finanziari, ordini di conservazione degli alberi, restrizioni di pianificazione), non lo stato di adozione delle strade. C è sbagliato perché la CON29O contiene richieste facoltative (es. proposte stradali, vie pubbliche, gasdotti) scelte per particolari transazioni; le informazioni di base sulla strada adottata si trovano nel CON29 standard, non nel set opzionale. D è sbagliato: le copie ufficiali del catasto HM mostrano il titolo registrato (proprietà, oneri, diritti), non se le strade sono manutenibili pubblicamente. E è sbagliato: un OS1 è una perquisizione prioritaria pre-completamento di terreni registrati a tutela della domanda dell'acquirente; non fornisce informazioni sull'adozione delle autostrade.
A. Riportare la classe del titolo al cliente, verificare i requisiti del creditore ipotecario, considerare e consigliare l'assicurazione di indennità di proprietà e valutare se il titolo potrebbe essere aggiornato ad assoluto.
B. Informare il cliente ma non fare ulteriori passi, perché HM Land Registry garantisce pienamente ogni titolo registrato e pagherà un risarcimento per qualsiasi difetto.
C. Rassicurare il cliente che il titolo di possesso non solleva preoccupazioni perché tali titoli sono comuni e validi come titoli assoluti.
D. Consigliare al cliente di recedere immediatamente, perché il titolo di possesso è una classe difettosa che non può mai essere accettata con sicurezza.
E. Procedere normalmente senza menzionare la classe del titolo, poiché la classe del titolo è una questione catastale interna senza rilevanza per l'acquirente.
Answer & explanation
Il titolo di possesso è concesso qualora il titolare non possa produrre prove documentali del titolo o delle pretese per usucapione; la garanzia statale non copre alcun patrimonio, diritto o interesse esistente o suscettibile di sorgere prima della prima registrazione. Per qualsiasi titolo che non sia assoluto, il legale dell'acquirente dovrà: segnalarlo al cliente; se esiste un mutuo, verificare i requisiti del creditore (e, qualora si agisca anche per conto del creditore, assicurarsi che il creditore sia informato – in mancanza di ciò esiste un conflitto); prendere in considerazione e consigliare l'assicurazione di responsabilità civile; e valutare la possibilità di trasformazione in titolo assoluto (ad esempio nel caso in cui siano reperibili atti mancanti o sia trascorso il termine richiesto). A lo afferma correttamente. B ha torto perché la garanzia del titolo di possesso è limitata, non completa, quindi fare affidamento sul risarcimento automatico è fuori luogo. C ha torto: non è "buono quanto" il titolo assoluto e non può essere semplicemente ignorato. D è sbagliato perché il ritiro non è la risposta inevitabile; il rischio è spesso gestibile con l'assicurazione e l'approvazione del prestatore. E è sbagliato perché la classe del titolo è chiaramente rilevante e deve essere riportata e affrontata.
R. La CRAR è disponibile solo se il contratto di locazione contiene una clausola espressa che consente al proprietario di pignorare e vendere i beni del conduttore; senza tale clausola il CRAR non può essere utilizzato.
B. Il CRAR può essere utilizzato solo se il contratto di locazione è in forma scritta e il canone netto del capitale non pagato è almeno pari al minimo prescritto (sette giorni di canone); un agente esecutivo deve dare all'inquilino un preavviso di esecuzione di almeno sette giorni liberi prima di prendere il controllo dei beni, e devono trascorrere un ulteriore preavviso e un periodo minimo prima che i beni possano essere venduti.
C. La sig.ra Verma può incaricare un agente giudiziario di sequestrare immediatamente i beni nel momento in cui l'affitto non viene pagato e può venderli immediatamente senza alcun preavviso all'inquilino.
D. La signora Verma dovrà attendere il termine minimo di mora e notificare un preavviso, ma una volta scaduto il termine di preavviso potrà pignorare e vendere la merce lo stesso giorno senza ulteriore avviso di vendita.
E. Il CRAR si applica a qualsiasi somma dovuta ai sensi del contratto di locazione, comprese le spese di servizio, l'affitto assicurativo e gli interessi, e la Sig.ra Verma personalmente può entrare e rimuovere beni senza utilizzare un agente esecutivo certificato.
Answer & explanation
Il CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Parte 3, e Taking Control of Goods Regolamento 2013) si applica solo ai locali commerciali affittati con un contratto di locazione scritto e solo all'affitto netto non pagato (affitto capitale, esclusi IVA, interessi, spese di servizio e affitto assicurativo). Deve essere residuo un affitto netto minimo di sette giorni. Un agente esecutivo certificato deve notificare un avviso di esecuzione fornendo almeno sette giorni liberi prima di entrare per prendere il controllo delle merci; dopo la presa in consegna del bene, l'agente è tenuto a dare al locatario un ulteriore preavviso minimo (almeno sette giorni liberi) prima che il bene possa essere venduto. L'opzione B cattura questi requisiti in modo accurato. A è sbagliata: il CRAR è un rimedio legale di autotutela che non dipende da un'espressa clausola decadenziale/di penitenza contenuta nel contratto di locazione. C è sbagliato: esiste una soglia minima di mora e un avviso obbligatorio di esecuzione, e le merci non possono essere vendute senza il preavviso richiesto. D è errato: prima della vendita sono richiesti un avviso separato della prevista vendita e un ulteriore periodo minimo; non è consentita la vendita nello stesso giorno. La E è sbagliata: la CRAR è limitata al canone di locazione principale (non alle spese di servizio, al canone assicurativo o agli interessi) e deve essere effettuata da un agente giudiziario certificato, non dal proprietario personalmente.
A. Effettuare una ricerca esclusivamente per bancarotta (una ricerca nel registro delle spese fondiarie contro il nome del signor Chen) presso il dipartimento delle spese fondiarie, specificando le contee pertinenti in cui ha vissuto.
B. Chiedere al signor Chen di firmare un impegno personale in cui confermi che non è stato dichiarato fallito e che non è pendente alcuna petizione.
C. Effettuare una ricerca sulle spese fondiarie locali rispetto all'indirizzo della proprietà da acquistare.
D. Effettuare una ricerca su Index Map presso l'HM Land Registry rispetto al titolo della proprietà.
E. Non intraprendere alcuna azione, perché non esistono mezzi affidabili per verificare lo stato di fallimento di un individuo prima del completamento.
Answer & explanation
Gli ordini di fallimento emessi contro individui e le istanze di fallimento pendenti sono registrati presso il Dipartimento delle spese fondiarie (Registro centrale delle spese fondiarie) e vengono rivelati da una ricerca sul nome dell'individuo (una ricerca solo per fallimento del modulo K16), specificando le contee pertinenti in cui la persona ha risieduto. Questo è il passaggio standard di pre-completamento che l'avvocato del creditore esegue per confermare che il mutuatario non è in bancarotta e che non è pendente alcuna istanza, quindi l'opzione A è corretta. B è sbagliato: un impegno del mutuatario non costituisce una verifica indipendente e non soddisfa l'istruzione del mutuante di controllare il registro pubblico. C è sbagliato: una ricerca sugli oneri fondiari locali rivela questioni che riguardano il terreno registrato presso l'autorità locale (ad esempio oneri di pianificazione), non il fallimento di un individuo. D è sbagliato: una ricerca su Index Map identifica se il terreno è registrato e il suo numero di titolo; non dice nulla sul fallimento del mutuatario. E è sbagliato perché esiste un controllo attendibile, vale a dire la ricerca di fallimento contro il nome presso il Dipartimento delle imposte fondiarie.
R. L'impresa non può mai agire sia per l'acquirente che per il prestatore in una transazione commerciale, perché tali transazioni implicano sempre un conflitto di interessi.
B. L'impresa può essere in grado di agire per entrambi, a condizione che l'ipoteca sia a condizioni standard e che l'impresa sia convinta che non vi sia conflitto di interessi o rischio significativo di uno di essi.
C. L'impresa può agire per entrambi solo se tratta la questione come una transazione residenziale e se le condizioni del creditore sono standard.
D. L'impresa non può agire per entrambi perché non esiste un interesse sostanzialmente comune tra acquirente e prestatore.
E. L'impresa può agire per entrambi perché agire per il mutuatario e per il creditore su un mutuo commerciale non comporta alcun rischio di conflitto.
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Ciò mette alla prova le regole sul conflitto di interessi di cui al paragrafo 6.2 del Codice di condotta per avvocati SRA applicate all'azione per mutuatario e prestatore. Il punto di partenza è che un avvocato non deve agire in caso di conflitto, o rischio significativo di conflitto, tra due clienti. Tuttavia, laddove un mutuo è a condizioni standard (un "mutuo standard"), gli interessi del mutuatario e del prestatore sono generalmente allineati e un'impresa può decidere che non vi è conflitto e agire per entrambi. Ciò vale sia per le transazioni commerciali che per quelle residenziali. L'opzione B lo cattura correttamente. L’opzione A è sbagliata: non esiste un divieto generale per gli accordi commerciali; il test è se esiste o è probabile un conflitto. L’opzione C è sbagliata perché la transazione è commerciale, non residenziale, e l’analisi non dipende dalla sua riqualificazione. L'opzione D è sbagliata: l'elemento rilevante è l'assenza di conflitto su un mutuo standard, non l'eccezione dell'"interesse sostanzialmente comune" (che è una parte distinta del paragrafo 6.2(a), e in ogni caso un interesse comune esiste qui). L’opzione E è sbagliata perché sopravvaluta la posizione; un mutuo commerciale non standard o negoziato appositamente può facilmente generare un conflitto, quindi l'azienda deve valutare ciascun caso piuttosto che non assumersi alcun rischio.
R. 14 giorni
B. 21 giorni
C. 30 giorni lavorativi
D. 30 giorni di calendario
E. 2 mesi
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Ciò verifica la ricerca pre-compilazione del registro ai sensi delle Norme sulla registrazione fondiaria del 2003. Una ricerca ufficiale con priorità di un titolo registrato (modulo OS1, o OS2 per parte) conferisce un periodo di priorità di 30 giorni lavorativi (lavorativi) dalla data del risultato della ricerca (r.131 Norme sulla registrazione fondiaria del 2003). A condizione che la richiesta dell'acquirente (e del prestatore) di registrare la disposizione sia ricevuta dal catasto entro tale periodo di priorità, avrà la priorità su qualsiasi iscrizione effettuata nel registro dopo la data del certificato di perquisizione, proteggendosi dal "gap di registrazione". L'opzione C è corretta. L'Opzione A (14 giorni), l'Opzione B (21 giorni) e l'Opzione E (2 mesi) sono semplicemente periodi errati. L'opzione D (30 giorni di calendario) è la trappola comune: il periodo è di 30 giorni lavorativi, non di giorni di calendario, che in pratica è materialmente più lungo, quindi la D è sbagliata.
A. £ 10.693,61, comprensivi di canone annuo, IVA, interessi di mora, spese di servizio e IVA sulle spese di servizio.
B. £ 9.618,41, comprendente il canone annuo, l'IVA sul canone annuo e gli interessi di mora.
C. £ 11.038,61, comprensivi del canone annuo, delle spese di servizio, del canone assicurativo, dell'IVA e degli interessi su tutti gli stessi.
D. £ 8.000,00, comprensivo del solo canone annuo, poiché IVA e interessi non possono essere recuperati ai sensi del CRAR.
E. £ 8.018,41, comprensivi dei soli canoni annuali e interessi di mora, poiché l'IVA non è mai recuperabile ai sensi del CRAR.
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Il CRAR (Allegato 12 al Tribunals, Courts and Enforcement Act del 2007, con il Taking Control of Goods Regolamento) consente il recupero solo del canone principale (puro) dovuto per il possesso e l'uso dei locali, insieme a qualsiasi IVA e interessi su tale canone. Le somme riservate come "affitto" nel contratto di locazione ma che sono in sostanza costi di servizio, affitto assicurativo o altri oneri accessori NON sono recuperabili tramite CRAR, comunque siano etichettate dal contratto di locazione. In questo caso l’importo recuperabile è l’affitto annuale (£ 8.000) più IVA al 20% (£ 1.600) più gli interessi di mora sull’affitto annuale (£ 18,41), per un totale di £ 9.618,41. B ha ragione. A è sbagliato perché il costo del servizio (e l'IVA su di esso) non è recuperabile ai sensi del CRAR. C è sbagliato per lo stesso motivo e perché è esclusa anche la rendita assicurativa. D esclude erroneamente l'Iva e gli interessi, che la CRAR riconosce invece sul canone capitale. E afferma erroneamente che l'IVA non è mai recuperabile: l'IVA sull'affitto principale è recuperabile laddove il proprietario ha scelto di tassare.
R. Come congiunti beneficiari, in modo che opera il diritto di sopravvivenza e alla prima morte il sopravvissuto prende automaticamente l'intero.
B. Come inquilini effettivi in comune in quote uguali, in modo che ciascuna quota possa essere lasciata per testamento.
C. Come semplici licenziatari dell'istituto di credito, senza alcun diritto di usufrutto fino al riscatto dell'ipoteca.
D. Come comproprietari legali ed equi, senza specificare la forma della partecipazione effettiva, lasciandolo implicito in seguito.
E. In qualità di azionisti di una società veicolo che ne detiene la titolarità legale e effettiva.
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Qualora i coniugi contribuiscano in parti uguali all'acquisto della casa coniugale e vogliano che il sopravvissuto prenda automaticamente il sopravvissuto alla prima morte, il consiglio standard è una vantaggiosa LOCAZIONE CONGIUNTA. Nel caso di un contratto d'affitto congiunto i comproprietari tengono insieme l'intero patrimonio utile e il diritto di sopravvivenza (jus accrescendi) passa automaticamente al superstite in caso di morte, al di fuori del testamento. L'opzione A è corretta. L'opzione B (affitto in comune) è sbagliata come il consiglio generale qui: crea quote distinte e concepibili senza sopravvivenza, il che è appropriato laddove le parti contribuiscono in modo diseguale o vogliono lasciare la loro quota per testamento, non la tipica coppia sposata che contribuisce in modo uguale in cerca di sopravvivenza. L'opzione C è sbagliata: un mutuo non riduce i mutuatari a licenziatari; detengono il patrimonio legale e effettivo soggetto alle spese del prestatore. L'opzione D è sbagliata e non risponde: la domanda chiede specificamente la forma di partecipazione BENEFICA, e il TR1 richiede una dichiarazione espressa di come viene detenuto l'equo interesse. L'opzione E è sbagliata: una struttura societaria SPV viene utilizzata per scopi commerciali/di investimento, non per l'acquisto di una casa familiare.
R. Affidarsi alla valutazione del mutuo della banca, poiché la banca non concederà prestiti a meno che la proprietà non sia solida.
B. Commissionare una propria relazione di valutazione di base per confermare il valore di mercato.
C. Commissionare un'indagine strutturale (edile) completa, data l'età e la costruzione della proprietà.
D. Commissionare un rapporto sull'acquisto di una casa, che è l'indagine più approfondita disponibile.
E. Non è necessaria alcuna perizia, poiché il venditore ha l'obbligo di denunciare tutti i difetti fisici.
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C è corretto. L'indagine più dettagliata è l'indagine strutturale (edile) completa, consigliata per le proprietà più vecchie, quelle di costruzione insolita o quelle in cattive condizioni. Una fattoria costruita nel 1875 rientra chiaramente in questa categoria, quindi un'indagine strutturale completa è la consulenza appropriata nonostante il suo costo più elevato. A è sbagliato: viene effettuata una valutazione ipotecaria a solo beneficio del finanziatore, per verificare che l'immobile sia adeguatamente garantito; non è un'indagine sulle condizioni e l'acquirente non può fare affidamento su di esso. B si sbaglia: il rapporto di valutazione di base dell'acquirente conferma semplicemente il valore di mercato e rivela poco sulle condizioni: inadeguato per una proprietà vittoriana. D è sbagliato: un rapporto sull'acquisto di una casa è intermedio nei dettagli e non è adatto per proprietà più vecchie o non standard; non è l'indagine più approfondita. E è sbagliato: salvo limitate eccezioni, allo stato fisico della cosa si applica il principio del caveat emptor: il venditore non è obbligato a rivelare i difetti fisici, proprio per questo l'acquirente deve esaminarli.
R. Per indagare per la prima volta sul titolo del venditore, cosa che altrimenti viene fatta solo dopo il completamento.
B. Rivelare eventuali modifiche apportate al registro poiché le copie ufficiali sono state ottenute prima dello scambio e conferire un periodo di priorità per la registrazione dell'acquirente e del prestatore.
C. Per confermare, per la prima volta, che il venditore è il proprietario registrato dell'immobile.
D. Per ottenere un periodo di priorità che tuteli solo l'onere del mutuante e non il trasferimento dell'acquirente.
E. Per soddisfare il requisito secondo cui l'avvocato dell'acquirente segnala il risultato all'HM Revenue & Customs ai fini SDLT.
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B ha ragione. Il titolo viene accertato e il venditore confermato come proprietario registrato prima dello scambio dei contratti. La visura ufficiale OS1 ha una duplice finalità: (i) accertare se siano state effettuate iscrizioni nel registro successivamente alla data delle copie ufficiali utilizzate per l'accertamento del titolo precontrattuale; e (ii) ottenere un termine di priorità (30 giorni lavorativi dalla data dell'esito della ricerca) entro il quale l'acquirente deve presentare la domanda di registrazione, tutelando tale domanda da eventuali iscrizioni intermedie. Quando la ricerca viene effettuata a nome del creditore, la protezione del periodo di priorità si estende al trasferimento dell'acquirente nonché alle spese del creditore. A e C hanno torto: l'accertamento del titolo e la conferma del titolare registrato vengono effettuati prima dello scambio, non mediante la ricerca pre-completamento. D è sbagliato: una ricerca a nome del prestatore tutela sia l'acquirente che il prestatore, non solo il prestatore. La E è sbagliata: l'OS1 è una ricerca catastale prioritaria; La segnalazione SDLT e il pagamento all'HMRC rappresentano una fase successiva al completamento separata tramite una restituzione SDLT, non correlata allo scopo dell'OS1.
A. Come stakeholder, trattenendo il deposito fino al completamento.
B. In qualità di agente dell'acquirente.
C. In qualità di agente dell'agente immobiliare del venditore.
D. In qualità di agente del venditore.
E. Come agente del venditore o come stakeholder, a scelta dell'avvocato.
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Esatto: D. Quando il deposito è trattenuto dall'avvocato del venditore in qualità di AGENTE DEL VENDITORE, può essere rilasciato al venditore non appena vengono scambiati i contratti, in modo che il venditore possa utilizzarlo immediatamente (in questo caso, per pagare i debiti personali). A è sbagliato: uno stakeholder detiene il denaro per conto di entrambe le parti e deve trattenerlo fino al completamento (il default delle Condizioni Standard di Vendita), il che vanificherebbe il desiderio del venditore di utilizzarlo ora. B ha torto: detenere il ruolo di agente per l'acquirente significherebbe che la parte dell'acquirente controlla il denaro: non verrebbe rilasciato al venditore e lo tratterrebbe l'avvocato dell'acquirente, non quello del venditore. C è sbagliato: l'agente immobiliare non ha alcun diritto sul deposito, quindi non è mai considerato agente dell'agente immobiliare. E è sbagliato: solo la qualità di “agente del venditore” garantisce l'uso immediato; offrire "o... o lo stakeholder" non lo fa, perché l'arto dello stakeholder impedirebbe il rilascio immediato, quindi E non è la risposta migliore.
A. Insistere affinché al termine venga fornita una copia autenticata del certificato di morte del signor Adeyemi.
B. Richiedere alla signora Adeyemi di nominare un secondo fiduciario che si unisca al trasferimento in modo che qualsiasi interesse vantaggioso venga superato.
C. Richiedere ai rappresentanti personali del signor Adeyemi di sottoscrivere un consenso scritto della sua quota alla signora Adeyemi.
D. Verificare che non sia stato approvato alcun memorandum di fine rapporto sulla concessione della rappresentanza da parte del Sig. Adeyemi.
E. Richiedere l'inserimento di una restrizione nel Modulo A prima del completamento per proteggere l'acquirente.
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L'assenza di qualsiasi restrizione nel registro delle proprietà indica all'acquirente che i comproprietari detenevano l'interesse effettivo come inquilini congiunti (se avessero avuto come inquilini in comune comparirebbe una restrizione del Modulo A, che richiederebbe che un secondo fiduciario superi i limiti). Alla morte di un coinquilino beneficiario, gli interessi del defunto passano automaticamente al sopravvissuto per sopravvivenza, e il sopravvissuto detiene sia il titolo legale che quello beneficiario senza alcun trust. L'acquirente quindi prende titolo solo dal sopravvissuto, e l'unica prova necessaria è la prova che il comproprietario sia effettivamente deceduto: quindi l'opzione A è corretta (copia autentica del certificato di morte). L'opzione B è sbagliata perché, senza restrizioni del Modulo A, non vi è alcun interesse fiduciario a superare i limiti e un secondo fiduciario non è necessario. L'opzione C è sbagliata perché la quota di un co-locatario non può passare sotto un testamento o un consenso da parte dei rappresentanti personali; passa per sopravvivenza, quindi i PR non hanno nulla da assentire. L'opzione D è sbagliata perché un memorandum di fine rapporto è rilevante solo se è stato protetto da una restrizione nel registro; nei terreni registrati una liquidazione non protetta non vincola l'acquirente, e il registro qui non ne riporta alcuno. L'opzione E è sbagliata perché una restrizione del modulo A sarebbe appropriata solo se il sopravvissuto non avesse il diritto esclusivo (cioè un contratto di locazione in comune), cosa che non è il caso in questo caso; insistere su uno sarebbe sbagliato.
A. L'affitto fondiario dovuto ai sensi del contratto di locazione e la prova che è stato pagato fino ad oggi.
B. La posizione del costo del servizio, compresi eventuali arretrati ed eventuali grandi lavori previsti.
C. Le modalità di assicurazione degli immobili, compreso chi assicura e la copertura fornita.
D. Rispetto dei patti del contratto di locazione, compresi eventuali consensi richiesti per le modifiche.
E. Nessuna delle precedenti: ciascuna è una richiesta di locazione pertinente e appropriata per un appartamento di questo tipo.
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Su un appartamento in locazione in un isolato, ciascuna delle questioni elencate è un'indagine fondamentale che un trasportatore competente solleverebbe. Canone fondiario: l'acquirente deve confermare l'importo e che sia stato pagato fino a data (un'ultima ricevuta chiara) per evitare di farsi carico di arretrati o controversie. Spese di servizio: l'acquirente deve verificare il livello delle spese, eventuali arretrati (che possono gravare sulla proprietà) e eventuali lavori importanti imminenti per i quali potrebbe essere dovuta una fattura di importo elevato. Assicurazione: gli istituti di credito richiedono che l'edificio sia assicurato per il suo intero valore di ripristino contro una vasta gamma di rischi; i contratti di locazione di appartamenti di solito richiedono che il proprietario assicuri, quindi l'acquirente dovrebbe ottenere una copia della polizza. Patti: l'acquirente ha bisogno della conferma dell'assenza di violazioni note (ad esempio, che eventuali modifiche abbiano avuto il consenso del proprietario) perché le violazioni pendenti possono portare a decadenza o costi di riparazione. Poiché ciascuna delle opzioni da A a D è un'indagine genuina e appropriata su beni di terzi, l'opzione E ("nessuna delle precedenti") è la risposta corretta: non vi è alcun elemento nell'elenco che dovrebbe essere escluso.
A. Un riferimento al numero del titolo registrato di Birch Cottage.
B. Una disposizione secondo cui Birch Cottage viene venduto con possesso vacante.
C. Una condizione speciale che fissa il termine ultimo per il completamento della vendita prima del momento corrispondente per il completamento dell'acquisto di Elm House.
D. Una disposizione secondo la quale l'acquirente di Birch Cottage sarà responsabile di qualsiasi imposta fondiaria di bollo adeguatamente pagabile.
E. Una disposizione che identifica la proprietà tramite il suo indirizzo postale e eventuali diritti a beneficio del terreno.
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L'opzione D è la disposizione che normalmente NON verrebbe inclusa ed è quindi la risposta. La SDLT su un acquisto è la responsabilità dell'acquirente derivante dall'applicazione del Finance Act 2003; non riguarda il venditore e non è trattato nel contratto del venditore, quindi includere tale clausola è inutile e inappropriato. L'opzione A è sbagliata (ovvero DOVREBBE essere inclusa): un contratto di vendita di un terreno registrato deve sempre identificare il numero del titolo registrato in modo che l'acquirente possa dedurre il titolo. L'opzione B è sbagliata: la proprietà vacante è la base standard su cui viene venduta una casa di abitazione. L'opzione C è sbagliata: laddove i proventi della vendita finanziano un acquisto collegato, è sensato e comune inserire una condizione speciale che garantisca che la vendita venga completata prima o non oltre l'acquisto, in modo che i fondi siano disponibili nella catena. L'opzione E è sbagliata: individuare l'immobile e beneficiare dei diritti è un normale particolare contrattuale.
A. Ricerca ufficiale catastale del titolo registrato con priorità (OS1).
B. Una ricerca di solo fallimento (modulo K16) contro l'acquirente.
C. Una ricerca sulle tariffe fondiarie locali (LLC1).
D. Una ricerca del Dipartimento centrale delle tasse fondiarie (modulo K15).
E. Tutto quanto sopra.
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L'opzione A è corretta. Per un titolo registrato la ricerca precompilazione adeguata è una ricerca ufficiale catastale con priorità (OS1 per l'intero, oppure OS2 per la parte). Rivela il registro aggiornato e, soprattutto, conferisce un periodo di priorità di 30 giorni lavorativi dal certificato durante il quale qualsiasi richiesta di registrazione da parte dell'utente è protetta da iscrizioni intermedie (Land Registration Act 2002 e Land Registration Rules 2003). L'opzione B è sbagliata: una ricerca di fallimento/oneri fondiari è rilevante solo nel caso in cui vi sia un singolo mutuatario di cui un prestatore deve verificare la solvibilità; qui l'acquirente è un'azienda (che verrebbe controllata mediante una ricerca aziendale, non una ricerca fallimentare) e sta acquistando senza ipoteca. L'opzione C è sbagliata: una ricerca sulle tariffe fondiarie locali viene effettuata prima dello scambio come parte delle indagini precontrattuali, non come ricerca pre-completamento. L'opzione D è sbagliata: una ricerca del Dipartimento centrale delle tasse fondiarie (K15) si applica solo ai terreni non registrati; questo titolo è registrato, quindi è inappropriato. L'opzione E è sbagliata perché B, C e D non si applicano.
A. La bozza di contratto fornita dal legale del venditore.
B. Il drenaggio e la ricerca dell'acqua (CON29DW).
C. Copie ufficiali del Catasto e ricerca cartografica indice.
D. La ricerca locale comprendente le richieste dell'autorità locale (CON29) e la ricerca sulle tariffe fondiarie locali (LLC1).
E. Il rapporto di ricerca ambientale (terreno contaminato).
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Corretto: Opzione D. Le richieste standard dell'autorità locale (modulo CON29) includono domande specifiche sui progetti stradali: se eventuali terreni sono stati o devono essere acquisiti per la costruzione o il miglioramento dell'autostrada e se ci sono proposte per nuove strade, ampliamenti stradali o modifiche entro un raggio definito della proprietà. La ricerca delle tariffe fondiarie locali (LLC1) rivela le spese registrate come le voci relative alla pianificazione e alle autostrade. Quindi la preoccupazione dell'acquirente riguardo ad un progetto di ampliamento o di circonvallazione stradale trova risposta qui. L'opzione A è sbagliata: in base al caveat emptor il venditore non è tenuto a fornire volontariamente uno schema stradale noto nel contratto (non è un difetto di titolo); il contratto è il posto sbagliato in cui cercare, anche se il venditore deve rispondere onestamente a una richiesta diretta. L'opzione B è sbagliata: la ricerca di drenaggio e acqua riguarda solo le questioni relative ad acquedotti, fognature, drenaggio e collegamento, non gli schemi stradali. L'opzione C è sbagliata: la ricerca sulla mappa dell'indice catastale mostra se il titolo è registrato e il numero del titolo, non le proposte di autostrade locali. L’opzione E è sbagliata: una ricerca ambientale affronta la contaminazione, le inondazioni e il rischio di stabilità del terreno, non i lavori stradali pianificati.
R. Può vendere come unico proprietario superstite dopo aver presentato all'acquirente il certificato di morte della moglie.
B. Deve nominare un secondo fiduciario in modo che i due insieme eseguano il contratto e trasferiscano, superando così gli equi interessi.
C. Prima di poter procedere deve ottenere un'ordinanza del tribunale che autorizzi la vendita.
D. Può vendere da solo perché, in quanto proprietario legale sopravvissuto, l'intero interesse economico gli è passato per superstite.
E. Egli deve prima trasferire la proprietà a se stesso con il consenso prima di poterla vendere.
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Corretto: Opzione B. La restrizione è la restrizione standard del "Modulo A" che appare quando i proprietari equi hanno come inquilini in comune. Ciò impedisce all'unico proprietario superstite di fornire una ricevuta valida per il capitale, perché in una locazione in comune non sussiste la sopravvivenza dell'interesse beneficiario – la quota del defunto passa per suo testamento (qui all'organizzazione di beneficenza). Per vendere, il sopravvissuto deve nominare un secondo fiduciario in modo che il capitale venga pagato ad (almeno) due fiduciari, il che supera gli interessi benefici (s.2 e s.27 LPA 1925) e soddisfa la restrizione. L'opzione A è sbagliata: produrre un certificato di morte è sufficiente solo in caso di locazione congiunta vantaggiosa (dove opera la sopravvivenza e il sopravvissuto può vendere da solo); qui la restrizione del Modulo A indica una locazione in comune. L'opzione C è sbagliata: il riferimento della restrizione a un'ordinanza del tribunale è l'alternativa all'esagerazione, ma la soluzione di trasferimento ordinaria e corretta è nominare un secondo fiduciario, non avviare una controversia. L’opzione D è sbagliata: con una locazione in comune non vi è sopravvivenza della quota beneficiaria. L'opzione E è sbagliata: il consenso non aiuta, la restrizione dell'impresa individuale avrebbe comunque effetto e la metà della quota della moglie appartiene all'ente di beneficenza, non al marito.
R. È fatto assoluto divieto al conduttore di cedere solo una parte dell'immobile.
B. Poiché l'accordo contro la cessione dell'intero è limitato (cessione consentita con il consenso), l'articolo 19(1)(a) del Landlord and Tenant Act 1927 implica che il consenso non deve essere irragionevolmente negato.
C. L'affittuario può cedere l'intero immobile quando lo desidera, senza che il locatore abbia il potere di impedirlo.
D. Su una richiesta scritta di consenso per assegnare l'intero, il proprietario deve, ai sensi dell'articolo 1 Landlord and Tenant Act del 1988, dare il consenso entro un termine ragionevole a meno che non sia ragionevole rifiutare, e fornire ragioni scritte per qualsiasi rifiuto.
E. Nessuna delle precedenti.
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Questa domanda richiede l'affermazione SBAGLIATA, che è C. Il patto contro la cessione dell'intero è un patto qualificato (la cessione è consentita, ma solo con il consenso del locatore), quindi l'inquilino non può cedere "quando vuole": il locatore può legittimamente rifiutare laddove sia ragionevole farlo. Ha ragione A: la cessione di parte è assolutamente vietata perché la clausola (2) consente solo la cessione dell'intero, lasciando assoluto il divieto di cessione parziale di cui alla clausola (1). B è corretto: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 converte un patto qualificato in un patto pienamente qualificato, quindi il consenso non può essere irragionevolmente negato. D è corretto: laddove è richiesto il consenso, l'articolo 1 Landlord and Tenant Act del 1988 impone al proprietario l'obbligo legale di trattare una richiesta scritta entro un termine ragionevole, di non negare il consenso irragionevolmente e di fornire ragioni scritte per il rifiuto. Poiché C falsa la legge, è la risposta.
R. È accettabile, perché il proprietario ha il diritto di stipulare un contratto privato direttamente sia con il cedente che con il cessionario per l'intera durata.
B. Non è accettabile, perché non si può legittimamente obbligare il cedente a prestare un contratto di garanzia autorizzato per un contratto di locazione concesso nel 1998.
C. È accettabile, perché il proprietario può richiedere al cedente di stipulare un accordo di garanzia autorizzato per un contratto di locazione concesso nel 1998.
D. Non è accettabile, perché il patto diretto del cessionario dovrebbe invece essere dato dal cedente.
E. Non è accettabile, perché il patto diretto del cessionario dovrebbe essere cancellato o limitato al periodo durante il quale il cessionario rimane locatario del contratto di locazione.
Answer & explanation
Un contratto di locazione concesso nel 1998 è una "nuova locazione" ai sensi del Landlord and Tenant (Covenants) Act del 1995. In caso di futura cessione da parte dell'assegnatario, la legge del 1995 libererà automaticamente l'assegnatario dai patti dell'inquilino (s 5). Un patto diretto che imponga al cessionario di adempiere ai patti «per la restante durata del mandato» cercherebbe inammissibilmente di mantenere il cessionario vincolato dopo tale liberazione automatica; qualsiasi disposizione che vanifichi l'emanazione della legge è nulla (s 25). Il patto deve quindi essere cancellato o limitato al periodo in cui l'assegnatario è effettivamente locatario, quindi l'opzione E è corretta. L'opzione C afferma correttamente che il proprietario può richiedere un AGA al cedente per un nuovo contratto di locazione (un AGA è espressamente consentito dall'articolo 16), ma non risolve il difetto della bozza e quindi non è la valutazione migliore; l'opzione B è semplicemente sbagliata perché un AGA da parte dell'inquilino uscente è esattamente ciò che la legge consente per i nuovi contratti di locazione. L'opzione A è sbagliata: il locatore non può vincolare l'assegnatario per l'intero periodo a fronte della liberazione legale. L'opzione D è sbagliata: è opportuno che l'AGA (garanzia del cedente) e un patto diretto (del cessionario) provengano dalle parti indicate; il problema è la durata del patto del cessionario, non la sua fonte.