1. 土地法とは何か——基本原則
土地法（land law）とは、土地に対する権益（interests in land）の所有・利用・移転を規律する法規範の総体である。土地法は、誰が土地を所有するのか、その者が土地に対していかなる権利を有するのか、他者がその土地に対していかなる権利を有しうるのか、そしてそれらの権利がどのように設定・保護・実現されるのかを定める。実務に携わるソリシターにとって、土地法は基礎的なものである。すなわち、住宅の購入、商業用リース（lease）、モーゲージ（mortgage）、開発プロジェクトなど、不動産に関わるほぼすべての取引が土地法の原則に関わってくる。
イングランド土地法は、これを動産法（personal property law）や他の法域の土地法から区別するいくつかの基礎的原則の上に成り立っている。その第一がエステートの法理（doctrine of estates）である。
1925年財産法（'LPA 1925'）は、現代イングランド土地法の礎となる制定法である。同法は、法的エステートを二つに、法的権益（legal interests）を五つの類型に削減することにより（LPA 1925 s.1(2)）、1926年以前の制度を劇的に簡素化した。これ以外の土地に対する権益はすべてエクイティ上のもの（in equity）としてのみ効力を生じる。
第二の基礎的原則は、法的権益（legal interests）とエクイティ上の権益（equitable interests）の区別である。法的権益は「全世界を拘束する（bind the whole world）」——すなわち、その後に土地を取得する者に対して、その者が当該権益を知っていたかどうかにかかわらず、対抗することができる。これに対し、エクイティ上の権益は、（未登記地（unregistered land）においては）当該権益について通知を受けていない（without notice）買主によって、または（登記地（registered land）においては）当該権益が登記簿上適切に保護されていないことによって、覆される（defeated）ことがある。
第三の中核的原則は、土地法が権原（title）の確実性と安全性を重視するという点である。2002年土地登記法（Land Registration Act 2002）（'LRA 2002'）が規律する土地登記（land registration）の制度は、包括的かつ信頼できる権原の記録を作り出すことを目的とする。これにより、登記地を取り扱う者は、登記簿から誰が当該土地を所有しているのか、またいかなる権益がその土地に負担として付着しているのかを確認することができる。
1.1.1 物的財産・人的財産と歴史的背景
イングランド法は、財産を二つの大きな類型に分類する。すなわち「物的財産（real property／realty）」と「人的財産（personal property／personalty）」である。物的財産は、歴史的には土地そのものおよび自由保有のエステートを指し、人的財産はそれ以外のすべてである。リースホールドは、その中間に位置する厄介な存在である。リースホールドは土地に対する財産的権益でありながら、歴史的には「擬制動産（chattels real）」に分類されていた。これは、占有を奪われた賃借人がもともと利用できたコモン・ロー上の救済が、占有を奪われた自由保有権者が土地そのものを回復できた物的訴訟（real actions）ではなく、損害賠償を求める人的訴訟（personal actions）にとどまっていたためである。この区別が今日なお意味を持つのは、主として遺言および遺産管理の法（wills and administration of estates）の分野においてであるが、物的財産と人的財産との間の古い境界線は、制定法によって次第に取り除かれてきた。
イングランド法の二つの大きな法源——コモン・ロー（common law）とエクイティ（equity）——は、いずれも現代の土地法に寄与している。コモン・ローは、中世以降、国王裁判所（royal courts）によって発展させられた規範の総体である。エクイティは、コモン・ローの硬直性を補い、是正するために大法官府裁判所（Court of Chancery）によって発展させられた規範の総体である。1873年〜1875年裁判所法（Judicature Acts 1873–1875）はコモン・ローとエクイティの運用（administration）を融合させた（その結果、現在は同一の裁判所が両者を適用する）が、法的権益とエクイティ上の権益との間の根底的な区別は、現代の土地法において依然として中心的な位置を占めている。法的権益はコモン・ロー上（at common law）対抗可能であり、エクイティ上の権益はエクイティ上でのみ対抗可能であるため、より覆されやすい。
1.1.2 附合物（fixtures）と動産（chattels）
LPA 1925 第205条第1項第(ix)号は、「土地（land）」を、建物および建物の一部、鉱山および鉱物、ならびに土地に対するあらゆる権益を含むものと定義している。quicquid plantatur solo, solo cedit（「土地に付着するものは土地の一部となる」）という準則により、土地に十分に附合した（sufficiently annexed）物は土地の一部となる——すなわち附合物（fixtures）となる。附合物は、売却またはモーゲージに際してLPA 1925 s.62により土地とともに移転する。動産（chattels）はこれと異なり移転せず、明示的に移転されなければならない。
現代における主要な基準は、貴族院が Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 において、Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 における Blackburn 裁判官の判示を踏まえて改めて示した二段階基準（two-stage test）である。
(1) 附合の程度（degree of annexation）。 その物はどの程度堅固に付着しているか。自重によって土地の上に置かれているにすぎない物は一応（prima facie）動産であり、物理的に付着している（例えばねじ止め、ボルト止め、コンクリート固定されている）物は一応附合物である。この推定は覆されうる。
(2) 附合の目的（purpose of annexation）。 その物はなぜ付着されたのか。その物を動産としてより良く利用するために付着されたのであれば（例えば、展示のために壁に釘で留められたタペストリー）、それは依然として動産である。これに対し、土地を恒久的に改良するために付着されたのであれば（例えば、ビルトインキッチン）、それは附合物である。現代の判例は、目的基準を決定的なものとして扱う。すなわち Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86 である。控訴院は Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 において、ある住宅用フラットの109の物品にこの基準を適用し、ビルトインのキッチンユニットおよび浴室の備品は附合物であると判示した。
1.1.3 二つの法的エステートと五つの法的権益
LPA 1925 第1条は、1925年立法体系の要石（keystone）である。第1条第1項は、法的エステートの数を二つに削減した。すなわち、(a) 絶対的単純自由保有占有権（fee simple absolute in possession）（フリーホールド）と、(b) 絶対的定期不動産権（term of years absolute）（リースホールド）である。
第1条第2項は、五つの類型の法的権益を列挙する。すなわち、(i) 地役権（easements）——絶対的単純自由保有占有権または絶対的定期不動産権に相当する期間にわたる、土地における／土地に対する権利または特権——、(ii) 土地から生じる占有中の地代負担（rentcharges）、(iii) 法的モーゲージとしての担保権（charges by way of legal mortgage）、(iv) 土地に対するその他類似の担保であって証書（instrument）によらずに設定されたもの、ならびに (v) 法的な定期不動産権または法的な地代負担に附属する復帰権・進入権（rights of entry）である。第1条第3項は、それ以外のすべての土地におけるエステート・権益・担保はエクイティ上の権益（equitable interests）として効力を生じると定める。
第1条の意義は重大である。1926年以前の法は、多数の法的エステート（限嗣不動産権 fee tail、生涯不動産権 life estate、基礎不動産権 base fee など）と、目もくらむほど多様な法的権益を認めていた。1925年立法は、権原調査（conveyancing）の負担を軽減するために枠組みを簡素化した。すなわち、フリーホールドまたはリースホールドの買主は、小さく限定された一覧に含まれる法的権益のみが「全世界に対して」自らを拘束しうると確信でき、それ以外のすべて（オプション、制限約款（restrictive covenants）、エステート契約（estate contracts）、信託に基づく生涯権益、復帰信託または擬制信託に基づく受益的権益など）はエクイティ上効力を生じ、独自の保護メカニズムを必要とすることになった。
2. イングランド土地法の法源
イングランド土地法は、制定法、判例法、エクイティの法理という豊かな体系を基礎とする。本書を通じて遭遇することになる主要な制定法の法源を以下に示す。
1.2.1 1925年財産法（LPA 1925）
LPA 1925 は、現代土地法の基礎である。主要な規定には次のものが含まれる。s.1（法的エステートおよび権益）、s.2（オーバーリーチング overreaching）、s.27（捺印証書（deed）の要件）、s.36（合有不動産権（joint tenancy）の分割 severance）、s.52（捺印証書による移転 conveyance の要件）、s.53（エクイティ上の権益の方式）、s.54(2)（短期リースの例外）、s.62（移転に黙示される一般文言）、s.78（土地とともに移転する約款の利益）、s.101（モーゲージ権者の権限）、および s.146（リースの没収 forfeiture）。
1.2.2 2002年土地登記法（LRA 2002）
LRA 2002 は、イングランド・ウェールズにおける登記地（registered land）の制度を規律する。同法は1925年土地登記法（Land Registration Act 1925）に代わり、土地登記の近代化された枠組みを導入した。主要な規定には次のものが含まれる。s.4（初回登記の引き金となる事由）、s.23（所有者の権限）、s.27（登記すべき処分 registrable dispositions）、s.29（優先順位に対する登記の効果）、ss.32–36（通知 notices）、s.40（制限 restrictions）、Sch 1 および Sch 3（優越的権益 overriding interests）、ならびに Sch 6（取得時効 adverse possession）。
1.2.3 1996年土地信託及び受託者選任法（TLATA 1996）
TLATA 1996 は、共有（co-ownership）の場面で生じる黙示信託を含め、土地信託（trusts of land）を規律する。第14条および第15条はSQEにとって特に重要である。これらは、共有地の占有および売却をめぐる共有者間の紛争を解決するためのメカニズムを定めている。
1.2.4 1989年財産法（雑則）（LP(MP)A 1989）
第1条は、有効な捺印証書（deed）に関する現代の要件（署名され、証人の立会いを受け、引き渡されること）を定めている。第2条は、土地に対する権益の売却その他の処分の契約につき、書面によること、両当事者が署名すること、およびすべての条項を含むことを要求している。
1.2.5 1995年家主及び賃借人（約款）法（LTCA 1995）
LTCA 1995 は、1996年1月1日以降に設定されたリース（'新リース new leases'）について、リース約款（leasehold covenants）の移転を規律する規則を改革した。1995年法のもとでは、（人的約款を除く）すべての約款は譲渡（assignment）に際して自動的に移転し、退去する賃借人は責任から免除される。
1.2.6 近時の立法動向
二つの重要な近時立法が、SQE1試験の対象範囲（基準日：2026年3月13日）に含まれる。
2025年賃借人権利法（Renters' Rights Act 2025）は、2025年10月27日に裁可（Royal Assent）を受けた。同法は、1988年住宅法（Housing Act 1988）に基づく保証短期賃借権（assured shorthold tenancies／AST）および「無過失（no-fault）」の第21条立退き（section 21 evictions）を廃止し、すべての短期住宅賃借権を単一の保証定期賃借権（assured periodic tenancies）の制度へと転換する。賃借権改革に関する実体規定は委任立法（statutory instrument）によって施行される。第1部第1章の主要規定（ASTおよび第21条の終了）は2026年5月1日に施行された。同法はSQE1基準日までに裁可を受けていたため、SQE1において制定された形で試験対象となる。本書では第11章および第14章で詳細に検討する。
2024年定期借地権及び自由保有権改革法（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）は、2024年5月24日に裁可を受けた。リースホールドの権利取得（enfranchisement）およびリース延長の請求に係る2年間の資格要件期間を撤廃した第27条は、2025年1月31日に施行された。管理権（right to manage）に関する規定（非住宅部分の上限を25%から50%へ引き上げるもの）は、2025年3月3日に施行された。
3. 全体像——土地法の各分野はどう結びついているか
土地法に関するSRA FLK2 シラバスは、相互に関連する五つの分野に整理されている。これらの分野が相互にどう関係しているかを理解することは、SQE1の事例問題に取り組むうえで不可欠である。事例問題は、複数の分野の原則を同時に用いることをしばしば要求するからである。
| 分野 | 章 | 内容 |
|---|---|---|
| 土地の性質 | 第2〜3章 | 基礎：何が「土地」にあたるか、物的財産対人的財産、二つの法的エステートと五つの類型の法的権益、エクイティ上の権益、ならびに土地に対する権益の設定・移転に必要な方式（formalities）。 |
| 土地の権原 | 第4〜5章 | 所有がどのように証明されるか、また第三者の権益がどのように保護されるか。登記制度（LRA 2002）と未登記制度は根本的に異なる原則に基づいて作動する。両者を適用できなければならない。 |
| 共有と信託 | 第6〜7章 | 二人以上の者が土地を共同で所有する場合：合有不動産権（joint tenancy）対共有不動産権（tenancy in common）、生存者帰属（survivorship）の準則、分割（severance）、ならびに TLATA 1996 に基づく紛争解決。 |
| 財産的権利 | 第8〜10章 | 土地に負担として付着しうる三つの主要な第三者の権利：地役権（easements）（通行権、採光権など）、自由保有約款（freehold covenants）（隣接する土地所有者間の約束）、およびモーゲージ（mortgages）（担保権）。 |
| リース | 第11〜14章 | 家主（landlord）と賃借人（tenant）の関係：リースの設定と特徴、リース対ライセンス（lease v licence）、リース約款とその対抗可能性、違反に対する救済（没収 forfeiture を含む）、ならびに終了。 |
4. SQE1 FLK2 試験
本節では、試験の目的、SQE1 FLK2の試験の形式、および土地法の事例問題に取り組むための体系的なアプローチを説明する。
1.4.1 試験の目的
SRA は、受験者に対し、実務に従事する有能な新規資格取得ソリシターの水準で、以下の分野における現実的な依頼者ベースかつ倫理的な問題および状況に、中核的な法原則および規則を適切かつ効果的に適用することを求めている。すなわち、(1) 登記地および未登記地、(2) 自由保有および定期保有のエステート、ならびに土地に対する法的権益およびエクイティ上の権益、(3) 家主と賃借人、(4) 共有である。
受験者は、誠実かつ高潔に行動する能力を、またSRA基準及び規則（SRA Standards and Regulations）、SRA諸原則（SRA Principles）およびソリシター行為規範（Code of Conduct for Solicitors）に従って行動する能力を示さなければならない。
1.4.2 形式：単一最良解答問題（Single Best Answer Questions）
SQE1 FLK2は、閉本式・コンピューター方式の試験であり、全FLK2科目を通じて180問の単一最良解答問題（single best answer questions／SBAQs）で構成される。各問題は、典型的には依頼者に助言するソリシターの立場からの事例（scenario）を提示し、続いて問題文（question stem）と五つの解答選択肢（A〜E）を示す。受験者は単一の最良解答を選ばなければならない。減点（negative marking）はない。
1.4.3 FLK2土地法の事例問題への取り組み方
土地法のSBAQに直面したときは、以下の体系的なアプローチを採ること。
ステップ1：不動産の種類と登記状況を判別する。 当該土地は登記地か未登記地か。当該権益は自由保有か定期保有か。これによってどの制定法の枠組みが適用されるかが決まる。
ステップ2：法律上の争点を特定する。 その問題は実際に何を問うているのか。権益の設定についてか、その保護についてか、第三者に対する対抗可能性についてか、それとも違反に対する救済についてか。
ステップ3：関連する規則を適用する。 法律上の基準または制定法の規定を述べ、事実に適用し、結論に至る。
ステップ4：誤った選択肢を消去する。 正解に確信が持てない場合でも、明らかに誤っている二つか三つの選択肢を消去できることが多く、これにより最良解答を選ぶ確率を高めることができる。
5. 土地法におけるソリシター（solicitor）の役割
土地法におけるソリシターの業務は、助言、取引、紛争解決の各機能にまたがり、これらすべてがコンプライアンスおよび職業倫理によって支えられている。
助言の役割： ソリシターは、土地に対する権益の取得、処分、管理について依頼者に助言する。これには、所有形態の違い（自由保有対定期保有、合有不動産権対共有不動産権）の意味、第三者の権利（地役権、約款、モーゲージ）の効果、および依頼者の利益を保護するために必要な手順を説明することが含まれる。
取引の役割： ソリシターは、権原移転手続（conveyancing）を管理する——契約書を作成し、権原調査（title investigations）を行い、照会を提起し、移転証書やリースを起草し、すべての権益が適切に登記されることを確保する。また、モーゲージ取引にも従事し、適切な場合には貸主と借主の双方のために行為する。
紛争解決の役割： ソリシターは、境界、地役権、約款、共有、および家主・賃借人に関する紛争において依頼者を代理する。これには、交渉、調停、審判所手続（例えば TLATA 1996 s.14 に基づくもの）、または裁判所での訴訟が含まれうる。
コンプライアンスおよび倫理： ソリシターは、SRA基準及び規則に従って行動しなければならない。これには、高潔に行動する義務（第5原則）、依頼者の最善の利益のために行動する義務（第7原則）、および利益相反を特定し管理する義務が含まれる。
6. 本書の使い方
本書は、SRA FLK2 土地法シラバスに従い、6ユニット・15章で構成されている。各章は以下の要素を含む。
本文（実体的内容）： 制定法の参照および判例法に裏付けられた、法原則の明快な解説。
KEY TERM（重要用語）ボックス： すばやく参照できるよう強調された、不可欠な専門用語の定義。
SQE試験のヒント・ボックス： 各論点がどのように試される可能性が高いか、および回避すべきよくある落とし穴に関する実践的指針。
SQE試験へのアドバイス・ボックス： 試験技術に関する、より広範な戦略的助言。
重要ポイント表： その章の主要項目、概念、典拠を体系的にまとめたもの。
復習ノート： 自己点検のための五つの大きな問いと答え。
MCQ演習： SQE1形式による五つの単一最良解答問題と、詳細な解答解説。
後の章は前の章で導入した概念の上に積み重なっていくため、各章を順番に学習することをお勧めする。すべての章を終えたら、第15章（復習と試験戦略）を用いて複数論点にまたがる問題を練習し、理解を定着させること。
7. 重要ポイント（章のまとめ）
以下のまとめ表は、本章で導入した主要項目、概念、典拠を集約したものである。これを復習用チェックリストとして活用すること。各行を記憶から定義でき、関連する規定を引用できるようになるべきである。
| 主要項目 | 概念 | 判例／参照 |
|---|---|---|
| 土地（定義） | 建物、附合物、鉱山および鉱物、ならびに無体相続産（incorporeal hereditaments）（例：地役権）を含む | s.205(1)(ix) LPA 1925 |
| 法的エステート | 二つのみ：絶対的単純自由保有占有権（フリーホールド）および絶対的定期不動産権（リースホールド） | s.1(1) LPA 1925 |
| 法的権益 | 五つの類型：地役権、地代負担、法的モーゲージとしての担保権、証書によらずに設定された土地に対するその他類似の担保、復帰権・進入権 | s.1(2) LPA 1925 |
| エクイティ上の権益 | 法的エステートまたは法的権益にあたらないすべての権益はエクイティ上でのみ効力を生じる | s.1(3) LPA 1925 |
| 登記地 | 権原は国家により保証される。登記簿はHM土地登記所（HM Land Registry）が維持する | LRA 2002 |
| 未登記地 | 権原は権原証書（title deeds）によって証明される。第三者の権益は土地負担（land charges）または通知の法理（doctrine of notice）によって保護される | LCA 1972; LPA 1925 |
| 共有 | 合有不動産権（生存者帰属を伴う）または共有不動産権（区別された持分を伴う） | LPA 1925 ss.1(6), 36 |
| TLATA 1996 | 土地信託を規律する。s.14 裁判所への申立て、s.15 判断基準 | TLATA 1996 |
| 方式（契約） | 土地の売却／処分の契約は、書面によること、両当事者が署名すること、すべての条項を含むことを要する | s.2 LP(MP)A 1989 |
| 方式（捺印証書） | 捺印証書は、署名され、証人の立会いを受け、引き渡されることを要する | s.1 LP(MP)A 1989 |
| 2025年賃借人権利法 | ASTおよびs.21 無過失立退きを廃止する。すべての住宅賃借権が定期賃借権となる | RRA 2025 |
| LFRA 2024 | 権利取得に係る2年間の資格要件期間を撤廃する（s.27）。RTM（管理権）の非住宅部分の上限を50%に引き上げる | LFRA 2024 |
8. 復習ノート
自己点検のための五つの大きな問いと答え。まず記憶からそれぞれに取り組んでから模範ノートを読み、制定法の参照および典拠を再現できるか確認すること。
Q1 イングランド法が認める土地の二つの法的エステートは何か。また、それらはどこに定められているか。
ノート： 二つの法的エステートは、絶対的単純自由保有占有権（フリーホールド）と絶対的定期不動産権（リースホールド）である。これらは1925年財産法第1条第1項に定められている。それ以外のすべてのエステート（生涯不動産権や限嗣不動産権など）は、1925年立法によって法的エステートとしては廃止され、現在ではエクイティ上でのみ存在しうる。
Q2 登記地と未登記地の根本的な違いは何か。
ノート： 登記地では、権原はHM土地登記所が維持する登記簿によって証明される。登記簿は（優越的権益を留保として）確定的（conclusive）であり、国家がその正確性を保証する。未登記地では、権原は、少なくとも15年さかのぼって良好な権原の根拠（good root of title）に至る途切れのない権原証書の連鎖によって証明され、第三者の権益は、1972年土地負担法（Land Charges Act 1972）に基づく土地負担としての登録によるか、またはエクイティ上の通知の法理（doctrine of notice）によって保護される。
Q3 法的権益とエクイティ上の権益の区別はなぜ重要か。
ノート： 法的権益は「全世界を拘束する」——すなわち、通知の有無にかかわらず、土地のいかなる後続取得者に対しても対抗できる。エクイティ上の権益はより脆弱である。未登記地では、通知を受けていない法的エステートの善意有償買主（bona fide purchaser for value of the legal estate without notice）によって覆されることがある。登記地では、登記簿上の通知（notice）または制限（restriction）の記入によって保護されなければならず、さもなければ有償約因による登記処分に対して優先順位を失うことがある（LRA 2002 s.29）。例外は優越的権益（overriding interests）であり、これは登記の有無にかかわらず拘束する。
Q4 SQE1土地法のためにソリシターが知っておくべき三つの主要な制定法を挙げよ。
ノート： 最も重要な三つの制定法は次のとおりである。(1) 1925年財産法——法的エステートおよび権益、方式の枠組み、ならびにオーバーリーチングおよび分割といった重要なメカニズムを定める。(2) 2002年土地登記法——登記すべき処分、通知、制限、優越的権益、取得時効を含む登記地制度を規律する。(3) 1996年土地信託及び受託者選任法——土地信託を規律し、共有紛争を解決するためのメカニズムを定める。
Q5 SQE1試験のために受験者が把握しておくべき近時の立法は何か。
ノート： 受験者は二つの近時の法律を把握しておくべきである。すなわち、2025年賃借人権利法（裁可 2025年10月27日）——保証短期賃借権および第21条「無過失」立退きを廃止し、すべての住宅賃借権を定期賃借権へと転換する——と、2024年定期借地権及び自由保有権改革法（裁可 2024年5月24日）——権利取得請求に係る2年間の資格要件期間を撤廃し（s.27、2025年1月31日施行）、管理権請求の非住宅部分の上限を50%に引き上げた（2025年3月3日施行）——である。いずれの法律もSQE1基準日の2026年3月13日以内にある。
9. MCQ演習——SQE形式の5問
以下の五つの問題は、それぞれSQE1 FLK2の単一最良解答問題の形式、長さ、難易度を模している。各問題に閉本式で取り組み、答えを書き留めてから解答解説に進むこと。解答解説は各選択肢がなぜ正しいか、または誤っているかを説明している。すべての解説を最後まで読むこと。
A. 自由保有権者は土地を絶対的かつ恒久的に所有するのに対し、定期保有権者は単に土地を占有する許可を有するにすぎない。
B. 自由保有と定期保有はいずれも、1925年財産法第1条第1項によって認められた土地の法的エステートである。自由保有は絶対的単純自由保有占有権であり、定期保有は絶対的定期不動産権である。
C. 自由保有権者は法的エステートを有するが、定期保有権者は土地に対するエクイティ上の権益を有するにすぎない。
D. 自由保有は永続するが、定期保有は最長で99年しか存続しえない。
E. 自由保有と定期保有はいずれも、国王の土地を占有するためのライセンスの一形態である。
Answer & explanation
Bが正しい——1925年財産法第1条第1項は、土地の二つの法的エステート、すなわち絶対的単純自由保有占有権（フリーホールド）と絶対的定期不動産権（リースホールド）を定義している。
Aは誤り——自由保有権者は土地を「絶対的に」所有するのではなく、国王からエステートを保有しているのであり、また定期保有権者は単なる「許可」ではなく法的エステートを有する。
Cは誤り——定期保有は単なるエクイティ上の権益ではなく、法的エステートである。
Dは誤り——リースに最長期間はない。
Eは誤り——自由保有と定期保有はライセンスではなくエステートである。（第1.1節および第1.1.3節を参照。）
A. 地役権は登記簿に記載されていないため、存在しえない。
B. 地役権が2002年土地登記法附則3に基づく優越的権益にあたる場合には、なお買主に対して対抗可能でありうる。
C. 隣人が登記を怠ったため、地役権は当然に無効である。
D. すべてのエクイティ上の権益は全世界を拘束するため、買主は地役権に拘束される。
E. 地役権は、隣人が購入後12か月以内に裁判所の命令を得た場合に限り、行使することができる。
Answer & explanation
Bが正しい——地役権が登記簿上に記載されていない場合であっても、優越的権益にあたるならば、なお買主を拘束しうる。2002年土地登記法附則3第3項のもとでは、（登記地に対して明示的に設定または留保されたものではない）法的地役権は、次のいずれか一つが満たされれば登記処分に優越する。すなわち、(a) 買主が当該権利について実際に認識していた（actual knowledge）こと、(b) 当該権利が合理的に注意深い検分（reasonably careful inspection）により明白であったであろうこと、または (c) 当該権利が処分の日に終わる1年間のうちに行使されていたこと、である。これらの要件は選択的（disjunctive）であり、一つだけ満たされればよい。
Aは誤り——対抗可能であるためにすべての権益が登記簿に記載されていなければならないわけではない。
Cは誤り——登記を怠ったことによって地役権が無効になるわけではない。
Dは誤り——登記地においては、エクイティ上の権益が当然に全世界を拘束するわけではなく、附則3により優越するのは狭い類型の権益のみである。
Eは誤り——そのような12か月の裁判所命令の要件は存在しない。（第1.1節およびLRA 2002を参照。）
A. 契約は捺印証書によってなされ、両当事者が署名し、証人の立会いを受けなければならない。
B. 契約は、1989年財産法（雑則）第2条に従い、書面によること、合意したすべての条項を含むこと、および両当事者によりまたは両当事者のために署名されることを要する。
C. 少なくとも二人の証人が立ち会っていれば、契約は口頭でなしうる。
D. 買主の署名は不要であるため、契約は書面によること、および売主のみが署名することを要する。
E. 契約は、法的に拘束力を生じる前に、HM土地登記所において登記されなければならない。
Answer & explanation
Bが正しい——1989年財産法（雑則）第2条は、土地に対する権益の売却その他の処分の契約につき、書面によること、明示的に合意されたすべての条項を含むこと、および各当事者によりまたは各当事者のために署名されることを要求している。
Aは誤り——捺印証書（deed）が必要なのは、契約ではなく移転（権原移転 conveyance）である。
Cは誤り——土地に関する口頭契約は、s.2のもとでは有効でない。
Dは誤り——両当事者が署名しなければならない。
Eは誤り——HM土地登記所での登記は、契約ではなく移転に関わる。（第1.2.4節を参照。）
A. すべてのキッチン用品は動産であるため、前所有者はキッチンアイランドを取り外す権利を有していた。
B. キッチンアイランドは附合物である可能性が高い。なぜなら、附合の程度（床にボルト止めされ、電気および配管に接続されている）と附合の目的（不動産に対する恒久的な改良）の双方が、附合物としての地位を指し示しているからである。前所有者にはこれを取り外す権利はなかった。
C. キッチンアイランドは、前所有者が自らの享受のために設置したものであるため、動産である。
D. 売買契約がキッチンアイランドに特に言及していなかったため、前所有者はこれを取り外す権利を有していた。
E. キッチンアイランドは完了時に自動的に依頼者に移転したが、それは依頼者がそれについて追加の約因を支払った場合に限られる。
Answer & explanation
Bが正しい——附合物と動産を区別する古典的な二段階基準は、Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 において Blackburn 裁判官が述べ、貴族院が Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 において現代化したものである。裁判所は、(1) 附合の程度——その物がどの程度堅固に付着しているか——と、(2) 附合の目的——その物が動産としてのより良い利用のために付着されたのか、それとも土地に対する恒久的な改良として付着されたのか——を考慮する。Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 において、控訴院は109の物品にこの基準を適用し、ビルトインのキッチンユニットなどの物品は附合物であると判示した。本件では、キッチンアイランドは床にボルト止めされ、各種設備に接続されており（高い附合の程度）、恒久的な改良であった（附合物を指し示す目的）。したがってこれは、LPA 1925 s.62 により買主に移転した附合物であり、前所有者にはこれを取り外す権利はなかった。
Aは誤り——すべてのキッチン用品が動産であるわけではない。
Cは誤り——目的基準は、個人的な享受のためではなく、土地のより良い利用のために物が付着されているかどうかを問う。
Dは誤り——附合物は明示的な言及の有無にかかわらず土地とともに移転する。
Eは誤り——附合物は追加の約因なしに自動的に移転する。（第1.1.2節を参照。）
A. 当該ASTは2025年法の施行前に設定されたため、変更されることなく継続する。
B. 当該ASTは2025年法のもとで自動的に保証定期賃借権に転換され、家主はもはや占有を回復するために第21条「無過失」立退きを用いることができなくなる。
C. 家主は、2025年法のもとで当該ASTを新しい形態の賃借権に転換するために裁判所に申し立てなければならない。
D. 2025年法は2026年5月1日以降に設定された賃借権にのみ適用され、既存のASTには影響しない。
E. 家主は、同法の施行後12か月間、第21条「無過失」立退きを引き続き用いることができる。
Answer & explanation
Bが正しい——2025年賃借人権利法は、保証短期賃借権および第21条「無過失」立退きの経路を廃止する。実体規定の施行時（2026年5月1日）に、既存のASTは——同法の施行前に設定されたものを含め——経過措置スキームのもとで自動的に保証定期賃借権に転換される。家主は、第8条通知（section 8 notice）によって送達される、（2025年法により改正された）1988年住宅法附則2に基づく改訂された事由（grounds）を用いてのみ占有を回復できる。
Aは誤り——同法は（その経過規定により）新規賃借権だけでなく、既存のASTにも適用される。
Cは誤り——転換は裁判所への申立てによるのではなく、法律の作用により自動的に生じる。
Dは誤り——同法は将来の賃借権だけでなく、既存の賃借権にも適用される。
Eは誤り——既存のASTについて、s.21の12か月の繰り越しは存在しない。（第1.2.6節を参照。）