1. 不動産法と実務 (Property Law and Practice) — 演習問題
ビンゴホールの既存の開発許可に関する情報が回答に表れる可能性のある場所について、最も適切な助言は次のうちどれか。
A. 地方土地負担調査 (Local Land Charges search, LLC1) のみが開発許可について何らかの情報を明らかにする。
B. CON29 様式による地方自治体への照会のみが開発許可に関する情報を明らかにする。
C. 売主に対する契約前照会 (pre-contract enquiries of the seller, CPSE) のみが開発に関する事項を扱う。
D. 開発に関する情報は調査によっては取得できず、買主は開発ポータル (planning portal) に直接申請しなければならない。
E. 地方自治体への CON29 照会、売主に対する契約前照会 (CPSE)、および関連する場合には LLC1 に対する回答が、それぞれ開発許可に関する情報を明らかにする可能性がある。
Answer & explanation
選択肢 E が正しい。権利移転手続 (conveyancing) における各種調査はしばしば重複しており、既存の開発許可に関する情報は複数の情報源から表れることがある。標準的な地方自治体への CON29 照会は、開発許可、建築規制同意 (building regulation consents) および開発規制執行・停止命令 (planning enforcement/stop notices) について具体的に尋ねる。売主に対する CPSE 契約前照会は、当該物件に関する許可および同意の写しを提供するよう売主に求める。そして地方土地負担登録簿 (LLC1) は、特定の開発に関する負担(例えば条件付開発許可や保存樹木命令 (tree preservation orders))を記録している。有能なソリシターであれば単一の調査に依拠することはない。選択肢 A、B、C はそれぞれ、ただ一つの調査のみが関連すると主張しており、重複する適用範囲を過小評価しているため、いずれも誤りである。選択肢 D は誤りである。地方自治体への調査こそが、権利移転取引において開発に関する情報を取得する方法であり、どの調査もそれを明らかにしないというのは真実ではない。
ソリシターが双方の当事者の代理を務めることができる場合について、最も適切に述べているのは次のうちどれか。
A. ソリシターは、両者の間に利益相反 (conflict of interest) がなく、かつそのような相反が生じる重大なリスクもない場合に限り、双方の代理を務めることができる。
B. ソリシターは、各当事者が書面による同意を与える限り、権利移転取引において常に双方の当事者の代理を務めることができる。
C. 売主が VAT (付加価値税) を課税しようとしており、買主はそれを支払いたくないため、ソリシターは双方の代理を務めることができる。
D. 売主が複数の買主と契約レース (contract race) を行っているため、ソリシターは双方の代理を務めることができる。
E. 売主が買主に対して空き渡し (vacant possession) に関する確約 (undertaking) を与えているため、ソリシターは双方の代理を務めることができる。
Answer & explanation
選択肢 A が正しい。SRA 行為規範 (SRA Code of Conduct) のパラグラフ 6.2 は、利益相反またはその重大なリスクが存在する場合にソリシターが代理することを、限定的な例外を除いて禁止している。買主と売主の権利移転取引では、当事者の利益は通常相反する(最も明白には価格や条件をめぐって)ため、双方の代理を務めることは一般に許されない。それが可能となるのは、真に相反がなく、かつその重大なリスクもない場合に限られ、例えば物件が贈与される場合や、近親者もしくは関連者の間で移転される場合などである。選択肢 B は誤りである。取引の対立する当事者間に現実の相反がある場合、同意だけではそれを治癒できないからである。「実質的に共通する利益 (substantial common interest)」および「同一の目的を競う (competing for the same objective)」という例外は狭く、通常の買主・売主間の取引を一般に対象としない。選択肢 C、D、E はそれぞれ、相反のリスクを除去するどころかむしろ増大させる事情(VAT の立場の相違、買主をリスクにさらす契約レース、確約の付与)を述べているため、いずれも双方の当事者の代理を正当化しない。
A. 賃貸人は同意を拒否できるが、それでも賃借人は、工事が要件を満たすと裁判所が認める場合には、法定の改良 (statutory improvements) 手続を用いて工事を実施できる可能性がある。
B. 構造変更に関する誓約条項は絶対的であり、いかなる制定法もそれを覆すことはできないため、賃貸人は工事を絶対的に阻止できる。
C. 制定法が構造変更に関する誓約条項に「同意は不合理に留保されてはならない」という条項を黙示的に組み込むため、賃貸人は拒否できない。
D. そうしなければ賃借人は工事を実施し、賃貸借期間の終了時に賃貸人から自動的に補償を請求できるため、賃貸人は同意しなければならない。
E. 賃貸人は、年間賃料の増額と引き換えに、自らがその工事を実施するよう主張できる。
Answer & explanation
正解は A。提案されている工事(店頭部分の撤去、開口部の拡張、二つ折り扉の設置)は外部かつ構造的なものであり、外部・構造変更に対する絶対的誓約条項の範囲に含まれる。同意に関する但書はなく、「不合理に留保されてはならない」という黙示条項は絶対的誓約条項には適用されない。しかしながら、誓約条項が絶対的である場合であっても、「改良 (improvement)」を行うことを希望する賃借人は、1927 年賃貸人賃借人法 (Landlord and Tenant Act 1927) 第 3 条に基づいて通知を行うことができる。賃貸人は異議を申し立てることができ、その場合、裁判所は、当該工事が賃借物件の賃貸価値を高め、その性質に照らして合理的かつ適切であり、賃貸人の他の財産の価値を減じないと認めるときは、工事を許可することができる。したがって拒否は許されるが、それが必ずしも問題の終結を意味するわけではない。B は誤りである。第 3 条の手続は絶対的誓約条項さえも覆しうる。C は誤りである。「不合理に留保されてはならない」という黙示条項(1927 年賃貸人賃借人法第 19 条第 2 項)は、誓約条項が制限的 (qualified)(同意が必要)である場合にのみ適用され、絶対的誓約条項を制限的なものに転換するものではない。D は誤りである。1927 年法(第 1 条)に基づく改良の補償は自動的なものではなく、法定の手続および要件に服する。E は誤りである。賃料増額と引き換えに賃貸人が工事を引き受けるというような権利は存在しない。
A. 売主と買主の間に利益相反がなく、かつそれが生じる重大なリスクもない場合、例えば近親者間の移転の場合。
B. 利益相反は存在するが、両当事者とも売買の完了を望んでいるため「実質的に共通する利益 (substantially common interest)」の例外が適用される場合。
C. 売主が売買に VAT を課税しようとしており、買主がその支払いに異議を唱えている場合。
D. 売主が競合する複数の買主の間で契約レースを行っている場合。
E. 売主が買主の貸主 (lender) に対してソリシターの確約を与えるよう求められている場合。
Answer & explanation
正解は A。ソリシターが二つの当事者の代理を務めることができるのは、自己利益相反 (own-interest conflict) も依頼者間相反 (client conflict) もなく、かつそれが生じる重大なリスクもない場合に限られる(ソリシターのための SRA 行為規範 (SRA Code of Conduct for Solicitors) パラ 6.2)。売買においては当事者の利益は本質的に対立しているため、双方の代理が許されるのは、実質的に真の相反が存在しない稀な場合、例えば贈与や、血縁・婚姻・シビルパートナーシップ (civil partnership) によって関係する当事者間、または同居する当事者間の移転などに限られる。B は誤りである。「実質的に共通する利益」の例外は通常の売買には適用されない。一方が購入し他方が売却しており、両者とも完了を望んでいるとしても、その利益は対立しているからである。C は誤りである。VAT をめぐる紛争はそれ自体が相反であり、双方の代理を否定する方向を示す。D は誤りである。契約レースは明白な相反と高度な行為上の義務を生じさせ、双方代理を許容しない。E は誤りである。確約の付与は、買主と売主の間に利益相反が存在するか否かとは無関係である。
A. Davisons は連続する 6 か月の賃貸借を 3 回付与すべきである。なぜなら、12 か月未満の事業用賃貸借は 1954 年賃貸人賃借人法 (Landlord and Tenant Act 1954) 第 II 部のもとで決して占有保障を得ることがないからである。
B. Davisons は 18 か月の確定期間賃貸借を付与できるが、それが占有保障を得ないことを確実にするためには、1954 年賃貸人賃借人法第 II 部を排除する命令を裁判所に申請しなければならない。
C. Davisons は 18 か月の確定期間賃貸借を付与できるが、それが占有保障を得ないことを確実にするためには、賃貸借が完了する前に所定の警告通知 (warning notice) を Morten に送達し、Morten の署名入りの宣言 (declaration) を取得しなければならず、これによって 1954 年賃貸人賃借人法第 II 部が排除される。
D. Davisons は 18 か月の確定期間賃貸借を付与し、12 か月経過後に行使可能な賃貸人の解約条項 (break clause) に依拠でき、これ自体によって Morten が占有保障を取得することを防げる。
E. 1954 年賃貸人賃借人法第 II 部の保護はいかなる状況においても放棄(契約による排除)できないため、Davisons は同部を排除するいかなる賃貸借も適法に付与できない。
Answer & explanation
選択肢 C が正しい。1954 年賃貸人賃借人法第 II 部に基づく占有保障は、2003 年規制改革(事業用賃貸借)(イングランド及びウェールズ)命令 (Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003) によって導入された手続を用いて、確定期間の事業用賃貸借について排除(契約による排除、'contracted out')することができる。賃貸人は所定様式の警告通知を賃借人に送達しなければならず、賃借人は保護の喪失を認める宣言(通知が賃貸借の少なくとも 14 日前に送達されれば「単純な (simple)」宣言、そうでなければ法定宣言 (statutory declaration))を行わなければならず、当該通知および宣言への言及が賃貸借に裏書きまたは記載される。選択肢 A は誤りである。6 か月を超えない確定期間の賃貸借は第 II 部の対象外であるが、延長・更新の定めがある場合、または賃借人(同一事業における前任者を含む)が 12 か月を超えて占有している場合には、その免除は失われる(第 43 条第 3 項)。連続する 6 か月の賃貸借を 3 回付与することはこれに違反する。選択肢 B は誤りである。2004 年 6 月 1 日以降、契約による排除に裁判所の命令は一切不要であり、それこそが 2003 年命令によってなされた変更そのものである。選択肢 D は誤りである。賃貸人の解約条項は同法を排除しない。賃貸借は依然として保護され、賃貸人は第 30 条に基づく法定事由によってのみ終了させることができるため、解約条項だけでは占有保障を打ち破ることはできない。選択肢 E は誤りである。第 II 部の保護は法定の手続を用いて有効に契約により排除できる。
A. その地役権 (easement) が承役地 (servient land) の権原に対して登記されているか、買主の意図する用途に十分か、誰がその維持に責任を負うか、そしてその経路が公共道路 (adopted public highway) であるか。
B. その地役権が近隣住民に人気があるか、使用がどれほど容易か、誰がそれに保険を掛けているか、そして照明が十分か。
C. その地役権が捺印証書 (deed) によって設定されたか、売主個人に利益を与えるものか、売主によって除去できるか、そして賃貸借に言及されているか。
D. その地役権が現地で目視できるか、地方土地負担として登記されているか、売主がそれに対してカウンシルタックス (council tax) を支払っているか、そして柵で囲われているか。
E. その地役権が買主自身の権原に対して登記されているか、買主に専属的であるか、その経路がどれほど人気があるか、そして良い立地にあるか。
Answer & explanation
選択肢 A が正しい。物件が通行権の利益 (benefit) を有する場合、買主のソリシターは実質的に次の点を確認すべきである。(1) 負担の登記 — 地役権の負担 (burden) が承役地(隣接地)の権原に対して記載されており、その権利が承継人を拘束し、単なる人的権利ではなく、また失われるリスクがないこと。(2) 十分性 — 設定された権利が買主の意図する用途(例えば単なる歩行ではなく作業場への車両アクセス)に十分であるか。(3) 維持 — 誰がその経路の維持・修繕の責任を負い、買主が負担金を拠出しなければならないか。(4) 公共化 (adoption) — その経路が実際に公共によって公共化され維持されている道路であるか(その場合、私的地役権に関する懸念は消滅する)。選択肢 B、D、E は、無関係または捏造された基準(人気、照明、保険、専属性、立地、カウンシルタックス)を列挙しており、いずれも地役権の利益に関する権利移転上の確認事項として認められたものではない。選択肢 C は分析を混同している。関連する登記は承役地に対する負担の登記であり、有効な法的地役権として物件に従属する (appurtenant) ためには、その権利は(売主個人ではなく)土地に利益を与えるものでなければならず、これらは標準的な 4 つの論点ではない。
A. 賃貸借が付与される元となるフリーホールドが既に登記されているため、何もする必要はない。
B. 賃貸借は 7 年を超える期間で付与されるため、独自の権原 (title) をもって本登記 (substantively registered) されなければならず、賃借人が申請しなければならない。
C. 賃貸借は 21 年未満であり、したがって優先的権益 (overriding interest) として効力を生じるため、何もする必要はない。
D. 賃貸人が復帰権 (reversion) を保持しているため、賃貸人が賃貸借を登記する申請をしなければならない。
E. 賃貸借はフリーホールドの権原に対して記載 (noted) されるだけでよく、独自の登記された権原は必要としない。
Answer & explanation
登記済みの不動産権から 7 年を超える期間の賃貸借を付与することは、2002 年土地登記法 (Land Registration Act 2002) 第 27 条第 2 項(b)号(i)に基づき、強制的に登記すべき処分 (compulsorily registrable disposition) である。9 年の期間は 7 年を超えるため、賃貸借は独自の権原をもって本登記されなければならず、登記が完了するまでコモン・ロー上の効力を生じない(第 27 条第 1 項)。処分の登記の申請者は被処分者 (disponee)、すなわち賃借人である。したがって選択肢 B が正しい。選択肢 A は誤りである。要件を発動させるのは期間の長さであって、フリーホールドが既に登記されているか否かではない。選択肢 C は誤りである。関連する基準は 7 年であって 21 年ではない。7 年を超える賃貸借は附則 3 (Schedule 3) のもとで単なる優先的権益として効力を生じることはできない(同附則は 7 年以下の短期賃貸借を保護する)。選択肢 D は誤りである。登記を申請するのは賃借人(被処分者)であって賃貸人ではない。選択肢 E は誤りである。7 年を超える賃貸借は独自の登記された権原を必要とし(登記所は賃貸人のフリーホールドに対しても記載 (notice) を行う)、登記に代わる単なる記載では足りない。
A. 買主は、その正確な条項を登記簿から読み取ることができないとしても、欠落している譲渡証書に言及された制限的誓約条項に拘束される。
B. 買主は、その条項を登記簿から確認できないため、当該誓約条項に拘束されない。
C. 買主は、登記簿に記載されているか否かにかかわらず、物件に関するあらゆる種類のすべての誓約条項に拘束される。
D. 買主は、誓約条項が負担登記簿に全文記載されていた場合に限り拘束される。
E. 上記のいずれでもない。誓約条項は登記簿のエントリーにかかわらず優先的権益として効力を生じる。
Answer & explanation
制限的誓約条項は負担登記簿への記載 (notice) によって保護され、買主はそのような記載によって保護される権益を負担した状態で取得する(2002 年土地登記法第 29 条~第 32 条)。エントリー 2 は 1999 年の譲渡証書における制限的誓約条項を明示的に言及しているため、登記所が写しを保有しておらず文言が再現されていないとしても、それらは保護され買主を拘束する。買主は当該誓約条項を負担した状態に置かれ、捺印証書または補償 (indemnity) を求めるべきである。選択肢 A が正しい。選択肢 B は誤りである。正確な条項が登記簿から入手できないとしても、買主は記載されたエントリーを理由として拘束される。選択肢 C は誤りである。登記済み土地の買主は、適切に保護された(または優先的な)権益にのみ拘束されるのであって、あらゆる種類のすべての誓約条項に拘束されるわけではない。選択肢 D は誤りである。保護は誓約条項に言及する記載から生じるのであり、拘束のために誓約条項が全文記載されている必要はない。選択肢 E は誤りである。制限的誓約条項は優先的権益としてではなく記載によって保護され、ここではそのエントリーが有効な保護である。
A. 地方自治体への照会 (CON29)。
B. 地方土地負担調査 (LLC1)。
C. 地方自治体への任意照会 (CON29O)。
D. HM 土地登記所から取得した登記簿の公式謄本。
E. HM 土地登記所における OS1 優先調査 (priority search)。
Answer & explanation
物件に隣接する道路が公費によって維持される公道(1980 年道路法 (Highways Act 1980) 第 36 条に基づき公共化されたもの)であるか否かは、標準的な地方自治体への照会である CON29 によって明らかにされるため、A が正しい。B は誤りである。LLC1 は登記された地方土地負担(例えば金銭的負担、保存樹木命令、開発制限)を明らかにするものであり、道路の公共化の状況ではない。C は誤りである。CON29O は特定の取引のために選択される任意の照会(例えば道路計画、公共歩道、ガスパイプライン)を含むものであり、基本的な公共化道路の情報は任意セットではなく標準的な CON29 に含まれる。D は誤りである。HM 土地登記所の公式謄本は登記された権原(所有権、負担、権利)を示すのであって、道路が公費によって維持されるか否かを示すものではない。E は誤りである。OS1 は買主の申請を保護する登記済み土地の完了前優先調査であり、公道の公共化に関する情報は一切与えない。
A. 権原の種類を依頼者に報告し、モーゲージ貸主の要件を確認し、権原補償保険 (title indemnity insurance) について検討して助言し、権原が絶対権原に格上げ (upgraded) されうるか否かを検討する。
B. 依頼者に知らせるが、それ以上の手順はとらない。なぜなら HM 土地登記所はすべての登記された権原を完全に保証し、いかなる瑕疵についても補償を支払うからである。
C. 占有権原は一般的であり絶対権原と同程度に良好であるため懸念はない、と依頼者を安心させる。
D. 占有権原は決して安全に受け入れられない瑕疵ある種類であるため、直ちに撤退するよう依頼者に助言する。
E. 権原の種類は土地登記所の内部的な事項であり買主には何ら関係がないため、権原の種類に言及せず通常どおり進める。
Answer & explanation
占有権原は、名義人が権原の文書による証拠を提示できない場合、または逆占有 (adverse possession) を通じて権利を主張する場合に付与される。国の保証は、初回登記前に存続していたか、または生じうる不動産権、権利または権益を一切カバーしない。絶対権原でないあらゆる権原について、買主のソリシターは次のことを行うべきである。すなわち、それを依頼者に報告すること。モーゲージがある場合は貸主の要件を確認すること(また貸主の代理も務める場合は、貸主に確実に知らせること。さもなければ利益相反が生じる)。権原補償保険について検討し助言すること。そして絶対権原への格上げの可能性(例えば欠落した捺印証書が見つかる場合、または所定の期間が経過する場合)を検討すること。A はこれを正しく述べている。B は誤りである。占有権原に対する保証は完全なものではなく限定的であるため、自動的な補償への依拠は誤りである。C は誤りである。それは絶対権原と「同程度に良好」ではなく、単に片付けることはできない。D は誤りである。撤退が不可避の対応ではなく、リスクは保険と貸主の承認によってしばしば管理可能である。E は誤りである。権原の種類は明らかに関連性があり、報告し対処しなければならない。
A. CRAR は、賃貸人が賃借人の財物を差し押さえて売却することを許容する明示条項が賃貸借に含まれている場合にのみ利用でき、そのような条項がなければ CRAR は使用できない。
B. CRAR は、賃貸借が書面によるものであり、かつ未払いの正味主たる賃料が所定の最低額(7 日分の賃料)以上である場合にのみ使用できる。執行官 (enforcement agent) は、財物の管理を取得する前に、賃借人に対して少なくとも 7 日間の完全な日数の執行通知 (notice of enforcement) を行わなければならず、財物が売却される前にさらなる通知と最低期間が経過しなければならない。
C. Verma 氏は、賃料が未払いとなった瞬間に直ちに執行官に財物を差し押さえるよう指示でき、賃借人への通知なしに即座にそれらを売却できる。
D. Verma 氏は最低滞納期間を待ち通知を送達しなければならないが、通知期間が満了すれば、売却に関するさらなる通知なしに同日中に財物を差し押さえて売却できる。
E. CRAR は、サービスチャージ (service charge)、保険賃料 (insurance rent)、利息を含め賃貸借のもとで支払うべきあらゆる金額に適用され、Verma 氏は認定された執行官を用いることなく自ら立ち入って財物を撤去できる。
Answer & explanation
CRAR(2007 年審判所・裁判所・執行法 (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007) 第 3 部、および 2013 年財物管理取得規則 (Taking Control of Goods Regulations 2013))は、書面による賃貸借のもとで賃貸された商業物件にのみ適用され、未払いの正味「賃料 (rent)」(主たる賃料。VAT、利息、サービスチャージ、保険賃料を除く)にのみ適用される。最低でも 7 日分の正味賃料が未払いでなければならない。認定された執行官は、財物の管理を取得するために立ち入る前に少なくとも 7 日間の完全な日数を与える執行通知を送達しなければならず、財物が管理下に置かれた後、財物を売却できるまでに、執行官は賃借人にさらなる最低期間の通知(少なくとも 7 日間の完全な日数)を行わなければならない。選択肢 B はこれらの要件を正確に捉えている。A は誤りである。CRAR は法定の自力救済 (self-help) であり、賃貸借における明示の没収/差押 (forfeiture/distress) 条項に依存しない。C は誤りである。最低滞納額の基準と義務的な執行通知があり、必要な通知なしに財物を売却することはできない。D は誤りである。売却前には別個の売却予定通知 (notice of intended sale) とさらなる最低期間が必要であり、同日売却は許されない。E は誤りである。CRAR は主たる賃料に限定され(サービスチャージ、保険賃料、利息ではない)、賃貸人自身ではなく認定された執行官によって実施されなければならない。
A. 土地負担局 (Land Charges Department) において、Chen 氏が居住した関連する郡 (counties) を指定して、Chen 氏の氏名に対する破産専用調査(土地負担登録簿 (Land Charges Register) に対する調査)を実施する。
B. Chen 氏に対し、破産しておらず申立も係属していないことを確認する個人的な確約に署名するよう求める。
C. 購入される物件の住所に対する地方土地負担調査を実施する。
D. HM 土地登記所において物件の権原に対するインデックスマップ調査 (Index Map search) を実施する。
E. 完了前に個人の破産状況を確認する信頼できる手段がないため、何も行わない。
Answer & explanation
個人に対してなされた破産命令 (bankruptcy orders) および係属中の破産申立は、土地負担局(中央土地負担登録所 (Central Land Charges Registry))に登録されており、当該個人の氏名に対する調査(K16 様式による破産専用調査)によって、その者が居住した関連する郡を指定して明らかにされる。これは、借主が破産しておらず申立も係属していないことを確認するために貸主のソリシターがとる標準的な完了前の手順であるため、選択肢 A が正しい。B は誤りである。借主からの確約は独立した検証ではなく、公的登録簿を確認せよという貸主の指示を満たさない。C は誤りである。地方土地負担調査は、地方自治体に登録された土地に影響を及ぼす事項(例えば開発に関する負担)を明らかにするものであり、個人の破産ではない。D は誤りである。インデックスマップ調査は、土地が登記されているか否かおよびその権原番号を特定するものであり、借主の破産については何も述べない。E は誤りである。信頼できる確認手段、すなわち土地負担局における氏名に対する破産調査が存在する。
A. そのような取引は常に利益相反を伴うため、事務所は商業取引において買主と貸主の双方の代理を決して務めることができない。
B. モーゲージが標準的条件によるものであり、かつ事務所が利益相反もその重大なリスクもないと確信する限り、事務所は双方の代理を務めることができる場合がある。
C. 事務所は、その案件を住宅取引として扱い、かつ貸主の条件が標準的である場合にのみ双方の代理を務めることができる。
D. 買主と貸主の間に実質的に共通する利益がないため、事務所は双方の代理を務めることができない。
E. 商業モーゲージにおいて借主と貸主の代理を務めることは相反のリスクを伴わないため、事務所は双方の代理を務めることができる。
Answer & explanation
本問は、借主と貸主の代理を務める場合に適用される、ソリシターのための SRA 行為規範のパラグラフ 6.2 における利益相反の規則を問うものである。出発点は、ソリシターは二つの依頼者の間に相反またはその重大なリスクがある場合には代理してはならないということである。しかしながら、モーゲージが標準的条件によるもの(「標準モーゲージ (standard mortgage)」)である場合、借主と貸主の利益は通常一致しており、事務所は相反がないと判断して双方の代理を務めることができる。これは住宅取引のみならず商業取引にも当てはまる。選択肢 B はこれを正しく捉えている。選択肢 A は誤りである。商業取引について一律の禁止はなく、基準は相反が存在するかまたは生じる可能性があるかである。選択肢 C は誤りである。当該取引は住宅ではなく商業であり、分析はそれを再性質決定することに依存しない。選択肢 D は誤りである。関連する許容の入口は標準モーゲージにおける相反の不存在であって「実質的に共通する利益」の例外ではない(これはパラ 6.2(a)の別個の要件であり、いずれにせよここでは共通の利益が実際に存在する)。選択肢 E は誤りである。それは立場を過大に述べている。非標準的または特別に交渉された商業モーゲージは容易に相反を生じさせうるため、事務所はリスクがないと仮定するのではなく各案件を評価しなければならない。
A. 14 日
B. 21 日
C. 30 営業日
D. 30 暦日
E. 2 か月
Answer & explanation
本問は、2003 年土地登記規則 (Land Registration Rules 2003) に基づく登記簿の完了前調査を問うものである。登記済み権原の優先権付き公式調査(様式 OS1、または一部については OS2)は、調査結果の日付から 30 営業日 (business/working days) の優先期間を付与する(2003 年土地登記規則 r.131)。買主(および貸主)の処分の登記申請がその優先期間内に土地登記所に受理される限り、調査証明書の日付以降に登記簿になされたいかなるエントリーに対しても優先し、「登記の空白期間 (registration gap)」から保護される。選択肢 C が正しい。選択肢 A(14 日)、選択肢 B(21 日)、選択肢 E(2 か月)は単に誤った期間である。選択肢 D(30 暦日)はよくある引っかけである。期間は暦日ではなく 30 営業日であり、実務上はそれよりも実質的に長いため、D は誤りである。
A. 10,693.61 ポンド。年間賃料、VAT、遅延利息、サービスチャージおよびサービスチャージに対する VAT から構成される。
B. 9,618.41 ポンド。年間賃料、年間賃料に対する VAT、および遅延利息から構成される。
C. 11,038.61 ポンド。年間賃料、サービスチャージ、保険賃料、およびそれらすべてに対する VAT と利息から構成される。
D. 8,000.00 ポンド。VAT と利息は CRAR のもとで回収できないため、年間賃料のみから構成される。
E. 8,018.41 ポンド。VAT は CRAR のもとで決して回収できないため、年間賃料と遅延利息のみから構成される。
Answer & explanation
CRAR(2007 年審判所・裁判所・執行法附則 12 (Schedule 12)、および財物管理取得規則)は、物件の占有および使用に対して支払うべき主たる(純粋な)賃料 (principal (pure) rent) と、その賃料に対する VAT および利息のみの回収を認める。賃貸借において「賃料」として留保されているが、実質的にはサービスチャージ、保険賃料その他の付随的料金である金額は、賃貸借がそれらをどのように呼称しようとも、CRAR を通じて回収できない。ここで回収可能な金額は、年間賃料(8,000 ポンド)に 20% の VAT(1,600 ポンド)を加え、年間賃料に対する遅延利息(18.41 ポンド)を加えたものであり、合計 9,618.41 ポンドとなる。B が正しい。A は誤りである。サービスチャージ(およびそれに対する VAT)は CRAR のもとで回収できない。C は同じ理由で、また保険賃料も除外されるため誤りである。D は VAT と利息を誤って除外しており、CRAR は主たる賃料についてこれらを認める。E は VAT が決して回収できないと誤って述べている。賃貸人が課税選択をしている場合、主たる賃料に対する VAT は回収可能である。
A. 受益的合有 (beneficial joint tenants) として。これにより生存者権 (right of survivorship) が機能し、生存者が最初の死亡時に全体を自動的に取得する。
B. 均等な持分による受益的共有 (beneficial tenants in common in equal shares) として。これにより各持分を遺言によって遺すことができる。
C. 貸主の単なる使用許諾者 (licensees) として。モーゲージが弁済 (redeemed) されるまで受益的権益を有しない。
D. 受益的保有の形態を特定せずにコモン・ロー上およびエクイティ上の共有者 (legal and equitable co-owners) として。後に黙示されるよう委ねる。
E. コモン・ロー上およびエクイティ上の権原を保有する特別目的会社 (special purpose vehicle company) の株主として。
Answer & explanation
夫婦が婚姻住居の購入に均等に拠出し、最初の死亡時に生存者が自動的に取得することを望む場合、標準的な助言は受益的合有 (beneficial JOINT TENANCY) である。合有のもとでは共有者はエクイティ上の不動産全体を共同で保有し、生存者権 (jus accrescendi) によって死亡時に全体が生存者に自動的に、遺言とは別に移転する。選択肢 A が正しい。選択肢 B(共有)はここでの一般的な助言としては誤りである。それは別個の、遺贈可能な持分を生み、生存者権を伴わない。これは当事者が不均等に拠出する場合、または各自の持分を遺言によって遺したい場合に適切であって、均等に拠出し生存者権を求める典型的な夫婦には当てはまらない。選択肢 C は誤りである。モーゲージは借主を使用許諾者に格下げするものではない。彼らは貸主の担保に服しつつコモン・ロー上およびエクイティ上の不動産を保有する。選択肢 D は誤りであり、また論点に応えていない。本問は具体的に受益的保有の形態を尋ねており、TR1(移転様式)はエクイティ上の権益がどのように保有されるかの明示の宣言を要求する。選択肢 E は誤りである。SPV 会社の構造は商業・投資目的に用いられるものであり、家族の住居の購入には用いられない。
A. 物件が健全でない限り銀行は貸付を行わないため、銀行のモーゲージ評価に依拠する。
B. 市場価値を確認するために、自ら基本的な評価報告書 (valuation report) を依頼する。
C. 物件の築年数および構造に鑑みて、本格的な構造(建物)調査 (full structural (building) survey) を依頼する。
D. 利用可能な最も徹底した調査である住宅購入者報告 (homebuyer report) を依頼する。
E. 売主はすべての物理的瑕疵を開示する義務を負うため、調査は必要ない。
Answer & explanation
C が正しい。最も詳細な調査は本格的な構造(建物)調査であり、これは古い物件、珍しい構造の物件、または状態の悪い物件に推奨される。1875 年に建築された農家は明らかにこの分類に該当するため、より高い費用がかかるとしても本格的な構造調査が適切な助言である。A は誤りである。モーゲージ評価は貸主の利益のためにのみ行われ、物件が十分な担保であることを確認するものである。それは状態の調査ではなく、買主はそれに依拠できない。B は誤りである。買主自身の基本的な評価報告書は単に市場価値を確認するものであり、状態についてはほとんど明らかにせず、ヴィクトリア朝の物件には不十分である。D は誤りである。住宅購入者報告は詳細さにおいて中間的なものであり、古い物件や非標準的な物件には適さない。それは最も徹底した調査ではない。E は誤りである。限定的な例外を除き、買主危険負担の原則 (caveat emptor) が物件の物理的状態に適用される。売主は物理的瑕疵を開示する義務を負わず、まさにそれゆえに買主は調査をしなければならない。
A. 売主の権原を初めて調査するため。これは通常、完了後にのみ行われる。
B. 契約交換前に公式謄本を取得して以降の登記簿への変更を明らかにし、買主および貸主を登記するための優先期間を付与するため。
C. 売主が物件の登記名義人であることを初めて確認するため。
D. 買主の移転ではなく貸主の担保のみを保護する優先期間を取得するため。
E. 買主のソリシターが SDLT(印紙税土地税)の目的で HM 歳入関税庁 (HM Revenue & Customs) に結果を報告するという要件を満たすため。
Answer & explanation
B が正しい。権原の調査、および売主が登記名義人であることの確認は、契約交換前に行われる。OS1 公式調査には二つの目的がある。すなわち、(i) 契約前の権原調査に用いた公式謄本の日付以降に登記簿にエントリーがなされたか否かを明らかにすること。そして (ii) 買主が登記申請を提出しなければならない優先期間(調査結果の日付から 30 営業日)を取得し、その申請を介在するいかなるエントリーからも保護することである。調査が貸主の名義で行われる場合、優先期間の保護は貸主の担保のみならず買主の移転にも及ぶ。A と C は誤りである。権原の調査と登記名義人の確認は契約交換前に行われるのであり、完了前調査によってではない。D は誤りである。貸主の名義での調査は貸主のみならず買主と貸主の双方を保護する。E は誤りである。OS1 は土地登記所の優先調査である。HMRC への SDLT の報告と納付は、SDLT 申告書による完了後の別個の手順であり、OS1 の目的とは無関係である。
A. ステークホルダー (stakeholder) として、完了まで頭金を保有する。
B. 買主の代理人 (agent) として。
C. 売主の不動産仲介業者 (estate agent) の代理人として。
D. 売主の代理人として。
E. 売主の代理人またはステークホルダーのいずれかとして、ソリシターの選択による。
Answer & explanation
正解は D。頭金が売主のソリシターによって売主の代理人 (AGENT FOR THE SELLER) として保有される場合、契約交換後直ちにそれを売主に交付でき、売主はそれを即座に(ここでは個人的債務の支払いに)使用できる。A は誤りである。ステークホルダーは両当事者のために金銭を保有し、完了まで保持しなければならない(標準売買約款 (Standard Conditions of Sale) のデフォルト)。これは売主が今それを使用したいという希望を妨げる。B は誤りである。買主の代理人として保有することは、買主側が金銭を管理することを意味する。それは売主に交付されず、売主のソリシターではなく買主のソリシターがそれを保有することになる。C は誤りである。不動産仲介業者は頭金に対する権利を有しないため、それが不動産仲介業者の代理人として保有されることは決してない。E は誤りである。即座の使用を保証するのは「売主の代理人」の資格のみである。「いずれか…またはステークホルダー」を提示することはそれを保証しない。ステークホルダーの選択肢は即座の交付を妨げるため、E は唯一の最善の解答ではない。
A. 完了時に Adeyemi 氏の死亡証明書 (death certificate) の認証謄本が提供されることを主張する。
B. いかなる受益的権益も超越 (overreached) されるよう、Adeyemi 夫人に第二の受託者 (second trustee) を選任して移転に加わらせることを要求する。
C. Adeyemi 氏の人格代表者 (personal representatives) に対し、同氏の持分を Adeyemi 夫人へ書面による移譲 (assent) を実行するよう要求する。
D. Adeyemi 氏の遺産管理付与状 (grant of representation) に分割の覚書 (memorandum of severance) が裏書きされていないことを確認する。
E. 買主を保護するため、完了前に様式 A の制限 (Form A restriction) を記載させることを要求する。
Answer & explanation
所有権登記簿に制限が一切ないことは、共有者が受益的権益を合有者 (joint tenants) として保有していたことを買主に告げる(共有 (tenants in common) として保有していたなら、超越のために第二の受託者を必要とする様式 A の制限が表れていたはずである)。受益的合有者の死亡時には、死亡者の権益は生存者権によって自動的に生存者に移転し、生存者はコモン・ロー上およびエクイティ上の権原の双方を、いかなる信託にも服することなく保有する。したがって買主は生存者単独から良好な権原を取得し、必要な唯一の証拠は共有者が実際に死亡したことの証明である。ゆえに選択肢 A が正しい(死亡証明書の認証謄本)。選択肢 B は誤りである。様式 A の制限がなければ超越すべき信託上の権益はなく、第二の受託者は不要である。選択肢 C は誤りである。合有者の持分は遺言によっても人格代表者による移譲によっても移転しえない。それは生存者権によって移転するため、人格代表者には移譲すべきものがない。選択肢 D は誤りである。分割の覚書は登記簿の制限によって保護されている場合にのみ関連する。登記済み土地においては保護されていない分割は買主を拘束せず、ここでの登記簿はそれを示していない。選択肢 E は誤りである。様式 A の制限は、生存者が単独で権利を有しない(すなわち共有である)場合にのみ適切であるが、ここではそうではない。それを主張することは見当違いである。
A. 賃貸借のもとで支払うべき地代 (ground rent)、およびそれが現在まで支払われている証拠。
B. サービスチャージの状況。滞納および予定されている大規模工事を含む。
C. 建物保険 (buildings insurance) の取り決め。誰が保険を掛けているか、および提供される補償範囲を含む。
D. 賃貸借における誓約条項の遵守。変更に必要な同意を含む。
E. 上記のいずれでもない — それぞれがそのようなフラットについて関連性があり適切なリースホールド照会である。
Answer & explanation
ブロック内のリースホールドのフラットについては、列挙された各事項は有能な権利移転実務家が提起する中核的な照会である。地代: 買主は、滞納や紛争を引き継がないよう、その金額と、それが現在まで支払われていること(明確な最終受領証)を確認する必要がある。サービスチャージ: 買主は、料金の水準、滞納(物件に付随しうる)、および多額の請求がなされうる今後の主要工事を確認しなければならない。保険: 貸主は建物が包括的な範囲の危険に対して完全な再建価値で保険が掛けられていることを要求し、フラットの賃貸借は通常賃貸人に保険を掛けることを求めるため、買主は保険証券の写しを取得すべきである。誓約条項: 買主は、既知の違反がないこと(例えば、いかなる変更も賃貸人の同意を得ていたこと)の確認を必要とする。なぜなら未解決の違反は没収 (forfeiture) や是正費用につながりうるからである。選択肢 A から D のすべてが真正で適切なリースホールド照会であるため、選択肢 E(「上記のいずれでもない」)が正解である。リストの中に除外されるべき項目は存在しない。
A. Birch Cottage の登記権原番号への言及。
B. Birch Cottage が空き渡しで売却される旨の定め。
C. 売却完了の最終時期を、対応する Elm House の購入完了の時期よりも早く定める特別条件 (special condition)。
D. Birch Cottage の買主が、適正に支払うべき印紙税土地税 (Stamp Duty Land Tax) について責任を負う旨の定め。
E. 物件をその郵便住所およびその土地に利益を与える権利によって特定する定め。
Answer & explanation
選択肢 D が通常含められない定めであり、したがって正解である。購入に対する SDLT は、2003 年財政法 (Finance Act 2003) の作用によって生じる買主自身の責任である。それは売主には何ら関係がなく、売主の契約では扱われないため、そのような条項を含めることは不要かつ不適切である。選択肢 A は誤り(すなわち、それは含められる)である。登記済み土地の売買契約は、買主が権原を導出 (deduce title) できるよう、常に登記権原番号を特定しなければならない。選択肢 B は誤りである。空き渡しは住居が売却される標準的な基準である。選択肢 C は誤りである。売却代金が連動する購入の資金となる場合、売却が購入の前に、または遅くとも同時に完了することを確保し、連鎖 (chain) の中で資金が利用可能となるよう特別条件を挿入することは賢明かつ一般的である。選択肢 E は誤りである。物件と利益を与える権利を特定することは通常の契約上の明細 (particular) である。
A. 優先権付きの登記権原に対する土地登記所の公式調査 (OS1)。
B. 買主に対する破産専用調査(様式 K16)。
C. 地方土地負担調査 (LLC1)。
D. 中央土地負担局調査(様式 K15)。
E. 上記のすべて。
Answer & explanation
選択肢 A が正しい。登記済み権原については、適切な完了前調査は優先権付きの土地登記所の公式調査(全体については OS1、一部については OS2)である。これは最新の登記簿を明らかにし、決定的に重要なことに、証明書から 30 営業日の優先期間を付与し、その間、調査者による登記申請が介在するエントリーから保護される(2002 年土地登記法、および 2003 年土地登記規則)。選択肢 B は誤りである。破産/土地負担破産調査は、貸主が支払能力を確認する必要のある個人の借主がいる場合にのみ関連する。ここでは買主は会社(これは破産調査ではなく会社調査 (company search) によって確認される)であり、モーゲージなしで購入している。選択肢 C は誤りである。地方土地負担調査は、完了前調査としてではなく、契約前照会の一環として契約交換前に実施される。選択肢 D は誤りである。中央土地負担局調査(K15)は未登記土地にのみ適用される。この権原は登記済みであるため、それは不適切である。選択肢 E は、B、C、D が適用されないため誤りである。
A. 売主のソリシターから提供された契約案。
B. 排水・水道調査 (drainage and water search, CON29DW)。
C. 土地登記所の公式謄本およびインデックスマップ調査。
D. 地方自治体への照会 (CON29) および地方土地負担調査 (LLC1) からなる地方調査 (local search)。
E. 環境(汚染土壌)調査報告。
Answer & explanation
正解は選択肢 D。標準的な地方自治体への照会(様式 CON29)には、道路計画に関する具体的な質問が含まれる。すなわち、道路の建設または改良のためにいずれかの土地が取得されたか、もしくは取得される予定か、また物件から一定の半径内に新たな道路、道路拡幅、または変更の計画があるかである。地方土地負担調査(LLC1)は、開発や道路関連のエントリーなどの登記された負担を明らかにする。したがって、道路拡幅やバイパス計画に関する買主の懸念はここで回答される。選択肢 A は誤りである。買主危険負担の原則のもとで、売主は既知の道路計画を契約において自発的に開示する必要はない(それは権原の瑕疵ではない)。契約は調べるべき場所ではないが、売主は直接の照会には誠実に回答しなければならない。選択肢 B は誤りである。排水・水道調査は水道本管、下水道、排水および接続に関する事項のみを扱い、道路計画は扱わない。選択肢 C は誤りである。土地登記所のインデックスマップ調査は権原が登記されているか否かと権原番号を示すのであり、地方の道路計画ではない。選択肢 E は誤りである。環境調査は汚染、洪水、地盤安定性のリスクを扱うのであり、計画された道路工事ではない。
A. 妻の死亡証明書を買主に提示すれば、生存する単独名義人として売却できる。
B. 第二の受託者を選任し、両名が共同で契約および移転を実行することにより、エクイティ上の権益を超越しなければならない。
C. 手続を進める前に、売却を認可する裁判所の命令を取得しなければならない。
D. 生存するコモン・ロー上の所有者として、全受益的権益が生存者権によって彼に移転しているため、単独で売却できる。
E. 売却できるようになる前に、まず移譲 (assent) によって物件を自身に移転しなければならない。
Answer & explanation
正解は選択肢 B。この制限は、エクイティ上の所有者が共有者として保有する場合に表れる標準的な「様式 A (Form A)」の制限である。これは、生存する単独名義人が資本金について有効な受領証を与えることを妨げる。なぜなら共有においては受益的権益の生存者権がなく、死亡者の持分は遺言に基づき(ここでは慈善団体に)移転するからである。売却するには、生存者は第二の受託者を選任し、資本金が(少なくとも)2 名の受託者に支払われるようにしなければならず、これによって受益的権益が超越され(1925 年財産法 (LPA 1925) 第 2 条および第 27 条)、制限が満たされる。選択肢 A は誤りである。死亡証明書の提示で足りるのは受益的合有(生存者権が機能し、生存者が単独で売却できる)の場合のみである。ここでは様式 A の制限が共有を示している。選択肢 C は誤りである。制限が言及する裁判所の命令は超越に代わる選択肢であるが、通常の正しい権利移転上の解決は、訴訟ではなく第二の受託者を選任することである。選択肢 D は誤りである。共有では受益的持分の生存者権がない。選択肢 E は誤りである。移譲は役に立たない。単独名義人の制限は依然として効力を持ち、また妻の半分の持分は夫ではなく慈善団体に帰属する。
A. 賃借人は物件の一部のみを譲渡することを絶対的に禁止されている。
B. 全部の譲渡に対する誓約条項は制限的(同意を得て譲渡が許可される)であるため、1927 年賃貸人賃借人法第 19 条第 1 項(a)号は、同意が不合理に留保されてはならないことを黙示する。
C. 賃借人はいつでも望むときに物件の全部を譲渡でき、賃貸人にはそれを阻止する権限がない。
D. 全部の譲渡に対する同意の書面による申請に対し、賃貸人は 1988 年賃貸人賃借人法 (Landlord and Tenant Act 1988) 第 1 条に基づき、拒否することが合理的でない限り合理的な期間内に同意を与え、いかなる拒否についても書面による理由を示さなければならない。
E. 上記のいずれでもない。
Answer & explanation
本問は誤った記述を求めており、それは C である。全部の譲渡に対する誓約条項は制限的誓約条項(譲渡は許可されるが賃貸人の同意を得てのみ)であるため、賃借人は「いつでも望むとき」に譲渡できるわけではない。賃貸人は合理的である場合には適法に拒否できる。A は正しい。条項 (2) は全部の譲渡のみを許可しており、条項 (1) における一部譲渡の禁止を絶対的なものとして残しているため、一部の譲渡は絶対的に禁止されている。B は正しい。1927 年賃貸人賃借人法第 19 条第 1 項(a)号は制限的誓約条項を完全に制限的なもの (fully qualified) に転換するため、同意は不合理に留保されてはならない。D は正しい。同意が必要な場合、1988 年賃貸人賃借人法第 1 条は、書面による申請を合理的な期間内に処理すること、同意を不合理に留保しないこと、および拒否について書面による理由を示すことという法定の義務を賃貸人に課す。C は法を誤って述べているため、それが解答である。
A. 賃貸人は譲渡人と譲受人の双方と全期間にわたって直接の契約上の関係 (privity of contract) を創設する権利を有するため、受け入れられる。
B. 1998 年に付与された賃貸借について譲渡人に認可保証契約を与えるよう適法に要求することはできないため、受け入れられない。
C. 賃貸人は 1998 年に付与された賃貸借について譲渡人に認可保証契約を締結するよう要求できるため、受け入れられる。
D. 譲受人からの直接的誓約は、代わりに譲渡人によって与えられるべきであるため、受け入れられない。
E. 譲受人の直接的誓約は削除されるべきか、または譲受人が賃貸借のもとで賃借人であり続ける期間に限定されるべきであるため、受け入れられない。
Answer & explanation
1998 年に付与された賃貸借は、1995 年賃貸人賃借人(誓約)法 (Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995) のもとでの「新賃貸借 (new tenancy)」である。譲受人による将来の譲渡時には、1995 年法は譲受人を賃借人の誓約事項から自動的に免責する(第 5 条)。譲受人に「期間の残余について」誓約事項を履行するよう要求する直接的誓約は、その自動的な免責の後も譲受人を拘束し続けようと不当に試みるものである。同法の免責を阻害するいかなる定めも無効である(第 25 条)。したがって、その誓約は削除されるか、譲受人が実際に賃借人である期間に限定されなければならず、ゆえに選択肢 E が正しい。選択肢 C は、賃貸人が新賃貸借について譲渡人に AGA を要求できる(AGA は第 16 条によって明示的に許容されている)と正しく述べているが、草案の欠陥に対処していないため最善の評価ではない。選択肢 B は単に誤りである。退去する賃借人からの AGA はまさに同法が新賃貸借について許容するものだからである。選択肢 A は誤りである。賃貸人は法定の免責に反して譲受人を全期間にわたって拘束することはできない。選択肢 D は誤りである。AGA(譲渡人の保証)と直接的誓約(譲受人からのもの)が、それぞれ記載された当事者から提供されることは適切である。問題は譲受人の誓約の出所ではなくその期間にある。