Introduction

1. Жер құқығы дегеніміз не? Негізгі принциптер

Жер құқығы – жерге меншік, пайдалану және мүдделерді беру тәртібін реттейтін құқықтық нормалардың жиынтығы. Ол жердің кімге тиесілі екенін, оның оған қандай құқықтарының бар екенін, өз жеріне басқалардың қандай құқықтары болуы мүмкін екенін және сол құқықтардың қалай жасалатынын, қорғалатынын және орындалатынын анықтайды. Тәжірибеші адвокат үшін жер құқығы негізгі болып табылады: мүлікке қатысты әрбір дерлік мәміле — тұрғын үй сатып алу, коммерциялық жалға алу, ипотека немесе даму жобасы — жер құқығы қағидаттарын қамтиды.

Ағылшын жер құқығы оны жеке меншік құқығынан және басқа юрисдикциялардағы жер құқығынан ерекшелейтін бірнеше негізгі принциптерге сүйенеді. Бұлардың біріншісі мүлк туралы ілім.

Меншік туралы заң 1925 ('LPA 1925') қазіргі ағылшын жер құқығының тұғырлы статуты болып табылады. Ол заңды мүліктердің санын екіге және заңды мүдделердің санын бес санатқа қысқарту арқылы 1926 жылға дейінгі жүйені күрт жеңілдетті (s.1(2) LPA 1925). Жерге қатысты барлық басқа мүдделер тек капиталда күшіне енеді.

Екінші негізгі қағида заңды және әділ мүдделер арасындағы айырмашылық болып табылады. Заңды мүдделер 'бүкіл әлемді байланыстырады' — олар кейіннен жерді иемденетін кез келген адамға, сол адамның қызығушылық туралы білген-білмегеніне қарамастан күшіне енеді. Әділ мүдделер, керісінше, жерді пайда туралы хабарламастан (тіркелмеген жерде) немесе мүдделер тізілімде (тіркелген жердегі) тиісті түрде қорғалмаған сатып алушымен жеңілуі мүмкін.

Үшінші негізгі қағида жер құқығының басымдылығы құқықтық құқықтың анықтығы мен қауіпсіздігі. Жерді тіркеу туралы 2002 жылғы Заңмен ('LRA 2002') реттелетін жерді тіркеу жүйесі тіркелген жермен айналысатын кез келген адам оның кімге тиесілі екенін және қандай мүдделер ауыртпалығын тізілімнен анықтай алуы үшін құқықтық құқықтың толық және сенімді жазбасын құруға бағытталған.

1.1.1 Жылжымайтын мүлік, жеке мүлік және тарихи деректер

Ағылшын құқығы мүлікті екі үлкен санатқа жіктейді: 'жылжымайтын мүлік' (жылжымайтын мүлік) және 'жеке меншік' (жеке тұлға). Жылжымайтын мүлік тарихи тұрғыдан жердің өзі және иеліктегі жылжымайтын мүлік болып табылады; жеке меншік қалғанның бәрі. Жалға беру ыңғайсыз орта жағдайға ие: олар жердегі меншік мүдделері, бірақ тарихи тұрғыдан «жылжымайтын мүлік» ретінде жіктелген, өйткені бастапқыда иеліктен айырылған жалға алушыға қолжетімді жалпы құқықтық қорғау құралдары иеліктен айырылған жер иесінің өзін өндіріп ала алатын нақты әрекеттер емес, шығындарды өтеу үшін жеке әрекеттер болды. Айырмашылық бүгінде негізінен жылжымайтын мүлік пен жеке тұлға арасындағы ескі сызық заңмен біртіндеп жойылған кесиет және жылжымайтын мүлікті басқару заңына қатысты.

Ағылшын құқығының екі үлкен қайнар көзі — жалпы құқық пен теңдік — екеуі де қазіргі жер құқығына ықпал етеді. Жалпы құқық — ортағасырлық кезеңнен бастап корольдік соттар әзірлеген ережелер жиынтығы. Меншікті капитал – Кеңес соты кәдімгі заңның қатаңдығын толықтыру және түзету үшін әзірлеген ережелер жиынтығы. 1873–1875 жылдардағы сот актілері жалпы құқық пен тең құқықты басқаруды біріктірді (сол сот енді екеуін де қолданады), бірақ заңды және әділ мүдделер арасындағы негізгі айырмашылық қазіргі жер құқығының негізгі орталығы болып қала береді. Заңды мүдде жалпы құқық бойынша орындалады; тең үлес тек капиталда орындалады, сондықтан жеңілуге ​​неғұрлым осал**.

1.1.2 Арматуралар мен пәтерлер

205(1)(ix) LPA 1925 тарауы ғимараттар мен ғимараттардың бөліктерін, шахталар мен пайдалы қазбаларды, сондай-ақ жерге қатысты кез келген мүддені қамту үшін «жер» анықтамасын береді. Ереже бойынша quicquid plantatur solo, solo cedit («топыраққа не бекінсе, топырақтың бір бөлігіне айналады»), жерге жеткілікті түрде қосылған объектілер жердің бір бөлігіне айналады — олар құралдар болып табылады. Арматуралар жермен бірге өтеді сату немесе ипотека бойынша s.62 LPA 1925; жылжымайтын мүліктер берілмейді және анық аударылуы керек.

Қазіргі заманғы жетекші сынақ Elitestone Ltd және Моррис [1997] 1 WLR 687, Блэкберн Д Голландиядағы Ходжсонға қарсы (1872) LR 7 CP 328 пікіріне сүйене отырып, Лордтар палатасымен қайта жарияланған екі сатылы сынақ болып табылады.

(1) Қосылу дәрежесі. Элемент қаншалықты берік бекітілген? өз салмағы бойынша жер бетінде орналасқан зат prima facie a chattel болып табылады; физикалық бекітілген (мысалы, бұрандалы, болттармен бекітілген, цементтелген) бірінші реттік арматура болып табылады. Болжамды теріске шығаруға болады.

(2) Қосымшаның мақсаты. Элемент не үшін қосылды? Егер ол затты тұрғын үй ретінде пайдалану үшін жақсырақ (мысалы, оны көрсету үшін қабырғаға шегеленген гобелен) қосу үшін бекітілген болса, ол саттық болып қалады; егер ол жерді біржола жақсарту (мысалы, біріктірілген ас үй) үшін бекітілген болса, бұл құрал. Заманауи билік мақсаттық сынақты шешуші ретінде қарастырады: Беркли және Поулетт [1977] 1 EGLR 86. Апелляциялық сот Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 пәтеріндегі 109 элементке сынақты қолданды, бұл кіріктірілген ас үй бөліктері мен ваннаға арналған жабдықтар құралдар болды.

1.1.3 Екі заңды мүлік және бес заңды мүдде

1-бөлім LPA 1925 1925 жылғы заң шығару схемасының түйіндісі болып табылады. 1(1)-бөлім заңды мүліктің санын екіге дейін қысқартты: (a) жай абсолютті иеліктегі сыйақы (еркін иелік) және (b) абсолюттік жылдар мерзімі (жалға алу).

1(2) бөлімде заңды қызығушылықтың бес санаты тізімделген: (i) сервитуттар, жердегі немесе одан жоғары құқықтар немесе артықшылықтар иеленудегі қарапайым абсолютті төлемдегі жылжымайтын мүлік объектісіне немесе абсолютті жылдар мерзіміне балама; (ii) жерді беру кезінде иелігіндегі жалдау ақысы; (iii) заңды ипотека бойынша төлемдер; (iv) құралмен жасалмаған жердегі кез келген басқа ұқсас төлем; және (v) кіру құқығы жылдардың заңды мерзіміне немесе заңды жалдау ақысына қоса беріледі. 1(3) бөлімінде барлық басқа жылжымайтын мүлік, пайыздар мен жердегі немесе одан жоғары алымдар әділ мүдделер ретінде күшіне енеді.

с.1 маңызы өте терең. 1926 жылға дейінгі заң көптеген заңды мүліктерді (төлем ақысы, өмірлік мүлік, негізгі алым, т.б.) және әртүрлі заңды мүдделерді мойындады. 1925 жылғы заңнама тасымалдаудағы ауыртпалықты азайту үшін негізді жеңілдетеді: тегін немесе жалға берілетін мүлікті сатып алушы заңды мүдделердің шағын және анықталған тізімі ғана оларды «бүкіл әлем үшін» байланыстыра алатынына сенімді бола алады, ал қалғандарының бәрі (опциялар, шектеуші шарттар, жылжымайтын мүлік мүдделері, сенімгерлік келісімдер бойынша) конструктивті трасттар және т.б.) капиталда күшіне енді және оның өз қорғаныс механизмдерін талап етті.

2. Ағылшын жер құқығының қайнар көздері

Ағылшын жер құқығы статуттың, сот практикасының және әділ доктринаның бай жиынтығына сүйенеді. Сіз осы кітапта кездесетін негізгі заңнамалық көздер төменде келтірілген.

1.2.1 Меншік туралы заң 1925 (LPA 1925)

LPA 1925 қазіргі жер құқығының негізі болып табылады. Негізгі ережелерге мыналар жатады: с.1 (заңды мүліктер мен мүдделер); s.2 (шамадан тыс); с.27 (актке қойылатын талап); с.36 (бірлескен жалдау шартын бұзу); с.52 (акт бойынша тасымалдауға қойылатын талап); с.53 (әділ мүдделер үшін формальдылықтар); s.54(2) (қысқа жалға беруді қоспағанда); s.62 (тасымалдалатын жалпы сөздер); с.78 (жерге қатысты келісімдердің пайдасы); с.101 (кепіл ұстаушының өкілеттіктері); және с.146 (жалдау құқығын тәркілеу).

1.2.2 Жерді тіркеу туралы заң 2002 (LRA 2002)

LRA 2002 Англия мен Уэльсте тіркелген жер жүйесін басқарады. Ол 1925 жылғы Жерді тіркеу туралы Заңды ауыстырды және жерді тіркеудің жаңартылған құрылымын енгізді. Негізгі ережелерге мыналар жатады: s.4 (алғашқы тіркеу үшін оқиғаларды бастау); с.23 (меншік иесінің өкілеттіктері); с.27 (тіркелетін диспозициялар); с.29 (тіркеудің басымдыққа әсері); ss.32–36 (хабарламалар); s.40 (шектеулер); Sch 1 және Sch 3 (басты мүдделер); және Sch 6 (қолайсыз иелену).

1.2.3 Жер сенімдері және қамқоршыларды тағайындау туралы заң 1996 (TLATA 1996)

TLATA 1996 бірлескен меншік жағдайларында туындайтын болжамды трасттарды қоса, жер сенімдерін басқарады. 14 және 15-бөлімдердің СҚЕ үшін ерекше маңызы бар: олар бірлескен меншіктегі жер учаскелерін басып алу және сату туралы бірлескен меншік иелері арасындағы дауларды шешудің** механизмін қамтамасыз етеді.

1.2.4 Меншік туралы заң (әртүрлі ережелер) 1989 жылғы заң (LP(MP)A 1989)

1-бөлім жарамды акт (қол қойылған, куәландырылған, тапсырылған) үшін заманауи талаптарды белгілейді. 2-бөлім жер үлесін сатуға немесе басқа да билік етуге келісімшарттардың жазбаша нысанда болуын, екі тараптың қол қоюын және барлық шарттарды енгізуді** талап етеді.

1.2.5 Жалға беруші мен жалға алушы (шарттар) актісі 1995 (LTCA 1995)

LTCA 1995 1996 жылдың 1 қаңтарында немесе одан кейін берілген жалдау үшін жалдау шарттарының өтуін реттейтін ережелерді өзгертті ('жаңа жалдаулар'). 1995 жылғы Заңға сәйкес барлық шарттар (жеке шарттардан басқа) автоматты түрде тағайындау бойынша өтеді және шығыс жалға алушы жауапкершіліктен босатылады**.

1.2.6 Соңғы заңнамалық әзірлемелер

Жақында қабылданған заңнаманың екі маңызды бөлігі SQE1 емтихан терезесіне жатады (кесінді: 2026 жылғы 13 наурыз).

Жалгерлердің құқықтары туралы заң 2025 патшаның келісімін 2025 жылдың 27 қазанында алды. Ол кепілдендірілген қысқа мерзімді жалға беруді (ASTs) және «Кінәсіз» 21-бөлімдегі көшіруді жояды, 1988 жылғы Тұрғын үй туралы заңға сәйкес барлық қысқа мерзімді тұрғын үйлерді кепілдендірілген мерзімді жалға берудің бірыңғай жүйесіне түрлендіреді. Жалға алуды реформалаудың негізгі ережелері жарғылық құжатпен күшіне енді; 1-бөлімнің 1-тарауындағы негізгі ережелер (АСТ-тің соңы және 21-бөлім) 2026 жылдың 1 мамырында күшіне енді. Акт SQE1 кесілген күні корольдік келісімді алғандықтан, ол SQE1 үшін заңды түрде қарастырылуы мүмкін. Біз оны 11 және 14 тарауларда** егжей-тегжейлі қарастырамыз.

2024 жылғы жалға алу және жеке меншікті реформалау актісі корольдік келісімді 2024 жылдың 24 мамырында алды. Жалдау құқығын беру және жалдау мерзімін ұзарту шағымдары үшін екі жылдық біліктілік кезеңін алып тастаған 27-бөлім 2025 жылдың 31 қаңтарында күшіне енді. басқару құқығына қатысты ережелер (тұрғын емес лимитті 25%-дан 50%-ға ұлғайту) 2025 жылдың 3 наурызында** күшіне енді.

3. Тақырып картасы: Жер құқығы қалай үйлеседі

Жер құқығы бойынша SRA FLK2 силлабус бір-бірімен байланысты бес салаға бөлінген. Бұл аймақтардың бір-бірімен қалай байланысатынын түсіну SQE1 сценарийінің сұрақтарын шешу үшін өте маңызды, олар жиі бір уақытта бірнеше аумақтан принциптерге сүйенуді талап етеді.

{"тақырыптар": ["Аудан", "Тараулар", "Ол нені қамтиды"], "жолдар": [["Жердің табиғаты", "2–3-тараулар", "негіздері: «жер» болып есептелетін нәрсе, жылжымайтын v жеке мүлік, екі заңды мүлік және заңды мүдделердің бес санаты, талап етілетін мүдделерді құруға және беруге " ["Жерге құқық", "4–5-тараулар", "Меншік құқығы қалай дәлелденеді және үшінші тараптың мүдделері қалай қорғалады. тіркелген жүйе (LRA 2002) және тіркелмеген жүйе негізінен басқа принциптерде жұмыс істейді; сіз «сенімгердің» екеуін де қолдануыңыз керек."аппарат. 6–7", "Екі немесе одан да көп адам бірге жерді иеленетін болса: бірлескен жалдау v ортақ жалдау, тіршіліктен айырылу ережесі, кеңес және TLATA 1996 бойынша дауларды шешу."], ["Меншік құқықтары", "8-10-тараулар, осы құқықтар бастысы үшінші бөлім", ауыртпалық жер: сервитуттар (жол құқығы, жарық және т.б.), еркін пайдалану шарттары (көрші жер иелерінің арасындағы уәделер) және ипотека (қауіпсіздік мүдделері)."], ["Жалдау", "11–14-тараулар", "жалға алушы-жалгер қарым-қатынасы: жалға алу, жалға алу, жалдау жалға алу. пактілер және олардың орындалу мүмкіндігі, бұзушылықты қорғау құралдары (тәркілеуді қоса) және тоқтату.»]]}

4. SQE1 FLK2 бағалауы

Бұл бөлімде бағалау мақсаттары, SQE1 FLK2 құжатының пішімі және Жер құқығы сценарийінің сұрақтарын шешуге арналған жүйелі тәсіл түсіндіріледі.

1.4.1 Бағалау мақсаттары

SRA үміткерлерден тәжірибеде құзырлы жаңа білікті адвокат деңгейінде тиісті негізгі құқықтық қағидалар мен ережелерді тиісінше және тиімді қолдануды талап етеді, клиентке негізделген және этикалық мәселелер мен жағдайларға нақты келесі салаларда: (1) тіркелген және тіркелмеген жер; (2) жеке меншігіндегі және жалға алынған жылжымайтын мүлік, жердегі заңды және әділ мүдделер; (3) жалға беруші және жалға алушы; және (4) ортақ меншік**.

Үміткерлер өздерінің адал және адал әрекет ету қабілетін және SRA стандарттары мен ережелеріне, SRA қағидаттарына және Адвокаттардың мінез-құлық кодексіне сәйкес көрсетуі керек.

1.4.2 Пішім: Бірыңғай ең жақсы жауап сұрақтары

SQE1 FLK2 – барлық FLK2 пәндері бойынша 180 ең жақсы жауап беретін жалғыз сұрақтан (SBAQ) тұратын жабық кітап, компьютер негізіндегі бағалау. Әрбір сұрақ сценарийді ұсынады, әдетте клиентке кеңес беретін адвокат көзқарасы бойынша, одан кейін сұрақ тармағы және бес жауап нұсқасы (A–E). Сіз ең жақсы жауапты таңдауыңыз керек. жағымсыз белгі жоқ.

1.4.3 FLK2 Жер құқығы сценарийінің сұрақтарына қалай жүгінуге болады

SBAQ Жер заңымен бетпе-бет келгенде, келесі жүйелі тәсілді қабылдаңыз.

1-қадам: Меншік түрін және тіркеу мәртебесін анықтаңыз. Жер тіркелген немесе тіркелмеген бе? Пайыз тегін немесе жалға алу ма? Бұл қандай заңнамалық негіз қолданылатынын анықтайды.

2-қадам: Заңды мәселені анықтаңыз. шынымен қоятын сұрақ қандай? Әңгіме мүддені жасау, оны қорғау, үшінші тарапқа қарсы қолдануға қабілеттілігі немесе бұзушылықты жою** туралы ма?

3-қадам: Тиісті ережені қолданыңыз. заңды сынақты немесе заңнамалық ережені көрсетіңіз, оны фактілерге қолданыңыз және қорытындыға келіңіз.

4-қадам: Қате опцияларды алып тастаңыз. Дұрыс жауапқа сенімді болмасаңыз да, сіз жиі екі немесе үш нұсқаны алып тастай аласыз анық қате болып табылады, ең жақсы жауапты таңдау мүмкіндігіңізді жақсарта аласыз.

5. Жер құқығы саласындағы адвокаттың рөлі

Жер құқығы саласындағы адвокаттың жұмысы кеңес беру, мәміле және дауларды шешу функцияларын қамтиды, барлығы сәйкестік пен кәсіби этикамен негізделеді.

Кеңесші рөл: Адвокаттар клиенттерге жердегі мүдделерді сатып алу, жою және басқару бойынша кеңес береді. Бұл әртүрлі меншік нысандарының салдарын түсіндіруді (еркін иелену v жалдау, бірлескен жалдау v ортақ жалға беру), үшінші тарап құқықтарының әсерін (сервитуттар, шарттар, ипотекалар) және клиенттің мүдделерін қорғау үшін қажетті қадамдарды қамтиды.

Транзакциялық рөл: Адвокаттар тасымалдау процесін басқарады — келісім-шарттарды дайындау, титулдық зерттеулер жүргізу, сұрау салулар, аударымдар мен жалдау жобаларын жасау және барлық мүдделердің тиісті түрде тіркелуін қамтамасыз ету. Олар сондай-ақ қажет болған жағдайда несие беруші мен қарыз алушы үшін әрекет ететін ипотекалық операциялар бойынша әрекет етеді.

Дауларды шешу рөлі: Адвокаттар шекаралар, сервитуттар, келісімдер, ортақ меншік құқығы және жалға беруші мен жалға алушы мәселелеріне қатысты дауларда клиенттерді ұсынады. Бұл келіссөздерді, медиацияны, трибуналды талқылауды (мысалы, TLATA 1996 с.14 бойынша) немесе сот талқылауын қамтуы мүмкін.

Сәйкестік және этика: Адвокаттар адалдықпен әрекет ету міндетін (5-қағидат), клиенттің ең жақсы мүдделері үшін әрекет ету міндетін (7-қағида) және мүдделер қақтығысын анықтау және басқару міндетін қоса алғанда, SRA стандарттары мен ережелеріне сәйкес әрекет етуі керек.

6. Бұл кітапты қалай пайдалануға болады

Бұл кітап SRA FLK2 Жер заңы силлабусына сәйкес алты бірлік пен он бес тарауға ұйымдастырылған. Әрбір тарауда келесі компоненттер бар.

Мазмұндық мазмұны: заңды сілтемелермен және сот практикасымен расталған құқықтық принциптердің нақты экспозициясы.

НЕГІЗГІ ТЕРМИНДЕР жолақтары: негізгі терминологияның анықтамалары жылдам анықтама үшін бөлектелген.

SQE емтиханы бойынша КЕҢЕС қораптары: тақырыптар қалай тексерілетіні және жалпы ұстанатын тұзақтар туралы практикалық нұсқаулық.

SQE ASESSMENT AVVICE ұяшықтары: Емтихан техникасы бойынша кеңірек стратегиялық кеңес.

Негізгі ескертулер кестесі: тараудың негізгі баптары, тұжырымдамалары мен өкілеттіктерінің құрылымдық қысқаша мазмұны.

Қайталау ескертпесі: Бес кең сұрақ пен жауап өзін-өзі тексеруге арналған.

MCQ тәжірибесі: толық жауап кілті бар SQE1 стиліндегі ең жақсы жауап беретін бес жалғыз сұрақ.

тарауларды ретімен өңдеу ұсынылады, өйткені кейінгі тараулар бұрын енгізілген ұғымдарға негізделеді. Барлық тарауларды аяқтағаннан кейін аралас тақырып сұрақтарын орындау үшін 15-тарауды (қайталау және емтихан стратегиясы) пайдаланыңыз және түсінігіңізді бекітіңіз.

7. Негізгі ескертпелер (тараудың қысқаша мазмұны)

Төмендегі жиынтық кесте осы тарауда енгізілген негізгі баптарды, ұғымдарды және өкілеттіктерді біріктіреді. Оны қайта қарауды тексеру тізімі ретінде қарастырыңыз — сіз әрбір жолды жадтан анықтап, тиісті ережені келтіре алуыңыз керек.

{"тақырыптар": ["Негізгі тармақ", "Тұжырымдама", "Жағдайлар/анықтамалар"], "жолдар": [["Жер (анықтамасы)", "ғимараттар, құрылыстар, шахталар мен пайдалы қазбалар, және материалдық емес мұралар (мысалы, сервитуттар)", "s.205(1)", "s.205(1)"(205-бет)(1)"(ПА 205)(1)"(1)" estates", "Тек екі: қарапайым абсолютті иеліктегі алым (еркін иелік) және жыл абсолютті мерзімі (жалдау)», "s.1(1) LPA 1925"], ["Заңды мүдделер", "Бес санат: сервитуттар, рента төлемдері, заңды ипотека арқылы алынатын алымдар, кез келген басқа ұқсас құқықтар, жер телімдері бойынша құрылмаған "12) LPA 1925"], ["Тең мүдделер", "Заңды мүлік немесе заңды мүдделер санатына салмайтын барлық мүдделер тек меншікті капиталда күшіне енеді", "s.1(3) LPA 1925"], ["Тіркелген жер", "Заңды құқық тізілімі мемлекеттік тіркеушімен кепілдендірілген",H; 2002"], ["Тіркелмеген жер", "Меншік құқығы жер алымы немесе хабарлама доктринасы арқылы расталған меншік құқығы", "LCA 1972"], ["Үлестік меншік", "жұмыстық құқық); (айырықша үлестермен)", "LPA 1925 ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", " s.14 сотқа берілген өтініштер s.15", "TLATA 1996"], "сату шарты"; жазбаша түрде, екі тарап қол қойған, барлық шарттарды қамтитын», "s.2 LP(MP)A 1989"], ["Formalities (hiss)", "Accesses қол қойылуы, куәландырылуы және жеткізілуі қажет", "s.1 LP(MP)A 1989"], ["Жалға алушылардың құқықтары 25), "AST2s" s. s.21 кінәсіз көшіру; барлық тұрғын үйді жалға беру мерзімдік», «RRA 2025»], ["LFRA 2024", "Франчайзинг үшін 2 жылдық біліктілік кезеңін алып тастайды (s.27 RTM тұрғын емес шектеуді 2"]2"-ге дейін арттырады;

8. Тексеру жазбалары

өзін-өзі тексеру үшін бес кең сұрақ пен жауап. Үлгілік жазбаны оқымас бұрын әрқайсысын жадтан көріңіз, содан кейін заңды сілтемелер мен өкілеттіктерді қайталай алатыныңызды тексеріңіз.

1-сұрақ Ағылшын құқығымен танылған жердегі екі заңды мүлік қандай және олар қай жерде анықталған?

Ескертпе: Екі заңды мүлік пайда болған абсолютті төлем (еркін иелену) және жылдардың абсолютті мерзімі (жалдау). Олар 1925 жылғы Мүлік туралы заңның 1(1) бөлімінде анықталған. Барлық басқа жылжымайтын мүлік объектілері (мысалы, өмірлік жылжымайтын мүлік объектілері немесе төлемақылар) 1925 жылғы заңнамамен заңды мүлік ретінде жойылды және қазір тек меншікті капиталда** болуы мүмкін.

2-сұрақ Тіркелген және тіркелмеген жердің негізгі айырмашылығы неде?

Ескертпе: тіркелген жерге меншік құқығы HM Жер регистрі жүргізетін тізіліммен расталады; тізілім қорытынды (басты мүдделерді ескере отырып) және Мемлекет оның дұрыстығына кепілдік береді. Тіркелмеген жерге меншік құқығы кем дегенде 15 жыл артқа, құқықтық құқықтың жақсы тамырына дейінгі құқықтық актілердің үзілмеген тізбегі арқылы дәлелденеді, ал үшінші тарап мүдделері Жер алымдары туралы заңға сәйкес жер алымы ретінде тіркелу арқылы немесе әділеттік доктринасы** арқылы қорғалады.

3-сұрақ Неліктен заңды және әділ мүдделер арасындағы айырмашылық маңызды?

Ескертпе: Заңды мүдделер 'бүкіл әлемді байланыстырады' — олар жерді кез келген кейінгі сатып алушыға, хабарламаға қарамастан күшіне енеді. Әділ мүдделер неғұрлым нәзік: тіркелмеген жерде оларды заңды мүліктің құнына адал сатып алушы ескертусіз жеңуі мүмкін; тіркелген жерде олар тізілімге хабарлама немесе шектеу енгізу арқылы қорғалуы керек, әйтпесе олар бағалы есепке алу үшін тіркелген диспозицияға басымдылығын жоғалтуы мүмкін (s.29 LRA 2002). Ерекшелік - басты мүдделер, олар тіркеуге қарамастан байланыстырады**.

Q4 SQE1 Жер заңы бойынша адвокат білуі керек үш негізгі ережелерді атаңыз.

Ескертпе: Ең маңызды үш заң: (1) заңды мүліктер мен мүдделер, формальдылықтар және шамадан тыс шектеулер мен бұзу сияқты негізгі тетіктердің шеңберін белгілейтін 1925 жылғы «Меншік туралы заң»; (2) тіркелген жер жүйесін реттейтін 2002 жылғы Жерді тіркеу туралы заң, соның ішінде тіркелетін иеліктер, ескертулер, шектеулер, басым мүдделер мен қолайсыз иелену; және (3) жер сенімдерін басқаратын және бірлескен меншікке қатысты дауларды шешудің** механизмін қамтамасыз ететін 1996 жылғы Жер сенімдері және қамқоршыларды тағайындау туралы заң.

5-сұрақ Үміткерлер SQE1 емтиханы үшін қандай соңғы заңнаманы білуі керек?

Ескерту: Үміткерлер жақында қабылданған екі акт туралы білуі керек: жалға алушылардың құқықтары туралы заң 2025 (корольдік келісім 27 қазан 2025 ж.), ол кепілдендірілген жалға алу құқығын жояды және 21-бөлім «кінәсіз» барлық тұрғын үйлерді көшіру, он оларға өзгерту; және 2024 жылғы жалдау және жеке меншікті реформалау актісі (Корольдік келісім 2024 ж. 24 мамыр), ол құқықтық шағымдар үшін екі жылдық біліктілік кезеңін алып тастады (27-тармақ, 2025 жылдың 31 қаңтарында күшінде) және тұрғын үйге құқықты шектеуге 5% ұлғайтты. 3 наурыз 2025 жыл). Екі акт де SQE1 2026 жылдың 13 наурызындағы кесілген күні шегінде.

9. MCQ тәжірибесі — SQE стиліндегі бес сұрақ

Келесі бес сұрақтың әрқайсысы ең жақсы жауап беретін SQE1 FLK2 сұрақтарының стильін, ұзындығын және қиындығын көрсетеді. Әрбір жабық кітапқа әрекет жасаңыз, жауабыңызды жазып алыңыз, содан кейін жауап кілтіне өтіңіз. Жауап кілті неліктен әрбір нұсқаның дұрыс немесе бұрыс екенін түсіндіреді — әрбір түсініктемені толығымен оқыңыз.

A. Жалға алушы жерді толығымен және тұрақты иеленеді, ал жалға алушы тек жерді иеленуге рұқсат алады.

B. Жеке меншік те, жалдау да 1925 жылғы Мүлік туралы заңның 1(1) бөлімімен танылған жердегі заңды жылжымайтын мүлік болып табылады. Еркін иелік - бұл қарапайым абсолютті ақы, ал жалға алу - абсолютті жылдар мерзімі.

C. Еркін иеленушінің заңды мүлкі бар, бірақ жалға алушының жерге тек әділ мүддесі бар.

D. Жалға алу құқығы тек 99 жылға ғана созылады, ал жеке меншік құқығы мәңгілікке созылады.

E. Еркін және жалға беру тәждік жерді иеленуге лицензияның екі түрі болып табылады.

A. Сервитут болуы мүмкін емес, себебі ол реестрде жоқ.

B. Сервитут 2002 жылғы Жерді тіркеу туралы заңның 3-қосымшасына сәйкес басым үлес ретінде сәйкес келсе, сатып алушыға қатысты күшіне енуі мүмкін.

C. Көршісі оны тіркей алмағандықтан, сервитут автоматты түрде жарамсыз болады.

D. Сатып алушы сервитутпен байланысты, өйткені барлық әділ мүдделер бүкіл әлемді байланыстырады.

E. Көрші сатып алғаннан кейін 12 ай ішінде сот шешімін алған жағдайда ғана сервитут орындалуы мүмкін.

A. Шарт акт бойынша жасалуы керек, екі жақтың қолы қойылып, куәгер болуы керек.

B. Келісім-шарт жазбаша түрде болуы, келісілген барлық шарттарды қамтуы және 1989 жылғы Мүлік заңының (әртүрлі ережелер) 2-бөліміне сәйкес екі тараптың атынан немесе қол қоюы керек.

C. Шарт кемінде екі куәгер болған жағдайда ауызша жасалуы мүмкін.

D. Шарт жазбаша нысанда және тек сатушы қол қоюы керек, өйткені сатып алушының қолы талап етілмейді.

E. Келісімшарт заңды күшіне енгенге дейін HM Жер регистріде тіркелуі керек.

A. Алдыңғы иесі ас үйге арналған аралды алып тастауға құқылы болды, өйткені барлық ас үй заттары жылжымайтын мүлік болып табылады.

B. Ас үй аралы арматура болуы мүмкін, себебі қосу дәрежесі (еденге бұрандамен бекітілген, электр және сантехникаға қосылған) және қосу мақсаты (мүлікті тұрақты жақсарту) екеуі де арматура мәртебесін көрсетеді. Бұрынғы иесінің оны алып тастауға құқығы жоқ.

C. Ас үй аралы жылжымайтын мүлік болып табылады, өйткені оны бұрынғы иесі өздерінің ләззат алуы үшін орнатқан.

D. Алдыңғы иесі ас үй аралын алып тастауға құқылы болды, өйткені сатып алу-сату шартында бұл туралы арнайы айтылмаған.

E. Ас үй аралы аяқталғаннан кейін клиентке автоматты түрде беріледі, бірақ клиент ол үшін қосымша ақы төлеген жағдайда ғана.

A. AST өзгеріссіз қалады, өйткені ол 2025 жылғы Заң күшіне енгенге дейін берілген.

B. AST 2025 жылғы Заңға сәйкес автоматты түрде кепілдендірілген мерзімді жалға алушыға түрлендіріледі және жалға беруші бұдан былай иеленуді қалпына келтіру үшін 21-бөлімді «кінәсіз» шығаруды пайдалана алмайды.

C. Жалға беруші 2025 жылғы Заңға сәйкес АСТ-ті жалға алудың жаңа түріне ауыстыру үшін сотқа жүгінуі керек.

D. 2025 жылғы заң 2026 жылдың 1 мамырынан кейін берілген жалға беру шарттарына ғана қолданылады және бар AST-ке әсер етпейді.

E. Жалға беруші Заң күшіне енгеннен кейін 12 ай бойы 21-бөлімдегі «кінәсіз» көшіруді қолдануды жалғастыра алады.