1. 부동산법 및 실무(Property Law and Practice) — 연습문제
빙고홀에 대한 기존 건축허가에 관한 정보가 어디에서의 회신을 통하여 드러날 수 있는지에 관하여, 다음 중 가장 적절한 조언은 무엇인가?
A. 지방토지부담금 조사(Local Land Charges search, LLC1)만이 건축허가에 관하여 무언가를 드러낸다.
B. CON29 양식에 의한 지방자치단체에 대한 조회만이 건축 관련 정보를 드러낸다.
C. 매도인에 대한 계약 전 조회(CPSE)만이 건축 관련 사항을 다룬다.
D. 건축 관련 정보는 조사로 취득할 수 없으며, 매수인은 건축 포털(planning portal)에 직접 신청하여야 한다.
E. 지방자치단체에 대한 CON29 조회, 매도인에 대한 계약 전 조회(CPSE), 그리고 해당하는 경우 LLC1에 대한 회신이 각각 건축허가에 관한 정보를 드러낼 수 있다.
Answer & explanation
선지 E가 옳다. 부동산 양도(conveyancing) 조사는 빈번히 서로 중첩되며, 기존 건축허가에 관한 정보는 둘 이상의 출처에서 드러날 수 있다. 표준 CON29 지방자치단체 조회는 구체적으로 건축허가, 건축규제 승인(building regulation consents), 그리고 건축규제 집행/중지 통지(planning enforcement/stop notices)에 관하여 묻는다. 매도인에 대한 CPSE 계약 전 조회는 매도인에게 해당 부동산에 관한 허가 및 승인의 사본을 제출하도록 요구한다. 그리고 LLC1 지방토지부담금 등기부는 특정 건축 관련 부담(예: 조건부 건축허가 및 수목보전명령(tree preservation orders))을 기재한다. 유능한 사무변호사라면 단일 조사에 의존하지 않을 것이다. 선지 A, B, C는 각각 오직 하나의 조사만이 관련된다고 주장하므로 모두 틀렸으며, 이는 중첩되는 보장 범위를 과소평가하는 것이다. 선지 D는 틀렸다. 지방자치단체 조사는 바로 부동산 양도 거래에서 건축 관련 정보를 취득하는 방법이므로, 어떠한 조사도 이를 드러내지 못한다는 것은 사실이 아니다.
다음 중 사무변호사가 양 당사자를 위하여 일할 수 있는 경우를 가장 잘 설명한 것은 무엇인가?
A. 사무변호사는 양 당사자 사이에 이해충돌(conflict of interest)이 없고 그러한 충돌이 발생할 중대한 위험이 없는 경우에만 양측을 위하여 일할 수 있다.
B. 사무변호사는 각 당사자가 서면 동의를 하는 한 부동산 양도 거래에서 항상 양 당사자를 위하여 일할 수 있다.
C. 매도인은 부가가치세(VAT)를 부과하기를 원하고 매수인은 이를 지급하기를 원하지 않으므로 사무변호사는 양측을 위하여 일할 수 있다.
D. 매도인이 여러 매수인을 상대로 계약 경쟁(contract race)을 진행하고 있으므로 사무변호사는 양측을 위하여 일할 수 있다.
E. 매도인이 매수인에게 명도(vacant possession)에 관한 확약(undertaking)을 제공하고 있으므로 사무변호사는 양측을 위하여 일할 수 있다.
Answer & explanation
선지 A가 옳다. SRA Code of Conduct 제6.2항은 한정된 예외를 조건으로, 이해충돌 또는 그러한 충돌의 중대한 위험이 있는 경우 사무변호사가 일하는 것을 금지한다. 매수인/매도인 간 부동산 양도 거래에서 당사자들의 이익은 통상 충돌하므로(가장 명백하게는 가격과 조건에 관하여), 양측을 위하여 일하는 것은 일반적으로 허용되지 않는다. 이는 진정으로 충돌이 없고 그러한 충돌의 중대한 위험이 없는 경우, 예컨대 부동산이 증여되거나 가까운 친족 또는 관련자 사이에서 이전되는 경우에만 가능할 수 있다. 선지 B는 틀렸다. 동의만으로는 거래의 대립하는 양측에 존재하는 실제의 충돌을 치유할 수 없기 때문이다. '실질적 공통 이익(substantial common interest)' 및 '동일한 목적을 위한 경쟁' 예외는 좁게 인정되며 통상적인 매수인/매도인 거래에는 일반적으로 적용되지 않는다. 선지 C, D, E는 각각 오히려 충돌의 위험을 제거하기보다 증가시키는 상황(상이한 VAT 입장, 매수인을 위험에 노출시키는 계약 경쟁, 확약의 제공)을 설명하므로, 어느 것도 양 당사자를 위하여 일하는 것을 정당화하지 못한다.
A. 임대인은 동의를 거부할 수 있으나, 법원이 그 공사가 요건을 충족한다고 인정하는 경우 임차인은 그럼에도 법정 개량(statutory improvements) 절차를 이용하여 공사를 수행할 수 있을 수 있다.
B. 구조적 변경 약정은 절대적(absolute)이며 어떠한 제정법도 이를 무효화할 수 없으므로, 임대인은 절대적으로 공사를 막을 수 있다.
C. 제정법이 구조적 변경 약정에 동의를 불합리하게 거부해서는 안 된다는 조항을 묵시적으로 포함시키므로, 임대인은 거부할 수 없다.
D. 동의하지 않으면 임차인이 공사를 수행하고 임차기간 종료 시 임대인으로부터 자동으로 보상을 청구할 수 있으므로, 임대인은 동의하여야 한다.
E. 임대인은 연간 임차료 인상을 대가로 그 공사를 임대인이 수행할 것을 주장할 수 있다.
Answer & explanation
옳음: A. 제안된 공사(점포 전면 철거, 개구부 확장, 접이식 도어 설치)는 외부적이고 구조적이므로, 외부적/구조적 변경에 대한 절대적 약정의 적용 범위에 든다 — 동의 단서가 없으며, 묵시적인 '불합리하게 거부되지 않는다'는 조항은 절대적 약정에는 적용되지 않는다. 그러나 약정이 절대적인 경우에도, '개량(improvement)'을 하고자 하는 임차인은 Landlord and Tenant Act 1927 제3조에 따라 통지를 송달할 수 있다. 임대인은 이의를 제기할 수 있으며, 그 경우 법원은 그 공사가 그 임차 부동산의 임대 가치를 증가시키고, 그 성격에 비추어 합리적이고 적합하며, 임대인의 다른 재산의 가치를 감소시키지 않는다고 인정하는 경우 그 공사를 허가할 수 있다. 따라서 거부는 허용되지만 반드시 그것으로 사안이 종결되는 것은 아니다. B는 틀렸다. 제3조 절차는 절대적 약정조차도 무효화할 수 있다. C는 틀렸다. 묵시적인 '불합리하게 거부되지 않는다'는 조항(Landlord and Tenant Act 1927 제19조 제2항)은 약정이 제한적(qualified)인 경우(동의가 요구되는 경우)에만 적용되며, 절대적 약정을 제한적 약정으로 전환시키지 않는다. D는 틀렸다. 1927년법(제1조)에 따른 개량에 대한 보상은 자동적이지 않으며 법정 절차와 요건의 적용을 받는다. E는 틀렸다. 임대인이 임차료 인상을 대가로 공사를 가로챌 수 있는 그러한 권리는 존재하지 않는다.
A. 매도인과 매수인 사이에 이해충돌이 없고 그러한 충돌이 발생할 중대한 위험이 없는 경우, 예컨대 가까운 가족 구성원 사이의 이전.
B. 이해충돌이 존재하지만, 양 당사자가 매매의 완료를 원하므로 '실질적 공통 이익(substantially common interest)' 예외가 적용되는 경우.
C. 매도인이 매매에 부가가치세(VAT)를 부과하려고 하고 매수인이 이를 지급하는 것에 이의를 제기하는 경우.
D. 매도인이 경쟁하는 매수인들 사이에서 계약 경쟁(contract race)을 진행하고 있는 경우.
E. 매도인이 매수인의 대출기관(lender)에게 사무변호사의 확약(undertaking)을 제공하도록 요청받은 경우.
Answer & explanation
옳음: A. 사무변호사는 자기 이익 충돌(own-interest conflict)이나 의뢰인 충돌(client conflict)이 없고 그러한 충돌의 중대한 위험이 없는 경우에만 두 당사자를 위하여 일할 수 있다(SRA Code of Conduct for Solicitors 제6.2항). 매매에서 당사자들의 이익은 본질적으로 대립하므로, 양측을 위하여 일하는 것은 실질적으로 진정한 충돌이 없는 드문 경우, 예컨대 증여 또는 혈연, 혼인, 시민동반자관계(civil partnership)로 관련되거나 함께 거주하는 당사자 사이의 이전에서만 허용된다. B는 틀렸다. '실질적 공통 이익' 예외는 통상의 매매에는 적용되지 않는다. 한쪽은 매수하고 다른 쪽은 매도하므로, 양측 모두 완료를 원함에도 불구하고 대립하는 이익을 가지기 때문이다. C는 틀렸다. VAT에 관한 분쟁 자체가 충돌이며, 양측을 위하여 일하지 않을 방향을 가리킨다. D는 틀렸다. 계약 경쟁은 명백한 충돌과 고조된 행위 의무를 발생시키며, 양측 대리를 허용하지 않는다. E는 틀렸다. 확약의 제공은 매수인과 매도인 사이에 이해충돌이 존재하는지 여부와 무관하다.
A. Davisons는 연속하는 6개월 임대차 세 건을 부여하여야 한다. 12개월 미만의 사업용 임차는 Landlord and Tenant Act 1954 제2편(Part II)에 따른 임차 보장을 결코 얻을 수 없기 때문이다.
B. Davisons는 18개월의 확정기간 임대차를 부여할 수 있으나, 임차 보장을 얻지 않도록 확실히 하기 위해서는 Landlord and Tenant Act 1954 제2편을 배제하는 명령을 법원에 신청하여야 한다.
C. Davisons는 18개월의 확정기간 임대차를 부여할 수 있으나, 임차 보장을 얻지 않도록 확실히 하기 위해서는 임대차가 완료되기 전에 Morten에게 소정 양식의 경고 통지(warning notice)를 송달하고 Morten이 서명한 선언서(declaration)를 받아 Landlord and Tenant Act 1954 제2편이 배제되도록 하여야 한다.
D. Davisons는 18개월의 확정기간 임대차를 부여하고 12개월 후 행사할 수 있는 임대인 해지조항(break clause)에 의존할 수 있으며, 그것 자체만으로 Morten이 임차 보장을 취득하는 것을 막을 수 있다.
E. Davisons는 Landlord and Tenant Act 1954 제2편을 배제하는 어떠한 임대차도 적법하게 부여할 수 없다. 그 보호는 어떠한 경우에도 계약으로 배제할 수 없기 때문이다.
Answer & explanation
선지 C가 옳다. Landlord and Tenant Act 1954 제2편에 따른 임차 보장은 Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003에 의하여 도입된 절차를 이용하여 확정기간 사업용 임대차에 대하여 배제('contracted out')될 수 있다. 임대인은 소정 양식의 경고 통지를 임차인에게 송달하여야 하며, 임차인은 보호의 상실을 인정하는 선언서(통지가 임대차 최소 14일 전에 송달된 경우 '단순(simple)' 선언서, 그 외에는 선서 선언서(statutory declaration))를 작성하여야 하고, 그 통지 및 선언에 대한 언급이 임대차에 배서되거나 포함되어야 한다. 선지 A는 틀렸다. 6개월을 초과하지 않는 확정기간 임차는 제2편의 적용을 받지 않으나, 연장/갱신 규정이 있거나 임차인이(동일 사업에서의 전임자를 포함하여) 12개월을 초과하여 점유한 경우 그 면제가 상실된다(제43조 제3항). 연속하는 6개월 임대차 세 건은 이를 위반하게 된다. 선지 B는 틀렸다. 2004년 6월 1일 이래로 계약상 배제를 위하여 법원의 명령은 전혀 필요하지 않다 — 이것이 바로 2003년 Order가 가져온 변화이다. 선지 D는 틀렸다. 임대인의 해지조항은 그 법률을 배제하지 않는다. 임차는 여전히 보호되며 임대인은 제30조의 법정 사유에 근거해서만 이를 종료시킬 수 있으므로, 해지조항만으로는 임차 보장을 무력화하지 못한다. 선지 E는 틀렸다. 제2편의 보호는 법정 절차를 이용하여 유효하게 계약으로 배제될 수 있다.
A. 그 지역권(easement)이 승역지(servient land)의 권원에 대하여 등기되어 있는지, 매수인의 의도된 사용에 충분한지, 누가 그 유지·관리에 책임이 있는지, 그리고 그 경로가 채택된 공공도로(adopted public highway)인지.
B. 그 지역권이 이웃들에게 인기가 있는지, 사용하기 얼마나 쉬운지, 누가 그것을 보험에 가입하는지, 그리고 조명이 잘 되어 있는지.
C. 그 지역권이 날인증서(deed)에 의하여 설정되었는지, 매도인 개인에게 이익이 되는지, 매도인이 그것을 제거할 수 있는지, 그리고 임대차에 언급되어 있는지.
D. 그 지역권이 현장에서 눈에 보이는지, 지방토지부담금으로 등기되어 있는지, 매도인이 그에 대하여 카운슬 택스(council tax)를 납부하는지, 그리고 울타리가 쳐져 있는지.
E. 그 지역권이 매수인 자신의 권원에 대하여 등기되어 있는지, 매수인에게 배타적인지, 그 경로가 얼마나 인기가 있는지, 그리고 좋은 위치에 있는지.
Answer & explanation
선지 A가 옳다. 부동산이 통행권의 이익(benefit)을 가지는 경우, 매수인의 사무변호사는 실질적으로 다음을 확인하여야 한다. (1) 부담(burden)의 등기 — 그 지역권의 부담이 승역지(인접지)의 권원에 대하여 부기(noted)되어 있어, 그 권리가 승계인을 구속하고 단지 인적인 권리이거나 상실될 위험에 있지 않을 것; (2) 충분성(adequacy) — 부여된 권리가 매수인의 의도된 사용(예: 단지 보행이 아니라 작업장으로의 차량 진입)에 충분한지; (3) 유지·관리(maintenance) — 누가 그 경로를 유지·수선할 책임이 있는지, 그리고 매수인이 분담하여야 하는지; (4) 채택(adoption) — 그 경로가 실제로 공공이 채택하여 유지·관리하는 도로(이 경우 사적 지역권에 관한 우려는 사라진다)인지. 선지 B, D, E는 무관하거나 만들어 낸 기준(인기, 조명, 보험, 배타성, 위치, 카운슬 택스)을 나열하는데, 이들 중 어느 것도 지역권의 이익에 관하여 인정되는 부동산 양도상 확인사항이 아니다. 선지 C는 분석을 혼동시킨다. 관련 등기는 승역지에 대한 부담의 등기이고, 그 권리가 부동산에 부수하는 유효한 법적 지역권이 되려면 매도인 개인이 아니라 토지(land)에 이익이 되어야 하며, 이들은 네 가지 표준 쟁점이 아니다.
A. 임대차가 부여되는 근거가 되는 자유보유권이 이미 등기되어 있으므로, 아무것도 할 필요가 없다.
B. 7년을 초과하는 기간으로 부여되었으므로, 임대차는 그 자체의 권원으로 본등기(substantively registered)되어야 한다. 임차인이 신청하여야 한다.
C. 임대차가 21년 미만이므로 우선하는 권익(overriding interest)으로서 효력을 가진다. 따라서 아무것도 할 필요가 없다.
D. 임대인이 복귀권(reversion)을 보유하므로, 임대인이 임대차의 등기를 신청하여야 한다.
E. 임대차는 자유보유권 권원에 대하여 부기되기만 하면 되며, 그 자체의 등기된 권원을 필요로 하지 않는다.
Answer & explanation
등기된 부동산권으로부터 7년을 초과하는 기간으로 임대차를 부여하는 것은 Land Registration Act 2002 제27조 제2항 (b)호 (i)목에 따른 강제 등기 대상 처분(compulsorily registrable disposition)이다. 9년의 기간은 7년을 초과하므로, 임대차는 그 자체의 권원으로 본등기되어야 한다. 등기가 완료되기 전까지 그것은 법적으로 효력을 가지지 않는다(제27조 제1항). 처분의 등기 신청인은 처분을 받는 자(disponee), 즉 임차인이다. 따라서 선지 B가 옳다. 선지 A는 틀렸다. 발동 요건은 자유보유권이 이미 등기되어 있는지가 아니라 기간의 길이이다. 선지 C는 틀렸다. 관련 기준은 21년이 아니라 7년이다. 7년을 초과하는 임대차는 Schedule 3에 따른 우선하는 권익으로서만 효력을 가질 수 없다(그것은 7년 이하의 단기 임대차를 보호한다). 선지 D는 틀렸다. 등기를 신청하는 것은 임대인이 아니라 임차인(처분을 받는 자)이다. 선지 E는 틀렸다. 7년을 초과하는 임대차는 그 자체의 등기된 권원을 필요로 하며(등기소는 또한 임대인의 자유보유권에 대하여 부기(notice)를 기입한다), 등기를 갈음하는 단순한 부기를 필요로 하는 것이 아니다.
A. 매수인은 그 정확한 내용을 등기부에서 읽을 수 없더라도, 누락된 양도증서에 언급된 제한적 약정에 구속된다.
B. 그 약정들의 내용을 등기부에서 확인할 수 없으므로, 매수인은 그 약정에 구속되지 않는다.
C. 매수인은 등기부에 부기되어 있는지 여부와 관계없이 그 부동산에 관한 모든 종류의 모든 약정에 구속된다.
D. 매수인은 그 약정들이 부담 등기부에 전부 명시되어 있었던 경우에만 구속된다.
E. 위 어느 것도 아니다. 그 약정들은 등기 기재와 무관하게 우선하는 권익으로서 효력을 가진다.
Answer & explanation
제한적 약정은 부담 등기부에 부기(notice)를 기입함으로써 보호되며, 매수인은 그러한 부기에 의하여 보호되는 권익을 부담하여 취득한다(Land Registration Act 2002 제29조-제32조). 제2 기재사항은 1999년 양도증서의 제한적 약정을 명시적으로 언급하므로, 등기소가 사본을 보유하지 않고 그 문언이 재현되어 있지 않더라도 그 약정들은 보호되며 매수인을 구속한다. 매수인은 그 약정에 구속되며 그 날인증서/면책보증(indemnity)을 확보하여야 한다. 선지 A가 옳다. 선지 B는 틀렸다. 정확한 내용을 등기부에서 얻을 수 없더라도 매수인은 부기된 기재사항으로 인하여 구속된다. 선지 C는 틀렸다. 등기 토지의 매수인은 적절히 보호된(또는 우선하는) 권익에만 구속되며, 모든 '종류의' 모든 약정에 구속되는 것이 아니다. 선지 D는 틀렸다. 보호는 약정을 언급하는 부기에서 발생하며, 약정이 구속력을 가지기 위하여 전부 명시될 필요는 없다. 선지 E는 틀렸다. 제한적 약정은 우선하는 권익이 아니라 부기에 의하여 보호되며, 여기서의 기재사항이 작동하는 보호이다.
A. 지방자치단체에 대한 조회(CON29).
B. 지방토지부담금 조사(LLC1).
C. 지방자치단체에 대한 선택적 조회(CON29O).
D. HM Land Registry로부터 취득한 등기부 공식 등본.
E. HM Land Registry에서의 OS1 우선순위 조사.
Answer & explanation
부동산에 접한 도로가 공적 비용으로 유지·관리되는 공공도로(highway)인지(Highways Act 1980 제36조에 따라 채택되었는지)는 표준적인 지방자치단체 조회인 CON29에 의하여 드러나므로, A가 옳다. B는 틀렸다. LLC1은 등기된 지방토지부담금(예: 금전적 부담, 수목보전명령, 건축 제한)을 드러내며, 도로의 채택 여부를 드러내지 않는다. C는 틀렸다. CON29O는 특정 거래를 위하여 선택되는 선택적 조회(예: 도로 계획, 공공 보행로, 가스관)를 담고 있으며, 기본적인 도로 채택 정보는 선택적 항목이 아니라 표준 CON29에 있다. D는 틀렸다. HM Land Registry 공식 등본은 등기된 권원(소유권, 부담, 권리)을 보여주며, 도로가 공적으로 유지·관리되는지를 보여주지 않는다. E는 틀렸다. OS1은 매수인의 신청을 보호하는 등기 토지에 대한 완료 전 우선순위 조사로서, 공공도로 채택에 관한 정보를 제공하지 않는다.
A. 권원의 등급을 의뢰인에게 보고하고, 담보대출 대출기관의 요구사항을 확인하며, 권원 면책보증보험(title indemnity insurance)을 검토하여 조언하고, 그 권원이 절대적 권원으로 격상(upgraded)될 수 있는지를 검토한다.
B. HM Land Registry가 모든 등기된 권원을 완전히 보증하고 어떠한 하자에 대하여도 보상하므로, 의뢰인에게 알리되 더 이상의 조치는 취하지 않는다.
C. 점유 권원은 흔하고 절대적 권원만큼 좋으므로 우려할 사항을 제기하지 않는다고 의뢰인을 안심시킨다.
D. 점유 권원은 결코 안전하게 받아들일 수 없는 하자 있는 등급이므로, 의뢰인에게 즉시 철회하도록 조언한다.
E. 권원의 등급은 매수인과 무관한 등기소 내부 사항이므로, 권원의 등급을 언급하지 않고 평상시처럼 진행한다.
Answer & explanation
점유 권원은 명의인이 권원의 서면 증거를 제출하지 못하거나 점유취득(adverse possession)을 통하여 권리를 주장하는 경우에 부여되며, 국가의 보증은 최초 등기 전에 존속하거나 발생할 수 있는 어떠한 부동산권, 권리, 권익도 보장하지 않는다. 절대적 권원이 아닌 어떠한 권원에 대하여도, 매수인의 사무변호사는 다음을 하여야 한다. 이를 의뢰인에게 보고할 것; 담보대출이 있는 경우 대출기관의 요구사항을 확인할 것(그리고 대출기관도 함께 대리하는 경우 대출기관에게 반드시 알릴 것 — 그렇지 않으면 이해충돌이 있다); 권원 면책보증보험을 검토하여 조언할 것; 그리고 절대적 권원으로의 격상 가능성(예: 누락된 날인증서를 찾을 수 있거나 소정의 기간이 경과한 경우)을 검토할 것. A가 이를 정확히 진술한다. B는 틀렸다. 점유 권원에 대한 보증은 완전한 것이 아니라 제한적이므로, 자동 보상에 의존하는 것은 잘못이다. C는 틀렸다. 그것은 절대적 권원만큼 '좋은' 것이 아니며 단순히 무시될 수 없다. D는 틀렸다. 철회가 필연적인 대응은 아니다. 그 위험은 흔히 보험과 대출기관의 승인으로 관리될 수 있다. E는 틀렸다. 권원의 등급은 명백히 관련이 있으며 반드시 보고되고 처리되어야 한다.
A. CRAR은 임대차에 임대인이 임차인의 재화를 압류하여 매각할 수 있도록 허용하는 명시적 조항이 포함된 경우에만 이용할 수 있다. 그러한 조항이 없으면 CRAR을 이용할 수 없다.
B. CRAR은 임대차가 서면으로 되어 있고 미지급된 순(net) 주된 임차료가 소정의 최저액(7일분의 임차료) 이상인 경우에만 이용할 수 있다. 집행관(enforcement agent)은 재화를 통제하기 전에 임차인에게 최소 7일의 명확한 일수(seven clear days)의 집행 통지를 하여야 하며, 재화가 매각될 수 있기 전에 추가적인 통지와 최소 기간이 경과하여야 한다.
C. Verma 씨는 임차료가 미지급되는 순간 즉시 집행관에게 재화를 압류하도록 지시할 수 있으며, 임차인에게 어떠한 통지도 없이 즉시 매각할 수 있다.
D. Verma 씨는 최저 연체 기간을 기다리고 통지를 송달하여야 하나, 통지 기간이 만료되면 추가적인 매각 통지 없이 같은 날 재화를 압류하여 매각할 수 있다.
E. CRAR은 서비스 차지(service charge), 보험 임차료(insurance rent) 및 이자를 포함하여 임대차에 따라 지급될 모든 금액에 적용되며, Verma 씨는 인증된 집행관을 이용하지 않고 개인적으로 진입하여 재화를 반출할 수 있다.
Answer & explanation
CRAR(Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 제3편 및 Taking Control of Goods Regulations 2013)은 서면 임대차에 따라 임대된 상업용 부동산에만, 그리고 미지급된 순 '임차료(rent)'(주된 임차료, VAT, 이자, 서비스 차지 및 보험 임차료 제외)에만 적용된다. 최소 7일분의 순 임차료가 미지급 상태여야 한다. 인증된 집행관은 재화를 통제하기 위하여 진입하기 전에 최소 7일의 명확한 일수를 부여하는 집행 통지를 송달하여야 한다. 재화가 통제하에 들어간 후, 집행관은 재화가 매각될 수 있기 전에 임차인에게 추가적인 최소 통지(최소 7일의 명확한 일수)를 하여야 한다. 선지 B는 이러한 요건을 정확히 담고 있다. A는 틀렸다. CRAR은 임대차의 명시적인 몰수(forfeiture)/압류(distress) 조항에 의존하지 않는 법정 자력구제(self-help) 수단이다. C는 틀렸다. 최저 연체 기준과 의무적인 집행 통지가 있으며, 요구되는 통지 없이는 재화를 매각할 수 없다. D는 틀렸다. 매각 전에 별도의 매각 예정 통지와 추가적인 최소 기간이 요구된다. 같은 날 매각은 허용되지 않는다. E는 틀렸다. CRAR은 주된 임차료에 한정되며(서비스 차지, 보험 임차료 또는 이자가 아니다), 임대인이 개인적으로가 아니라 인증된 집행관에 의하여 수행되어야 한다.
A. Chen 씨가 거주한 관련 주(counties)를 명시하여, Land Charges Department에서 그의 이름에 대하여 파산 전용 조사(토지부담금 등기부(Land Charges Register)에 대한 조사)를 수행한다.
B. Chen 씨에게 자신이 파산하지 않았고 계속 중인 신청이 없음을 확인하는 개인적 확약에 서명하도록 요청한다.
C. 매수되는 부동산의 주소에 대하여 지방토지부담금 조사를 수행한다.
D. HM Land Registry에서 그 부동산의 권원에 대하여 색인도 조사(Index Map search)를 수행한다.
E. 완료 전에 개인의 파산 상태를 확인할 신뢰할 만한 수단이 없으므로 아무런 조치도 취하지 않는다.
Answer & explanation
개인에 대하여 내려진 파산명령(bankruptcy orders)과 계속 중인 파산 신청은 Land Charges Department(중앙 토지부담금 등기소)에 등기되며, 그 개인이 거주한 관련 주를 명시하여 그 개인의 이름에 대하여 조사(K16 양식 파산 전용 조사)함으로써 드러난다. 이는 대출기관의 사무변호사가 차주가 파산하지 않았고 계속 중인 신청이 없음을 확인하기 위하여 취하는 표준적인 완료 전 조치이므로, 선지 A가 옳다. B는 틀렸다. 차주의 확약은 독립적인 검증이 아니며, 공적 등기부를 확인하라는 대출기관의 지시를 충족하지 못한다. C는 틀렸다. 지방토지부담금 조사는 지방자치단체에 등기된 토지에 영향을 미치는 사항(예: 건축 부담)을 드러내며, 개인의 파산을 드러내지 않는다. D는 틀렸다. 색인도 조사는 토지가 등기되어 있는지와 그 권원 번호를 식별하며, 차주의 파산에 관해서는 아무것도 말해주지 않는다. E는 틀렸다. 신뢰할 만한 확인 방법, 즉 Land Charges Department에서 이름에 대한 파산 조사가 존재하기 때문이다.
A. 그러한 거래는 항상 이해충돌을 수반하므로, 사무소는 상업용 거래에서 매수인과 대출기관 양측을 결코 대리할 수 없다.
B. 담보대출이 표준 조건에 따른 것이고 사무소가 이해충돌이나 그 중대한 위험이 없다고 확신하는 경우, 사무소는 양측을 대리할 수 있을 수 있다.
C. 사무소는 그 사안을 주거용 거래로 취급하고 대출기관의 조건이 표준적인 경우에만 양측을 대리할 수 있다.
D. 매수인과 대출기관 사이에 실질적 공통 이익이 없으므로, 사무소는 양측을 대리할 수 없다.
E. 상업용 담보대출에서 차주와 대출기관을 대리하는 것은 충돌의 위험이 없으므로, 사무소는 양측을 대리할 수 있다.
Answer & explanation
이 문제는 차주와 대출기관을 대리하는 것에 적용되는 SRA Code of Conduct for Solicitors 제6.2항의 이해충돌 규칙을 시험한다. 출발점은, 사무변호사는 두 의뢰인 사이에 충돌 또는 충돌의 중대한 위험이 있는 경우 일해서는 안 된다는 것이다. 그러나 담보대출이 표준 조건에 따른 것('표준 담보대출(standard mortgage)')인 경우, 차주와 대출기관의 이익은 통상 일치하므로 사무소는 충돌이 없다고 판단하여 양측을 대리할 수 있다. 이는 주거용은 물론 상업용 거래에도 적용된다. 선지 B가 이를 정확히 담고 있다. 선지 A는 틀렸다. 상업용 거래에 대한 전면적 금지는 없으며, 기준은 충돌이 존재하거나 발생할 가능성이 있는지이다. 선지 C는 틀렸다. 그 거래는 주거용이 아니라 상업용이며, 분석은 그것을 재성격화하는 데 좌우되지 않는다. 선지 D는 틀렸다. 관련 관문은 '실질적 공통 이익' 예외가 아니라 표준 담보대출에서의 충돌의 부재이며(전자는 별개의 제6.2항 (a)호 항목이고, 여기서는 어쨌든 공통 이익이 실제로 존재한다). 선지 E는 틀렸다. 그것은 지위를 과장한다. 비표준이거나 특별히 협상된 상업용 담보대출은 충돌을 쉽게 발생시킬 수 있으므로, 사무소는 위험이 없다고 단정하지 말고 각 사안을 평가하여야 한다.
A. 14일
B. 21일
C. 30 영업일(working days)
D. 30 역일(calendar days)
E. 2개월
Answer & explanation
이 문제는 Land Registration Rules 2003에 따른 등기부의 완료 전 조사를 시험한다. 등기된 권원에 대한 우선순위가 있는 공식 조사(OS1 양식, 또는 일부에 대해서는 OS2)는 조사 결과의 날짜로부터 30 영업일(working days)의 우선순위 기간을 부여한다(Land Registration Rules 2003 r.131). 매수인(및 대출기관)의 처분 등기 신청이 그 우선순위 기간 내에 Land Registry에 접수되는 한, 그 신청은 조사 증명서 날짜 이후에 등기부에 이루어진 모든 기재사항에 우선하며, '등기 공백(registration gap)'으로부터 보호한다. 선지 C가 옳다. 선지 A(14일), 선지 B(21일), 선지 E(2개월)는 단순히 잘못된 기간이다. 선지 D(30 역일)는 흔한 함정이다. 그 기간은 역일이 아니라 영업일이며, 실무상 상당히 더 길다. 따라서 D는 틀렸다.
A. £10,693.61. 연간 임차료, VAT, 지연 이자, 서비스 차지 및 서비스 차지에 대한 VAT로 구성된다.
B. £9,618.41. 연간 임차료, 연간 임차료에 대한 VAT 및 지연 이자로 구성된다.
C. £11,038.61. 연간 임차료, 서비스 차지, 보험 임차료 및 그 전부에 대한 VAT와 이자로 구성된다.
D. £8,000.00. CRAR에서는 VAT와 이자를 회수할 수 없으므로 연간 임차료만으로 구성된다.
E. £8,018.41. CRAR에서는 VAT를 결코 회수할 수 없으므로 연간 임차료와 지연 이자만으로 구성된다.
Answer & explanation
CRAR(Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 Schedule 12 및 Taking Control of Goods Regulations)은 부동산의 점유 및 사용에 대하여 지급되는 주된(순수한) 임차료와, 그 임차료에 대한 VAT 및 이자만의 회수를 허용한다. 임대차에서 '임차료'로 유보되었으나 실질적으로는 서비스 차지, 보험 임차료 또는 기타 부수적 비용인 금액은, 임대차가 그것을 어떻게 명명하든, CRAR을 통하여 회수할 수 없다. 여기서 회수 가능한 금액은 연간 임차료(£8,000)에 20%의 VAT(£1,600)와 연간 임차료에 대한 지연 이자(£18.41)를 더한 £9,618.41이다. B가 옳다. A는 틀렸다. 서비스 차지(및 그에 대한 VAT)는 CRAR에서 회수할 수 없기 때문이다. C는 같은 이유로, 그리고 보험 임차료도 제외되므로 틀렸다. D는 CRAR이 주된 임차료에 대하여 허용하는 VAT와 이자를 잘못 제외하였다. E는 VAT를 결코 회수할 수 없다고 잘못 진술하였다 — 임대인이 과세 선택을 한 경우 주된 임차료에 대한 VAT는 회수할 수 있다.
A. 형평법상 합유자(beneficial joint tenants)로서 보유하여 생존자 권리(right of survivorship)가 작동하고 생존자가 첫 번째 사망 시 전부를 자동으로 취득하도록 한다.
B. 균등한 지분의 형평법상 공유자(beneficial tenants in common)로서 보유하여 각자의 지분을 유언으로 남길 수 있도록 한다.
C. 대출기관의 단순한 사용권자(licensees)로서, 담보대출이 상환될 때까지 형평법상 권익이 없는 것으로 한다.
D. 형평법상 보유의 형태를 명시하지 않은 법적·형평법상 공동소유자로서 보유하여, 나중에 추단되도록 남겨둔다.
E. 법적·형평법상 권원을 보유하는 특수목적회사(special purpose vehicle company)의 주주(shareholders)로서 보유한다.
Answer & explanation
부부가 혼인 주거의 매수에 균등하게 기여하고 첫 번째 사망 시 생존자가 자동으로 취득하기를 원하는 경우, 표준적인 조언은 형평법상 합유(joint tenancy)이다. 합유에서 공동소유자들은 형평법상 부동산권 전체를 함께 보유하며, 생존자 권리(jus accrescendi)는 사망 시 유언 외에서 전부를 생존자에게 자동으로 이전시킨다. 선지 A가 옳다. 선지 B(공유)는 여기서의 일반적 조언으로는 틀렸다. 그것은 생존자 권리가 없는 별개의, 유증 가능한 지분을 만들며, 이는 당사자들이 불균등하게 기여하거나 자신의 지분을 유언으로 남기고자 하는 경우에 적절하지, 생존자 권리를 추구하는 균등 기여 부부의 전형적인 경우에는 적절하지 않다. 선지 C는 틀렸다. 담보대출은 차주를 사용권자로 격하시키지 않는다. 그들은 대출기관의 담보권에 종속되어 법적·형평법상 부동산권을 보유한다. 선지 D는 틀렸고 동문서답이다. 문제는 구체적으로 형평법상 보유의 형태를 묻고 있으며, TR1은 형평법상 권익이 어떻게 보유되는지에 관한 명시적 선언을 요구한다. 선지 E는 틀렸다. SPV 회사 구조는 상업/투자 목적에 사용되며 가족의 집의 매수에는 사용되지 않는다.
A. 은행은 부동산이 견실하지 않으면 대출하지 않을 것이므로, 은행의 담보대출 평가에 의존한다.
B. 시장 가치를 확인하기 위하여 자신의 기본적인 평가 보고서를 의뢰한다.
C. 부동산의 연식과 건축 방식에 비추어, 전체 구조(건물) 측량(full structural (building) survey)을 의뢰한다.
D. 이용할 수 있는 가장 철저한 측량인 홈바이어 보고서(homebuyer report)를 의뢰한다.
E. 매도인이 모든 물리적 하자를 공개할 의무가 있으므로 측량이 필요하지 않다.
Answer & explanation
C가 옳다. 가장 상세한 측량은 전체 구조(건물) 측량으로, 오래된 부동산, 특이한 건축 방식의 부동산, 또는 상태가 나쁜 부동산에 권장된다. 1875년에 건축된 농가주택은 명백히 이 범주에 속하므로, 더 높은 비용에도 불구하고 전체 구조 측량이 적절한 조언이다. A는 틀렸다. 담보대출 평가는 부동산이 적절한 담보인지를 확인하기 위하여 대출기관의 이익만을 위하여 수행된다. 그것은 상태에 관한 측량이 아니며 매수인이 의존할 수 없다. B는 틀렸다. 매수인 자신의 기본적인 평가 보고서는 단지 시장 가치를 확인할 뿐 상태에 관해서는 거의 드러내지 않는다 — 빅토리아 시대 부동산에는 부적절하다. D는 틀렸다. 홈바이어 보고서는 상세함에서 중간 수준이며 오래되거나 비표준적인 부동산에는 부적합하다. 그것은 가장 철저한 측량이 아니다. E는 틀렸다. 한정된 예외를 조건으로, 부동산의 물리적 상태에는 매수인 위험부담(caveat emptor)의 원칙이 적용된다 — 매도인은 물리적 하자를 공개할 의무가 없으며, 이것이 바로 매수인이 측량을 하여야 하는 이유이다.
A. 그 외에는 완료 후에만 이루어지는, 매도인의 권원을 처음으로 조사하기 위함.
B. 교환 전에 공식 등본을 취득한 이래 등기부에 발생한 변경사항을 드러내고, 매수인과 대출기관을 등기하기 위한 우선순위 기간을 부여하기 위함.
C. 매도인이 그 부동산의 등기 명의인임을 처음으로 확인하기 위함.
D. 매수인의 이전이 아니라 대출기관의 담보권만을 보호하는 우선순위 기간을 취득하기 위함.
E. 매수인의 사무변호사가 SDLT 목적으로 그 결과를 HM Revenue & Customs에 보고하여야 한다는 요건을 충족하기 위함.
Answer & explanation
B가 옳다. 권원은 계약 교환 전에 조사되고, 매도인이 등기 명의인임이 확인된다. OS1 공식 조사는 두 가지 목적을 가진다. (i) 계약 전 권원 조사에 사용된 공식 등본의 날짜 이래로 등기부에 어떤 기재가 이루어졌는지를 공개하는 것; (ii) 매수인이 등기 신청을 제출하여야 하는 우선순위 기간(조사 결과의 날짜로부터 30 영업일)을 취득하여, 그 신청을 중간에 이루어진 기재로부터 보호하는 것. 조사가 대출기관의 이름으로 이루어지는 경우, 우선순위 기간의 보호는 대출기관의 담보권뿐만 아니라 매수인의 이전에도 미친다. A와 C는 틀렸다. 권원의 조사와 등기 명의인의 확인은 완료 전 조사가 아니라 교환 전에 이루어진다. D는 틀렸다. 대출기관의 이름으로 이루어진 조사는 대출기관만이 아니라 매수인과 대출기관 양쪽을 보호한다. E는 틀렸다. OS1은 Land Registry 우선순위 조사이다. SDLT 보고 및 HMRC에 대한 납부는 SDLT 신고서를 통한 별개의 완료 후 단계로서, OS1의 목적과 무관하다.
A. 보관자(stakeholder)로서, 완료 시까지 보증금을 보유한다.
B. 매수인의 대리인(agent for the buyer)으로서.
C. 매도인의 부동산 중개인의 대리인으로서.
D. 매도인의 대리인(agent for the seller)으로서.
E. 사무변호사의 선택에 따라 매도인의 대리인 또는 보관자로서.
Answer & explanation
옳음: D. 보증금이 매도인의 사무변호사에 의하여 매도인의 대리인(agent for the seller)으로서 보유되는 경우, 계약이 교환되는 즉시 매도인에게 지급될 수 있으므로, 매도인은 이를 즉시 사용할 수 있다(여기서는 개인적 채무 변제를 위하여). A는 틀렸다. 보관자는 양 당사자를 위하여 금전을 보유하며 완료 시까지 이를 보유하여야 하는데(Standard Conditions of Sale의 기본값), 이는 지금 그것을 사용하려는 매도인의 바람을 좌절시킨다. B는 틀렸다. 매수인의 대리인으로서 보유하는 것은 매수인 측이 그 금전을 통제함을 의미한다 — 그것은 매도인에게 지급되지 않을 것이고, 매도인의 사무변호사가 아니라 매수인의 사무변호사가 이를 보유할 것이다. C는 틀렸다. 부동산 중개인은 보증금에 대한 권리가 없으므로, 그것은 결코 부동산 중개인의 대리인으로서 보유되지 않는다. E는 틀렸다. '매도인의 대리인' 자격만이 즉시 사용을 보장한다. '...또는 보관자'를 제시하는 것은 그렇지 못한데, 보관자 측면은 즉시 지급을 막을 것이므로 E는 단일한 최선의 답이 아니다.
A. 완료 시 Adeyemi 씨의 사망 진단서(death certificate)의 인증 사본이 제공될 것을 요구한다.
B. 어떠한 형평법상 권익도 정리(overreached)되도록, Adeyemi 부인에게 이전에 참여할 제2의 수탁자(trustee)를 선임할 것을 요구한다.
C. Adeyemi 씨의 인격대표자(personal representatives)에게 그의 지분을 Adeyemi 부인에게 서면 양도(assent)할 것을 요구한다.
D. Adeyemi 씨의 상속관리장(grant of representation)에 분할(severance)의 각서가 배서되어 있지 않은지 확인한다.
E. 매수인을 보호하기 위하여 완료 전에 Form A 제한등기가 기입될 것을 요구한다.
Answer & explanation
소유권 등기부에 어떠한 제한등기도 없다는 것은, 공동소유자들이 형평법상 권익을 합유자(joint tenants)로서 보유하였음을 매수인에게 말해준다(만약 공유자(tenants in common)로서 보유하였다면 정리(overreach)를 위하여 제2의 수탁자를 요구하는 Form A 제한등기가 나타날 것이다). 형평법상 합유자가 사망하면, 사망자의 권익은 생존자 권리에 의하여 생존자에게 자동으로 이전되며, 생존자는 어떠한 신탁(trust)으로부터도 자유로운 법적·형평법상 권원을 모두 보유한다. 따라서 매수인은 생존자만으로부터 양호한 권원을 취득하며, 필요한 유일한 증거는 공동소유자가 실제로 사망하였다는 증명이다. 따라서 선지 A가 옳다(사망 진단서의 인증 사본). 선지 B는 틀렸다. Form A 제한등기가 없으므로 정리할 신탁상 권익이 없으며 제2의 수탁자는 불필요하다. 선지 C는 틀렸다. 합유자의 지분은 유언이나 인격대표자의 양도로 이전될 수 없으며, 생존자 권리에 의하여 이전되므로 인격대표자가 양도할 것이 없다. 선지 D는 틀렸다. 분할의 각서는 등기부의 제한등기에 의하여 보호된 경우에만 관련이 있다. 등기 토지에서 보호되지 않은 분할은 매수인을 구속하지 않으며, 여기서 등기부에는 그러한 것이 없다. 선지 E는 틀렸다. Form A 제한등기는 생존자가 단독으로 권리를 가지지 않는 경우(즉 공유)에만 적절할 것인데, 여기서는 그렇지 않다. 그것을 요구하는 것은 잘못된 발상이다.
A. 임대차에 따라 지급할 지대(ground rent)와 그것이 현재까지 납부되었다는 증거.
B. 연체액과 예상되는 대규모 공사를 포함한 서비스 차지의 상태.
C. 누가 보험에 가입하고 어떤 담보가 제공되는지를 포함한 건물 보험 약정.
D. 변경에 필요한 동의를 포함한, 임대차상 약정의 준수.
E. 위 어느 것도 아니다 — 각각이 그러한 아파트에 관한 관련되고 적절한 임차권 조회이다.
Answer & explanation
건물 내 임차권 아파트에서, 나열된 각 사항은 유능한 부동산 양도 전문가가 제기할 핵심 조회이다. 지대: 매수인은 연체액이나 분쟁을 인수하지 않도록 그 금액과 현재까지 납부되었음(명확한 최종 영수증)을 확인할 필요가 있다. 서비스 차지: 매수인은 차지의 수준, 연체액(부동산에 부착될 수 있다), 그리고 거액의 청구서가 부과될 수 있는 다가오는 대규모 공사를 확인하여야 한다. 보험: 대출기관은 건물이 포괄적인 범위의 위험에 대비하여 전체 재건축 가치로 보험에 가입되어 있을 것을 요구한다. 아파트의 임대차는 통상 임대인이 보험에 가입할 것을 요구하므로, 매수인은 그 보험증권의 사본을 취득하여야 한다. 약정: 매수인은 알려진 위반이 없음(예: 변경이 임대인의 동의를 받았음)의 확인이 필요한데, 미해결의 위반은 몰수(forfeiture)나 시정 비용으로 이어질 수 있기 때문이다. 선지 A부터 D까지 각각이 진정하고 적절한 임차권 조회이므로, 선지 E('위 어느 것도 아니다')가 정답이다. 목록에 제외되어야 할 항목은 없다.
A. Birch Cottage의 등기 권원 번호에 대한 언급.
B. Birch Cottage가 명도(vacant possession)와 함께 매도된다는 조항.
C. 매매 완료의 최종 시한을 Elm House 매수의 대응하는 완료 시한보다 이르게 고정하는 특별 조건.
D. Birch Cottage의 매수인이 정당하게 납부할 인지세 토지세(Stamp Duty Land Tax)에 대하여 책임진다는 조항.
E. 그 부동산을 우편 주소와 그 토지에 이익이 되는 권리로써 식별하는 조항.
Answer & explanation
선지 D가 통상적으로 포함되지 않을 조항이며 따라서 정답이다. 매수에 대한 SDLT는 Finance Act 2003의 작용에 의하여 발생하는 매수인 자신의 책임이다. 그것은 매도인의 관심사가 아니며 매도인의 계약에서 다루어지지 않으므로, 그러한 조항을 포함하는 것은 불필요하고 부적절하다. 선지 A는 틀렸다(즉 그것은 포함될 것이다). 등기 토지의 매매 계약은 매수인이 권원을 추적할 수 있도록 등기 권원 번호를 항상 식별하여야 한다. 선지 B는 틀렸다. 명도는 주택이 매도되는 표준적인 기준이다. 선지 C는 틀렸다. 매각대금이 연계된 매수의 자금이 되는 경우, 그 자금이 거래 사슬(chain)에서 이용 가능하도록, 매매가 매수보다 먼저 또는 늦지 않게 완료되도록 보장하는 특별 조건을 삽입하는 것이 합리적이고 흔하다. 선지 E는 틀렸다. 부동산을 식별하고 이익이 되는 권리를 기재하는 것은 정상적인 계약상 명세 사항이다.
A. 우선순위가 있는 등기 권원에 대한 Land Registry 공식 조사(OS1).
B. 매수인에 대한 파산 전용 조사(K16 양식).
C. 지방토지부담금 조사(LLC1).
D. 중앙 Land Charges Department 조사(K15 양식).
E. 위 전부.
Answer & explanation
선지 A가 옳다. 등기된 권원의 경우, 적절한 완료 전 조사는 우선순위가 있는 Land Registry 공식 조사(전체는 OS1, 일부는 OS2)이다. 그것은 최신 등기부를 드러내며, 결정적으로 증명서로부터 30 영업일의 우선순위 기간을 부여하여, 그 기간 동안 조사자의 등기 신청을 중간 기재로부터 보호한다(Land Registration Act 2002 및 Land Registration Rules 2003). 선지 B는 틀렸다. 파산/토지부담금 파산 조사는 대출기관이 지급능력을 확인할 필요가 있는 개인 차주가 있는 경우에만 관련된다. 여기서 매수인은 회사이며(파산 조사가 아니라 회사 조사(company search)로 확인된다) 담보대출 없이 매수하고 있다. 선지 C는 틀렸다. 지방토지부담금 조사는 완료 전 조사가 아니라 계약 전 조회의 일부로서 교환 전에 수행된다. 선지 D는 틀렸다. 중앙 Land Charges Department 조사(K15)는 미등기 토지에만 적용된다. 이 권원은 등기되어 있으므로 부적절하다. 선지 E는 틀렸다. B, C, D가 적용되지 않기 때문이다.
A. 매도인의 사무변호사가 제공한 계약 초안.
B. 배수 및 상수도 조사(CON29DW).
C. Land Registry 공식 등본 및 색인도 조사.
D. 지방자치단체에 대한 조회(CON29)와 지방토지부담금 조사(LLC1)로 구성되는 지방 조사(local search).
E. 환경(오염 토지) 조사 보고서.
Answer & explanation
옳음: 선지 D. 표준적인 지방자치단체 조회(CON29 양식)에는 도로 계획에 관한 구체적인 질문이 포함된다 — 도로 건설 또는 개선을 위하여 토지가 취득되었거나 취득될 예정인지, 그리고 부동산으로부터 일정 반경 내에 신규 도로, 도로 확장, 또는 변경에 관한 계획이 있는지. 지방토지부담금 조사(LLC1)는 건축 및 도로 관련 기재와 같은 등기된 부담을 드러낸다. 따라서 도로 확장이나 우회도로 계획에 관한 매수인의 우려는 여기서 답변된다. 선지 A는 틀렸다. 매수인 위험부담(caveat emptor)에 따라 매도인은 알려진 도로 계획을 계약에서 자진하여 밝힐 필요가 없다(그것은 권원의 하자가 아니다). 매도인은 직접적인 조회에는 정직하게 답변하여야 하지만, 계약은 살펴볼 곳이 아니다. 선지 B는 틀렸다. 배수 및 상수도 조사는 상수도 본관, 하수도, 배수 및 연결 사항만을 다루며 도로 계획을 다루지 않는다. 선지 C는 틀렸다. Land Registry 색인도 조사는 권원이 등기되어 있는지와 권원 번호를 보여주며, 지방의 도로 계획을 보여주지 않는다. 선지 E는 틀렸다. 환경 조사는 오염, 홍수 및 지반 안정성 위험을 다루며, 계획된 도로 공사를 다루지 않는다.
A. 그는 아내의 사망 진단서를 매수인에게 제출하면 단독 생존 명의인으로서 매도할 수 있다.
B. 그는 제2의 수탁자를 선임하여 둘이 함께 계약과 이전을 실행함으로써 형평법상 권익을 정리(overreach)하여야 한다.
C. 그는 진행하기 전에 매도를 승인하는 법원의 명령을 받아야 한다.
D. 그는 생존 법적 소유자로서 전체 형평법상 권익이 생존자 권리에 의하여 그에게 이전되었으므로 단독으로 매도할 수 있다.
E. 그는 매도할 수 있기 전에 먼저 양도(assent)에 의하여 그 부동산을 자신에게 이전하여야 한다.
Answer & explanation
옳음: 선지 B. 그 제한등기는 형평법상 소유자들이 공유자(tenants in common)로서 보유하는 경우에 나타나는 표준적인 'Form A' 제한등기이다. 그것은 단독 생존 명의인이 자본금에 대하여 유효한 영수증을 발행하는 것을 막는데, 공유에서는 형평법상 권익의 생존자 권리가 없기 때문이다 — 사망자의 지분은 그녀의 유언에 따라(여기서는 자선단체에게) 이전된다. 매도하기 위하여, 생존자는 제2의 수탁자를 선임하여 자본금이 (적어도) 두 명의 수탁자에게 지급되도록 하여야 하며, 이는 형평법상 권익을 정리하고(LPA 1925 제2조 및 제27조) 제한등기를 충족한다. 선지 A는 틀렸다. 사망 진단서의 제출은 형평법상 합유(생존자 권리가 작동하여 생존자가 단독으로 매도할 수 있는 경우)에만 충분하다. 여기서 Form A 제한등기는 공유를 보여준다. 선지 C는 틀렸다. 제한등기의 법원 명령에 대한 언급은 정리의 대안이지만, 통상적이고 옳은 부동산 양도상 해결책은 소송이 아니라 제2의 수탁자를 선임하는 것이다. 선지 D는 틀렸다. 공유에서는 형평법상 지분의 생존자 권리가 없다. 선지 E는 틀렸다. 양도는 도움이 되지 않는다 — 단독 명의인 제한등기가 여전히 작동하고, 아내의 절반 지분은 남편이 아니라 자선단체에 속한다.
A. 임차인은 그 부동산의 일부만을 양도하는 것이 절대적으로 금지된다.
B. 전부의 양도에 대한 약정이 제한적(qualified)이므로(동의를 받아 양도가 허용됨), Landlord and Tenant Act 1927 제19조 제1항 (a)호는 동의가 불합리하게 거부되어서는 안 된다는 것을 묵시한다.
C. 임차인은 원할 때마다 그 부동산의 전부를 양도할 수 있으며, 임대인은 이를 막을 권한이 없다.
D. 전부의 양도에 대한 동의를 구하는 서면 신청이 있는 경우, 임대인은 Landlord and Tenant Act 1988 제1조에 따라, 거부하는 것이 합리적이지 않은 한 합리적인 기간 내에 동의하여야 하고, 거부에 대해서는 서면 사유를 제시하여야 한다.
E. 위 어느 것도 아니다.
Answer & explanation
이 문제는 틀린 진술을 묻고 있으며, 그것은 C이다. 전부의 양도에 대한 약정은 제한적 약정(양도가 허용되지만 임대인의 동의를 받아서만 허용됨)이므로, 임차인은 '원할 때마다' 양도할 수 없다. 임대인은 거부가 합리적인 경우 적법하게 거부할 수 있다. A는 옳다. 조항 (2)가 전부의 양도만을 허용하므로, 일부 양도는 절대적으로 금지되며, 조항 (1)의 일부 양도 금지가 절대적으로 남는다. B는 옳다. Landlord and Tenant Act 1927 제19조 제1항 (a)호는 제한적 약정을 완전 제한적(fully qualified) 약정으로 전환시키므로, 동의는 불합리하게 거부되어서는 안 된다. D는 옳다. 동의가 요구되는 경우, Landlord and Tenant Act 1988 제1조는 임대인에게 서면 신청을 합리적인 기간 내에 처리하고, 동의를 불합리하게 거부하지 않으며, 거부에 대한 서면 사유를 제시할 법정 의무를 부과한다. C가 법을 잘못 진술하므로 그것이 정답이다.
A. 임대인은 전체 기간 동안 양도인과 양수인 양자 모두와 직접 계약상 견련관계(privity of contract)를 창설할 권리가 있으므로, 그것은 수용 가능하다.
B. 1998년에 부여된 임대차에 대해서는 양도인에게 승인된 보증약정을 적법하게 요구할 수 없으므로, 그것은 수용 불가능하다.
C. 임대인은 1998년에 부여된 임대차에 대하여 양도인에게 승인된 보증약정을 체결하도록 요구할 수 있으므로, 그것은 수용 가능하다.
D. 양수인으로부터의 직접 약정은 그 대신 양도인이 하여야 하므로, 그것은 수용 불가능하다.
E. 양수인의 직접 약정은 삭제되거나 양수인이 임대차상 임차인으로 남아 있는 기간으로 한정되어야 하므로, 그것은 수용 불가능하다.
Answer & explanation
1998년에 부여된 임대차는 Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995에 따른 '신규 임차(new tenancy)'이다. 양수인에 의한 장래의 양도 시, 1995년법은 양수인을 임차인 약정으로부터 자동으로 면제시킨다(제5조). 양수인에게 '잔여 기간 동안' 약정을 이행할 것을 요구하는 직접 약정은 그 자동 면제 후에도 양수인을 계속 구속하려는 것으로서 허용되지 않는다. 그 법의 면제를 좌절시키는 어떠한 규정도 무효이다(제25조). 따라서 그 약정은 삭제되거나 양수인이 실제로 임차인인 기간으로 한정되어야 하므로, 선지 E가 옳다. 선지 C는 임대인이 신규 임대차에 대하여 양도인에게 AGA를 요구할 수 있다는 점(AGA는 제16조에 의하여 명시적으로 허용됨)을 옳게 진술하지만, 초안의 결함을 다루지 않으므로 가장 적절한 평가가 아니다. 선지 B는 단순히 틀렸는데, 퇴거하는 임차인으로부터의 AGA는 바로 그 법이 신규 임대차에 대하여 허용하는 것이기 때문이다. 선지 A는 틀렸다. 임대인은 법정 면제에 맞서 전체 기간 동안 양수인을 구속할 수 없다. 선지 D는 틀렸다. AGA(양도인의 보증)와 직접 약정(양수인으로부터의)이 명시된 당사자들로부터 나오는 것은 적절하다. 문제는 양수인 약정의 출처가 아니라 그 기간이다.