Introduction

1. Kas yra žemės įstatymas? Pagrindiniai principai

Žemės teisė yra teisės normų, reglamentuojančių žemės nuosavybę, naudojimą ir perleidimą, visuma. Ji nustato kam priklauso žemė, kokias teises jie turi į ją, kokias teises gali turėti kiti į savo žemę ir kaip šios teisės sukuriamos, saugomos ir įgyvendinamos. Praktikuojančiam advokatui žemės teisė yra esminė: beveik kiekvienas sandoris, susijęs su nekilnojamuoju turtu – būsto pirkimas, komercinė nuoma, hipoteka ar plėtros projektas – grindžiamas žemės teisės principais.

Anglijos žemės teisė remiasi keliais pagrindiniais principais, kurie ją išskiria nuo asmeninės nuosavybės teisės ir nuo žemės teisės kitose jurisdikcijose. Pirmasis iš jų yra dvarų doktrina.

1925 m. nuosavybės teisės aktas („LPA 1925“) yra šiuolaikinės Anglijos žemės teisės kertinis statutas. Ji smarkiai supaprastino iki 1926 m. galiojusią sistemą, sumažindama juridinių turtų skaičių iki dviejų ir teisinių interesų skaičių iki penkių kategorijų (s.1(2) LPA 1925). Visos kitos nuosavybės teisės į žemę galioja tik nuosavybėje.

Antrasis pagrindinis principas yra skirtumas tarp teisėtų ir teisingų interesų. Teisiniai interesai „saisto visą pasaulį“ – jie galioja visiems, kurie vėliau įsigyja žemę, nepriklausomai nuo to, ar tas asmuo žinojo apie interesus. Priešingai, sąžiningus interesus gali nugalėti pirkėjas, įsigyjantis žemę nepranešęs apie interesą (neregistruotoje žemėje) arba neįregistruotoje žemėje tinkamai neapsaugojus interesų (įregistruotoje žemėje**).

Trečias pagrindinis principas yra tas, kad žemės įstatyme pirmenybė teikiama nuosavybės tikrumui ir saugumui. Žemės registravimo sistema, reglamentuojama 2002 m. žemės registravimo įstatymo („LRA 2002“), siekiama sukurti išsamų ir patikimą nuosavybės teisės įrašą, kad kiekvienas, dirbantis su registruota žeme, iš registro galėtų sužinoti, kam ji priklauso ir kokie interesai ją apsunkina.

1.1.1 Nekilnojamas turtas, asmeninė nuosavybė ir istorinis fonas

Anglijos teisėje nuosavybė skirstoma į dvi puikias kategorijas: „nekilnojamas turtas“ (nekilnojamasis turtas) ir „asmeninė nuosavybė“ (personalty). Nekilnojamasis turtas istoriškai yra pati žemė ir laisva nuosavybė; asmeninė nuosavybė yra visa kita. Nuomos turtai užima nepatogią vidurinę padėtį: jie yra nuosavybės teisės į žemę, bet istoriškai buvo klasifikuojamos kaip „kilnojamasis turtas“, nes bendrosios teisės teisės gynimo priemonės, kurias iš pradžių turėjo netekęs nuomininkas, buvo asmeniniai ieškiniai dėl žalos atlyginimo, o ne tikrieji veiksmai, kuriais pats neteisėtas žemės savininkas galėjo susigrąžinti žemę. Skirtumas šiandien daugiausia svarbus testamentų ir turto administravimo teisei, kur senoji riba tarp nekilnojamojo turto ir asmens buvo palaipsniui panaikinta įstatymais.

Du puikūs Anglijos teisės šaltiniai – bendroji teisė ir teisingumas – abu prisideda prie šiuolaikinės žemės teisės. Bendroji teisė yra taisyklių rinkinys, sukurtas karališkųjų teismų nuo viduramžių. Nuosavybė yra Kancerijos teismo sukurtų taisyklių rinkinys, skirtas papildyti ir ištaisyti bendrosios teisės nelankstumą. 1873–1875 m. teismų įstatymai suliejo bendrosios teisės ir teisingumo administravimą (taip, kad tas pats teismas dabar taiko abu), tačiau pagrindinis skirtumas tarp teisinių ir teisingų interesų išlieka šiuolaikinėje žemės teisėje. Teisinis interesas yra įgyvendinamas pagal bendrąją teisę; teisingas interesas yra įgyvendinamas tik nuosavybės teise ir todėl yra labiau pažeidžiamas pralaimėjimui.

1.1.2 Armatūra ir kilnojamieji daiktai

LPA 1925 205 straipsnio 1 dalies ix punkte apibrėžiama, kad „žemė“ apima pastatus ir pastatų dalis, kasyklas ir naudingąsias iškasenas bei bet kokias nuosavybės teises į žemę. Pagal taisyklę quicquid plantatur solo, solo cedit („viskas, kas pritvirtinta prie dirvožemio, tampa dirvožemio dalimi“), objektai, kurie yra pakankamai prijungti prie žemės, tampa žemės dalimi – jie yra prietaisai. Pardavimo ar hipotekos su žemės sklypu praeina pagal s.62 LPA 1925; kilnojamojo turto negalima ir turi būti aiškiai perleisti.

Pagrindinis šiuolaikinis testas yra dviejų pakopų testas, kurį pakartojo Lordų rūmai byloje Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687, remiantis Blackburn J sprendimu Olandija prieš Hodgsoną (1872) LR 7 CP 328.

(1) Aneksijos laipsnis. Kaip tvirtai daiktas pritvirtintas? Daiktas atsiremiantis į žemę savo svoriu yra prima facie kilnojamasis daiktas; elementas fiziškai pritvirtintas (pvz., prisukamas, prisukamas, sucementuotas) yra prima facie tvirtinimas. Prielaida gali būti paneigta.

(2) Aneksijos tikslas. Kodėl elementas buvo pridėtas? Jei jis buvo pritvirtintas, kad daiktas būtų geriau naudojamas kaip kilnojamasis turtas (pvz., gobelenas, prikaltas prie sienos, kad būtų rodomas), jis lieka kilnojamasis daiktas; jei jis buvo prijungtas prie visam laikui pagerinti žemę (pvz., integruota virtuvė), tai yra įrenginys. Šiuolaikinė valdžia tikslo testą laiko lemiamu: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86. Apeliacinis teismas testą taikė 109 daiktams gyvenamajame bute, esančiame Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, nuspręsdamas, kad įmontuoti virtuvės įrenginiai ir vonios kambario įranga buvo armatūra.

1.1.3 Du teisiniai turtai ir penki teisiniai interesai

1925 m. LPA 1 skirsnis yra 1925 m. teisėkūros schemos kertinis akmuo. 1 skirsnio 1 dalis sumažino teisinių turtų skaičių iki dviejų: (a) paprastas absoliutus nuosavybės mokestis (nemokamas turtas) ir (b) absoliutus metų terminas (nuomos turtas).

1 skirsnio 2 dalyje išvardytos penkios teisinių interesų kategorijos: (i) servitutai, teisės arba privilegijos į žemę arba žemę už palūkanas, lygias nuosavybės teise, už paprastą absoliutų turėjimą arba absoliutų metų terminą; (ii) nuomos mokesčiai už žemės išdavimą; (iii) mokesčiai už legalią hipoteką; (iv) bet koks kitas panašus mokestis žemėje, kuris sukurtas ne pagal priemonę; ir (v) teisės įvažiuoti, pridedamos prie teisinio metų termino arba teisinio nuomos mokesčio. 1 skirsnio 3 dalis numato, kad visi kiti turtai, palūkanos ir mokesčiai žemėje ar už ją galioja kaip teisingi interesai.

s.1 reikšmė yra gili. Iki 1926 m. priimtas įstatymas pripažino daug teisinių turtų (mokesčio uodega, gyvybės turtas, bazinis mokestis ir kt.) ir gluminančią teisinių interesų įvairovę. 1925 m. teisės aktai supaprastino sistemą, kad sumažintų perdavimo naštą: laisvos nuosavybės ar nuomos nuosavybės pirkėjas galėjo būti tikras, kad tik mažas ir apibrėžtas teisinių interesų sąrašas gali susieti jį „visame pasaulyje“, o visa kita (parinktys, ribojančios sutartys, turto sutartys, naudą turintys patikos sandoriai ir gyvybės interesai pagal patikėjimo sutartis ir gyvybės interesus). poveikį nuosavam kapitalui ir reikalavo savo apsaugos mechanizmų**.

2. Anglų žemės teisės šaltiniai

Anglijos žemės teisė remiasi daugybe statutų, teismų praktikos ir teisingumo doktrinos. Pagrindiniai įstatyminiai šaltiniai, su kuriais susidursite šioje knygoje, yra pateikti toliau.

1.2.1 1925 m. nuosavybės teisės aktas (1925 m. LPA)

LPA 1925 yra šiuolaikinės žemės teisės pamatas. Pagrindinės nuostatos apima: s.1 (juridinė nuosavybė ir interesai); s.2 (pereinantis); s.27 (reikalavimas aktui); s.36 (bendros nuomos sutarties nutraukimas); s.52 (reikalavimas perdavimo aktu); s.53 (sąžiningų interesų formalumai); s.54(2) (trumpos nuomos išimtis); s.62 (bendrieji žodžiai, numanomi pervežimuose); s.78 (nauda iš sandorų, susijusių su žeme); s.101 (hipotekos kreditoriaus įgaliojimai); ir s.146 (nuomos sutarčių konfiskavimas).

1.2.2 2002 m. Žemės registravimo įstatymas (2002 m. LRA)

LRA 2002 reglamentuoja registruotos žemės sistemą Anglijoje ir Velse. Jis pakeitė 1925 m. Žemės registracijos aktą ir pristatė modernizuotą žemės registravimo sistemą. Pagrindinės nuostatos apima: s.4 (suaktyvina pirmosios registracijos įvykius); s.23 (savininko įgaliojimai); s.27 (registruojamos dispozicijos); s.29 (registracijos įtaka pirmenybei); ss.32–36 (pranešimai); s.40 (apribojimai); Sch 1 ir Sch 3 (svarbesni interesai); ir Sch 6 (netinkamas apsėdimas).

1.2.3 1996 m. žemės patikėjimo ir patikėtinių paskyrimo įstatymas (1996 m. TLATA)

TLATA 1996 reglamentuoja žemės patikėjimo teises, įskaitant numanomus patikėjimo fondus, atsirandančius bendros nuosavybės atvejais. 14 ir 15 straipsniai yra ypač svarbūs SQE: juose numatytas bendrasavininkų ginčų dėl bendros žemės užėmimo ir pardavimo sprendimo mechanizmas.

1.2.4 1989 m. nuosavybės teisės (įvairios nuostatos) įstatymas (LP(MP)A, 1989)

1 skirsnyje nustatyti šiuolaikiniai reikalavimai galiojančiam aktui (pasirašytas, liudytojas, įteiktas). 2 skirsnyje reikalaujama, kad sutartys dėl žemės pardavimo ar kitokio perleidimo būtų rašytinės, pasirašytos abiejų šalių ir įtrauktos visos sąlygos.

1.2.5 1995 m. nuomotojo ir nuomininko (paktų) įstatymas (1995 m. LTCA)

1995 m. LTCA reformavo taisykles, reglamentuojančias nuomos sutarties sudarymą nuomos sutartims, suteiktoms 1996 m. sausio 1 d. arba vėliau (naujos nuomos sutartys). Pagal 1995 m. įstatymą visos sutartys (išskyrus asmenines sutartis) automatiškai perduodamos paskyrimui, o išeinantis nuomininkas atleidžiamas nuo atsakomybės.

1.2.6 Naujausi teisėkūros pokyčiai

Dvi svarbios naujausių teisės aktų dalys patenka į SQE1 tyrimo langą (riba: 2026 m. kovo 13 d.).

2025 m. Nuomininkų teisių aktas gavo karališkąjį sutikimą 2025 m. spalio 27 d.. Pagal 1988 m. Būsto įstatymą panaikinamos garantuotos trumpalaikės nuomos sutartys (AST) ir iškeldinimas be kaltės pagal 21 skirsnį, paverčiant visas trumpalaikes gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis į vieną garantuotų periodinių nuomų sistemą. Esminės nuomos reformos nuostatos įsigalioja teisės aktu; pagrindinės 1 dalies 1 skyriaus nuostatos (AST pabaiga ir 21 skirsnis) įsigaliojo 2026 m. gegužės 1 d.. Kadangi įstatymas gavo karališkąjį sutikimą iki SQE1 pabaigos datos, jį galima išnagrinėti priimta forma SQE1. Išsamiai jį išnagrinėjame 11 ir 14 skyriuose.

2024 m. Leasehold and Freehold Reform Act buvo priimtas karališkasis sutikimas 2024 m. gegužės 24 d.. 27 skirsnis, kuriuo pašalinamas dvejų metų kvalifikacinis laikotarpis nuomos teisės suteikimui ir reikalavimams dėl nuomos pratęsimo, įsigaliojo 2025 m. sausio 31 d.. Nuo 2025 m. kovo 3 d. įsigaliojo nuostatos, susijusios su teisės valdyti (negyvenamųjų patalpų limito padidinimas nuo 25 proc. iki 50 proc.**).

3. Temos žemėlapis: kaip žemės teisė dera

Žemės teisės SRA FLK2 mokymo programa suskirstyta į penkias tarpusavyje susijusias sritis. Norint išspręsti SQE1 scenarijaus klausimus, dėl kurių dažnai reikia remtis daugiau nei vienos srities vienu metu principais, būtina suprasti, kaip šios sritys yra susijusios viena su kita.

{"headers": ["Plotas", "Skyriai", "Ką ji apima"], "eilės": [["Žemės prigimtis", "2–3 skyriai", "Pamatai: kas laikoma "žeme", nekilnojamasis v asmeninis turtas, du teisiniai palikimai ir penkios teisinių interesų kategorijos, reikalingos teisingos interesų, palūkanų ir nuosavybės formavimas.] ["Nuosavybės teisė į žemę", "4–5 skyriai", "Kaip įrodoma nuosavybės teisė ir kaip apsaugoti trečiųjų šalių interesai. Registruota sistema (LRA 2002) ir neregistruota sistema veikia pagal iš esmės skirtingus principus; turite taikyti abu, savininkus, ir 6 savininkus."], „–6. „Kai dviem ar daugiau žmonių kartu priklauso žemė: bendra nuoma prieš bendrą nuomą, pergyvenimo taisyklė, atsiskyrimas ir ginčų sprendimas pagal TLATA 1996. būdas, šviesa ir tt), laisvos nuosavybės sutartys (pažadai tarp kaimyninių žemės savininkų) ir hipotekos (saugumo palūkanos)."], ["Nuoma", "11–14 skyriai", "Nuomininko ir nuomininko santykiai: nuomos sutarčių sudarymas ir ypatybės, nuomos sutartis, perpardavimas, išperkamosios nuomos sutartys, licencija dėl pažeidimo (įskaitant konfiskavimą) ir nutraukimą."]]}

4. SQE1 FLK2 įvertinimas

Šiame skyriuje paaiškinami vertinimo tikslai, SQE1 FLK2 dokumento formatas ir sisteminis požiūris sprendžiant žemės teisės scenarijaus klausimus.

1.4.1 Vertinimo tikslai

SRA reikalaujama, kad kandidatai tinkamai ir veiksmingai taikytų atitinkamus pagrindinius teisinius principus ir taisykles praktiškai kompetentingo naujai kvalifikuoto advokato lygiu, realioms kliento ir etinėms problemoms bei situacijoms šiose srityse: (1) registruota ir neregistruota žemė; (2) laisvos ir nuomojamos nuosavybės bei teisėtos ir teisingos nuosavybės teisės į žemę; (3) nuomotojas ir nuomininkas; ir (4) bendroji nuosavybė.

Kandidatai turi įrodyti savo gebėjimą veikti sąžiningai ir sąžiningai bei laikytis SRA standartų ir reglamentų, SRA principų ir Advokatų elgesio kodekso.

1.4.2 Formatas: vieno geriausio atsakymo klausimai

SQE1 FLK2 yra uždara knyga, kompiuterinis vertinimas, kurį sudaro 180 geriausio atsakymo klausimų (SBAQ) visiems FLK2 dalykams. Kiekviename klausime pateikiamas scenarijus, paprastai iš klientui konsultuojančio advokato perspektyvos, po kurio pateikiamas klausimo kamienas ir penki atsakymų variantai (A–E). Turite pasirinkti vieną geriausią atsakymą. Nėra neigiamo žymėjimo.

1.4.3 Kaip spręsti FLK2 žemės teisės scenarijaus klausimus

Susidūrę su žemės įstatymo SBAQ, laikykitės šio sisteminio požiūrio.

1 veiksmas: nustatykite nuosavybės tipą ir registracijos būseną. Ar žemė registruota ar neregistruota? Ar palūkanos yra nuomojamos arba nuomojamos? Tai lemia kuri įstatyminė bazė taikoma.

2 veiksmas: nustatykite teisinę problemą. Koks klausimas iš tikrųjų kyla? Ar kalbama apie intereso sukūrimą, jo apsaugą, jo vykdomumą prieš trečiąją šalį ar pažeidimo gynimo priemonę?

3 veiksmas: taikykite atitinkamą taisyklę. Nurodykite teisinį testą arba įstatyminę nuostatą, pritaikykite ją faktams ir padarykite išvadą.

4 veiksmas: pašalinkite neteisingas parinktis. Net jei nesate tikri dėl teisingo atsakymo, dažnai galite pašalinti dvi ar tris parinktis, kurios yra aiškiai neteisingos, padidindami savo galimybes pasirinkti geriausią atsakymą.

5. Advokato vaidmuo žemės teisėje

Advokato darbas žemės teisės srityje apima patariamąsias, sandorių ir ginčų sprendimo funkcijas, kurios yra pagrįstos atitikimu ir profesine etika.

Patariamoji funkcija: Advokatai konsultuoja klientus dėl žemės įsigijimo, perleidimo ir valdymo interesų. Tai apima skirtingų nuosavybės formų pasekmių paaiškinimą (laisva nuosavybė v nuoma, bendra nuoma v bendra nuoma), trečiųjų šalių teisių poveikis (servitutai, sutartys, hipoteka) ir veiksmai, kurių reikia norint apsaugoti kliento interesus.

Sandorio vaidmuo: Advokatai valdo perdavimo procesą — rengia sutartis, atlieka tiriamus dėl nuosavybės teisių, kelia paklausimus, rengia perleidimo ir nuomos sutartis ir užtikrina, kad visi interesai būtų tinkamai užregistruoti. Jie taip pat atlieka hipotekos sandorius, prireikus veikdami ir skolintojo, ir skolininko vardu.

Ginčų sprendimo vaidmuo: advokatai atstovauja klientams ginčuose dėl ribų, servitutų, sandorų, bendros nuosavybės ir nuomotojo bei nuomininko reikalų. Tai gali būti derybos, tarpininkavimas, teismo procesas (pvz., pagal TLATA 1996 s.14) arba teisminis bylinėjimasis.

Atitiktis ir etika: Advokatai turi veikti pagal SRA standartus ir reglamentus, įskaitant pareigą veikti sąžiningai (5 principas), pareigą veikti geriausiais kliento interesais (7 principas) ir pareigą nustatyti ir valdyti interesų konfliktus.

6. Kaip naudotis šia knyga

Ši knyga yra suskirstyta į šešis skyrius ir penkiolika skyrių pagal SRA FLK2 žemės teisės programą. Kiekviename skyriuje yra šie komponentai.

Esminis turinys: aiškus teisės principų išdėstymas, paremtas įstatymų nuorodomis ir teismų praktika.

Pagrindinių terminų laukeliai: esminės terminijos apibrėžimai paryškinti, kad būtų galima greitai sužinoti.

SQE EGZAMINŲ PATARIMŲ langeliai: Praktinės gairės, kaip tikėtina, kad temos bus išbandytos ir paprastų spąstų, kurių reikia vengti.

SQE VERTINIMO PATARIMŲ langeliai: Platesni strateginiai patarimai dėl egzamino technikos.

Pagrindinių pastabų lentelė: struktūrizuota skyriaus pagrindinių punktų, sąvokų ir autoritetų santrauka.

Pastabos dėl peržiūros: Penki platūs klausimai ir atsakymai savęs patikrinimui.

MCQ praktika: Penki geriausi atsakymo klausimai SQE1 stiliumi su išsamiu atsakymo raktu.

Rekomenduojame perdirbti skyrius iš eilės, nes vėlesni skyriai remiasi anksčiau pristatytomis sąvokomis. Užpildę visus skyrius, naudokite 15 skyrių (Peržiūra ir egzamino strategija), kad galėtumėte praktikuoti klausimus įvairiomis temomis ir sustiprinti savo supratimą.

7. Pagrindinės pastabos (skyrių santrauka)

Toliau pateiktoje suvestinės lentelėje apibendrinti šiame skyriuje pateikti pagrindiniai elementai, sąvokos ir autoritetai. Laikykite tai kaip pataisymo kontrolinį sąrašą – turėtumėte turėti galimybę apibrėžti kiekvieną eilutę iš atminties ir nurodyti atitinkamą nuostatą.

{"headers": ["Key Item", "Concept", "Cases / References"], "rows": [["Žemė (apibrėžimas)", "Apima pastatus, įrenginius, kasyklas ir mineralus bei nekūninius paveldus (pvz., servitutus)", "s.205"L.1 dvarai", "Tik du: mokestis paprastas absoliutus turėjimas (nemokamas turtas) ir absoliutus metų terminas (nuomos turtas)", "s.1(1) LPA 1925"], ["Teisiniai interesai", "Penkios kategorijos: servitutai, nuomos mokesčiai, mokesčiai pagal legalią hipoteką", žemė ir joks kitas panašus įnašas, žemė ir nesukurtos jokios kitos panašios teisės2. ABĮ 1925"], ["Nuosavybės interesai", "Visi interesai, kurie ne kvalifikuojami kaip teisinis turtas ar teisėti interesai, įsigalioja tik nuosavybėje", "s.1(3) AB 1925"], ["Įregistruota žemė", "Pavadinimas garantuoja valstybės registras.H", tvarko LRA; 2002"], ["Neregistruota žemė", "Nuosavybė, patvirtinta nuosavybės dokumentais" "LPA 1925 ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "Valdo žemės patikėjimo fondus; s.14 pareiškimai teismui; s.15 kriterijai", "TLATA 1996"], ["Formalumai (sutartys) turi būti pasirašyti, sudarant žemės pardavimo sutartis/ visos sąlygos", "s.2 LP(MP)A 1989"], ["Formalumai (aktai)", "Aktai turi būti pasirašyti, paliudyti ir įteikti", "s.1 LP(MP)A 1989"], ["Nuomininkų teisių aktas 2025 m.", "AST.Panaikina1 1 ir panaikina visos gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys tampa periodinėmis", "RRA 2025"], ["LFRA 2024", "Pašalina 2 metų kvalifikacinį laikotarpį, kad būtų suteiktos teisės (27 str. padidina RTM negyvenamųjų patalpų ribą iki 50%**", "LFRA"]] 202);

8. Peržiūros pastabos

Penki platūs klausimai ir atsakymai savęs patikrinimui. Pabandykite kiekvieną iš atminties prieš skaitydami modelio pastabą, tada patikrinkite, ar galite atkurti įstatymais nustatytas nuorodas ir autoritetus.

1 klausimas. Kokie yra du teisiniai žemės turtai, pripažįstami Anglijos įstatymų, ir kur jie apibrėžiami?

Pastaba: Du teisiniai palikimai yra paprastas absoliutus turėjimas (nemokamas turtas) ir absoliutus metų terminas (nuomos turtas). Jie apibrėžti 1925 m. Nekilnojamojo turto įstatymo 1 skirsnio 1 dalyje. Visi kiti turtai (pvz., gyvybės turtai arba mokesčių uodegos) buvo panaikinti kaip legalūs palikimai 1925 m. teisės aktais ir dabar gali egzistuoti tik nuosavybės teise.

Q2 Koks esminis skirtumas tarp registruotos ir neregistruotos žemės?

Pastaba: Įregistruotoje žemėje nuosavybės teisę įrodo HM žemės registro tvarkomas registras; registras yra įtikinamas (atsižvelgiant į vyresnius interesus) ir Valstybė garantuoja jo tikslumą. Neregistruotoje žemėje nuosavybės teisė įrodoma nepertraukiama nuosavybės dokumentų grandine, kuri tęsiasi mažiausiai 15 metų iki geros nuosavybės teisės, o trečiųjų šalių interesai yra apsaugoti registruojant žemės mokesčius pagal 1972 m. žemės mokesčių aktą arba teisingos įspėjimo doktrinos.

3 klausimas Kodėl svarbu atskirti teisėtus ir teisingus interesus?

Pastaba: Teisiniai interesai „saisto visą pasaulį“ – jie galioja bet kuriam vėlesniam žemės įgijėjui, nepaisant įspėjimo. Teisingi interesai yra labesni: neregistruotoje žemėje juos gali nugalėti sąžiningas pirkėjas dėl teisinio turto vertės be įspėjimo; įregistruotoje žemėje jie turi būti apsaugoti registre įrašant pranešimą arba apribojimą, arba jie gali prarasti pirmenybę įregistruotai disponuoti už vertingą atlygį (s.29 LRA 2002). Išimtis yra svarbesni interesai, kurie saistomi neatsižvelgiant į registraciją.

4 klausimas. Nurodykite tris pagrindinius SQE1 žemės teisės įstatymus, kuriuos advokatas turi žinoti.

Pastaba: Trys svarbiausi įstatai yra: (1) 1925 m. nuosavybės teisės aktas, nustatantis juridinio turto ir interesų, formalumų ir pagrindinių mechanizmų, pvz., perviršio ir nutraukimo, sistemą; (2) 2002 m. Žemės registravimo įstatymas, reglamentuojantis registruotos žemės sistemą, įskaitant registruotinus disponavimus, pranešimus, apribojimus, viršesnius interesus ir nepalankų valdymą; ir (3) 1996 m. žemės patikėjimo ir patikėtinių paskyrimo aktas, reglamentuojantis žemės patikėjimo teises ir numatantis bendros nuosavybės ginčų sprendimo mechanizmą.

5 klausimas. Kokius naujausius teisės aktus kandidatai turėtų žinoti, norėdami atlikti SQE1 egzaminą?

Pastaba: kandidatai turėtų žinoti apie du naujausius įstatymus: Nuomininkų teisių įstatymą 2025 m. (Karališkasis sutikimas 2025 m. spalio 27 d.), kuriame panaikinamos garantuotos trumpalaikės nuomos sutartys ir 21 skirsnis „be kaltės“ nuolatinis iškeldinimas; ir 2024 m. Leasehold and Freehold Reform Act (Karališkasis sutikimas 2024 m. gegužės 24 d.), kuriuo pašalinamas dvejų metų laikotarpis ieškiniams dėl teisių suteikimo (s. 27, galiojantis 2025 m. sausio 31 d.) ir padidintas negyvenamųjų patalpų5 procentų reikalavimas galia 2025 m. kovo 3 d.). Abu įstatymai atitinka SQE1 ribinę datą – 2026 m. kovo 13 d.**.

9. MCQ praktika – penki SQE stiliaus klausimai

Kiekvienas iš šių penkių klausimų atspindi SQE1 FLK2 vieno geriausio atsakymo klausimų stilius, trukmę ir sudėtingumą. Išbandykite kiekvieną uždarą knygą, užsirašykite atsakymą, tada pasukite atsakymo klavišą. Atsakymo klavišas paaiškina kodėl kiekviena parinktis yra teisinga arba neteisinga – perskaitykite visą paaiškinimą.

A. Laisvas savininkas žemę valdo absoliučiai ir visam laikui, o nuomininkas tik turi leidimą užimti žemę.

B. Tiek freehold, tiek nuoma yra teisėti žemės turtai, pripažinti 1925 m. Nekilnojamojo turto įstatymo 1 skirsnio 1 dalimi. Nuosavybė yra paprastas absoliutus mokestis, o nuoma yra absoliutus metų terminas.

C. Laisvas savininkas turi teisinį turtą, o nuomininkas turi tik teisingą nuosavybės teisę į žemę.

D. Laisvas turtas galioja amžinai, o nuoma gali trukti tik ne ilgiau kaip 99 metus.

E. Laisva valda ir nuoma yra licencijos užimti Karūnos žemę formos.

A. Servitutas negali egzistuoti, nes jo nėra registre.

B. Servitutas vis tiek gali būti vykdomas pirkėjo atžvilgiu, jei jis laikomas viršesniu interesu pagal 2002 m. Žemės registravimo įstatymo 3 priedą.

C. Servitutas automatiškai negalioja, nes kaimynas jo neįregistravo.

D. Pirkėjas yra saistomas servituto, nes visi teisingi interesai sieja visą pasaulį.

E. Servitutas gali būti vykdomas tik tuo atveju, jei kaimynas per 12 mėnesių nuo pirkimo gauna teismo įsakymą.

A. Sutartis turi būti sudaryta aktu, pasirašyta abiejų šalių ir paliudyta.

B. Sutartis turi būti rašytinė, joje turi būti visos sutartos sąlygos ir ji turi būti pasirašyta abiejų šalių arba abiejų šalių vardu pagal 1989 m. Nuosavybės teisės (įvairios nuostatos) įstatymo 2 skirsnį.

C. Sutartis gali būti sudaryta žodžiu, jei dalyvauja bent du liudytojai.

D. Sutartis turi būti rašytinė ir pasirašyta tik pardavėjo, nes pirkėjo parašas nereikalingas.

E. Sutartis turi būti įregistruota HM žemės registre, kol ji tampa teisiškai privaloma.

A. Ankstesnis savininkas turėjo teisę nuimti virtuvės salelę, nes visi virtuvės daiktai yra kilnojamieji daiktai.

B. Tikėtina, kad virtuvės sala bus tvirtinimo elementas, nes prijungimo laipsnis (pritvirtintas prie grindų, prijungtas prie elektros ir vandentiekio) ir prijungimo tikslas (nuolatinis turto pagerinimas) rodo įrenginio būseną. Ankstesnis savininkas neturėjo teisės jo nuimti.

C. Virtuvės sala yra kilnojamasis turtas, nes ją įrengė ankstesnis savininkas savo malonumui.

D. Ankstesnis savininkas turėjo teisę nuimti virtuvės salelę, nes pirkimo-pardavimo sutartyje tai nebuvo konkrečiai nurodyta.

E. Virtuvės sala automatiškai atiteko klientui užbaigus, bet tik tuo atveju, jei klientas už tai sumokėjo papildomą atlygį.

A. AST ir toliau bus nepakitęs, nes jis buvo suteiktas prieš įsigaliojant 2025 m.

B. AST bus automatiškai pakeistas į garantuotą periodinę nuomą pagal 2025 m. įstatymą, o nuomotojas nebegalės naudoti 21 skirsnio „iškeldinimas be kaltės“, kad susigrąžintų nuosavybę.

C. Nuomotojas turi kreiptis į teismą, kad AST būtų pakeista į naują nuomos formą pagal 2025 m. įstatymą.

D. 2025 m. įstatymas taikomas tik nuomai, suteiktai po 2026 m. gegužės 1 d., ir neturi įtakos esamiems AST.

E. Nuomotojas gali toliau taikyti 21 skirsnį „iškeldinimas be kaltės“ 12 mėnesių nuo įstatymo įsigaliojimo.