1. Nuosavybės teisė ir praktika – praktiniai klausimai
Kuris iš šių yra GERIAUSIAS patarimas, kur atsakymai gali atskleisti informaciją apie esamą bingo salės planavimo leidimą?
A. Tik vietinių žemės mokesčių paieška (LLC1) atskleis ką nors apie planavimo leidimą.
B. Planavimo informaciją atskleis tik vietos valdžios institucijos užklausos pagal CON29 formą.
C. Tik pardavėjo (CPSE) užklausos iki sutarties sudarymo bus susijusios su planavimo klausimais.
D. Planavimo informacijos negalima gauti per paiešką; pirkėjas turi kreiptis tiesiogiai į planavimo portalą.
E. Atsakymai į vietos valdžios institucijos CON29 užklausas, pardavėjo (CPSE) ir, jei reikia, LLC1 užklausas iki sutarties sudarymo, kiekvienas gali atskleisti informaciją apie planavimo leidimą.
Answer & explanation
E variantas yra teisingas. Perduodamos paieškos dažnai sutampa, o informacija apie esamą planavimo leidimą gali atsirasti iš daugiau nei vieno šaltinio. Standartinėse vietos valdžios institucijos užklausose CON29 konkrečiai teiraujamasi dėl planavimo leidimų, statybos reglamentų sutikimų ir planavimo vykdymo / sustabdymo pranešimų; Pardavėjo CPSE išankstiniuose užklausose prašoma pardavėjo pateikti su turtu susijusių leidimų ir sutikimų kopijas; o vietinių žemės mokesčių registre LLC1 registruojami tam tikri planavimo mokesčiai (pavyzdžiui, sąlyginiai planavimo leidimai ir įsakymai dėl medžių išsaugojimo). Kompetentingas advokatas nepasitikėtų viena krata. A, B ir C parinktys yra neteisingos, nes jose teigiama, kad svarbi tik viena paieška, o tai sumažina sutampančios aprėpties reikšmę. D variantas yra klaidingas: vietos valdžios institucijos atlieka paieškas būtent taip, kaip planavimo informacija gaunama per perdavimo sandorį, todėl netiesa, kad jokia paieška jos neatskleidžia.
Kuris iš šių geriausių teigia, kad advokatas gali veikti abiejų šalių vardu?
A. Advokatas gali veikti abiejų atžvilgiu tik tuo atveju, jei tarp jų nėra interesų konflikto ir nėra didelės tokio konflikto atsiradimo rizikos.
B. Advokatas visada gali veikti abiem perleidimo sandorio šalims, jei kiekviena iš jų duoda raštišką sutikimą.
C. Advokatas gali veikti už abu, nes pardavėjas nori imti PVM, o pirkėjas nenori jo mokėti.
D. Advokatas gali veikti abiejų vardu, nes pardavėjas varžosi su keliais pirkėjais.
E. Advokatas gali veikti abiejų vardu, nes pardavėjas įsipareigoja pirkėjui dėl laisvo valdymo.
Answer & explanation
A variantas yra teisingas. SRA elgesio kodekso 6.2 punktas draudžia advokatui veikti, kai yra interesų konfliktas arba didelė jo rizika, išskyrus ribotas išimtis. Pirkėjo/pardavėjo perdavimo sandoryje šalių interesai paprastai prieštarauja (aiškiausiai dėl kainos ir sąlygų), todėl veikti abiejų vardu paprastai yra neleistina. Tai gali būti įmanoma tik tada, kai iš tikrųjų nėra konflikto ir didelės jo rizikos, pavyzdžiui, kai turtas dovanojamas arba perduodamas tarp artimai susijusių ar susijusių asmenų. B variantas yra neteisingas, nes vien sutikimas negali išgydyti tikro konflikto tarp priešingų sandorio pusių; „Esminis bendras interesas“ ir „konkuruoti dėl to paties tikslo“ išimtys yra siauros ir paprastai neapima įprastų pirkėjo ir (arba) pardavėjo santykių. C, D ir E variantuose aprašoma aplinkybė, kuri, jei kas nors, padidina, o ne pašalina konflikto riziką (skirtingos PVM pozicijos, lenktynės dėl sutarties, keliančios pirkėjui riziką, ir įsipareigojimas), todėl nė vienas iš jų nepateisina veiksmų abiejų šalių naudai.
A. Nuomotojas gali atsisakyti duoti sutikimą, tačiau nuomininkas vis tiek gali atlikti darbus pagal įstatyme numatytą pagerinimo tvarką, jei teismas įsitikins, kad darbai yra tinkami.
B. Nuomotojas gali absoliučiai užkirsti kelią darbams, nes konstrukcijų pertvarkymų sutartis yra absoliuti ir joks įstatymas negali jos nepaisyti.
C. Nuomotojas negali atsisakyti, nes įstatymai struktūrinių pertvarkymų sutartyje numato sąlygą, kad sutikimas negali būti nepagrįstai atsisakytas.
D. Nuomotojas turi duoti sutikimą, nes kitaip nuomininkas gali atlikti darbus ir pasibaigus terminui automatiškai reikalauti iš nuomotojo kompensacijos.
E. Nuomotojas gali reikalauti, kad darbus atliktų nuomotojas mainais į metinio nuomos mokesčio padidinimą.
Answer & explanation
Teisingai: A. Siūlomi darbai (pašalinti vitriną, padidinti angą, įrengti dvigubas duris) yra išoriniai ir konstrukciniai, todėl jiems taikoma absoliuti išorinių / konstrukcinių pakeitimų sutartis – sutikimo išlygos nėra, o numanomas terminas „nebūti nepagrįstai sulaikytas“ netaikomas absoliučiai sutartimi. Tačiau net ir tada, kai sutartis yra absoliuti, nuomininkas, norintis „patobulinti“, gali pateikti įspėjimą pagal 1927 m. nuomotojo ir nuomininko aktą 3; nuomotojas gali prieštarauti, o teismas gali leisti atlikti darbus, jei įsitikina, kad jie padidina valdos nuomos vertę, yra pagrįsti ir atitinka jo pobūdį ir nemažina kito nuomotojo turto vertės. Taigi atsisakymas yra leidžiamas, tačiau tai nebūtinai baigiasi. B klysta: s.3 procedūra gali nepaisyti net absoliučios sutarties. C yra neteisingas: numanomas „nepagrįstai sulaikytas“ terminas (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) taikomas tik tada, kai sutartis yra kvalifikuota (reikalingas sutikimas); ji nekeičia absoliučios sandoros į kvalifikuotą. D yra neteisingas: kompensacija už pagerinimus pagal 1927 m. įstatymą (s.1) nėra automatinė ir jai taikoma įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygos. E klysta: nuomotojui nėra tokios teisės vadovauti darbams mainais už nuomos mokesčio padidinimą.
A. Kai nėra interesų konflikto tarp pardavėjo ir pirkėjo ir nėra didelės rizikos, kad jis kils, pavyzdžiui, perduodant artimus šeimos narius.
B. Kai egzistuoja interesų konfliktas, tačiau taikoma „iš esmės bendrų interesų“ išimtis, nes abi šalys nori, kad pardavimas būtų baigtas.
C. Kai pardavėjas ketina apmokestinti pardavimo PVM, o pirkėjas prieštarauja jo mokėjimui.
D. Kai pardavėjas vykdo sutarčių lenktynes tarp konkuruojančių pirkėjų.
E. Kai pardavėjo buvo paprašyta duoti advokato įsipareigojimą pirkėjo skolintojui.
Answer & explanation
Teisingai: A. Advokatas gali veikti dviejų šalių vardu tik tada, kai nėra savo interesų ar kliento konflikto ir nėra reikšmingos vienos iš jų rizikos (SRA Advokatų elgesio kodekso 6.2 punktas). Parduodant ir perkant šalių interesai iš prigimties yra priešingi, todėl veikti abiem galima tik retais atvejais, kai iš esmės nėra tikro konflikto, pvz. dovana ar perdavimas tarp giminystės ryšiais, santuoka, civiline partneryste susijusių arba kartu gyvenančių šalių. B klysta: „iš esmės bendro intereso“ išimtis netaikoma įprastam pardavimui/pirkimui, nes viena šalis perka, o kita parduoda, suteikdama joms priešingus interesus, nepaisant to, kad abi nori užbaigti. C klysta: ginčas dėl PVM pats savaime yra konfliktas, nukreipiantis nuo veiksmų abiejų labui. D klysta: sutarčių lenktynės sukuria aiškų konfliktą ir padidina elgesio pareigas; tai neleidžia dvejopo veikimo. E klysta: įsipareigojimas nesusijęs su tuo, ar tarp pirkėjo ir pardavėjo nėra interesų konflikto.
A. Davisonas turėtų sudaryti tris iš eilės nuomos sutartis šešiems mėnesiams, nes jokia trumpesnė nei 12 mėnesių verslo nuoma niekada negali užtikrinti nuosavybės garantijos pagal 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalį.
B. Davisonas gali suteikti 18 mėnesių terminuotą nuomos sutartį, tačiau siekdamas užtikrinti, kad ji nesuteiktų nuosavybės teisių garantijų, turi kreiptis į teismą dėl įsakymo neįtraukti 1954 m. nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalies.
C. Davisonas gali suteikti 18 mėnesių terminuotą nuomos sutartį, tačiau, siekdamas užtikrinti, kad nuomos sutartis nesuteiktų garantijų, Mortenui turi pateikti nurodytą įspėjimą ir gauti Morteno pasirašytą deklaraciją prieš baigiant nuomos sutartį, kad būtų pašalinta 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalis.
D. Davisonas gali suteikti 18 mėnesių terminuotą nuomą ir pasikliauti nuomotojo pertraukos sąlyga, kuri galioja po 12 mėnesių, o tai savaime neleis Mortenui įgyti nuosavybės garantiją.
E. Davisonas negali teisėtai suteikti jokios nuomos sutarties, kuri neįtrauktų 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalies, nes apsauga negali būti sudaryta jokiomis aplinkybėmis.
Answer & explanation
C variantas yra teisingas. Nuosavybės saugumas pagal 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalį gali būti neįtrauktas („sutartis“) terminuotai verslo nuomai, taikant 2003 m. Reguliavimo reformos (verslo nuomos) (Anglija ir Velsas) įsakyme nustatytą procedūrą. dienos iki nuomos, kitu atveju įstatymų nustatyta deklaracija), patvirtinanti apsaugos praradimą, nurodant pranešimą ir deklaraciją, patvirtintą nuomos sutartyje arba joje. A variantas yra klaidingas: nuomos sutartis tam tikram ne ilgesniam kaip šešių mėnesių terminui nepatenka į II dalį, tačiau išimtis netenkama, jei yra nuostata dėl pratęsimo / atnaujinimo arba kai nuomininkas (su pirmtakais toje pačioje įmonėje) dirba ilgiau nei 12 mėnesių (43 straipsnio 3 dalis); trys iš eilės šešių mėnesių nuomos sutartys tai pažeistų. B variantas yra klaidingas: nuo 2004 m. birželio 1 d. nereikia JOKIŲ teismo įsakymų sudaryti sutartis – būtent tokį pakeitimą padarė 2003 m. nutartis. D variantas yra neteisingas: nuomotojo pertraukos sąlyga neatmeta įstatymo; nuomos sutartis vis tiek būtų apsaugota, o nuomotojas galėtų ją nutraukti tik pagal įstatyme numatytą pagrindą pagal 30 str., todėl vien tik nutraukimo sąlyga nepažeidžia nuosavybės teisės saugumo. E variantas yra neteisingas: II dalies apsauga gali būti pagrįstai sudaryta iš sutarties pagal įstatymų nustatytą procedūrą.
A. Ar servitutas yra įregistruotas pagal tarnaujančios žemės nuosavybės teisę, ar jis yra tinkamas pirkėjo pagal paskirtį, kas atsakingas už jo priežiūrą ir ar maršrutas yra viešasis greitkelis.
B. Ar servitutas mėgstamas kaimynų, kaip patogu juo naudotis, kas jį draudžia, ar gerai apšviestas.
C. Ar servitutas buvo sudarytas aktu, ar tai naudinga pardavėjui asmeniškai, ar pardavėjas gali jį pašalinti ir ar apie tai nurodyta nuomos sutartyje.
D. Ar servitutas matomas ant žemės, ar jis įregistruotas kaip vietinis žemės rinkliava, ar pardavėjas už jį moka savivaldybės mokestį ir ar jis aptvertas.
E. Ar servitutas įregistruotas pagal paties pirkėjo nuosavybės teisę, ar jis yra išskirtinis pirkėjui, koks maršrutas yra populiarus ir ar jis yra geroje vietoje.
Answer & explanation
A variantas yra teisingas. Kai turtas turi pirmumo teisę, pirkėjo advokatas turėtų iš esmės patikrinti: (1) naštos įregistravimą – ar servituto našta yra įtraukta į tarnautoją (kaimyninę), taigi ši teisė yra saistoma teisių perėmėjams, o ne tik asmeninė/gresia prarasti; (2) tinkamumas – ar suteiktos teisės pakanka pirkėjo numatytam naudojimui (pvz., transporto priemonei prie dirbtuvės patekti, o ne tik pėstiesiems); (3) techninė priežiūra – kas atsakingas už maršruto priežiūrą ir remontą ir ar pirkėjas turi prisidėti; ir (4) priėmimas – ar maršrutas iš tikrųjų yra viešai priimtas ir prižiūrimas greitkelis (tokiu atveju privataus servituto problemos išnyksta). B, D ir E variantuose išvardijami neaktualūs arba sugalvoti kriterijai (populiarumas, apšvietimas, draudimas, išskirtinumas, vieta, savivaldybės mokestis), kurių nė vienas nėra pripažintas perdavimo čekis servituto naudai. C variantas supainioja analizę: atitinkama registracija yra našta tarnaujančiai žemei, teisė turi būti naudinga ŽEMĖS (ne pardavėjui asmeniškai), kad būtų galiojantis teisinis servitutas, priklausantis nuosavybės teisei, ir tai nėra keturi standartiniai klausimai.
A. Nieko daryti nereikia, nes nuosavybė, iš kurios suteikiama nuoma, jau įregistruota.
B. Nuomos sutartis turi būti iš esmės įregistruota savo nuosavybe, nes ji suteikiama ilgesniam nei septynerių metų terminui; nuomininkas turi kreiptis.
C. Nieko nereikia daryti, nes nuomos sutartis sudaryta trumpesniam nei 21 metų laikotarpiui, todėl galioja kaip svarbiausias interesas.
D. Nuomotojas turi kreiptis dėl nuomos sutarties įregistravimo, nes nuomotojas pasilieka reversiją.
E. Nuomos sutartis turi būti įtraukta tik į nuosavybės teisę; tam nereikia savo registruoto nuosavybės teisės.
Answer & explanation
Nuomos suteikimas ilgesniam nei septynerių metų laikotarpiui iš registruoto turto yra privaloma registracija pagal 2002 m. žemės registravimo aktą 27 straipsnio 2 dalies b punkto i papunktyje. Devynerių metų terminas viršija septynerius metus, todėl nuomos sutartis turi būti iš esmės įregistruota savo nuosavybe; kol registracija nebaigta, ji neveikia pagal įstatymą (27 straipsnio 1 dalis). Pareiškėjas įregistruoti patvarkymą yra disponuotojas, t.y. nuomininkas. Todėl B variantas yra teisingas. A variantas yra klaidingas: veiksnys yra termino trukmė, o ne tai, ar nuosavybės teisė jau užregistruota. C variantas yra neteisingas: atitinkama riba yra septyneri metai, o ne 21; ilgesnė nei septynerių metų nuoma negali įsigalioti tik kaip svarbiausias interesas pagal 3 priedą (jie saugo trumpalaikę septynerių metų ar trumpesnę nuomą). D variantas yra klaidingas: dėl registracijos kreipiasi ne savininkas, o nuomininkas. E variantas yra neteisingas: ilgesniam nei septynerių metų nuomai reikalingas registruotas nuosavybės teisės aktas (ir registras taip pat įves pranešimą apie nuomotojo nuosavybės teisę), o ne tik pranešimą vietoj registracijos.
A. Pirkėjas bus saistomas ribojančių įsipareigojimų, nurodytų trūkstamoje siuntoje, net jei jų tikslių sąlygų negalima perskaityti iš registro.
B. Pirkėjas nebus saistomas sutarčių, nes jų sąlygos negali būti nustatytos iš registro.
C. Pirkėjas bus saistomas visų bet kokių su turtu susijusių sutarčių, neatsižvelgiant į tai, ar jos nurodytos registre, ar ne.
D. Pirkėjas bus įpareigotas tik tuo atveju, jei sutartys buvo visiškai nurodytos mokesčių registre.
E. Nė vienas iš pirmiau minėtų dalykų; Sutartys įsigalioja kaip viršesni interesai, nepaisant įrašo registre.
Answer & explanation
Ribojančios sutartys yra apsaugotos įtraukus pranešimą į mokesčių registrą, o pirkėjas atsižvelgia į interesus, saugomus tokiu pranešimu (ss.29-32 Land Registration Act, 2002). 2 įraše aiškiai nurodomos ribojančios sutartys 1999 m. pervežime, todėl jos yra saugomos ir įpareigoja pirkėją, nepaisant to, kad registre nėra kopijos ir formuluotė nėra atkurta; pirkėjas yra suderintas su sutartimis ir turėtų siekti akto / žalos atlyginimo. A variantas yra teisingas. B variantas yra klaidingas: pirkėjas yra saistomas dėl pažymėto įrašo, nors tikslių sąlygų registre nėra. C variantas yra klaidingas: registruotos žemės pirkėją saisto tik tinkamai apsaugoti (arba svarbesni) interesai, o ne bet kokia „bet kokia“ sutartis. D variantas yra neteisingas: apsauga atsiranda dėl įspėjimo, kuriame nurodomos sutartys; Sandoros nebūtinai turi būti išdėstytos iki galo, kad jos būtų įpareigotos. E variantas yra neteisingas: ribojančios sutartys saugomos įspėjimu, o ne kaip viršesni interesai, o čia įrašas yra operatyvi apsauga.
A. Vietos valdžios užklausos (CON29).
B. Vietinė žemės mokesčių paieška (LLC1).
C. Neprivalomi vietos valdžios klausimai (CON29O).
D. Oficialios registro kopijos, gautos iš HM žemės registro.
E. OS1 prioriteto paieška HM žemės registre.
Answer & explanation
Ar kelias, besiribojantis su nuosavybe, yra greitkelis, prižiūrimas viešosiomis lėšomis (priimtas pagal 1980 m. greitkelių aktą 36), atskleidžia standartiniai vietos valdžios užklausimai CON29, todėl A yra teisinga. B klysta: LLC1 atskleidžia registruotus vietinius žemės mokesčius (pvz., finansinius mokesčius, įsakymus dėl medžių išsaugojimo, planavimo apribojimus), o ne kelių priėmimo statusą. C yra neteisingas, nes CON29O yra neprivalomų užklausų (pvz., kelių pasiūlymai, viešieji takai, dujotiekiai), pasirinktų tam tikriems sandoriams; pagrindinė informacija apie kelią yra standarte CON29, o ne pasirenkamame rinkinyje. D yra neteisingas: HM Nekilnojamojo turto registro oficialiose kopijose nurodyta įregistruota nuosavybės teisė (nuosavybė, mokesčiai, teisės), o ne tai, ar keliai yra viešai prižiūrimi. E klysta: OS1 yra pirmenybinė registruotos žemės paieška prieš užbaigimą, apsauganti pirkėjo prašymą; jame nėra informacijos apie greitkelių priėmimą.
A. Praneškite klientui apie nuosavybės klasę, patikrinkite hipotekos skolintojo reikalavimus, apsvarstykite ir patarkite dėl nuosavybės teisės draudimo, taip pat apsvarstykite, ar nuosavybės teisė gali būti padidinta iki absoliutaus.
B. Informuokite klientą, bet nesiimkite tolesnių veiksmų, nes HM žemės registras visiškai garantuoja kiekvieną įregistruotą nuosavybės teisę ir sumokės kompensaciją už bet kokį defektą.
C. Įtikinkite klientą, kad nuosavybės teisės nekelia susirūpinimo, nes tokie titulai yra įprasti ir tokie pat geri kaip absoliutus nuosavybės teisės.
D. Patarkite klientui nedelsiant pasitraukti, nes nuosavybės teisė yra ydinga klasė, kurios niekada negalima saugiai priimti.
E. Elkitės kaip įprasta, nenurodydami nuosavybės teisės klasės, nes nuosavybės teisės klasė yra vidinis žemės registro reikalas, neturintis jokios reikšmės pirkėjui.
Answer & explanation
Nuosavybės teisės suteikiamos, kai savininkas negali pateikti dokumentinių įrodymų, patvirtinančių nuosavybės teisę arba pretenzijas dėl nuosavybės teisių į neteisėtą valdymą; valstybės garantija netaikoma jokiam turtui, teisei ar palūkanoms, egzistuojančioms arba galinčioms atsirasti iki pirmosios registracijos. Dėl bet kokios nuosavybės teisės, kuri nėra absoliuti, pirkėjo advokatas turėtų: apie tai pranešti klientui; jei yra hipoteka, patikrinkite skolintojo reikalavimus (ir, jei taip pat veikiate skolintojo vardu, įsitikinkite, kad skolintojui būtų pranešta – to nepadarius kyla konfliktas); svarstyti ir patarti dėl nuosavybės teisės draudimo; ir apsvarstykite galimybę pereiti į absoliučią nuosavybės teisę (pvz., jei galima rasti trūkstamų dokumentų arba praeina reikalingas laikotarpis). A tai teisingai nurodo. B klysta, nes nuosavybės teisės garantija yra ribota, nevisiška, todėl pasikliauti automatine kompensacija yra netinkama. C klysta: jis nėra „toks geras kaip“ absoliutus pavadinimas ir negali būti tiesiog pašalintas. D yra neteisingas, nes pasitraukimas nėra neišvengiamas atsakas; rizika dažnai valdoma gavus draudimo ir skolintojo sutikimą. E yra neteisingas, nes pavadinimo klasė yra akivaizdžiai svarbi ir turi būti pranešta bei nurodyta.
A. CRAR galima tik tuo atveju, jei nuomos sutartyje yra aiškiai nurodyta sąlyga, leidžianti savininkui konfiskuoti ir parduoti nuomininko prekes; be tokios sąlygos CRAR negalima naudoti.
B. CRAR gali būti naudojamas tik tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma raštu ir grynasis nesumokėtas pagrindinis nuomos mokestis yra bent nustatytas minimumas (septynių dienų nuomos mokestis); vykdymo užtikrinimo agentas turi įspėti nuomininką ne vėliau kaip prieš septynias dienas prieš perimdamas prekių kontrolę, o kitas įspėjimas ir minimalus laikotarpis turi praeiti, kol prekes bus galima parduoti.
C. Ponia Verma gali nurodyti vykdytojui nedelsiant areštuoti prekes, kai nesumokama nuomos mokesčio, ir gali jas iš karto parduoti be jokio įspėjimo nuomininkui.
D. M. Verma turi palaukti minimalaus įsiskolinimo termino ir įteikti įspėjimą, tačiau pasibaigus įspėjimo terminui ji gali konfiskuoti ir parduoti prekes tą pačią dieną be jokio papildomo pranešimo apie pardavimą.
E. CRAR taikomas bet kuriai pagal nuomos sutartį mokėtinai sumai, įskaitant aptarnavimo mokestį, draudimo nuomą ir palūkanas, o ponia Verma gali asmeniškai įvežti ir išvežti prekes nesinaudodama sertifikuotu vykdymo agentu.
Answer & explanation
CRAR (2007 m. tribunolų, teismų ir vykdymo aktas, 3 dalis ir 2013 m. Prekių kontrolės perėmimo reglamentai) taikomas tik komercinėms patalpoms, kurios nuomojamos raštu, ir tik grynajai nesumokėtai „nuomai“ (pagrindinei nuomos kainai, neįskaitant PVM, palūkanų, paslaugų mokesčių ir draudimo nuomos). Turi būti nesumokėta mažiausiai septynių dienų grynoji nuoma. Sertifikuotas vykdymo užtikrinimo agentas turi įteikti pranešimą apie vykdymą ne vėliau kaip prieš septynias dienas prieš atvykdamas perimti prekių kontrolės; po to, kai prekės pradedamos valdyti, agentas turi įspėti nuomininką mažiausiai prieš septynias dienas, kol prekės gali būti parduodamos. B variantas tiksliai atitinka šiuos reikalavimus. A yra neteisinga: CRAR yra įstatyme numatyta savipagalbos priemonė, kuri nepriklauso nuo aiškaus konfiskavimo / nelaimingo atsitikimo sąlygos nuomos sutartyje. C yra neteisingas: yra minimalaus įsiskolinimo riba ir privalomas įspėjimas apie vykdymą, o prekės negali būti parduodamos be reikalaujamo įspėjimo. D yra neteisingas: prieš parduodant reikalingas atskiras pranešimas apie numatomą pardavimą ir papildomas minimalus laikotarpis; pardavimas tą pačią dieną neleidžiamas. E klysta: CRAR apsiriboja pagrindine nuomos dalimi (ne paslaugų mokesčiu, draudimo nuoma ar palūkanomis) ir turi atlikti sertifikuotas vykdymo agentas, o ne nuomotojas asmeniškai.
A. Žemės mokesčių departamente atlikite paiešką tik dėl bankroto (žemės mokesčių registro paieška pagal P. Cheno vardą), nurodydami atitinkamas apskritis, kuriose jis gyveno.
B. Paprašykite pono Cheno pasirašyti asmeninį įsipareigojimą, patvirtinantį, kad jis nėra bankrutavęs ir kad jokia peticija nelaukiama.
C. Atlikite vietinių žemės mokesčių paiešką pagal perkamo turto adresą.
D. Atlikite indekso žemėlapio paiešką HM žemės registre pagal nuosavybės teisę.
E. Nesiimkite jokių veiksmų, nes nėra patikimų priemonių patikrinti asmens bankroto būklę prieš baigiant.
Answer & explanation
Nutarimai dėl asmenų bankroto ir laukiami pareiškimai dėl bankroto registruojami Žemės mokesčių departamente (Centriniame žemės mokesčių registre) ir atskleidžiami atlikus paiešką pagal asmens vardą (K16 formos paieška tik bankroto atveju), nurodant atitinkamas apskritis, kuriose asmuo gyveno. Tai yra standartinis išankstinio užbaigimo veiksmas, kurį atlieka skolintojo advokatas, norėdamas patvirtinti, kad skolininkas nėra bankrutavęs ir kad jokia peticija nenagrinėjama, todėl A variantas yra teisingas. B yra neteisingas: paskolos gavėjo įsipareigojimas nėra savarankiškas patikrinimas ir netenkina paskolos davėjo nurodymo tikrinti viešąjį registrą. C klysta: vietinių žemės mokesčių paieška atskleidžia dalykus, turinčius įtakos vietos valdžios institucijoje registruotai žemei (pvz., planavimo mokesčiai), o ne asmens bankrotą. D yra neteisingas: Rodyklės žemėlapio paieška nustato, ar žemė yra registruota, ir jos nuosavybės numerį; nieko nesako apie skolininko bankrotą. E klysta, nes yra patikimas patikrinimas, ty bankroto paieška pagal pavadinimą Žemės mokesčių departamente.
A. Komerciniame sandoryje įmonė niekada negali veikti tiek pirkėjo, tiek skolintojo vardu, nes tokie sandoriai visada yra susiję su interesų konfliktu.
B. Įmonė gali veikti abiem atvejais, jei hipoteka yra standartinėmis sąlygomis ir įmonė įsitikina, kad nėra interesų konflikto ar reikšmingos rizikos.
C. Įmonė gali imtis abiejų veiksmų tik tuo atveju, jei ji traktuoja šį klausimą kaip sandorį dėl gyvenamosios vietos ir skolintojo sąlygos yra standartinės.
D. Firma negali veikti abiejų, nes tarp pirkėjo ir skolintojo iš esmės nėra bendro intereso.
E. Įmonė gali veikti abiejų, nes komercinės hipotekos skolininko ir skolintojo nauda nesukelia konflikto rizikos.
Answer & explanation
Taip patikrinamos SRA Advokatų elgesio kodekso 6.2 punkte nurodytos interesų konflikto taisyklės, taikomos veikiant skolininko ir skolintojo vardu. Pradinis taškas yra tas, kad advokatas neturi veikti, kai tarp dviejų klientų kyla konfliktas arba didelė konflikto rizika. Tačiau kai hipoteka suteikiama standartinėmis sąlygomis („standartinė hipoteka“), paskolos gavėjo ir skolintojo interesai paprastai sutampa ir įmonė gali nuspręsti, kad konflikto nėra, ir imtis abiejų veiksmų. Tai taikoma tiek komerciniams, tiek gyvenamiesiems sandoriams. B variantas tai užfiksuoja teisingai. A variantas yra neteisingas: nėra bendro komercinių sandorių draudimo; Testas yra tai, ar konfliktas egzistuoja, ar tikėtinas. C variantas yra klaidingas, nes sandoris yra komercinis, o ne gyvenamasis, ir analizė nepriklauso nuo jo pakartotinio charakterizavimo. D variantas yra klaidingas: atitinkami vartai yra standartinės hipotekos konflikto nebuvimas, o ne „iš esmės bendro intereso“ išimtis (tai yra atskira 6.2 dalies a punkto dalis, ir bet kuriuo atveju čia egzistuoja bendras interesas). E variantas yra neteisingas, nes jis pervertina poziciją; nestandartinė ar specialiai sutarta komercinė hipoteka gali lengvai sukelti konfliktą, todėl įmonė turi įvertinti kiekvieną atvejį, o ne nerizikuoti.
A. 14 dienų
B. 21 diena
C. 30 darbo dienų
D. 30 kalendorinių dienų
E. 2 mėn
Answer & explanation
Taip tikrinama priešužbaigiama paieška registre pagal Žemės registravimo taisykles 2003. Oficiali paieška su įregistruoto nuosavybės teisės pirmumo teise (forma OS1 arba OS2 iš dalies) suteikia pirmumo laikotarpį 30 darbo (darbo) dienų nuo paieškos rezultato datos (r.131 Žemės registravimo taisyklės 2003). Jei per tą pirmumo laikotarpį žemės registras gauna pirkėjo (ir paskolos davėjo) prašymą įregistruoti pavedimą, jis turi pirmenybę prieš bet kokį įrašą registre po paieškos pažymos datos, apsaugodamas nuo „registracijos spragų“. C variantas yra teisingas. A variantas (14 dienų), B variantas (21 diena) ir E variantas (2 mėnesiai) yra tiesiog neteisingi laikotarpiai. D variantas (30 kalendorinių dienų) yra paplitęs spąstai: laikotarpis yra 30 darbo dienų, o ne kalendorinės dienos, kurios praktiškai yra ilgesnės, todėl D yra klaidingas.
A. 10 693,61 GBP, kurią sudaro metinis nuomos mokestis, PVM, delspinigiai, aptarnavimo mokestis ir aptarnavimo mokesčio PVM.
B. 9618,41 GBP, kurią sudaro metinis nuomos mokestis, metinės nuomos mokesčio PVM ir delspinigiai.
C. 11 038,61 GBP, kurią sudaro metinis nuomos mokestis, aptarnavimo mokestis, draudimo nuoma ir PVM bei visų jų palūkanos.
D. £8 000,00, į kurį įeina tik metinis nuomos mokestis, nes pagal CRAR negalima susigrąžinti PVM ir palūkanų.
E. 8 018,41 GBP, kurią sudaro tik metinis nuomos mokestis ir delspinigiai, nes pagal CRAR PVM niekada nėra grąžinamas.
Answer & explanation
CRAR (2007 m. tribunolų, teismų ir vykdymo akto 12 priedas su prekių kontrolės perėmimu) leidžia susigrąžinti tik pagrindinę (grynąją) nuomos mokestį, mokėtiną už patalpų valdymą ir naudojimą, kartu su PVM ir nuomos palūkanomis. Sumos, rezervuotos kaip „nuoma“ nuomos sutartyje, bet įtrauktos į aptarnavimo mokestį, draudimo nuomą ar kitus papildomus mokesčius, NĖRA susigrąžinamos per CRAR, tačiau nuomos sutartyje jos yra nurodytos. Čia susigrąžinama suma yra metinis nuomos mokestis (8 000 GBP) ir 20% PVM (1 600 GBP) ir delspinigiai už metinį nuomos mokestį (18,41 GBP), o tai sudaro 9 618,41 GBP. B yra teisingas. A neteisinga, nes aptarnavimo mokestis (ir PVM) pagal CRAR nėra grąžinamas. C yra neteisingas dėl tos pačios priežasties ir dėl to, kad draudimo nuoma taip pat neįtraukiama. D klaidingai neįtraukiamas PVM ir palūkanos, kurias CRAR leidžia pagrindinei nuomos kainai. E klaidingai nurodoma, kad PVM niekada nėra grąžinamas – pagrindinės nuomos sumos PVM grąžinamas, kai nuomotojas pasirinko apmokestinti.
A. Kaip naudingi bendri nuomininkai, kad galiotų maitintojo netekimo teisė ir maitintojo netekęs asmuo automatiškai pasiimtų visą pirmąją mirtį.
B. Kaip naudingi bendri nuomininkai lygiomis dalimis, kad kiekviena dalis būtų palikta testamentu.
C. Kaip tik skolintojo licencijos turėtojai, be naudingų palūkanų, kol hipoteka nebus išpirkta.
D. Kaip teisėti ir teisingi bendraturčiai, nenurodydami naudingos nuosavybės formos, paliekant tai numanyti vėliau.
E. Kaip specialios paskirties transporto priemonės bendrovės, kuri turi teisinį ir naudingą pavadinimą, akcininkai.
Answer & explanation
Kai susituokusi pora vienodai prisideda prie santuokinio būsto pirkimo ir nori, kad maitintojo netekęs asmuo priimtų pirmąją mirtį, įprastas patarimas yra naudinga BENDROSIOS NUOMOS NUOMOS NUOMA. Pagal bendrą nuomą bendraturčiai kartu turi visą naudingą turtą, o maitintojo netekimo teisė (jus accrescendi) mirus, be testamento, visa visa perduodama maitintojo netekusiam asmeniui. A variantas yra teisingas. Pasirinkimas B (bendra nuoma) yra neteisingas, kaip čia pateiktas bendras patarimas: jis sukuria atskiras, numatomas dalis be maitintojo netekimo, o tai tinkama, kai šalys prisideda nevienodai arba nori palikti savo dalį pagal valią, o ne tipiška vienodai įmokanti sutuoktinių pora, siekianti išgyventi. C variantas yra neteisingas: hipoteka nesumažina skolininkų iki licencijos turėtojų; jiems priklauso teisėtas ir naudingas turtas, už kurį apmokestinamas skolintojo mokestis. D variantas yra neteisingas ir nereaguoja: klausime konkrečiai klausiama apie NAUDINGOS nuosavybės formą, o TR1 reikalaujama aiškiai deklaruoti, kaip turimas teisingas interesas. E variantas neteisingas: SPV įmonės struktūra naudojama komerciniais/investiciniais tikslais, o ne šeimos būstui įsigyti.
A. Pasikliaukite banko hipotekos vertinimu, nes bankas neskolins, nebent turtas yra tvarkingas.
B. Pateikite pagrindinę vertinimo ataskaitą, kad ji patvirtintų rinkos vertę.
C. Užsakyti visą konstrukcijų (pastato) tyrimą, atsižvelgiant į turto amžių ir konstrukciją.
D. Pateikite būsto pirkėjo ataskaitą, kuri yra pati išsamiausia apklausa.
E. Apklausa nereikalinga, nes pardavėjas privalo atskleisti visus fizinius defektus.
Answer & explanation
C yra teisinga. Detaliausias tyrimas yra pilnas konstrukcijų (pastato) tyrimas, kuris rekomenduojamas senesniems, neįprastos statybos ar prastos būklės objektams. 1875 m. pastatyta sodyba aiškiai patenka į šią kategoriją, todėl visapusiškas konstrukcijų tyrimas yra tinkamas patarimas, nepaisant didesnės kainos. A klysta: hipotekos vertinimas atliekamas tik paskolos davėjo naudai, siekiant patvirtinti, kad turtas yra pakankamas užstatas; tai nėra būklės tyrimas ir pirkėjas negali tuo pasikliauti. B klysta: paties pirkėjo pagrindinė vertinimo ataskaita tik patvirtina rinkos vertę ir mažai atskleidžia apie būklę – netinkama Viktorijos laikų turtui. D yra klaidinga: būsto pirkėjo ataskaita yra tarpinė ir netinkama senesniems ar nestandartiniams objektams; tai nėra pati išsamiausia apklausa. E klysta: su ribotomis išimtimis turto fizinei būklei taikomas įspėjimo principas – pardavėjas neprivalo atskleisti fizinių defektų, todėl pirkėjas privalo apžiūrėti.
A. Pirmą kartą ištirti pardavėjo titulą, o kitu atveju tai daroma tik baigus.
B. Atskleisti bet kokius registro pakeitimus, nes oficialios kopijos buvo gautos prieš keičiant, ir suteikti pirmenybę pirkėjo ir skolintojo registravimui.
C. Pirmą kartą patvirtinti, kad pardavėjas yra registruotas turto savininkas.
D. Gauti prioritetinį laikotarpį, kuris apsaugotų tik skolintojo mokestį, o ne pirkėjo perdavimą.
E. Patenkinti reikalavimą, kad pirkėjo advokatas praneštų apie rezultatą HM Revenue & Customs SDLT tikslais.
Answer & explanation
B yra teisingas. Nuosavybė ištirta, o pardavėjas patvirtinamas kaip registruotas savininkas, prieš sudarant sutartis. Oficiali OS1 paieška turi dvejopą tikslą: (i) atskleisti, ar registre buvo padaryta kokių nors įrašų nuo oficialių kopijų, naudotų tiriant nuosavybės teisę iki sutarties sudarymo, datos; ir ii) gauti prioritetinį laikotarpį (30 darbo dienų nuo paieškos rezultato datos), per kurį pirkėjas turi pateikti registracijos paraišką, apsaugodamas tą paraišką nuo bet kokių įsiterpiančių įrašų. Kai paieška atliekama skolintojo vardu, pirmumo laikotarpio apsauga apima pirkėjo perleidimą ir skolintojo mokestį. A ir C yra neteisingi: nuosavybės teisės tyrimas ir registruoto savininko patvirtinimas atliekamas prieš keičiant, o ne priešbaigiant paiešką. D yra neteisingas: paieška skolintojo vardu apsaugo ir pirkėją, ir skolintą, o ne vieną skolintą. E klysta: OS1 yra žemės registro pirmumo paieška; SDLT ataskaitų teikimas ir mokėjimas HMRC yra atskiras veiksmas po užbaigimo per SDLT grąžinimą, nesusijęs su OS1 tikslu.
A. Kaip suinteresuotoji šalis, saugokite indėlį iki pabaigos.
B. Kaip pirkėjo agentas.
C. Kaip pardavėjo nekilnojamojo turto agento agentas.
D. Kaip pardavėjo agentas.
E. Kaip pardavėjo atstovas arba kaip suinteresuotoji šalis, advokato pasirinkimu.
Answer & explanation
Teisingai: D. Jei užstatą laiko pardavėjo advokatas kaip PARDAVĖJO AGENTAS, jis gali būti grąžintas pardavėjui, kai tik bus apsikeista sutartimis, kad pardavėjas galėtų jį iš karto panaudoti (čia – asmeninėms skoloms apmokėti). A klysta: suinteresuotoji šalis laiko pinigus abiejų šalių vardu ir turi juos saugoti iki pabaigos (Standartinių pardavimo sąlygų nutylėjimas), o tai paneigtų pardavėjo norą juos panaudoti dabar. B klysta: buvimas pirkėjo agentu reikštų, kad pirkėjo pusė kontroliuoja pinigus – jie nebūtų perduodami pardavėjui, o pirkėjo advokatas, o ne pardavėjas, juos laikytų. C klysta: nekilnojamojo turto agentas neturi teisės į užstatą, todėl jis niekada nelaikomas nekilnojamojo turto agento agentu. E klysta: tik „pardavėjo agentas“ garantuoja greitą naudojimą; siūlymas „arba ... arba suinteresuotoji šalis“ to nedaro, nes suinteresuotosios šalys neleistų nedelsiant paleisti, todėl E nėra geriausias atsakymas.
A. Reikalaukite, kad būtų pateikta patvirtinta Adeyemi mirties liudijimo kopija.
B. Reikalauti, kad ponia Adeyemi paskirtų antrąjį patikėtinį, kuris prisidėtų prie perdavimo, kad būtų viršyta nauda.
C. Reikalauti, kad asmeniniai J. Adeyemi atstovai pateiktų rašytinį sutikimą dėl jo dalies poniai Adeyemi.
D. Patikrinkite, ar nebuvo patvirtintas joks nutraukimo memorandumas dėl J. Adeyemi suteikimo atstovauti.
E. Reikalauti, kad prieš užpildant būtų įvestas A formos apribojimas, siekiant apsaugoti pirkėją.
Answer & explanation
Jei nuosavybės registre nėra jokių apribojimų, pirkėjas nurodo, kad bendraturčiai turėjo naudos kaip bendri nuomininkai (jei jie būtų buvę bendri nuomininkai, atsirastų A formos apribojimas, dėl kurio reikėtų antrojo patikėtinio, kad būtų peržengta riba). Mirus naudingam bendram nuomininkui, mirusiojo palūkanos automatiškai pereina maitintojo netekusiam asmeniui, o maitintojo netekusiam asmeniui priklauso ir teisinis, ir naudos nuosavybės teisės be jokio pasitikėjimo. Todėl pirkėjas perima gerą nuosavybės teisę tik iš maitintojo netekusio asmens, o vienintelis reikalingas įrodymas yra įrodymas, kad bendraturtis iš tikrųjų mirė: todėl A variantas yra teisingas (patvirtinta mirties liudijimo kopija). B variantas yra neteisingas, nes be A formos apribojimo nėra pasitikėjimo intereso, kurį būtų galima peržengti, o antrasis patikėtinis nereikalingas. C variantas yra neteisingas, nes bendra nuomininko dalis negali būti perduota pagal testamentą ar asmeninių atstovų sutikimą; tai praeina išgyvenant, todėl PR atstovai neturi ko pritarti. D variantas yra neteisingas, nes nutraukimo memorandumas yra svarbus tik tada, kai jis buvo apsaugotas registro apribojimu; registruotoje žemėje neapsaugotas atskyrimas pirkėjo neįpareigoja, o registre čia nieko nėra. E variantas yra neteisingas, nes A formos apribojimas būtų tinkamas tik tuo atveju, jei maitintojo netekęs asmuo neturėtų išimtinės teisės (t. y. bendros nuomos), o šiuo atveju taip nėra; primygtinai reikalauti būtų klaidinga.
A. Pagal nuomos sutartį mokėtinas žemės nuomos mokestis ir įrodymai, kad jis sumokėtas iki datos.
B. Paslaugos mokesčio pozicija, įskaitant visus įsiskolinimus ir visus numatomus didelius darbus.
C. Pastatų draudimo susitarimai, įskaitant draudimą ir teikiamą apsaugą.
D. Nuomos sutarties sąlygų laikymasis, įskaitant visus sutikimus, reikalingus pakeitimams.
E. Nė vienas iš aukščiau paminėtų dalykų – kiekvienas yra aktualus ir tinkamas tokio buto nuomos užklausa.
Answer & explanation
Dėl nuomojamo buto kvartale kiekvienas iš išvardytų klausimų yra pagrindinis klausimas, kurį turėtų pateikti kompetentingas pervežėjas. Žemės nuoma: pirkėjas turi patvirtinti sumą ir ar ji sumokėta iki datos (aiškus paskutinis kvitas), kad išvengtų įsiskolinimų ar ginčų. Aptarnavimo mokestis: pirkėjas turi patikrinti mokesčių dydį, visus įsiskolinimus (kurie gali būti susieti su nekilnojamuoju turtu) ir visus būsimus didelius darbus, už kuriuos gali būti apmokėta didelė sąskaita. Draudimas: skolintojai reikalauja, kad pastatas būtų apdraustas už visą jo atkūrimo vertę nuo įvairių pavojų; butų nuomos sutartyse dažniausiai nuomotojas turi apsidrausti, todėl pirkėjas turėtų gauti poliso kopiją. Sutartys: pirkėjui reikia patvirtinimo, kad nėra žinomų pažeidimų (pavyzdžiui, kad bet kokie pakeitimai buvo atlikti su nuomotojo sutikimu), nes dėl neišspręstų pažeidimų gali tekti konfiskuoti arba susimokėti ištaisymo išlaidas. Kadangi kiekvienas iš A–D variantų yra tikras ir tinkamas nuomos užklausa, E variantas („nė vienas iš aukščiau paminėtų“) yra teisingas atsakymas: sąraše nėra elemento, kurį reikėtų išskirti.
A. Nuoroda į Beržo kotedžo įregistruoto nuosavybės numerį.
B. Nuostata, kad Birch Cottage parduodamas su laisvu valdymu.
C. Speciali sąlyga, nustatanti vėliausią pardavimo užbaigimo laiką anksčiau nei atitinkamas Elm House pirkimo užbaigimo laikas.
D. Nuostata, kad Birch Cottage pirkėjas bus atsakingas už bet kokį žyminį mokestį, tinkamai sumokėtą žemės mokestį.
E. Nuostata, identifikuojanti turtą pagal jo pašto adresą ir visas teises į žemę.
Answer & explanation
D variantas yra nuostata, kuri paprastai nebūtų įtraukta ir todėl yra atsakymas. SDLT perkant yra paties pirkėjo atsakomybė, kylanti pagal 2003 m. Finansų įstatymą; tai nėra pardavėjo rūpestis ir nėra aptariama pardavėjo sutartyje, todėl tokios sąlygos įtraukimas yra nereikalingas ir netikslingas. A variantas yra klaidingas (t. y. jis BŪTŲ įtrauktas): registruotos žemės pirkimo-pardavimo sutartyje visada turi būti nurodytas įregistruotos nuosavybės numeris, kad pirkėjas galėtų nustatyti nuosavybės teisę. B variantas yra neteisingas: laisvas turėjimas yra standartinis pagrindas, kuriuo remiantis parduodamas gyvenamasis namas. C variantas yra klaidingas: kai pardavimo pajamos finansuoja susietą pirkimą, protinga ir įprasta įtraukti specialią sąlygą, užtikrinančią, kad pardavimas būtų baigtas prieš pirkimą arba ne vėliau kaip perkant, kad lėšos būtų prieinamos grandinėje. E variantas yra neteisingas: nuosavybės ir naudos teisių nustatymas yra įprastas sutartinis dalykas.
A. Nekilnojamojo turto registre atliekama oficiali įregistruoto nuosavybės teisė su pirmumo paieška (OS1).
B. Pirkėjo paieška tik bankroto atveju (K16 forma).
C. Vietinė žemės mokesčių paieška (LLC1).
D. Centrinė žemės mokesčių departamento paieška (forma K15).
E. Visa tai, kas išdėstyta aukščiau.
Answer & explanation
A variantas yra teisingas. Registruotam nuosavybės teisei tinkama išankstinė paieška yra oficiali žemės registro paieška su prioritetu (OS1 visai arba OS2 daliai). Jame atskleidžiamas atnaujintas registras ir, svarbiausia, suteikiamas 30 darbo dienų prioritetas nuo pažymėjimo gavimo, per kurį bet koks ieškotojo prašymas įregistruoti yra apsaugotas nuo įsiterpusių įrašų (2002 m. žemės registravimo įstatymas ir 2003 m. žemės registravimo taisyklės). B variantas yra klaidingas: bankroto / žemės mokesčių bankroto paieška aktuali tik tada, kai yra individualus skolininkas, kurio mokumą skolintojas turi patikrinti; čia pirkėjas yra įmonė (kuri būtų tikrinama įmonės paieška, o ne bankroto paieška) ir perka be hipotekos. C variantas yra neteisingas: vietinė žemės mokesčių paieška atliekama prieš keitimąsi kaip prieš sudarant užklausą, o ne kaip prieš užbaigiant paiešką. D variantas neteisingas: centrinė Žemės mokesčių departamento paieška (K15) taikoma tik neregistruotai žemei; šis pavadinimas yra registruotas, todėl netinkamas. E variantas neteisingas, nes B, C ir D netaikomi.
A. Sutarties projektas, kurį pateikė pardavėjo advokatas.
B. Drenažo ir vandens paieška (CON29DW).
C. Nekilnojamojo turto registro oficialios kopijos ir rodyklės žemėlapio paieška.
D. Vietinė paieška, kurią sudaro vietos valdžios institucijos užklausos (CON29) ir vietinė žemės mokesčių paieška (LLC1).
E. Aplinkos (užterštos žemės) paieškos ataskaita.
Answer & explanation
Teisingas: D variantas. Standartiniai vietos valdžios užklausimai (forma CON29) apima konkrečius klausimus apie kelių schemas – ar buvo ar bus įsigyta žemė greitkeliui tiesti ar gerinti, ir ar yra pasiūlymų dėl naujų kelių, kelių išplėtimo ar pakeitimų nustatytu sklypo spinduliu. Vietinė žemės mokesčių paieška (LLC1) atskleidžia registruotus mokesčius, tokius kaip planavimas ir su greitkeliais susiję įrašai. Taigi pirkėjo rūpestis dėl kelių išplėtimo ar apvažiavimo schemos atsako čia. A variantas yra neteisingas: pagal įspėjimą pardavėjas neprivalo sutartyje savanoriškai nurodyti žinomos kelio schemos (tai nėra nuosavybės trūkumas); sutartis yra netinkama vieta, nors pardavėjas turi sąžiningai atsakyti į tiesioginį užklausą. B variantas yra klaidingas: drenažo ir vandens paieškos sprendžia tik vandentiekio, kanalizacijos, drenažo ir prijungimo reikalus, o ne kelių schemas. C variantas neteisingas: Žemės registro rodyklės žemėlapio paieška rodo, ar nuosavybės teisė įregistruota, ir nuosavybės numerį, o ne vietinių greitkelių pasiūlymus. E variantas yra klaidingas: atliekant aplinkos paiešką sprendžiama užteršimo, potvynių ir grunto stabilumo rizika, o ne suplanuoti kelio darbai.
A. Jis gali parduoti kaip vienintelis gyvas savininkas, kai pirkėjui pateiks žmonos mirties liudijimą.
B. Jis turi paskirti antrą patikėtinį, kad jiedu kartu vykdytų sutartį ir perduotų, taip viršydami teisingus interesus.
C. Prieš tęsdamas, jis turi gauti teismo įsakymą, leidžiantį parduoti.
D. Jis gali parduoti vienas, nes, kaip išlikusiam teisėtam savininkui, visa nauda perėjo jam, netekus maitintojo.
E. Pirmiausia jis turi perleisti turtą sau, kol galės jį parduoti.
Answer & explanation
Teisingai: B variantas. Apribojimas yra standartinis „A formos“ apribojimas, kuris atsiranda, kai teisingi savininkai yra bendri nuomininkai. Tai neleidžia vieninteliam maitintojo netekusiam savininkui pateikti galiojančio kapitalo pinigų kvito, nes bendroje nuomos sutartyje nepertraukiama nauda – mirusiojo dalis pereina pagal jos testamentą (čia labdarai). Kad parduotų, maitintojo netekęs asmuo turi paskirti antrą patikėtinį, kad kapitalo pinigai būtų išmokėti (bent) dviem patikėtiniams, o tai viršija naudos interesus (s.2 ir s.27 LPA 1925) ir tenkina apribojimą. A variantas yra klaidingas: mirties liudijimo pateikimo pakanka tik naudingai bendrai nuomai (kai taikomas maitintojo netekimas ir maitintojo netekęs asmuo gali parduoti vienas); čia A formos apribojimas rodo bendrą nuomą. C variantas yra klaidingas: apribojimo nuoroda į teismo įsakymą yra alternatyva peržengimui, tačiau įprastas teisingas sprendimas yra paskirti antrą patikėtinį, o ne bylinėtis. D variantas yra neteisingas: esant bendrai nuomai, naudingos dalies negyvenama. E variantas klaidingas: sutikimas nepadeda – individualaus savininko apribojimas vis tiek įkandtų, o žmonos pusė akcijos priklauso labdarai, o ne vyrui.
A. Nuomininkui kategoriškai draudžiama priskirti tik dalį patalpų.
B. Kadangi sutartis dėl visumos perleidimo yra kvalifikuota (perdavimas leidžiamas su sutikimu), 1927 m. nuomotojo ir nuomininko akto 19 straipsnio 1 dalies a punktas reiškia, kad sutikimas negali būti nepagrįstai atšauktas.
C. Nuomininkas gali paskirti visas patalpas, kai tik nori, o nuomotojas neturi teisės tam užkirsti kelio.
D. Gavęs rašytinį prašymą duoti sutikimą perleisti visą, nuomotojas, vadovaudamasis 1988 m. nuomotojo ir nuomininko įstatymo 1 dalimi, turi duoti sutikimą per protingą laiką, nebent būtų pagrįsta atsisakyti, ir raštu nurodyti atsisakymo priežastis.
E. Nė vienas iš aukščiau paminėtų.
Answer & explanation
Šiuo klausimu prašoma pateikti NETEISINGĄ teiginį, kuris yra C. Sutartis prieš visumos perleidimą yra kvalifikuota sutartis (perdavimas leidžiamas, bet tik su nuomotojo sutikimu), todėl nuomininkas negali paskirti „kada tik nori“: nuomotojas gali teisėtai atsisakyti to daryti, kai tai pagrįsta. A yra teisinga: dalies priskyrimas yra absoliučiai draudžiamas, nes 2 punktas leidžia priskirti tik visumą, o dalies 1 punkte esantis draudimas palikti absoliutų. B yra teisinga: 1927 m. 1927 m. nuomotojo ir nuomininko akto 19 straipsnio 1 dalies a punktas kvalifikuotą sutartį paverčia visiškai kvalifikuotu, todėl sutikimas negali būti nepagrįstai atmestas. D yra teisinga: kai reikalingas sutikimas, s.1 1988 m. nuomotojo ir nuomininko įstatymas nustato įstatyme numatytą pareigą nuomotojui per protingą terminą išnagrinėti rašytinį prašymą, nepagrįstai nesulaikyti sutikimo ir raštu nurodyti atsisakymo priežastis. Kadangi C neteisingai nurodo įstatymą, tai yra atsakymas.
A. Tai priimtina, nes nuomotojas turi teisę tiesiogiai sudaryti sutarties privilegiją tiek su perleidėju, tiek su perėmėju visam terminui.
B. Tai nepriimtina, nes iš perdavėjo negali būti teisėtai reikalaujama duoti įgaliotą laidavimo sutartį dėl nuomos, suteiktos 1998 m.
C. Tai priimtina, nes nuomotojas gali reikalauti, kad perdavėjas sudarytų įgaliotą laidavimo sutartį dėl nuomos, suteiktos 1998 m.
D. Tai nepriimtina, nes tiesioginę perėmėjo sutartį turėtų sudaryti perdavėjas.
E. Tai nepriimtina, nes perėmėjo tiesioginė sutartis turėtų būti panaikinta arba apribota laikotarpiu, kurį perėmėjas lieka nuomininku pagal nuomos sutartį.
Answer & explanation
Nuomos sutartis, suteikta 1998 m., yra „nauja nuoma“ pagal 1995 m. Nuomotojo ir nuomininko (sutarčių) aktą. Jei perėmėjas perduos ateityje, 1995 m. įstatymas automatiškai atleis perėmėją nuo nuomininko sutarčių (5 punktas). Tiesioginė sutartis, reikalaujanti, kad perėmėjas įvykdytų sutartis „likusią termino dalį“, būtų neleistinai siekiama išlaikyti perėmėją įpareigotą po to automatinio atleidimo; bet kuri nuostata, kuri pažeidžia įstatymo paleidimą, yra negaliojanti (25 punktas). Todėl sutartis turi būti panaikinta arba apribota laikotarpiu, per kurį perėmėjas iš tikrųjų yra nuomininkas, todėl E variantas yra teisingas. C variante teisingai nurodyta, kad nuomotojas gali pareikalauti iš perdavėjo AGA naujai nuomai (AGA aiškiai leidžiama pagal 16 punktą), tačiau jis nepašalina projekto trūkumo, todėl tai nėra geriausias įvertinimas; B variantas yra tiesiog neteisingas, nes AGA iš išeinančio nuomininko yra būtent tai, ką įstatymas leidžia naujai nuomai. A variantas yra klaidingas: nuomotojas negali įpareigoti perėmėjo visam terminui, kai įstatyme numatytas atleidimas. D variantas yra neteisingas: tikslinga, kad AGA (perdavėjo garantija) ir tiesioginė sutartis (iš perėmėjo) būtų sudaryta iš nurodytų šalių; problema yra perėmėjo sutarties trukmė, o ne jos šaltinis.