Case Law — FLK2 · Bab 1

Property Law and Practice

1. Tahap pemilikan tanah (Bab 2 Urusniaga Pegangan Bebas)

Bernstein of Leigh (Baron) lwn Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Hak pemilik tanah di ruang udara di atas tanah hanya mencapai ketinggian yang diperlukan untuk kegunaan biasa dan menikmati tanah dan struktur di atasnya; hak tidak sampai ke langit selama-lamanya. Oleh itu, penerbangan udara pada ketinggian yang munasabah untuk mengambil gambar bukanlah satu pencerobohan.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Mentakrifkan takat fizikal perkara yang diperoleh pembeli, relevan apabila menasihati hak atas dan bawah permukaan dalam transaksi pegangan bebas.

2. Lekapan dan catel (Bab 2 Urus niaga Pegangan Bebas)

Holland lwn Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Sama ada item adalah lekapan (sebahagian daripada tanah) atau catel ditentukan oleh ujian dua bahagian: tahap pengilhakan kepada tanah dan, lebih penting lagi, tujuan pengilhakan. Item yang dilekatkan untuk menikmati tanah yang lebih baik cenderung menjadi lekapan.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Ujian asas untuk menentukan item mana yang lulus secara automatik kepada pembeli atas penjualan tanah, yang kerap diuji melalui soalan lekapan/kelengkapan.
Elitestone Ltd lwn Morris [1997] 1 WLR 687

Sesuatu objek boleh menjadi (a) catel, (b) lekapan atau (c) sebahagian dan petak tanah itu sendiri. Struktur (di sini banglo kayu terletak di atas blok konkrit mengikut beratnya sendiri) boleh membentuk sebahagian daripada tanah di mana objek membawanya ke tapak adalah jelas untuk mewujudkan struktur kekal, walaupun tanpa lampiran fizikal pada tanah.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menunjukkan bahawa tujuan pengilhakan boleh menjadikan struktur yang tidak disambungkan sebagai sebahagian daripada harta tanah, memperhalusi analisis tahap/objek-pengilhakan untuk item yang disertakan dalam jualan.
Botham lwn TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Menggunakan item ujian tahap dan tujuan mengikut item, permaidani yang dipasang, langsir dan barangan putih dianggap sebagai catel (tidak berkekalan yang diharapkan daripada hartanah), manakala unit dapur yang dipasang dan kelengkapan bilik mandi seperti pili adalah lekapan.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menyediakan panduan praktikal kategori mengikut kategori yang digunakan peguamcara semasa menasihati perkara yang kekal dengan harta itu dan perkara yang mungkin dialih keluar oleh penjual.

3. Formaliti untuk kontrak jualan (Bab 4 Pertukaran kontrak)

Firstpost Homes Ltd lwn Johnson [1995] 1 WLR 1567

Kontrak untuk penjualan atau pelupusan kepentingan dalam tanah di bawah s.2 LP(MP)A 1989 mesti memasukkan semua terma yang dipersetujui dalam satu dokumen (atau dalam setiap bahagian di mana kontrak ditukar) dan mesti ditandatangani oleh atau bagi pihak setiap pihak; nama yang ditaip bukanlah tandatangan untuk tujuan ini.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menetapkan keperluan formaliti s.2 yang ketat yang tanpanya kontrak tanah adalah terbatal, penting untuk memberi nasihat tentang kesahihan kontrak dan pertukaran.
Toolal Clothing Ltd lwn Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Seksyen 2 LP(MP)A 1989 hanya terpakai kepada kontrak tanah pelaksana; ia tidak menghalang pihak-pihak daripada membuat perjanjian cagaran yang berasingan, dan apabila kontrak tanah telah diselesaikan (di sini dengan pemberian pajakan) perjanjian tambahan tidak ditangkap oleh s.2 dan masih boleh dikuatkuasakan.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menjelaskan bahawa tidak setiap perjanjian yang berkaitan mesti memenuhi s.2, penting apabila terma dibahagikan antara kontrak tanah dan perjanjian sampingan.

4. Penyiasatan tajuk: kepentingan mengatasi (Bab 4 Penyiasatan tajuk)

Williams & Glyn's Bank Ltd lwn Boland [1981] AC 487

Kepentingan berfaedah seseorang dalam pendudukan sebenar tanah berdaftar boleh menjadi kepentingan utama yang diutamakan daripada caj undang-undang kemudian. 'Pekerjaan sebenar' ialah soalan fakta bahasa Inggeris biasa, tidak memerlukan penghuni untuk menjadi pemilik sah.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menjelaskan mengapa pembeli atau pemberi pinjaman mesti menyiasat siapa yang bekerja dan mendapatkan persetujuan, risiko pengangkutan teras dalam penyiasatan hak milik.

5. Siasatan tajuk: melampaui batas (Bab 4 Siasatan tajuk)

City of London Building Society lwn Flegg [1988] AC 54

Di mana wang modal dibayar kepada sekurang-kurangnya dua pemegang amanah (atau perbadanan amanah), kepentingan berfaedah penduduk ditakluki dan dipindahkan kepada hasil jualan; kepentingan yang telah melampaui batas juga tidak boleh menjadi kepentingan utama berdasarkan pekerjaan sebenar.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menetapkan peraturan dua pemegang amanah yang digunakan oleh pemberi pinjaman dan pembeli untuk mengambil bebas daripada kepentingan berfaedah, titik balas praktikal kepada Boland.

6. Penyiasatan hakmilik: pekerjaan sebenar (Bab 4 Penyiasatan hakmilik)

Abbey National Building Society lwn Cann [1991] 1 AC 56

Pekerjaan sebenar memerlukan tahap keabadian dan kesinambungan; tarikh yang berkaitan untuk kepentingan utama adalah siap, bukan pendaftaran. Tindakan persediaan seperti memindahkan perabot sejurus sebelum siap tidak dikira sebagai pekerjaan sebenar, dan pada gadai janji pemerolehan tidak ada scintilla temporis di mana peminjam memegang secara percuma.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Membetulkan masa pekerjaan dan mengesahkan keutamaan pemegang gadai janji pengambilalihan, kunci apabila menasihati pemberi pinjaman mengenai hak milik dan penghuni.

7. Pajakan atau lesen (Bab 6 Struktur dan kandungan pajakan)

Jalan lwn Mountford [1985] AC 809

Perjanjian yang memberikan pemilikan eksklusif premis untuk tempoh dengan sewa mewujudkan penyewaan tanpa mengira label yang diberikan oleh pihak-pihak itu; isi susunan, bukan perihalannya, menentukan sama ada ia adalah pajakan atau lesen.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Pihak berkuasa terkemuka yang membezakan pajakan daripada lesen, menentukan sama ada penghuni menikmati hak pegangan pajak dan perlindungan berkanun.

8. Kepastian tempoh (Bab 6 Struktur dan kandungan pajakan)

Lace lwn Chantler [1944] KB 368

Pajakan mesti mempunyai tempoh maksimum tertentu atau boleh dipastikan; istilah yang diberikan 'sepanjang tempoh perang' adalah tidak sah kerana ketidakpastian kerana panjang maksimumnya tidak dapat dipastikan apabila pajakan berkuat kuasa.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menetapkan kepastian tempoh sebagai keperluan penting untuk pajakan yang sah, titik kesahan pajakan SQE1 berulang.
Prudential Assurance Co Ltd lwn London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Tempoh yang bukan untuk tempoh maksimum tertentu atau boleh dipastikan tidak boleh menjadi pajakan yang sah; perjanjian untuk membenarkan tanah sehingga diperlukan untuk pelebaran jalan adalah terbatal kerana ketidakpastian, walaupun pemilikan dan pembayaran sewa mewujudkan penyewaan berkala tahunan yang tersirat.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Mengesahkan dan menggunakan peraturan kepastian tempoh untuk terma tetap dan menunjukkan cara pemberian batal boleh menimbulkan penyewaan berkala tersirat.
Berrisford lwn Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Perjanjian yang memberikan pendudukan untuk tempoh yang tidak pasti kepada individu, di mana pihak-pihak berhasrat untuk menduduki seumur hidup, berkuat kuasa di bawah s.149(6) LPA 1925 sebagai tempoh 90 tahun yang boleh ditentukan apabila kematian, jadi peraturan kepastian tempoh tidak mengalahkan perkiraan itu.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Menunjukkan laluan berkanun moden di mana istilah yang tidak pasti kepada individu boleh disimpan sebagai pajakan 90 tahun, memperhalusi peraturan kepastian.

9. Penamatan pajakan (Bab 9 Penamatan pajakan)

Hammersmith dan Fulham London Borough Council lwn Monk [1992] 1 AC 478

Penyewaan berkala yang dipegang oleh penyewa bersama boleh ditamatkan melalui notis untuk berhenti disampaikan oleh mana-mana penyewa bersama, tanpa persetujuan yang lain, jika tiada peruntukan kontrak yang bertentangan.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Mentadbir cara penyewaan berkala bersama ditentukan secara sah, satu perkara praktikal dalam memberi nasihat tentang menamatkan pajakan dan pemilikan.

10. Perjanjian pegangan pajak: keseronokan yang tenang (Bab 8 perjanjian dan remedi pegangan pajak)

Southwark London Borough Council lwn Mills [2001] 1 AC 1

Perjanjian untuk keseronokan yang tenang adalah prospektif dan tidak mewajibkan tuan tanah untuk memperbaiki kecacatan (seperti penebat bunyi yang tidak mencukupi) yang wujud pada tarikh pemberian; penggunaan biasa premis oleh penyewa lain tidak melanggar perjanjian.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Mentakrifkan skop dan had perjanjian tuan tanah untuk keseronokan yang tenang apabila penyewa mengadu tentang gangguan.

11. Perjanjian menyekat yang menjejaskan hak milik (Bab 4 Penyiasatan hakmilik)

Tulk lwn Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Beban perjanjian yang menyekat (negatif) boleh dijalankan dengan tanah pegangan bebas dalam ekuiti dan mengikat pengganti yang mengambil perhatian, dengan syarat perjanjian itu negatif, bertujuan untuk dijalankan dengan dan memanfaatkan tanah dominan, dan menyentuh dan membimbangkan tanah itu; remedi adalah injunksi.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Kuasa asas untuk apabila perjanjian yang ketat mengikat pemilik kemudian, penting semasa menyiasat dan memberi nasihat mengenai beban hak milik.

12. Perjanjian positif yang menjejaskan hak milik (Bab 4 Penyiasatan tajuk)

Rhone lwn Stephens [1994] 2 AC 310

Beban perjanjian positif tidak dijalankan dengan tanah pegangan bebas mengikut undang-undang biasa atau dalam ekuiti; pengganti dalam hakmilik tidak boleh dipaksa untuk melaksanakan kewajipan positif (seperti menjaga bumbung dalam pembaikan) yang dimeterai oleh pendahulu.

Key point
Perkaitan peperiksaan: Mengesahkan perjanjian positif tidak mengikat pengganti, menjelaskan mengapa mekanisme seperti rantai ganti rugi atau caj sewa harta pusaka diperlukan dalam pengangkutan.