1. Undang-undang dan Amalan Harta — Soalan Amalan
Manakah antara berikut adalah nasihat TERBAIK tentang di mana balasan boleh mendedahkan maklumat tentang kebenaran merancang sedia ada untuk dewan bingo?
A. Hanya carian Caj Tanah Tempatan (LLC1) akan mendedahkan apa-apa tentang kebenaran merancang.
B. Hanya pertanyaan pihak berkuasa tempatan pada borang CON29 akan mendedahkan maklumat perancangan.
C. Hanya pertanyaan pra-kontrak penjual (CPSE) akan menangani urusan perancangan.
D. Maklumat perancangan tidak boleh diperoleh dengan carian; pembeli mesti memohon terus ke portal perancangan.
E. Balasan kepada pertanyaan CON29 pihak berkuasa tempatan, pertanyaan pra-kontrak penjual (CPSE) dan, jika berkaitan, LLC1 masing-masing boleh mendedahkan maklumat tentang kebenaran merancang.
Answer & explanation
Pilihan E adalah betul. Penyampaian carian kerap bertindih dan maklumat tentang kebenaran perancangan sedia ada boleh muncul daripada lebih daripada satu sumber. Pertanyaan CON29 standard pihak berkuasa tempatan secara khusus bertanya tentang kebenaran merancang, persetujuan peraturan bangunan dan notis penguatkuasaan/berhenti perancangan; pertanyaan pra-kontrak CPSE kepada penjual meminta penjual memberikan salinan kebenaran dan persetujuan yang berkaitan dengan harta itu; dan daftar caj tanah tempatan LLC1 merekodkan caj perancangan tertentu (contohnya kebenaran perancangan bersyarat dan perintah pemeliharaan pokok). Peguam cara yang cekap tidak akan bergantung pada satu carian. Pilihan A, B dan C masing-masing salah kerana mereka menegaskan bahawa hanya satu carian yang relevan, yang mengecilkan liputan bertindih. Pilihan D adalah salah: pihak berkuasa tempatan mencari dengan tepat cara maklumat perancangan diperoleh dalam transaksi pengangkutan, jadi adalah tidak benar bahawa tiada carian mendedahkannya.
Which of the following best states when the solicitor may act for both parties?
A. Peguam cara boleh bertindak untuk kedua-duanya hanya jika tiada konflik kepentingan antara mereka dan tiada risiko ketara konflik tersebut timbul.
B. Peguam cara boleh sentiasa bertindak untuk kedua-dua pihak dalam urus niaga pengangkutan dengan syarat masing-masing memberi kebenaran bertulis.
C. Peguam cara boleh bertindak untuk kedua-duanya kerana penjual ingin mengenakan VAT manakala pembeli tidak mahu membayarnya.
D. Peguam cara boleh bertindak untuk kedua-duanya kerana penjual menjalankan perlumbaan kontrak dengan beberapa pembeli.
E. Peguam cara boleh bertindak untuk kedua-duanya kerana penjual memberi pembeli aku janji mengenai pemilikan kosong.
Answer & explanation
Pilihan A adalah betul. Perenggan 6.2 Tatakelakuan SRA melarang seorang peguam cara daripada bertindak apabila terdapat percanggahan kepentingan atau risiko yang ketara, tertakluk kepada pengecualian terhad. Dalam urus niaga pengangkutan pembeli/penjual, kepentingan pihak biasanya bercanggah (paling jelas mengenai harga dan syarat), jadi bertindak untuk kedua-duanya secara amnya tidak dibenarkan. Ia mungkin hanya boleh dilakukan apabila benar-benar tiada konflik dan tiada risiko yang ketara, contohnya apabila harta dihadiahkan atau dipindahkan antara orang yang berkait rapat atau bersekutu. Pilihan B adalah salah kerana persetujuan sahaja tidak dapat menyembuhkan konflik sebenar di pihak yang bertentangan dalam transaksi; pengecualian 'kepentingan bersama yang besar' dan 'bersaing untuk objektif yang sama' adalah sempit dan pada umumnya tidak meliputi urusan pembeli/penjual biasa. Pilihan C, D dan E masing-masing menerangkan keadaan yang, jika ada, meningkatkan dan bukannya menghapuskan risiko konflik (jawatan VAT yang berbeza, perlumbaan kontrak yang mendedahkan pembeli kepada risiko dan pemberian aku janji), jadi tiada satu pun daripada mereka yang mewajarkan bertindak untuk kedua-dua pihak.
A. Tuan rumah boleh menolak persetujuan, tetapi penyewa mungkin boleh menjalankan kerja-kerja menggunakan prosedur penambahbaikan berkanun jika mahkamah berpuas hati kerja-kerja itu layak.
B. Tuan tanah benar-benar boleh menghalang kerja-kerja itu, kerana perjanjian pengubahan struktur adalah mutlak dan tiada statut boleh mengatasinya.
C. Tuan tanah tidak boleh menolak, kerana statut menyiratkan ke dalam perjanjian perubahan struktur satu terma bahawa persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak munasabah.
D. Tuan rumah mesti bersetuju, kerana jika tidak penyewa boleh menjalankan kerja-kerja dan secara automatik menuntut pampasan daripada tuan rumah pada akhir tempoh.
E. Tuan tanah boleh mendesak supaya kerja-kerja itu dijalankan oleh tuan tanah sebagai pertukaran untuk kenaikan sewa tahunan.
Answer & explanation
Betul: A. Kerja-kerja yang dicadangkan (mengalihkan bahagian depan kedai, membesarkan bukaan, memasang pintu lipat dua) adalah luaran dan struktur, jadi ia termasuk dalam perjanjian mutlak terhadap perubahan luaran/struktur — tiada proviso persetujuan dan istilah tersirat 'tidak boleh ditahan secara tidak munasabah' tidak terpakai kepada perjanjian mutlak. Walau bagaimanapun, walaupun perjanjian adalah mutlak, penyewa yang ingin membuat 'penambahbaikan' boleh menyampaikan notis di bawah Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1927 s.3; tuan tanah boleh membantah, dan mahkamah kemudiannya boleh membenarkan kerja itu jika ia berpuas hati bahawa ia menambah nilai penyewaan pegangan, adalah munasabah dan sesuai dengan sifatnya, dan tidak mengurangkan nilai harta lain tuan tanah. Jadi penolakan dibenarkan tetapi tidak semestinya penamat. B adalah salah: prosedur s.3 boleh mengatasi walaupun perjanjian mutlak. C adalah salah: istilah tersirat 'tidak munasabah ditahan' (Akta Tuan Tanah dan Penyewa 1927 s.19(2)) terpakai hanya jika perjanjian itu layak (persetujuan diperlukan); ia tidak menukar perjanjian mutlak kepada perjanjian yang layak. D salah: pampasan untuk penambahbaikan di bawah Akta 1927 (s.1) tidak automatik dan tertakluk kepada prosedur dan syarat berkanun. E adalah salah: tiada hak seperti itu bagi tuan tanah untuk memerintah kerja-kerja sebagai balasan untuk kenaikan sewa.
A. Di mana tiada percanggahan kepentingan antara penjual dan pembeli dan tiada risiko ketara yang timbul, contohnya perpindahan antara ahli keluarga terdekat.
B. Apabila konflik kepentingan wujud tetapi pengecualian 'kepentingan bersama' terpakai, kerana kedua-dua pihak mahu penjualan selesai.
C. Di mana penjual bercadang untuk mengenakan VAT ke atas jualan dan pembeli membantah untuk membayarnya.
D. Di mana penjual menjalankan perlumbaan kontrak antara pembeli yang bersaing.
E. Di mana penjual telah diminta untuk memberikan aku janji peguam kepada pemberi pinjaman pembeli.
Answer & explanation
Betul: A. Peguam cara boleh bertindak untuk dua pihak sahaja jika tiada konflik kepentingan sendiri atau klien dan tiada risiko yang ketara (Kod Kelakuan SRA untuk Peguamcara para 6.2). Dalam jual beli kepentingan pihak-pihak sememangnya bertentangan, jadi bertindak untuk kedua-duanya dibenarkan hanya dalam kes yang jarang berlaku di mana pada hakikatnya tidak ada konflik sebenar, mis. hadiah atau pemindahan antara pihak yang mempunyai pertalian darah, perkahwinan, perkongsian sivil atau yang tinggal bersama. B adalah salah: pengecualian 'kepentingan umum' tidak terpakai pada jualan/pembelian biasa, kerana satu pihak membeli dan satu lagi menjual, memberikan mereka kepentingan bertentangan walaupun kedua-duanya mahukan penyelesaian. C adalah salah: pertikaian mengenai VAT itu sendiri adalah konflik, menunjuk jauh daripada bertindak untuk kedua-duanya. D adalah salah: perlumbaan kontrak mewujudkan konflik yang jelas dan meningkatkan kewajipan kelakuan; ia tidak membenarkan dua lakonan. E adalah salah: pemberian aku janji tidak berkaitan dengan sama ada wujud konflik kepentingan antara pembeli dan penjual.
A. Davisons harus memberikan tiga pajakan enam bulan berturut-turut, kerana tiada penyewaan perniagaan di bawah 12 bulan boleh menarik jaminan tempoh di bawah Bahagian II Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954.
B. Davisons boleh memberikan pajakan jangka tetap 18 bulan, tetapi untuk memastikan ia tidak menarik jaminan tempoh pegangan mesti memohon kepada mahkamah untuk mendapatkan perintah tidak termasuk Bahagian II Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954.
C. Davisons boleh memberikan pajakan jangka tetap 18 bulan tetapi, untuk memastikan ia tidak menarik jaminan tempoh, mesti menyampaikan notis amaran yang ditetapkan pada Morten dan mendapatkan pengisytiharan Morten yang ditandatangani sebelum pajakan selesai, supaya Bahagian II Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954 dikecualikan.
D. Davisons boleh memberikan pajakan jangka tetap 18 bulan dan bergantung pada klausa pemecahan tuan tanah yang boleh dilaksanakan selepas 12 bulan, yang dengan sendirinya akan menghalang Morten memperoleh jaminan pegangan.
E. Davisons tidak boleh secara sah memberikan sebarang pajakan yang mengecualikan Bahagian II Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954, kerana perlindungan itu tidak boleh dikeluarkan dalam apa jua keadaan.
Answer & explanation
Pilihan C adalah betul. Keselamatan tempoh pegangan di bawah Bahagian II Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1954 boleh dikecualikan ('dikontrakkan') untuk pajakan perniagaan jangka tetap menggunakan prosedur yang diperkenalkan oleh Perintah Pembaharuan Kawal Selia (Penyewaan Perniagaan) (England dan Wales) 2003. Tuan tanah mesti menyampaikan notis amaran borang ditetapkan kepada penyewa, dan notis pengisytiharan yang ringkas itu adalah 'pengisytiharan penyewa'. disampaikan sekurang-kurangnya 14 hari sebelum pajakan, jika tidak, akuan berkanun) yang mengakui kehilangan perlindungan, dengan merujuk kepada notis dan akuan yang diendors pada atau terkandung dalam pajakan. Pilihan A adalah salah: penyewaan untuk tempoh tertentu tidak melebihi enam bulan adalah di luar Bahagian II, tetapi pengecualian hilang jika terdapat peruntukan untuk lanjutan/pembaharuan atau apabila penyewa (dengan pendahulu dalam perniagaan yang sama) telah menduduki lebih daripada 12 bulan (s.43(3)); tiga pajakan enam bulan berturut-turut akan melanggar ini. Pilihan B adalah salah: sejak 1 Jun 2004 TIADA perintah mahkamah diperlukan untuk dikontrakkan - itulah perubahan yang dibuat oleh Perintah 2003. Pilihan D adalah salah: klausa pemecahan tuan tanah tidak mengecualikan Akta; penyewaan masih akan dilindungi dan tuan tanah hanya boleh menamatkannya di atas dasar berkanun di bawah s.30, jadi klausa pemecahan sahaja tidak menjejaskan jaminan tempoh. Pilihan E adalah salah: Perlindungan Bahagian II boleh dikontrak secara sah daripada menggunakan prosedur berkanun.
A. Sama ada easement didaftarkan terhadap hakmilik tanah, sama ada ia mencukupi untuk kegunaan pembeli, siapa yang bertanggungjawab untuk mengekalkannya, dan sama ada laluan itu adalah lebuh raya awam yang diguna pakai.
B. Sama ada easement popular di kalangan jiran, betapa mudahnya untuk digunakan, siapa yang menginsuranskannya, dan sama ada ia menyala dengan baik.
C. Sama ada kemudahan itu dicipta melalui surat ikatan, sama ada ia memberi manfaat kepada penjual secara peribadi, sama ada ia boleh dikeluarkan oleh penjual, dan sama ada ia disebut dalam pajakan.
D. Sama ada easement itu boleh dilihat di atas tanah, sama ada ia didaftarkan sebagai caj tanah tempatan, sama ada penjual membayar cukai majlis ke atasnya, dan sama ada ia dipagar.
E. Sama ada kemudahan itu didaftarkan dengan hak milik pembeli sendiri, sama ada eksklusif kepada pembeli, sejauh mana popular laluan itu dan sama ada ia berada di lokasi yang baik.
Answer & explanation
Pilihan A adalah betul. Di mana harta mempunyai FAEDAH hak lalu-lalang, peguam cara pembeli harus menyemak, pada hakikatnya: (1) pendaftaran beban - bahawa beban easement dicatatkan terhadap hak milik (jiran), jadi hak mengikat pengganti dan bukan semata-mata peribadi/berisiko hilang; (2) kecukupan - sama ada hak yang diberikan adalah mencukupi untuk kegunaan pembeli (cth. akses kenderaan untuk bengkel, bukan hanya pejalan kaki); (3) penyelenggaraan - siapa yang bertanggungjawab untuk menyelenggara dan membaiki laluan, dan sama ada pembeli mesti menyumbang; dan (4) penerimaan - sama ada laluan itu sebenarnya adalah lebuh raya yang diguna pakai dan diselenggara secara terbuka (dalam hal ini, kebimbangan mengenai kemudahan persendirian akan hilang). Pilihan B, D dan E menyenaraikan kriteria yang tidak relevan atau ciptaan (populariti, pencahayaan, insurans, eksklusiviti, lokasi, cukai majlis), tiada satu pun daripadanya adalah cek pengangkutan yang diiktiraf untuk faedah kemudahan. Pilihan C mengelirukan analisis: pendaftaran yang berkaitan adalah membebankan tanah perkhidmatan, hak mesti memanfaatkan TANAH (bukan penjual secara peribadi) untuk menjadi kemudahan undang-undang yang sah berkaitan dengan harta itu, dan ini bukan empat isu standard.
A. Tiada apa yang perlu dilakukan, kerana pegangan bebas yang mana pajakan diberikan telah pun didaftarkan.
B. Pajakan mesti didaftarkan secara substantif dengan hakmiliknya sendiri, kerana ia diberikan untuk tempoh lebih daripada tujuh tahun; penyewa mesti memohon.
C. Tiada apa-apa yang perlu dilakukan, kerana pajakan adalah kurang daripada 21 tahun dan seterusnya berkuat kuasa sebagai kepentingan utama.
D. Tuan tanah mesti memohon untuk mendaftarkan pajakan, kerana tuan tanah mengekalkan pengembalian.
E. Pajakan mesti diambil perhatian terhadap hakmilik pegangan bebas sahaja; ia tidak memerlukan hakmilik berdaftarnya sendiri.
Answer & explanation
Pemberian pajakan untuk tempoh lebih daripada tujuh tahun daripada harta pusaka berdaftar adalah pelupusan wajib didaftarkan di bawah s.27(2)(b)(i) Akta Pendaftaran Tanah 2002. Tempoh sembilan tahun melebihi tujuh tahun, jadi pajakan itu mestilah didaftarkan secara substantif dengan hakmiliknya sendiri; sehingga pendaftaran selesai ia tidak beroperasi mengikut undang-undang (s.27(1)). Pemohon untuk pendaftaran pelupusan ialah penentang, iaitu penyewa. Pilihan B adalah betul. Pilihan A adalah salah: pencetus ialah tempoh tempoh, bukan sama ada pegangan bebas sudah didaftarkan. Pilihan C adalah salah: ambang yang berkaitan ialah tujuh tahun, bukan 21; pajakan lebih daripada tujuh tahun tidak boleh berkuat kuasa semata-mata sebagai kepentingan utama di bawah Jadual 3 (yang melindungi pajakan pendek tujuh tahun atau kurang). Pilihan D adalah salah: penyewa (pihak yang terlibat), bukan tuan tanah, yang memohon untuk pendaftaran. Pilihan E adalah salah: pajakan lebih daripada tujuh tahun memerlukan hakmilik berdaftarnya sendiri (dan Pejabat Pendaftaran juga akan memasukkan notis terhadap pegangan bebas tuan tanah), bukan sekadar notis sebagai ganti pendaftaran.
A. Pembeli akan terikat dengan perjanjian sekatan yang dirujuk dalam pengangkutan yang hilang, walaupun syarat tepatnya tidak boleh dibaca dari daftar.
B. Pembeli tidak akan terikat dengan perjanjian, kerana syarat-syaratnya tidak dapat dipastikan daripada daftar.
C. Pembeli akan terikat dengan semua perjanjian dalam apa jua bentuk yang berkaitan dengan harta itu, sama ada tercatat atau tidak dalam daftar.
D. Pembeli akan terikat hanya jika perjanjian telah dinyatakan sepenuhnya dalam daftar caj.
E. Tiada satu pun di atas; perjanjian berkuat kuasa sebagai kepentingan utama tanpa mengira catatan daftar.
Answer & explanation
Perjanjian sekatan dilindungi dengan catatan notis pada daftar caj, dan pembeli mengambil tertakluk kepada kepentingan yang dilindungi oleh notis sedemikian (ss.29-32 Akta Pendaftaran Tanah 2002). Entri 2 secara jelas merujuk kepada perjanjian sekatan dalam pengangkutan 1999, jadi ia dilindungi dan mengikat pembeli walaupun Pejabat Pendaftaran tidak memegang salinan dan perkataan tidak diterbitkan semula; pembeli adalah tetap dengan perjanjian dan harus mencari surat ikatan / indemniti. Pilihan A adalah betul. Pilihan B adalah salah: pembeli terikat oleh sebab catatan yang dicatatkan walaupun syarat yang tepat tidak tersedia dari daftar. Pilihan C adalah salah: pembeli tanah berdaftar hanya terikat dengan kepentingan yang dilindungi dengan betul (atau mengatasi), bukan oleh setiap perjanjian 'apa-apa jenis'. Pilihan D adalah salah: perlindungan timbul daripada notis yang merujuk kepada perjanjian; perjanjian tidak perlu ditetapkan sepenuhnya untuk mengikat. Pilihan E adalah salah: perjanjian sekatan dilindungi dengan notis, bukan sebagai kepentingan utama, dan entri di sini ialah perlindungan operasi.
A. Pertanyaan Pihak Berkuasa Tempatan (CON29).
B. Carian Caj Tanah Tempatan (LLC1).
C. Pertanyaan Pilihan Pihak Berkuasa Tempatan (CON29O).
D. Salinan rasmi daftar yang diperolehi daripada HM Land Registry.
E. Carian keutamaan OS1 di HM Land Registry.
Answer & explanation
Sama ada jalan yang bersebelahan dengan harta itu adalah lebuh raya yang boleh diselenggara atas perbelanjaan awam (diguna pakai di bawah s.36 Akta Lebuhraya 1980) didedahkan oleh Siasatan standard Pihak Berkuasa Tempatan, CON29, jadi A adalah betul. B adalah salah: LLC1 mendedahkan caj tanah tempatan berdaftar (cth. caj kewangan, perintah pemeliharaan pokok, sekatan perancangan), bukan status pakai jalan. C adalah salah kerana CON29O mengandungi pertanyaan pilihan (cth. cadangan jalan, laluan awam, saluran paip gas) yang dipilih untuk transaksi tertentu; maklumat asas jalan pakai adalah dalam CON29 standard, bukan set pilihan. D salah: Salinan rasmi HM Land Registry menunjukkan hak milik berdaftar (pemilikan, caj, hak), bukan sama ada jalan boleh diselenggara secara umum. E adalah salah: OS1 ialah carian keutamaan pra-penyiapan tanah berdaftar yang melindungi permohonan pembeli; ia tidak memberikan maklumat mengenai penggunaan lebuh raya.
A. Laporkan kelas hak milik kepada pelanggan, semak keperluan pemberi pinjaman gadai janji, pertimbangkan dan nasihatkan tentang insurans indemniti hak milik, dan pertimbangkan sama ada hak milik itu mungkin dinaik taraf kepada mutlak.
B. Maklumkan kepada pelanggan tetapi jangan ambil langkah lanjut, kerana HM Land Registry menjamin sepenuhnya setiap hak milik yang didaftarkan dan akan membayar pampasan untuk sebarang kecacatan.
C. Yakinkan pelanggan bahawa hak milik tidak menimbulkan kebimbangan kerana gelaran tersebut adalah perkara biasa dan sama baiknya dengan hak milik mutlak.
D. Nasihatkan pelanggan untuk menarik diri serta-merta, kerana hak milik adalah kelas yang rosak yang tidak boleh diterima dengan selamat.
E. Teruskan seperti biasa tanpa menyebut kelas hak milik, kerana kelas hak milik adalah urusan dalaman Pejabat Pendaftaran Tanah yang tidak berkaitan dengan pembeli.
Answer & explanation
Hakmilik milikan diberikan jika pemilik tidak dapat mengemukakan bukti dokumentari hakmilik atau tuntutan melalui pemilikan buruk; jaminan negeri tidak meliputi mana-mana harta pusaka, hak atau faedah yang wujud atau boleh timbul sebelum pendaftaran pertama. Untuk sebarang tajuk yang tidak mutlak, peguam cara pembeli hendaklah: melaporkannya kepada pelanggan; jika ada gadai janji, semak keperluan pemberi pinjaman (dan, di mana juga bertindak untuk pemberi pinjaman, pastikan pemberi pinjaman diberitahu - jika gagal yang mana terdapat konflik); mempertimbangkan dan menasihati insurans indemniti hak milik; dan pertimbangkan kemungkinan untuk menaik taraf kepada hakmilik mutlak (cth. jika surat ikatan yang hilang boleh ditemui atau tempoh yang diperlukan telah berlalu). A menyatakan ini dengan betul. B adalah salah kerana jaminan untuk hak milik adalah terhad, tidak penuh, jadi pergantungan pada pampasan automatik adalah salah letak. C adalah salah: ia bukan 'sebaik' tajuk mutlak dan tidak boleh diketepikan begitu sahaja. D adalah salah kerana penarikan diri bukanlah tindak balas yang tidak dapat dielakkan; risiko selalunya boleh diurus dengan insurans dan kelulusan pemberi pinjaman. E adalah salah kerana kelas tajuk adalah jelas relevan dan mesti dilaporkan dan ditangani.
A. CRAR hanya tersedia jika pajakan mengandungi klausa ekspres yang membenarkan tuan tanah merampas dan menjual barangan penyewa; tanpa klausa sedemikian CRAR tidak boleh digunakan.
B. CRAR boleh digunakan hanya apabila pajakan dibuat secara bertulis dan sewa pokok bersih yang belum dibayar adalah sekurang-kurangnya minimum yang ditetapkan (sewa tujuh hari); ejen penguatkuasaan mesti memberi penyewa notis penguatkuasaan sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mengawal barang, dan notis lanjut serta tempoh minimum mesti berlalu sebelum barang boleh dijual.
C. Cik Verma boleh mengarahkan ejen penguatkuasa untuk merampas barang dengan segera apabila sewa tidak dibayar, dan boleh menjualnya terus tanpa sebarang notis kepada penyewa.
D. Cik Verma mesti menunggu tempoh tunggakan minimum dan menyampaikan notis, tetapi apabila tempoh notis tamat, dia boleh merampas dan menjual barangan pada hari yang sama tanpa sebarang notis jualan lanjut.
E. CRAR terpakai kepada sebarang jumlah yang perlu dibayar di bawah pajakan, termasuk caj perkhidmatan, sewa insurans dan faedah, dan Cik Verma secara peribadi boleh memasukkan dan mengeluarkan barang tanpa menggunakan ejen penguatkuasaan yang disahkan.
Answer & explanation
CRAR (Akta Tribunal, Mahkamah dan Penguatkuasaan 2007, Bahagian 3, dan Peraturan Pengambilan Kawalan Barang 2013) hanya terpakai kepada premis komersial yang disewakan di bawah pajakan secara bertulis, dan hanya untuk 'sewa' bersih yang belum dibayar (sewa pokok, tidak termasuk VAT, faedah, caj perkhidmatan dan sewa insurans). Sewa bersih sekurang-kurangnya tujuh hari mesti tertunggak. Ejen penguatkuasaan bertauliah mesti menyampaikan notis penguatkuasaan yang memberi sekurang-kurangnya tujuh hari yang jelas sebelum masuk untuk mengawal barang; selepas barang dikawal, ejen mesti memberi notis minimum lanjut kepada penyewa (sekurang-kurangnya tujuh hari jelas) sebelum barang boleh dijual. Pilihan B menangkap keperluan ini dengan tepat. A adalah salah: CRAR ialah remedi bantuan diri berkanun yang tidak bergantung pada klausa pelucuthakan/kesulitan nyata dalam pajakan. C adalah salah: terdapat ambang tunggakan minimum dan notis penguatkuasaan mandatori, dan barangan tidak boleh dijual tanpa notis yang diperlukan. D salah: notis berasingan mengenai penjualan yang dimaksudkan dan tempoh minimum selanjutnya diperlukan sebelum jualan; jualan hari yang sama tidak dibenarkan. E salah: CRAR terhad kepada sewa prinsipal (bukan caj perkhidmatan, sewa insurans atau faedah) dan mesti dijalankan oleh ejen penguatkuasaan bertauliah, bukan oleh tuan tanah secara peribadi.
A. Menjalankan carian kebankrapan sahaja (penggeledahan dalam Daftar Caj Tanah terhadap nama Encik Chen) di Jabatan Gaji Tanah, dengan menyatakan daerah yang berkaitan tempat dia tinggal.
B. Minta Encik Chen menandatangani aku janji peribadi yang mengesahkan bahawa beliau tidak dibankrapkan dan tiada petisyen belum selesai.
C. Menjalankan carian Caj Tanah Tempatan terhadap alamat hartanah yang dibeli.
D. Menjalankan carian Peta Indeks di HM Land Registry terhadap hak milik hartanah.
E. Jangan ambil tindakan, kerana tiada cara yang boleh dipercayai untuk menyemak status muflis individu sebelum selesai.
Answer & explanation
Perintah kebankrapan yang dibuat terhadap individu dan petisyen kebankrapan yang belum selesai didaftarkan di Jabatan Caj Tanah (Pendaftaran Caj Tanah Pusat) dan didedahkan melalui carian terhadap nama individu tersebut (bentuk carian kebankrapan sahaja K16), yang menyatakan daerah berkaitan tempat orang itu tinggal. Ini ialah langkah pra-penyiapan standard yang diambil oleh peguam pemberi pinjaman untuk mengesahkan peminjam tidak muflis dan tiada petisyen belum selesai, jadi pilihan A adalah betul. B adalah salah: aku janji daripada peminjam bukanlah pengesahan bebas dan tidak memenuhi arahan pemberi pinjaman untuk menyemak daftar awam. C adalah salah: carian Caj Tanah Tempatan mendedahkan perkara yang melibatkan tanah yang didaftarkan dengan pihak berkuasa tempatan (cth. caj perancangan), bukan kebankrapan individu. D salah: carian Peta Indeks mengenal pasti sama ada tanah didaftarkan dan nombor hak miliknya; ia tidak mengatakan apa-apa tentang kebankrapan peminjam. E silap sebab ada cek yang boleh dipercayai iaitu carian muflis terhadap nama di Jabatan Gaji Tanah.
A. Firma tidak boleh bertindak untuk kedua-dua pembeli dan pemberi pinjaman dalam urus niaga komersial, kerana urus niaga sedemikian sentiasa melibatkan konflik kepentingan.
B. Firma mungkin boleh bertindak untuk kedua-duanya, dengan syarat gadai janji adalah mengikut terma standard dan firma berpuas hati tiada konflik kepentingan atau risiko yang ketara bagi satu.
C. Firma boleh bertindak untuk kedua-duanya hanya jika ia menganggap perkara itu sebagai transaksi kediaman dan syarat pemberi pinjaman adalah standard.
D. Firma tidak boleh bertindak untuk kedua-duanya kerana tiada kepentingan bersama yang ketara antara pembeli dan pemberi pinjaman.
E. Firma boleh bertindak untuk kedua-duanya kerana bertindak untuk peminjam dan pemberi pinjaman pada gadai janji komersial tidak membawa risiko konflik.
Answer & explanation
Ini menguji peraturan percanggahan kepentingan dalam Perenggan 6.2 Tatakelakuan SRA untuk Peguam Cara seperti yang digunakan untuk bertindak bagi peminjam dan pemberi pinjaman. Titik permulaan adalah bahawa seorang peguam cara tidak boleh bertindak di mana terdapat konflik, atau risiko konflik yang ketara, antara dua pelanggan. Walau bagaimanapun, jika gadai janji adalah mengikut terma standard ('gadai janji standard'), kepentingan peminjam dan pemberi pinjaman biasanya sejajar dan firma mungkin memutuskan bahawa tiada konflik dan bertindak untuk kedua-duanya. Ini terpakai kepada transaksi komersial dan juga kediaman. Pilihan B menangkap ini dengan betul. Pilihan A adalah salah: tiada larangan menyeluruh untuk tawaran komersial; ujian adalah sama ada konflik wujud atau berkemungkinan. Pilihan C adalah salah kerana urus niaga adalah komersial, bukan kediaman, dan analisis tidak bergantung pada mencirikannya semula. Pilihan D adalah salah: pintu masuk yang berkaitan ialah ketiadaan konflik pada gadai janji standard, bukan pengecualian 'kepentingan bersama' (yang merupakan anggota Para 6.2(a) yang berbeza, dan dalam apa jua keadaan kepentingan bersama wujud di sini). Pilihan E adalah salah kerana ia melebih-lebihkan kedudukan; gadai janji komersial yang tidak standard atau dirundingkan khas boleh dengan mudah menjana konflik, jadi firma mesti menilai setiap kes dan bukannya tidak mengambil risiko.
A. 14 hari
B. 21 hari
C. 30 hari bekerja
D. 30 hari kalendar
E. 2 bulan
Answer & explanation
Ini menguji carian pra-penyiapan daftar di bawah Kaedah-Kaedah Pendaftaran Tanah 2003. Carian rasmi dengan keutamaan hakmilik berdaftar (Borang OS1, atau OS2 sebahagiannya) memberikan tempoh keutamaan selama 30 hari perniagaan (bekerja) dari tarikh keputusan carian (r.131 Kaedah-Kaedah Pendaftaran Tanah 2003). Dengan syarat permohonan pembeli (dan pemberi pinjaman) untuk mendaftarkan pelupusan diterima oleh Pejabat Pendaftaran Tanah dalam tempoh keutamaan tersebut, ia mengambil keutamaan daripada sebarang catatan yang dibuat pada daftar selepas tarikh perakuan carian, melindungi daripada 'jurang pendaftaran'. Pilihan C adalah betul. Pilihan A (14 hari), Pilihan B (21 hari) dan Pilihan E (2 bulan) hanyalah tempoh yang tidak betul. Pilihan D (30 hari kalendar) ialah perangkap biasa: tempohnya ialah 30 hari bekerja, bukan hari kalendar, yang pada praktiknya lebih panjang secara material, jadi D adalah salah.
A. £10,693.61, yang terdiri daripada sewa tahunan, VAT, faedah lalai, caj perkhidmatan dan VAT pada caj perkhidmatan.
B. £9,618.41, terdiri daripada sewa tahunan, VAT ke atas sewa tahunan dan faedah lalai.
C. £11,038.61, yang terdiri daripada sewa tahunan, caj perkhidmatan, sewa insurans dan VAT dan faedah ke atas kesemuanya.
D. £8,000.00, yang terdiri daripada sewa tahunan sahaja, kerana VAT dan faedah tidak boleh dipulihkan di bawah CRAR.
E. £8,018.41, yang terdiri daripada sewa tahunan dan faedah lalai sahaja, kerana VAT tidak boleh dipulihkan di bawah CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Jadual 12 kepada Akta Tribunal, Mahkamah dan Penguatkuasaan 2007, dengan Peraturan Pengambilan Kawalan Barangan) membenarkan pemulihan hanya daripada pokok (tulen) sewa yang perlu dibayar untuk pemilikan dan penggunaan premis, bersama-sama dengan sebarang VAT dan faedah ke atas sewa tersebut. Jumlah yang dikhaskan sebagai 'sewa' dalam pajakan tetapi dalam caj perkhidmatan bahan, sewa insurans atau caj sampingan lain TIDAK boleh diperolehi melalui CRAR, namun pajakan melabelkannya. Di sini, jumlah yang boleh diperoleh semula ialah sewa tahunan (£8,000) ditambah VAT pada 20% (£1,600) ditambah faedah lalai ke atas sewa tahunan (£18.41), memberikan £9,618.41. B betul. A adalah salah kerana caj perkhidmatan (dan VAT padanya) tidak boleh dipulihkan di bawah CRAR. C adalah salah atas sebab yang sama dan kerana sewa insurans juga dikecualikan. D tersalah mengecualikan VAT dan faedah, yang CRAR benarkan pada sewa pokok. E tersilap menyatakan VAT tidak boleh diperoleh semula - VAT ke atas sewa prinsipal boleh diperolehi semula apabila tuan tanah telah memilih untuk mencukai.
A. Sebagai penyewa bersama yang bermanfaat, supaya hak kemandirian beroperasi dan pemandiri secara automatik mengambil keseluruhan pada kematian pertama.
B. Sebagai penyewa yang berfaedah dalam saham yang sama, supaya setiap bahagian boleh ditinggalkan dengan kehendak.
C. Sebagai pemegang lesen pemberi pinjaman semata-mata, tanpa faedah berfaedah sehingga gadai janji ditebus.
D. Sebagai pemilik bersama yang sah dan saksama tanpa menyatakan bentuk pegangan berfaedah, membiarkannya tersirat kemudian.
E. Sebagai pemegang saham dalam syarikat kenderaan tujuan khas yang memegang gelaran yang sah dan berfaedah.
Answer & explanation
Jika pasangan suami isteri menyumbang secara sama rata kepada pembelian rumah sepencarian mereka dan mahu mangsa yang terselamat menerima secara automatik pada kematian pertama, nasihat standard ialah PENYEWAAN BERSAMA yang berfaedah. Di bawah penyewaan bersama, pemilik bersama memegang seluruh harta pusaka bersama dan hak kemandirian (jus accrescendi) berpindah secara automatik kepada mangsa yang masih hidup, di luar wasiat. Pilihan A adalah betul. Pilihan B (penyewaan bersama) adalah salah seperti nasihat umum di sini: ia mewujudkan saham yang berbeza dan boleh digubal tanpa survivorship, yang sesuai apabila pihak menyumbang secara tidak sama rata atau ingin meninggalkan bahagian mereka dengan kehendak, bukan pasangan suami isteri yang menyumbang sama rata yang mencari kemandirian. Pilihan C adalah salah: gadai janji tidak mengurangkan peminjam kepada pemegang lesen; mereka memegang harta pusaka yang sah dan berfaedah tertakluk kepada caj pemberi pinjaman. Pilihan D adalah salah dan tidak responsif: soalan bertanya secara khusus tentang bentuk pegangan BERMANFAAT, dan TR1 memerlukan pengisytiharan nyata tentang cara kepentingan saksama dipegang. Pilihan E adalah salah: struktur syarikat SPV digunakan untuk tujuan komersial/pelaburan, bukan pembelian rumah keluarga.
A. Bergantung pada penilaian gadai janji bank, kerana bank tidak akan memberi pinjaman melainkan harta itu kukuh.
B. Menerima laporan penilaian asas sendiri untuk mengesahkan nilai pasaran.
C. Menerima tinjauan struktur (bangunan) penuh, berdasarkan umur dan pembinaan harta itu.
D. Komisen laporan pembeli rumah, yang merupakan tinjauan paling teliti yang ada.
E. Tinjauan tidak diperlukan, kerana penjual bertanggungjawab untuk mendedahkan semua kecacatan fizikal.
Answer & explanation
C betul. Tinjauan yang paling terperinci ialah tinjauan struktur (bangunan) penuh, yang disyorkan untuk hartanah yang lebih tua, yang dibina luar biasa, atau yang berada dalam keadaan buruk. Sebuah rumah ladang yang dibina pada tahun 1875 jelas tergolong dalam kategori ini, jadi tinjauan struktur penuh adalah nasihat yang sesuai walaupun kosnya lebih tinggi. A adalah salah: penilaian gadai janji dijalankan untuk faedah pemberi pinjaman sahaja, untuk mengesahkan harta itu adalah sekuriti yang mencukupi; ia bukan tinjauan keadaan dan pembeli tidak boleh bergantung padanya. B adalah salah: laporan penilaian asas pembeli sendiri hanya mengesahkan nilai pasaran dan mendedahkan sedikit tentang keadaan — tidak mencukupi untuk hartanah Victoria. D salah: laporan pembeli rumah adalah perantaraan secara terperinci dan tidak sesuai untuk hartanah yang lebih lama atau tidak standard; ia bukanlah tinjauan yang paling teliti. E adalah salah: tertakluk kepada pengecualian terhad, prinsip emptor kaveat terpakai pada keadaan fizikal harta — penjual tidak diwajibkan untuk mendedahkan kecacatan fizikal, itulah sebabnya pembeli mesti meninjau.
A. Untuk menyiasat tajuk penjual buat kali pertama, yang sebaliknya dilakukan hanya selepas siap.
B. Untuk mendedahkan sebarang perubahan pada daftar sejak salinan rasmi diperoleh sebelum pertukaran, dan untuk memberi tempoh keutamaan untuk mendaftarkan pembeli dan pemberi pinjaman.
C. Untuk mengesahkan, buat kali pertama, bahawa penjual adalah pemilik berdaftar harta itu.
D. Untuk mendapatkan tempoh keutamaan yang hanya melindungi caj pemberi pinjaman, bukan pemindahan pembeli.
E. Untuk memenuhi keperluan bahawa peguam cara pembeli melaporkan keputusan kepada HM Revenue & Customs untuk tujuan SDLT.
Answer & explanation
B betul. Hakmilik disiasat, dan penjual disahkan sebagai pemilik berdaftar, sebelum pertukaran kontrak. Carian rasmi OS1 mempunyai dua tujuan: (i) untuk mendedahkan sama ada sebarang penyertaan telah dibuat pada daftar sejak tarikh salinan rasmi digunakan untuk menyiasat tajuk pra-kontrak; dan (ii) untuk mendapatkan tempoh keutamaan (30 hari bekerja dari tarikh hasil carian) di mana pembeli mesti mengemukakan permohonan untuk mendaftar, melindungi permohonan itu daripada sebarang penyertaan yang mencelah. Apabila carian dibuat atas nama pemberi pinjaman, perlindungan tempoh keutamaan dilanjutkan kepada pemindahan pembeli serta caj pemberi pinjaman. A dan C adalah salah: penyiasatan hakmilik dan pengesahan pemilik berdaftar dilakukan sebelum pertukaran, bukan dengan carian pra-penyiapan. D salah: carian dalam nama pemberi pinjaman melindungi kedua-dua pembeli dan pemberi pinjaman, bukan pemberi pinjaman sahaja. E salah: OS1 ialah carian keutamaan Pendaftaran Tanah; Pelaporan dan pembayaran SDLT kepada HMRC ialah langkah selepas siap yang berasingan melalui pemulangan SDLT, tidak berkaitan dengan tujuan OS1.
A. Sebagai pemegang kepentingan, memegang deposit sehingga selesai.
B. Sebagai ejen kepada pembeli.
C. Sebagai ejen untuk ejen harta pusaka penjual.
D. Sebagai ejen kepada penjual.
E. Sama ada sebagai ejen untuk penjual atau sebagai pemegang kepentingan, atas pilihan peguam cara.
Answer & explanation
Betul: D. Di mana deposit itu dipegang oleh peguam cara penjual sebagai EJEN UNTUK PENJUAL, ia boleh dilepaskan kepada penjual sebaik sahaja kontrak ditukar, jadi penjual boleh menggunakannya dengan segera (di sini, untuk membayar hutang peribadi). A adalah salah: pemegang kepentingan memegang wang itu bagi pihak kedua-dua pihak dan mesti menyimpannya sehingga selesai (Syarat Standard Jualan lalai), yang akan mengalahkan keinginan penjual untuk menggunakannya sekarang. B adalah salah: memegang sebagai ejen untuk pembeli bermakna pihak pembeli mengawal wang itu — wang itu tidak akan dilepaskan kepada penjual dan peguam cara pembeli, bukan penjual, akan memegangnya. C adalah salah: ejen harta tanah tidak mempunyai hak untuk deposit, jadi ia tidak pernah dipegang sebagai ejen untuk ejen harta tanah. E salah: hanya kapasiti 'ejen untuk penjual' yang menjamin penggunaan segera; menawarkan 'sama ada ... atau pihak berkepentingan' tidak, kerana anggota pihak berkepentingan akan menghalang pelepasan segera, jadi E bukanlah satu-satunya jawapan yang terbaik.
A. Bertegas supaya salinan sijil kematian Encik Adeyemi yang disahkan akan dibekalkan setelah siap.
B. Memerlukan Puan Adeyemi untuk melantik pemegang amanah kedua untuk menyertai pemindahan supaya sebarang kepentingan berfaedah diatasi.
C. Memerlukan wakil peribadi Encik Adeyemi untuk melaksanakan persetujuan bertulis bahagiannya kepada Puan Adeyemi.
D. Semak bahawa tiada memorandum pemecatan telah disahkan pada pemberian perwakilan Encik Adeyemi.
E. Memerlukan sekatan Borang A untuk dimasukkan sebelum siap untuk melindungi pembeli.
Answer & explanation
Ketiadaan sebarang sekatan pada daftar pemilikan memberitahu pembeli bahawa pemilik bersama memegang kepentingan berfaedah sebagai penyewa bersama (sekiranya mereka memegang sebagai penyewa bersama sekatan Borang A akan muncul, memerlukan pemegang amanah kedua untuk melampaui batas). Apabila penyewa bersama yang berfaedah meninggal dunia, kepentingan si mati berpindah secara automatik kepada yang terselamat melalui kemandirian, dan yang terselamat memegang kedua-dua hak milik yang sah dan berfaedah tanpa sebarang amanah. Oleh itu, pembeli mengambil hak milik yang baik daripada mangsa yang terselamat sahaja, dan satu-satunya bukti yang diperlukan ialah bukti bahawa pemilik bersama sebenarnya telah meninggal dunia: maka pilihan A adalah betul (salinan sijil kematian yang disahkan). Pilihan B adalah salah kerana, tanpa sekatan Borang A, tiada kepentingan amanah untuk melampaui batas dan pemegang amanah kedua tidak diperlukan. Pilihan C adalah salah kerana bahagian penyewa bersama tidak boleh lulus di bawah wasiat atau persetujuan wakil peribadi; ia melalui survivorship, jadi PR tidak mempunyai apa-apa untuk dipersetujui. Pilihan D adalah salah kerana memorandum pemecatan hanya relevan di mana ia telah dilindungi oleh sekatan pada daftar; di tanah berdaftar pemecatan tanpa perlindungan tidak mengikat pembeli, dan daftar di sini tidak menunjukkan apa-apa. Pilihan E adalah salah kerana sekatan Borang A hanya sesuai jika mangsa yang terselamat tidak berhak semata-mata (iaitu penyewaan bersama), yang tidak berlaku di sini; bertegas pada satu akan disalah anggap.
A. Sewa tanah yang perlu dibayar di bawah pajakan dan bukti bahawa ia telah dibayar terkini.
B. Kedudukan caj perkhidmatan, termasuk sebarang tunggakan dan sebarang kerja besar yang dijangkakan.
C. Pengaturan insurans bangunan, termasuk siapa yang menginsuranskan dan perlindungan yang disediakan.
D. Pematuhan dengan perjanjian dalam pajakan, termasuk sebarang persetujuan yang diperlukan untuk perubahan.
E. Tiada satu pun di atas - setiap satu adalah pertanyaan pegangan pajak yang relevan dan sesuai untuk flat tersebut.
Answer & explanation
Pada flat pegangan pajak dalam blok, setiap perkara yang disenaraikan adalah pertanyaan teras yang akan dibangkitkan oleh penghantar yang cekap. Sewa tanah: pembeli perlu mengesahkan jumlah dan bahawa ia dibayar terkini (resit terakhir yang jelas) untuk mengelakkan mengambil alih tunggakan atau pertikaian. Caj perkhidmatan: pembeli mesti menyemak tahap caj, sebarang tunggakan (yang boleh dilampirkan pada harta tanah) dan sebarang kerja utama yang akan datang yang mana bil yang besar mungkin perlu dibayar. Insurans: pemberi pinjaman memerlukan bangunan itu diinsuranskan untuk nilai pengembalian semula penuhnya terhadap pelbagai bahaya yang komprehensif; pajakan flat biasanya memerlukan tuan tanah untuk menginsuranskan, jadi pembeli harus mendapatkan salinan polisi. Perjanjian: pembeli memerlukan pengesahan tentang ketiadaan sebarang pelanggaran yang diketahui (contohnya, bahawa sebarang pindaan mendapat persetujuan tuan tanah) kerana pelanggaran tertunggak boleh menyebabkan dilucuthakkan atau kos pemulihan. Memandangkan setiap satu daripada pilihan A hingga D adalah pertanyaan pegangan pajak yang tulen dan sesuai, pilihan E ('tiada satu pun di atas') ialah jawapan yang betul: tiada item dalam senarai yang harus dikecualikan.
A. Rujukan kepada nombor hak milik berdaftar Birch Cottage.
B. Peruntukan bahawa Birch Cottage dijual dengan pemilikan kosong.
C. Syarat khas menetapkan masa terkini untuk menyiapkan jualan lebih awal daripada masa yang sepadan untuk menyiapkan pembelian Elm House.
D. Peruntukan bahawa pembeli Birch Cottage akan bertanggungjawab ke atas sebarang Cukai Tanah Duti Setem yang perlu dibayar dengan sewajarnya.
E. Peruntukan yang mengenal pasti harta dengan alamat posnya dan sebarang hak yang memberi manfaat kepada tanah.
Answer & explanation
Pilihan D ialah peruntukan yang biasanya TIDAK akan disertakan dan oleh itu adalah jawapannya. SDLT atas pembelian adalah liabiliti pembeli sendiri yang timbul melalui pelaksanaan Akta Kewangan 2003; ia bukan kebimbangan penjual dan tidak diuruskan dalam kontrak penjual, jadi memasukkan klausa sedemikian adalah tidak perlu dan tidak sesuai. Pilihan A adalah salah (iaitu ia AKAN disertakan): kontrak untuk penjualan tanah berdaftar mesti sentiasa mengenal pasti nombor hak milik berdaftar supaya pembeli boleh membuat kesimpulan hakmilik. Pilihan B adalah salah: pemilikan kosong ialah asas standard di mana rumah kediaman dijual. Pilihan C adalah salah: apabila hasil jualan membiayai pembelian terpaut, adalah wajar dan biasa untuk memasukkan syarat khas untuk memastikan jualan selesai sebelum, atau selewat-lewatnya, pembelian, supaya dana tersedia dalam rangkaian. Pilihan E adalah salah: mengenal pasti harta dan hak manfaat adalah perkara kontrak biasa.
A. Carian rasmi Pejabat Pendaftaran Tanah bagi hakmilik berdaftar dengan keutamaan (OS1).
B. Carian muflis sahaja (Borang K16) terhadap pembeli.
C. Carian caj tanah tempatan (LLC1).
D. Carian Jabatan Caj Tanah pusat (Borang K15).
E. Semua di atas.
Answer & explanation
Pilihan A adalah betul. Untuk hakmilik berdaftar, carian pra-penyiapan yang sesuai ialah carian rasmi Pendaftaran Tanah dengan keutamaan (OS1 untuk keseluruhan, atau OS2 untuk sebahagian). Ia mendedahkan daftar terkini dan, yang penting, memberikan tempoh keutamaan selama 30 hari bekerja dari sijil di mana sebarang permohonan oleh pencari untuk mendaftar dilindungi daripada penyertaan campur tangan (Akta Pendaftaran Tanah 2002, dan Kaedah-Kaedah Pendaftaran Tanah 2003). Pilihan B adalah salah: carian muflis/caj tanah hanya relevan apabila terdapat peminjam individu yang kesolvenannya perlu diperiksa oleh pemberi pinjaman; di sini pembeli ialah sebuah syarikat (yang akan disemak oleh carian syarikat, bukan carian kebankrapan) dan membeli tanpa gadai janji. Pilihan C adalah salah: carian caj tanah tempatan dijalankan sebelum pertukaran sebagai sebahagian daripada pertanyaan pra-kontrak, bukan sebagai carian pra-penyiapan. Pilihan D adalah salah: carian Jabatan Caj Tanah pusat (K15) hanya terpakai untuk tanah tidak berdaftar; tajuk ini didaftarkan, jadi tidak sesuai. Pilihan E adalah salah kerana B, C dan D tidak terpakai.
A. Draf kontrak yang dibekalkan oleh peguam cara penjual.
B. Saliran dan carian air (CON29DW).
C. Salinan rasmi Pejabat Pendaftaran Tanah dan carian peta indeks.
D. Carian tempatan yang terdiri daripada pertanyaan pihak berkuasa tempatan (CON29) dan carian caj tanah tempatan (LLC1).
E. Laporan carian alam sekitar (tanah tercemar).
Answer & explanation
Betul: Pilihan D. Pertanyaan standard pihak berkuasa tempatan (borang CON29) termasuk soalan khusus tentang skim jalan — sama ada mana-mana tanah telah atau akan diambil untuk pembinaan atau penambahbaikan lebuh raya, dan sama ada terdapat cadangan untuk jalan baharu, pelebaran jalan atau pengubahsuaian dalam lingkungan radius yang ditetapkan harta itu. Carian caj tanah tempatan (LLC1) mendedahkan caj berdaftar seperti perancangan dan penyertaan berkaitan lebuh raya. Jadi kebimbangan pembeli tentang skim pelebaran jalan atau pintasan terjawab di sini. Pilihan A adalah salah: di bawah emptor kaveat, penjual tidak perlu menawarkan skim jalan yang diketahui dalam kontrak (ia bukan kecacatan dalam hak milik); kontrak adalah tempat yang salah untuk melihat, walaupun penjual mesti menjawab pertanyaan terus dengan jujur. Pilihan B adalah salah: perparitan dan carian air hanya berurusan dengan sesalur air, pembetung, saliran dan hal-hal penyambungan, bukan skim jalan raya. Pilihan C adalah salah: carian peta indeks Pendaftaran Tanah menunjukkan sama ada hak milik didaftarkan dan nombor hak milik, bukan cadangan lebuh raya tempatan. Pilihan E adalah salah: carian alam sekitar menangani pencemaran, banjir dan risiko kestabilan tanah, bukan kerja-kerja jalan yang dirancang.
A. Dia boleh menjual sebagai pemilik tunggal yang masih hidup sebaik sahaja dia mengemukakan sijil kematian isterinya kepada pembeli.
B. Dia mesti melantik pemegang amanah kedua supaya kedua-dua mereka bersama-sama melaksanakan kontrak dan pemindahan, dengan itu melampaui kepentingan saksama.
C. Dia mesti mendapatkan perintah mahkamah yang membenarkan penjualan itu sebelum dia boleh meneruskan.
D. Dia mungkin menjual secara bersendirian kerana, sebagai pemilik sah yang masih hidup, seluruh kepentingan benefisial telah berpindah kepadanya melalui survivorship.
E. Dia mesti terlebih dahulu memindahkan harta itu kepada dirinya dengan persetujuan sebelum dia boleh menjualnya.
Answer & explanation
Betul: Pilihan B. Sekatan ialah sekatan 'Borang A' standard yang muncul di mana pemilik yang saksama memegang sebagai penyewa yang sama. Ia menghalang pemilik tunggal yang masih hidup daripada memberikan resit yang sah untuk wang modal, kerana pada penyewaan yang sama tidak ada kemandirian faedah berfaedah — bahagian si mati diserahkan di bawah wasiatnya (di sini kepada badan amal). Untuk menjual, mangsa mesti melantik pemegang amanah kedua supaya wang modal dibayar kepada (sekurang-kurangnya) dua pemegang amanah, yang melampaui kepentingan berfaedah (s.2 dan s.27 LPA 1925) dan memenuhi sekatan. Pilihan A adalah salah: menghasilkan sijil kematian hanya mencukupi untuk penyewaan bersama yang bermanfaat (di mana survivorship beroperasi dan yang terselamat boleh menjual sendiri); di sini sekatan Borang A menunjukkan penyewaan yang sama. Pilihan C adalah salah: rujukan sekatan kepada perintah mahkamah adalah alternatif kepada melampaui batas, tetapi penyelesaian pengangkutan yang biasa dan betul adalah dengan melantik pemegang amanah kedua, bukan untuk membuat litigasi. Pilihan D adalah salah: dengan penyewaan yang sama, tiada kemandirian bahagian berfaedah. Pilihan E adalah salah: persetujuan tidak membantu — sekatan pemilik tunggal masih akan menggigit, dan separuh bahagian isteri adalah milik badan amal, bukan suami.
A. Penyewa dilarang sama sekali memberikan sebahagian daripada premis sahaja.
B. Oleh kerana perjanjian terhadap penyerahan hak keseluruhan adalah layak (tugasan dibenarkan dengan persetujuan), s.19(1)(a) Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1927 membayangkan bahawa persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak munasabah.
C. Penyewa boleh menyerahkan keseluruhan premis itu bila-bila masa ia mahu, dan tuan tanah tidak mempunyai kuasa untuk menghalangnya.
D. Pada permohonan bertulis untuk persetujuan untuk menyerahkan keseluruhannya, tuan tanah mesti, di bawah s.1 Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1988, memberikan persetujuan dalam masa yang munasabah melainkan munasabah untuk menolak, dan memberikan alasan bertulis untuk sebarang penolakan.
E. Tiada satu pun di atas.
Answer & explanation
Soalan ini meminta pernyataan yang SALAH, iaitu C. Perjanjian terhadap penyerahan hak keseluruhan adalah perjanjian yang layak (penyerahan dibenarkan, tetapi hanya dengan persetujuan tuan rumah), jadi penyewa tidak boleh menyerahkan 'bila-bila masa ia mahu': tuan tanah boleh menolak secara sah di mana ia munasabah untuk berbuat demikian. A adalah betul: penyerahan sebahagian adalah dilarang sama sekali kerana fasal (2) membenarkan penyerahan hak keseluruhan sahaja, meninggalkan larangan penyerahan sebahagian dalam fasal (1) mutlak. B betul: s.19(1)(a) Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1927 menukarkan perjanjian yang layak kepada perjanjian yang layak sepenuhnya, jadi persetujuan tidak boleh ditahan secara tidak munasabah. D adalah betul: jika persetujuan diperlukan, s.1 Akta Tuan Rumah dan Penyewa 1988 mengenakan kewajipan berkanun ke atas tuan tanah untuk menangani permohonan bertulis dalam masa yang munasabah, bukan untuk menahan persetujuan secara tidak munasabah, dan untuk memberikan alasan bertulis untuk penolakan. Oleh kerana C salah nyatakan undang-undang, itu adalah jawapannya.
A. Ia boleh diterima, kerana tuan tanah berhak untuk mewujudkan privasi kontrak secara langsung dengan kedua-dua penyerah hak dan penerima serah hak untuk keseluruhan penggal.
B. Ia tidak boleh diterima, kerana penyerah hak tidak boleh secara sah dikehendaki memberikan perjanjian jaminan yang dibenarkan untuk pajakan yang diberikan pada tahun 1998.
C. Ia boleh diterima, kerana tuan tanah mungkin memerlukan penyerah hak untuk membuat perjanjian jaminan yang dibenarkan untuk pajakan yang diberikan pada tahun 1998.
D. Ia tidak boleh diterima, kerana perjanjian langsung daripada penerima serah hak sebaliknya harus diberikan oleh penyerah hak.
E. Ia tidak boleh diterima, kerana perjanjian langsung penerima serah hak harus dipadamkan atau terhad kepada tempoh di mana penerima serah hak kekal sebagai penyewa di bawah pajakan.
Answer & explanation
Pajakan yang diberikan pada tahun 1998 ialah 'penyewaan baharu' di bawah Akta Tuan Rumah dan Penyewa (Perjanjian) 1995. Pada penyerahan hak pada masa hadapan oleh penerima serah hak, Akta 1995 akan secara automatik melepaskan penerima serah hak daripada perjanjian penyewa (s 5). Perjanjian langsung yang menghendaki penerima serah hak untuk melaksanakan perjanjian 'sepanjang baki tempoh' akan secara tidak dibenarkan berusaha untuk memastikan penerima serah hak terikat selepas pelepasan automatik itu; sebarang peruntukan yang mengecewakan pelepasan Akta adalah terbatal (s 25). Oleh itu, perjanjian mesti dipadamkan atau dihadkan kepada tempoh penerima serah hak sebenarnya penyewa, jadi pilihan E adalah betul. Pilihan C menyatakan dengan betul bahawa tuan tanah mungkin memerlukan AGA daripada penyerah hak untuk pajakan baharu (AGA dibenarkan secara nyata oleh s 16), tetapi ia tidak menangani kecacatan dalam draf dan bukan penilaian terbaik; pilihan B adalah salah kerana AGA daripada penyewa yang akan keluar adalah perkara yang dibenarkan oleh Akta untuk pajakan baharu. Pilihan A adalah salah: tuan tanah tidak boleh mengikat penerima serah hak untuk sepanjang tempoh dalam menghadapi pelepasan berkanun. Pilihan D adalah salah: adalah wajar untuk AGA (jaminan penyerah hak) dan perjanjian langsung (daripada penerima serah hak) datang daripada pihak yang dinyatakan; masalahnya ialah tempoh perjanjian penerima serah hak, bukan sumbernya.