1. Eiendomsrett og praksis — Praksisspørsmål
Hvilket av følgende er det BESTE rådet om hvor svar kan avsløre informasjon om eksisterende planleggingstillatelse for bingohallen?
A. Bare søk etter lokale landavgifter (LLC1) vil avsløre noe om planleggingstillatelse.
B. Kun henvendelser fra lokale myndigheter på skjema CON29 vil avdekke planleggingsinformasjon.
C. Bare forespørsler før kontrakt fra selgeren (CPSE) vil omhandle planleggingssaker.
D. Planleggingsinformasjon kan ikke innhentes ved søk; kjøper må søke direkte til planportalen.
E. Svar på CON29-henvendelser fra den lokale myndigheten, forespørsler før kontrakt fra selgeren (CPSE) og, der det er relevant, LLC1 kan hver avsløre informasjon om planleggingstillatelsen.
Answer & explanation
Alternativ E er riktig. Formidlingssøk overlapper ofte, og informasjon om en eksisterende planleggingstillatelse kan dukke opp fra mer enn én kilde. Standard CON29-henvendelser fra den lokale myndigheten spør spesifikt om planleggingstillatelser, tillatelser til byggeforskrifter og planhåndhevelse/stoppvarsel; CPSE-forespørslene fra selgeren før kontrakten ber selgeren om å gi kopier av tillatelser og samtykker knyttet til eiendommen; og LLC1-registeret over lokale landavgifter registrerer visse planleggingskostnader (for eksempel betingede planleggingstillatelser og bevaringsordrer for tre). En kompetent advokat ville ikke stole på et eneste søk. Alternativene A, B og C er feil fordi de hevder at bare ett søk er relevant, noe som undervurderer den overlappende dekningen. Alternativ D er feil: de lokale myndighetenes søk er nøyaktig hvordan planinformasjon innhentes i en formidlingstransaksjon, så det er ikke sant at ingen søk avslører det.
Hvilken av de følgende angir best når advokaten kan opptre for begge parter?
A. Advokaten kan opptre for begge bare hvis det ikke er noen interessekonflikt mellom dem og ingen betydelig risiko for at en slik konflikt oppstår.
B. Advokaten kan alltid opptre for begge parter i en formidlingstransaksjon forutsatt at hver enkelt gir skriftlig samtykke.
C. Advokaten kan opptre for begge fordi selger ønsker å belaste merverdiavgift mens kjøper ikke ønsker å betale den.
D. Advokaten kan opptre for begge fordi selger driver et kontraktsløp med flere kjøpere.
E. Advokaten kan opptre for begge fordi selgeren gir kjøperen en forpliktelse om ledig eiendom.
Answer & explanation
Alternativ A er riktig. Paragraf 6.2 i SRA Code of Conduct forbyr en advokat å opptre der det er en interessekonflikt eller en betydelig risiko for en, med forbehold om begrensede unntak. I en kjøper/selger-overføringstransaksjon er partenes interesser vanligvis motstridende (mest åpenbart over pris og vilkår), så det er generelt ikke tillatt å handle for begge. Det kan bare være mulig der det virkelig ikke er noen konflikt og ingen betydelig risiko for en, for eksempel når eiendom gis i gave eller overføres mellom nærstående eller tilknyttede personer. Alternativ B er feil fordi samtykke alene ikke kan kurere en faktisk konflikt på motsatte sider av en transaksjon; Unntakene "vesentlig felles interesse" og "konkurrerer om samme mål" er snevre og dekker generelt ikke vanlige kjøper/selger-forretninger. Alternativene C, D og E beskriver hver en omstendighet som, om noe, øker snarere enn fjerner risikoen for konflikt (ulike MVA-posisjoner, et kontraktsløp som utsetter kjøperen for risiko, og å gi et tilsagn), så ingen av dem rettferdiggjør å handle for begge parter.
A. Utleier kan nekte samtykke, men leietaker kan likevel være i stand til å utføre arbeidene etter den lovpålagte forbedringsprosedyren dersom retten er overbevist om at arbeidene kvalifiserer.
B. Utleier kan absolutt forhindre arbeidene, fordi pakten om strukturelle endringer er absolutt og ingen lov kan overstyre den.
C. Utleier kan ikke nekte, fordi loven innebærer i strukturelle endringsavtalen et vilkår om at samtykke ikke må tilbakeholdes urimelig.
D. Utleier må samtykke, for ellers kan leietaker utføre arbeidene og automatisk kreve erstatning fra utleier ved terminens slutt.
E. Utleier kan insistere på at arbeidene utføres av utleier mot en økning i den årlige husleien.
Answer & explanation
Riktig: A. De foreslåtte arbeidene (fjerning av butikkfronten, utvidelse av åpningen, installering av dobbeltfoldede dører) er utvendige og strukturelle, så de faller innenfor den absolutte pakt mot ytre/strukturelle endringer – det er ingen samtykkeforbehold og den underforståtte "ikke skal holdes urimelig tilbakeholdt" gjelder ikke for en absolutt pakt. Men selv der en pakt er absolutt, kan en leietaker som ønsker å gjøre en "forbedring" gi beskjed i henhold til Landlord and Tenant Act 1927 s.3; utleieren kan gjøre innsigelse, og retten kan da gi fullmakt til arbeidene dersom den finner at de øker eiendommens utleieverdi, er rimelige og egnet til dens karakter, og ikke reduserer verdien av annen eiendom til utleieren. Så avslag er tillatt, men er ikke nødvendigvis slutten på saken. B er feil: s.3-prosedyren kan overstyre selv en absolutt pakt. C er feil: det underforståtte "urimelig tilbakeholdte" begrepet (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) gjelder bare der avtalen er kvalifisert (samtykke kreves); den konverterer ikke en absolutt pakt til en kvalifisert. D tar feil: kompensasjon for forbedringer i henhold til 1927-loven (s.1) er ikke automatisk og er underlagt lovbestemt prosedyre og vilkår. E tar feil: det er ingen slik rett for utleier til å beordre verkene mot en husleieøkning.
A. Der det ikke er noen interessekonflikt mellom selger og kjøper og ingen vesentlig risiko for at det oppstår, for eksempel en overføring mellom nære familiemedlemmer.
B. Der det eksisterer en interessekonflikt, men unntaket "vesentlig felles interesse" gjelder, fordi begge parter ønsker at salget skal fullføres.
C. Hvor selger har til hensikt å belaste merverdiavgift på salget og kjøper motsetter seg å betale den.
D. Hvor selger gjennomfører et kontraktsløp mellom konkurrerende kjøpere.
E. Hvor selger er blitt bedt om å gi advokatforpliktelse overfor kjøpers långiver.
Answer & explanation
Riktig: A. En advokat kan bare opptre for to parter der det ikke er noen egeninteresse- eller klientkonflikt og ingen betydelig risiko for en (SRA Code of Conduct for Solicitors paragraf 6.2). Ved salg og kjøp er partenes interesser iboende motstridende, så det er kun tillatt å handle for begge i sjeldne tilfeller hvor det i hovedsak ikke er noen reell konflikt, f.eks. en gave eller en overføring mellom parter knyttet til blod, ekteskap, sivil partnerskap eller som bor sammen. B tar feil: Unntaket «vesentlig felles interesse» gjelder ikke ved et normalt salg/kjøp, fordi den ene parten kjøper og den andre selger, og gir dem motstridende interesser til tross for at begge ønsker gjennomføring. C tar feil: en tvist om merverdiavgift er i seg selv en konflikt, som peker bort fra å handle for begge. D tar feil: et kontraktsløp skaper en klar konflikt og økte oppførselsplikter; den tillater ikke dobbeltvirkende. E tar feil: Avgivelse av tilsagn er uten sammenheng med hvorvidt det foreligger en interessekonflikt mellom kjøper og selger.
A. Davisons bør innvilge tre påfølgende seks måneders leieavtaler, fordi ingen forretningsleie på under 12 måneder noen gang kan tiltrekke seg eiendomssikkerhet i henhold til del II av Landlord and Tenant Act 1954.
B. Davisons kan innvilge en 18-måneders tidsbestemt leieavtale, men for å sikre at den ikke gir eiendomssikkerhet, må du søke retten om en kjennelse som ekskluderer del II av Landlord and Tenant Act 1954.
C. Davisons kan innvilge en 18-måneders tidsbestemt leieavtale, men for å være sikker på at den ikke gir eiendomssikkerhet, må den forkynne den foreskrevne advarselen til Morten og innhente Mortens underskrevne erklæring før leieavtalen er fullført, slik at del II av Landlord and Tenant Act 1954 er utelukket.
D. Davisons kan innvilge en 18 måneders tidsbestemt leieavtale og stole på at en utleiers pauseklausul kan utøves etter 12 måneder, noe som i seg selv vil forhindre at Morten får eiendomssikkerhet.
E. Davisons kan ikke lovlig innvilge en leieavtale som ekskluderer del II av Landlord and Tenant Act 1954, fordi beskyttelsen ikke kan trekkes ut under noen omstendigheter.
Answer & explanation
Alternativ C er riktig. Eiendomssikkerhet i henhold til del II av Landlord and Tenant Act 1954 kan ekskluderes ('utkontraktert') for en tidsbestemt forretningsleieavtale ved å bruke prosedyren introdusert av Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. Utleieren må levere en advarsel i foreskrevet form til leietakeren og erklæringen må gi leietakeren (') erklæring dersom varselet forkynnes minst 14 dager før leieavtalen, ellers en lovbestemt erklæring) som erkjenner vernetap, med henvisning til varselet og erklæringen påtegnet eller inneholdt i leiekontrakten. Alternativ A er feil: et leieforhold for en periode som ikke overstiger seks måneder er utenfor del II, men fritaket er borte der det er gitt mulighet for forlengelse/fornyelse eller der leietaker (med forgjengere i samme virksomhet) har vært i bruk i mer enn 12 måneder (s.43(3)); tre påfølgende seks måneders leieavtaler ville bryte dette. Alternativ B er feil: siden 1. juni 2004 kreves det INGEN rettskjennelse for å utkontraktere - det er selve endringen som ble gjort av 2003-bekjennelsen. Alternativ D er feil: en utleiers bruddklausul utelukker ikke loven; leieforholdet ville fortsatt være beskyttet og utleieren kunne bare avslutte det på lovfestet grunnlag i henhold til s.30, så en bruddklausul alene bryter ikke eiendomssikkerheten. Alternativ E er feil: Del II-beskyttelse kan gyldig trekkes ut av bruk av den lovpålagte prosedyren.
A. Om servitutten er tinglyst mot tjenestejordens odelsrett, om den er dekkende for kjøpers tiltenkte bruk, hvem som har ansvaret for å vedlikeholde den, og om traseen er en vedtatt offentlig riksvei.
B. Om servitutten er populær blant naboer, hvor enkel den er i bruk, hvem som forsikrer den, og om den er godt opplyst.
C. Om servitutten er opprettet ved skjøte, om den kommer selgeren personlig til gode, om den kan fjernes av selgeren, og om den er nevnt i leiekontrakten.
D. Om servitutten er synlig på grunnen, om den er tinglyst som lokal grunnavgift, om selger betaler kommuneavgift av den, og om den er inngjerdet.
E. Om servitutten er tinglyst mot kjøpers egen hjemmel, om den er eksklusiv for kjøper, hvor populær ruten er, og om den ligger godt til.
Answer & explanation
Alternativ A er riktig. Der en eiendom har FORDELEN av en rett til vei, bør en kjøpers advokat i hovedsak kontrollere: (1) registrering av byrden - at byrden av servitutten noteres mot den tjenende (nabo) tittelen, slik at retten binder etterfølgere og ikke bare er personlig/risiko for å gå tapt; (2) tilstrekkelighet - om rettigheten som er gitt er tilstrekkelig for kjøperens tiltenkte bruk (f.eks. kjøretøyadkomst for verkstedet, ikke bare fotgjenger); (3) vedlikehold - hvem som er ansvarlig for å vedlikeholde og reparere ruten, og om kjøper må bidra; og (4) vedtak - om ruten faktisk er en offentlig vedtatt og vedlikeholdt motorvei (i så fall faller bekymringer om privat servitutt bort). Alternativene B, D og E viser irrelevante eller oppfunne kriterier (popularitet, belysning, forsikring, eksklusivitet, beliggenhet, kommuneskatt), hvorav ingen er de anerkjente formidlingssjekkene til fordel for en servitutt. Alternativ C forvirrer analysen: den aktuelle registreringen er av byrden mot tjenestejorden, retten må komme LANDET til gode (ikke selgeren personlig) til å være en gyldig rettslig servitutt som hører til eiendommen, og dette er ikke de fire standardproblemene.
A. Ingenting trenger å gjøres, fordi selveiendommen som leiekontrakten er gitt av allerede er registrert.
B. Leiekontrakten må innholdsregistreres med egen tittel, fordi den gis for en periode på mer enn syv år; leietaker må søke.
C. Ingenting trenger å gjøres, fordi leieavtalen er for kortere enn 21 år og trer dermed i kraft som en overordnet interesse.
D. Utleier må søke om å få tinglyst leiekontrakten, fordi utleier beholder tilbakeføringen.
E. Leiekontrakten må kun noteres mot selveieretten; det krever ikke sin egen registrerte tittel.
Answer & explanation
Innvilgelse av en leiekontrakt for en periode på mer enn syv år ut av et tinglyst bo er en tvangsregistrerbar disposisjon i henhold til s.27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. En niårsperiode overstiger syv år, så leiekontrakten må innholdsregistreres med sin egen tittel; før registreringen er fullført, fungerer den ikke ved lov (s.27(1)). Søker om tinglysing av en disposisjon er disponent, dvs. leietaker. Alternativ B er derfor riktig. Alternativ A er feil: utløseren er lengden på terminen, ikke om selveierskapet allerede er registrert. Alternativ C er feil: den relevante terskelen er syv år, ikke 21; en leieavtale på mer enn syv år kan ikke tre i kraft bare som en overordnet interesse i henhold til vedlegg 3 (de beskytter korte leieavtaler på syv år eller mindre). Alternativ D er feil: Det er leietaker (disponert), ikke utleier, som søker om tinglysing. Alternativ E er feil: en leieavtale på mer enn syv år krever sin egen registrerte eiendom (og registeret vil også legge inn et varsel mot utleiers eiendom), ikke bare et varsel i stedet for registrering.
A. Kjøperen vil være bundet av de restriktive avtalene som er nevnt i den manglende overdragelsen, selv om deres nøyaktige vilkår ikke kan leses fra registeret.
B. Kjøper vil ikke være bundet av paktene, fordi deres vilkår ikke kan fastslås fra registeret.
C. Kjøperen vil være bundet av alle avtaler av enhver art som gjelder eiendommen, enten de er notert i registeret eller ikke.
D. Kjøper vil bare være bundet dersom paktene var blitt angitt i sin helhet i gebyrregisteret.
E. Ingen av de ovennevnte; paktene trer i kraft som overordnede interesser uavhengig av registerføringen.
Answer & explanation
Restriktive avtaler er beskyttet ved innføring av en melding i gebyrregisteret, og en kjøper tar forbehold om interesser beskyttet av en slik melding (ss.29-32 tinglysingsloven 2002). Oppføring 2 refererer uttrykkelig til restriktive avtaler i 1999-overføringen, så de er beskyttet og binder kjøperen til tross for at registeret ikke har noen kopi og ordlyden ikke er gjengitt; kjøperen er fast med paktene og bør søke skjøtet/en erstatning. Alternativ A er riktig. Alternativ B er feil: kjøperen er bundet på grunn av den noterte oppføringen selv om de nøyaktige vilkårene ikke er tilgjengelige fra registeret. Alternativ C er feil: en kjøper av registrert land er bare bundet av interesser som er forsvarlig beskyttet (eller overordnet), ikke av enhver pakt "av noe slag". Alternativ D er feil: beskyttelse oppstår fra varselet som refererer til paktene; paktene trenger ikke være satt opp i sin helhet for å binde. Alternativ E er feil: restriktive avtaler er beskyttet av varsel, ikke som overordnede interesser, og oppføringen her er den operative beskyttelsen.
A. Forespørsler fra den lokale myndigheten (CON29).
B. Søk etter lokale landavgifter (LLC1).
C. De valgfrie henvendelsene til den lokale myndigheten (CON29O).
D. De offisielle kopiene av registeret innhentet fra HM Land Registry.
E. Et OS1-prioritert søk hos HM Land Registry.
Answer & explanation
Hvorvidt en vei som støter til eiendommen er en motorvei som kan vedlikeholdes for offentlig regning (vedtatt under s.36 Highways Act 1980) avsløres av standard henvendelser fra den lokale myndigheten, CON29, så A er riktig. B tar feil: LLC1 avslører registrerte lokale landavgifter (f.eks. økonomiske avgifter, bevaringsordrer for tre, planleggingsrestriksjoner), ikke adopsjonsstatus for veier. C er feil fordi CON29O inneholder valgfrie henvendelser (f.eks. veiforslag, offentlige stier, gassrørledninger) valgt for bestemte transaksjoner; den grunnleggende informasjonen om adoptert vei er i standard CON29, ikke det valgfrie settet. D tar feil: Offisielle kopier fra HM Land Registry viser den registrerte tittelen (eierskap, avgifter, rettigheter), ikke om veier er offentlig vedlikeholdbare. E er feil: et OS1 er et prioritert søk før fullføring av registrert land som beskytter kjøperens søknad; den gir ingen informasjon om motorveiadopsjon.
A. Rapporter tittelklassen til klienten, sjekk boliglångivers krav, vurder og gir råd om tittelskadeforsikring, og vurder om tittelen kan oppgraderes til absolutt.
B. Informer klienten, men ikke ta ytterligere skritt, fordi HM Land Registry garanterer fullt ut hver registrert eiendom og vil betale kompensasjon for enhver mangel.
C. Forsikre klienten om at eiendomsrett ikke gir noen bekymringer fordi slike titler er vanlige og så godt som absolutt tittel.
D. Råd klienten til å trekke seg umiddelbart, fordi eiendomsrett er en defekt klasse som aldri trygt kan aksepteres.
E. Gå frem som normalt uten å nevne hjemmelsklassen, siden eiendomsklassen er en intern tinglysingssak uten relevans for kjøperen.
Answer & explanation
Eiendomsrett gis der innehaveren ikke kan fremlegge dokumentasjon på eiendomsrett eller krav gjennom uønsket besittelse; statsgarantien dekker ikke dødsbo, rettigheter eller renter som består eller kan oppstå før førstegangsregistrering. For enhver tittel som ikke er absolutt, bør kjøperens advokat: rapportere det til klienten; hvis det er et boliglån, sjekk utlånerens krav (og, når du også handler for utlåneren, sørg for at utlåneren får beskjed - ellers er det en konflikt); vurdere og gi råd om tittelskadeforsikring; og vurder muligheten for å oppgradere til absolutt tittel (f.eks. hvis manglende skjøter kan bli funnet eller den nødvendige perioden utløper). A sier dette riktig. B tar feil fordi garantien for eiendomsrett er begrenset, ikke full, så avhengighet av automatisk kompensasjon er feilplassert. C er feil: det er ikke "så god som" absolutt tittel og kan ikke bare børstes til side. D tar feil fordi tilbaketrekning ikke er den uunngåelige responsen; risikoen er ofte håndterbar med godkjenning fra forsikring og långiver. E tar feil fordi tittelklassen er åpenbart relevant og må rapporteres og adresseres.
A. CRAR er kun tilgjengelig hvis leiekontrakten inneholder en uttrykkelig klausul som tillater utleier å beslaglegge og selge leietakers varer; uten en slik klausul kan ikke CRAR brukes.
B. CRAR kan bare brukes der leieavtalen er skriftlig og netto ubetalt hovedleie er minst det foreskrevne minimum (sju dagers leie); en tvangsfullmektig skal gi leieren minst syv dagers varsel om tvangsfullbyrdelse før overtakelse av gods, og ytterligere varsel og minimumsfrist må gå før varen kan selges.
C. Verma kan instruere en tvangsfullmektig om å beslaglegge varene umiddelbart i det øyeblikket eventuell leie ikke er betalt, og kan selge dem umiddelbart uten varsel til leietaker.
D. Verma må vente på minsterestanseperioden og gi et varsel, men når oppsigelsesfristen utløper kan hun beslaglegge og selge varene samme dag uten ytterligere varsel om salg.
E. CRAR gjelder enhver sum som skal betales under leieavtalen, inkludert servicegebyr, forsikringsleie og renter, og Verma kan personlig gå inn og fjerne varer uten å bruke en sertifisert håndhevingsagent.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) gjelder kun for kommersielle lokaler utleid under en skriftlig leieavtale, og bare for netto ubetalt "leie" (hovedleie, eksklusiv moms, renter, servicegebyr og forsikringsleie). Minimum sju dagers nettoleie skal være utestående. En sertifisert tvangsfullmektig må sende et varsel om tvangsfullbyrdelse som gir minst syv klare dager før han går inn for å ta kontroll over varer; etter at varene er tatt i kontroll, skal agenten gi leietaker ytterligere minimumsvarsel (minst syv klare dager) før varene kan selges. Alternativ B fanger disse kravene nøyaktig. A er feil: CRAR er et lovpålagt selvhjelpsmiddel som ikke er avhengig av en uttrykkelig inndragnings-/nødklausul i leiekontrakten. C tar feil: det er en minsterestansegrense og et obligatorisk tvangsvarsel, og varer kan ikke selges uten nødvendig varsel. D tar feil: det kreves en separat melding om påtenkt salg og en ytterligere minimumsperiode før salg; salg samme dag er ikke tillatt. E er feil: CRAR er begrenset til hovedleie (ikke servicegebyr, forsikringsleie eller renter) og må utføres av en sertifisert håndhevingsagent, ikke av utleier personlig.
A. Utfør et søk kun for konkurs (et søk i Land Charges Register mot Mr Chens navn) ved Land Charges Department, og spesifiser de relevante fylkene der han har bodd.
B. Be Mr. Chen signere et personlig løfte som bekrefter at han ikke er gjort konkurs og at ingen begjæring er under behandling.
C. Utfør et lokalt landavgiftssøk mot adressen til eiendommen som kjøpes.
D. Gjennomfør et indekskartsøk hos HM Matrikkel mot eiendommens tittel.
E. Ikke foreta deg noe, fordi det ikke er noen pålitelig måte å kontrollere en persons konkursstatus før fullføring.
Answer & explanation
Konkursordrer mot enkeltpersoner og verserende konkursbegjæringer registreres ved Landavgiftsavdelingen (Central Land Charges Registry) og avsløres ved søk på personens navn (en skjema K16-konkurssøk kun), og spesifiserer de relevante fylkene der personen har vært bosatt. Dette er standard forhåndsfullføringstrinnet en långivers advokat tar for å bekrefte at låntakeren ikke er konkurs og at ingen begjæring er under behandling, så alternativ A er riktig. B tar feil: en forpliktelse fra låntakeren er ikke uavhengig verifisering og tilfredsstiller ikke långivers instruks om å kontrollere det offentlige registeret. C tar feil: Et søk med lokale landavgifter avslører forhold som berører landet registrert hos den lokale myndigheten (f.eks. planleggingsgebyrer), ikke en enkeltpersons konkurs. D er feil: et indekskartsøk identifiserer om land er registrert og tittelnummeret; det står ingenting om låntakers konkurs. E tar feil fordi det foreligger en pålitelig sjekk, nemlig konkursransakingen mot navnet ved tomteavgiftsavdelingen.
A. Firmaet kan aldri opptre for både kjøper og långiver i en kommersiell transaksjon, fordi slike transaksjoner alltid innebærer en interessekonflikt.
B. Firmaet kan være i stand til å handle for begge, forutsatt at boliglånet er på standardvilkår og firmaet er overbevist om at det ikke er noen interessekonflikt eller betydelig risiko for en.
C. Firmaet kan handle for begge bare hvis det behandler saken som en boligtransaksjon og långiverens vilkår er standard.
D. Firmaet kan ikke handle for begge fordi det ikke er noen vesentlig felles interesse mellom kjøper og långiver.
E. Firmaet kan handle for begge deler fordi det å opptre for låntaker og långiver på næringslån ikke medfører konflikt.
Answer & explanation
Dette tester interessekonfliktreglene i paragraf 6.2 i SRA Code of Conduct for Solicitors som gjelder for å opptre for låntaker og långiver. Utgangspunktet er at en advokat ikke skal opptre der det er konflikt, eller vesentlig fare for konflikt, mellom to klienter. Men der et boliglån er på standardvilkår (et "standard boliglån"), er låntakerens og långiverens interesser vanligvis på linje, og et firma kan bestemme at det ikke er noen konflikt og handle for begge. Dette gjelder både kommersielle transaksjoner og boligtransaksjoner. Alternativ B fanger opp dette riktig. Alternativ A er feil: det er ikke noe generell forbud mot kommersielle avtaler; testen er om en konflikt eksisterer eller er sannsynlig. Alternativ C er feil fordi transaksjonen er kommersiell, ikke bolig, og analysen er ikke avhengig av å karakterisere den på nytt. Alternativ D er feil: den relevante inngangsporten er fraværet av konflikt på et standard boliglån, ikke unntaket "vesentlig felles interesse" (som er en distinkt paragraf 6.2(a), og i alle fall eksisterer en felles interesse her). Alternativ E er feil fordi det overvurderer posisjonen; et ikke-standardisert eller spesielt forhandlet kommersielle boliglån kan lett generere en konflikt, så firmaet må vurdere hvert enkelt tilfelle i stedet for å påta seg noen risiko.
A. 14 dager
B. 21 dager
C. 30 virkedager
D. 30 kalenderdager
E. 2 måneder
Answer & explanation
Dette tester forutfyllingssøket i registeret under Tinglysningsreglene 2003. Et offisielt søk med prioritet av en registrert tittel (skjema OS1, eller OS2 for en del) gir en prioritetsperiode på 30 virkedager (virkedager) fra datoen for søkeresultatet (r.131 Tinglysingsregler 2003). Forutsatt at kjøpers (og långivers) søknad om å registrere disposisjonen er mottatt av tinglysingen innen den prioritetsperioden, prioriteres det over enhver innføring i registeret etter datoen for søksattest, og beskytter mot "registreringsgapet". Alternativ C er riktig. Alternativ A (14 dager), Alternativ B (21 dager) og Alternativ E (2 måneder) er rett og slett feil perioder. Alternativ D (30 kalenderdager) er den vanlige fellen: perioden er 30 virkedager, ikke kalenderdager, som i praksis er vesentlig lengre, så D tar feil.
A. £10 693,61, bestående av årlig leie, merverdiavgift, morarenter, servicegebyret og merverdiavgift på servicegebyret.
B. £9 618,41, bestående av den årlige husleien, merverdiavgiften på årsleien og forsinkelsesrentene.
C. £11 038,61, bestående av den årlige husleien, servicegebyret, forsikringsleien og merverdiavgift og renter på dem alle.
D. £8 000,00, som kun består av den årlige husleien, fordi MVA og renter ikke kan gjenvinnes under CRAR.
E. £8 018,41, som kun består av den årlige husleien og morarenter, fordi MVA aldri kan gjenvinnes under CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 til Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, with the Takeing Control of Goods Regulations) tillater bare inndrivelse av hovedstolen (rene) husleie som skal betales for besittelse og bruk av lokalene, sammen med eventuell moms og renter på denne leien. Summer som er reservert som "leie" i leieavtalen, men som er i substansservicegebyr, forsikringsleie eller andre tilleggsgebyrer, kan IKKE gjenvinnes gjennom CRAR, men leieavtalen merker dem. Her er det gjenvinnbare beløpet den årlige husleien (£8 000) pluss merverdiavgift på 20 % (£1 600) pluss forsinkelsesrenten på den årlige leien (£18,41), noe som gir £9 618,41. B er riktig. A er feil fordi servicegebyr (og merverdiavgift på det) ikke kan gjenvinnes under CRAR. C tar feil av samme grunn og fordi forsikringsleie også er utelukket. D ekskluderer feilaktig mva og renter, noe CRAR tillater på hovedleien. E oppgir feilaktig at mva aldri kan refunderes - mva på hovedleien kan kreves tilbake der utleier har valgt å skattlegge.
A. Som fordelaktige fellesleiere, slik at gjenlevenderetten fungerer og gjenlevende automatisk tar hele ved første dødsfall.
B. Som fordelaktige leietakere i fellesskap i like deler, slik at hver andel kan etterlates ved testamente.
C. Som rene rettighetshavere av utlåner, uten fordelaktig rente før boliglånet er innløst.
D. Som lovlige og rettferdige medeiere uten å spesifisere formen for fordelaktig eierandel, og la det bli underforstått senere.
E. Som aksjonærer i et spesialforetak som har den juridiske og fordelaktige tittelen.
Answer & explanation
Der et ektepar bidrar likt til kjøp av sin ekteskapsbolig og ønsker at den gjenlevende skal ta automatisk ved første dødsfall, er standardrådet et fordelaktig FELLESLEIE. Under et sameie holder sameierne hele fordelsgodset sammen, og gjenlevenderetten (jus accrescendi) går automatisk over til den gjenlevende ved død, utenfor testamentet. Alternativ A er riktig. Alternativ B (fellesleieforhold) er feil som det generelle rådet her: det skaper distinkte, tenkelige andeler uten gjenlevende, noe som er hensiktsmessig der partene bidrar ulikt eller ønsker å forlate sin andel ved testament, ikke det typiske like-bidragende ekteparet som søker overlevelse. Alternativ C er feil: et boliglån reduserer ikke låntakerne til rettighetshavere; de holder den juridiske og fordelaktige eiendommen underlagt utlånerens kostnad. Alternativ D er feil og reagerer ikke: Spørsmålet spør spesifikt om formen for BENEFICIAL holding, og TR1 krever en uttrykkelig erklæring om hvordan den rettferdige interessen holdes. Alternativ E er feil: en SPV-selskapsstruktur brukes til kommersielle/investeringsformål, ikke kjøp av en familiebolig.
A. Stol på bankens boliglånsvurdering, siden banken ikke vil låne ut med mindre eiendommen er forsvarlig.
B. Oppdrag med en grunnleggende verdsettelsesrapport for å bekrefte markedsverdien.
C. Bestille en fullstendig strukturell (bygnings)undersøkelse, gitt eiendommens alder og konstruksjon.
D. Ta i bruk en boligkjøperrapport, som er den mest grundige undersøkelsen som finnes.
E. Ingen undersøkelse er nødvendig, fordi selger er pliktig til å opplyse om alle fysiske mangler.
Answer & explanation
C er riktig. Den mest detaljerte undersøkelsen er den fullstendige strukturelle (bygnings-) undersøkelsen, som anbefales for eldre eiendommer, de med uvanlig konstruksjon eller de i dårlig stand. Et våningshus bygget i 1875 faller helt klart inn i denne kategorien, så en fullstendig strukturell undersøkelse er det riktige rådet til tross for de høyere kostnadene. A er feil: en verdivurdering av boliglån utføres kun for utlånerens fordel, for å bekrefte at eiendommen er tilstrekkelig sikkerhet; det er ikke en tilstandsundersøkelse og kjøper kan ikke stole på den. B tar feil: en kjøpers egen grunnleggende verdivurderingsrapport bekrefter bare markedsverdi og avslører lite om tilstanden - utilstrekkelig for en viktoriansk eiendom. D tar feil: en boligkjøperrapport er middels detaljert og er uegnet for eldre eller ikke-standard eiendommer; det er ikke den mest grundige undersøkelsen. E tar feil: Med begrensede unntak gjelder prinsippet om forbehold om eiendommens fysiske tilstand — selger er ikke forpliktet til å opplyse om fysiske mangler, og det er nettopp derfor kjøperen må besiktige.
A. Å undersøke selgerens tittel for første gang, som ellers gjøres først etter ferdigstillelse.
B. Å avsløre eventuelle endringer i registeret siden de offisielle kopiene ble innhentet før bytte, og å gi en prioritetsperiode for registrering av kjøper og långiver.
C. For første gang å bekrefte at selgeren er registrert innehaver av eiendommen.
D. For å oppnå en prioritetsperiode som kun beskytter långiverens gebyr, ikke kjøperens overføring.
E. For å tilfredsstille kravet om at kjøperens advokat rapporterer resultatet til HM Revenue & Customs for SDLT-formål.
Answer & explanation
B er riktig. Hjemmel undersøkes, og selger bekreftes som registrert eier, før bytte av kontrakter. Det offisielle OS1-søket har et todelt formål: (i) å avsløre om noen oppføringer har blitt gjort i registeret siden datoen for de offisielle kopiene som ble brukt til å undersøke tittelen før kontrakten; og (ii) for å oppnå en prioritetsperiode (30 virkedager fra datoen for søkeresultatet) innen hvilken kjøperen må sende inn søknaden om å registrere seg, og beskytte den søknaden mot eventuelle mellomliggende oppføringer. Der søket er gjort i långivers navn, strekker beskyttelsen av prioritetsperioden seg til kjøpers overføring samt långivers gebyr. A og C er feil: Undersøkelse av tittel og bekreftelse av den registrerte innehaveren gjøres før bytte, ikke ved pre-fullføringssøk. D tar feil: et søk i utlåners navn beskytter både kjøper og utlåner, ikke utlåner alene. E er feil: OS1 er et prioritert søk i registret; SDLT-rapportering og betaling til HMRC er et eget trinn etter fullføring via en SDLT-retur, uten tilknytning til formålet med OS1.
A. Som interessent, holde depositumet inntil ferdigstillelse.
B. Som agent for kjøper.
C. Som megler for selgers eiendomsmegler.
D. Som agent for selger.
E. Som enten agent for selger eller som interessent, etter advokatens valg.
Answer & explanation
Riktig: D. Der depositumet innehas av selgers advokat som AGENT FOR SELGER, kan det frigis til selger så snart kontrakter utveksles, slik at selger kan bruke det umiddelbart (her til å betale personlig gjeld). A er feil: en interessent holder pengene på vegne av begge parter og må beholde dem til de er fullført (standard salgsbetingelsene), noe som ville motvirke selgerens ønske om å bruke dem nå. B tar feil: å holde som agent for kjøperen vil bety at kjøperens side kontrollerer pengene - de vil ikke bli frigitt til selgeren og kjøperens advokat, ikke selgerens, vil holde dem. C tar feil: Eiendomsmegleren har ingen rett til depositumet, så den holdes aldri som megler for eiendomsmegleren. E tar feil: bare kapasiteten 'agent for selger' garanterer umiddelbar bruk; å tilby 'enten ... eller interessent' gjør det ikke, fordi interessentdelen ville forhindre umiddelbar utgivelse, så E er ikke det beste svaret.
A. Insister på at en bekreftet kopi av Mr Adeyemis dødsattest blir levert ved ferdigstillelse.
B. Krev at fru Adeyemi utnevner en andre tillitsmann til å delta i overføringen, slik at eventuelle fordelaktige interesser overskrides.
C. Kreve at de personlige representantene til Mr Adeyemi utfører en skriftlig samtykke fra hans andel til Mrs Adeyemi.
D. Kontroller at det ikke ble godkjent sluttavtale på Mr Adeyemis bevilgning av representasjon.
E. Krev at en skjema A-begrensning legges inn før fullføring for å beskytte kjøperen.
Answer & explanation
Fraværet av noen begrensning på eierregisteret forteller kjøperen at sameierne hadde den fordelaktige interessen som felles leietakere (hadde de holdt som leietakere i fellesskap ville det dukket opp en Form A-begrensning, som krever at en andre bobestyrer overskrider). Ved død av en fordelaktig felles leietaker, går avdødes interesse automatisk over til den gjenlevende ved gjenlevende, og den gjenlevende innehar både den juridiske og fordelaktige tittelen fri for enhver tillit. Kjøperen tar derfor god eiendomsrett fra den gjenlevende alene, og det eneste beviset som trengs er bevis på at sameieren faktisk er død: derfor er alternativ A riktig (en bekreftet kopi av dødsattesten). Alternativ B er feil fordi, uten skjema A-begrensninger, er det ingen tillitsinteresse å overskride, og en andre tillitsmann er unødvendig. Alternativ C er feil fordi en felles leietakers andel ikke kan gå under testament eller samtykke fra de personlige representantene; det går forbi overlevelse, så PR-ene har ingenting å samtykke. Alternativ D er feil fordi et sluttbrev kun er aktuelt der det har vært beskyttet av en begrensning i registeret; i tinglyst grunn binder ikke en ubeskyttet avskjed en kjøper, og matrikkelen her viser ingen. Alternativ E er feil fordi en Form A-begrensning bare ville være hensiktsmessig dersom den gjenlevende ikke var utelukkende berettiget (dvs. et felles leieforhold), noe som ikke er tilfelle her; å insistere på en ville være misforstått.
A. Grunnrenten som skal betales i henhold til leiekontrakten og bevis på at den er betalt oppdatert.
B. Serviceavgiftsposisjonen, inkludert eventuelle restanse og forventede store arbeider.
C. Bygningsforsikringsordningene, herunder hvem som forsikrer og dekningen som gis.
D. Overholdelse av avtaler i leieavtalen, inkludert eventuelle samtykker som kreves for endringer.
E. Ingen av de ovennevnte - hver er en relevant og hensiktsmessig leieforholdsforespørsel for en slik leilighet.
Answer & explanation
På en leieleilighet i en blokk er hver av de oppførte sakene en kjerneforespørsel en kompetent formidler vil reise. Grunnrente: Kjøper må bekrefte beløpet og at det er betalt ajour (en tydelig siste kvittering) for å unngå overtakelse av restanser eller tvister. Servicegebyr: Kjøper må kontrollere gebyrnivået, eventuelle restanser (som kan knytte seg til eiendommen), og eventuelle forestående større arbeider som det kan forfalle en stor regning for. Forsikring: långivere krever at bygningen er forsikret for sin fulle gjenopprettingsverdi mot en omfattende rekke farer; leieavtaler av leiligheter krever vanligvis at utleier forsikrer, så kjøperen bør få en kopi av polisen. Avtaler: Kjøperen trenger bekreftelse på fraværet av kjente brudd (for eksempel at eventuelle endringer hadde utleiers samtykke) fordi utestående brudd kan føre til inndragning eller utbedringskostnader. Siden hvert av alternativene A til D er en ekte og passende forespørsel om leieforhold, er alternativ E ('ingen av de ovennevnte') det riktige svaret: det er ingen ting i listen som bør ekskluderes.
A. En referanse til det registrerte tittelnummeret til Birch Cottage.
B. En bestemmelse om at Birch Cottage selges med ledig besittelse.
C. En spesiell betingelse som fastsetter siste tidspunkt for gjennomføring av salget tidligere enn tilsvarende tidspunkt for gjennomføring av kjøp av Elm House.
D. En bestemmelse om at kjøperen av Birch Cottage vil være ansvarlig for eventuell stempelavgift som skal betales.
E. En bestemmelse som identifiserer eiendommen ved dens postadresse og eventuelle rettigheter til fordel for landet.
Answer & explanation
Alternativ D er bestemmelsen som normalt IKKE vil være inkludert og er derfor svaret. SDLT på et kjøp er kjøperens eget ansvar som oppstår ved drift av finansloven 2003; det angår ikke selgeren og behandles ikke i selgers kontrakt, så å inkludere en slik klausul er unødvendig og upassende. Alternativ A er feil (dvs. det VIL være inkludert): en kontrakt for salg av tinglyst grunn må alltid identifisere det registrerte hjemmelnummeret slik at kjøperen kan utlede eiendomsretten. Alternativ B er feil: ledig besittelse er standardgrunnlaget et bolighus selges på. Alternativ C er feil: der salgsinntekter finansierer et tilknyttet kjøp, er det fornuftig og vanlig å sette inn en spesiell betingelse som sikrer at salget fullføres før, eller ikke senere enn, kjøpet, slik at midlene er tilgjengelige i kjeden. Alternativ E er feil: identifisering av eiendommen og fordelingsrettigheter er en normal kontraktsfesting.
A. Et matrikkels offisielt søk av den registrerte tittelen med prioritet (OS1).
B. En konkursransaking (skjema K16) mot kjøper.
C. Et lokalt landavgiftssøk (LLC1).
D. Et sentralt landavgiftsavdelingssøk (skjema K15).
E. Alt det ovennevnte.
Answer & explanation
Alternativ A er riktig. For en registrert tittel er det passende søk før fullføring et offisielt landregistersøk med prioritet (OS1 for hele eller OS2 for deler). Den avslører det oppdaterte registeret og gir, avgjørende, en prioritetsperiode på 30 virkedager fra sertifikatet der enhver søknad fra søkeren om å registrere seg er beskyttet mot inngripende oppføringer (Land Registration Act 2002, og Land Registration Rules 2003). Alternativ B er feil: et konkurs/landavgiftskonkurssøk er bare relevant der det er en individuell låntaker hvis soliditet en långiver må sjekke; her er kjøperen et selskap (som ville blitt sjekket ved et selskapssøk, ikke et konkurssøk) og kjøper uten pant. Alternativ C er feil: et lokalt søk på landavgifter utføres før utveksling som en del av forespørsler før kontrakt, ikke som et søk før fullføring. Alternativ D er feil: et sentralt søk på landavgiftsavdelingen (K15) gjelder kun for uregistrert land; denne tittelen er registrert, så den er upassende. Alternativ E er feil fordi B, C og D ikke gjelder.
A. Kontraktsutkastet levert av selgers advokat.
B. Drenerings- og vannsøket (CON29DW).
C. Landeregisterets offisielle kopier og indekskartsøk.
D. Det lokale søket som omfatter henvendelser fra den lokale myndigheten (CON29) og det lokale landavgiftssøket (LLC1).
E. Søkerapporten for miljø (forurenset grunn).
Answer & explanation
Riktig: Alternativ D. Standard forespørsler fra kommunen (skjema CON29) inkluderer spesifikke spørsmål om veiplaner — om det er eller skal anskaffes tomt for bygging eller utbedring av motorveier, og om det er forslag til nye veier, utvidelse av veien eller endringer innenfor en definert radius av eiendommen. Det lokale landavgiftssøket (LLC1) avslører registrerte avgifter som planlegging og motorveirelaterte oppføringer. Så kjøpers bekymring for en veiutvidelse eller omkjøringsordning besvares her. Alternativ A er feil: under forbehold emptor trenger ikke selgeren frivillig å gi en kjent veiplan i kontrakten (det er ikke en mangel i eiendomsretten); kontrakten er feil sted å se, selv om selgeren må svare ærlig på en direkte henvendelse. Alternativ B er feil: Avløps- og vannsøket omhandler kun vannledninger, kloakk, avløps- og tilknytningssaker, ikke veiordninger. Alternativ C er feil: Matrikkelindekskartet viser om tittelen er registrert og tittelnummeret, ikke lokale motorveiforslag. Alternativ E er feil: et miljøsøk tar for seg forurensning, flom og grunnstabilitetsrisiko, ikke planlagte veiarbeid.
A. Han kan selge som eneeier etter at han har fremlagt sin kones dødsattest til kjøperen.
B. Han må utnevne en annen tillitsmann slik at de to sammen utfører kontrakten og overfører, og dermed overskrider de rettferdige interessene.
C. Han må innhente en kjennelse fra domstolen som godkjenner salget før han kan fortsette.
D. Han kan selge alene fordi, som gjenlevende juridisk eier, har hele den fordelaktige interessen gått over til ham ved gjenlevende.
E. Han må først overføre eiendommen til seg selv ved samtykke før han kan selge den.
Answer & explanation
Riktig: Alternativ B. Begrensningen er standard 'Form A'-begrensningen som vises der de rettferdige eierne har felles leietakere. Det hindrer en eneeier i å gi en gyldig kvittering for kapitalpenger, fordi det på et felles leieforhold ikke er gjenlevende av den fordelaktige interessen — den avdødes andel går under hennes testamente (her til veldedige formål). For å selge må den gjenlevende utpeke en andre bobestyrer slik at kapitalpenger utbetales til (minst) to bobestyrere, noe som overskrider de fordelaktige interessene (s.2 og s.27 LPA 1925) og tilfredsstiller begrensningen. Alternativ A er feil: å fremlegge en dødsattest er bare tilstrekkelig for et fordelaktig fellesleieforhold (der overlevende fungerer og den gjenlevende kan selge alene); her viser Form A-begrensningen et felles leieforhold. Alternativ C er feil: Begrensningens henvisning til en rettskjennelse er alternativet til overreaching, men den ordinære, korrekte formidlingsløsningen er å oppnevne en andre bobestyrer, ikke å saksøke. Alternativ D er feil: med et felles leieforhold er det ingen gjenlevende for den fordelaktige andelen. Alternativ E er feil: et samtykke hjelper ikke - eneeierbegrensningen ville fortsatt bite, og konens halvpart tilhører veldedige organisasjoner, ikke mannen.
A. Leietaker har absolutt forbud mot å tildele kun deler av lokalet.
B. Fordi avtalen mot å tildele hele er kvalifisert (overdragelse tillatt med samtykke), innebærer s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 at samtykke ikke må tilbakeholdes urimelig.
C. Leietaker kan overdra hele eiendommen når den måtte ønske det, og utleier har ikke makt til å hindre det.
D. På en skriftlig søknad om samtykke til å overdra hele, må utleier, i henhold til §1 Landlord and Tenant Act 1988, gi samtykke innen rimelig tid med mindre det er rimelig å nekte, og gi skriftlig begrunnelse for ethvert avslag.
E. Ingen av de ovennevnte.
Answer & explanation
Dette spørsmålet ber om FEIL utsagn, som er C. Pakten mot overdragelse av helheten er en kvalifisert pakt (overdragelse er tillatt, men kun med utleiers samtykke), så leietaker kan ikke tildele «når den måtte ønske»: utleier kan lovlig nekte der det er rimelig å gjøre det. A er riktig: tildeling av del er absolutt forbudt fordi klausul (2) tillater kun tildeling av helheten, og lar forbudet om deltildeling i klausul (1) være absolutt. B er korrekt: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 konverterer en kvalifisert pakt til en fullt kvalifisert, så samtykke kan ikke tilbakeholdes urimelig. D er riktig: der samtykke kreves, pålegger s.1 Landlord and Tenant Act 1988 utleier en lovfestet plikt til å behandle en skriftlig søknad innen rimelig tid, ikke tilbakeholde samtykke urimelig, og gi skriftlig begrunnelse for avslaget. Ettersom C feiltolker loven, er det svaret.
A. Det er akseptabelt, fordi utleier har rett til å opprette kontraktsrett direkte med både overdrageren og erververen for hele perioden.
B. Det er ikke akseptabelt, fordi overdrageren ikke lovlig kan kreves å gi en autorisert garantiavtale for en leieavtale gitt i 1998.
C. Det er akseptabelt, fordi utleier kan kreve at overdrageren inngår en autorisert garantiavtale for en leieavtale gitt i 1998.
D. Det er ikke akseptabelt, fordi den direkte pakt fra oppdragstakeren i stedet bør gis av overdrageren.
E. Det er ikke akseptabelt, fordi oppdragstakerens direkte avtale bør slettes eller begrenses til perioden hvor overdrageren forblir leietaker under leieavtalen.
Answer & explanation
En leieavtale gitt i 1998 er et "nyt leieforhold" i henhold til utleier og leietaker (avtaler) Act 1995. Ved en fremtidig overdragelse fra erververen, vil 1995-loven automatisk frigjøre rettighetshaveren fra leietakeravtalene (s 5). En direkte pakt som krever at overdrageren skal oppfylle paktene "for resten av perioden" vil på en utillatelig måte forsøke å holde overdrageren bundet etter den automatiske frigivelsen; enhver bestemmelse som hindrer lovens utgivelse er ugyldig (s 25). Avtalen må derfor slettes eller begrenses til den perioden oppdragstaker faktisk er leietaker, så alternativ E er riktig. Alternativ C sier riktig at utleier kan kreve en AGA fra overdrageren for en ny leieavtale (en AGA er uttrykkelig tillatt i s 16), men den tar ikke opp mangelen i utkastet og er derfor ikke den beste vurderingen; alternativ B er rett og slett feil fordi en AGA fra utgående leietaker er nettopp det loven åpner for for nye leiekontrakter. Alternativ A er feil: Utleier kan ikke binde oppdragstakeren for hele perioden i møte med lovfestet frigjøring. Alternativ D er feil: det er hensiktsmessig at AGA (overdragerens garanti) og en direkte pakt (fra overdrageren) kommer fra de oppgitte partene; problemet er varigheten av overdragerens pakt, ikke dens kilde.