1. Eigendomsrecht en -praktijk - Praktijkvragen
Welke van de volgende is het BESTE advies over waar antwoorden informatie kunnen onthullen over de bestaande bouwvergunning voor de bingohal?
A. Alleen de Local Land Charges-zoekopdracht (LLC1) zal iets over de bouwvergunning onthullen.
B. Alleen navraag bij de lokale overheid op formulier CON29 zal planningsinformatie onthullen.
C. Alleen de precontractuele vragen van de verkoper (CPSE) zullen betrekking hebben op planningskwesties.
D. Planningsinformatie kan niet via zoeken worden verkregen; de koper moet zich rechtstreeks aanmelden bij het planningsportaal.
E. Antwoorden op de CON29-vragen van de lokale overheid, de precontractuele vragen van de verkoper (CPSE) en, waar relevant, de LLC1 kunnen elk informatie over de bouwvergunning onthullen.
Answer & explanation
Optie E is juist. Zoekopdrachten naar transport overlappen elkaar vaak, en informatie over een bestaande bouwvergunning kan uit meer dan één bron naar boven komen. In de standaard CON29-vragen van de lokale overheid wordt specifiek gevraagd naar bouwvergunningen, bouwvergunningen en handhavings-/stopmeldingen; de CPSE-precontractuele onderzoeken van de verkoper vragen de verkoper om kopieën te verstrekken van toestemmingen en toestemmingen met betrekking tot het onroerend goed; en het LLC1-register van lokale landheffingen registreert bepaalde planningslasten (bijvoorbeeld voorwaardelijke bouwvergunningen en bevelen voor het behoud van bomen). Een competente advocaat zou niet op één zoekopdracht vertrouwen. De opties A, B en C zijn allebei fout omdat ze beweren dat slechts één zoekopdracht relevant is, wat de overlappende dekking onderschat. Optie D is verkeerd: de zoekopdrachten van de lokale overheid zijn precies de manier waarop planningsinformatie wordt verkregen bij een overdrachtstransactie, dus het is niet waar dat geen enkele zoekopdracht deze aan het licht brengt.
Welke van de volgende geeft het beste aan wanneer de advocaat voor beide partijen mag optreden?
A. De advocaat mag alleen voor beide optreden als er geen belangenconflict tussen hen bestaat en er geen significant risico bestaat dat een dergelijk conflict ontstaat.
B. De advocaat kan bij een overdrachtstransactie altijd voor beide partijen optreden, op voorwaarde dat ieder daarvan schriftelijk toestemming geeft.
C. De advocaat kan voor beide optreden omdat de verkoper BTW in rekening wil brengen terwijl de koper deze niet wil betalen.
D. De advocaat kan voor beide optreden omdat de verkoper met meerdere kopers een contractrace voert.
E. De advocaat kan voor beide optreden omdat de verkoper aan de koper een toezegging doet met betrekking tot de leegstaande eigendom.
Answer & explanation
Optie A is juist. Paragraaf 6.2 van de SRA-gedragscode verbiedt een advocaat om op te treden wanneer er sprake is van een belangenconflict of een aanzienlijk risico daarop, behoudens beperkte uitzonderingen. Bij een overdrachtstransactie tussen koper en verkoper zijn de belangen van de partijen doorgaans met elkaar in strijd (het meest duidelijk over de prijs en de voorwaarden), dus het is over het algemeen niet toegestaan om voor beide partijen op te treden. Dit kan alleen mogelijk zijn als er werkelijk geen sprake is van een conflict en er geen aanzienlijk risico bestaat dat er sprake is van een conflict, bijvoorbeeld als eigendommen worden geschonken of overgedragen tussen nauw verwante of geassocieerde personen. Optie B is verkeerd omdat toestemming alleen een feitelijk conflict aan weerszijden van een transactie niet kan oplossen; de uitzonderingen op het gebied van 'wezenlijk gemeenschappelijk belang' en 'concurreren voor hetzelfde doel' zijn beperkt en bestrijken in het algemeen niet de gewone koper/verkoper-transacties. De opties C, D en E beschrijven elk een omstandigheid die het risico op conflicten eerder vergroot dan wegneemt (verschillende BTW-posities, een contractwedloop die de koper aan risico's blootstelt, en het aangaan van een verbintenis), zodat geen van deze het handelen voor beide partijen rechtvaardigt.
A. De verhuurder kan toestemming weigeren, maar de huurder kan de werkzaamheden alsnog uitvoeren via de wettelijke verbeterprocedure, als de rechter ervan overtuigd is dat de werken daarvoor in aanmerking komen.
B. De verhuurder kan de werken absoluut verhinderen, omdat het convenant bouwkundige verbouwingen absoluut is en geen enkele wet daaraan terzijde kan schuiven.
C. De verhuurder kan niet weigeren, omdat de wet in het verbouwingsconvenant een bepaling bevat dat toestemming niet op onredelijke gronden mag worden onthouden.
D. De verhuurder moet toestemming geven, omdat de huurder anders de werken kan uitvoeren en op het einde van de looptijd automatisch een schadevergoeding kan vorderen van de verhuurder.
E. De verhuurder kan erop aandringen dat de werkzaamheden door de verhuurder worden uitgevoerd in ruil voor een verhoging van de jaarhuur.
Answer & explanation
Correct: A. De voorgestelde werkzaamheden (het verwijderen van de winkelpui, het vergroten van de opening, het installeren van dubbele vouwdeuren) zijn extern en structureel, en vallen dus binnen het absolute convenant tegen externe/structurele wijzigingen – er is geen toestemmingsvoorwaarde en de impliciete term ‘niet op onredelijke gronden achterhouden’ is niet van toepassing op een absoluut convenant. Maar zelfs als een convenant absoluut is, kan een huurder die een 'verbetering' wil aanbrengen, een opzegtermijn indienen op grond van de Landlord and Tenant Act 1927 s.3; de verhuurder kan bezwaar maken, en de rechtbank kan dan de werken goedkeuren als hij ervan overtuigd is dat ze bijdragen aan de verhuurwaarde van het bedrijf, redelijk zijn en passen bij de aard ervan, en de waarde van andere eigendommen van de verhuurder niet verminderen. Weigering is dus toegestaan, maar betekent niet noodzakelijkerwijs het einde van de zaak. B heeft ongelijk: de s.3-procedure kan zelfs een absoluut convenant terzijde schuiven. C is verkeerd: de impliciete 'onredelijk ingehouden' term (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) is alleen van toepassing als het convenant gekwalificeerd is (toestemming vereist); het verandert een absoluut verbond niet in een gekwalificeerd verbond. D heeft ongelijk: compensatie voor verbeteringen op grond van de Wet van 1927 (s.1) is niet automatisch en is onderworpen aan de wettelijke procedure en voorwaarden. E heeft ongelijk: de verhuurder heeft niet het recht om de werken op te eisen in ruil voor een huurverhoging.
A. Wanneer er geen belangenconflict bestaat tussen verkoper en koper en er geen significant risico bestaat dat er een belangenconflict ontstaat, bijvoorbeeld een overdracht tussen naaste familieleden.
B. Wanneer er sprake is van een belangenconflict, maar de uitzondering 'substantieel gemeenschappelijk belang' van toepassing is, omdat beide partijen willen dat de verkoop wordt afgerond.
C. Wanneer de verkoper van plan is BTW over de verkoop in rekening te brengen en de koper bezwaar maakt tegen de betaling ervan.
D. Waar de verkoper een contractrace voert tussen concurrerende kopers.
E. Wanneer de verkoper is gevraagd een juridische toezegging te doen aan de kredietverstrekker van de koper.
Answer & explanation
Juist: A. Een advocaat mag alleen voor twee partijen optreden als er geen sprake is van een eigenbelang of cliëntconflict en er geen significant risico bestaat op één partij (SRA Gedragscode voor Advocaten paragraaf 6.2). Bij een verkoop en aankoop zijn de belangen van de partijen inherent tegengesteld, dus het is alleen toegestaan om voor beide partijen op te treden in zeldzame gevallen waarin er feitelijk geen sprake is van een echt conflict. een schenking of overdracht tussen bloed-, huwelijks-, geregistreerd partnerschaps- of samenwonenden. B heeft ongelijk: de uitzondering voor 'wezenlijk gemeenschappelijk belang' is niet van toepassing op een normale verkoop/aankoop, omdat de ene partij koopt en de andere verkoopt, waardoor er tegengestelde belangen ontstaan, ondanks dat beide partijen voltooiing willen. C heeft ongelijk: een geschil over de BTW is op zichzelf al een conflict, wat erop wijst dat er niet voor beide moet worden opgetreden. D heeft ongelijk: een contractrace creëert een duidelijk conflict en verhoogde gedragsplichten; het staat geen dubbele werking toe. E heeft ongelijk: het doen van een verbintenis staat los van de vraag of er sprake is van een belangenconflict tussen koper en verkoper.
A. Davisons zou drie opeenvolgende huurcontracten van zes maanden moeten verlenen, omdat geen enkele zakelijke huurovereenkomst van minder dan twaalf maanden ooit een huurzekerheid kan opleveren op grond van Deel II van de Landlord and Tenant Act 1954.
B. Davisons kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 18 maanden toekennen, maar om er zeker van te zijn dat deze geen huurzekerheid oplevert, moet hij bij de rechtbank een bevel aanvragen met uitsluiting van Deel II van de Landlord and Tenant Act 1954.
C. Davisons kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 18 maanden toekennen, maar moet, om er zeker van te zijn dat dit geen huurzekerheid oplevert, de voorgeschreven waarschuwing aan Morten betekenen en de ondertekende verklaring van Morten verkrijgen voordat de huurovereenkomst wordt voltooid, zodat Deel II van de Landlord and Tenant Act 1954 wordt uitgesloten.
D. Davisons kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 18 maanden toekennen en zich beroepen op een opzegclausule van de verhuurder die na 12 maanden kan worden uitgeoefend, waardoor Morten op zichzelf geen huurbescherming kan verwerven.
E. Davisons kan niet wettig een huurovereenkomst toekennen die Deel II van de Landlord and Tenant Act 1954 uitsluit, omdat de bescherming onder geen enkele omstandigheid kan worden opgezegd.
Answer & explanation
Optie C is juist. Huurzekerheid op grond van Deel II van de Landlord and Tenant Act 1954 kan worden uitgesloten ('uitbesteed') voor een zakelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd met behulp van de procedure die is geïntroduceerd door de Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. De verhuurder moet een voorgeschreven waarschuwing aan de huurder doen toekomen, en de huurder moet een verklaring afleggen (een 'eenvoudige' verklaring als de opzegging ten minste 14 dagen vóór de huurovereenkomst wordt betekend, anders een wettelijke verklaring) het erkennen van het verlies van bescherming, met een verwijzing naar de kennisgeving en verklaring die op of in de huurovereenkomst is onderschreven. Optie A is verkeerd: een huurovereenkomst voor een bepaalde termijn van maximaal zes maanden valt buiten Deel II, maar de vrijstelling gaat verloren als er een voorziening is voor verlenging/vernieuwing of als de huurder (met voorgangers in hetzelfde bedrijf) langer dan twaalf maanden in gebruik is geweest (s.43(3)); drie opeenvolgende huurcontracten van zes maanden zouden dit schenden. Optie B is verkeerd: sinds 1 juni 2004 is er GEEN gerechtelijk bevel vereist voor uitbesteding - dat is precies de wijziging die door het besluit van 2003 is aangebracht. Optie D is verkeerd: een ontbindingsclausule van een verhuurder sluit de wet niet uit; de huurovereenkomst zou nog steeds worden beschermd en de verhuurder zou deze alleen op wettelijke gronden kunnen beëindigen op grond van artikel 30, dus een ontbindingsclausule op zichzelf doet geen afbreuk aan de huurzekerheid. Optie E is verkeerd: Deel II-bescherming kan op geldige wijze worden uitbesteed via de wettelijke procedure.
A. Of de erfdienstbaarheid is geregistreerd onder de eigendomstitel van het dienende land, of deze geschikt is voor het beoogde gebruik van de koper, wie verantwoordelijk is voor het onderhoud ervan, en of de route een goedgekeurde openbare weg is.
B. Of de erfdienstbaarheid populair is bij de buren, hoe gemakkelijk deze in gebruik is, wie deze verzekert en of deze goed verlicht is.
C. Of de erfdienstbaarheid bij akte tot stand is gekomen, of deze de verkoper persoonlijk ten goede komt, of deze door de verkoper kan worden opgeheven en of deze in de huurovereenkomst wordt vermeld.
D. Of de erfdienstbaarheid op de grond zichtbaar is, of deze geregistreerd is als lokale grondbelasting, of de verkoper er gemeentebelasting over betaalt en of deze omheind is.
E. Of de erfdienstbaarheid op eigen titel van de koper staat, of deze exclusief is voor de koper, hoe populair de route is en of deze op een goede locatie ligt.
Answer & explanation
Optie A is juist. Wanneer een onroerend goed het VOORDEEL van een recht van overpad heeft, moet de advocaat van de koper in essentie het volgende controleren: (1) registratie van de last - dat de last van de erfdienstbaarheid wordt afgezet tegen de dienende (naburige) titel, zodat het recht opvolgers bindt en niet louter persoonlijk is/het risico loopt verloren te gaan; (2) geschiktheid - of het verleende recht voldoende is voor het beoogde gebruik van de koper (bijvoorbeeld toegang voor voertuigen tot de werkplaats, niet louter voor voetgangers); (3) onderhoud - wie aansprakelijk is voor het onderhoud en de reparatie van de route, en of de koper een bijdrage moet leveren; en (4) acceptatie - of de route in feite een door de overheid goedgekeurde en onderhouden snelweg is (in welk geval de zorgen over particuliere erfdienstbaarheid wegvallen). Opties B, D en E bevatten irrelevante of verzonnen criteria (populariteit, verlichting, verzekering, exclusiviteit, locatie, gemeentebelasting), die geen van allen de erkende overdrachtscontroles zijn ten behoeve van een erfdienstbaarheid. Optie C verwart de analyse: de relevante registratie strekt tot last op het dienende land, het recht moet ten goede komen aan het GELD (niet aan de verkoper persoonlijk) om een geldige wettelijke erfdienstbaarheid te hebben die bij het onroerend goed hoort, en dit zijn niet de vier standaardkwesties.
A. Er hoeft niets te worden gedaan, omdat de volle grond waaruit de huurovereenkomst wordt verleend al geregistreerd is.
B. De huurovereenkomst moet inhoudelijk op eigen titel worden geregistreerd, omdat deze wordt verleend voor een looptijd van meer dan zeven jaar; de huurder moet een aanvraag indienen.
C. Er hoeft niets te worden gedaan, omdat de huurovereenkomst korter is dan 21 jaar en dus als zwaarwegend belang ingaat.
D. De verhuurder moet een aanvraag tot registratie van de huurovereenkomst indienen, omdat de verhuurder de terugboeking behoudt.
E. De huurovereenkomst mag uitsluitend op de eigendomstitel worden aangetekend; het vereist geen eigen geregistreerde titel.
Answer & explanation
Het verlenen van een huurovereenkomst voor een periode van meer dan zeven jaar van een geregistreerd landgoed is een verplicht te registreren beschikking op grond van s.27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. Een termijn van negen jaar duurt langer dan zeven jaar, dus de huurovereenkomst moet inhoudelijk worden geregistreerd met een eigen titel; totdat de registratie is voltooid, is deze niet van kracht volgens de wet (s.27(1)). De aanvrager van de registratie van een beschikking is de disponee, dat wil zeggen de huurder. Optie B is dus juist. Optie A is verkeerd: de trigger is de lengte van de termijn, niet of het eigendom al is geregistreerd. Optie C is verkeerd: de relevante drempel is zeven jaar, en niet 21; een huurovereenkomst van meer dan zeven jaar kan niet louter van kracht worden als een doorslaggevend belang op grond van Schema 3 (deze beschermen korte huurovereenkomsten van zeven jaar of minder). Optie D klopt niet: het is de huurder (de disponee) en niet de verhuurder die de registratie aanvraagt. Optie E is verkeerd: voor een huurovereenkomst van meer dan zeven jaar is een eigen geregistreerde titel vereist (en het register zal ook een kennisgeving indienen tegen het eigendomsrecht van de verhuurder), en niet louter een kennisgeving ter vervanging van de registratie.
A. De koper is gebonden aan de beperkende convenanten waarnaar in de ontbrekende overdracht wordt verwezen, ook al kunnen de precieze voorwaarden ervan niet uit het register worden gelezen.
B. De koper is niet gebonden aan de convenanten, omdat de voorwaarden daarvan niet uit het register kunnen worden afgeleid.
C. De koper is gebonden aan alle convenanten van welke aard dan ook die verband houden met de woning, al dan niet in het register vermeld.
D. De koper is pas gebonden indien de convenanten integraal in het tarievenregister zijn vastgelegd.
E. Geen van bovenstaande; de convenanten treden in werking als zwaarwegend belang, ongeacht de inschrijving in het register.
Answer & explanation
Beperkende convenanten worden beschermd door de inschrijving van een kennisgeving in het lastenregister, en een koper is onderworpen aan de belangen die door een dergelijke kennisgeving worden beschermd (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Inschrijving 2 verwijst uitdrukkelijk naar beperkende convenanten in de overdrachtsakte uit 1999, zodat deze beschermd zijn en bindend zijn voor de koper, ondanks het feit dat het register geen kopie in bezit heeft en de bewoording niet is overgenomen; de koper is gebonden aan de convenanten en moet de akte/een schadevergoeding eisen. Optie A is juist. Optie B is verkeerd: de koper is gebonden door de genoteerde inschrijving, ook al zijn de exacte voorwaarden niet beschikbaar in het register. Optie C is verkeerd: een koper van geregistreerde grond is alleen gebonden aan belangen die goed beschermd zijn (of doorslaggevend zijn), en niet aan elk convenant 'van welke aard dan ook'. Optie D is verkeerd: bescherming vloeit voort uit de mededeling waarin naar de convenanten wordt verwezen; de convenanten hoeven niet volledig te worden vastgelegd om bindend te zijn. Optie E is verkeerd: beperkende convenanten worden beschermd door kennisgeving, niet als doorslaggevende belangen, en de ingang hier is de operationele bescherming.
A. De onderzoeken van de lokale overheid (CON29).
B. Het zoeken naar lokale grondheffingen (LLC1).
C. De optionele onderzoeken van de lokale overheid (CON29O).
D. De officiële kopieën van het register verkregen van HM Land Registry.
E. Een OS1-prioriteitszoekopdracht bij HM Kadaster.
Answer & explanation
Of een weg die grenst aan het terrein een snelweg is die op publieke kosten kan worden onderhouden (aangenomen onder s.36 Highways Act 1980) blijkt uit de standaardonderzoeken van de lokale overheid, de CON29, dus A heeft gelijk. B heeft het mis: de LLC1 onthult geregistreerde lokale landheffingen (bijvoorbeeld financiële lasten, bevelen voor het behoud van bomen, planningsbeperkingen), maar niet de adoptiestatus van wegen. C is verkeerd omdat de CON29O optionele onderzoeken bevat (bijvoorbeeld wegenvoorstellen, openbare paden, gaspijpleidingen) die zijn gekozen voor bepaalde transacties; de basisinformatie over de aangenomen weg bevindt zich in de standaard CON29, niet in de optionele set. D heeft ongelijk: officiële kopieën van het HM Kadaster tonen de geregistreerde titel (eigendom, lasten, rechten), niet of wegen openbaar onderhoudbaar zijn. E heeft het mis: een OS1 is een prioritaire zoektocht voorafgaand aan de voltooiing van geregistreerde grond die de aanvraag van de koper beschermt; het geeft geen informatie over adoptie op de snelweg.
A. Rapporteer de titelklasse aan de klant, controleer de eisen van de hypotheekverstrekker, overweeg en adviseer over een titelaansprakelijkheidsverzekering, en overweeg of de titel kan worden opgewaardeerd naar absoluut.
B. Informeer de klant maar onderneem geen verdere stappen, omdat HM Kadaster volledig garant staat voor elke geregistreerde titel en een vergoeding zal betalen voor elk gebrek.
C. Stel de cliënt gerust dat een bezitstitel geen probleem oplevert, omdat dergelijke titels gebruikelijk zijn en net zo goed zijn als een absolute titel.
D. Adviseer de cliënt om zich onmiddellijk terug te trekken, omdat de eigendomstitel een gebrekkige klasse is die nooit veilig kan worden aanvaard.
E. Ga verder zoals normaal zonder de titelklasse te vermelden, aangezien de titelklasse een interne kwestie van het Kadaster is die niet relevant is voor de koper.
Answer & explanation
Bezitstitel wordt verleend wanneer de eigenaar geen schriftelijk bewijs van eigendom of claims kan overleggen door middel van onrechtmatig bezit; de staatsgarantie dekt geen eigendommen, rechten of belangen die bestaan of kunnen ontstaan vóór de eerste registratie. Voor elke titel die niet absoluut is, moet de advocaat van de koper: dit melden aan de cliënt; als er een hypotheek is, controleer dan de vereisten van de kredietverstrekker (en, als u ook namens de kredietverstrekker optreedt, zorg ervoor dat de kredietverstrekker op de hoogte wordt gesteld - anders ontstaat er een conflict); overwegen en adviseren over titelaansprakelijkheidsverzekeringen; en overweeg de mogelijkheid om op te waarderen naar de absolute titel (bijvoorbeeld als er ontbrekende akten kunnen worden gevonden of als de vereiste periode verstrijkt). A geeft dit correct aan. B heeft ongelijk omdat de garantie voor eigendomstitel beperkt en niet volledig is, zodat een beroep op automatische compensatie misplaatst is. C heeft ongelijk: het is niet 'zo goed als' een absolute titel en kan niet zomaar terzijde worden geschoven. D heeft ongelijk omdat terugtrekking niet de onvermijdelijke reactie is; het risico is vaak beheersbaar met goedkeuring van de verzekering en de kredietverstrekker. E heeft ongelijk omdat de titelklasse duidelijk relevant is en moet worden gerapporteerd en aangepakt.
A. CRAR is alleen beschikbaar als de huurovereenkomst een uitdrukkelijke clausule bevat die de verhuurder toestaat beslag te leggen op de goederen van de huurder en deze te verkopen; zonder een dergelijke clausule kan CRAR niet worden gebruikt.
B. CRAR mag alleen worden gebruikt als de huurovereenkomst schriftelijk is vastgelegd en de netto onbetaalde hoofdhuur minimaal het voorgeschreven minimum bedraagt (zeven dagen huur); een gerechtsdeurwaarder moet de huurder ten minste zeven volle dagen van tevoren op de hoogte stellen voordat hij de controle over de goederen overneemt, en er moet een nieuwe kennisgeving en een minimumperiode verstrijken voordat de goederen kunnen worden verkocht.
C. Mevrouw Verma kan een deurwaarder opdracht geven om onmiddellijk beslag te leggen op de goederen zodra de huur niet is betaald, en deze onmiddellijk en zonder enige kennisgeving aan de huurder te verkopen.
D. Mevrouw Verma moet wachten op de minimale betalingsachterstand en een opzegtermijn betekenen, maar zodra de opzegtermijn is verstreken, mag zij de goederen dezelfde dag in beslag nemen en verkopen zonder verdere kennisgeving van verkoop.
E. CRAR is van toepassing op elk bedrag dat verschuldigd is op grond van de huurovereenkomst, inclusief servicekosten, verzekeringshuur en rente, en mevrouw Verma mag goederen persoonlijk betreden en verwijderen zonder gebruik te maken van een gecertificeerde handhavingsagent.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) is alleen van toepassing op bedrijfsruimten die verhuurd zijn op basis van een schriftelijke huurovereenkomst, en alleen op de netto onbetaalde ‘huur’ (hoofdhuur, exclusief BTW, rente, servicekosten en verzekeringshuur). Er moet minimaal zeven dagen nettohuur openstaan. Een gediplomeerde gerechtsdeurwaarder moet een dwangbevel uitbrengen waarin ten minste zeven volle dagen staan vermeld voordat hij binnenkomt om de controle over de goederen over te nemen; nadat de goederen in beheer zijn genomen, moet de agent de huurder nog een minimale kennisgeving (minimaal zeven volle dagen) geven voordat de goederen mogen worden verkocht. Optie B legt deze vereisten nauwkeurig vast. A klopt niet: CRAR is een wettelijk zelfhulpmiddel dat niet afhankelijk is van een uitdrukkelijke verval-/noodclausule in de huurovereenkomst. C heeft ongelijk: er is een minimale betalingsachterstand en een verplichte tenuitvoerleggingsmaatregel, en goederen kunnen niet worden verkocht zonder de vereiste kennisgeving. D heeft het mis: vóór de verkoop zijn een afzonderlijke kennisgeving van de voorgenomen verkoop en een verdere minimumperiode vereist; Verkoop op dezelfde dag is niet toegestaan. E heeft ongelijk: CRAR beperkt zich tot de hoofdhuur (geen servicekosten, verzekeringshuur of rente) en moet worden uitgevoerd door een gecertificeerde handhavingsagent, niet door de verhuurder persoonlijk.
A. Voer een onderzoek uit dat uitsluitend op faillissementen gericht is (een onderzoek in het Land Charges Register op basis van de naam van de heer Chen) bij de afdeling Land Charges, waarbij u de relevante provincies specificeert waar hij heeft gewoond.
B. Vraag de heer Chen een persoonlijke verklaring te ondertekenen waarin hij bevestigt dat hij niet failliet is gegaan en dat er geen verzoekschrift in behandeling is.
C. Voer een onderzoek naar lokale grondbelastingen uit op basis van het adres van het onroerend goed dat wordt gekocht.
D. Voer een indexkaartzoekopdracht uit bij HM Kadaster op basis van de eigendomstitel van het onroerend goed.
E. Onderneem geen actie, omdat er geen betrouwbare manier is om de faillissementsstatus van een individu vóór de voltooiing te controleren.
Answer & explanation
Faillissementsbevelen tegen individuen en hangende faillissementsaanvragen worden geregistreerd bij de Land Charges Department (Central Land Charges Registry) en worden onthuld door een zoekopdracht op de naam van het individu (een formulier K16 alleen voor faillissementen), waarbij de relevante provincies worden gespecificeerd waarin de persoon heeft gewoond. Dit is de standaard stap vóór voltooiing die de advocaat van de kredietgever neemt om te bevestigen dat de kredietnemer niet failliet is en dat er geen verzoekschrift in behandeling is, dus optie A is correct. B heeft ongelijk: een toezegging van de kredietnemer is geen onafhankelijke verificatie en voldoet niet aan de opdracht van de kredietverstrekker om het openbaar register te controleren. C heeft het mis: een onderzoek naar lokale grondrechten brengt zaken aan het licht die van invloed zijn op de grond die bij de lokale overheid is geregistreerd (bijvoorbeeld bouwkosten), en niet op het faillissement van een individu. D is fout: een zoekopdracht op Index Map identificeert of land is geregistreerd en het titelnummer ervan; het zegt niets over het faillissement van de lener. E heeft ongelijk omdat er een betrouwbare controle is, namelijk de faillissementsonderzoek op naam bij de afdeling Landgelden.
A. Het bedrijf kan bij een commerciële transactie nooit optreden voor zowel de koper als de kredietverstrekker, omdat dergelijke transacties altijd een belangenconflict met zich meebrengen.
B. Het bedrijf kan mogelijk voor beide optreden, op voorwaarde dat de hypotheek onder standaardvoorwaarden valt en het bedrijf ervan overtuigd is dat er geen sprake is van belangenverstrengeling of een aanzienlijk risico daarop.
C. Het bedrijf mag alleen voor beide optreden als het de zaak als een particuliere transactie behandelt en de voorwaarden van de kredietverstrekker standaard zijn.
D. Het bedrijf kan niet voor beide optreden, omdat er geen substantieel gemeenschappelijk belang bestaat tussen koper en kredietverstrekker.
E. Het bedrijf kan voor beide optreden, omdat het optreden voor de kredietnemer en de kredietverstrekker van een commerciële hypotheek geen risico op conflicten met zich meebrengt.
Answer & explanation
Hierbij worden de regels inzake belangenverstrengeling in paragraaf 6.2 van de SRA-gedragscode voor advocaten getest, zoals toegepast op het optreden voor kredietnemer en kredietverstrekker. Het uitgangspunt is dat een advocaat niet mag optreden als er sprake is van een conflict, of een aanzienlijk risico op conflict, tussen twee cliënten. Wanneer echter een hypotheek op standaardvoorwaarden rust (een 'standaardhypotheek'), zijn de belangen van de kredietnemer en de kredietverstrekker doorgaans op één lijn en kan een bedrijf besluiten dat er geen conflict is en voor beide optreden. Dit geldt zowel voor commerciële als voor residentiële transacties. Optie B legt dit correct vast. Optie A is verkeerd: er is geen algemeen verbod op commerciële deals; de test is of er een conflict bestaat of waarschijnlijk is. Optie C is verkeerd omdat de transactie commercieel is en niet residentieel, en de analyse niet afhankelijk is van een nieuwe karakterisering ervan. Optie D is verkeerd: de relevante toegangspoort is de afwezigheid van conflict over een standaardhypotheek, en niet de uitzondering op het gebied van 'substantieel gemeenschappelijk belang' (wat een apart onderdeel van Paragraaf 6.2(a) is, en hier bestaat in ieder geval wel een gemeenschappelijk belang). Optie E is verkeerd omdat het de positie overdrijft; een niet-standaard of speciaal onderhandelde commerciële hypotheek kan gemakkelijk tot conflicten leiden, dus moet het bedrijf elk geval beoordelen in plaats van geen enkel risico te nemen.
A. 14 dagen
B. 21 dagen
C. 30 werkdagen
D. 30 kalenderdagen
E. 2 maanden
Answer & explanation
Hiermee wordt de voorafgaande doorzoeking van het register getest volgens de Land Registration Rules 2003. Een officiële zoekopdracht met voorrang op een geregistreerde titel (Formulier OS1, of OS2 voor een deel) verleent een prioriteitsperiode van 30 werkdagen (werkdagen) vanaf de datum van het zoekresultaat (r.131 Land Registration Rules 2003). Op voorwaarde dat de aanvraag van de koper (en kredietverstrekker) om de beschikking te registreren binnen die prioriteitsperiode door het Kadaster wordt ontvangen, heeft deze voorrang op elke inschrijving in het register na de datum van het keuringscertificaat, waardoor bescherming wordt geboden tegen het 'registratiegat'. Optie C is juist. Optie A (14 dagen), Optie B (21 dagen) en Optie E (2 maanden) zijn simpelweg onjuiste termijnen. Optie D (30 kalenderdagen) is de gebruikelijke valkuil: de termijn bedraagt 30 werkdagen, en niet kalenderdagen, wat in de praktijk aanzienlijk langer is, dus D heeft ongelijk.
A. € 10.693,61, bestaande uit de jaarhuur, BTW, vertragingsrente, de servicekosten en BTW over de servicekosten.
B. £ 9.618,41, bestaande uit de jaarhuur, de BTW op de jaarhuur en de vertragingsrente.
C. £ 11.038,61, bestaande uit de jaarlijkse huur, de servicekosten, de verzekeringshuur en BTW en rente over dit alles.
D. £ 8.000,00, uitsluitend bestaande uit de jaarlijkse huur, omdat BTW en rente niet kunnen worden teruggevorderd onder CRAR.
E. £ 8.018,41, bestaande uit alleen de jaarlijkse huur en de vertragingsrente, omdat BTW onder CRAR nooit kan worden teruggevorderd.
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 bij de Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, met de Taking Control of Goods Regulations) staat alleen terugvordering toe van de hoofdsom (zuivere) huur die verschuldigd is voor het bezit en gebruik van het pand, samen met eventuele BTW en rente over die huur. Bedragen die in de huurovereenkomst als 'huur' zijn gereserveerd, maar die in hoofdzaak bestaan uit servicekosten, verzekeringshuur of andere bijkomende kosten, kunnen NIET via CRAR worden gerecupereerd, hoe de huurovereenkomst deze ook vermeldt. Hier is het terug te vorderen bedrag de jaarlijkse huur (£8.000) plus BTW van 20% (£1.600) plus de vertragingsrente op de jaarlijkse huur (£18,41), wat £9.618,41 oplevert. B heeft gelijk. A is onjuist omdat de servicekosten (en de BTW daarover) niet kunnen worden verhaald onder CRAR. C heeft om dezelfde reden ongelijk en omdat ook de verzekeringshuur is uitgesloten. D sluit ten onrechte BTW en rente uit, die CRAR wel toestaat over de hoofdhuur. E stelt ten onrechte dat BTW nooit terugvorderbaar is - BTW op de hoofdhuur is terugvorderbaar als de verhuurder ervoor heeft gekozen om belasting te heffen.
A. Als gezamenlijke huurders, zodat het recht op overlevingspensioen geldt en de langstlevende bij het eerste overlijden automatisch het geheel overneemt.
B. Als gemeenschappelijke huurders in gelijke delen, zodat elk aandeel bij testament kan worden nagelaten.
C. Als louter licentiehouders van de kredietverstrekker, zonder enig economisch belang totdat de hypotheek is afgelost.
D. Als legale en rechtvaardige mede-eigenaars zonder de vorm van het economisch bezit te specificeren, en dit later te impliceren.
E. Als aandeelhouders in een special purpose vehicle company die de wettelijke en economische titel bezit.
Answer & explanation
Wanneer een echtpaar in gelijke mate bijdraagt aan de aankoop van hun echtelijke woning en wil dat de langstlevende automatisch meeneemt bij het eerste overlijden, is het standaardadvies een voordelige GEZAMENLIJKE HUUR. Bij een gezamenlijke huurovereenkomst houden de mede-eigenaren de gehele economische nalatenschap bij elkaar en gaat het recht op overleving (jus accrescendi) bij overlijden automatisch over op de langstlevende, buiten het testament om. Optie A is juist. Optie B (gezamenlijke huur) is verkeerd, net als het algemene advies hier: het creëert afzonderlijke, denkbare aandelen zonder overlevingspensioen, wat passend is wanneer partijen ongelijk bijdragen of hun aandeel bij testament willen nalaten, en niet het typische, gelijkwaardig bijdragende getrouwde stel dat op zoek is naar overleving. Optie C is verkeerd: een hypotheek reduceert de leners niet tot licentienemers; zij houden de juridische en economische nalatenschap onder de lasten van de kredietverstrekker. Optie D is verkeerd en beantwoordt niet: de vraag gaat specifiek over de vorm van BENEFICIAL holding, en TR1 vereist een uitdrukkelijke verklaring van hoe het billijke belang wordt gehouden. Optie E is verkeerd: een SPV-bedrijfsstructuur wordt gebruikt voor commerciële/investeringsdoeleinden, niet voor de aankoop van een gezinswoning.
A. Vertrouw op de hypotheekwaardering van de bank, aangezien de bank alleen leningen verstrekt als het onroerend goed gezond is.
B. Een eigen basistaxatierapport laten opmaken ter bevestiging van de marktwaarde.
C. Laat een volledig bouwkundig (bouw)onderzoek uitvoeren, gegeven de ouderdom en constructie van het pand.
D. Laat een huizenkopersrapport opstellen. Dit is het meest grondige onderzoek dat beschikbaar is.
E. Er is geen onderzoek nodig, omdat de verkoper verplicht is alle fysieke gebreken openbaar te maken.
Answer & explanation
C heeft gelijk. Het meest gedetailleerde onderzoek is het volledige structurele (gebouw)onderzoek, dat wordt aanbevolen voor oudere eigendommen, gebouwen met een ongebruikelijke constructie of gebouwen in slechte staat. Een boerderij uit 1875 valt duidelijk in deze categorie, dus een volledig bouwkundig onderzoek is het juiste advies, ondanks de hogere kosten. A is fout: een hypotheektaxatie wordt uitsluitend ten behoeve van de kredietverstrekker uitgevoerd om te bevestigen dat het onroerend goed voldoende zekerheid biedt; het is geen staatsoverzicht en de koper kan er niet op vertrouwen. B heeft ongelijk: het basistaxatierapport van een koper bevestigt alleen maar de marktwaarde en onthult weinig over de staat – ontoereikend voor een Victoriaans pand. D heeft het mis: een huizenkopersrapport is qua details middelmatig en niet geschikt voor oudere of niet-standaard woningen; het is niet het meest grondige onderzoek. E heeft ongelijk: behoudens beperkte uitzonderingen is het principe van caveat emptor van toepassing op de fysieke staat van onroerend goed: de verkoper is niet verplicht fysieke gebreken openbaar te maken, en dat is precies de reden waarom de koper onderzoek moet doen.
A. Om voor het eerst de eigendomstitel van de verkoper te onderzoeken, wat anders pas na voltooiing gebeurt.
B. Om eventuele wijzigingen in het register bekend te maken sinds de officiële kopieën vóór de uitwisseling zijn verkregen, en om een voorrangsperiode te verlenen voor de registratie van de koper en de kredietverstrekker.
C. Om voor de eerste keer te bevestigen dat de verkoper de geregistreerde eigenaar van het onroerend goed is.
D. Om een prioriteitsperiode te verkrijgen die alleen de kosten van de kredietverstrekker beschermt, en niet de overdracht van de koper.
E. Om te voldoen aan de eis dat de advocaat van de koper het resultaat rapporteert aan HM Revenue & Customs voor SDLT-doeleinden.
Answer & explanation
B heeft gelijk. De eigendom wordt onderzocht en de verkoper wordt bevestigd als geregistreerde eigenaar voordat de contracten worden uitgewisseld. Het officiële onderzoek van OS1 heeft een tweeledig doel: (i) bekendmaken of er gegevens in het register zijn opgenomen sinds de datum van de officiële kopieën die zijn gebruikt om het precontract van de titel te onderzoeken; en (ii) om een voorrangsperiode te verkrijgen (30 werkdagen vanaf de datum van het zoekresultaat) waarbinnen de koper de aanvraag tot registratie moet indienen, waarbij die aanvraag wordt beschermd tegen eventuele tussenkomsten. Wanneer de zoekopdracht op naam van de kredietverstrekker wordt uitgevoerd, strekt de bescherming van de voorrangsperiode zich uit tot de overdracht van de koper en tot de kosten van de kredietverstrekker. A en C hebben ongelijk: het onderzoek naar de titel en de bevestiging van de geregistreerde eigenaar worden gedaan vóór de uitwisseling, en niet door middel van het onderzoek voorafgaand aan de voltooiing. D is fout: een zoekopdracht op de naam van de kredietverstrekker beschermt zowel de koper als de kredietverstrekker, en niet de kredietverstrekker alleen. E heeft het mis: OS1 is een prioriteitszoekopdracht in het kadaster; SDLT-rapportage en betaling aan HMRC is een afzonderlijke stap na voltooiing via een SDLT-aangifte, die geen verband houdt met het doel van OS1.
A. Als stakeholder het depot vasthouden tot voltooiing.
B. Als agent voor de koper.
C. Als makelaar voor de makelaar van de verkoper.
D. Als agent voor de verkoper.
E. Als agent voor de verkoper of als belanghebbende, naar keuze van de advocaat.
Answer & explanation
Correct: D. Wanneer de aanbetaling wordt vastgehouden door de advocaat van de verkoper als AGENT VOOR DE VERKOPER, kan deze aan de verkoper worden vrijgegeven zodra de contracten zijn uitgewisseld, zodat de verkoper deze onmiddellijk kan gebruiken (in dit geval om persoonlijke schulden te betalen). A heeft het mis: een belanghebbende houdt het geld namens beide partijen vast en moet het vasthouden tot het voltooid is (de Standaard Verkoopvoorwaarden zijn standaard), wat de wens van de verkoper om het nu te gebruiken zou tenietdoen. B heeft ongelijk: het aanhouden als agent voor de koper zou betekenen dat de kant van de koper het geld controleert; het zou niet worden vrijgegeven aan de verkoper en de advocaat van de koper, en niet die van de verkoper, zou het in bewaring nemen. C klopt niet: de makelaar heeft geen recht op de waarborgsom en wordt dus nooit als makelaar voor de makelaar aangehouden. E heeft ongelijk: alleen de hoedanigheid van 'agent voor de verkoper' garandeert onmiddellijk gebruik; het aanbieden van 'of... of stakeholder' doet dat niet, omdat het stakeholderdeel onmiddellijke vrijlating zou verhinderen, dus E is niet het beste antwoord.
A. Dring erop aan dat er na voltooiing een gewaarmerkte kopie van de overlijdensakte van de heer Adeyemi wordt overhandigd.
B. Van mevrouw Adeyemi eisen dat zij een tweede trustee aanstelt om deel te nemen aan de overdracht, zodat eventuele economische belangen worden overschreden.
C. Van de persoonlijke vertegenwoordigers van de heer Adeyemi eisen dat zij een schriftelijke instemming van zijn aandeel aan mevrouw Adeyemi betuigen.
D. Controleer of er geen ontslagbrief is goedgekeurd op de toekenning van vertegenwoordiging aan de heer Adeyemi.
E. Vereisen dat vóór voltooiing een formulier A-beperking wordt ingevoerd om de koper te beschermen.
Answer & explanation
Het ontbreken van enige beperking op het eigendomsregister vertelt de koper dat de mede-eigenaren het economisch belang als gezamenlijke huurders hielden (als ze als gemeenschappelijke huurders hadden gehouden, zou er een beperking van Formulier A verschijnen, waardoor een tweede trustee nodig was om te ver te reiken). Bij het overlijden van een medehuurder gaat het belang van de overledene automatisch over op de langstlevende door middel van overleving, en de langstlevende bezit zowel de juridische als de economische titel, vrij van enig vertrouwen. De koper neemt daarom alleen de goede eigendomstitel over van de langstlevende, en het enige benodigde bewijs is het bewijs dat de mede-eigenaar daadwerkelijk is overleden: optie A is dus correct (een gewaarmerkte kopie van de overlijdensakte). Optie B is verkeerd omdat er, zonder vorm A-beperking, geen vertrouwensbelang is om te veel te bereiken en een tweede trustee niet nodig is. Optie C is verkeerd omdat het aandeel van een medehuurder niet kan overgaan op grond van een testament of instemming van de persoonlijke vertegenwoordigers; het gaat voorbij aan overlevingskansen, dus de PR's hebben niets om mee in te stemmen. Optie D is verkeerd omdat een ontslagbrief alleen relevant is als deze beschermd is door een beperking in het register; in geregistreerd land bindt een onbeschermde ontslagvergoeding een koper niet, en uit het register hier blijkt dat er geen sprake is. Optie E is verkeerd omdat een vorm A-beperking alleen passend zou zijn als de langstlevende niet alleen recht had op een gemeenschappelijke huurovereenkomst, wat hier niet het geval is; erop aandringen zou een misvatting zijn.
A. De canon die krachtens de huurovereenkomst moet worden betaald en het bewijs dat deze actueel is betaald.
B. De stand van de servicekosten, inclusief eventuele betalingsachterstanden en verwachte grote werkzaamheden.
C. De regelingen voor de opstalverzekering, inclusief wie verzekert en welke dekking wordt geboden.
D. Naleving van convenanten in de huurovereenkomst, inclusief eventuele toestemmingen die vereist zijn voor wijzigingen.
E. Geen van bovenstaande – elk is een relevant en passend onderzoek naar erfpacht voor een dergelijk appartement.
Answer & explanation
Bij een huurflat in een blok is elk van de opgesomde zaken een kernonderzoek dat een competente transporteur zou stellen. Erfpachtcanon: de koper dient het bedrag te bevestigen en dat deze actueel is betaald (een duidelijke laatste kwitantie) om overname van betalingsachterstanden of geschillen te voorkomen. Servicekosten: de koper moet de hoogte van de kosten, eventuele betalingsachterstanden (die aan de woning verbonden kunnen zijn) en eventuele aanstaande grote werkzaamheden waarvoor een hoge factuur verschuldigd kan zijn, controleren. Verzekering: kredietverstrekkers eisen dat het gebouw verzekerd is voor de volledige herbouwwaarde tegen een uitgebreid scala aan gevaren; Bij huurovereenkomsten voor appartementen is doorgaans een verzekering door de verhuurder vereist, dus moet de koper een kopie van de polis verkrijgen. Convenanten: de koper heeft bevestiging nodig van de afwezigheid van bekende inbreuken (bijvoorbeeld dat voor eventuele wijzigingen toestemming van de verhuurder was verleend), omdat openstaande inbreuken kunnen leiden tot verbeurdverklaring of herstelkosten. Omdat elk van de opties A tot en met D een oprecht en passend onderzoek naar erfpacht is, is optie E ('geen van bovenstaande') het juiste antwoord: er staat geen item in de lijst dat moet worden uitgesloten.
A. Een verwijzing naar het geregistreerde titelnummer van Birch Cottage.
B. Een bepaling dat Birch Cottage leegstaand wordt verkocht.
C. Een bijzondere voorwaarde waarbij het uiterste tijdstip voor voltooiing van de verkoop eerder wordt vastgesteld dan het overeenkomstige tijdstip voor voltooiing van de aankoop van Elm House.
D. Een bepaling dat de koper van Birch Cottage verantwoordelijk is voor eventueel verschuldigde zegelrechtgrondbelasting.
E. Een bepaling die het onroerend goed identificeert aan de hand van het postadres en eventuele rechten die de grond ten goede komen.
Answer & explanation
Optie D is de bepaling die normaal gesproken NIET zou zijn opgenomen en is daarom het antwoord. SDLT bij een aankoop is de eigen aansprakelijkheid van de koper die voortvloeit uit de werking van de Finance Act 2003; het is geen zaak van de verkoper en wordt niet behandeld in het contract van de verkoper, dus het opnemen van een dergelijke clausule is onnodig en ongepast. Optie A is verkeerd (d.w.z. het ZOU worden opgenomen): een contract voor de verkoop van geregistreerde grond moet altijd het geregistreerde titelnummer vermelden, zodat de koper de titel kan afleiden. Optie B klopt niet: leegstand is de standaardgrondslag waarop een woning wordt verkocht. Optie C is verkeerd: wanneer de verkoopopbrengsten een gekoppelde aankoop financieren, is het verstandig en gebruikelijk om een speciale voorwaarde in te voegen die ervoor zorgt dat de verkoop vóór of uiterlijk de aankoop wordt afgerond, zodat het geld beschikbaar is in de keten. Optie E is verkeerd: het identificeren van het eigendom en het genieten van de rechten is een normaal contractueel gegeven.
A. Een officieel onderzoek van het kadaster naar de geregistreerde titel met prioriteit (OS1).
B. Een faillissementsonderzoek (formulier K16) tegen de koper.
C. Een onderzoek naar lokale landheffingen (LLC1).
D. Een centrale zoekopdracht van de afdeling Landheffingen (formulier K15).
E. Al het bovenstaande.
Answer & explanation
Optie A is juist. Voor een geregistreerde titel is de geschikte zoekopdracht vóór voltooiing een officiële zoekopdracht in het Kadaster met prioriteit (OS1 voor het geheel, of OS2 voor een deel). Het onthult het bijgewerkte register en, cruciaal, verleent een prioriteitsperiode van 30 werkdagen vanaf het certificaat, gedurende welke elke aanvraag van de zoeker om te registreren beschermd is tegen tussenliggende inschrijvingen (Land Registration Act 2002, en de Land Registration Rules 2003). Optie B is verkeerd: een faillissementsonderzoek naar faillissement/grondrechten is alleen relevant als er een individuele kredietnemer is wiens solvabiliteit door een kredietverstrekker moet worden gecontroleerd; hier is de koper een bedrijf (dat zou worden gecontroleerd door een bedrijfsonderzoek, niet door een faillissementsonderzoek) en koopt zonder hypotheek. Optie C is verkeerd: een onderzoek naar lokale grondrechten wordt vóór de uitwisseling uitgevoerd als onderdeel van precontractuele onderzoeken, en niet als een pre-voltooiingsonderzoek. Optie D is verkeerd: een centrale zoekopdracht van de Afdeling Landheffingen (K15) is alleen van toepassing op niet-geregistreerde grond; deze titel is geregistreerd, dus ongepast. Optie E is fout omdat B, C en D niet van toepassing zijn.
A. Het conceptcontract verstrekt door de advocaat van de verkoper.
B. Het drainage- en wateronderzoek (CON29DW).
C. Officiële kopieën van het kadaster en zoeken naar indexkaarten.
D. Het lokale onderzoek, bestaande uit onderzoeken van de lokale overheid (CON29) en het onderzoek naar lokale grondrechten (LLC1).
E. Het milieuonderzoeksrapport (verontreinigde grond).
Answer & explanation
Correct: Optie D. Standaardvragen van de lokale overheid (formulier CON29) omvatten specifieke vragen over wegenplannen – of er land is of zal worden verworven voor de aanleg of verbetering van snelwegen, en of er voorstellen zijn voor nieuwe wegen, wegverbreding of veranderingen binnen een bepaalde straal van het perceel. De lokale grondheffingenzoekopdracht (LLC1) onthult geregistreerde lasten zoals planning en snelweggerelateerde boekingen. Dus de zorgen van de koper over een wegverbreding of omleidingsplan worden hier beantwoord. Optie A is verkeerd: onder voorbehoud hoeft de verkoper geen bekend wegenplan in het contract op te nemen (het is geen eigendomsfout); het contract is de verkeerde plek om te zoeken, ook al moet de verkoper een directe vraag eerlijk beantwoorden. Optie B is verkeerd: het onderzoek naar afwatering en water heeft alleen betrekking op waterleidingen, riolering, afwatering en aansluitingen, en niet op wegenplannen. Optie C is verkeerd: bij het zoeken naar de indexkaart van het Kadaster wordt weergegeven of de titel is geregistreerd en het titelnummer, en niet de voorstellen voor lokale snelwegen. Optie E is verkeerd: bij een milieuonderzoek wordt gekeken naar risico's op het gebied van vervuiling, overstromingen en bodemstabiliteit, en niet op geplande wegenwerken.
A. Hij mag als enige langstlevende eigenaar verkopen nadat hij de overlijdensakte van zijn vrouw aan de koper heeft overgelegd.
B. Hij moet een tweede trustee aanstellen zodat zij samen het contract uitvoeren en overdragen, waardoor de billijke belangen worden overschreden.
C. Voordat hij verder kan gaan, moet hij een bevel van de rechtbank verkrijgen waarin toestemming wordt verleend voor de verkoop.
D. Hij mag alleen verkopen omdat, als overlevende juridische eigenaar, het volledige economische belang door overleving op hem is overgegaan.
E. Hij moet het onroerend goed eerst met instemming aan zichzelf overdragen voordat hij het kan verkopen.
Answer & explanation
Juist: Optie B. De beperking is de standaard 'Formulier A'-beperking die verschijnt wanneer de rechtvaardige eigenaren als gemeenschappelijke huurders fungeren. Het verhindert dat een enige langstlevende eigenaar een geldige kwitantie voor kapitaalgeld afgeeft, omdat er bij een gemeenschappelijke pacht geen sprake is van nabestaanden van het economisch belang; het aandeel van de overledene gaat op grond van haar testament over (hier naar de liefdadigheidsinstelling). Om te verkopen moet de langstlevende een tweede trustee aanstellen, zodat kapitaalgeld wordt betaald aan (minstens) twee trustees, wat de economische belangen overschrijdt (s.2 en s.27 LPA 1925) en aan de beperking voldoet. Optie A is verkeerd: het overleggen van een overlijdensakte is alleen voldoende voor een voordelige gezamenlijke huurovereenkomst (waarbij het overlevingspensioen van kracht is en de overlevende alleen kan verkopen); hier toont de beperking van Formulier A een gemeenschappelijke huurovereenkomst. Optie C is verkeerd: de verwijzing in de beperking naar een gerechtelijk bevel is het alternatief voor te ver gaan, maar de gewone, correcte overdrachtsoplossing is het benoemen van een tweede curator, en niet het procederen. Optie D is verkeerd: bij een gemeenschappelijke huurovereenkomst is er geen overleving van het economisch deel. Optie E is verkeerd: een instemming helpt niet; de beperking van de eenmanszaak zou nog steeds blijven bestaan, en de helft van het aandeel van de vrouw behoort toe aan de liefdadigheidsinstelling, niet aan de echtgenoot.
A. Het is de huurder absoluut verboden slechts een deel van het pand toe te wijzen.
B. Omdat het convenant tegen de overdracht van het geheel gekwalificeerd is (overdracht toegestaan met toestemming), impliceert artikel 19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 dat toestemming niet op onredelijke gronden mag worden onthouden.
C. De huurder kan het gehele pand overdragen wanneer hij dat wenst, en de verhuurder heeft geen bevoegdheid om dit te verhinderen.
D. Bij een schriftelijke aanvraag voor toestemming om het geheel over te dragen, moet de verhuurder, op grond van artikel 1, Landlord and Tenant Act 1988, binnen een redelijke termijn toestemming geven, tenzij het redelijk is om te weigeren, en schriftelijke redenen opgeven voor elke weigering.
E. Geen van bovenstaande.
Answer & explanation
Bij deze vraag wordt om de VERKEERDE stelling gevraagd, namelijk C. Het convenant tegen overdracht van het geheel is een gekwalificeerd convenant (overdracht is toegestaan, maar alleen met toestemming van de verhuurder), dus de huurder kan niet overdragen ‘wanneer hij dat wenst’: de verhuurder mag dit wettig weigeren als dat redelijk is. A heeft gelijk: overdracht van een deel is absoluut verboden omdat clausule (2) alleen de overdracht van het geheel toestaat, waardoor het verbod op gedeeltelijke overdracht in clausule (1) absoluut blijft. B heeft gelijk: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 zet een gekwalificeerd convenant om in een volledig gekwalificeerd convenant, dus toestemming mag niet op onredelijke gronden worden onthouden. D is juist: waar toestemming vereist is, legt art. 1 Landlord and Tenant Act 1988 de verhuurder een wettelijke plicht op om een schriftelijke aanvraag binnen een redelijke termijn af te handelen, de toestemming niet op onredelijke wijze te onthouden en de weigering schriftelijk te motiveren. Omdat C de wet verkeerd formuleert, is dit het antwoord.
A. Het is aanvaardbaar, omdat de verhuurder het recht heeft om voor de gehele looptijd rechtstreeks een contract aan te gaan met zowel de cedent als de cessionaris.
B. Het is niet aanvaardbaar, omdat van de cedent niet rechtsgeldig kan worden verlangd dat hij een erkende garantieovereenkomst afgeeft voor een in 1998 verleende huurovereenkomst.
C. Het is aanvaardbaar, omdat de verhuurder van de cedent kan verlangen dat hij een erkende garantieovereenkomst aangaat voor een in 1998 verstrekte huurovereenkomst.
D. Het is niet acceptabel, omdat het directe convenant van de cessionaris in plaats daarvan door de cedent moet worden gegeven.
E. Het is niet aanvaardbaar, omdat het directe convenant van de cessionaris geschrapt zou moeten worden of beperkt zou moeten worden tot de periode waarin de cessionaris huurder blijft onder de huurovereenkomst.
Answer & explanation
Een in 1998 verleende huurovereenkomst is een 'nieuwe huurovereenkomst' onder de Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995. Bij een toekomstige overdracht door de rechtverkrijgende zal de wet van 1995 de rechtverkrijgende automatisch ontslaan van de huurdersconvenanten (s 5). Een rechtstreeks convenant dat van de rechtverkrijgende eist dat hij de convenanten 'voor de rest van de looptijd' nakomt, zou op ontoelaatbare wijze proberen de rechtverkrijgende na die automatische vrijgave gebonden te houden; elke bepaling die de vrijgave van de wet frustreert, is nietig (s 25). Het convenant moet daarom worden geschrapt of worden beperkt tot de periode dat de rechtverkrijgende daadwerkelijk huurder is, dus optie E is juist. Optie C stelt terecht dat de verhuurder van de cedent een AGA mag eisen voor een nieuwe huurovereenkomst (een AGA is uitdrukkelijk toegestaan op grond van artikel 16), maar het gaat niet in op het gebrek in het ontwerp en is dus niet de beste beoordeling; Optie B is simpelweg verkeerd omdat een AGA van de vertrekkende huurder precies is wat de wet voor nieuwe huurovereenkomsten toestaat. Optie A is verkeerd: de verhuurder kan de cessionaris niet voor de hele termijn binden in het licht van de wettelijke vrijgave. Optie D is verkeerd: het is passend dat de AGA (de garantie van de cedent) en een directe convenant (van de cessionaris) afkomstig zijn van de genoemde partijen; het probleem is de duur van het convenant van de rechtverkrijgende, niet de bron ervan.