Case Law — FLK2 · Rozdział 1

Property Law and Practice

1. Stopień własności gruntów (rozdział 2 Transakcje własnościowe)

Bernstein z Leigh (Baron) przeciwko Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Prawa właściciela gruntu do przestrzeni powietrznej nad gruntem rozciągają się jedynie do takiej wysokości, jaka jest konieczna do zwykłego użytkowania i korzystania z gruntu i znajdujących się na nim obiektów; prawa nie rozciągają się w nieskończoność aż do niebios. Dlatego przelot na rozsądnej wysokości w celu zrobienia zdjęcia nie stanowił naruszenia prawa.

Key point
Znaczenie egzaminu: określa fizyczny zakres tego, co kupujący nabywa, istotne przy doradzaniu w sprawie praw powierzchniowych i pod powierzchnią w transakcji własnościowej.

2. Urządzenia i ruchomości (rozdział 2 Transakcje własnościowe)

Holandia przeciwko Hodgsonowi (1872) LR 7 CP 328

O tym, czy dany przedmiot stanowi element wyposażenia (część gruntu), czy też ruchomość, decyduje kryterium dwuczęściowe: stopień przyłączenia do gruntu i, co ważniejsze, cel przyłączenia. Przedmioty umieszczone w celu lepszego korzystania z ziemi są zwykle osprzętem.

Key point
Znaczenie egzaminu: Podstawowy test pozwalający zdecydować, które przedmioty automatycznie przechodzą kupującemu w przypadku sprzedaży gruntu, często sprawdzany za pomocą pytań dotyczących wyposażenia.
Elitestone Ltd przeciwko Morrisowi [1997] 1 WLR 687

Przedmiotem może być (a) rzecz ruchoma, (b) element wyposażenia lub (c) nieodłączna część samego gruntu. Konstrukcja (w tym przypadku drewniany bungalow wsparty własnym ciężarem na blokach betonowych) może stanowić część gruntu, w przypadku gdy celem przeniesienia jej na plac budowy było wyraźnie stworzenie trwałej konstrukcji, nawet bez fizycznego połączenia z gruntem.

Key point
Trafność egzaminu: pokazuje, że cel aneksji może sprawić, że nawet niepołączona konstrukcja stanie się częścią nieruchomości, co udoskonala analizę stopnia/obiektu aneksji dla przedmiotów objętych sprzedażą.
Botham przeciwko TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Stosując test stopnia i przeznaczenia poszczególnych elementów, wykładziny dywanowe, zasłony i sprzęt AGD uznano za rzeczy ruchome (pozbawione trwałości oczekiwanej od nieruchomości), podczas gdy zabudowane szafki kuchenne i wyposażenie łazienki, takie jak krany, były osprzętem.

Key point
Znaczenie egzaminu: Zawiera praktyczne wskazówki dotyczące poszczególnych kategorii, z których prawnicy korzystają, doradzając, co pozostaje z nieruchomością, a co może usunąć sprzedawca.

3. Formalności związane z umowami sprzedaży (Rozdział 4 Wymiana umów)

Firstpost Homes Ltd przeciwko Johnson [1995] 1 WLR 1567

Umowa sprzedaży lub zbycia udziałów w gruntach zgodnie z art. 2 LP(MP)A 1989 musi zawierać wszystkie uzgodnione warunki w jednym dokumencie (lub w każdej części, w przypadku wymiany umów) i musi być podpisana przez każdą ze stron lub w jej imieniu; wpisane imię i nazwisko nie jest w tym przypadku podpisem.

Key point
Znaczenie egzaminu: Określa rygorystyczne wymogi formalne określone w art. 2, bez których umowa o grunty jest nieważna, co ma kluczowe znaczenie dla doradztwa w zakresie ważności umów i wymiany.
Tootal Clothing Ltd przeciwko Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Sekcja 2 LP(MP)A 1989 ma zastosowanie wyłącznie do umów wykonawczych o grunty; nie uniemożliwia to stronom zawarcia odrębnej umowy zabezpieczającej, a po sfinalizowaniu umowy dotyczącej gruntów (w tym przypadku w drodze udzielenia dzierżawy) umowa dodatkowa nie jest objęta przepisem art. 2 i pozostaje wykonalna.

Key point
Znaczenie egzaminu: Wyjaśnia, że ​​nie każda powiązana umowa musi spełniać wymogi art. 2, co jest ważne w przypadku rozdzielenia warunków pomiędzy umową o grunt i umową dodatkową.

4. Dochodzenie tytułowe: nadrzędne interesy (Rozdział 4 Dochodzenie tytułowe)

Williams & Glyn's Bank Ltd przeciwko Bolandowi [1981] AC 487

Dobroczynny interes osoby faktycznie zamieszkującej zarejestrowany grunt może być interesem nadrzędnym, mającym pierwszeństwo przed późniejszym obciążeniem prawnym. „Rzeczywiste zajęcie” to zwykłe pytanie o fakt, wyrażone w prostym języku angielskim, niewymagające, aby najemca był prawnym właścicielem.

Key point
Znaczenie egzaminu: wyjaśnia, dlaczego kupujący lub pożyczkodawca musi sprawdzić, kto jest zatrudniony i uzyskać zgody, co jest głównym ryzykiem przeniesienia własności w dochodzeniu dotyczącym tytułu własności.

5. Dochodzenie tytułowe: przekroczenie limitu (Rozdział 4 Dochodzenie tytułowe)

City of London Building Society przeciwko Flegg [1988] AC 54

Jeżeli kapitał pieniężny zostanie wypłacony co najmniej dwóm powiernikom (lub spółce powierniczej), korzystne interesy najemców zostaną przekroczone i przeniesione na wpływy ze sprzedaży; interes przekroczony nie może być jednocześnie interesem nadrzędnym ze względu na faktyczne zajęcie.

Key point
Znaczenie egzaminu: Ustanawia zasadę dwóch powierników, której używają pożyczkodawcy i kupujący, aby uzyskać wolne od korzystnych odsetek, co jest praktycznym kontrapunktem dla Bolanda.

6. Dochodzenie tytułu: faktyczny zawód (rozdział 4 Dochodzenie tytułu)

Abbey National Building Society przeciwko Cann [1991] 1 AC 56

Rzeczywiste zajęcie wymaga pewnego stopnia trwałości i ciągłości; właściwą datą dla nadrzędnego interesu jest zakończenie, a nie rejestracja. Czynności przygotowawcze, takie jak wniesienie mebli na krótko przed ich zakończeniem, nie są równoznaczne z faktycznym zamieszkaniem, a w przypadku hipoteki przejęcia nie ma scintilla temporis, w którym kredytobiorca posiada bezpłatnie.

Key point
Znaczenie egzaminu: Ustala moment zajęcia i potwierdza priorytet hipoteki przejęcia, kluczowy przy doradzaniu kredytodawcom w zakresie tytułu własności i najemców.

7. Leasing lub licencja (Rozdział 6 Struktura i treść leasingu)

Ulica przeciwko Mountford [1985] AC 809

Umowa o wyłącznym posiadaniu lokalu na czas określony za opłatą czynszową tworzy umowę najmu niezależnie od etykiety, jaką nadają mu strony; O tym, czy jest to leasing, czy licencja, decyduje treść umowy, a nie jej opis.

Key point
Znaczenie egzaminu: Organ wiodący odróżniający umowę najmu od licencji, ustalający, czy najemcy korzystają z praw do najmu i ochrony ustawowej.

8. Pewność terminu (Rozdział 6 Struktura i treść umowy najmu)

Koronka przeciwko Chantlerowi [1944] KB 368

Umowa najmu musi mieć określony lub możliwy do ustalenia maksymalny czas trwania; termin przyznany „na czas wojny” był nieważny ze względu na niepewność, ponieważ nie można było ustalić jego maksymalnej długości, kiedy dzierżawa weszła w życie.

Key point
Znaczenie egzaminu: Ustala pewność okresu obowiązywania jako podstawowy wymóg ważnej umowy najmu, powtarzalny punkt ważności umowy najmu SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd przeciwko London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Umowa, która nie jest zawarta na określony lub możliwy do ustalenia maksymalny czas trwania, nie może być ważną umową najmu; umowa o dzierżawę gruntu do czasu, gdy będzie potrzebna do poszerzenia drogi, była nieważna ze względu na niepewność, chociaż posiadanie i płacenie czynszu tworzyło dorozumianą roczną okresową dzierżawę.

Key point
Znaczenie egzaminu: Potwierdza i stosuje zasadę pewności terminu w przypadku umów na czas określony oraz pokazuje, w jaki sposób nieważne przyznanie umowy może skutkować dorozumianą umową najmu okresowego.
Berrisford przeciwko Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Umowa przyznająca osobie fizycznej zatrudnienie na czas nieokreślony, w przypadku której strony zamierzały wykonywać pracę dożywotnio, wchodzi w życie zgodnie z art. 149 ust. 6 LPA 1925 na okres 90 lat ustalany w chwili śmierci, zatem zasada pewności terminu nie podważyła tego porozumienia.

Key point
Znaczenie egzaminu: pokazuje nowoczesną drogę ustawową, dzięki której niepewny w innym przypadku okres umowy z osobą fizyczną można zapisać w postaci umowy najmu na 90 lat, udoskonalając zasadę pewności.

9. Zakończenie umowy najmu (Rozdział 9 Zakończenie umowy najmu)

Hammersmith i Fulham London Borough Council przeciwko Monkowi [1992] 1 AC 478

Okresowy najem współnajemców może zostać rozwiązany poprzez wypowiedzenie złożone przez któregokolwiek ze współnajemców, bez zgody pozostałych, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Key point
Znaczenie egzaminu: reguluje sposób ważnego ustalania wspólnych okresowych umów najmu, co jest praktycznym punktem w doradzaniu w sprawie zakończenia umowy najmu i posiadania.

10. Umowy dzierżawy: spokojna przyjemność (Rozdział 8 Umowy dzierżawy i środki zaradcze)

Southwark London Borough Council przeciwko Mills [2001] 1 AC 1

Umowa dotycząca spokojnego korzystania ma charakter perspektywiczny i nie zobowiązuje wynajmującego do usunięcia usterek (takich jak nieodpowiednia izolacja akustyczna) istniejących w dniu przyznania; zwykłe korzystanie z lokalu przez innych najemców nie narusza umowy.

Key point
Znaczenie egzaminu: Określa zakres i ograniczenia umowy wynajmującego o zapewnieniu spokoju w przypadku, gdy najemcy skarżą się na zakłócenia.

11. Ograniczające postanowienia mające wpływ na tytuł (rozdział 4 Dochodzenie w sprawie tytułu)

Tulk przeciwko Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Ciężar restrykcyjnej (negatywnej) umowy może dotyczyć gruntów będących własnością własności w kapitale własnym i wiązać następcę, który przyjmie ją z wypowiedzeniem, pod warunkiem, że umowa jest negatywna, miała na celu działać z gruntami dominującymi i przynosić im korzyści, oraz dotyka i dotyczy tych gruntów; środkiem zaradczym jest nakaz.

Key point
Znaczenie egzaminu: Podstawowy autorytet w przypadku, gdy restrykcyjne umowy wiążą późniejszych właścicieli, niezbędny przy dochodzeniu i doradzaniu w sprawie obciążeń tytułowych.

12. Pozytywne postanowienia wpływające na tytuł (Rozdział 4 Dochodzenie tytułu)

Rhone przeciwko Stephens [1994] 2 AC 310

Ciężar pozytywnego przymierza nie dotyczy gruntów własnościowych na mocy prawa zwyczajowego lub słuszności; następca prawny nie może być zmuszony do wykonania zobowiązania pozytywnego (np. naprawy dachu) zaciągniętego przez poprzednika.

Key point
Znaczenie egzaminu: potwierdza, że ​​pozytywne umowy nie wiążą następców, wyjaśniając, dlaczego w procesie przeniesienia własności potrzebne są takie mechanizmy, jak łańcuchy odszkodowań lub opłaty za wynajem nieruchomości.