Introduction

1. Co to jest prawo gruntowe? Podstawowe zasady

Prawo gruntowe to zbiór przepisów prawnych regulujących własność, użytkowanie i przenoszenie udziałów w gruntach. Określa kto jest właścicielem ziemi, jakie ma do niej prawa, jakie prawa mogą mieć inni do swojej ziemi oraz w jaki sposób te prawa są tworzone, chronione i egzekwowane. Dla praktykującego prawnika prawo gruntowe ma fundamentalne znaczenie: prawie każda transakcja dotycząca nieruchomości – zakup lokalu mieszkalnego, najem komercyjny, kredyt hipoteczny lub projekt deweloperski – wiąże się z zasadami prawa gruntowego.

Angielskie prawo gruntowe opiera się na kilku podstawowych zasadach, które odróżniają je od prawa własności osobistej i prawa gruntów w innych jurysdykcjach. Pierwszą z nich jest doktryna stanów.

Ustawa o prawie własności z 1925 r. („LPA 1925”) jest aktem węgielnym współczesnego angielskiego prawa gruntowego. Radykalnie uprościło to system sprzed 1926 r., zmniejszając liczbę stanów prawnych do dwóch i liczbę interesów prawnych do pięciu kategorii (s.1(2) LPA 1925). Wszystkie pozostałe udziały w gruntach mają skutek wyłącznie w kapitale własnym.

Drugą podstawową zasadą jest rozróżnienie pomiędzy interesami prawnymi i słusznymi. Interesy prawne „wiążą cały świat” – są wykonalne wobec każdego, kto później nabędzie grunt, niezależnie od tego, czy osoba ta wiedziała o interesie. Z kolei słuszne interesy mogą zostać pokonane przez nabywcę, który nabędzie grunt bez powiadomienia o odsetkach (w gruntach niezarejestrowanych) lub bez odpowiedniego zabezpieczenia odsetek w rejestrze (w gruntach zarejestrowanych).

Trzecia podstawowa zasada jest taka, że ​​prawo gruntowe stawia na pierwszym miejscu pewność i zabezpieczenie tytułu własności. System rejestru gruntów, regulowany przez Ustawę o ewidencji gruntów z 2002 r. („LRA 2002”), ma na celu stworzenie kompleksowego i wiarygodnego zapisu tytułu własności, tak aby każdy, kto ma do czynienia z zarejestrowanymi gruntami, mógł dowiedzieć się z rejestru kto jest jego właścicielem i jakie interesy go obciążają.

1.1.1 Nieruchomości, majątek osobisty i tło historyczne

Prawo angielskie dzieli majątek na dwie wielkie kategorie: „nieruchomość” (nieruchomość) i „własność osobista” (osobowość). Nieruchomością jest historycznie sam grunt i nieruchomość własnościowa; własność osobista to wszystko inne. Dzierżawy zajmują niewygodną środkową pozycję: są udziałami własnościowymi w ziemi, ale historycznie były klasyfikowane jako „ruchomości rzeczywiste”, ponieważ środki zwyczajowe pierwotnie dostępne dla wywłaszczonego najemcy obejmowały osobiste pozwy o odszkodowanie, a nie rzeczywiste działania, za pomocą których wywłaszczony posiadacz mógł odzyskać sam grunt. To rozróżnienie ma dziś znaczenie głównie w prawie testamentów i zarządzania majątkiem, gdzie stara granica między nieruchomością a osobą jest stopniowo usuwana na mocy ustawy.

Dwa wspaniałe źródła prawa angielskiego — prawo zwyczajowe i kapitał własny — oba przyczyniają się do współczesnego prawa gruntów. Prawo zwyczajowe to zbiór przepisów opracowanych przez dwory królewskie począwszy od okresu średniowiecza. Równość to zbiór zasad opracowanych przez Sąd Kanclerski w celu uzupełnienia i skorygowania sztywności prawa zwyczajowego. Ustawy o sądownictwie z lat 1873–1875 połączyły administrację prawem zwyczajowym i słusznością (tak więc ten sam sąd stosuje obecnie oba), ale podstawowe rozróżnienie między interesami prawnymi i słusznymi pozostaje centralnym elementem współczesnego prawa gruntowego. Interes prawny jest wykonalny w prawie zwyczajowym; godziwy interes jest wykonalny wyłącznie w kapitale własnym i dlatego jest bardziej podatny na porażkę.

1.1.2 Urządzenia i ruchomości

Artykuł 205(1)(ix) LPA 1925 definiuje „grunt” w tym budynki i części budynków, kopalnie i minerały oraz wszelkie udziały w gruntach. Zgodnie z zasadą quicquid plantatur solo, solo cedit („wszystko, co jest związane z glebą, staje się częścią gleby”), przedmioty wystarczająco przyłączone do gruntu stają się częścią gruntu – są urządzeniami. Urządzenia przechodzą wraz z gruntem w przypadku sprzedaży lub hipoteki na mocy s.62 LPA 1925; ruchomości nie i muszą zostać wyraźnie przekazane.

Wiodącym współczesnym testem jest test dwustopniowy powtórzony przez Izbę Lordów w sprawie Elitestone Ltd przeciwko Morrisowi [1997] 1 WLR 687, opierając się na wyroku Blackburn J w Holland przeciwko Hodgson (1872) LR 7 CP 328.

(1) Stopień aneksji. Jak mocno zamocowany jest przedmiot? Przedmiot opierający się na lądzie pod własnym ciężarem jest prima facie ruchomością; element fizycznie przymocowany (np. przykręcony, przykręcony, cementowany) jest primus facie elementem mocującym. Domniemanie może zostać obalone.

(2) Cel aneksji. Dlaczego przedmiot został dołączony? Jeśli został przymocowany, aby umożliwić lepsze wykorzystanie przedmiotu jako ruchomości (np. gobelin przybity do ściany w celu jego wyeksponowania), pozostaje ruchomością; jeśli został podłączony w celu trwałego ulepszenia terenu (np. zintegrowanej kuchni), jest to osprzęt. Współczesna władza traktuje test celu jako decydujący: Berkley przeciwko Poulett [1977] 1 EGLR 86. Sąd Apelacyjny zastosował test do 109 pozycji w mieszkaniu mieszkalnym w Botham przeciwko TSB Bank plc (1997) 73 P i CR D1, uznając, że zabudowane szafki kuchenne i armatura łazienkowa są osprzętem.

1.1.3 Dwa stany prawne i pięć interesów prawnych

Sekcja 1 LPA 1925 jest zwornikiem systemu legislacyjnego z 1925 roku. Artykuł 1(1) ograniczył liczbę majątków prawnych do dwóch: (a) opłata za zwykłe posiadanie (prawo własności) i (b) okres bezwzględny (dzierżawa).

Artykuł 1(2) wymienia pięć kategorii interesu prawnego: (i) służebności, prawa lub przywileje na gruntach lub na nich w zamian za udziały równoważne nieruchomości płatnej w całości w posiadaniu lub w okresie bezwzględnym; (ii) opłaty czynszowe w posiadaniu, wydawanie gruntów; (iii) opłaty z tytułu hipoteki; (iv) wszelkie inne podobne opłaty na gruntach, które nie powstają w wyniku instrumentu; oraz (v) prawo wjazdu powiązane z prawnym okresem lat lub ustawową opłatą za czynsz. Sekcja 1(3) stanowi, że wszystkie inne nieruchomości, odsetki i opłaty na gruntach lub na nich mają skutek jako słuszne udziały.

Znaczenie s.1 jest głębokie. Prawo sprzed 1926 r. uznawało wiele stanów prawnych (opłata końcowa, majątek dożywotni, opłata podstawowa itp.) i zdumiewającą różnorodność interesów prawnych. Ustawodawstwo z 1925 r. uprościło ramy, aby zmniejszyć obciążenie związane z przenoszeniem: nabywca własności własnościowej lub dzierżawy mógł mieć pewność, że jedynie mała i określona lista interesów prawnych może go wiązać „dla całego świata”, podczas gdy wszystko inne (opcje, umowne postanowienia ograniczające, umowy dotyczące nieruchomości, udziały dożywotnie w ramach trustów, korzyści wynikające z trustów wynikowych lub zwyczajowych itd.) zaczęły obowiązywać w kapitale własnym i wymagały własnych mechanizmów ochronnych.

2. Źródła angielskiego prawa gruntowego

Angielskie prawo gruntowe opiera się na bogatym zbiorze statutów, orzecznictwa i sprawiedliwej doktryny. Główne źródła ustawowe, z którymi będziesz się spotykać w tej książce, zostały wymienione poniżej.

1.2.1 Ustawa o prawie własności z 1925 r. (LPA 1925)

LPA 1925 jest podstawą współczesnego prawa gruntowego. Kluczowe postanowienia obejmują: s.1 (majątek i udziały prawne); s.2 (przekroczenie zasięgu); s.27 (wymóg aktu); s.36 (zerwanie wspólnego najmu); s.52 (wymóg przeniesienia aktem); s.53 (formalności dotyczące godziwych interesów); art. 54(2) (wyjątek dotyczący krótkich umów leasingu); s.62 (ogólne słowa stosowane w środkach transportu); s.78 (korzyść przymierzy zawartych z ziemią); s.101 (uprawnienia hipoteki); oraz s.146 (utrata leasingu).

1.2.2 Ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r. (LRA 2002)

LRA 2002 reguluje system gruntów zarejestrowanych w Anglii i Walii. Zastąpiła ustawę o rejestracji gruntów z 1925 r. i wprowadziła unowocześnione ramy rejestracji gruntów. Kluczowe postanowienia obejmują: s.4 (zdarzenia inicjujące pierwszą rejestrację); s.23 (uprawnienia właściciela); s.27 (rozporządzenia podlegające rejestracji); s.29 (wpływ rejestracji na pierwszeństwo); ss.32–36 (uwagi); s.40 (ograniczenia); Sch 1 i Sch 3 (nadrzędne interesy); i Sch 6 (niekorzystne posiadanie).

1.2.3 Ustawa o trustach gruntów i mianowaniu powierników z 1996 r. (TLATA 1996)

TLATA 1996 reguluje trusty gruntowe, w tym dorozumiane trusty powstające w sytuacjach współwłasności. Punkty 14 i 15 mają szczególne znaczenie dla SQE: dostarczają mechanizmu rozstrzygania sporów pomiędzy współwłaścicielami dotyczących zajmowania i sprzedaży gruntów będących współwłasnością.

1.2.4 Ustawa o prawie majątkowym (postanowienia różne) z 1989 r. (LP(MP)A 1989)

Sekcja 1 określa współczesne wymagania dotyczące ważnego aktu (podpisanego, poświadczonego, doręczonego). Sekcja 2 wymaga, aby umowy sprzedaży lub innego rozporządzenia udziałami w gruntach były w formie pisemnej, podpisane przez obie strony i zawierały wszystkie warunki.

1.2.5 Ustawa o wynajmujących i najemcach (Covenants) z 1995 r. (LTCA 1995)

LTCA 1995 zreformowała zasady regulujące przekazywanie umów najmu w przypadku umów dzierżawy udzielonych w dniu 1 stycznia 1996 r. lub później („nowe umowy najmu”). Zgodnie z Ustawą z 1995 r. wszystkie umowy (z wyjątkiem umów osobistych) przechodzą automatycznie w momencie cesji, a odchodzący najemca jest zwolniony z odpowiedzialności.

1.2.6 Najnowsze zmiany legislacyjne

Dwa istotne elementy najnowszego prawodawstwa mieszczą się w oknie badania SQE1 (data zakończenia: 13 marca 2026 r.).

Ustawa Renters' Rights Act 2025 otrzymała zgodę królewską w dniu 27 października 2025 roku. Znosi gwarantowane umowy najmu krótkoterminowego (AST) i eksmisje bez winy z art. 21 na podstawie ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r., przekształcając wszystkie krótkoterminowe umowy najmu lokali mieszkalnych w jeden system gwarantowanych umów najmu okresowego. Istotne przepisy dotyczące reformy najmu są wprowadzane w życie aktem ustawowym; kluczowe postanowienia w rozdziale 1 części 1 (koniec AST i sekcja 21) weszły w życie 1 maja 2026 r.. Ponieważ ustawa uzyskała zgodę królewską przed datą końcową SQE1, można ją zbadać w formie uchwalonej w przypadku SQE1. Badamy to szczegółowo w Rozdziałach 11 i 14.

Ustawa o reformie najmu i własności własności intelektualnej z 2024 r. otrzymała zgodę królewską w dniu 24 maja 2024 r.. Art. 27, który usunął dwuletni okres przedawnienia roszczeń z tytułu uwłaszczenia dzierżawy i przedłużenia dzierżawy, wszedł w życie 31 stycznia 2025 r.. Przepisy dotyczące prawa do zarządu (zwiększające limit niemieszkalny z 25% do 50%) weszły w życie 3 marca 2025 roku.

3. Mapa tematu: Jak prawo gruntowe pasuje do siebie

Program nauczania SRA FLK2 z zakresu prawa gruntowego jest podzielony na pięć połączonych ze sobą obszarów. Zrozumienie, w jaki sposób te obszary są ze sobą powiązane, jest niezbędne do rozwiązania pytań związanych ze scenariuszem SQE1, które często wymagają czerpania z zasad z więcej niż jednego obszaru jednocześnie.

{"headers": ["Obszar", "Rozdziały", "Co obejmuje"], "wiersze": [["Charakter gruntu", "Rozdziały 2–3", "Podstawy: co liczy się jako 'grunt', nieruchomość a własność osobista, dwa stany prawne i pięć kategorii interesu prawnego, słuszne interesy oraz formalności wymagane do utworzenia i przeniesienia udziałów w gruntach."], ["Tytuł do gruntu", „Rozdziały 4–5”, „Jak udowodnia się własność i jak chroni się interesy osób trzecich. System zarejestrowany (LRA 2002) i system niezarejestrowany działają na zasadniczo różnych zasadach; należy zastosować obydwa.”], [„Współwłasność i fundusze powiernicze”, „Rozdziały 6–7”, „W przypadku, gdy co najmniej dwie osoby posiadają grunty wspólnie: wspólna dzierżawa v wspólność najmu, zasada przeżycia, odprawy i rozstrzygania sporów na mocy TLATA 1996.”], [„Prawa własności”, „Rozdziały 8–10”, „Trzy główne prawa osób trzecich, które mogą obciążać grunty: służebności (prawa do drogi, światła itp.), umowy własności (przyrzeczenia między sąsiednimi właścicielami gruntów) oraz hipoteczne (zabezpieczenia).”], [„Leasing”, „Rozdziały 11–14”, „Relacja wynajmujący–najemca: utworzenie i charakterystyka umów najmu, dzierżawa a licencja, umowy dzierżawy i ich wykonalność, środki zaradcze w przypadku naruszenia (w tym przepadek**) i wypowiedzenie.”]]}

4. Ocena SQE1 FLK2

W tej sekcji wyjaśniono cele oceny, format dokumentu SQE1 FLK2 oraz systematyczne podejście do rozwiązywania problemów związanych ze scenariuszem dotyczącym prawa gruntowego.

1.4.1 Cele oceny

SRA wymaga od kandydatów odpowiedniego i skutecznego stosowania odpowiednich podstawowych zasad i zasad prawnych, na poziomie kompetentnego, nowo wykwalifikowanego prawnika w praktyce, w odniesieniu do realistycznych problemów i sytuacji związanych z klientem oraz etycznych w następujących obszarach: (1) grunty zarejestrowane i niezarejestrowane; (2) nieruchomości własnościowe i dzierżawione oraz prawne i słuszne udziały w gruntach; (3) wynajmujący i najemca; oraz (4) współwłasność.

Kandydaci muszą wykazać się zdolnością do uczciwego i rzetelnego działania oraz zgodnie ze Standardami i przepisami SRA, Zasadami SRA i Kodeksem postępowania radców prawnych.

1.4.2 Format: pytania z pojedynczą najlepszą odpowiedzią

SQE1 FLK2 to zamknięta księga, komputerowa ocena składająca się z 180 pytań z pojedynczą najlepszą odpowiedzią (SBAQ) ze wszystkich przedmiotów FLK2. Każde pytanie przedstawia scenariusz, zazwyczaj z perspektywy radcy prawnego doradzającego klientowi, po którym następuje treść pytania i pięć opcji odpowiedzi (A–E). Musisz wybrać pojedynczą najlepszą odpowiedź. Nie ma nie ma negatywnego oznaczenia.

1.4.3 Jak podejść do pytań dotyczących scenariusza dotyczącego prawa gruntowego FLK2

W obliczu SBAQ związanego z prawem gruntowym należy przyjąć następujące systematyczne podejście.

Krok 1: Określ rodzaj nieruchomości i status jej rejestracji. Czy grunt jest zarejestrowany czy niezarejestrowany? Czy odsetki są własnością czy dzierżawą? Określa to, które ramy prawne mają zastosowanie.

Krok 2: Zidentyfikuj problem prawny. Jakie jest pytanie naprawdę zadawane? Czy chodzi o utworzenie interesu, jego ochronę, wykonalność wobec osoby trzeciej czy też środek zaradczy w przypadku naruszenia?

Krok 3: Zastosuj odpowiednią zasadę. Podaj test prawny lub przepis ustawowy, zastosuj go do faktów i wyciągnij wniosek.

Krok 4: Wyeliminuj błędne opcje. Nawet jeśli nie jesteś pewien poprawnej odpowiedzi, często możesz wyeliminować dwie lub trzy opcje, które są wyraźnie błędne, zwiększając swoje szanse na wybranie najlepszej odpowiedzi.

5. Rola radcy prawnego w prawie gruntowym

Praca radcy prawnego w zakresie prawa gruntów obejmuje doradztwo, transakcje i rozstrzyganie sporów, a wszystko to opiera się na przestrzeganiu zasad i etyce zawodowej.

Rola doradcza: Prawnicy doradzają klientom w zakresie nabywania, zbywania i zarządzania udziałami w gruntach. Obejmuje to wyjaśnienie konsekwencji różnych form własności (prawo własności vs dzierżawa, współnajem vs dzierżawa wspólna), wpływu praw osób trzecich (służebności, umowy, hipoteki) oraz kroków niezbędnych do ochrony interesów klienta.

Rola transakcyjna: Prawnicy zarządzają procesem przeniesienia własności — przygotowują umowy, przeprowadzają dochodzenia dotyczące tytułu własności, zgłaszają zapytania, sporządzają projekty przeniesienia własności i umów najmu oraz zapewniają, że wszystkie udziały są prawidłowo zarejestrowane. Działają również w zakresie transakcji hipotecznych, występując w stosownych przypadkach zarówno w imieniu pożyczkodawcy, jak i pożyczkobiorcy.

Rola w zakresie rozstrzygania sporów: Prawnicy reprezentują klientów w sporach dotyczących granic, służebności, umów, współwłasności oraz spraw wynajmującego i najemcy. Może to obejmować negocjacje, mediacje, postępowania przed sądem (np. zgodnie z TLATA 1996 s.14) lub postępowanie sądowe.

Zgodność i etyka: Prawnicy muszą działać zgodnie z Standardami i Przepisami SRA, w tym z obowiązkiem działania uczciwego (Zasada 5), obowiązkiem działania w najlepszym interesie klienta (Zasada 7) oraz obowiązkiem identyfikowania konfliktów interesów i zarządzania nimi.

6. Jak korzystać z tej książki

Książka ta podzielona jest na sześć rozdziałów i piętnaście rozdziałów, zgodnie z sylabusem prawa gruntowego SRA FLK2. Każdy rozdział zawiera następujące elementy.

Treść merytoryczna: Jasne przedstawienie zasad prawnych, poparte odniesieniami ustawowymi i orzecznictwem.

Pola KLUCZOWE TERMINY: Definicje podstawowej terminologii wyróżnione w celu szybkiego odniesienia.

Pudełka WSKAZÓWEK DO EGZAMINU SQE: Praktyczne wskazówki dotyczące prawdopodobnego sposobu testowania tematów i typowych pułapek, których należy unikać.

Pola PORADY OCENY SQE: Szersze porady strategiczne dotyczące techniki egzaminu.

Tabela kluczowych uwag: uporządkowane podsumowanie kluczowych pozycji, koncepcji i autorytetów rozdziału.

Uwagi do wersji: Pięć ogólnych pytań i odpowiedzi do samodzielnego sprawdzenia.

Praktyka MCQ: Pięć pytań z jedną najlepszą odpowiedzią w stylu SQE1, ze szczegółowym kluczem odpowiedzi.

Zalecamy przestudiowanie rozdziałów w kolejności, ponieważ późniejsze rozdziały opierają się na koncepcjach wprowadzonych wcześniej. Po ukończeniu wszystkich rozdziałów skorzystaj z Rozdziału 15 (Strategia powtórek i egzaminu), aby przećwiczyć pytania o tematyce mieszanej i ugruntować swoje zrozumienie.

7. Kluczowe uwagi (podsumowanie rozdziału)

Poniższa tabela podsumowująca konsoliduje kluczowe pozycje, koncepcje i autorytety wprowadzone w tym rozdziale. Potraktuj to jako listę kontrolną wersji — powinieneś być w stanie zdefiniować każdy wiersz z pamięci i zacytować odpowiedni przepis.

{"headers": ["Kluczowa pozycja", "Pojęcie", "Przypadki / odniesienia"], "wiersze": [["Grunt (definicja)", "Obejmuje budynki, wyposażenie, kopalnie i minerały oraz dziedzictwo niematerialne (np. służebności)", "s.205(1)(ix) LPA 1925"], ["Masy prawne", "Tylko dwa: opłata prosta bezwzględne posiadanie (własność) i okres bezwzględnego okresu (dzierżawa)”, „s.1(1) LPA 1925”], [„Interesy prawne”, „Pięć kategorii: służebności, czynsze, opłaty z tytułu hipoteki prawnej, wszelkie inne podobne opłaty z tytułu gruntu nieutworzonego na mocy instrumentu oraz prawa wjazdu”, „art. 1(2) LPA 1925”], [„Równe interesy”, „Wszystkie udziały, które nie nie kwalifikują się jako majątki prawne lub udziały prawne tylko w kapitale własnym”, „s.1(3) LPA 1925”], [„Zarejestrowany grunt”, „Tytuł gwarantowany przez państwo; rejestr prowadzony przez HM Land Registry”, „LRA 2002”], [„Niezarejestrowany grunt”, „Własność potwierdzona tytułem własności chronionym; przez opłaty za grunt lub doktrynę wypowiedzenia”, „LCA 1972; LPA 1925”], [„Współwłasność”, „Wspólny najem (z pozostałymi przy życiu) lub wspólność najmu (z odrębnymi udziałami)”, „LPA 1925 ss.1(6), 36”], [„TLATA 1996”, „Zarządza powiernictwem gruntów; s.14 wnioski do sądu; s.15 kryteria”, „TLATA 1996”], [„Formalności (umowy)”, „Umowy sprzedaży/rozporządzenia gruntem muszą być w formie pisemnej, podpisane przez obie strony i zawierać wszystkie warunki”, „s.2 LP(MP)A 1989”], [„Formalności (akty)”, „Akty muszą być podpisane, potwierdzono i dostarczono”, „s.1 LP(MP)A 1989”], [„Ustawa o prawach najemcy z 2025 r.”, „Znosi AST i s.21 eksmisje bez winy; wszystkie umowy najmu lokalu mieszkalnego stają się okresowe”, „RRA 2025”], [„LFRA 2024”, „Usuwa 2-letni okres kwalifikacyjny dla uwłaszczenie (art. 27); zwiększa limit RTM dla lokali niemieszkalnych do 50%**”, „LFRA 2024”]]}

8. Uwagi do wersji

Pięć ogólnych pytań i odpowiedzi do samotestowania. Przed przeczytaniem notatki modelowej wypróbuj każdy z nich z pamięci, a następnie sprawdź, czy potrafisz odtworzyć odniesienia ustawowe i autorytety.

P1 Jakie są dwa stany prawne na gruntach uznawane przez prawo angielskie i gdzie je zdefiniowano?

Uwaga: Te dwa stany prawne to bezwzględna opłata za posiadanie (własność) i okres bezwzględny (dzierżawa). Są one zdefiniowane w art. 1 ust. 1 ustawy o prawie własności z 1925 r.. Wszystkie inne spadki (takie jak spadki dożywotnie lub udziały w opłatach) zostały zniesione jako majątki prawne na mocy ustawodawstwa z 1925 r. i mogą obecnie istnieć wyłącznie w formie kapitału własnego.

Pytanie 2 Jaka jest zasadnicza różnica pomiędzy gruntami zarejestrowanymi i niezarejestrowanymi?

Uwaga: W przypadku gruntów zarejestrowanych tytuł własności potwierdza rejestr prowadzony przez HM Land Registry; rejestr jest ostateczny (podlega nadrzędnym interesom), a Państwo gwarantuje jego dokładność. W przypadku niezarejestrowanych gruntów tytuł własności jest potwierdzony nieprzerwanym łańcuchem tytułów własności sięgającym co najmniej 15 lat do dobrego źródła tytułu, a interesy osób trzecich są chronione albo poprzez rejestrację jako opłaty za grunt zgodnie z ustawą o opłatach gruntowych z 1972 r., albo przez słuszną doktrynę wypowiedzenia.

Pytanie 3 Dlaczego rozróżnienie między interesami prawnymi i słusznymi jest ważne?

Uwaga: Interesy prawne „wiążą cały świat” – są wykonalne wobec każdego kolejnego nabywcy gruntu, bez względu na wypowiedzenie. Słuszne interesy są bardziej kruche: na gruntach niezarejestrowanych mogą zostać pokonane przez nabywcę działającego w dobrej wierze za wartość majątku prawnego bez uprzedzenia; na gruntach zarejestrowanych muszą być chronione poprzez wpis lub ograniczenie do rejestru, w przeciwnym razie mogą utracić pierwszeństwo względem zarejestrowanego rozporządzenia za wartościowym wynagrodzeniem (art. 29 LRA 2002). Wyjątkiem są nadrzędne interesy, które obowiązują niezależnie od rejestracji.

Pytanie 4 Wymień trzy kluczowe przepisy, które prawnik musi znać, jeśli chodzi o SQE1 Prawo gruntowe.

Uwaga: Trzy najważniejsze ustawy to: (1) ustawa o prawie własności z 1925 r., która ustanawia ramy majątków prawnych i udziałów, formalności oraz kluczowe mechanizmy, takie jak przekroczenie zasięgu i odprawa; (2) Ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r., która reguluje system zarejestrowanych gruntów, w tym podlegające rejestracji rozporządzenia, zawiadomienia, ograniczenia, nadrzędne interesy i zasiedzenie; oraz (3) Ustawa o trustach gruntów i mianowaniu powierników z 1996 r., która reguluje trusty gruntów i zapewnia mechanizm rozstrzygania sporów dotyczących współwłasności.

P5 Z jakimi najnowszymi przepisami powinni się zapoznać kandydaci przystępujący do egzaminu SQE1?

Uwaga: Kandydaci powinni znać dwie najnowsze ustawy: Ustawę o prawach najemcy z 2025 r. (Zgoda królewska z dnia 27 października 2025 r.), która znosi gwarantowane umowy najmu krótkoterminowego oraz art. 21 eksmisje bez winy, przekształcając wszystkie umowy najmu lokalu mieszkalnego w najem okresowy; oraz Ustawa o reformie najmu i własności gruntów z 2024 r. (Zgoda królewska 24 maja 2024 r.), która usunęła dwuletni okres przedawnienia roszczeń uwłaszczeniowych (art. 27, obowiązująca 31 stycznia 2025 r.) oraz zwiększyła limit roszczeń z tytułu prawa do zarządzania do 50% (obowiązuje 3 marca 2025 r.) 2025). Obie ustawy mieszczą się w dacie granicznej SQE1 przypadającej na 13 marca 2026 r. **.

9. Praktyka MCQ — pięć pytań w stylu SQE

Każde z poniższych pięciu pytań odzwierciedla styl, długość i trudność pytań z jedną najlepszą odpowiedzią w SQE1 FLK2. Wypróbuj każdą zamkniętą księgę, zapisz swoją odpowiedź, a następnie przejdź do klucza odpowiedzi. Klucz odpowiedzi wyjaśnia dlaczego każda opcja jest poprawna lub niepoprawna — przeczytaj w całości każde wyjaśnienie.

Odpowiedź: Freeholder jest całkowitym i trwałym właścicielem gruntu, podczas gdy dzierżawca ma jedynie pozwolenie na zajmowanie gruntu.

B. Zarówno prawo własności, jak i dzierżawa są stanami prawnymi na gruntach uznawanymi w art. 1 ust. 1 ustawy o prawie własności z 1925 r. Prawo własności to po prostu opłata bezwzględna za posiadanie, podczas gdy dzierżawa to okres bezwzględny lat.

C. Właściciel posiada majątek prawny, lecz dzierżawca ma jedynie godziwy udział w ziemi.

D. Prawo własności trwa wiecznie, natomiast dzierżawa może trwać maksymalnie 99 lat.

E. Własność i dzierżawa to formy licencji na zajmowanie gruntów Korony.

A. Służebność nie może istnieć, ponieważ nie jest wpisana do rejestru.

B. Służebność może nadal być wykonalna wobec nabywcy, jeżeli kwalifikuje się jako interes nadrzędny zgodnie z Załącznikiem 3 do ustawy o rejestracji gruntów z 2002 r.

C. Służebność traci automatycznie ważność, ponieważ sąsiad jej nie zarejestrował.

D. Kupujący jest związany służebnością, ponieważ wszystkie słuszne interesy wiążą cały świat.

E. Służebność może być egzekwowana jedynie w przypadku uzyskania przez sąsiada postanowienia sądu w ciągu 12 miesięcy od dnia zakupu.

A. Umowa musi zostać zawarta w formie aktu prawnego, podpisanego przez obie strony i poświadczonego świadkiem.

B. Umowa musi mieć formę pisemną, zawierać wszystkie uzgodnione warunki i być podpisana przez obie strony lub w ich imieniu, zgodnie z sekcją 2 ustawy o prawie własności (przepisy różne) z 1989 r.

C. Umowa może zostać zawarta ustnie pod warunkiem obecności co najmniej dwóch świadków.

D. Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej i podpisana wyłącznie przez sprzedającego, gdyż podpis kupującego nie jest wymagany.

E. Umowa musi zostać zarejestrowana w rejestrze gruntów HM, zanim stanie się prawnie wiążąca.

A. Poprzedni właściciel miał prawo usunąć wyspę kuchenną, ponieważ wszystkie elementy kuchenne są rzeczami ruchomymi.

B. Wyspa kuchenna będzie prawdopodobnie elementem wyposażenia, ponieważ zarówno stopień przyłączenia (przykręcona do podłogi, podłączenie do instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej), jak i cel aneksji (trwałe ulepszenie nieruchomości) wskazują na status wyposażenia. Poprzedni właściciel nie miał prawa go usunąć.

C. Wyspa kuchenna jest rzeczą ruchomą, ponieważ została zamontowana przez poprzedniego właściciela dla jego własnej przyjemności.

D. Poprzedni właściciel miał prawo usunąć wyspę kuchenną, gdyż umowa sprzedaży tego nie przewidywała.

E. Wyspa kuchenna po ukończeniu jest automatycznie przekazywana klientowi, ale tylko wtedy, gdy klient zapłacił za nią dodatkową opłatę.

A. AST pozostanie niezmienione, ponieważ zostało przyznane przed wejściem w życie ustawy z 2025 r.

B. Umowa AST zostanie automatycznie przekształcona w umowę najmu okresowego z gwarancją zgodnie z Ustawą z 2025 r., a wynajmujący nie będzie już mógł skorzystać z eksmisji bez winy na podstawie art. 21 w celu odzyskania własności.

C. Wynajmujący musi wystąpić do sądu o konwersję AST na nową formę najmu zgodnie z Ustawą z 2025 r.

D. Ustawa z 2025 r. ma zastosowanie wyłącznie do umów najmu udzielonych po 1 maja 2026 r. i nie ma wpływu na istniejące AST.

E. Wynajmujący może w dalszym ciągu korzystać z sekcji 21 eksmisji bez winy przez 12 miesięcy od wejścia w życie Ustawy.