1. Prawo własności i praktyka — pytania praktyczne
Która z poniższych rad jest NAJLEPSZA w przypadku, gdy odpowiedzi mogą ujawnić informacje na temat istniejącego pozwolenia na budowę sali bingo?
O. Jedynie wyszukiwanie lokalnych opłat gruntowych (LLC1) ujawni cokolwiek na temat pozwolenia na budowę.
B. Jedynie zapytania władz lokalnych na formularzu CON29 ujawnią informacje dotyczące planowania.
C. Jedynie zapytania sprzedającego przed zawarciem umowy (CPSE) będą dotyczyły kwestii planowania.
D. Informacje dotyczące planowania nie mogą być uzyskane poprzez wyszukiwanie; kupujący musi złożyć wniosek bezpośrednio na portalu planowania.
E. Odpowiedzi na zapytania władz lokalnych CON29, zapytania sprzedawcy (CPSE) przed zawarciem umowy oraz, w stosownych przypadkach, spółka LLC1 mogą ujawniać informacje na temat pozwolenia na budowę.
Answer & explanation
Opcja E jest poprawna. Wyszukiwania dotyczące transportu często się pokrywają, a informacje o istniejącym pozwoleniu na budowę mogą pochodzić z więcej niż jednego źródła. Standardowe zapytania CON29 władz lokalnych dotyczą w szczególności pozwoleń na budowę, pozwoleń na przepisy budowlane oraz powiadomień o egzekwowaniu planowania/zatrzymaniu; zapytania sprzedającego przed zawarciem umowy CPSE wymagają od sprzedającego dostarczenia kopii zezwoleń i zgód dotyczących nieruchomości; a rejestr lokalnych opłat za użytkowanie gruntów LLC1 rejestruje niektóre opłaty planistyczne (na przykład warunkowe pozwolenia na budowę i nakazy ochrony drzew). Kompetentny prawnik nie polegałby na pojedynczym przeszukaniu. Opcje A, B i C są błędne, ponieważ zapewniają, że tylko jedno wyszukiwanie jest istotne, co zaniża nakładający się zasięg. Opcja D jest błędna: wyszukiwania władz lokalnych to właśnie sposób uzyskiwania informacji planistycznych w ramach transakcji przeniesienia własności, więc nie jest prawdą, że żadne wyszukiwanie ich nie ujawnia.
Który z poniższych stanów najlepiej określa, kiedy radca prawny może działać w imieniu obu stron?
A. Radca prawny może działać w imieniu obu stron tylko wtedy, gdy nie ma między nimi konfliktu interesów i nie ma znaczącego ryzyka powstania takiego konfliktu.
B. Adwokat może zawsze występować w imieniu obu stron w transakcji przeniesienia własności, pod warunkiem, że każda ze stron wyrazi na to pisemną zgodę.
C. Adwokat może występować w obu przypadkach, ponieważ sprzedawca chce naliczyć podatek VAT, a kupujący nie chce go płacić.
D. Adwokat może występować w imieniu obu stron, ponieważ sprzedawca prowadzi wyścig kontraktowy z kilkoma kupującymi.
E. Adwokat może występować w imieniu obu stron, ponieważ sprzedawca składa kupującemu zobowiązanie co do wolnego posiadania.
Answer & explanation
Opcja A jest poprawna. Paragraf 6.2 Kodeksu postępowania SRA zabrania radcy prawnego podejmowania działań w przypadku konfliktu interesów lub znacznego ryzyka wystąpienia takiego konfliktu, z nielicznymi wyjątkami. W transakcji przeniesienia własności kupującego/sprzedającego interesy stron są zazwyczaj sprzeczne (najbardziej oczywiste w kwestii ceny i warunków), dlatego działanie w imieniu obu stron jest generalnie niedopuszczalne. Może to być możliwe tylko wtedy, gdy rzeczywiście nie ma konfliktu ani znaczącego ryzyka jego wystąpienia, na przykład gdy majątek jest przekazywany lub przekazywany pomiędzy blisko spokrewnionymi lub powiązanymi osobami. Opcja B jest błędna, ponieważ sama zgoda nie może wyleczyć faktycznego konfliktu po przeciwnych stronach transakcji; wyjątki dotyczące „istotnego wspólnego interesu” i „konkurowania w tym samym celu” są wąskie i zasadniczo nie obejmują zwykłych transakcji kupujący/sprzedający. Każda z opcji C, D i E opisuje okoliczność, która raczej zwiększa niż eliminuje ryzyko konfliktu (różne stanowiska w sprawie podatku VAT, wyścig kontraktowy narażający kupującego na ryzyko oraz składanie zobowiązań), zatem żadna z nich nie uzasadnia działania w imieniu obu stron.
A. Wynajmujący może odmówić zgody, ale najemca może mimo wszystko móc przeprowadzić prace, stosując ustawową procedurę ulepszeń, jeśli sąd uzna, że prace się kwalifikują.
B. Wynajmujący może całkowicie uniemożliwić prace, ponieważ umowa dotycząca zmian konstrukcyjnych jest absolutna i żadna ustawa nie może jej uchylić.
C. Wynajmujący nie może odmówić, ponieważ ustawa zawiera w umowie dotyczącej zmian konstrukcyjnych zapis mówiący, że zgoda nie może być bezzasadnie odmawiana.
D. Wynajmujący musi wyrazić zgodę, gdyż w przeciwnym razie najemca może przeprowadzić prace i automatycznie domagać się odszkodowania od wynajmującego na koniec okresu najmu.
E. Wynajmujący może żądać od wynajmującego wykonania prac w zamian za podwyżkę rocznego czynszu.
Answer & explanation
Poprawnie: A. Proponowane prace (usunięcie witryny sklepowej, powiększenie otworu, montaż drzwi składanych) mają charakter zewnętrzny i konstrukcyjny, zatem wchodzą w zakres bezwzględnego porozumienia dotyczącego zmian zewnętrznych/konstrukcyjnych — nie ma zastrzeżenia dotyczącego zgody, a dorozumiany termin „nie wstrzymywać bezzasadnie” nie ma zastosowania do porozumienia absolutnego. Jednakże nawet w przypadku, gdy umowa ma charakter bezwzględny, najemca chcący dokonać „ulepszenia” może złożyć wypowiedzenie zgodnie z Ustawą o właścicielach i najemcach z 1927 r., art. 3; wynajmujący może zgłosić sprzeciw, a sąd może następnie zezwolić na prace, jeżeli uzna, że zwiększają one wartość najmu gospodarstwa, są rozsądne i odpowiadają jego charakterowi oraz nie umniejszają wartości innego majątku wynajmującego. Odmowa jest więc dozwolona, ale nie musi oznaczać końca sprawy. B jest w błędzie: procedura s.3 może unieważnić nawet absolutne przymierze. C jest błędne: dorozumiany termin „bezzasadnie wstrzymany” (ustawa o właścicielach i najemcach z 1927 r., art. 19 ust. 2) ma zastosowanie tylko wtedy, gdy umowa jest obwarowana zastrzeżeniami (wymagana jest zgoda); nie przekształca przymierza absolutnego w przymierze kwalifikowane. D nie ma racji: rekompensata za ulepszenia na mocy ustawy z 1927 r. (art. 1) nie jest automatyczna i podlega procedurze i warunkom ustawowym. E jest w błędzie: wynajmujący nie ma takiego prawa do przejęcia robót w zamian za podwyżkę czynszu.
A. Gdy nie ma konfliktu interesów pomiędzy sprzedającym a kupującym i nie ma znaczącego ryzyka jego powstania, np. transfer pomiędzy bliskimi członkami rodziny.
B. Jeżeli istnieje konflikt interesów, ale ma zastosowanie wyjątek dotyczący „istotnie wspólnego interesu”, ponieważ obu stronom zależy na sfinalizowaniu sprzedaży.
C. Gdy sprzedający zamierza naliczyć podatek VAT od sprzedaży, a kupujący sprzeciwia się jego zapłacie.
D. Sprzedawca prowadzi wyścig kontraktowy pomiędzy konkurującymi nabywcami.
E. Jeżeli sprzedający został poproszony o złożenie zobowiązania prawnego wobec pożyczkodawcy kupującego.
Answer & explanation
Poprawnie: A. Radca prawny może działać w imieniu dwóch stron tylko wtedy, gdy nie istnieje konflikt interesów własnych lub klienta oraz gdy nie ma znaczącego ryzyka jednego z nich (Kodeks postępowania radców prawnych SRA, paragraf 6.2). W przypadku sprzedaży i zakupu interesy stron są z natury przeciwstawne, dlatego działanie w imieniu obu jest dopuszczalne jedynie w rzadkich przypadkach, gdy w istocie nie ma rzeczywistego konfliktu, np. prezentu lub przelewu pomiędzy stronami spokrewnionymi, małżeństwem, związkiem cywilnym lub mieszkającymi razem. B jest w błędzie: wyjątek dotyczący „istotnie wspólnego interesu” nie ma zastosowania do normalnej sprzedaży/zakupu, ponieważ jedna strona kupuje, a druga sprzedaje, co daje im przeciwstawne interesy, mimo że obie strony chcą sfinalizowania transakcji. C nie ma racji: spór dotyczący podatku VAT sam w sobie jest konfliktem wskazującym na odejście od działania na rzecz obu stron. D jest w błędzie: wyścig kontraktowy stwarza wyraźny konflikt i zaostrza obowiązki w zakresie postępowania; nie pozwala na podwójne działanie. E jest błędne: złożenie zobowiązania nie ma związku z istnieniem konfliktu interesów między kupującym a sprzedającym.
A. Davisons powinien udzielić trzech kolejnych sześciomiesięcznych umów najmu, ponieważ żadna umowa najmu przedsiębiorstwa na okres krótszy niż 12 miesięcy nie może nigdy skutkować zabezpieczeniem najmu zgodnie z Częścią II Ustawy o właścicielach i najemcach z 1954 r.
B. Davisons może udzielić najmu na 18 miesięcy na czas określony, ale aby mieć pewność, że nie wiąże się to z zabezpieczeniem najmu, musi wystąpić do sądu o wydanie postanowienia wyłączającego część II ustawy o właścicielach i najemcach z 1954 r.
C. Davisons może udzielić 18-miesięcznej umowy najmu na czas określony, ale aby mieć pewność, że nie wiąże się to z zabezpieczeniem najmu, musi doręczyć Mortenowi wymagane ostrzeżenie i uzyskać podpisaną deklarację Mortena przed zakończeniem umowy najmu, tak aby część II ustawy o wynajmujących i najemcach z 1954 r. została wyłączona.
D. Davisons może udzielić najmu na 18 miesięcy na czas określony i powołać się na klauzulę wynajmującego dotyczącą przerwy w wynajmie, obowiązującą po 12 miesiącach, co samo w sobie uniemożliwi Mortenowi uzyskanie zabezpieczenia najmu.
E. Davisons nie może zgodnie z prawem udzielić żadnego najmu, który wyłącza część II ustawy o właścicielach i najemcach z 1954 r., ponieważ w żadnych okolicznościach nie można zrezygnować z ochrony.
Answer & explanation
Opcja C jest poprawna. Zabezpieczenie najmu zgodnie z częścią II ustawy o wynajmujących i najemcach z 1954 r. może zostać wyłączone („zakontraktowane”) w przypadku najmu biznesowego na czas określony, zgodnie z procedurą wprowadzoną na mocy rozporządzenia w sprawie reformy regulacyjnej (najem biznesowy) (Anglia i Walia) z 2003 r. Wynajmujący musi wysłać najemcy ostrzeżenie w określonej formie, a najemca musi złożyć oświadczenie („proste” oświadczenie, jeśli wypowiedzenie zostanie doręczone co najmniej 14 dni przed najmem, w przeciwnym razie oświadczenie ustawowe) stwierdzające utratę ochrony, z powołaniem się na zawiadomienie i oświadczenie poświadczone na umowie najmu lub w niej zawarte. Opcja A jest błędna: umowa najmu na okres nieprzekraczający sześciu miesięcy nie mieści się w Części II, ale zwolnienie zostaje utracone w przypadku, gdy istnieje postanowienie o przedłużeniu/odnowieniu lub gdy najemca (z poprzednikami prowadzącymi tę samą działalność) jest zatrudniony przez ponad 12 miesięcy (art. 43 ust. 3); trzy kolejne sześciomiesięczne umowy najmu naruszałyby ten warunek. Opcja B jest błędna: od 1 czerwca 2004 r. nie jest wymagane żadne postanowienie sądu w celu zawarcia umowy o pracę – to właśnie jest zmiana wprowadzona rozporządzeniem z 2003 r. Wariant D jest błędny: klauzula dotycząca przerwy wynajmującego nie wyłącza ustawy; najem byłby nadal chroniony, a wynajmujący mógłby go zakończyć jedynie na podstawie ustawowej zgodnie z art. 30, więc sama klauzula o zerwaniu nie uchyla bezpieczeństwa najmu. Wariant E jest błędny: Ochronę z Części II można skutecznie zakontraktować poza zastosowaniem trybu ustawowego.
A. Czy służebność jest zarejestrowana pod tytułem własności gruntu obciążonego, czy jest odpowiednia do zamierzonego użytku kupującego, kto jest odpowiedzialny za jej utrzymanie oraz czy trasa przebiega przez przejętą drogę publiczną.
B. Czy służebność cieszy się popularnością wśród sąsiadów, jak łatwo jest z niej korzystać, kto ją ubezpiecza i czy jest dobrze oświetlona.
C. Czy służebność została ustanowiona aktem, czy przynosi osobistą korzyść sprzedającemu, czy może zostać przez sprzedającego usunięta i czy jest o tym mowa w umowie najmu.
D. Czy służebność jest widoczna na gruncie, czy jest zarejestrowana jako lokalna opłata gruntowa, czy sprzedawca płaci od niej podatek lokalny i czy jest ogrodzona.
E. Czy służebność jest zarejestrowana na własność kupującego, czy jest ona na wyłączność kupującego, jak popularna jest ta trasa i czy znajduje się w dobrej lokalizacji.
Answer & explanation
Opcja A jest poprawna. Jeżeli nieruchomość posiada KORZYŚĆ w postaci pierwszeństwa przejazdu, radca prawny kupującego powinien zasadniczo sprawdzić: (1) rejestrację ciężaru – czy ciężar służebności jest zaliczony do tytułu służebnego (sąsiedzkiego), zatem prawo to wiąże spadkobierców, a nie ma wyłącznie charakter osobisty/ryzyko utraty; (2) adekwatność – czy przyznane prawo jest wystarczające do zamierzonego użytku kupującego (np. dostęp do warsztatu dla pojazdów, a nie tylko dla pieszych); (3) utrzymanie – kto jest zobowiązany do utrzymania i naprawy trasy oraz czy kupujący musi wnosić wkład; oraz (4) przyjęcie – czy trasa jest w rzeczywistości autostradą przyjętą i utrzymywaną publicznie (w tym przypadku obawy dotyczące służebności prywatnej odpadają). Warianty B, D i E zawierają listę nieistotnych lub wymyślonych kryteriów (popularność, oświetlenie, ubezpieczenie, wyłączność, lokalizacja, podatek lokalny), z których żadne nie stanowi uznanej kontroli przeniesienia własności na rzecz służebności. Wariant C myli analizę: odpowiednia rejestracja dotyczy ciężaru gruntu służebnego, prawo musi przysługiwać GRUNTOWI (a nie osobiście sprzedającemu), aby była ważną służebnością prawną przynależną do nieruchomości, a to nie są cztery standardowe kwestie.
A. Nie trzeba nic robić, ponieważ prawo własności, z którego jest udzielona dzierżawa, jest już zarejestrowane.
B. Najem musi być merytorycznie zarejestrowany pod własnym tytułem, gdyż jest udzielany na okres dłuższy niż siedem lat; najemca musi złożyć wniosek.
C. Nie trzeba nic robić, ponieważ umowa najmu jest zawarta na okres krótszy niż 21 lat, a zatem obowiązuje jako interes nadrzędny.
D. Wynajmujący musi wystąpić o rejestrację umowy najmu, ponieważ wynajmujący zachowuje zwrot.
E. Umowa najmu musi być wykazana wyłącznie w odniesieniu do tytułu własności; nie wymaga własnego tytułu rejestrowego.
Answer & explanation
Udzielenie dzierżawy zarejestrowanej nieruchomości na okres dłuższy niż siedem lat stanowi rozporządzenie podlegające obowiązkowej rejestracji zgodnie z art. 27 ust. 2 lit. b) ppkt (i) ustawy o rejestracji gruntów z 2002 r. Okres dziewięciu lat przekracza siedem lat, zatem umowa najmu musi być merytorycznie zarejestrowana pod własnym tytułem; do czasu zakończenia rejestracji nie działa zgodnie z prawem (art. 27 ust. 1). Wnioskodawcą o rejestrację rozporządzenia jest dysponent, czyli najemca. Opcja B jest zatem prawidłowa. Opcja A jest błędna: czynnikiem decydującym jest długość okresu obowiązywania, a nie to, czy prawo własności jest już zarejestrowane. Opcja C jest błędna: odpowiedni próg wynosi siedem lat, a nie 21; umowa najmu na okres dłuższy niż siedem lat nie może mieć skutku jedynie jako nadrzędny interes zgodnie z załącznikiem 3 (który chroni krótkie umowy najmu na okres siedmiu lat lub krócej). Opcja D jest błędna: to najemca (pozbyty), a nie wynajmujący, składa wniosek o rejestrację. Opcja E jest błędna: umowa najmu na okres dłuższy niż siedem lat wymaga posiadania własnego zarejestrowanego tytułu własności (a Rejestr wprowadzi również zawiadomienie o prawie własności wynajmującego), a nie zwykłego zawiadomienia zamiast rejestracji.
A. Kupującego będą związani umowami ograniczającymi, o których mowa w brakującym transporcie, mimo że z rejestru nie można odczytać ich dokładnych warunków.
B. Kupujący nie będzie związany umowami, gdyż ich treści nie da się ustalić z rejestru.
C. Kupujący będzie związany wszelkimi umowami jakiegokolwiek rodzaju odnoszącymi się do nieruchomości, niezależnie od tego, czy są one odnotowane w rejestrze, czy nie.
D. Kupujący będzie związany tylko wtedy, gdy postanowienia zostały spisane w całości w księdze opłat.
E. Żadne z powyższych; umowy obowiązują jako interesy nadrzędne niezależnie od wpisu do rejestru.
Answer & explanation
Umowy ograniczające są chronione poprzez wpis zawiadomienia do rejestru opłat, a kupujący podlega interesom chronionym takim zawiadomieniem (art. 29-32 Ustawy o rejestracji gruntów z 2002 r.). Wpis 2 wyraźnie odnosi się do umów ograniczających zawartych w umowie przeniesienia z 1999 r., zatem są one chronione i wiążą kupującego pomimo tego, że Rejestr nie posiada żadnej kopii i ich sformułowanie nie zostało powtórzone; kupujący jest związany umowami i powinien domagać się aktu/odszkodowania. Opcja A jest poprawna. Opcja B jest błędna: kupujący jest związany odnotowanym wpisem, choć dokładne warunki nie są dostępne w rejestrze. Opcja C jest błędna: nabywcę gruntu zarejestrowanego wiążą jedynie interesy odpowiednio chronione (lub nadrzędne), a nie każda umowa „jakiegokolwiek rodzaju”. Opcja D jest błędna: ochrona wynika z zawiadomienia odnoszącego się do paktów; przymierza nie muszą być określone w całości, aby były wiążące. Wariant E jest błędny: umowy restrykcyjne są chronione przez wypowiedzenie, a nie jako interesy nadrzędne, a zapis tutaj stanowi ochronę operacyjną.
A. Zapytania władz lokalnych (CON29).
B. Wyszukiwanie lokalnych opłat gruntowych (LLC1).
C. Opcjonalne zapytania władz lokalnych (CON29O).
D. Oficjalne kopie rejestru uzyskane z HM Land Registry.
E. Wyszukiwanie priorytetowe OS1 w rejestrze gruntów HM.
Answer & explanation
To, czy droga przylegająca do nieruchomości jest autostradą, którą można utrzymać na koszt publiczny (przyjętą na mocy art. 36 Ustawy o autostradach z 1980 r.), wynika ze standardowych zapytań władz lokalnych, CON29, więc odpowiedź A jest prawidłowa. B jest błędny: spółka LLC1 ujawnia zarejestrowane lokalne opłaty za grunty (np. opłaty finansowe, nakazy ochrony drzew, ograniczenia w zakresie planowania), a nie status dróg do przyjęcia. C jest błędne, ponieważ CON29O zawiera zapytania opcjonalne (np. propozycje dróg, dróg publicznych, gazociągów) wybrane dla poszczególnych transakcji; podstawowe przyjęte informacje drogowe znajdują się w standardzie CON29, a nie w zestawie opcjonalnym. D jest błędne: oficjalne kopie rejestru gruntów HM pokazują zarejestrowany tytuł (własność, opłaty, prawa), a nie to, czy drogi nadają się do publicznego utrzymania. E jest błędne: OS1 to priorytetowe przeszukiwanie zarejestrowanego gruntu przed zakończeniem, chroniące wniosek kupującego; nie podaje żadnych informacji na temat przyjęcia autostrady.
A. Zgłoś klientowi klasę tytułu, sprawdź wymagania pożyczkodawcy hipotecznego, rozważ i doradź w zakresie ubezpieczenia tytułu własności oraz rozważ, czy tytuł może zostać podniesiony do wartości bezwzględnej.
B. Poinformuj klienta, ale nie podejmuj dalszych kroków, ponieważ HM Land Registry w pełni gwarantuje każdy zarejestrowany tytuł i wypłaci odszkodowanie za każdą wadę.
C. Zapewnij klienta, że tytuł własności nie budzi żadnych zastrzeżeń, ponieważ takie tytuły są powszechne i są równie dobre jak tytuły absolutne.
D. Doradzić klientowi, aby natychmiast się wycofał, ponieważ tytuł własności jest klasą wadliwą, której nigdy nie można bezpiecznie zaakceptować.
E. Postępuj normalnie, nie wspominając o klasie tytułu własności, ponieważ klasa tytułu jest wewnętrzną sprawą rejestru gruntów i nie ma znaczenia dla kupującego.
Answer & explanation
Tytuł własności zostaje przyznany, jeżeli właściciel nie może przedstawić dokumentów potwierdzających tytuł własności lub roszczenia wynikające z zasiedzenia; gwarancja państwowa nie obejmuje żadnego majątku, praw ani odsetek istniejących lub mogących powstać przed pierwszą rejestracją. W przypadku każdego tytułu, który nie jest absolutny, prawnik kupującego powinien: zgłosić ten fakt klientowi; jeśli istnieje kredyt hipoteczny, sprawdź wymagania pożyczkodawcy (oraz, jeśli działasz również w imieniu pożyczkodawcy, upewnij się, że pożyczkodawca został o tym poinformowany – w przeciwnym razie istnieje konflikt); rozważać i doradzać w zakresie ubezpieczenia tytułu własności; i rozważ możliwość przejścia na tytuł absolutny (np. w przypadku znalezienia brakujących dokumentów lub upłynięcia wymaganego okresu). A stwierdza to poprawnie. B nie ma racji, ponieważ gwarancja tytułu własności jest ograniczona, a nie pełna, zatem poleganie na automatycznej kompensacji jest błędne. C jest błędne: nie jest „tak dobre jak” tytuł absolutny i nie można go po prostu odrzucić. D jest w błędzie, ponieważ wycofanie się nie jest nieuniknioną reakcją; ryzyko często można kontrolować za zgodą ubezpieczyciela i pożyczkodawcy. E jest błędne, ponieważ klasa tytułu jest wyraźnie istotna i należy ją zgłosić i zająć się nią.
A. CRAR jest dostępny tylko wtedy, gdy umowa najmu zawiera wyraźną klauzulę zezwalającą wynajmującemu na przejęcie i sprzedaż rzeczy najemcy; bez takiej klauzuli nie można zastosować CRAR.
B. CRAR można stosować wyłącznie w przypadku, gdy umowa najmu została sporządzona w formie pisemnej, a niezapłacony czynsz główny netto wynosi co najmniej określone minimum (czynsz za siedem dni); komornik musi powiadomić najemcę o wszczęciu egzekucji z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem przed przejęciem kontroli nad towarami, a przed sprzedażą towarów musi upłynąć kolejne powiadomienie i minimalny okres.
C. Pani Verma może zlecić komornikowi natychmiastowe zajęcie rzeczy w momencie niezapłacenia czynszu i może je natychmiast sprzedać bez powiadamiania najemcy.
D. Pani Verma musi odczekać minimalny okres zaległości i złożyć wypowiedzenie, lecz po upływie okresu wypowiedzenia może zająć i sprzedać towar tego samego dnia bez dalszego zawiadomienia o sprzedaży.
E. CRAR ma zastosowanie do wszelkich kwot należnych z tytułu umowy najmu, w tym opłaty za usługę, czynszu ubezpieczeniowego i odsetek, a pani Verma może osobiście wprowadzać i wywozić towary bez korzystania z certyfikowanego agenta egzekucyjnego.
Answer & explanation
CRAR (Ustawa o trybunałach, sądach i egzekucjach z 2007 r., część 3 oraz przepisy dotyczące przejęcia kontroli nad towarami z 2013 r.) ma zastosowanie wyłącznie do lokali komercyjnych wynajmowanych na podstawie umowy najmu na piśmie i wyłącznie do niezapłaconego „czynszu” netto (czynsz główny bez podatku VAT, odsetek, opłat eksploatacyjnych i czynszu ubezpieczeniowego). Należy zalegać z czynszem netto za co najmniej siedem dni. Uprawniony agent egzekucyjny musi doręczyć zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, podając co najmniej siedem pełnych dni przed wejściem w celu przejęcia kontroli nad towarami; po przejęciu towaru pod kontrolę agent musi powiadomić najemcę z minimalnym wyprzedzeniem (co najmniej siedem pełnych dni), zanim towar będzie mógł zostać sprzedany. Opcja B dokładnie uwzględnia te wymagania. Odpowiedź A jest błędna: CRAR jest ustawowym środkiem samopomocy, który nie zależy od wyraźnej klauzuli dotyczącej przepadku/niebezpieczeństwa w umowie najmu. C nie ma racji: istnieje minimalny próg zaległości i obowiązkowy nakaz egzekucji, a towaru nie można sprzedać bez wymaganego wezwania. D jest błędne: przed sprzedażą wymagane jest osobne zawiadomienie o zamiarze sprzedaży i dodatkowy minimalny okres; sprzedaż tego samego dnia jest niedozwolona. E jest błędne: CRAR ogranicza się do kwoty głównego czynszu (a nie opłaty za obsługę, czynszu ubezpieczeniowego ani odsetek) i musi być przeprowadzany przez certyfikowanego agenta egzekucyjnego, a nie przez wynajmującego osobiście.
A. Przeprowadzić wyszukiwanie wyłącznie pod kątem upadłości (przeszukanie rejestru opłat gruntowych pod kątem nazwiska pana Chena) w Departamencie Opłat Gruntowych, podając odpowiednie hrabstwa, w których mieszkał.
B. Poproś pana Chena o podpisanie osobistego zobowiązania potwierdzającego, że nie ogłoszono jego upadłości i że żadna petycja nie jest rozpatrywana.
C. Przeprowadź wyszukiwanie lokalnych opłat gruntowych pod adresem kupowanej nieruchomości.
D. Przeprowadź wyszukiwanie mapy indeksowej w rejestrze gruntów HM pod kątem tytułu własności.
E. Nie podejmuj żadnych działań, ponieważ nie ma niezawodnego sposobu sprawdzenia stanu upadłości danej osoby przed jej zakończeniem.
Answer & explanation
Ogłoszenia upadłościowe wydane wobec osób fizycznych oraz oczekujące wnioski o ogłoszenie upadłości są rejestrowane w Departamencie Opłat Gruntowych (Centralny Rejestr Opłat Gruntowych) i ujawniane poprzez wyszukiwanie nazwiska osoby fizycznej (formularz K16 dotyczący wyłącznie wyszukiwania upadłości), ze wskazaniem odpowiednich hrabstw, w których dana osoba zamieszkuje. Jest to standardowy krok poprzedzający sfinalizowanie spłaty, który wykonuje prawnik pożyczkodawcy w celu potwierdzenia, że pożyczkobiorca nie ogłosił upadłości i że żaden wniosek nie oczekuje na rozpatrzenie, zatem opcja A jest prawidłowa. B jest błędne: zobowiązanie pożyczkobiorcy nie podlega niezależnej weryfikacji i nie spełnia polecenia pożyczkodawcy dotyczącego sprawdzenia rejestru publicznego. C jest błędne: wyszukiwanie lokalnych opłat gruntowych ujawnia kwestie dotyczące gruntów zarejestrowanych przez władze lokalne (np. opłaty planistyczne), a nie upadłość danej osoby. D jest błędne: przeszukiwanie mapy indeksowej pozwala określić, czy grunt jest zarejestrowany i jaki jest jego numer własności; nie mówi nic o upadłości pożyczkobiorcy. E jest w błędzie, ponieważ istnieje wiarygodna kontrola, a mianowicie poszukiwanie upadłości pod kątem nazwy w Departamencie Opłat Gruntowych.
Odpowiedź: Firma nigdy nie może występować w transakcji handlowej zarówno w imieniu kupującego, jak i pożyczkodawcy, ponieważ takie transakcje zawsze wiążą się z konfliktem interesów.
B. Firma może występować w imieniu obu stron, pod warunkiem, że hipoteka jest udzielona na standardowych warunkach i jest przekonana, że nie istnieje konflikt interesów ani znaczące ryzyko takiego konfliktu.
C. Firma może występować w obu przypadkach tylko wtedy, gdy traktuje sprawę jako transakcję hipoteczną, a warunki pożyczkodawcy są standardowe.
D. Firma nie może występować w imieniu obu stron, ponieważ nie ma zasadniczo wspólnego interesu pomiędzy kupującym i pożyczkodawcą.
E. Firma może występować w imieniu obu stron, ponieważ występowanie w imieniu pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy w zakresie komercyjnego kredytu hipotecznego nie wiąże się z ryzykiem konfliktu.
Answer & explanation
Badanie to sprawdza zasady dotyczące konfliktu interesów zawarte w paragrafie 6.2 Kodeksu postępowania radców prawnych SRA w zastosowaniu do działania w imieniu pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy. Punktem wyjścia jest to, że prawnikowi nie wolno działać w przypadku konfliktu lub znacznego ryzyka konfliktu pomiędzy dwoma klientami. Jeżeli jednak kredyt hipoteczny jest udzielany na standardowych warunkach („standardowy kredyt hipoteczny”), interesy pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy są zwykle zbieżne, a firma może zdecydować, że nie ma konfliktu i działać na rzecz obu stron. Dotyczy to zarówno transakcji komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Opcja B oddaje to poprawnie. Opcja A jest błędna: nie ma całkowitego zakazu zawierania umów handlowych; testem jest to, czy konflikt istnieje lub jest prawdopodobny. Opcja C jest błędna, ponieważ transakcja ma charakter komercyjny, a nie mieszkaniowy, a analiza nie polega na jej ponownej charakterystyce. Opcja D jest błędna: właściwym rozwiązaniem jest brak konfliktu w przypadku standardowej hipoteki, a nie wyjątek dotyczący „istotnie wspólnego interesu” (który stanowi odrębną część ust. 6.2 lit. a), a w każdym razie istnieje w tym przypadku wspólny interes). Opcja E jest błędna, ponieważ wyolbrzymia stanowisko; niestandardowa lub specjalnie wynegocjowana hipoteka komercyjna może łatwo wywołać konflikt, dlatego firma musi ocenić każdy przypadek, a nie podejmować żadnego ryzyka.
A. 14 dni
B. 21 dni
C. 30 dni roboczych
D. 30 dni kalendarzowych
E. 2 miesiące
Answer & explanation
Testuje to wstępne przeszukanie rejestru zgodnie z Zasadami rejestracji gruntów z 2003 r. Oficjalne wyszukiwanie z pierwszeństwem zarejestrowanego tytułu (formularz OS1 lub częściowo OS2) przyznaje okres pierwszeństwa wynoszący 30 dni roboczych (roboczych) od daty wyniku wyszukiwania (r.131 Zasady rejestracji gruntów z 2003 r.). Pod warunkiem, że wniosek kupującego (i pożyczkodawcy) o zarejestrowanie dyspozycji wpłynie do rejestru gruntów w tym okresie pierwszeństwa, ma on pierwszeństwo przed wpisem do rejestru dokonanym po dacie zaświadczenia o przeszukaniu, co chroni przed „luką rejestracyjną”. Opcja C jest poprawna. Opcja A (14 dni), Opcja B (21 dni) i Opcja E (2 miesiące) to po prostu nieprawidłowe okresy. Częstą pułapką jest opcja D (30 dni kalendarzowych): termin wynosi 30 dni roboczych, a nie dni kalendarzowych, co w praktyce jest istotnie dłuższe, zatem D jest błędne.
A. 10 693,61 GBP, obejmujące roczny czynsz, podatek VAT, odsetki za zwłokę, opłatę za usługę i podatek VAT od opłaty za usługę.
B. 9.618,41 GBP, obejmujące roczny czynsz, podatek VAT od rocznego czynszu i odsetki za zwłokę.
C. 11 038,61 GBP, co obejmuje roczny czynsz, opłatę eksploatacyjną, czynsz ubezpieczeniowy oraz podatek VAT i odsetki od tego wszystkiego.
D. 8 000,00 GBP, obejmujące wyłącznie roczny czynsz, ponieważ podatek VAT i odsetki nie podlegają zwrotowi w ramach CRAR.
E. 8018,41 GBP, obejmujące wyłącznie roczny czynsz i odsetki za zwłokę, ponieważ podatek VAT w ramach CRAR nigdy nie podlega zwrotowi.
Answer & explanation
CRAR (Załącznik 12 do ustawy o trybunałach, sądach i egzekucji z 2007 r., wraz z przepisami dotyczącymi przejęcia kontroli nad towarami) pozwala na odzyskanie jedynie głównego (czystego) czynszu należnego za posiadanie i użytkowanie lokalu, wraz z wszelkim podatkiem VAT i odsetkami od tego czynszu. Kwoty zastrzeżone w umowie najmu jako „czynsz”, ale które w istocie stanowią opłatę za obsługę, czynsz ubezpieczeniowy lub inne opłaty dodatkowe, NIE podlegają zwrotowi za pośrednictwem CRAR, niezależnie od tego, jak je określa umowa najmu. W tym przypadku kwotą odzyskiwalną jest roczny czynsz (8 000 GBP) plus podatek VAT w wysokości 20% (1600 GBP) plus odsetki za zwłokę od rocznego czynszu (18,41 GBP), co daje 9 618,41 GBP. B jest poprawny. A jest błędne, ponieważ opłata za usługę (wraz z podatkiem VAT) nie podlega zwrotowi na mocy CRAR. C jest błędne z tego samego powodu i dlatego, że czynsz ubezpieczeniowy również jest wyłączony. D błędnie wyklucza podatek VAT i odsetki, które CRAR dopuszcza w przypadku głównego czynszu. E błędnie stwierdza, że podatek VAT nigdy nie podlega zwrotowi – podatek VAT od głównego czynszu podlega zwrotowi, jeżeli wynajmujący zdecydował się na podatek.
A. Jako korzystni współnajemcy, tak aby działało prawo do przeżycia i osoba pozostająca przy życiu automatycznie przejmuje całość w przypadku pierwszej śmierci.
B. Jako dzierżawcy korzyści wspólni w równych częściach, tak że każdy udział można pozostawić w testamencie.
C. Jako zwykli licencjobiorcy pożyczkodawcy, bez odsetek do czasu spłaty hipoteki.
D. Jako legalni i sprawiedliwi współwłaściciele bez określenia formy udziału rzeczywistego, pozostawiając to dorozumieniu na później.
E. Jako udziałowcy spółki celowej posiadającej tytuł prawny i faktyczny.
Answer & explanation
Jeżeli małżeństwo w równym stopniu uczestniczy w zakupie swojego wspólnego domu i chce, aby osoba pozostała przy życiu przyjęła go automatycznie w przypadku pierwszej śmierci, standardową radą jest korzystna WSPÓLNA NAJMU. W przypadku wspólnego najmu współwłaściciele trzymają razem cały majątek uprzywilejowany, a prawo do przeżycia (ius accrecendi) przechodzi całość na spadkobiercę automatycznie w chwili śmierci, poza testamentem. Opcja A jest poprawna. Opcja B (wspólny najem) jest błędna, zgodnie z ogólną radą: tworzy odrębne udziały podlegające rozliczeniu bez pozostania przy życiu, co jest właściwe, gdy strony wnoszą nierówny udział lub chcą opuścić swój udział w drodze testamentu, a nie typowe małżeństwo składające się z równych udziałów starające się o przeżycie. Opcja C jest błędna: kredyt hipoteczny nie redukuje kredytobiorców do licencjobiorców; posiadają legalny i korzystny majątek podlegający opłatom pożyczkodawcy. Opcja D jest błędna i niereagująca: pytanie dotyczy konkretnie formy BENEFICIAL holdingu, a TR1 wymaga wyraźnej deklaracji, w jaki sposób utrzymywany jest godziwy interes. Opcja E jest błędna: struktura spółki celowej jest wykorzystywana do celów komercyjnych/inwestycyjnych, a nie do zakupu domu rodzinnego.
A. Polegaj na wycenie kredytu hipotecznego banku, ponieważ bank nie udzieli kredytu, jeśli nieruchomość nie będzie w dobrym stanie.
B. Zlecić własny podstawowy raport z wyceny w celu potwierdzenia wartości rynkowej.
C. Zlecić pełne badanie strukturalne (budynku), biorąc pod uwagę wiek i konstrukcję nieruchomości.
D. Zlecić raport nabywcom domów, który jest najdokładniejszym dostępnym badaniem.
E. Przegląd nie jest konieczny, gdyż sprzedawca ma obowiązek ujawnić wszelkie wady fizyczne.
Answer & explanation
C jest poprawne. Najbardziej szczegółowym badaniem jest pełne badanie konstrukcyjne (budowlane), które jest zalecane w przypadku nieruchomości starszych, o nietypowej konstrukcji lub tych w złym stanie. Dom wiejski wybudowany w 1875 roku bez wątpienia należy do tej kategorii, dlatego też pełne badanie konstrukcyjne jest odpowiednią radą, pomimo wyższych kosztów. A jest błędne: wycena kredytu hipotecznego dokonywana jest wyłącznie na korzyść pożyczkodawcy, aby potwierdzić, że nieruchomość stanowi odpowiednie zabezpieczenie; nie jest to badanie stanu i kupujący nie może na nim polegać. B jest w błędzie: podstawowy raport z wyceny sporządzony przez kupującego jedynie potwierdza wartość rynkową i niewiele mówi na temat stanu – nieodpowiedniego dla wiktoriańskiej nieruchomości. D jest błędne: raport kupującego dom jest średnio szczegółowy i nieodpowiedni dla starszych lub niestandardowych nieruchomości; nie jest to najdokładniejsze badanie. E jest w błędzie: z nielicznymi wyjątkami zasada Caveat emptor ma zastosowanie do stanu fizycznego rzeczy – sprzedawca nie ma obowiązku ujawniania wad fizycznych, dlatego właśnie kupujący musi dokonać oględzin.
A. Aby zbadać tytuł sprzedającego po raz pierwszy, co w innym przypadku ma miejsce dopiero po zakończeniu.
B. Ujawnienie wszelkich zmian w rejestrze od czasu uzyskania odpisów urzędowych przed wymianą oraz przyznanie okresu pierwszeństwa na rejestrację kupującego i pożyczkodawcy.
C. Potwierdzenie po raz pierwszy, że sprzedający jest zarejestrowanym właścicielem nieruchomości.
D. Uzyskanie okresu pierwszeństwa chroniącego wyłącznie opłatę pożyczkodawcy, a nie przelew kupującego.
E. Aby spełnić wymóg, aby prawnik kupującego zgłosił wynik do HM Revenue & Customs dla celów SDLT.
Answer & explanation
B jest poprawny. Tytuł jest sprawdzany, a sprzedawca potwierdzany jako zarejestrowany właściciel przed wymianą umów. Oficjalne wyszukiwanie OS1 ma dwojaki cel: (i) ujawnienie, czy w rejestrze dokonano jakichkolwiek wpisów od daty oficjalnych kopii wykorzystanych do zbadania tytułu przedumownego; oraz (ii) uzyskania okresu pierwszeństwa (30 dni roboczych od daty wyniku wyszukiwania), w którym kupujący musi złożyć wniosek o rejestrację, chroniąc go przed wszelkimi wpisami zakłócającymi. Jeżeli poszukiwania dokonuje się w imieniu pożyczkodawcy, ochrona okresu pierwszeństwa rozciąga się na przelew kupującego oraz opłatę pożyczkodawcy. A i C są błędne: sprawdzenie tytułu i potwierdzenie zarejestrowanego właściciela odbywa się przed wymianą, a nie w drodze wyszukiwania przed skompletowaniem. D jest błędne: wyszukiwanie w nazwie pożyczkodawcy chroni zarówno kupującego, jak i pożyczkodawcę, a nie samego pożyczkodawcę. E jest błędne: OS1 to wyszukiwanie priorytetowe w rejestrze gruntów; Zgłaszanie SDLT i płatność na rzecz HMRC to oddzielny etap po zakończeniu, składający się ze zwrotu SDLT, niezwiązany z celem OS1.
A. Jako interesariusz przechowujący depozyt do czasu zakończenia.
B. Jako agent kupującego.
C. Jako agent agenta nieruchomości sprzedającego.
D. Jako agent sprzedającego.
E. Jako agent sprzedającego lub jako interesariusz, według wyboru prawnika.
Answer & explanation
Poprawnie: D. Jeżeli depozyt jest przechowywany przez prawnika sprzedającego jako AGENT SPRZEDAWCY, może zostać przekazany sprzedającemu zaraz po wymianie umów, aby sprzedawca mógł go natychmiast wykorzystać (tutaj do spłaty osobistych długów). A jest błędne: interesariusz przechowuje pieniądze w imieniu obu stron i musi je zatrzymać do czasu zakończenia transakcji (domyślne Standardowe Warunki Sprzedaży), co uniemożliwiłoby sprzedającemu wykorzystanie ich teraz. B jest błędny: pełnienie roli agenta kupującego oznaczałoby, że strona kupującego kontroluje pieniądze – nie zostałyby one wydane sprzedającemu, a prawnik kupującego, a nie sprzedającego, miałby je w posiadaniu. C nie ma racji: agent nieruchomości nie ma prawa do depozytu, zatem nigdy nie jest traktowany jako agent agenta nieruchomości. E jest błędne: jedynie zdolność „przedstawiciela” gwarantuje natychmiastowe użycie; zaoferowanie opcji „albo… albo interesariuszowi” nie powoduje tego, ponieważ część interesariusza uniemożliwiłaby natychmiastowe zwolnienie, więc E nie jest najlepszą odpowiedzią.
A. Nalegać na dostarczenie poświadczonej kopii aktu zgonu pana Adeyemi.
B. Nałożyć na panią Adeyemi obowiązek wyznaczenia drugiego powiernika, który przyłączy się do przeniesienia, tak aby przekroczyć wszelkie korzystne interesy.
C. Nałożyć na osobistych przedstawicieli pana Adeyemi pisemną zgodę na jego udział wobec pani Adeyemi.
D. Sprawdź, czy w związku z udzieleniem reprezentacji przez pana Adeyemi nie zatwierdzono żadnego memorandum o odstąpieniu od umowy.
E. Wymagaj wprowadzenia ograniczeń w Formularzu A przed jego wypełnieniem, aby chronić kupującego.
Answer & explanation
Brak jakichkolwiek ograniczeń w rejestrze własności informuje kupującego, że współwłaściciele posiadali udziały jako współnajemcy (gdyby byli wspólnymi najemcami, pojawiłoby się ograniczenie w formularzu A wymagające przekroczenia limitu przez drugiego powiernika). W przypadku śmierci współnajemcy będącego beneficjentem udziały zmarłego automatycznie przechodzą na pozostałego przy życiu, a osoba pozostająca przy życiu posiada zarówno tytuł prawny, jak i beneficjenta, wolny od jakiegokolwiek trustu. Kupujący przejmuje zatem tytuł prawny wyłącznie od osoby pozostałej przy życiu, a jedynym potrzebnym dowodem jest dowód faktycznej śmierci współwłaściciela: zatem prawidłowa jest opcja A (uwierzytelniona kopia aktu zgonu). Opcja B jest błędna, ponieważ bez ograniczeń wynikających z Formularza A nie ma interesu powierniczego, który mógłby przekroczyć, a drugi powiernik nie jest konieczny. Opcja C jest błędna, ponieważ udział współnajemcy nie może przejść na podstawie testamentu lub zgody osobistych przedstawicieli; przechodzi przez przeżycie, więc PR nie mają nic do powiedzenia. Opcja D jest błędna, ponieważ odstąpienie od umowy ma znaczenie tylko wtedy, gdy jest chronione przez ograniczenie w rejestrze; w gruntach zarejestrowanych oddzielenie bez zabezpieczenia nie wiąże kupującego, a rejestr tutaj nic nie wskazuje. Opcja E jest błędna, ponieważ ograniczenie w formularzu A byłoby właściwe tylko wtedy, gdyby osoba pozostała przy życiu nie miała wyłącznego uprawnienia (tj. wspólnego najmu), co nie ma miejsca w tym przypadku; naleganie na jedno byłoby nieporozumieniem.
A. Czynsz gruntowy płatny z tytułu najmu oraz dowód jego bieżącego płacenia.
B. Stan opłat za usługi, w tym wszelkie zaległości i przewidywane większe prace.
C. Ustalenia dotyczące ubezpieczenia budynków, w tym kto ubezpiecza i zapewniona ochrona.
D. Przestrzeganie warunków umowy najmu, w tym wszelkich zgód wymaganych na zmiany.
E. Żadne z powyższych - każde jest właściwym i właściwym zapytaniem najmu o takie mieszkanie.
Answer & explanation
W wynajmowanym mieszkaniu w bloku każda z wymienionych spraw jest podstawowym pytaniem, które zadałby kompetentny przewoźnik. Czynsz gruntowy: kupujący musi potwierdzić kwotę i terminowość jej zapłaty (czytelny ostatni paragon), aby uniknąć zaległości w przejęciu lub sporów. Opłata za usługę: kupujący musi sprawdzić poziom opłat, wszelkie zaległości (które mogą wiązać się z nieruchomością) oraz wszelkie zbliżające się większe prace, za które może należeć wysoki rachunek. Ubezpieczenie: pożyczkodawcy wymagają ubezpieczenia budynku na pełną wartość odtworzeniową od szerokiego zakresu ryzyk; umowy najmu mieszkań zazwyczaj wymagają od wynajmującego ubezpieczenia, dlatego kupujący powinien zaopatrzyć się w kopię polisy. Porozumienia: kupujący potrzebuje potwierdzenia, że nie ma żadnych znanych naruszeń (na przykład, że jakiekolwiek zmiany wymagały zgody wynajmującego), ponieważ zaległe naruszenia mogą prowadzić do przepadku lub kosztów naprawy. Ponieważ każda z opcji od A do D jest prawdziwym i właściwym zapytaniem dotyczącym dzierżawy, opcja E („żadna z powyższych”) jest poprawną odpowiedzią: na liście nie ma pozycji, którą należałoby wykluczyć.
A. Odniesienie do numeru rejestracyjnego Birch Cottage.
B. Zastrzeżenie, że Birch Cottage jest sprzedawany z wolnym posiadaniem.
C. Warunek specjalny określający najpóźniejszy termin zakończenia sprzedaży wcześniejszy niż odpowiadający mu termin zakończenia zakupu Elm House.
D. Postanowienie, że nabywca Birch Cottage będzie odpowiedzialny za uiszczenie wszelkich należnych opłat skarbowych za grunty.
E. Zapis identyfikujący nieruchomość poprzez jej adres pocztowy oraz wszelkie prawa przysługujące gruntowi.
Answer & explanation
Opcja D to przepis, który normalnie NIE byłby uwzględniony i dlatego stanowi odpowiedź. SDLT przy zakupie to odpowiedzialność kupującego wynikająca z ustawy o finansach z 2003 r.; nie leży to w gestii sprzedającego i nie jest uregulowane w umowie sprzedającego, więc umieszczanie takiej klauzuli jest niepotrzebne i niewłaściwe. Opcja A jest błędna (tzn. BYŁA uwzględniona): umowa sprzedaży zarejestrowanego gruntu musi zawsze zawierać numer zarejestrowanego tytułu własności, aby kupujący mógł wywnioskować tytuł. Opcja B jest błędna: pustostan jest standardową podstawą sprzedaży domu mieszkalnego. Opcja C jest błędna: w przypadku gdy wpływy ze sprzedaży finansują powiązany zakup, rozsądne i powszechne jest umieszczenie specjalnego warunku zapewniającego zakończenie sprzedaży przed zakupem lub nie później niż w takim przypadku, aby środki były dostępne w łańcuchu. Opcja E jest błędna: identyfikacja majątku i praw do świadczeń jest normalnym elementem umownym.
A. Oficjalne wyszukiwanie w rejestrze gruntów zarejestrowanego tytułu z pierwszeństwem (OS1).
B. Poszukiwanie wyłącznie upadłościowe (formularz K16) przeciwko kupującemu.
C. Wyszukiwanie lokalnych opłat za grunty (LLC1).
D. Centralne wyszukiwanie w Departamencie Opłat Lądowych (formularz K15).
E. Wszystkie powyższe.
Answer & explanation
Opcja A jest poprawna. W przypadku zarejestrowanego tytułu odpowiednim wyszukiwaniem przed uzupełnieniem jest oficjalne wyszukiwanie w rejestrze gruntów z priorytetem (OS1 dla całości lub OS2 dla części). Ujawnia aktualny rejestr i, co najważniejsze, przyznaje okres pierwszeństwa wynoszący 30 dni roboczych od wydania zaświadczenia, podczas którego wszelki wniosek osoby poszukującej o rejestrację jest chroniony przed wpisami zakłócającymi (ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r. i zasady rejestracji gruntów z 2003 r.). Opcja B jest błędna: poszukiwanie upadłości/bankructwa związanego z opłatami gruntowymi ma znaczenie tylko w przypadku, gdy istnieje indywidualny pożyczkobiorca, którego wypłacalność pożyczkodawca musi sprawdzić; w tym przypadku kupującym jest firma (którą można sprawdzić w drodze wyszukiwania firm, a nie upadłości) i kupuje bez kredytu hipotecznego. Opcja C jest błędna: wyszukiwanie lokalnych opłat za grunty przeprowadza się przed wymianą w ramach zapytań przed zawarciem umowy, a nie w ramach wyszukiwania przed realizacją. Opcja D jest błędna: centralne wyszukiwanie w Departamencie Opłat Gruntowych (K15) dotyczy wyłącznie gruntów niezarejestrowanych; ten tytuł jest zarejestrowany, więc jest niewłaściwy. Opcja E jest błędna, ponieważ B, C i D nie mają zastosowania.
A. Projekt umowy dostarczony przez prawnika sprzedającego.
B. Drenaż i poszukiwanie wody (CON29DW).
C. Oficjalne kopie rejestru gruntów i przeszukiwanie map indeksowych.
D. Wyszukiwanie lokalne obejmujące zapytania władz lokalnych (CON29) i wyszukiwanie lokalnych opłat za grunty (LLC1).
E. Raport z poszukiwań środowiskowych (terenów zanieczyszczonych).
Answer & explanation
Poprawnie: Opcja D. Standardowe zapytania władz lokalnych (formularz CON29) obejmują szczegółowe pytania dotyczące projektów drogowych – czy zakupiono lub ma zostać jakikolwiek grunt pod budowę lub modernizację autostrady oraz czy istnieją propozycje dotyczące nowych dróg, poszerzenia dróg lub przeróbek w określonym promieniu nieruchomości. Lokalne wyszukiwanie opłat za grunty (LLC1) ujawnia zarejestrowane opłaty, takie jak wpisy związane z planowaniem i autostradami. Zatem tutaj znajdują się odpowiedzi na obawy kupującego dotyczące poszerzenia drogi lub projektu obwodnicy. Opcja A jest błędna: pod warunkiem, że sprzedawca nie musi dobrowolnie uwzględniać w umowie znanego projektu drogowego (nie jest to wada prawna); umowa jest złym miejscem do szukania, chociaż sprzedawca musi uczciwie odpowiedzieć na bezpośrednie zapytanie. Wariant B jest błędny: poszukiwania drenażu i wody dotyczą wyłącznie sieci wodociągowych, kanalizacji, odwodnień i przyłączy, a nie projektów drogowych. Opcja C jest błędna: przeszukiwanie mapy indeksu rejestru gruntów pokazuje, czy tytuł jest zarejestrowany i numer tytułu, a nie propozycje lokalnych dróg. Opcja E jest błędna: badanie środowiskowe uwzględnia ryzyko skażenia, powodzi i stabilności gruntu, a nie planowane prace drogowe.
A. Może sprzedać jako jedyny pozostały przy życiu właściciel po przedstawieniu kupującemu aktu zgonu swojej żony.
B. Musi wyznaczyć drugiego powiernika, aby obaj wspólnie wykonali umowę i dokonali przeniesienia, przekraczając w ten sposób słuszne interesy.
C. Zanim będzie mógł kontynuować sprzedaż, musi uzyskać postanowienie sądu zezwalające na sprzedaż.
D. Może sprzedawać sam, ponieważ jako pozostały przy życiu właściciel prawny przeszedł na niego w drodze przeżycia.
E. Musi najpierw przenieść nieruchomość na siebie za zgodą, zanim będzie mógł ją sprzedać.
Answer & explanation
Poprawnie: Opcja B. Ograniczenie jest standardowym ograniczeniem w „formularzu A”, które pojawia się, gdy sprawiedliwi właściciele są wspólnymi najemcami. Uniemożliwia to jedynemu pozostałemu przy życiu właścicielowi przedstawienie ważnego pokwitowania na kapitał własny, ponieważ w przypadku wspólnego najmu nie ma żadnego udziału w korzyściach – udział zmarłej przechodzi zgodnie z jej wolą (tutaj na rzecz organizacji charytatywnej). Aby dokonać sprzedaży, osoba pozostająca przy życiu musi wyznaczyć drugiego powiernika, tak aby kapitał pieniężny został wypłacony (co najmniej) dwóm powiernikom, co przekracza korzystne interesy (art. 2 i art. 27 LPA 1925) i spełnia ograniczenie. Opcja A jest błędna: przedstawienie aktu zgonu wystarczy jedynie w przypadku korzystnego wspólnego najmu (w przypadku gdy obowiązuje renta rodzinna i osoba pozostała przy życiu może sprzedawać samodzielnie); tutaj ograniczenie formularza A wskazuje na wspólny najem. Opcja C jest błędna: odniesienie w ograniczeniu do orzeczenia sądowego stanowi alternatywę dla przekroczenia limitu, ale zwykłym, prawidłowym rozwiązaniem w zakresie przeniesienia jest powołanie drugiego powiernika, a nie wszczynanie postępowania sądowego. Opcja D jest błędna: w przypadku wspólnego najmu nie ma możliwości przeżycia części korzystnej. Opcja E jest błędna: zgoda nie pomaga – ograniczenie dotyczące jednoosobowej działalności gospodarczej nadal byłoby dotkliwe, a połowa udziału żony należy do organizacji charytatywnej, a nie męża.
A. Najemcy kategorycznie zabrania się oddawania wyłącznie części lokalu.
B. Ponieważ umowa zakazująca cesji całości ma charakter kwalifikowany (cesja dozwolona za zgodą), art. 19 ust. 1 lit. a) Ustawy o właścicielach i najemcach z 1927 r. oznacza, że zgoda nie może być bezzasadnie wstrzymywana.
C. Najemca może przydzielić cały lokal kiedy chce, a Wynajmujący nie ma prawa temu przeszkodzić.
D. Na pisemnym wniosku o zgodę na przeniesienie całości wynajmujący musi, zgodnie z art. 1 Ustawy o właścicielach i najemcach z 1988 r., wyrazić zgodę w rozsądnym terminie, chyba że odmowa jest uzasadniona i podać pisemne uzasadnienie każdej odmowy.
E. Żadne z powyższych.
Answer & explanation
W tym pytaniu należy podać NIEPRAWIDŁOWE stwierdzenie, czyli C. Przyrzeczenie przeciwko cesji całości jest umową kwalifikowaną (cesja jest dozwolona, ale tylko za zgodą wynajmującego), zatem najemca nie może dokonać cesji „kiedykolwiek chce”: wynajmujący może zgodnie z prawem odmówić, jeśli jest to uzasadnione. A jest poprawne: przeniesienie części jest absolutnie zabronione, ponieważ klauzula (2) pozwala na dokonanie cesji jedynie całości, pozostawiając bezwzględny zakaz cesji części zawarty w klauzuli (1). B jest poprawne: art. 19 ust. 1 lit. a) Ustawa o właścicielach i najemcach z 1927 r. przekształca umowę kwalifikowaną w umowę w pełni kwalifikowaną, zatem nie można bezzasadnie odmówić zgody. D jest prawidłowe: tam, gdzie wymagana jest zgoda, art. 1 Ustawa o właścicielach i najemcach z 1988 r. nakłada na wynajmującego ustawowy obowiązek rozpatrzenia pisemnego wniosku w rozsądnym terminie, nieodmawiania zgody bez uzasadnienia i podania pisemnych powodów odmowy. Ponieważ C błędnie przedstawia prawo, jest to odpowiedź.
A. Jest to dopuszczalne, ponieważ wynajmujący ma prawo zawrzeć umowę bezpośrednio ze zbywcą i cesjonariuszem na cały okres obowiązywania.
B. Jest to niedopuszczalne, gdyż zgodnie z prawem nie można od cedenta żądać udzielenia autoryzowanej umowy gwarancji za umowę najmu udzieloną w 1998 roku.
C. Jest to dopuszczalne, gdyż wynajmujący może żądać od cedenta zawarcia autoryzowanej umowy gwarancji na umowę najmu udzieloną w 1998 roku.
D. Jest to niedopuszczalne, ponieważ zamiast tego bezpośrednie przymierze cesjonariusza powinno zostać wydane przez cedenta.
E. Jest to niedopuszczalne, gdyż umowa bezpośrednia cesjonariusza powinna zostać wykreślona lub ograniczona do okresu, w którym cesjonariusz pozostaje najemcą w ramach umowy najmu.
Answer & explanation
Umowa najmu udzielona w 1998 r. stanowi „nowy najem” w rozumieniu Ustawy o właścicielach i najemcach (Covenants) z 1995 r. W przypadku przyszłej cesji dokonywanej przez cesjonariusza, Ustawa z 1995 r. automatycznie zwolni cesjonariusza z umów najemcy (art. 5). Umowa bezpośrednia zobowiązująca cesjonariusza do wykonywania przymierzy „przez pozostały okres obowiązywania” w niedopuszczalny sposób miałaby na celu utrzymanie zobowiązania cesjonariusza po tym automatycznym zwolnieniu; wszelkie postanowienia uniemożliwiające wydanie ustawy są nieważne (art. 25). Należy zatem wykreślić umowę lub ograniczyć ją do okresu, w którym cesjonariusz faktycznie jest najemcą, zatem opcja E jest prawidłowa. Opcja C słusznie stwierdza, że wynajmujący może wymagać od cedenta umowy AGA w przypadku nowej umowy najmu (umowa AGA jest wyraźnie dozwolona na mocy art. 16), ale nie odnosi się ona do wady projektu, a zatem nie jest najlepszą oceną; opcja B jest po prostu błędna, ponieważ AGA od odchodzącego najemcy jest dokładnie tym, co ustawa dopuszcza w przypadku nowych umów najmu. Opcja A jest błędna: wynajmujący nie może związać cesjonariusza przez cały okres obowiązywania umowy w obliczu ustawowego zwolnienia. Opcja D jest błędna: właściwe jest, aby AGA (gwarancja cedenta) i bezpośrednie zobowiązanie (od cesjonariusza) pochodziły od wskazanych stron; problemem jest czas trwania umowy cesjonariusza, a nie jej źródło.