1. Legislação e prática de propriedade - questões práticas
Qual das alternativas a seguir é o MELHOR conselho sobre onde as respostas podem revelar informações sobre a permissão de planejamento existente para a sala de bingo?
R. Somente a pesquisa Local Land Charges (LLC1) revelará algo sobre a permissão de planejamento.
B. Somente as consultas da autoridade local no formulário CON29 revelarão informações de planejamento.
C. Somente as consultas pré-contratuais do vendedor (CPSE) tratarão de questões de planejamento.
D. As informações de planejamento não podem ser obtidas por pesquisa; o comprador deve se inscrever diretamente no portal de planejamento.
E. As respostas às consultas CON29 da autoridade local, às consultas pré-contratuais do vendedor (CPSE) e, quando relevante, da LLC1 podem, cada uma, revelar informações sobre a licença de planeamento.
Answer & explanation
A opção E está correta. As pesquisas de transmissão frequentemente se sobrepõem e as informações sobre uma permissão de planejamento existente podem surgir de mais de uma fonte. As consultas padrão CON29 da autoridade local perguntam especificamente sobre permissões de planejamento, autorizações de regulamentação de construção e avisos de execução/interrupção de planejamento; as consultas pré-contratuais do CPSE ao vendedor solicitam que o vendedor forneça cópias das permissões e consentimentos relativos à propriedade; e o registo LLC1 de encargos fundiários locais regista determinados encargos de planeamento (por exemplo, permissões de planeamento condicionais e ordens de preservação de árvores). Um advogado competente não dependeria de uma única pesquisa. As opções A, B e C estão erradas porque afirmam que apenas uma pesquisa é relevante, o que subestima a cobertura sobreposta. A opção D está errada: as pesquisas das autoridades locais são precisamente a forma como a informação de planeamento é obtida numa transacção de transferência, pelo que não é verdade que nenhuma pesquisa a revele.
Qual das seguintes afirmações melhor indica quando o advogado pode agir em nome de ambas as partes?
R. O advogado só pode agir em nome de ambos se não existir conflito de interesses entre eles e se não houver risco significativo de tal conflito surgir.
B. O advogado pode sempre agir em nome de ambas as partes numa transação de transmissão, desde que cada uma dê o seu consentimento por escrito.
C. O advogado pode agir em ambos os casos porque o vendedor pretende cobrar o IVA e o comprador não o deseja pagar.
D. O advogado pode agir em nome de ambos porque o vendedor está a realizar uma corrida contratual com vários compradores.
E. O advogado pode agir em nome de ambos porque o vendedor está a comprometer-se com o comprador quanto à posse vaga.
Answer & explanation
A opção A está correta. O parágrafo 6.2 do Código de Conduta da SRA proíbe um advogado de agir quando existe um conflito de interesses ou um risco significativo de conflito de interesses, sujeito a exceções limitadas. Numa transação de transferência entre comprador/vendedor, os interesses das partes normalmente entram em conflito (mais obviamente em relação ao preço e aos termos), portanto, agir em nome de ambos é geralmente inadmissível. Poderá ser possível apenas quando não existir genuinamente nenhum conflito e nenhum risco significativo de conflito, por exemplo quando bens forem doados ou transferidos entre pessoas estreitamente relacionadas ou associadas. A opção B está errada porque o consentimento por si só não pode resolver um conflito real entre lados opostos de uma transação; as excepções de «interesse comum substancial» e de «concorrência pelo mesmo objectivo» são limitadas e geralmente não abrangem as transacções normais entre comprador/vendedor. As opções C, D e E descrevem, cada uma, uma circunstância que, no mínimo, aumenta em vez de eliminar o risco de conflito (posições divergentes em matéria de IVA, uma corrida contratual que expõe o comprador ao risco e a entrega de um compromisso), pelo que nenhuma delas justifica agir em nome de ambas as partes.
R. O proprietário pode recusar o consentimento, mas o inquilino pode, no entanto, conseguir realizar as obras utilizando o procedimento legal de melhoramentos se o tribunal considerar que as obras se qualificam.
B. O proprietário pode impedir absolutamente as obras, porque o pacto de alterações estruturais é absoluto e nenhuma lei pode anulá-lo.
C. O proprietário não pode recusar, porque o estatuto implica no pacto de alterações estruturais um termo de que o consentimento não deve ser negado injustificadamente.
D. O senhorio deve consentir, pois caso contrário o arrendatário pode realizar as obras e exigir automaticamente uma indemnização ao senhorio no final do prazo.
E. O senhorio pode insistir para que as obras sejam realizadas pelo senhorio em troca de um aumento da renda anual.
Answer & explanation
Correto: A. As obras propostas (remoção da fachada da loja, ampliação da abertura, instalação de portas dobráveis) são externas e estruturais, portanto se enquadram no pacto absoluto contra alterações externas/estruturais - não há cláusula de consentimento e o termo implícito de 'não deve ser retido injustificadamente' não se aplica a um pacto absoluto. No entanto, mesmo quando o acordo é absoluto, um inquilino que pretenda fazer uma 'melhoria' pode notificar ao abrigo da Lei do Senhorio e do Inquilino de 1927 s.3; o senhorio pode opor-se, e o tribunal pode então autorizar as obras se considerar que estas acrescentam valor ao arrendamento da propriedade, são razoáveis e adequadas à sua natureza e não diminuem o valor de outros bens do senhorio. Portanto, a recusa é permitida, mas não é necessariamente o fim do assunto. B está errado: o procedimento s.3 pode anular até mesmo um pacto absoluto. C está errado: o termo implícito 'retido injustificadamente' (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) aplica-se apenas quando o acordo é qualificado (é necessário consentimento); não converte uma aliança absoluta numa aliança qualificada. D está errado: a compensação por melhorias ao abrigo da Lei de 1927 (s.1) não é automática e está sujeita aos procedimentos e condições legais. E está errado: não existe esse direito de o locador confiscar as obras em troca de aumento de aluguel.
A. Onde não haja conflito de interesses entre o vendedor e o comprador e nenhum risco significativo de que surja um conflito de interesses, por exemplo, uma transferência entre familiares próximos.
B. Quando existe um conflito de interesses, mas a exceção de “interesse substancialmente comum” se aplica, porque ambas as partes desejam que a venda seja concluída.
C. Quando o vendedor pretende cobrar IVA na venda e o comprador se opõe ao seu pagamento.
D. Quando o vendedor está conduzindo uma corrida contratual entre compradores concorrentes.
E. Quando o vendedor foi solicitado a assumir um compromisso de advogado com o credor do comprador.
Answer & explanation
Correto: A. Um advogado pode atuar em nome de duas partes apenas quando não houver conflito de interesse próprio ou de cliente e nenhum risco significativo de uma delas (Código de Conduta para Solicitadores da SRA, parágrafo 6.2). Numa compra e venda, os interesses das partes são inerentemente opostos, pelo que agir em prol de ambas é permitido apenas em casos raros em que não exista, em substância, conflito real, por ex. doação ou transferência entre pessoas ligadas por consanguinidade, casamento, união estável ou que vivam juntas. B está errado: a exceção de “interesse substancialmente comum” não se aplica a uma venda/compra normal, porque uma parte está comprando e a outra vendendo, dando-lhes interesses opostos, apesar de ambas quererem a conclusão. C está errado: uma disputa sobre o IVA é em si um conflito, apontando para longe de agir em prol de ambos. D está errado: uma corrida contratual cria um conflito claro e deveres de conduta aumentados; não permite dupla atuação. E está errado: a assunção de um compromisso não está relacionada com a existência de um conflito de interesses entre comprador e vendedor.
A. Davisons deveria conceder três arrendamentos consecutivos de seis meses, porque nenhum arrendamento comercial inferior a 12 meses pode atrair garantia de posse de acordo com a Parte II da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954.
B. Davisons pode conceder um arrendamento com prazo fixo de 18 meses, mas para garantir que não atraia garantia de posse deve solicitar ao tribunal uma ordem que exclua a Parte II da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954.
C. Davisons pode conceder um arrendamento com prazo fixo de 18 meses, mas, para ter certeza de que não atrai garantia de posse, deve enviar o aviso prescrito ao Morten e obter a declaração assinada do Morten antes que o arrendamento seja concluído, de modo que a Parte II da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954 seja excluída.
D. Davisons pode conceder um contrato de arrendamento com prazo fixo de 18 meses e contar com uma cláusula de rescisão do proprietário exercível após 12 meses, o que por si só impedirá que Morten adquira garantia de posse.
E. Davisons não pode conceder legalmente qualquer arrendamento que exclua a Parte II da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954, porque a proteção não pode ser contratada em nenhuma circunstância.
Answer & explanation
A opção C está correta. A garantia de posse sob a Parte II da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954 pode ser excluída ('contratada') para um arrendamento comercial a prazo fixo usando o procedimento introduzido pela Ordem de Reforma Regulatória (Arrendamentos Empresariais) (Inglaterra e País de Gales) de 2003. O proprietário deve entregar um aviso de advertência em formato prescrito ao inquilino, e o inquilino deve fazer uma declaração (uma declaração 'simples' se o aviso for entregue pelo menos 14 dias antes do arrendamento, caso contrário uma declaração legal) reconhecendo a perda de proteção, com referência ao aviso e declaração endossada ou contida no contrato de arrendamento. A opção A está errada: um arrendamento por um período determinado não superior a seis meses está fora da Parte II, mas a isenção é perdida quando há previsão de prorrogação/renovação ou quando o inquilino (com antecessores no mesmo negócio) está na ocupação há mais de 12 meses (s.43(3)); três arrendamentos sucessivos de seis meses violariam isso. A opção B está errada: desde 1 de Junho de 2004, NÃO é necessária qualquer ordem judicial para subcontratar - essa é a mesma alteração introduzida pela Ordem de 2003. A opção D está errada: a cláusula de rescisão do proprietário não exclui a lei; o arrendamento ainda estaria protegido e o proprietário só poderia rescindi-lo por motivos legais nos termos do s.30, portanto, uma cláusula de rescisão por si só não anula a segurança da posse. A opção E está errada: a protecção da Parte II pode ser contratada de forma válida através do procedimento legal.
A. Se a servidão está registrada contra o título do terreno serviente, se é adequada ao uso pretendido pelo comprador, quem é o responsável pela sua manutenção e se o traçado é uma via pública adotada.
B. Se a servidão é popular entre os vizinhos, se é fácil de usar, quem a segura e se está bem iluminada.
C. Se a servidão foi constituída por escritura, se beneficia pessoalmente o vendedor, se pode ser retirada pelo vendedor e se está mencionada no contrato de arrendamento.
D. Se a servidão é visível no terreno, se está registada como encargo fundiário local, se o vendedor paga imposto municipal sobre ela e se está vedada.
E. Se a servidão está registrada com título do próprio comprador, se é exclusiva do comprador, quão popular é a rota e se está em boa localização.
Answer & explanation
A opção A está correta. Quando um imóvel tem o BENEFÍCIO de um direito de passagem, o advogado do comprador deve verificar, em substância: (1) registo do ónus - se o ónus da servidão é anotado contra o título serviente (vizinho), para que o direito vincule os sucessores e não seja meramente pessoal/em risco de ser perdido; (2) adequação – se o direito concedido é suficiente para o uso pretendido pelo comprador (por exemplo, acesso de veículos para a oficina, e não apenas para pedestres); (3) manutenção – quem é responsável pela manutenção e reparação da rota e se o comprador deve contribuir; e (4) adoção – se a rota é de fato uma rodovia adotada e mantida publicamente (nesse caso, as preocupações com servidão privada desaparecem). As opções B, D e E listam critérios irrelevantes ou inventados (popularidade, iluminação, seguro, exclusividade, localização, imposto municipal), nenhum dos quais são cheques de transmissão reconhecidos em benefício de uma servidão. A opção C confunde a análise: o registro relevante é do ônus contra o terreno serviente, o direito deve beneficiar o TERRENO (não o vendedor pessoalmente) para ser uma servidão legal válida pertencente à propriedade, e essas não são as quatro questões padrão.
R. Nada precisa ser feito, pois o imóvel onde o arrendamento é concedido já está registrado.
B. O arrendamento deve ser substantivamente registado com título próprio, porque é concedido por um prazo superior a sete anos; o inquilino deve solicitar.
C. Nada precisa ser feito, pois o arrendamento é por menos de 21 anos e, portanto, produz efeitos a título oneroso.
D. O senhorio deve requerer o registo do arrendamento, pois o senhorio retém a reversão.
E. O arrendamento deve ser anotado apenas contra o título de propriedade perfeita; não requer seu próprio título registrado.
Answer & explanation
A concessão de um arrendamento por um período superior a sete anos de uma propriedade registrada é uma disposição obrigatoriamente registrável sob a s.27(2)(b)(i) Lei de Registro de Imóveis de 2002. Um prazo de nove anos excede sete anos, portanto, o arrendamento deve ser substancialmente registrado com seu próprio título; até que o registro seja concluído, ele não funciona de acordo com a lei (s.27(1)). O requerente do registo de uma disposição é o disponee, ou seja, o inquilino. A opção B está, portanto, correta. A opção A está errada: o gatilho é a duração do prazo, e não se a propriedade já está registrada. A opção C está errada: o limiar relevante é de sete anos e não de 21; um arrendamento de mais de sete anos não pode ter efeito apenas como um interesse superior nos termos do Anexo 3 (aqueles protegem arrendamentos de curta duração de sete anos ou menos). A opção D está errada: é o inquilino (o disponee), e não o senhorio, quem solicita o registo. A opção E está errada: um arrendamento de mais de sete anos exige o seu próprio título registrado (e o Registro também inserirá um aviso contra a propriedade perfeita do proprietário), e não um mero aviso em vez do registro.
R. O comprador estará vinculado às cláusulas restritivas referidas na transferência em falta, mesmo que os seus termos precisos não possam ser lidos no registo.
B. O comprador não estará vinculado aos acordos, porque seus termos não podem ser verificados no registro.
C. O comprador estará vinculado a todos os acordos de qualquer espécie relativos ao imóvel, anotados ou não no registro.
D. O comprador só ficará vinculado se as cláusulas estiverem integralmente previstas no registro de encargos.
E. Nenhuma das opções acima; os acordos entram em vigor como interesses prevalecentes, independentemente da inscrição no registro.
Answer & explanation
As cláusulas restritivas são protegidas pela inscrição de um aviso no registro de encargos, e o comprador fica sujeito aos interesses protegidos por tal aviso (ss.29-32 Lei de Registro de Imóveis de 2002). A entrada 2 refere-se expressamente a cláusulas restritivas na transmissão de 1999, portanto são protegidas e vinculam o comprador, apesar de o Registro não possuir cópia e o texto não ser reproduzido; o comprador está firmado com os convênios e deve buscar a escritura/indenização. A opção A está correta. A opção B está errada: o comprador está vinculado pela inscrição anotada, mesmo que os termos exatos não estejam disponíveis no registo. A opção C está errada: um comprador de terras registadas está vinculado apenas por interesses devidamente protegidos (ou imperativos), e não por todos os acordos “de qualquer tipo”. A opção D está errada: a proteção surge da notificação referente aos convênios; os convênios não precisam ser estabelecidos integralmente para serem vinculativos. A opção E está errada: as cláusulas restritivas são protegidas por notificação, não como interesses superiores, e a entrada aqui é a proteção operativa.
A. As Inquéritos da Autoridade Local (CON29).
B. A Pesquisa de Taxas Terrestres Locais (LLC1).
C. As Consultas Facultativas da Autoridade Local (CON29O).
D. As cópias oficiais do registro obtidas no HM Land Registry.
E. Uma pesquisa prioritária OS1 no HM Land Registry.
Answer & explanation
Se uma estrada adjacente à propriedade é uma rodovia que pode ser mantida com recursos públicos (adotada sob a Lei de Rodovias s.36 de 1980) é revelada pelas Inquéritos padrão da Autoridade Local, o CON29, então A está correto. B está errado: o LLC1 revela encargos fundiários locais registrados (por exemplo, encargos financeiros, ordens de preservação de árvores, restrições de planejamento), e não o status de adoção de estradas. C está errado porque o CON29O contém consultas opcionais (por exemplo, propostas de estradas, caminhos públicos, gasodutos) escolhidas para transações específicas; as informações básicas da estrada adotada estão no padrão CON29, não no conjunto opcional. D está errado: as cópias oficiais do Registro de Imóveis de HM mostram o título registrado (propriedade, encargos, direitos), e não se as estradas são de manutenção pública. E está errado: um OS1 é uma busca prioritária de pré-conclusão de terrenos registrados que protegem o pedido do comprador; não fornece informações sobre a adoção de rodovias.
A. Relate a classe do título ao cliente, verifique os requisitos do credor hipotecário, considere e aconselhe sobre o seguro de indenização do título e considere se o título pode ser elevado para absoluto.
B. Informar o cliente, mas não tomar outras providências, pois a HM Land Registry garante integralmente todos os títulos registrados e pagará indenização por qualquer defeito.
C. Assegure ao cliente que o título possessório não levanta preocupações porque tais títulos são comuns e tão bons quanto um título absoluto.
D. Aconselhar o cliente a retirar-se imediatamente, pois o título possessório é uma classe defeituosa que nunca poderá ser aceita com segurança.
E. Proceder normalmente sem mencionar a classe de título, uma vez que a classe de título é um assunto interno do Registo Predial sem relevância para o comprador.
Answer & explanation
O título de posse é concedido quando o proprietário não consegue apresentar provas documentais do título ou das reivindicações por meio de usucapião; a garantia estatal não cobre quaisquer bens, direitos ou juros que subsistam ou possam surgir antes do primeiro registo. Para qualquer título que não seja absoluto, o advogado do comprador deverá: comunicá-lo ao cliente; se houver uma hipoteca, verifique os requisitos do credor (e, quando também agir em nome do credor, certifique-se de que o credor seja informado - caso contrário, haverá um conflito); considerar e aconselhar sobre seguro de indenização de títulos; e considerar a possibilidade de atualização para título absoluto (por exemplo, se forem encontradas escrituras faltantes ou se o período necessário tiver decorrido). A afirma isso corretamente. B está errado porque a garantia do título de posse é limitada, não total, pelo que a confiança na compensação automática é equivocada. C está errado: não é “tão bom quanto” um título absoluto e não pode simplesmente ser deixado de lado. D está errado porque a retirada não é a resposta inevitável; o risco geralmente é administrável com seguro e aprovação do credor. E está errado porque a classe do título é claramente relevante e deve ser relatada e abordada.
A. O CRAR só está disponível se o contrato de arrendamento contiver uma cláusula expressa que permita ao senhorio apreender e vender os bens do arrendatário; sem essa cláusula, o CRAR não pode ser usado.
B. O CRAR só pode ser utilizado quando o arrendamento for por escrito e a renda principal líquida não paga for pelo menos o mínimo prescrito (sete dias de renda); um agente de execução deve dar ao inquilino um aviso prévio de execução com pelo menos sete dias de antecedência antes de assumir o controle dos bens, e um novo aviso e um período mínimo devem decorrer antes que os bens possam ser vendidos.
C. Ms Verma pode instruir um agente de execução para apreender os bens imediatamente no momento em que qualquer aluguel não for pago, e pode vendê-los imediatamente, sem qualquer aviso prévio ao inquilino.
D. A Sra. Verma deve aguardar o prazo mínimo de atraso e notificar, mas uma vez expirado o prazo de aviso prévio, ela poderá apreender e vender a mercadoria no mesmo dia, sem qualquer aviso adicional de venda.
E. O CRAR aplica-se a qualquer quantia devida nos termos do arrendamento, incluindo taxa de serviço, aluguel de seguro e juros, e a Sra. Verma pode pessoalmente inserir e retirar mercadorias sem usar um agente de execução certificado.
Answer & explanation
CRAR (Lei dos Tribunais, Tribunais e Execução de 2007, Parte 3, e Regulamento de Assunção de Controlo de Mercadorias de 2013) aplica-se apenas a instalações comerciais arrendadas mediante contrato de arrendamento por escrito e apenas à «renda» líquida não paga (aluguel principal, excluindo IVA, juros, taxa de serviço e renda de seguro). Um mínimo de sete dias de aluguel líquido deve estar pendente. Um agente de execução certificado deve notificar a execução com pelo menos sete dias úteis antes de entrar para assumir o controle das mercadorias; depois que as mercadorias são colocadas sob controle, o agente deve dar ao inquilino um aviso mínimo adicional (pelo menos sete dias úteis) antes que as mercadorias possam ser vendidas. A opção B captura esses requisitos com precisão. A está errada: CRAR é um remédio legal de autoajuda que não depende de uma cláusula expressa de confisco/angústia no contrato de locação. C está errado: existe um limite mínimo de atraso e um aviso obrigatório de execução, e os bens não podem ser vendidos sem o aviso exigido. D está errado: é necessário um aviso separado da intenção de venda e um período mínimo adicional antes da venda; venda no mesmo dia não é permitida. E está errado: o CRAR limita-se à renda principal (não à taxa de serviço, à renda do seguro ou aos juros) e deve ser executado por um agente de execução certificado e não pelo proprietário pessoalmente.
A. Realizar uma pesquisa apenas sobre falências (uma pesquisa no Registro de Encargos Fundiários em relação ao nome do Sr. Chen) no Departamento de Encargos Fundiários, especificando os condados relevantes onde ele viveu.
B. Peça ao Sr. Chen que assine um compromisso pessoal confirmando que não foi declarado falido e que não há nenhuma petição pendente.
C. Realize uma pesquisa de Encargos Terrestres Locais no endereço do imóvel que está sendo adquirido.
D. Realize uma pesquisa no Mapa de Índice no HM Land Registry contra o título da propriedade.
E. Não tome nenhuma ação, porque não há meios confiáveis de verificar a situação de falência de um indivíduo antes da conclusão.
Answer & explanation
As ordens de falência feitas contra pessoas físicas e os pedidos de falência pendentes são registrados no Departamento de Encargos Fundiários (Registro Central de Encargos Fundiários) e são revelados por uma pesquisa no nome do indivíduo (uma pesquisa apenas de falência no formulário K16), especificando os condados relevantes em que a pessoa residiu. Esta é a etapa padrão de pré-conclusão que o advogado do credor realiza para confirmar que o mutuário não está falido e que nenhuma petição está pendente, portanto, a opção A está correta. B está errado: um compromisso do mutuário não é uma verificação independente e não satisfaz as instruções do mutuante para verificar o registo público. C está errado: uma pesquisa sobre taxas fundiárias locais revela questões que afetam a terra registrada na autoridade local (por exemplo, taxas de planejamento), e não a falência de um indivíduo. D está errado: uma pesquisa no Mapa Índice identifica se a terra está registada e o seu número de título; não diz nada sobre a falência do mutuário. E está errado porque existe uma verificação confiável, nomeadamente a busca de falência contra o nome no Departamento de Encargos Terrestres.
R. A empresa nunca pode atuar tanto em nome do comprador quanto do credor em uma transação comercial, porque tais transações sempre envolvem um conflito de interesses.
B. A empresa pode agir em nome de ambos, desde que a hipoteca esteja em termos padrão e a empresa esteja convencida de que não há conflito de interesses ou risco significativo de conflito de interesses.
C. A empresa só poderá atuar em ambos os casos se tratar o assunto como uma transação residencial e se os termos do credor forem padronizados.
D. A empresa não pode agir em nome de ambos porque não existe um interesse substancialmente comum entre o comprador e o credor.
E. A empresa pode agir em nome de ambos porque agir em nome do mutuário e do mutuante numa hipoteca comercial não acarreta qualquer risco de conflito.
Answer & explanation
Isto testa as regras de conflito de interesses do Parágrafo 6.2 do Código de Conduta para Solicitadores da SRA, conforme aplicado à atuação para mutuário e credor. O ponto de partida é que o advogado não deve agir quando exista um conflito, ou risco significativo de conflito, entre dois clientes. Contudo, quando uma hipoteca tem condições normais (uma «hipoteca padrão»), os interesses do mutuário e do mutuante estão geralmente alinhados e uma empresa pode decidir que não há conflito e agir em prol de ambos. Isso se aplica a transações comerciais e residenciais. A opção B captura isso corretamente. A opção A está errada: não existe uma proibição geral de acordos comerciais; o teste é se existe ou é provável um conflito. A opção C está errada porque a transação é comercial e não residencial, e a análise não depende de recaracterizá-la. A opção D está errada: a porta de entrada relevante é a ausência de conflito numa hipoteca padrão, e não a exceção de “interesse substancialmente comum” (que é um elemento distinto do Parágrafo 6.2(a) e, em qualquer caso, existe um interesse comum aqui). A opção E está errada porque exagera a posição; uma hipoteca comercial não padronizada ou especialmente negociada pode facilmente gerar um conflito, portanto a empresa deve avaliar cada caso em vez de não assumir nenhum risco.
R. 14 dias
B. 21 dias
C. 30 dias úteis
D. 30 dias corridos
E. 2 meses
Answer & explanation
Isto testa a pesquisa de pré-preenchimento do registo ao abrigo das Regras de Registo Predial de 2003. Uma pesquisa oficial com prioridade de um título registado (Formulário OS1, ou OS2 por parte) confere um período de prioridade de 30 dias úteis (úteis) a partir da data do resultado da pesquisa (r.131 Regras de Registo Predial de 2003). Desde que o pedido do comprador (e do credor) para registar a disposição seja recebido pelo Registo Predial dentro desse período de prioridade, tem prioridade sobre qualquer inscrição feita no registo após a data do certificado de pesquisa, protegendo contra a 'lacuna de registo'. A opção C está correta. A Opção A (14 dias), Opção B (21 dias) e Opção E (2 meses) são simplesmente períodos incorretos. A opção D (30 dias corridos) é a armadilha comum: o período é de 30 dias úteis, e não dias corridos, que na prática é materialmente mais longo, portanto D está errada.
A. £10.693,61, incluindo a renda anual, IVA, juros de mora, taxa de serviço e IVA sobre a taxa de serviço.
B. £9.618,41, incluindo a renda anual, o IVA sobre a renda anual e os juros de mora.
C. £11.038,61, incluindo a renda anual, a taxa de serviço, a renda do seguro e o IVA e juros de todos eles.
D. £8.000,00, incluindo apenas a renda anual, porque o IVA e os juros não podem ser recuperados ao abrigo do CRAR.
E. £8.018,41, incluindo apenas a renda anual e os juros de mora, porque o IVA nunca é recuperável ao abrigo do CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Anexo 12 da Lei de Tribunais, Tribunais e Execução de 2007, com o Regulamento de Assunção de Controlo de Mercadorias) permite a recuperação apenas da renda principal (pura) a pagar pela posse e utilização das instalações, juntamente com qualquer IVA e juros sobre essa renda. Os valores reservados como 'aluguel' no contrato de locação, mas que constituem taxa de serviço substancial, aluguel de seguro ou outros encargos acessórios, NÃO são recuperáveis através do CRAR, independentemente da forma como o contrato de locação os rotula. Aqui, o montante recuperável é a renda anual (£ 8.000) mais IVA a 20% (£ 1.600) mais os juros de mora sobre a renda anual (£ 18,41), dando £ 9.618,41. B está correto. A opção A está errada porque a taxa de serviço (e o IVA sobre ela) não é recuperável ao abrigo do CRAR. C está errado pelo mesmo motivo e porque o aluguel do seguro também está excluído. D exclui indevidamente o IVA e os juros, que o CRAR permite sobre a renda principal. E afirma erradamente que o IVA nunca é recuperável - o IVA sobre a renda principal é recuperável quando o proprietário optou por tributar.
A. Como co-inquilinos beneficiários, para que o direito de sobrevivência funcione e o sobrevivente assuma automaticamente a totalidade na primeira morte.
B. Como inquilinos beneficiários comuns em partes iguais, para que cada parte possa ser deixada por testamento.
C. Como meros licenciados do credor, sem qualquer interesse benéfico até que a hipoteca seja resgatada.
D. Como coproprietários legais e equitativos, sem especificar a forma de participação efetiva, deixando-a implícita posteriormente.
E. Como acionistas de uma sociedade de propósito específico que detém o título legal e benéfico.
Answer & explanation
Quando um casal contribui igualmente para a compra de sua casa matrimonial e deseja que o sobrevivente assuma automaticamente na primeira morte, o conselho padrão é um LOCAÇÃO CONJUNTA benéfica. No arrendamento conjunto, os coproprietários mantêm juntos todos os bens beneficiários e o direito de sobrevivência (jus accrescendi) passa a totalidade para o sobrevivente automaticamente em caso de morte, fora do testamento. A opção A está correta. A opção B (arrendamento em comum) está errada como o conselho geral aqui: cria partilhas distintas e concebíveis sem sobrevivência, o que é apropriado quando as partes contribuem de forma desigual ou querem deixar a sua parte por testamento, e não o típico casal com contribuições iguais que procura a sobrevivência. A opção C está errada: uma hipoteca não reduz os mutuários a licenciados; eles detêm os bens legais e benéficos sujeitos aos encargos do credor. A opção D está errada e não responde: a pergunta pergunta especificamente sobre a forma de participação BENEFICIAL, e o TR1 exige uma declaração expressa de como a participação societária é detida. A opção E está errada: uma estrutura de empresa SPV é utilizada para fins comerciais/de investimento e não para a compra de uma casa familiar.
R. Confie na avaliação da hipoteca do banco, uma vez que o banco não emprestará a menos que a propriedade seja sólida.
B. Encomendar um relatório de avaliação básico próprio para confirmar o valor de mercado.
C. Encomendar um levantamento estrutural (edifício) completo, tendo em conta a idade e a construção do imóvel.
D. Encomendar um relatório de comprador de casa, que é a pesquisa mais completa disponível.
E. Nenhuma vistoria é necessária, pois o vendedor tem o dever de divulgar todos os defeitos físicos.
Answer & explanation
C está correto. O levantamento mais detalhado é o levantamento estrutural completo (edifício), recomendado para imóveis mais antigos, de construção incomum ou em mau estado de conservação. Uma quinta construída em 1875 enquadra-se claramente nesta categoria, pelo que um levantamento estrutural completo é o conselho apropriado, apesar do seu custo mais elevado. A opção A está errada: uma avaliação da hipoteca é realizada apenas em benefício do credor, para confirmar se a propriedade tem garantia adequada; não é um levantamento das condições e o comprador não pode confiar nele. B está errado: o relatório de avaliação básica do próprio comprador apenas confirma o valor de mercado e revela pouco sobre o estado – inadequado para uma propriedade vitoriana. D está errado: um relatório de comprador de casa tem detalhes intermediários e é inadequado para propriedades mais antigas ou fora do padrão; não é a pesquisa mais completa. E está errado: sujeito a exceções limitadas, o princípio do caveat emptor aplica-se à condição física da propriedade – o vendedor não é obrigado a divulgar defeitos físicos, razão pela qual o comprador deve inspecionar.
A. Investigar o título do vendedor pela primeira vez, o que de outra forma será feito somente após a conclusão.
B. Revelar quaisquer alterações no registro desde que as cópias oficiais tenham sido obtidas antes da troca, e conferir prazo de prioridade para registro do comprador e do credor.
C. Confirmar, pela primeira vez, que o vendedor é o proprietário registado do imóvel.
D. Para obter um período de prioridade que proteja apenas os encargos do credor, e não a transferência do comprador.
E. Para satisfazer a exigência de que o advogado do comprador relate o resultado ao HM Revenue & Customs para fins de SDLT.
Answer & explanation
B está correto. O título é investigado e o vendedor confirmado como proprietário registrado, antes da troca dos contratos. A busca oficial do OS1 tem dupla finalidade: (i) divulgar se houve algum lançamento no cadastro desde a data das cópias oficiais utilizadas para apuração do pré-contrato de título; e (ii) obter um prazo de prioridade (30 dias úteis a contar da data do resultado da pesquisa) dentro do qual o comprador deve apresentar o pedido de registo, protegendo esse pedido contra eventuais inscrições intervenientes. Quando a pesquisa é feita em nome do credor, a proteção do período de prioridade estende-se à transferência do comprador, bem como aos encargos do credor. A e C estão errados: a investigação do título e a confirmação do titular cadastrado são feitas antes da troca, e não pela busca pré-conclusão. D está errado: uma pesquisa no nome do credor protege tanto o comprador quanto o credor, e não apenas o credor. E está errado: o OS1 é uma pesquisa prioritária do Cadastro Predial; O relatório SDLT e o pagamento ao HMRC são uma etapa separada pós-conclusão por meio de um retorno SDLT, não relacionado ao propósito do OS1.
A. Como parte interessada, mantendo o depósito até a conclusão.
B. Como agente do comprador.
C. Como agente do agente imobiliário do vendedor.
D. Como agente do vendedor.
E. Como agente do vendedor ou como parte interessada, à opção do advogado.
Answer & explanation
Correto: D. Quando o depósito for mantido pelo advogado do vendedor como AGENTE DO VENDEDOR, ele poderá ser liberado ao vendedor assim que os contratos forem trocados, para que o vendedor possa utilizá-lo imediatamente (aqui, para pagar dívidas pessoais). A opção A está errada: uma parte interessada retém o dinheiro em nome de ambas as partes e deve retê-lo até a conclusão (o padrão das Condições Padrão de Venda), o que anularia o desejo do vendedor de usá-lo agora. B está errado: deter como agente do comprador significaria que o lado do comprador controlaria o dinheiro – ele não seria liberado para o vendedor e o advogado do comprador, e não o do vendedor, o manteria. C está errado: o agente imobiliário não tem direito ao depósito, pelo que nunca é detido como agente do agente imobiliário. E está errado: apenas a capacidade de “agente para o vendedor” garante a utilização imediata; oferecer 'ou...ou parte interessada' não, porque o membro da parte interessada impediria a liberação imediata, portanto E não é a melhor resposta.
A. Insista para que uma cópia autenticada da certidão de óbito do Sr. Adeyemi seja fornecida após a conclusão.
B. Exigir que a Sra. Adeyemi nomeie um segundo administrador para participar da transferência, para que qualquer interesse benéfico seja ultrapassado.
C. Exigir que os representantes pessoais do Sr. Adeyemi assinem um parecer favorável por escrito de sua parte à Sra. Adeyemi.
D. Verifique se nenhum memorando de indenização foi endossado na concessão de representação do Sr. Adeyemi.
E. Exigir que uma restrição do Formulário A seja inserida antes da conclusão para proteger o comprador.
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A ausência de qualquer restrição no registo de propriedade indica ao comprador que os coproprietários detinham o interesse beneficiário como inquilinos conjuntos (se tivessem mantido como inquilinos em comum, apareceria uma restrição do Formulário A, exigindo um segundo administrador para exagerar). Com a morte de um inquilino solidário beneficiário, os juros do falecido passam automaticamente para o sobrevivente por sobrevivência, e o sobrevivente detém o título legal e benéfico livre de qualquer fideicomisso. O comprador, portanto, obtém a titularidade apenas do sobrevivente, e a única prova necessária é a prova de que o coproprietário morreu de fato: portanto, a opção A está correta (uma cópia autenticada da certidão de óbito). A opção B está errada porque, sem nenhuma restrição do Formulário A, não há interesse fiduciário a ser ultrapassado e um segundo administrador é desnecessário. A opção C está errada porque a parte de um inquilino conjunto não pode ser transferida por testamento ou consentimento dos representantes pessoais; passa pela sobrevivência, portanto os relações públicas não têm nada a concordar. A opção D está errada porque um memorando de rescisão só é relevante quando foi protegido por uma restrição no registo; em terrenos registrados, uma indenização desprotegida não vincula o comprador, e o registro aqui não mostra nenhuma. A opção E está errada porque uma restrição do Formulário A só seria apropriada se o sobrevivente não tivesse direito exclusivo (ou seja, um arrendamento em comum), o que não é o caso aqui; insistir em um seria um equívoco.
A. A renda do terreno a pagar nos termos do arrendamento e prova de que está paga em dia.
B. A posição da taxa de serviço, incluindo quaisquer atrasos e quaisquer grandes obras previstas.
C. Os acordos de seguro de edifícios, incluindo quem segura e a cobertura fornecida.
D. Cumprimento das cláusulas do contrato de locação, incluindo quaisquer autorizações necessárias para alterações.
E. Nenhuma das opções acima - cada uma é uma consulta de arrendamento relevante e apropriada para tal apartamento.
Answer & explanation
Em um apartamento arrendado em um quarteirão, cada um dos assuntos listados é uma questão central que um transportador competente levantaria. Aluguel do terreno: o comprador precisa confirmar o valor e se está pago em dia (um último recibo claro) para evitar assumir atrasos ou disputas. Taxa de serviço: o comprador deve verificar o nível dos encargos, quaisquer atrasos (que possam estar associados à propriedade) e quaisquer obras importantes futuras pelas quais possa ser devida uma conta elevada. Seguro: os credores exigem que o edifício seja segurado pelo seu valor total de reintegração contra uma ampla gama de perigos; os aluguéis de apartamentos geralmente exigem que o proprietário faça um seguro, portanto, o comprador deve obter uma cópia da apólice. Convênios: o comprador precisa de confirmação da ausência de quaisquer violações conhecidas (por exemplo, de que quaisquer alterações tiveram o consentimento do proprietário) porque violações pendentes podem levar a custos de confisco ou remediação. Dado que cada uma das opções A a D constitui um inquérito genuíno e apropriado sobre arrendamento, a opção E (“nenhuma das opções acima”) é a resposta correta: não há nenhum item na lista que deva ser excluído.
A. Uma referência ao número de título registrado de Birch Cottage.
B. Uma disposição de que Birch Cottage seja vendido com posse vaga.
C. Uma condição especial que fixa o último prazo para conclusão da venda antes do prazo correspondente para conclusão da compra da Elm House.
D. Uma disposição de que o comprador do Birch Cottage será responsável por qualquer Imposto de Selo sobre a Terra devidamente devido.
E. Uma disposição que identifique a propriedade pelo seu endereço postal e quaisquer direitos que beneficiem a terra.
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A opção D é a disposição que normalmente NÃO seria incluída e é, portanto, a resposta. SDLT em uma compra é responsabilidade do próprio comprador decorrente da operação da Lei Financeira de 2003; não é da responsabilidade do vendedor e não é abordada no contrato do vendedor, portanto, incluir tal cláusula é desnecessário e inadequado. A opção A está errada (ou seja, DEVE ser incluída): um contrato de venda de terreno registrado deve sempre identificar o número do título registrado para que o comprador possa deduzir o título. A opção B está errada: a posse vaga é a base padrão para a venda de uma casa de habitação. A opção C está errada: quando o produto da venda financia uma compra vinculada, é sensato e comum inserir uma condição especial garantindo que a venda seja concluída antes ou o mais tardar da compra, para que os fundos estejam disponíveis na cadeia. A opção E está errada: identificar a propriedade e beneficiar dos direitos é uma particularidade contratual normal.
A. Pesquisa oficial do Registo Predial do título registado com prioridade (OS1).
B. Uma pesquisa somente de falência (Formulário K16) contra o comprador.
C. Uma pesquisa de taxas fundiárias locais (LLC1).
D. Uma pesquisa central no Departamento de Encargos Terrestres (Formulário K15).
E. Todas as opções acima.
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A opção A está correta. Para um título registado, a pesquisa de pré-preenchimento adequada é uma pesquisa oficial do Registo Predial com prioridade (OS1 para o todo, ou OS2 para parte). Revela o registo actualizado e, principalmente, confere um período de prioridade de 30 dias úteis a partir do certificado, durante o qual qualquer pedido de registo do requerente está protegido contra entradas intervenientes (Lei do Registo Predial de 2002, e Regras do Registo Predial de 2003). A opção B está errada: uma pesquisa de falência/encargos fundiários só é relevante quando existe um mutuário individual cuja solvência um credor precisa verificar; aqui, o comprador é uma empresa (que seria verificada por uma pesquisa de empresa, não por uma pesquisa de falência) e está comprando sem hipoteca. A opção C está errada: uma pesquisa local de encargos fundiários é realizada antes da troca como parte de consultas pré-contratuais, e não como uma pesquisa pré-conclusão. A opção D está errada: uma pesquisa central no Departamento de Encargos Fundiários (K15) aplica-se apenas a terrenos não registados; este título está registrado, portanto é inapropriado. A opção E está errada porque B, C e D não se aplicam.
A. A minuta do contrato fornecida pelo advogado do vendedor.
B. A drenagem e busca de água (CON29DW).
C. Cópias oficiais do Registo Predial e pesquisa no mapa índice.
D. A pesquisa local compreende consultas à autoridade local (CON29) e a pesquisa de encargos fundiários locais (LLC1).
E. O relatório de pesquisa ambiental (terrenos contaminados).
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Correto: Opção D. As consultas padrão da autoridade local (formulário CON29) incluem perguntas específicas sobre planos de estradas — se algum terreno foi ou será adquirido para construção ou melhoria de rodovias, e se há propostas para novas estradas, alargamento de estradas ou alterações dentro de um raio definido da propriedade. A pesquisa de encargos fundiários locais (LLC1) revela encargos registrados, como planejamento e lançamentos relacionados a rodovias. Portanto, a preocupação do comprador sobre um esquema de alargamento ou desvio de estrada é respondida aqui. A opção A está errada: sob advertência, o vendedor não precisa oferecer um esquema rodoviário conhecido no contrato (não é um defeito de título); o contrato é o lugar errado para procurar, embora o vendedor deva responder honestamente a uma pergunta direta. A opção B está errada: a drenagem e a busca de água tratam apenas de adutoras, esgotos, drenagem e questões de ligação, e não de esquemas rodoviários. A opção C está errada: a pesquisa no mapa do índice do Registro de Imóveis mostra se o título está registrado e o número do título, e não propostas de rodovias locais. A opção E está errada: uma pesquisa ambiental aborda a contaminação, as inundações e o risco de estabilidade do solo, e não as obras rodoviárias planeadas.
R. Ele pode vender como único proprietário sobrevivente depois de apresentar ao comprador a certidão de óbito de sua esposa.
B. Ele deve nomear um segundo administrador para que os dois juntos executem o contrato e a transferência, ultrapassando assim os interesses equitativos.
C. Ele deve obter uma ordem judicial autorizando a venda antes de prosseguir.
D. Ele pode vender sozinho porque, como proprietário legal sobrevivente, todo o interesse beneficiário foi transferido para ele por sobrevivência.
E. Ele deve primeiro transferir a propriedade para si mesmo com consentimento antes de poder vendê-la.
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Correto: Opção B. A restrição é a restrição padrão do 'Formulário A' que aparece quando os proprietários equitativos mantêm como inquilinos em comum. Impede que o único proprietário sobrevivente dê um recibo válido do dinheiro do capital, porque num arrendamento em comum não há sobrevivência do interesse beneficiário - a parte do falecido passa sob o seu testamento (aqui para a instituição de caridade). Para vender, o sobrevivente deve nomear um segundo administrador para que o dinheiro do capital seja pago a (pelo menos) dois administradores, o que ultrapassa os interesses benéficos (s.2 e s.27 LPA 1925) e satisfaz a restrição. A opção A está errada: produzir uma certidão de óbito é suficiente apenas para um arrendamento conjunto benéfico (onde a sobrevivência funciona e o sobrevivente pode vender sozinho); aqui a restrição do Formulário A mostra um arrendamento em comum. A opção C está errada: a referência da restrição a uma ordem judicial é a alternativa ao exagero, mas a solução normal e correta de transferência é nomear um segundo administrador, e não litigar. A opção D está errada: com arrendamento em comum não há sobrevivência da parcela beneficiária. A opção E está errada: um consentimento não ajuda – a restrição do empresário individual ainda seria válida, e a metade da parte da esposa pertence à instituição de caridade, não ao marido.
R. O inquilino está absolutamente proibido de ceder apenas parte das instalações.
B. Como o pacto contra a cessão do todo é qualificado (cessão permitida com consentimento), s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 implica que o consentimento não deve ser retido injustificadamente.
C. O arrendatário pode ceder a totalidade do imóvel sempre que desejar, não tendo o senhorio qualquer poder para o impedir.
D. Num pedido escrito de consentimento para ceder a totalidade, o proprietário deve, nos termos do artigo 1.º da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1988, dar consentimento dentro de um prazo razoável, a menos que seja razoável recusar, e fornecer razões por escrito para qualquer recusa.
E. Nenhuma das opções acima.
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Esta questão pede a afirmação ERRADA, que é C. O pacto contra a cessão do todo é um pacto qualificado (a cessão é permitida, mas apenas com o consentimento do proprietário), portanto o inquilino não pode ceder 'quando desejar': o senhorio pode recusar legalmente quando for razoável fazê-lo. A está correta: a atribuição de parte é absolutamente proibida porque a cláusula (2) permite a atribuição apenas do todo, deixando absoluta a proibição de atribuição de parte na cláusula (1). B está correto: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 converte um pacto qualificado em um totalmente qualificado, portanto o consentimento não pode ser retido injustificadamente. D está correto: onde o consentimento é necessário, s.1 Landlord and Tenant Act 1988 impõe um dever legal ao proprietário de lidar com um pedido por escrito dentro de um prazo razoável, de não negar o consentimento de forma injustificada e de fornecer motivos por escrito para a recusa. Como C distorce a lei, ela é a resposta.
R. É aceitável, porque o proprietário tem o direito de criar privacidade contratual diretamente com o cedente e o cessionário durante todo o período.
B. Não é aceitável, porque o cedente não pode ser legalmente obrigado a fornecer um contrato de garantia autorizado para um arrendamento concedido em 1998.
C. É aceitável, porque o proprietário pode exigir que o cedente celebre um contrato de garantia autorizado para um arrendamento concedido em 1998.
D. Não é aceitável, porque o acordo direto do cessionário deveria ser dado pelo cedente.
E. Não é aceitável, porque o acordo direto do cessionário deve ser excluído ou limitado ao período durante o qual o cessionário permanece como inquilino sob o contrato de arrendamento.
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Um arrendamento concedido em 1998 é um 'novo arrendamento' sob a Lei de Proprietários e Inquilinos (Convênios) de 1995. Em uma cessão futura pelo cessionário, a Lei de 1995 liberará automaticamente o cessionário dos acordos de inquilino (s 5). Um acordo direto exigindo que o cessionário cumpra os acordos “pelo restante do prazo” procuraria inadmissivelmente manter o cessionário vinculado após essa liberação automática; qualquer disposição que frustre a liberação da Lei é nula (s 25). O convênio deve, portanto, ser excluído ou restrito ao período em que o cessionário é efetivamente o inquilino, portanto a opção E está correta. A Opção C afirma corretamente que o proprietário pode exigir uma AGA do cedente para um novo arrendamento (uma AGA é expressamente permitida pelo s 16), mas não aborda o defeito no projeto e, portanto, não é a melhor avaliação; a opção B está simplesmente errada porque um AGA do inquilino cessante é precisamente o que a lei permite para novos arrendamentos. A opção A está errada: o locador não pode vincular o cessionário durante todo o prazo em face da liberação legal. A opção D está errada: é apropriado que a AGA (garantia do cedente) e um acordo direto (do cessionário) venham das partes declaradas; o problema é a duração do acordo do cessionário, não a sua origem.