1. Legislação e prática da propriedade - questões práticas
Qual das seguintes alternativas é o MELHOR conselho sobre onde as respostas podem revelar informações sobre a permissão de planeamento existente para a sala de bingo?
R. Apenas o inquérito Local Land Charges (LLC1) revelará algo sobre a permissão de planeamento.
B. Apenas as consultas da autoridade local no formulário CON29 revelarão informações de planeamento.
C. Apenas as consultas pré-contratuais do vendedor (CPSE) tratarão de questões de planeamento.
D. As informações de planeamento não podem ser obtidas por inquérito; o comprador deve inscrever-se diretamente no portal de planeamento.
E. As respostas às consultas CON29 da autoridade local, às consultas pré-contratuais do vendedor (CPSE) e, quando relevante, da LLC1 podem, cada uma, revelar informações sobre a licença de planeamento.
Answer & explanation
A opção E está correta. As pesquisas de transmissão sobrepõem-se frequentemente e as informações sobre uma permissão de planeamento existente podem surgir de mais do que uma fonte. As consultas-tipo CON29 da autoridade local perguntam especificamente sobre permissões de planeamento, autorizações de regulamentação de construção e avisos de execução/interrupção de planeamento; as consultas pré-contratuais do CPSE ao vendedor solicitam que o vendedor forneça cópias das permissões e consentimentos relativos à propriedade; e o registo LLC1 de encargos fundiários locais regista determinados encargos de planeamento (por exemplo, permissões de planeamento condicionais e ordens de preservação de árvores). Um advogado competente não dependeria de uma única pesquisa. As opções A, B e C estão erradas porque afirmam que apenas um inquérito é relevante, o que subestima a cobertura sobreposta. A opção D está errada: as pesquisas das autoridades locais são precisamente a forma como a informação de planeamento é obtida numa transacção de transferência, pelo que não é verdade que nenhuma pesquisa a revele.
Qual das seguintes afirmações indica melhor quando é que o advogado pode agir em nome de ambas as partes?
R. O advogado só pode agir em nome de ambos se não existir conflito de interesses entre eles e se não houver risco significativo de tal conflito surgir.
B. O advogado pode sempre agir em nome de ambas as partes numa transação de transmissão, desde que cada uma dê o seu consentimento por escrito.
C. O advogado pode agir em ambos os casos porque o vendedor pretende cobrar o IVA e o comprador não o quer pagar.
D. O advogado pode agir em nome de ambos porque o vendedor está a realizar uma corrida contratual com vários compradores.
E. O advogado pode agir em nome de ambos porque o vendedor está a comprometer-se com o comprador quanto à posse vaga.
Answer & explanation
A opção A está correta. O parágrafo 6.2 do Código de Conduta da SRA proíbe um advogado de agir quando existe um conflito de interesses ou um risco significativo de conflito de interesses, sujeito a exceções limitadas. Numa transação de transferência entre comprador/vendedor, os interesses das partes entram normalmente em conflito (mais obviamente em relação ao preço e aos termos), pelo que agir em nome de ambos é geralmente inadmissível. Poderá ser possível apenas quando não exista genuinamente nenhum conflito e nenhum risco significativo de conflito, por exemplo quando bens forem doados ou transferidos entre pessoas estreitamente relacionadas ou associadas. A opção B está errada porque o consentimento por si só não pode resolver um conflito real entre lados opostos de uma transação; as excepções de «interesse comum substancial» e de «concorrência pelo mesmo objectivo» são limitadas e geralmente não abrangem as transacções normais entre comprador/vendedor. As opções C, D e E descrevem, cada uma, uma circunstância que, no mínimo, aumenta em vez de eliminar o risco de conflito (posições divergentes em matéria de IVA, uma corrida contratual que expõe o comprador ao risco e a entrega de um compromisso), pelo que nenhuma delas justifica agir em nome de ambas as partes.
R. O proprietário pode recusar o consentimento, mas o inquilino pode, no entanto, conseguir realizar as obras utilizando o procedimento legal de melhoramentos se o tribunal considerar que as obras se qualificam.
B. O proprietário pode impedir absolutamente as obras, porque o pacto de alterações estruturais é absoluto e nenhuma lei o pode anular.
C. O proprietário não pode recusar, porque o estatuto implica no pacto de alterações estruturais um termo de que o consentimento não deve ser negado injustificadamente.
D. O senhorio deve consentir, pois caso contrário o arrendatário pode realizar as obras e exigir automaticamente uma indemnização ao senhorio no final do prazo.
E. O senhorio pode insistir para que as obras sejam realizadas pelo senhorio em troca de um aumento da renda anual.
Answer & explanation
Correto: A. As obras propostas (remoção da fachada da loja, ampliação da abertura, instalação de portas rebatíveis) são exteriores e estruturais, pelo que se enquadram no pacto absoluto contra alterações exteriores/estruturais - não existe cláusula de consentimento e o termo implícito de ‘não deve ser retido injustificadamente’ não se aplica a um pacto absoluto. No entanto, mesmo quando o acordo é absoluto, um inquilino que pretenda fazer uma 'melhoria' pode notificar ao abrigo da Lei do Senhorio e do Inquilino de 1927 s.3; o senhorio pode opor-se, e o tribunal pode então autorizar as obras se considerar que estas acrescentam valor ao arrendamento da propriedade, são razoáveis e adequadas à sua natureza e não diminuem o valor de outros bens do senhorio. Portanto, a recusa é permitida, mas não é necessariamente o fim do assunto. B está errado: o procedimento s. 3 pode anular até um pacto absoluto. C está errado: o termo implícito «retido injustificadamente» (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) aplica-se apenas quando o acordo é qualificado (é necessário consentimento); não converte uma aliança absoluta numa aliança qualificada. D está errado: a compensação por melhorias ao abrigo da Lei de 1927 (s. 1) não é automática e está sujeita aos procedimentos e condições legais. E está errado: não existe esse direito de o locador confiscar as obras em troca de um aumento da renda.
A. Quando não exista conflito de interesses entre o vendedor e o comprador e não haja risco significativo de que surja um conflito de interesses, por exemplo, uma transferência entre familiares próximos.
B. Quando existe um conflito de interesses, mas se aplica a exceção de “interesse substancialmente comum”, porque ambas as partes desejam que a venda seja concluída.
C. Quando o vendedor pretende cobrar IVA na venda e o comprador se opõe ao seu pagamento.
D. Quando o vendedor está a conduzir uma corrida contratual entre compradores concorrentes.
E. Quando foi pedido ao vendedor que assumisse um compromisso de advogado com o credor do comprador.
Answer & explanation
Correto: A. Um advogado pode atuar em nome de duas partes apenas quando não haja conflito de interesses próprios ou de clientes e não haja risco significativo de uma delas (Código de Conduta para Solicitadores da SRA, parágrafo 6.2). Numa compra e venda, os interesses das partes são inerentemente opostos, pelo que agir em prol de ambas é permitido apenas em casos raros em que não exista, em substância, conflito real, por ex. doação ou transferência entre pessoas ligadas por consanguinidade, casamento, união estável ou que vivam juntas. B está errado: a exceção do “interesse substancialmente comum” não se aplica a uma venda/compra normal, porque uma parte está a comprar e a outra a vender, dando-lhes interesses opostos, apesar de ambas quererem a conclusão. C está errado: uma disputa sobre o IVA é em si um conflito, apontando para longe de agir em prol de ambos. D está errado: uma corrida contratual cria um conflito claro e deveres de conduta acrescidos; não permite dupla atuação. E está errado: a assunção de um compromisso não está relacionada com a existência de um conflito de interesses entre comprador e vendedor.
A. Davisons deveria conceder três arrendamentos consecutivos de seis meses, porque nenhum arrendamento comercial inferior a 12 meses pode atrair uma garantia de posse de acordo com a Parte II da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1954.
B. Davisons pode conceder um arrendamento com um prazo fixo de 18 meses, mas para garantir que não atrai uma garantia de posse deve solicitar ao tribunal uma ordem que exclua a Parte II da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1954.
C. Davisons pode conceder um arrendamento com um prazo fixo de 18 meses, mas, para ter a certeza de que não atrai uma garantia de posse, deve enviar o aviso prescrito ao Morten e obter a declaração assinada do Morten antes de o arrendamento estar concluído, de modo a que a Parte II da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1954 seja excluída.
D. Davisons pode conceder um contrato de arrendamento com um prazo fixo de 18 meses e contar com uma cláusula de rescisão do proprietário exercível após 12 meses, o que por si só impedirá a Morten de adquirir uma garantia de posse.
E. A Davisons não pode conceder legalmente qualquer arrendamento que exclua a Parte II da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1954, porque a proteção não pode ser contratada em nenhuma circunstância.
Answer & explanation
A opção C está correta. A garantia de posse ao abrigo da Parte II da Lei dos Proprietários e Inquilinos de 1954 pode ser excluída («contratada») para um arrendamento comercial a prazo fixo utilizando o procedimento introduzido pela Ordem de Reforma Regulatória (Arrendamentos Empresariais) (Inglaterra e País de Gales) de 2003. O proprietário deve entregar um aviso de advertência em formato prescrito ao inquilino, e o inquilino deve fazer uma declaração (uma declaração «simples» se o aviso for entregue pelo menos 14 dias antes do arrendamento, caso contrário uma declaração legal) reconhecendo a perda de proteção, com referência ao aviso e declaração averbada ou constante do contrato de arrendamento. A opção A está errada: um arrendamento por um período determinado não superior a seis meses está fora da Parte II, mas a isenção é perdida quando há previsão de prorrogação/renovação ou quando o inquilino (com antecessores no mesmo negócio) está na ocupação há mais de 12 meses (s.43(3)); três arrendamentos sucessivos de seis meses violariam isso. A opção B está errada: desde 1 de Junho de 2004, NÃO é necessária qualquer ordem judicial para subcontratar - essa é a mesma alteração introduzida pela Ordem de 2003. A opção D está errada: a cláusula de rescisão do proprietário não exclui a lei; o arrendamento ainda estaria protegido e o proprietário só poderia rescindi-lo por motivos legais nos termos do s. 30, pelo que uma cláusula de rescisão por si só não anula a segurança da posse. A opção E está errada: a protecção da Parte II pode ser contratada de forma válida através do procedimento legal.
A. Se a servidão está registada contra o título do terreno serviente, se é adequada ao uso pretendido pelo comprador, quem é o responsável pela sua manutenção e se o traçado é uma via pública adotada.
B. Se a servidão é popular entre os vizinhos, se é fácil de utilizar, quem a segura e se está bem iluminada.
C. Se a servidão foi constituída por escritura, se beneficia pessoalmente o vendedor, se pode ser retirada pelo vendedor e se está mencionada no contrato de arrendamento.
D. Se a servidão é visível no terreno, se está registada como encargo fundiário local, se o vendedor paga imposto municipal sobre a mesma e se está vedada.
E. Se a servidão está registada com título do próprio comprador, se é exclusiva do comprador, quão popular é o percurso e se está em boa localização.
Answer & explanation
A opção A está correta. Quando um imóvel tem o BENEFÍCIO de um direito de passagem, o advogado do comprador deve verificar, em substância: (1) registo do ónus - se o ónus da servidão é anotado contra o título serviente (vizinho), para que o direito vincule os sucessores e não seja meramente pessoal/em risco de ser perdido; (2) adequação – se o direito concedido é suficiente para a utilização pretendida pelo comprador (por exemplo, acesso de veículos à oficina, e não apenas para peões); (3) manutenção – quem é responsável pela manutenção e reparação da rota e se o comprador deve contribuir; e (4) adoção – se a rota é de facto uma autoestrada adotada e mantida publicamente (nesse caso, as preocupações com a servidão privada desaparecem). As opções B, D e E listam critérios irrelevantes ou inventados (popularidade, iluminação, seguro, exclusividade, localização, imposto municipal), nenhum dos quais são cheques de transmissão reconhecidos em benefício de uma servidão. A opção C confunde a análise: o registo relevante é do ónus contra o terreno serviente, o direito deve beneficiar o TERRENO (não o vendedor pessoalmente) para ser uma servidão legal válida pertencente à propriedade, e estas não são as quatro questões padrão.
R. Nada é necessário fazer, pois o imóvel onde é concedido o arrendamento já está registado.
B. O arrendamento deve ser substantivamente registado com título próprio, porque é concedido por um prazo superior a sete anos; o inquilino deve solicitar.
C. Nada é necessário fazer, pois o arrendamento é por menos de 21 anos e, por isso, produz efeitos a título oneroso.
D. O senhorio deve requerer o registo do arrendamento, pois o senhorio retém a reversão.
E. O arrendamento deve ser anotado apenas contra o título de propriedade perfeita; não requer o seu próprio título registado.
Answer & explanation
A concessão de um arrendamento por um período superior a sete anos de uma propriedade registada é uma disposição obrigatoriamente registável ao abrigo da s.27(2)(b)(i) Lei de Registo Predial de 2002. Um prazo de nove anos excede sete anos, pelo que o arrendamento deve ser substancialmente registado com o seu próprio título; até que o registo esteja concluído, não funciona de acordo com a lei (s.27(1)). O requerente do registo de uma disposição é o disponee, ou seja, o inquilino. A opção B está, assim, correta. A opção A está errada: o gatilho é a duração do prazo, e não se a propriedade já está registada. A opção C está errada: o limiar relevante é de sete anos e não de 21; um arrendamento de mais de sete anos não pode ter efeito apenas como um interesse superior nos termos do Anexo 3 (aqueles protegem os arrendamentos de curta duração de sete anos ou menos). A opção D está errada: é o inquilino (o disponee), e não o senhorio, que solicita o registo. A opção E está errada: um arrendamento de mais de sete anos exige o seu próprio título registado (e o Registo também inserirá um aviso contra a propriedade perfeita do proprietário), e não um mero aviso em vez do registo.
R. O comprador ficará vinculado às cláusulas restritivas referidas na transferência em falta, mesmo que os seus termos precisos não possam ser lidos no registo.
B. O comprador não estará vinculado aos acordos, porque os seus termos não podem ser verificados no registo.
C. O comprador ficará vinculado a todos os acordos de qualquer espécie relativos ao imóvel, anotados ou não no registo.
D. O comprador só ficará vinculado se as cláusulas estiverem integralmente previstas no registo de encargos.
E. Nenhuma das anteriores; os acordos entram em vigor como interesses prevalecentes, independentemente da inscrição no registo.
Answer & explanation
As cláusulas restritivas são protegidas pela inscrição de um aviso no registo de encargos, e o comprador fica sujeito aos interesses protegidos por tal aviso (ss.29-32 Lei de Registo Predial de 2002). A entrada 2 refere-se expressamente a cláusulas restritivas na transmissão de 1999, pelo que são protegidas e vinculam o comprador, apesar de o Registo não possuir cópia e o texto não ser reproduzido; o comprador está firmado com os convênios e deve buscar a escritura/indenização. A opção A está correta. A opção B está errada: o comprador está vinculado pela inscrição anotada, mesmo que os termos exatos não estejam disponíveis no registo. A opção C está errada: um comprador de terrenos registados está vinculado apenas por interesses devidamente protegidos (ou imperativos), e não por todos os acordos “de qualquer tipo”. A opção D está errada: a proteção surge da notificação referente aos convênios; os convênios não precisam ser estabelecidos integralmente para serem vinculativos. A opção E está errada: as cláusulas restritivas são protegidas por notificação, não como interesses superiores, e a entrada aqui é a proteção operativa.
A. Os Inquéritos da Autarquia Local (CON29).
B. O Inquérito às Taxas Terrestres Locais (LLC1).
C. As Consultas Facultativas da Autarquia Local (CON29O).
D. As cópias oficiais do registo obtidas no HM Land Registry.
E. Uma pesquisa prioritária OS1 no HM Land Registry.
Answer & explanation
Se uma estrada adjacente à propriedade for uma autoestrada que pode ser mantida com recursos públicos (adotada ao abrigo da Lei das Autoestradas s. 36 de 1980) for revelada pelas Inquéritos padrão da Autoridade Local, o CON29, então A está correta. B está errado: o LLC1 revela encargos fundiários locais registados (por exemplo, encargos financeiros, ordens de preservação de árvores, restrições de planeamento), e não o estatuto de adoção de estradas. C está errado porque o CON29O contém consultas opcionais (por exemplo, propostas de estradas, caminhos públicos, gasodutos) escolhidas para transações específicas; as informações básicas da estrada adoptada estão na norma CON29, e não no conjunto opcional. D está errado: as cópias oficiais do Registo Predial de HM mostram o título registado (propriedade, encargos, direitos), e não se as estradas são de manutenção pública. E está errado: um OS1 é uma busca prioritária de pré-conclusão de terrenos registados que protegem o pedido do comprador; não fornece informações sobre a adoção de rodovias.
A. Comunique a classe do título ao cliente, verifique os requisitos do credor hipotecário, considere e aconselhe sobre o seguro de indemnização do título e pondere se o título pode ser elevado para absoluto.
B. Informar o cliente, mas não tomar outras medidas, uma vez que a HM Land Registry garante integralmente todos os títulos registados e pagará uma indemnização por qualquer defeito.
C. Assegure ao cliente que o título possessório não levanta preocupações porque tais títulos são comuns e tão bons como um título absoluto.
D. Aconselhar o cliente a retirar-se imediatamente, pois o título possessório é uma classe defeituosa que nunca poderá ser aceite com segurança.
E. Proceder normalmente sem mencionar a classe de título, uma vez que a classe de título é um assunto interno do Registo Predial sem relevância para o comprador.
Answer & explanation
O título de posse é concedido quando o proprietário não consegue apresentar provas documentais do título ou das reivindicações através da usucapião; a garantia estatal não cobre quaisquer bens, direitos ou juros que subsistam ou possam surgir antes do primeiro registo. Para qualquer título que não seja absoluto, o advogado do comprador deverá: comunicá-lo ao cliente; se houver uma hipoteca, verifique os requisitos do credor (e, quando também agir em nome do credor, certifique-se de que o credor é informado - caso contrário, haverá um conflito); considerar e aconselhar sobre o seguro de indemnização de títulos; e considerar a possibilidade de atualização para título absoluto (por exemplo, se forem encontradas escrituras em falta ou se o período necessário tiver decorrido). A afirma-o corretamente. B está errado porque a garantia do título de posse é limitada, e não total, pelo que a confiança na compensação automática é errada. C está errado: não é “tão bom como” um título absoluto e não pode ser simplesmente posto de lado. D está errado porque a retirada não é a resposta inevitável; o risco é geralmente controlável com seguro e aprovação do credor. E está errado porque a classe do título é claramente relevante e deve ser reportada e abordada.
A. O CRAR só está disponível se o contrato de arrendamento contiver uma cláusula expressa que permita ao senhorio apreender e vender os bens do arrendatário; sem esta cláusula, o CRAR não pode ser utilizado.
B. O CRAR só pode ser utilizado quando o arrendamento for por escrito e a renda principal líquida não paga for, pelo menos, o mínimo prescrito (sete dias de renda); um agente de execução deve dar ao inquilino um aviso prévio de execução com pelo menos sete dias de antecedência antes de assumir o controlo dos bens, e um novo aviso e um período mínimo devem decorrer antes que os bens possam ser vendidos.
C. Ms Verma pode instruir um agente de execução para apreender os bens imediatamente no momento em que qualquer renda não é paga, e pode vendê-los imediatamente, sem qualquer aviso prévio ao inquilino.
D. A Sra. Verma deve aguardar o prazo mínimo de atraso e notificar, mas uma vez expirado o prazo de aviso prévio, poderá apreender e vender a mercadoria no mesmo dia, sem qualquer aviso adicional de venda.
E. O CRAR aplica-se a qualquer montante devido nos termos do arrendamento, incluindo taxa de serviço, renda de seguro e juros, e a Sra. Verma pode pessoalmente inserir e retirar mercadorias sem utilizar um agente de execução certificado.
Answer & explanation
O CRAR (Lei dos Tribunais, Tribunais e Execução de 2007, Parte 3, e Regulamento de Assunção de Controlo de Mercadorias de 2013) aplica-se apenas a instalações comerciais arrendadas mediante contrato de arrendamento por escrito e apenas à «renda» líquida não paga (renda principal, excluindo IVA, juros, taxa de serviço e renda de seguro). Um mínimo de sete dias de renda líquida deve estar pendente. Um agente de execução certificado deve notificar a execução com pelo menos sete dias úteis antes de entrar para assumir o controlo das mercadorias; depois de as mercadorias serem colocadas sob controlo, o agente deve dar ao inquilino um aviso prévio mínimo adicional (pelo menos sete dias úteis) antes de as mercadorias poderem ser vendidas. A opção B capta estes requisitos com precisão. A está errada: o CRAR é um remédio legal de autoajuda que não depende de uma cláusula expressa de confisco/angústia no contrato de arrendamento. C está errado: existe um limite mínimo de atraso e um aviso obrigatório de execução, e os bens não podem ser vendidos sem o aviso exigido. D está errado: é necessário um aviso separado da intenção de venda e um período mínimo adicional antes da venda; não é permitida a venda no próprio dia. E está errado: o CRAR limita-se ao rendimento principal (não à taxa de serviço, ao rendimento do seguro ou aos juros) e deve ser executado por um agente de execução certificado e não pelo proprietário pessoalmente.
A. Realizar uma pesquisa apenas sobre falências (uma pesquisa no Registo de Encargos Fundiários em relação ao nome do Sr. Chen) no Departamento de Encargos Fundiários, especificando os condados relevantes onde viveu.
B. Peça ao Sr. Chen que assine um compromisso pessoal confirmando que não foi declarado falido e que não há nenhuma petição pendente.
C. Efetue uma pesquisa de Encargos Terrestres Locais na morada do imóvel que está a ser adquirido.
D. Realize uma pesquisa no Mapa de Índice no HM Land Registry contra o título de propriedade.
E. Não tome qualquer ação, porque não existem meios fiáveis para verificar a situação de falência de um indivíduo antes da conclusão.
Answer & explanation
As ordens de falência feitas contra pessoas singulares e os pedidos de falência pendentes são registados no Departamento de Encargos Fundiários (Registo Central de Encargos Fundiários) e são revelados por uma pesquisa no nome do indivíduo (uma pesquisa apenas de falência no formulário K16), especificando os condados relevantes em que a pessoa residiu. Esta é a etapa padrão de pré-conclusão que o advogado do credor realiza para confirmar que o mutuário não está falido e que não está pendente qualquer petição, pelo que a opção A está correta. B está errado: um compromisso do mutuário não é uma verificação independente e não satisfaz as instruções do mutuante para verificar o registo público. C está errado: um inquérito sobre as taxas fundiárias locais revela questões que afectam a terra registada na autoridade local (por exemplo, taxas de planeamento), e não a falência de um indivíduo. D está errado: uma pesquisa no Mapa Índice identifica se a terra está registada e o seu número de título; não diz nada sobre a falência do mutuário. E está errado porque existe uma verificação fiável, nomeadamente a procura de falência contra o nome no Departamento de Encargos Terrestres.
R. A empresa nunca pode atuar tanto em nome do comprador como do credor numa transação comercial, porque tais transações envolvem sempre um conflito de interesses.
B. A empresa pode agir em nome de ambos, desde que a hipoteca esteja em termos padrão e a empresa esteja convencida de que não existe conflito de interesses ou risco significativo de conflito de interesses.
C. A empresa só poderá atuar em ambos os casos se tratar o assunto como uma transação residencial e se os termos do credor forem normalizados.
D. A empresa não pode agir em nome de ambos porque não existe um interesse substancialmente comum entre o comprador e o credor.
E. A empresa pode agir em nome de ambos porque agir em nome do mutuário e do mutuante numa hipoteca comercial não acarreta qualquer risco de conflito.
Answer & explanation
Este testa as regras de conflito de interesses do Parágrafo 6.2 do Código de Conduta para Solicitadores da SRA, tal como aplicadas à atuação para mutuário e credor. O ponto de partida é que o advogado não deve agir quando existe um conflito, ou risco significativo de conflito, entre dois clientes. Contudo, quando uma hipoteca tem condições normais (uma «hipoteca padrão»), os interesses do mutuário e do mutuante estão geralmente alinhados e uma empresa pode decidir que não há conflito e agir em prol de ambos. Isto aplica-se a transações comerciais e residenciais. A opção B captura isso corretamente. A opção A está errada: não existe uma proibição geral de acordos comerciais; o teste é se existe ou é provável um conflito. A opção C está errada porque a transação é comercial e não residencial, e a análise não depende da sua recaracterização. A opção D está errada: a porta de entrada relevante é a ausência de conflito numa hipoteca padrão, e não a exceção de “interesse substancialmente comum” (que é um elemento distinto do Parágrafo 6.2(a) e, em qualquer caso, existe um interesse comum aqui). A opção E está errada porque exagera a posição; uma hipoteca comercial não padronizada ou especialmente negociada pode facilmente gerar um conflito, pelo que a empresa deve avaliar cada caso em vez de não correr qualquer risco.
R. 14 dias
B. 21 dias
C. 30 dias úteis
D. 30 dias seguidos
E. 2 meses
Answer & explanation
Isto testa a pesquisa de pré-preenchimento do registo ao abrigo das Regras de Registo Predial de 2003. Uma pesquisa oficial com prioridade de um título registado (Formulário OS1, ou OS2 por parte) confere um período de prioridade de 30 dias úteis (úteis) a partir da data do resultado da pesquisa (r. 131 Regras de Registo Predial de 2003). Desde que o pedido do comprador (e do credor) para registar a disposição seja recebido pelo Registo Predial dentro desse período de prioridade, tem prioridade sobre qualquer inscrição feita no registo após a data do certificado de pesquisa, protegendo contra a 'lacuna de registo'. A opção C está correta. A Opção A (14 dias), a Opção B (21 dias) e a Opção E (2 meses) são simplesmente períodos incorretos. A opção D (30 dias corridos) é a armadilha comum: o período é de 30 dias úteis, e não dias corridos, que na prática é materialmente mais longo, pelo que D está errada.
A. 10.693,61 libras, incluindo o rendimento anual, IVA, juros de mora, taxa de serviço e IVA sobre a taxa de serviço.
B. 9.618,41 libras, incluindo o rendimento anual, o IVA sobre o rendimento anual e os juros de mora.
C. 11.038,61 libras, incluindo o rendimento anual, a taxa de serviço, o rendimento do seguro e o IVA e juros de todos eles.
D. 8.000,00 libras, incluindo apenas o rendimento anual, porque o IVA e os juros não podem ser recuperados ao abrigo do CRAR.
E. 8.018,41 libras, incluindo apenas o rendimento anual e os juros de mora, porque o IVA nunca é recuperável ao abrigo do CRAR.
Answer & explanation
O CRAR (Anexo 12 da Lei dos Tribunais, Tribunais e Execução de 2007, com o Regulamento de Assunção de Controlo de Mercadorias) permite a recuperação apenas do rendimento principal (puro) a pagar pela posse e utilização das instalações, juntamente com qualquer IVA e juros sobre esse rendimento. Os montantes reservados como ‘renda’ no contrato de locação, mas que constituem uma taxa de serviço substancial, renda de seguro ou outros encargos acessórios, NÃO são recuperáveis através do CRAR, independentemente da forma como o contrato de locação os rotula. Aqui, o montante recuperável é o rendimento anual (8.000 libras) mais IVA a 20% (1.600 libras) mais os juros de mora sobre o rendimento anual (18,41 libras), dando 9.618,41 libras. B está correto. A opção A está errada porque a taxa de serviço (e o IVA sobre a mesma) não é recuperável ao abrigo do CRAR. C está errado pelo mesmo motivo e porque o aluguer do seguro também está excluído. D exclui indevidamente o IVA e os juros, que o CRAR permite sobre o rendimento principal. E afirma erradamente que o IVA nunca é recuperável - o IVA sobre o rendimento principal é recuperável quando o proprietário optou por tributar.
A. Como co-arrendatários beneficiários, para que o direito de sobrevivência funcione e o sobrevivo assuma automaticamente a totalidade na primeira morte.
B. Como inquilinos beneficiários comuns em partes iguais, para que cada parte possa ser deixada por testamento.
C. Como meros licenciados do credor, sem qualquer interesse benéfico até que a hipoteca seja resgatada.
D. Como comproprietários legais e equitativos, sem especificar a forma de participação efetiva, deixando-a implícita posteriormente.
E. Como acionistas de uma sociedade de propósito específico que detém o título legal e benéfico.
Answer & explanation
Quando um casal contribui igualmente para a compra da sua casa matrimonial e deseja que o sobrevivente assuma automaticamente na primeira morte, o conselho padrão é um ARRENDAMENTO CONJUNTA benéfico. No arrendamento conjunto, os comproprietários mantêm juntos todos os bens beneficiários e o direito de sobrevivência (jus accrescendi) passa a totalidade para o sobrevivo automaticamente em caso de morte, fora do testamento. A opção A está correta. A opção B (arrendamento em comum) está errada como o conselho geral aqui: cria partilhas distintas e concebíveis sem sobrevivência, o que é apropriado quando as partes contribuem de forma desigual ou querem deixar a sua parte por testamento, e não o típico casal com contribuições iguais que procura a sobrevivência. A opção C está errada: uma hipoteca não reduz os mutuários a licenciados; detêm os bens jurídicos e benéficos sujeitos aos encargos do credor. A opção D está errada e não responde: a questão questiona especificamente sobre a forma de participação BENEFICIAL, e o TR1 exige uma declaração expressa de como é detida a participação societária. A opção E está errada: uma estrutura de empresa SPV é utilizada para fins comerciais/de investimento e não para a compra de uma casa de família.
R. Confie na avaliação da hipoteca do banco, uma vez que o banco não emprestará a menos que a propriedade seja sólida.
b. Encomendar um relatório de avaliação básico próprio para confirmar o valor de mercado.
C. Encomendar um levantamento estrutural (edifício) completo, tendo em conta a idade e a construção do imóvel.
D. Encomendar um relatório de comprador de casa, que é a pesquisa mais completa disponível.
E. Não é necessária qualquer vistoria, pois o vendedor tem o dever de divulgar todos os defeitos físicos.
Answer & explanation
C está correto. O levantamento mais detalhado é o levantamento estrutural completo (edifício), recomendado para imóveis mais antigos, de construção invulgar ou em mau estado de conservação. Uma quinta construída em 1875 enquadra-se claramente nesta categoria, pelo que um levantamento estrutural completo é o conselho apropriado, apesar do seu custo mais elevado. A opção A está errada: uma avaliação da hipoteca é realizada apenas em benefício do credor, para confirmar se o imóvel tem uma garantia adequada; não é um levantamento das condições e o comprador não pode confiar nele. B está errado: o relatório de avaliação básica do próprio comprador apenas confirma o valor de mercado e revela pouco sobre o estado – inadequado para uma propriedade vitoriana. D está errado: um relatório de comprador de casa tem detalhes intermédios e é inadequado para imóveis mais antigos ou fora do padrão; não é a pesquisa mais completa. E está errado: sujeito a exceções limitadas, o princípio do caveat emptor aplica-se à condição física da propriedade – o vendedor não é obrigado a divulgar defeitos físicos, razão pela qual o comprador deve inspecionar.
A. Investigar o título do vendedor pela primeira vez, o que de outra forma será feito apenas após a conclusão.
B. Revelar quaisquer alterações ao registo desde que as cópias oficiais tenham sido obtidas antes da troca, e conferir um prazo de prioridade para o registo do comprador e do credor.
C. Confirmar, pela primeira vez, que o vendedor é o proprietário registado do imóvel.
D. Para obter um período de prioridade que proteja apenas os encargos do credor, e não a transferência do comprador.
E. Para satisfazer a exigência de que o advogado do comprador comunique o resultado ao HM Revenue & Customs para efeitos de SDLT.
Answer & explanation
B está correto. O título é investigado e o vendedor confirmado como proprietário registado, antes da troca dos contratos. A pesquisa oficial do OS1 tem uma dupla finalidade: (i) divulgar se houve algum lançamento no registo desde a data das cópias oficiais utilizadas para o apuramento do pré-contrato de título; e (ii) obter um prazo de prioridade (30 dias úteis a contar da data do resultado da pesquisa) dentro do qual o comprador deve apresentar o pedido de registo, protegendo esse pedido contra eventuais inscrições intervenientes. Quando a pesquisa é feita em nome do credor, a proteção do período de prioridade estende-se à transferência do comprador, bem como aos encargos do credor. A e C estão errados: a investigação do título e a confirmação do titular registado são feitas antes da troca, e não pela pesquisa pré-conclusão. D está errado: uma pesquisa no nome do credor protege tanto o comprador como o credor, e não apenas o credor. E está errado: o OS1 é uma pesquisa prioritária do Cadastro Predial; O relatório SDLT e o pagamento ao HMRC são uma etapa separada pós-conclusão através de um retorno SDLT, não relacionado com o propósito do OS1.
A. Como parte interessada, mantendo o depósito até à conclusão.
B. Como agente do comprador.
C. Como agente do agente imobiliário do vendedor.
D. Como agente do vendedor.
E. Como mandatário do vendedor ou como parte interessada, à opção do advogado.
Answer & explanation
Correto: D. Quando o depósito for mantido pelo advogado do vendedor como AGENTE DO VENDEDOR, poderá ser libertado ao vendedor assim que os contratos forem trocados, para que o vendedor o possa utilizar imediatamente (aqui, para pagar dívidas pessoais). A opção A está errada: uma parte interessada retém o dinheiro em nome de ambas as partes e deve retê-lo até à sua conclusão (o padrão das Condições Padrão de Venda), o que anularia o desejo do vendedor de o utilizar agora. B está errado: deter como agente do comprador significaria que o lado do comprador controlaria o dinheiro – não seria libertado para o vendedor e o advogado do comprador, e não o do vendedor, o manteria. C está errado: o agente imobiliário não tem direito ao depósito, pelo que nunca é detido como agente do agente imobiliário. E está errado: só a capacidade de “agente para o vendedor” garante a utilização imediata; oferecer 'ou...ou parte interessada' não, porque o membro da parte interessada impediria a libertação imediata, pelo que E não é a melhor resposta.
A. Insista para que uma cópia autenticada da certidão de óbito do Sr. Adeyemi seja fornecida após a conclusão.
B. Exigir que a Sra. Adeyemi nomeie um segundo administrador para participar na transferência, para que qualquer interesse benéfico seja ultrapassado.
C. Exigir que os representantes pessoais do Sr. Adeyemi assinem um parecer favorável por escrito da sua parte à Sra. Adeyemi.
D. Verifique se nenhum memorando de indemnização foi endossado na concessão de representação do Sr. Adeyemi.
E. Exigir que uma restrição do Formulário A seja inserida antes da conclusão para proteger o comprador.
Answer & explanation
A ausência de qualquer restrição no registo de propriedade indica ao comprador que os coproprietários detinham o interesse beneficiário como inquilinos conjuntos (se tivessem mantido como inquilinos em comum, apareceria uma restrição do Formulário A, exigindo um segundo administrador para exagerar). Com a morte de um inquilino solidário beneficiário, os juros do falecido passam automaticamente para o sobrevivente por sobrevivência, e o sobrevivente detém o título legal e benéfico livre de qualquer fideicomisso. O comprador obtém, portanto, a titularidade apenas do sobrevivente, e a única prova necessária é a prova de que o comproprietário morreu de facto: portanto, a opção A está correta (uma cópia autenticada da certidão de óbito). A opção B está errada porque, sem qualquer restrição do Formulário A, não há interesse fiduciário a ser ultrapassado e um segundo administrador é desnecessário. A opção C está errada porque a parte de um inquilino conjunto não pode ser transferida por testamento ou consentimento dos representantes pessoais; passa pela sobrevivência, logo os relações públicas não têm nada com que concordar. A opção D está errada porque um memorando de rescisão só é relevante quando foi protegido por uma restrição no registo; em terrenos registados, uma indemnização não protegida não vincula o comprador, e o registo aqui não mostra nenhuma. A opção E está errada porque uma restrição do Formulário A só seria apropriada se o sobrevivente não tivesse direito exclusivo (ou seja, um arrendamento em comum), o que não é o caso aqui; insistir num seria um equívoco.
A. A renda do terreno a pagar nos termos do arrendamento e prova de que está paga atempadamente.
b. A posição da taxa de serviço, incluindo quaisquer atrasos e quaisquer grandes obras previstas.
C. Os acordos de seguro de edifícios, incluindo quem segura e a cobertura fornecida.
D. Cumprimento das cláusulas do contrato de arrendamento, incluindo quaisquer autorizações necessárias para alterações.
E. Nenhuma das opções anteriores - cada uma é uma consulta de arrendamento relevante e apropriada para tal apartamento.
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Num apartamento arrendado num quarteirão, cada um dos assuntos enumerados é uma questão central que um transportador competente levantaria. Renda do terreno: o comprador precisa de confirmar o valor e se está pago a tempo (um último recibo claro) para evitar assumir atrasos ou disputas. Taxa de serviço: o comprador deve verificar o nível dos encargos, quaisquer atrasos (que possam estar associados à propriedade) e quaisquer obras importantes futuras pelas quais possa ser devida uma conta elevada. Seguro: os credores exigem que o edifício esteja segurado pelo seu valor total de reintegração contra uma vasta gama de perigos; os alugueres de apartamentos geralmente exigem que o proprietário faça um seguro, pelo que o comprador deve obter uma cópia da apólice. Acordos: o comprador necessita de confirmação da ausência de quaisquer violações conhecidas (por exemplo, de que quaisquer alterações tiveram o consentimento do proprietário) porque as violações pendentes podem levar a custos de confisco ou remediação. Dado que cada uma das opções A a D constitui um inquérito genuíno e apropriado sobre o arrendamento, a opção E (“nenhuma das opções anteriores”) é a resposta correta: não existe nenhum item na lista que deva ser excluído.
A. Uma referência ao número de título registado de Birch Cottage.
B. Uma disposição de que a Birch Cottage seja vendida com posse vaga.
C. Uma condição especial que fixa o último prazo para a conclusão da venda antes do prazo correspondente para a conclusão da compra da Elm House.
D. Uma disposição de que o comprador do Birch Cottage será responsável por qualquer Imposto de Selo sobre a Terra devidamente devido.
E. Uma disposição que identifique a propriedade pelo seu endereço postal e quaisquer direitos que beneficiem a terra.
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A opção D é a disposição que normalmente NÃO estaria incluída e é, por isso, a resposta. SDLT numa compra é da responsabilidade do próprio comprador decorrente da operação da Lei Financeira de 2003; não é da responsabilidade do vendedor e não é abordada no contrato do vendedor, pelo que incluir tal cláusula é desnecessário e inadequado. A opção A está errada (ou seja, DEVE ser incluída): um contrato de venda de terreno registado deve sempre identificar o número do título registado para que o comprador possa deduzir o título. A opção B está errada: a posse vaga é a base padrão para a venda de uma casa de habitação. A opção C está errada: quando o produto da venda financia uma compra vinculada, é sensato e comum inserir uma condição especial garantindo que a venda é concluída antes ou o mais tardar da compra, para que os fundos estejam disponíveis na cadeia. A opção E está errada: identificar a propriedade e beneficiar dos direitos é uma particularidade contratual normal.
A. Pesquisa oficial do Registo Predial do título registado com prioridade (OS1).
B. Uma pesquisa apenas de falência (Formulário K16) contra o comprador.
C. Uma pesquisa sobre as taxas fundiárias locais (LLC1).
D. Uma pesquisa central no Departamento de Encargos Terrestres (Formulário K15).
E. Todas as opções anteriores.
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A opção A está correta. Para um título registado, a pesquisa de pré-preenchimento adequada é uma pesquisa oficial do Registo Predial com prioridade (OS1 para o todo, ou OS2 para parte). Revela o registo actualizado e, principalmente, confere um período de prioridade de 30 dias úteis a partir do certificado, durante o qual qualquer pedido de registo do requerente está protegido contra entradas intervenientes (Lei do Registo Predial de 2002, e Regras do Registo Predial de 2003). A opção B está errada: uma pesquisa de falência/encargos fundiários só é relevante quando existe um mutuário individual cuja solvência um credor precisa de verificar; aqui, o comprador é uma empresa (que seria verificada por uma pesquisa de empresa, não por uma pesquisa de falência) e está a comprar sem hipoteca. A opção C está errada: é realizada uma pesquisa local de encargos fundiários antes da troca como parte de consultas pré-contratuais, e não como uma pesquisa pré-conclusão. A opção D está errada: uma pesquisa central no Departamento de Encargos Fundiários (K15) aplica-se apenas a terrenos não registados; este título está registado, pelo que é inapropriado. A opção E está errada porque B, C e D não se aplicam.
A. A minuta do contrato fornecida pelo advogado do vendedor.
B. A drenagem e busca de água (CON29DW).
C. Cópias oficiais do Registo Predial e pesquisa no mapa índice.
D. A pesquisa local compreende as consultas à autoridade local (CON29) e a pesquisa dos encargos fundiários locais (LLC1).
E. O relatório de pesquisa ambiental (terrenos contaminados).
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Correto: Opção D. As consultas-tipo da autoridade local (formulário CON29) incluem questões específicas sobre planos de estradas — se algum terreno foi ou será adquirido para a construção ou melhoria de autoestradas, e se existem propostas para novas estradas, alargamento de estradas ou alterações num raio definido da propriedade. A pesquisa de encargos fundiários locais (LLC1) revela encargos registados, como o planeamento e os lançamentos relacionados com as rodovias. Portanto, a preocupação do comprador sobre um esquema de alargamento ou desvio de estrada é respondida aqui. A opção A está errada: sob aviso, o vendedor não tem de oferecer um esquema rodoviário conhecido no contrato (não é um defeito de título); o contrato é o local errado para procurar, embora o vendedor deva responder honestamente a uma pergunta direta. A opção B está errada: a drenagem e a procura de água tratam apenas de condutas, esgotos, drenagem e questões de ligação, e não de esquemas rodoviários. A opção C está errada: a pesquisa no mapa do índice do Registo Predial mostra se o título está registado e o número do título, e não propostas de estradas locais. A opção E está errada: uma pesquisa ambiental aborda a contaminação, as inundações e o risco de estabilidade do solo, e não as obras rodoviárias planeadas.
R. Pode vender como único proprietário sobrevivente depois de apresentar ao comprador a certidão de óbito da sua mulher.
B. Deve nomear um segundo administrador para que os dois em conjunto executem o contrato e a transferência, ultrapassando assim os interesses equitativos.
C. Deve obter uma ordem judicial que autorize a venda antes de prosseguir.
D. Pode vender sozinho porque, como proprietário legal sobrevivo, todo o interesse beneficiário lhe foi transferido por sobrevivência.
E. Deve primeiro transferir a propriedade para si próprio com consentimento antes de a poder vender.
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Correto: Opção B. A restrição é a restrição padrão do 'Formulário A' que aparece quando os proprietários equitativos mantêm como inquilinos em comum. Impede que o único proprietário sobrevivente dê um recibo válido do dinheiro do capital, porque num arrendamento em comum não há sobrevivência do interesse beneficiário - a parte do falecido passa sob o seu testamento (aqui para a instituição de caridade). Para vender, o sobrevivente deve nomear um segundo administrador para que o dinheiro do capital seja pago a (pelo menos) dois administradores, o que ultrapassa os interesses benéficos (s.2 e s.27 LPA 1925) e satisfaz a restrição. A opção A está errada: produzir um certificado de óbito é suficiente apenas para um arrendamento conjunto benéfico (em que a sobrevivência funciona e o sobrevivente pode vender sozinho); aqui a restrição do Formulário A mostra um arrendamento em comum. A opção C está errada: a referência da restrição a uma ordem judicial é a alternativa ao exagero, mas a solução normal e correta de transferência é nomear um segundo administrador, e não litigar. A opção D está errada: com o arrendamento em comum não há sobrevivência da parcela beneficiária. A opção E está errada: um consentimento não ajuda – a restrição do empresário em nome individual continuaria a ser válida, e a metade da parte da esposa pertence à instituição de solidariedade, e não ao marido.
R. O inquilino está absolutamente proibido de ceder apenas parte das instalações.
B. Uma vez que o pacto contra a cessão do todo é qualificado (cessão permitida com consentimento), o s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 implica que o consentimento não deve ser retido injustificadamente.
C. O arrendatário pode ceder a totalidade do imóvel sempre que o desejar, não tendo o senhorio qualquer poder para o impedir.
D. Num pedido escrito de consentimento para ceder a totalidade, o proprietário deve, nos termos do artigo 1.º da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1988, dar consentimento dentro de um prazo razoável, a menos que seja razoável recusar, e apresentar razões por escrito para qualquer recusa.
E. Nenhuma das anteriores.
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Esta questão pede a afirmação ERRADA, que é C. O pacto contra a cessão do todo é um pacto qualificado (a cessão é permitida, mas apenas com o consentimento do proprietário), pelo que o inquilino não pode ceder ‘quando desejar’: o senhorio pode recusar legalmente quando for razoável fazê-lo. A está correta: a atribuição de parte é absolutamente proibida porque a cláusula (2) permite a atribuição apenas do todo, deixando absoluta a proibição de atribuição de parte na cláusula (1). B está correto: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 converte um pacto qualificado num totalmente qualificado, pelo que o consentimento não pode ser retido injustificadamente. D está correto: quando o consentimento é necessário, s.1 Landlord and Tenant Act 1988 impõe um dever legal ao proprietário de lidar com um pedido por escrito dentro de um prazo razoável, de não negar o consentimento de forma injustificada e de fornecer motivos por escrito para a recusa. Como C distorce a lei, ela é a resposta.
R. É aceitável, porque o proprietário tem o direito de criar privacidade contratual diretamente com o cedente e o cessionário durante todo o período.
B. Não é aceitável, porque o cedente não pode ser legalmente obrigado a fornecer um contrato de garantia autorizado para um arrendamento concedido em 1998.
C. É aceitável, porque o proprietário pode exigir que o cedente celebre um contrato de garantia autorizado para um arrendamento concedido em 1998.
D. Não é aceitável, porque o acordo direto do cessionário deveria ser dado pelo cedente.
E. Não é aceitável, porque o acordo direto do cessionário deve ser excluído ou limitado ao período durante o qual o cessionário permanece como arrendatário ao abrigo do contrato de arrendamento.
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Um arrendamento concedido em 1998 é um «novo arrendamento» ao abrigo da Lei dos Proprietários e Inquilinos (Acordos) de 1995. Numa cessão futura pelo cessionário, a Lei de 1995 libertará automaticamente o cessionário dos acordos de inquilino (s 5). Um acordo direto que exija que o cessionário cumpra os acordos “durante o restante prazo” procuraria inadmissivelmente manter o cessionário vinculado após essa libertação automática; qualquer disposição que frustre a libertação da Lei é nula (s 25). O acordo deve, portanto, ser excluído ou restrito ao período em que o cessionário é efetivamente o arrendatário, pelo que a opção E está correta. A opção C afirma corretamente que o proprietário pode exigir uma AGA do cedente para um novo arrendamento (uma AGA é expressamente permitida pelo s 16), mas não aborda o defeito no projeto e, portanto, não é a melhor avaliação; a opção B está simplesmente errada porque um AGA do inquilino cessante é precisamente o que a lei permite para novos arrendamentos. A opção A está errada: o locador não pode vincular o cessionário durante todo o prazo face à liberação legal. A opção D está errada: é adequado que a AGA (garantia do cedente) e um acordo direto (do cessionário) provenham das partes declaradas; o problema é a duração do acordo do cessionário, e não a sua origem.