Tocmai ați lucrat printr-o lucrare FLK2 cu 180 de întrebări și ați venit să vă simțiți încrezători în ceea ce privește Legea funciară — doar pentru a realiza că ați confundat un contract de închiriere cu o licență la întrebarea 47, ați încurcat terenul înregistrat și neînregistrat la întrebarea 89 și ați uitat ce legături sunt valabile pentru terenul cu proprietate liberă la întrebarea 134. Vă știți? Dreptul și practica proprietății se află în FLK2 alături de Dreptul funciar și, în timp ce cele două subiecte se suprapun, ele testează abilități foarte diferite. Legea funciară se concentrează pe drepturi de proprietate și capital propriu; Legea și practica proprietății se concentrează pe mecanica tranzacțională—cum cumperi, vinzi, închiriezi și finanțezi de fapt proprietăți în Anglia și Țara Galilor. Pierdeți această distincție și veți pierde note la întrebările pe care credeați că le cunoașteți.
În acest articol vom parcurge trei zone cu randament ridicat care apar în aproape fiecare ședință SQE1: distincția de închiriere versus licență, aplicabilitatea acordurilor de proprietate liberă și regulile de prioritate ale Legii privind înregistrarea terenurilor din 2002. Fiecare secțiune se termină cu un sfat de beton pe care îl puteți aplica în următoarea mamă. Vom semnala, de asemenea, unde curriculumul FLK2 al CELE SQE și Banca de întrebări reflectă formatul oficial SRA, astfel încât să exersați corect din prima zi.
Chirie sau licență? The Street v Mountford Test
ÎnchiriereaA acordă un interes de proprietate; o licență este doar o permisiune personală de a ocupa. Distincția contează deoarece numai un contract de închiriere poate lega un succesor în drepturi, numai un contract de închiriere declanșează regulile de securitate a proprietății din 1954 privind Landlord and Tenant Act și numai un contract de închiriere contează ca proprietate asupra unui teren în conformitate cu Legea Proprietății din 1925, articolul 1(1)(b). Examinatorilor SQE1 le place acest lucru, deoarece candidații aleg adesea eticheta greșită atunci când faptele sunt ambigue.
Autoritatea principală este Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman a susținut că, dacă un acord acordă posesiune exclusivă pentru un term la un Chirie sau altă contrapartidă, este un contract de închiriere – indiferent de ce nume este părțile. Etichetele nu contează; substanta face. Chiar dacă contractul spune „licență”, instanța îl va re-caracteriza drept închiriere dacă aceste trei semne distinctive sunt prezente.
Posesie exclusivă înseamnă că ocupantul îi poate exclude pe toți ceilalți, inclusiv pe proprietar (cu excepția cazului în care proprietarul își rezervă dreptul de intrare pentru inspecție sau reparație). Dacă proprietarul își păstrează dreptul general de a muta ocupantul într-o altă cameră sau de a împărți spațiul după bunul plac, de obicei, acest lucru negativizează posesia exclusivă și indică o licență.
Uitați-vă pentru modele de fapte care implică „ocupări în serviciu” sau „locatari”. În Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386, instanța a constatat o licență în care ocupantul era angajat și ocupația era legată de post. În mod similar, în cazul în care un proprietar oferă asistență sau servicii (curățare zilnică, schimbări de lenjerie) și păstrează cheile pentru a efectua aceste servicii, aranjamentul poate fi o licență mai degrabă decât un contract de închiriere—a se vedea Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 sfat: Într-o întrebare cu cel mai bun răspuns, dacă stema spune „acordul este etichetat ca o licență, dar îi oferă ocupantului utilizarea exclusivă a unui apartament definit timp de douăsprezece luni la 800 GBP pe lună”, alegeți răspunsul care îl tratează ca pe un închiriere. În schimb, dacă ocupantul împarte bucătărie cu proprietarul și nu are dreptul de a-l exclude din dormitor, este aproape sigur o licență. Examinatorii vor adăuga deseori o clauză de tip red-hering — „părțile sunt de acord că aceasta nu este o închiriere” — pentru a vedea dacă aplicați corect Street v Mountford.
Legăminte libere: care dintre ele funcționează și care nu?
Legămintele — promisiuni despre utilizarea terenurilor — sunt peste tot în practică. Un dezvoltator vinde terenuri și vrea să împiedice cumpărătorii să deschidă un magazin fish-and-chip; un vecin este de acord să nu construiască peste două etaje. Întrebarea este dacă un succesor în drept al legământului sau al legământului inițial poate executa (sau poate fi legat de) promisiunea. Găsiți greșit într-o întrebare SQE1 și veți rata notele simple.
Beneficiul unui legământ
Pentru ca beneficiul să funcționeze conform dreptului comun, trebuie îndeplinite patru condiții (derivate din P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Legământul trebuie să atinge și să privească pământul contractului (afectează valoarea sau utilizarea terenului respectiv, nu doar o chestiune personală).
- Părțile inițiale trebuie să aibă intenționat ca beneficiul să fie difuzat. Secțiunea 78 din Legea proprietății din 1925 creează o prezumție legală a unei astfel de intenții, cu excepția cazului în care pactul exclude în mod expres succesorii.
- Reclamantul trebuie să dețină o mosie legală pe terenul beneficiat.
- În dreptul comun, beneficiul și sarcina au fost cerute din punct de vedere istoric pentru a atinge același pământ, deși acest lucru a fost relaxat în echitate.
În echitate, beneficiul poate trece și prin anexation (express sau statutar conform articolului 78 LPA 1925), prin assignment (dacă este atribuit de fiecare dată cu terenul) sau în conformitate cu schema de construcție (o excepție de legea locală pentru moșii vândute în pact reciproc în loturi).
Povara unui legământ
Iată problema: sarcina a unui legământ de proprietate liberă nu nu se desfășoară conform dreptului comun (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Singura modalitate de a lega un succesor este în equity și numai dacă legământul este restrictive (negativ în substanță). Regula din Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 permite un legământ restrictiv pentru a lega succesorii dacă:
- este negativ în natură (nu necesită cheltuieli de bani);
- a fost făcută pentru a beneficia terenul păstrat al contractului;
- : atinge și preocupă acel pământ;
- sarcina a fost intenţionată să ruleze; și
- proprietarul actual a avut notice (real, constructiv sau prin înregistrare).
A „de a nu folosi spațiile în scopuri comerciale” este restrictivă. Un legământ „pentru a menține în stare bună a gardului de delimitare” este pozitiv (necesită cheltuieli) și nu va obliga un succesor în drept sau în echitate – deși o redactare inteligentă (o taxă de chirie imobiliară conform Legii Rentcharges din 1977 sau un acord de lanț de despăgubiri) poate rezolva acest lucru în practică.
SQE1 sfat: Dacă întrebarea este „Poate noul proprietar să aplice legământul?” verificați mai întâi dacă este vorba de beneficiul sau de sarcina în cauză. Dacă este povara și legământul este pozitiv, răspunsul este aproape întotdeauna „Nu, nu leagă succesorul”. Dacă este restrictiv și înregistrat sau succesorul a primit o notificare, probabil că este obligatoriu.
Legea privind înregistrarea funciară din 2002: interese prioritare și prioritare
Cele mai multe terenuri din Anglia și Țara Galilor sunt acum înregistrate la HM Land Registry. Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002 (LRA 2002) reglementează modul în care sunt create, protejate și clasificate interesele. Două concepte declanșează candidații SQE1 la fiecare ședință: priority (al cărui interes câștigă într-o dispută?) și interesele predominante (care drepturi leagă un cumpărător chiar dacă nu apar în registru?).
Regula de bază de prioritate
Secțiunea 28 LRA 2002 spune că prioritatea unui interes care afectează o proprietate înregistrată este determinată de data de creare, cu excepția cazului în care Legea prevede altfel. În practică, „prevăd altfel” înseamnă registration. Dacă doriți ca interesul dvs. să leagă un cumpărător, trebuie:
- înregistrați-l ca dispoziție înregistrabilă (de exemplu, un contract de închiriere legal de peste șapte ani trebuie să fie înregistrat cu propriul titlu – articolul 27(2)(b));
- protejați-l printr-un notice asupra titlului împovărat (de exemplu, un contract restrictiv, un contract de proprietate sau un contract de închiriere echitabil); sau
- Numai că este un dobândă superioră în Programul 3.
Dacă nu faci niciuna dintre acestea, interesul tău este vulnerabil. Un cumpărător pentru valoare care este înregistrat ca proprietar își eliberează interesul neprotejat (s 29 LRA 2002), chiar dacă cumpărătorul știa despre asta. Cunoașterea singură nu creează prioritate; registration (sau starea de suprascriere) nu.
Interese prioritare care leagă pe toată lumea
Anexa 3 enumeră interesele care prevalează asupra unei dispoziții înregistrate. Cele două care apar cel mai des în întrebările SQE1 sunt:
- Chirie scurte (alineatul 1): un contract de închiriere de șapte ani sau mai puțin (cu condiția ca acesta să fie legal) anulează, astfel încât un cumpărător se supune acestuia chiar dacă nu este în registru.
- Interesele persoanelor aflate în ocupație efectivă (alineatul 2): dacă cineva cu un interes de proprietate (de exemplu, un interes benefic în temeiul unui trust, un contract de închiriere echitabil, o opțiune) se află în ocupația actuală la data dispoziției și, dobânda nu este evidentă la o inspecție suficient de atentă și XXY7Y nu a efectuat XX88 XXY7Y. dezvăluie-l atunci când este întrebat, acel interes prevalează. Acesta este motivul pentru care transportatorii întreabă întotdeauna „Cine locuiește în proprietate?” și insistă ca ocupanții să semneze formulare de consimțământ.
Un exemplu: A deține titlul legal de trust pentru sine și B (un trust rezultat sau implicit). A vinde lui C fără acordul lui B. Dacă B locuiește în casă atunci când C cumpără, interesul echitabil al lui B va depăși vânzarea și îl va lega pe C, chiar dacă nu există nimic în registru—Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Dacă B nu ar fi ocupat, sau dacă C a întrebat și B nu ar fi dezvăluit dobânda și C nu ar dezvălui libera4Y.
SQE1 sfat: Când o întrebare menționează „cumpărătorul a inspectat proprietatea și nu a văzut niciun semn de ocupație”, acest fapt există pentru un motiv – poate învinge o cerere de dobândă predominantă în conformitate cu paragraful 2(c)(i), care exclude dobânzile care ar fi fost evidente la o inspecție suficient de atentă. Citiți fiecare cuvânt al tulpinii.
Tragerea totul împreună: un exemplu funcțional
Imaginați-vă acest model de fapt SQE1: „L acordă lui T un acord de trei ani pentru a ocupa Flat 5 la 900 GBP pe lună. Acordul spune „Aceasta este o licență, nu o închiriere”. T are utilizarea exclusivă a Flat 5 și L poate intra pentru inspectare numai cu un preaviz de 48 de ore. L vinde proprietatea liberă lui P. Îl poate evacua imediat pe T?"
Pasul unu: aplicați Street v Mountford. T are posesia exclusivă (poate exclude L cu excepția inspecției), pe un termen (trei ani), la chirie. Eticheta „licență” este irelevantă. Acesta este un lease. Pasul doi: verificați înregistrarea. Un contract de închiriere de trei ani este legal (acordat prin act sau, dacă nu depășește trei ani, poate intra în vigoare în temeiul articolului 54(2) LPA 1925 fără un act dacă este în chirie de piață cu posesia imediată). Nu necesită înregistrare, deoarece este sub șapte ani. Pasul trei: interes superior? Da — paragraful 1 al Anexei 3 LRA 2002. Contractul de închiriere prevalează asupra achiziției lui P. P i se supune și nu-l poate evacua pe T până la sfârșitul termenului. Răspunsul este No, P nu îl poate evacua imediat pe T.
Acea întrebare se referă la închiriere/licență, formalități, praguri de înregistrare și interese primordiale - exact tipul de sinteză pe care o desfășoară examinatorii SQE1. Dacă ai memorat regulile izolat, te vei lupta. Dacă ați exersat aplicarea acestora la fapte stratificate, veți descoperi calea în câteva secunde.
Cum vă pregătește CELE SQE pentru dreptul și practica proprietății
CELE Programa FLK2 a SQE acoperă toate cele șase subiecte, inclusiv dreptul și practica proprietății, prin prelegeri video structurate, schițe detaliate și sute de întrebări cu cel mai bun răspuns unic care oglindesc formatul oficial SRA. Abonamentul nostru Question Bank (575 GBP pe lună) vă oferă încercări nelimitate de MCQs atât pentru FLK1, cât și pentru FLK2, cu feedback instantaneu și raționament model pentru fiecare răspuns. Dacă vă alăturați la mijlocul ciclului sau aproape de examen, cursul pe termen scurt (1.750 GBP) condensează elementele esențiale într-un sprint concentrat, iar candidații de timpuriu sau în ultimele trei luni economisesc 150 GBP. Veți găsi, de asemenea, exemple lucrate de scenarii de închiriere versus licență, grile de aplicabilitate a acordului și diagrame de flux prioritare LRA 2002 în materialele cursului - instrumente practice pe care le puteți imprima și utiliza până în ziua examenului. Pentru mai multe detalii sau pentru a vorbi cu echipa, vizitați celebar.com, e-mail [email protected] sau adăugați-ne pe WeChat la SQE100.
Legislația și practica proprietății îi recompensează pe candidații care gândesc ca avocații, nu ca studenții la drept. Cunoașteți-vă elementele esențiale Street v Mountford, stăpâniți regulile de legământ restrictiv și nu uitați niciodată că înregistrarea (sau statutul superior) depășește simpla cunoaștere. Fă asta și vei transforma FLK2 întrebările privind proprietatea din blocuri de poticnire în semne simple.