A банкі А мырзаның жеке атына тіркелген үйге £280 000 несие береді. Оның серіктесі, сатып алу бағасының үштен бірін жылдар бұрын төлеген, сонда тұрады және несие туралы ештеңе білмейді. Mr A әдепкі бойынша. Банк иеленуді қалайды. Кім жеңеді?
Егер сіздің инстинктіңіз «оның нақты жұмыста болғанына байланысты» болса, сіз жарты жолдасыз. Егер сіздің келесі ойыңыз «және банк сұрау жасады ма, ақша екі сенімді адамға төленді ме және кәсіп қашан болуы керек еді» болса, сіз ХХ2ЖЖ жақсы жұмыс істейтін адам сияқты ойлайсыз. SQE1 жылғы Жер құқығы сұрақтары сізден терминді анықтауды сирек сұрайды. Олар сізді бәсекелес талаптары бар екі адам арасындағы дауға қалдырады және қайсысы басым екенін сұрайды. Бұл бірінші кезектегі мәселе, ал басымдық - бүкіл пәннің омыртқасы.
Бұл мақалада үміткерлер уақыттың қысымымен жиі бас тартатын жер заңының бөліктері алынады — тіркелген меншіктегі басымдық, 3-кесте, тіркелмеген жер, жалға беру және ипотека — және сізге әрқайсысы үшін жұмыс әдісін береді.
.Қызығушылықтан бастаңыз: бұл заңды ма, әлде әділетті ме?
Екі қызығушылықты белгілемес бұрын, олардың әрқайсысының не екенін білуіңіз керек. 1925 жылжымайтын мүлік туралы заңның 1(1) бөлімі тек екі заңды мүлікке рұқсат береді: иеленудегі қарапайым абсолютті төлем және абсолюттік жылдар мерзімі. 1(2) бөлімде заңды болуы мүмкін мүдделер – сервитуттар мен осы жылжымайтын мүліктің біріне баламалы пайдалар, заңды ипотека бойынша алымдар және кіру құқықтары көрсетілген. 1(3) бөлімге сәйкес қалғандарының барлығы тек меншікті капиталда күшіне енеді.
"Заңды болу мүмкіндігі" "заңды" дегенмен бірдей емес. Тағы үш кедергі маңызды:
- A актісі әдетте талап етіледі (LPA 1925, s.52) және жарамды акт Меншік туралы заңның (әртүрлі ережелер) 1989 заңының 1-бөліміне сәйкес болуы керек — оның қол қойылған, куәландырылған, жеткізілген акт екені анық. .
- A жерге қатысу үлесін құру немесе беру шарты жазбаша түрде жасалуы, барлық келісілген шарттарды қамтуы және екі тарап қол қоюы керек (LP(MP)A 1989, s.2). Бұл орындалмайтын келісім ғана емес, шарт мүлде жоқ.
- Тіркеу суретті аяқтайды. 2002 Жерді тіркеу туралы заңның 27-бөліміне сәйкес белгілі бір диспозициялар — аударымдар, заңды төлемдер, жеті жылдан астам мерзімге берілген жалға алу, экспресс құқықтық сервитуттар — тіркелгенге дейін заң бойынша жұмыс істемейді. .
A ұқыпты емтихан тұзағы: формальдылыққа сәйкес келмейтін заңдық грант әлі де әділеттілікке ие болуы мүмкін. Жеті жылдық жалға беру туралы арнайы орындалатын келісім-шарт әділ жалдау шартын жасайды (Walsh v Lonsdale принципі). Тізілімге ешқашан жетпеген ипотека әлі де әділ төлем ретінде күшіне енуі мүмкін. Сондықтан фактілер «акт ешқашан тіркелмеген» деп айтса, тоқтамаңыз — меншікті капиталда не сақталатынын сұраңыз, содан кейін сол бойынша басымдық ережелерін орындаңыз.
Емтихан дағдысын қалыптастыруға тұрарлық: фактілер үлгісіне қызығушылық таныту үшін шетке екі әріпті жазыңыз — L немесе E. Жер туралы заңдағы MCQs қате жауаптардың жартысы әділ ережелерді заңды мүддеге қолданудан туындайды немесе керісінше.
Тіркелген жер басымдығы: LRA 2002
28 және 29 бөлімдері28-бөлімдегі әдепкі ереже хронологиялық: қызығушылықтар жасау реті бойынша орналасады және кейінгі қызығушылықтың тіркелген-тіркелмегені маңызды емес. Үміткерлердің көпшілігі 28-бөлімнің бар екенін ұмытады, себебі ерекше жағдай оны жиі жұтып қояды.
Бұл ерекшелік 29 бөлімі. Құнды сыйақыға арналған тіркелуге болатын диспозиция болған және ол тиісті түрде тіркелген болса, егер мүдде (a) тізілімде хабарлама арқылы қорғалмаған болса немесе (b) 3.
қосымшасына жататын басым пайыз болмаса, диспонент бұрыннан бар мүдделерден босатылады.29-бөлімді төрт чекке бөліп, оларды келесі ретпен қолданыңыз:
- Тіркелетін билік ету? Тіркелген мүлікті беру немесе заңды төлемді беру. Әділ мүдделі сыйлық болмайды.
- Бағалы сыйақы ма? Сыйлықтар мен аударымдар 29-бөлімнен тыс болады, сондықтан алушы 28-бөлімге сәйкес барлық талаптарды қабылдайды. Номиналды сыйақы тікелей алынып тасталды.
- Тіркелді ме? Егер диспозиция тіркеу арқылы ешқашан аяқталмаса, 29-бөлім көмектесе алмайды.
- AКез келген ескерту немесе басым қызығушылық бар ма? Тек қазір ауыртпалыққа қарайсыз.
Жер сеніміндегі пайдалы мүдделерді де есте сақтаңыз. Оларды ескерту арқылы қорғауға болмайды; дұрыс жазба - шектеу. Олардың нақты қорғанысы басқа жерде - кәсіпте немесе шектен тыс қол жетімділік болмаған кезде жатыр.
3-кесте: сатып алушыны жеңетін басым қызығушылықтар
3-кестенің үш параграфы FLK2.
жұмысының барлығын дерлік орындайды.1-параграф — жеті жылға немесе одан аз уақытқа заңды жалға беру. Олар автоматты түрде қайта анықталады. Сондықтан тізілімде еш жерде жоқ қысқа тұрғын үй немесе коммерциялық жалға беру әлі де сатып алушыны байланыстырады.
2-параграф — нақты кәсіптегі тұлғалардың мүдделері. Екі шарт: талап қоюшының мүліктік мүддесі болуы керек (лицензия жасамайды) және мүддеге жататын жерді нақты иеленуде болуы керек. Содан кейін ерекше жағдайларды тексеріңіз. Пайыз иеленушінің сұрауы қай жерде жүргізілгенін және пайыздың ол ақылға қонымды болуы мүмкін болған кезде ашылмағанын немесе мұқият мұқият тексеру кезінде кәсіп анық болмайтынын және сатып алушының бұл туралы нақты білімі болмағанын ескермейді.
Уақыт - белгілер жоғалатын жер. Abbey National Building Society v Cann-де Лордтар палатасы кәсіптің иеліктен шығарылған күні болуы керек және сатып алу мен ипотека бір мәміленің бөлігі болған жағдайда қарыз алушы мүлікті несие берушіден ақысыз ұстайтын сәт жоқ деп есептеді. Williams & Glyn's Bank v Boland жұбайы немесе серіктесі заңды иесінің сол жерде тұратынына қарамастан, өз құқығында нақты кәсіпте болуы мүмкін екенін растайды.
AСосын керемет бейтараптандырғыш: overreaching. 1925 жылғы LPA 2 және 27 бөлімдеріне сәйкес, егер капитал ақшасы кем дегенде екі сенімді тұлғаға немесе сенімгерлік корпорацияға төленсе, пайдалы мүдделер жерден алынып тасталады және кіріске қосылады. City of London Building Society v Flegg мысал келтіретін жағдай. Шамадан тыс қызығушылықтың бас тартатын ештеңесі жоқ — сондықтан осы мақаланың жоғарғы жағындағы сценарийде жалғыз аты тіркелген меншік иесі нәтижені шынымен шешеді.
Тіркелмеген жер: жер алымы және ескерту доктринасы
Тіркелмеген тақырып әлі де FLK2 ішінде көрсетіледі және ол басқа қозғалтқышта жұмыс істейді. Заңды мүдделер әлемді дерлік ерекшеліксіз байланыстырады. Әділ мүдделер екі топқа бөлінеді.
Олардың көпшілігі Жер төлемдері туралы заңға сәйкес 1972 жылжымайтын мүлік иесінің атына қарсы жер төлемі ретінде тіркеледі: 1925 жылдан кейін жасалған шектеуші келісімдер мен әділ сервитуттар (D сыныбы), жылжымайтын мүлік келісімшарттары мен опциондар (C(iv) класы), puisnelasss (FC) және тұрғын үй құқығы). Тіркеу нақты хабарлама болып саналады. Тіркелмеу өлімге әкеледі және қатыгездікпен солай. Midland Bank Trust Co Ltd және Green арасында сатып алушыға нарықтық құннан әлдеқайда төмен төлегеніне және бұл туралы бәрін білетініне қарамастан, тіркелмеген сатып алу опциясы ақшаға немесе ақшаға жарамсыз болды. Мотив маңызды емес еді.
Қалған нәрсе — сенім бойынша негізгі пайдалы мүдделер — бірінші кезекте шектен шығу арқылы реттеледі, ал олай болмаса, ескерту туралы ескі доктриналар: сатып алушы заңды мүлікті ескертусіз, нақты, конструктивті немесе болжамды түрде адал сатып алушы ма? Kingsnorth Finance Co Ltd және Tizard сындарлы хабарлама қалай бағаланатынын көрсетеді: жексенбі күні түстен кейін алдын ала келісілген кездесу бойынша тексерілген несие беруші, баспананы алушы ыңғайлы түрде шығарылған кезде, тиісті тексеру нені анықтайтыны туралы ескертумен бекітілді.
Жалдау және ипотека: дау тудыратын екі қатынас
Жалдау үшін Street v Mountford бастапқы нүкте болып қала береді: эксклюзивті иелену, мерзімді жалға алу, тараптар пайдаланған белгіге қарамастан жалға беру құқығын береді. Соттар мән-мағынасына қарайды және жалға беруді жеңу үшін енгізілген жалған ережелер ескерілмейді (AAntoniades v Villiers). Терминнің ұзақтығы белгілі болуы керек — Prudential Assurance Co Ltd және London Residuary Body.
арасында «жолды кеңейту мерзіміне» белгісіз грант сәтсіз аяқталды.O келісімдері бойынша бөлу сызығы 1 қаңтар 1996. Осы күннен кейін немесе одан кейін берілген жалға беру Жер иесі және жалға алушы (шарттар) 1995 актісіне сәйкес келеді: жалға беруші рұқсат етілген кепілдік келісімін талап етуі мүмкін болса да, жалға алушы келісімдерден босатылады. Осы күнге дейін берілген жалдау келісім-шарттың ескі құпиялылығын сақтайды, оған сәйкес бастапқы жалға алушы бүкіл мерзім бойына жауапкершілікте бола алады. Басқа кез келген нәрседен бұрын грант күнін тексеріңіз.
Ипотека үшін үш ұпай өтеуді қайта қарау. Сатып алу құқығын елес етіп көрсетуге болмайды, сондай-ақ сатып алудың меншікті капиталындағы ақылға сыймайтын кепілдік артықшылықтар немесе бітелулер жойылуы мүмкін. Кепілдік істеріне орынсыз ықпал ету Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): егер адам бөтеннің қарызы үшін кепілдік ретінде өз үйін ұсынса, несие беруші сұрауға қойылады және тәуелсіз заңгерлік кеңес беруді қамтамасыз етуі керек немесе төлемді алып тастау қаупі бар. Ал мәжбүрлеп орындаған кезде сату құқығы 1925 жылғы LPA 101-бөліміне сәйкес ипотека актісі бойынша және өтеудің заңды күні өткеннен кейін туындайды, бірақ тек 103-бөлімдегі жағдайларда ғана жүзеге асырылатын болады. Содан кейін кірістер 105-бөлімге сәйкес заңмен белгіленген тәртіпте қолданылады. келесі міндеттеме алушыға немесе қарыз алушыға.
Кез келген FLK2 басымдылық сұрағы үшінA төрт қадамдық әдіс
Емтихан шарттарында сізде әр сұраққа шамамен бір жарым минут уақыт беріледі. Сізге пікірталас емес, күн тәртібі қажет.
- тақырып тіркелген бе, әлде тіркелмеген ме? Барлығы осы жерден таралады.
- Әр бәсекелес мүддені анықтап, оны заңды немесе әділ, формальдылықтарды және тіркеуді тексеру арқылы жіктеңіз.
- AКейінгі тарап тіркелген құнды сыйақыға сатып алушы немесе тіркелмеген жерде заңды мүлікті құны бойынша сатып алушы ма екенін сұраңыз.
- Қорғау бағытын іске қосыңыз: тізілімдегі ескерту, 3-кесте, шектен шығу; немесе жер төлемін тіркеу және ескерту туралы доктринасы.
Оны он сұрақ бойынша орындаңыз және ол автоматты түрде болады. Ешқайсысында тәжірибе жасамаңыз, сонда сіз ақылға қонымды төрт нұсқаны оқисыз және ең әділ болып көрінетінін таңдайсыз — Жер туралы заңда бұл дұрыс емес.
Егер басқа жазбалар жинағы емес, құрылымдық қолдау қажет болса, CELE SQE бірінші отырыстан бастап барлық он үш SQE1 пәнін оқытады. Біздің SQE1 курстары £3,720 (ұзақ мерзімді), £2,750 (орта мерзімді) және £1,750 (қысқа мерзімді) тұрады, бір FLK опциясы жарты бағамен және £150 жеңілдікпен ерте немесе емтиханнан кейінгі үш ай ішінде тапсырыс беру үшін. SQE1 сұрақтар банкіне жазылу айына £575 құрайды, егер бұрғылаудың басымдылық сценарийлері сізге қажет болса. Сұрақтар? WeChat SQE100, [email protected] немесе celebar.com.