Case Law — FLK2 · Capitolul 1

Property Law and Practice

1. Întinderea dreptului de proprietate asupra terenului (Capitolul 2 Tranzacții cu proprietate liberă)

Bernstein of Leigh (Baron) împotriva Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Drepturile unui proprietar de teren în spațiul aerian de deasupra terenului se extind numai la înălțimea necesară pentru utilizarea și folosirea obișnuită a terenului și a structurilor de pe acesta; drepturile nu se extind la infinit până la ceruri. Survolul aerian la o înălțime rezonabilă pentru a face o fotografie nu a fost așadar o încălcare.

Key point
Relevanța examenului: definește amploarea fizică a ceea ce achiziționează un cumpărător, relevantă atunci când oferă consultanță cu privire la drepturile de suprafață și de sub suprafață într-o tranzacție cu drept de proprietate liberă.

2. Fixări și bunuri mobiliare (Capitolul 2 Tranzacții cu proprietate liberă)

Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Dacă un articol este un fix (parte a terenului) sau un bun mobil este determinat de un test în două părți: gradul de anexare la teren și, mai important, scopul anexării. Obiectele fixate pentru o mai bună bucurie a terenului tind să fie elemente de fixare.

Key point
Relevanța examenului: testul de bază pentru a decide ce articole trec automat cumpărătorului în cazul vânzării de teren, testat frecvent prin intermediul întrebărilor cu accesorii/fittings.
Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687

Un obiect poate fi (a) o proprietate mobilă, (b) un accesoriu sau (c) o parte a terenului însuși. O structură (aici un bungalou din lemn care se sprijină pe blocuri de beton prin propria greutate) poate face parte din teren în care obiectul aducerii acesteia pe șantier a fost în mod clar de a crea o structură permanentă, chiar și fără atașare fizică la sol.

Key point
Relevanța examenului: arată că scopul anexării poate face chiar și o structură neatașată parte a imobilului, rafinând analiza gradului/obiectului de anexare pentru articolele incluse într-o vânzare.
Botham v TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Aplicând testul de grad și scop element cu articol, covoarele, draperiile și obiectele albe au fost considerate a fi bunuri mobile (lipsind permanenta așteptată de la imobiliare), în timp ce unitățile de bucătărie și accesoriile de baie, cum ar fi robinetele, erau elemente de fixare.

Key point
Relevanța examenului: furnizează îndrumările practice, categorie cu categorie, pe care avocații le folosesc atunci când sfătuiesc ce rămâne cu proprietatea și ce poate elimina vânzătorul.

3. Formalitati pentru contractele de vanzare (Capitolul 4 Schimbul de contracte)

Firstpost Homes Ltd v Johnson [1995] 1 WLR 1567

Un contract de vânzare sau înstrăinare a unui interes pe teren conform articolului 2 LP(MP)A 1989 trebuie să încorporeze toți termenii conveniți într-un singur document (sau în fiecare parte în care se schimbă contracte) și trebuie semnat de sau în numele fiecărei părți; un nume tastat nu este o semnătură în aceste scopuri.

Key point
Relevanța examenului: stabilește cerințele stricte de formalitate s.2, fără de care un contract de teren este nul, esențial pentru consilierea privind valabilitatea contractelor și schimbul.
Tootal Clothing Ltd împotriva Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Secțiunea 2 LP(MP)A 1989 se aplică numai contractelor de teren executoriu; nu împiedică părțile să încheie un contract colateral separat, iar odată ce contractul de teren a fost finalizat (aici prin acordarea contractului de închiriere) un acord suplimentar nu este cuprins de s.2 și rămâne executoriu.

Key point
Relevanța examenului: clarifică faptul că nu orice acord aferent trebuie să îndeplinească articolul 2, important atunci când termenii sunt împărțiți între contractul de teren și un acord secundar.

4. Investigarea titlului: interese predominante (Capitolul 4 Investigarea titlului)

Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487

Interesul benefic al unei persoane în ocuparea efectivă a terenului înregistrat poate fi un interes primordial care are prioritate față de o sarcină legală ulterioară. „Ocupația reală” este o chestiune de fapt obișnuită în limba engleză, care nu impune ca ocupantul să fie proprietarul legal.

Key point
Relevanța examenului: explică de ce un cumpărător sau un creditor trebuie să investigheze cine este ocupat și să obțină consimțământ, un risc de bază de transmitere în investigarea titlului.

5. Investigarea titlului: depășire (Capitolul 4 Investigarea titlului)

City of London Building Society v Flegg [1988] AC 54

În cazul în care banii de capital sunt plătiți la cel puțin doi administratori (sau o corporație fiduciară), interesele benefice ale ocupanților sunt depășite și transferate în veniturile vânzării; un interes care a fost depășit nu poate fi și un interes primordial în virtutea ocupației efective.

Key point
Relevanța examenului: Stabilește regula celor doi mandatari pe care creditorii și cumpărătorii o folosesc pentru a se elibera de interesele benefice, contrapunctul practic pentru Boland.

6. Investigarea titlului: ocupația efectivă (Capitolul 4 Investigarea titlului)

Abbey National Building Society v Cann [1991] 1 AC 56

Ocupația efectivă necesită un grad de permanență și continuitate; data relevantă pentru o dobândă predominantă este finalizarea, nu înregistrarea. Actele pregătitoare, cum ar fi mutarea mobilierului cu puțin timp înainte de finalizare, nu echivalează cu ocuparea efectivă, iar la o ipotecă de achiziție nu există nicio scintilla temporis în care împrumutatul să dețină gratuită.

Key point
Exam relevance: Fixes the timing of occupation and confirms an acquisition mortgagee's priority, key when advising lenders on title and occupiers.

7. Închiriere sau licență (Capitolul 6 Structura și conținutul unui contract de închiriere)

Street v Mountford [1985] AC 809

Un acord care acordă posesia exclusivă a spațiilor pentru o perioadă de închiriere creează o închiriere, indiferent de eticheta pe care părțile i-o acordă; substanța aranjamentului, nu descrierea acestuia, determină dacă este un contract de închiriere sau o licență.

Key point
Relevanța examenului: autoritatea principală care distinge contractele de închiriere de licențe, determinând dacă ocupanții beneficiază de drepturi de închiriere și de protecție legală.

8. Certitudinea termenului (Capitolul 6 Structura și conținutul unui contract de închiriere)

Lace v Chantler [1944] KB 368

Un contract de închiriere trebuie să aibă o durată maximă determinată sau verificabilă; un termen acordat „pe durata războiului” a fost nul din cauza incertitudinii, deoarece durata sa maximă nu a putut fi stabilită la intrarea în vigoare a contractului de închiriere.

Key point
Relevanța examenului: stabilește certitudinea termenului ca o cerință esențială pentru un contract de închiriere valabil, un punct de valabilitate recurent al contractului de închiriere SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd împotriva London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Un termen care nu este pentru o durată maximă determinată sau verificabilă nu poate fi un contract de închiriere valabil; un acord de închiriere a terenului până când este necesar pentru lărgirea drumului a fost nul din cauza incertitudinii, deși posesia și plata chiriei au creat o închiriere periodică implicită.

Key point
Relevanța examenului: confirmă și aplică regula privind certitudinea termenului pentru termene fixe și arată cum o subvenție nulă poate da naștere la o închiriere periodică implicită.
Berrisford v Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Un acord care acordă ocupație pentru o perioadă incertă unei persoane, în care părțile intenționau ocuparea pe viață, intră în vigoare în temeiul articolului 149(6) LPA 1925 ca un termen de 90 de ani determinabil la deces, astfel încât regula siguranței termenului nu a înfrânt aranjamentul.

Key point
Relevanța examenului: arată calea statutară modernă prin care un termen altfel incert pentru o persoană poate fi salvat ca un contract de închiriere pe 90 de ani, perfecționând regula de certitudine.

9. Rezilierea unui contract de leasing (Capitolul 9 Rezilierea unui contract de leasing)

Hammersmith and Fulham London Borough Council v Monk [1992] 1 AC 478

O închiriere periodică deținută de chiriași în comun poate fi pusă capăt printr-o notificare de renunțare transmisă de oricare dintre locatari în comun, fără consimțământul celorlalți, în lipsa oricărei prevederi contractuale contrare.

Key point
Relevanța examenului: guvernează modul în care sunt determinate în mod valabil contractele de închiriere periodice comune, un punct practic în consilierea privind încheierea contractelor de închiriere și posesie.

10. Legăminte de arendă: plăcere liniștită (Capitolul 8 Legăminte de arendă și remedii)

Southwark London Borough Council v Mills [2001] 1 AC 1

Contractul de bucurie liniştită este prospectiv şi nu obligă proprietarul să remedieze defectele (cum ar fi izolarea fonică inadecvată) existente la data acordării; utilizarea obișnuită a spațiilor de către alți chiriași nu încalcă contractul.

Key point
Relevanța examenului: definește domeniul de aplicare și limitele acordului proprietarului de a se bucura de liniște atunci când chiriașii se plâng de tulburări.

11. Contracte restrictive care afectează titlul (Capitolul 4 Investigarea titlului)

Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Povara unui legământ restrictiv (negativ) poate rula cu terenul în proprietate liberă în echitate și poate lega un succesor care ia cu înștiințare, cu condiția ca legământul să fie negativ, să fie destinat să funcționeze și să beneficieze de terenul dominant și să atingă și să preocupe acel teren; remediul este o ordonanță.

Key point
Relevanța examenului: Autoritate fundamentală pentru cazurile în care acordurile restrictive îi leagă pe proprietarii ulterioare, esențială atunci când investighează și consiliază cu privire la sarcinile asupra titlului.

12. Legăminte pozitive care afectează titlul (Capitolul 4 Investigarea titlului)

Rhone v Stephens [1994] 2 AC 310

Povara unui legământ pozitiv nu rulează cu terenul liber în drept comun sau în echitate; un succesor în drepturi nu poate fi obligat să îndeplinească o obligație pozitivă (cum ar fi menținerea unui acoperiș în reparație) asumată de un predecesor.

Key point
Relevanța examenului: confirmă că acordurile pozitive nu leagă succesorii, explicând de ce sunt necesare mecanisme, cum ar fi lanțurile de despăgubire sau taxele de chirie imobiliară, în transfer.