1. Dreptul și practica proprietății — Întrebări practice
Care dintre următoarele este cel mai bun sfat cu privire la locurile în care răspunsurile pot dezvălui informații despre autorizația de planificare existentă pentru sala de bingo?
A. Numai căutarea Taxelor Terenului Local (LLC1) va dezvălui ceva despre permisiunea de planificare.
B. Numai întrebările autorității locale pe formularul CON29 vor dezvălui informații de planificare.
C. Numai întrebările precontractale ale vânzătorului (CPSE) se vor ocupa de chestiuni de planificare.
D. Informațiile de planificare nu pot fi obținute prin căutare; cumpărătorul trebuie să aplice direct pe portalul de planificare.
E. Răspunsurile la întrebările CON29 ale autorității locale, la întrebările precontractale ale vânzătorului (CPSE) și, după caz, SRL1 pot dezvălui informații despre autorizația de urbanizare.
Answer & explanation
Opțiunea E este corectă. Căutările de transfer se suprapun frecvent, iar informațiile despre o autorizație de planificare existentă pot apărea din mai multe surse. Solicitările standard CON29 ale autorității locale se referă în mod specific la autorizațiile de planificare, aprobările privind reglementările de construcție și avizele de executare a planului/de oprire; cererile CPSE precontractale ale vânzătorului îi cer vânzătorului să furnizeze copii ale permisiunilor și consimțământului referitoare la proprietate; iar registrul LLC1 al taxelor funciare locale înregistrează anumite taxe de planificare (de exemplu, permise de planificare condiționate și ordine de conservare a arborilor). Un avocat competent nu s-ar baza pe o singură percheziție. Opțiunile A, B și C sunt fiecare greșite, deoarece susțin că o singură căutare este relevantă, ceea ce subestimează acoperirea suprapusă. Opțiunea D este greșită: căutările autorităților locale sunt exact modul în care se obțin informațiile de planificare într-o tranzacție de transfer, deci nu este adevărat că nicio căutare nu le dezvăluie.
Care dintre următoarele precizează cel mai bine când avocatul poate acționa pentru ambele părți?
A. Avocatul poate acționa pentru ambii numai dacă nu există niciun conflict de interese între ei și nu există un risc semnificativ de apariție a unui astfel de conflict.
B. Avocatul poate acționa întotdeauna pentru ambele părți într-o tranzacție de transfer, cu condiția ca fiecare să dea consimțământul scris.
C. Avocatul poate acţiona pentru ambele deoarece vânzătorul doreşte să perceapă TVA, în timp ce cumpărătorul nu doreşte să-l plătească.
D. Avocatul poate acționa pentru ambele, deoarece vânzătorul desfășoară o cursă contractuală cu mai mulți cumpărători.
E. Avocatul poate acționa pentru ambele, deoarece vânzătorul își dă cumpărătorului un angajament cu privire la posesia liberă.
Answer & explanation
Opțiunea A este corectă. Punctul 6.2 din Codul de conduită al SRA interzice unui avocat să acționeze în cazul în care există un conflict de interese sau un risc semnificativ de apariție a unuia, sub rezerva unor excepții limitate. Într-o tranzacție de transfer cumpărător/vânzător, interesele părților sunt în conflict de obicei (cel mai evident în privința prețului și a termenilor), astfel încât acționarea pentru ambele este în general nepermisă. Poate fi posibil doar în cazul în care nu există cu adevărat niciun conflict și nici un risc semnificativ de apariție, de exemplu, în cazul în care proprietatea este donată sau transferată între persoane strâns legate sau asociate. Opțiunea B este greșită deoarece consimțământul singur nu poate vindeca un conflict real pe părțile opuse ale unei tranzacții; excepțiile „interes comun substanțial” și „concurența pentru același obiectiv” sunt restrânse și nu acoperă, în general, tranzacțiile obișnuite cu cumpărător/vânzător. Opțiunile C, D și E descriu fiecare o circumstanță care, dacă este ceva, crește mai degrabă decât înlătură riscul de conflict (poziții diferite în materie de TVA, o cursă contractuală care expune cumpărătorul la riscuri și asumarea unui angajament), astfel încât niciuna dintre ele nu justifică acțiunea pentru ambele părți.
A. Proprietarul poate refuza consimțământul, dar chiriașul poate, totuși, să poată efectua lucrările utilizând procedura de îmbunătățire legală, dacă instanța este convinsă că lucrările sunt eligibile.
B. Proprietarul poate împiedica în mod absolut lucrările, deoarece contractul de modificări structurale este absolut și nici un statut nu îl poate depăși.
C. Proprietarul nu poate refuza, deoarece statutul implică în contractul de modificări structurale un termen prin care consimțământul nu trebuie reținut în mod nerezonabil.
D. Proprietarul trebuie să-și dea acordul, deoarece în caz contrar chiriașul poate efectua lucrările și poate pretinde automat despăgubiri de la proprietar la sfârșitul termenului.
E. Proprietarul poate insista ca lucrările să fie efectuate de proprietar în schimbul unei majorări a chiriei anuale.
Answer & explanation
Corect: A. Lucrările propuse (înlăturarea vitrinei, mărirea deschiderii, instalarea ușilor pliante) sunt exterioare și structurale, deci se încadrează în acordul absolut împotriva modificărilor externe/structurale — nu există o condiție de consimțământ și termenul implicit „a nu fi reținut în mod nerezonabil” nu se aplică unui acord absolut. Cu toate acestea, chiar și în cazul în care un acord este absolut, un chiriaș care dorește să facă o „îmbunătățire” poate transmite o notificare în temeiul Legii locatorului și chiriașului 1927 s.3; proprietarul poate obiecta, iar instanța poate apoi autoriza lucrările dacă este convinsă că acestea adaugă la valoarea de închiriere a exploatației, sunt rezonabile și adecvate caracterului acesteia și nu diminuează valoarea altor bunuri ale proprietarului. Deci refuzul este permis, dar nu este neapărat sfârșitul problemei. B este greșit: procedura s.3 poate depăși chiar și un legământ absolut. C este greșit: termenul implicit „reținut în mod nerezonabil” (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) se aplică numai în cazul în care contractul este calificat (consimțământul este necesar); nu transformă un legământ absolut într-unul calificat. D este greșit: compensarea pentru îmbunătățiri în temeiul Legii din 1927 (s.1) nu este automată și este supusă procedurii și condițiilor statutare. E greșit: nu există un astfel de drept pentru proprietar de a controla lucrările în schimbul unei creșteri a chiriei.
A. În cazul în care nu există niciun conflict de interese între vânzător și cumpărător și nu există un risc semnificativ de apariție a unuia, de exemplu un transfer între membri apropiați ai familiei.
B. În cazul în care există un conflict de interese, dar se aplică excepția „interes substanțial comun”, deoarece ambele părți doresc ca vânzarea să fie finalizată.
C. În cazul în care vânzătorul intenționează să perceapă TVA la vânzare și cumpărătorul se opune plății acestuia.
D. În cazul în care vânzătorul desfășoară o cursă contractuală între cumpărători concurenți.
E. În cazul în care vânzătorului i s-a cerut să dea un angajament de avocat împrumutătorului cumpărătorului.
Answer & explanation
Corect: A. Un avocat poate acționa pentru două părți numai în cazul în care nu există niciun conflict de interese sau client și nu există un risc semnificativ de apariție a uneia (Codul de conduită SRA pentru avocați punctul 6.2). Într-o vânzare și cumpărare, interesele părților sunt în mod inerent opuse, astfel încât acționarea pentru ambele este permisă numai în cazuri rare în care în esență nu există un conflict real, de ex. un cadou sau un transfer între părți legate de sânge, căsătorie, parteneriat civil sau care locuiesc împreună. B este greșit: excepția „interesului substanțial comun” nu se aplică unei vânzări/cumpărări normale, deoarece una dintre părți cumpără, iar cealaltă vinde, dându-le interese opuse, în ciuda faptului că ambele doresc finalizarea. C este greșit: o dispută cu privire la TVA este ea însăși un conflict, arătând în afara acțiunii pentru ambii. D este greșit: o cursă contractuală creează un conflict clar și îndatoriri de conduită sporite; nu permite acțiunea dublă. E este greșit: asumarea unui angajament nu are legătură cu existența unui conflict de interese între cumpărător și vânzător.
A. Davisons ar trebui să acorde trei contracte de închiriere consecutive pe șase luni, deoarece nicio închiriere comercială de mai puțin de 12 luni nu poate atrage vreodată securitatea proprietății în temeiul părții a II-a a Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954.
B. Davisons poate acorda un contract de închiriere pe termen determinat de 18 luni, dar pentru a se asigura că nu atrage securitatea deținerii trebuie să solicite instanței de judecată o ordonanță care exclude Partea a II-a a Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954.
C. Davisons poate acorda un contract de închiriere pe termen determinat de 18 luni, dar, pentru a fi siguri că nu atrage siguranța proprietății, trebuie să transmită lui Morten avertismentul prescris și să obțină declarația semnată de Morten înainte de finalizarea contractului de închiriere, astfel încât Partea a II-a a Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954 să fie exclusă.
D. Davisons poate acorda un contract de închiriere pe termen determinat de 18 luni și se poate baza pe o clauză de întrerupere a proprietarului care poate fi exercitată după 12 luni, ceea ce îl va împiedica pe Morten să obțină securitatea deținerii.
E. Davisons nu poate acorda în mod legal niciun contract de închiriere care exclude Partea II a Landlord and Tenant Act 1954, deoarece protecția nu poate fi retrasă în nicio circumstanță.
Answer & explanation
Opțiunea C este corectă. Securitatea proprietății în temeiul părții a II-a a Landlord and Tenant Act 1954 poate fi exclusă („contractat”) pentru un contract de închiriere comercială pe termen determinat, utilizând procedura introdusă prin Ordinul de reformă reglementară (închiriere comercială) (Anglia și Țara Galilor) din 2003. Proprietarul trebuie să transmită un formular de avertisment prescris chiriașului (în cazul în care chiriașul trebuie să facă o declarație notificat cu cel puțin 14 zile înainte de închiriere, în caz contrar o declarație pe drept) prin care se recunoaște pierderea protecției, cu referire la notificarea și declarația vizată sau cuprinsă în contractul de închiriere. Opțiunea A este greșită: o închiriere pe un termen care nu depășește șase luni este în afara părții a II-a, dar scutirea se pierde în cazul în care există prevederi pentru prelungire/reînnoire sau în cazul în care chiriașul (cu predecesori în aceeași afacere) a fost în ocupație de mai mult de 12 luni (s.43(3)); trei contracte de închiriere succesive pe șase luni ar încălca acest lucru. Opțiunea B este greșită: din 1 iunie 2004 NU este necesară nicio hotărâre judecătorească pentru a contracta - aceasta este însăși modificarea făcută de Ordinul din 2003. Opțiunea D este greșită: clauza de întrerupere a proprietarului nu exclude Legea; Închirierea ar fi în continuare protejată, iar proprietarul ar putea înceta numai pe un motiv legal în temeiul articolului 30, astfel încât o clauză de întrerupere singură nu înfrânge securitatea proprietății. Opțiunea E este greșită: protecția din partea a II-a poate fi contractată în mod valabil prin utilizarea procedurii statutare.
A. Dacă servitutea este înregistrată împotriva titlului de teren de serviciu, dacă este adecvată pentru utilizarea prevăzută de cumpărător, cine este responsabil pentru întreținerea acesteia și dacă traseul este un drum public adoptat.
B. Dacă servitutea este populară în rândul vecinilor, cât de ușor este de utilizat, cine o asigură și dacă este bine iluminată.
C. Dacă servitutea a fost creată prin act, dacă beneficiază personal vânzătorului, dacă poate fi înlăturată de către vânzător și dacă este menționată în contract de închiriere.
D. Dacă servitutea este vizibilă pe teren, dacă este înregistrată ca taxă de teren local, dacă vânzătorul plătește impozit pe ea și dacă este împrejmuită.
E. Dacă servitutea este înregistrată pe titlul propriu al cumpărătorului, dacă este exclusivă pentru cumpărător, cât de popular este traseul și dacă se află într-o locație bună.
Answer & explanation
Opțiunea A este corectă. În cazul în care o proprietate are BENEFICIUL unui drept de trecere, avocatul cumpărătorului ar trebui să verifice, în esență: (1) înregistrarea sarcinii - dacă sarcina servituții este notată față de titlul de servit (învecinat), astfel încât dreptul leagă succesorii și nu este doar personal/cu riscul de a fi pierdut; (2) adecvare - dacă dreptul acordat este suficient pentru utilizarea prevăzută de cumpărător (de exemplu, accesul vehiculelor pentru atelier, nu doar pietonal); (3) întreținere - cine este obligat să întrețină și să repare traseul și dacă cumpărătorul trebuie să contribuie; și (4) adoptare - dacă traseul este de fapt o autostradă adoptată și întreținută public (caz în care problemele de servituți private dispar). Opțiunile B, D și E enumeră criterii irelevante sau inventate (popularitate, iluminat, asigurare, exclusivitate, locație, taxa de consiliu), dintre care niciunul nu este cecurile de transfer recunoscute în beneficiul unei servituți. Opțiunea C încurcă analiza: înregistrarea relevantă este a sarcinii asupra terenului servitor, dreptul trebuie să beneficieze TERENUL (nu vânzătorul personal) de a fi o servitute legală aferentă proprietății, iar acestea nu sunt cele patru aspecte standard.
A. Nu trebuie făcut nimic, deoarece proprietatea liberă din care se acordă arenda este deja înregistrată.
B. Închirierea trebuie să fie înregistrată pe fond cu titlu propriu, deoarece se acordă pe un termen mai mare de șapte ani; chiriașul trebuie să aplice.
C. Nu trebuie făcut nimic, deoarece contractul de închiriere este pentru mai puțin de 21 de ani și deci intră în vigoare ca dobândă predominantă.
D. Proprietarul trebuie să solicite înregistrarea contractului de închiriere, deoarece proprietarul păstrează reversiunea.
E. Contractul de închiriere trebuie să fie notat numai împotriva titlului de proprietate liberă; nu necesită propriul titlu înregistrat.
Answer & explanation
Acordarea unui contract de închiriere pe un termen mai mare de șapte ani dintr-o proprietate înregistrată este o dispoziție care poate fi înregistrată obligatoriu în conformitate cu articolul 27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. Un termen de nouă ani depășește șapte ani, astfel încât contractul de închiriere trebuie să fie înregistrat în mod substanțial cu propriul său titlu; până la finalizarea înregistrării nu funcționează conform legii (s.27(1)). Solicitantul pentru înregistrarea unei dispoziții este dispunetorul, adică chiriașul. Opțiunea B este așadar corectă. Opțiunea A este greșită: declanșatorul este durata termenului, nu dacă proprietatea liberă este deja înregistrată. Opțiunea C este greșită: pragul relevant este șapte ani, nu 21; un contract de închiriere de peste șapte ani nu poate intra în vigoare doar ca o dobândă predominantă conform Anexei 3 (acestea protejează contractele de închiriere scurte de șapte ani sau mai puțin). Opțiunea D este greșită: chiriașul (dispozitivul), nu proprietarul, este cel care solicită înregistrarea. Opțiunea E este greșită: un contract de închiriere de peste șapte ani necesită propriul său titlu înregistrat (și Registrul va introduce și o notificare împotriva proprietății libere a proprietarului), nu o simplă notificare în locul înregistrării.
A. Cumpărătorul va fi obligat să respecte convențiile restrictive la care se face referire în transportul lipsă, chiar dacă termenii lor precisi nu pot fi citiți din registru.
B. Cumpărătorul nu va fi legat de acorduri, deoarece termenii acestora nu pot fi constatați din registru.
C. Cumpărătorul va fi obligat să respecte toate convențiile de orice fel legate de proprietate, indiferent dacă sunt sau nu înscrise în registru.
D. Cumpărătorul va fi obligat numai dacă acordurile au fost înscrise integral în registrul de taxe.
E. Niciuna dintre cele de mai sus; acordurile intră în vigoare ca interese predominante, indiferent de înregistrarea în registru.
Answer & explanation
Contractele restrictive sunt protejate prin înscrierea unei notificări în registrul de taxe, iar un cumpărător se supune intereselor protejate de o astfel de notificare (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Înscrierea 2 se referă în mod expres la acordurile restrictive din transferul din 1999, astfel încât acestea sunt protejate și obligă cumpărătorul, chiar dacă Registrul nu deține o copie și formularea nu este reprodusă; cumpărătorul este fixat cu acordurile și ar trebui să caute actul/o despăgubire. Opțiunea A este corectă. Opțiunea B este greșită: cumpărătorul este obligat din cauza înscrierii menționate, chiar dacă termenii exacti nu sunt disponibili din registru. Opțiunea C este greșită: un cumpărător de teren înregistrat este obligat doar de interese protejate în mod corespunzător (sau care prevalează), nu de orice legământ „de orice fel”. Opțiunea D este greșită: protecția ia naștere din notificarea referitoare la acorduri; legămintele nu trebuie să fie stabilite în întregime pentru a fi obligatorii. Opțiunea E este greșită: acordurile restrictive sunt protejate prin notificare, nu ca interese predominante, iar intrarea aici este protecția operativă.
A. Solicitările Autorității Locale (CON29).
B. Căutarea taxelor locale de teren (LLC1).
C. Solicitările Opționale ale Autorității Locale (CON29O).
D. Copiile oficiale ale registrului obținute de la HM Cartea Funciară.
E. O căutare cu prioritate OS1 la Cartea Funciară HM.
Answer & explanation
Dacă un drum învecinat cu proprietatea este o autostradă care poate fi întreținută pe cheltuială publică (adoptată în conformitate cu articolul 36 Autostrăzi Act 1980) este dezvăluit de anchetele standard ale autorității locale, CON29, deci A este corect. B este greșit: LLC1 dezvăluie taxe de teren înregistrate la nivel local (de exemplu, taxe financiare, ordine de conservare a copacilor, restricții de planificare), nu starea de adoptare a drumurilor. C este greșit deoarece CON29O conține întrebări opționale (de exemplu, propuneri de drumuri, căi publice, conducte de gaz) alese pentru anumite tranzacții; informațiile de bază despre drum adoptate sunt în standardul CON29, nu în setul opțional. D este greșit: Copiile oficiale ale Registrului Funciar HM arată titlul înregistrat (proprietate, taxe, drepturi), nu dacă drumurile sunt întreținute public. E greșit: un OS1 este o căutare prioritară înainte de finalizare a terenului înregistrat care protejează cererea cumpărătorului; nu oferă informații despre adoptarea autostrăzii.
A. Raportați clientului clasa de titlu, verificați cerințele creditorului ipotecar, luați în considerare și consultați cu privire la asigurarea de despăgubire pentru titlu și luați în considerare dacă titlul ar putea fi actualizat la absolut.
B. Informați clientul, dar nu luați măsuri suplimentare, deoarece HM Registrul Funciar garantează pe deplin fiecare titlu înregistrat și va plăti despăgubiri pentru orice defecțiune.
C. Asigurați-l pe client că titlul posesor nu ridică probleme, deoarece astfel de titluri sunt comune și la fel de bune ca titlul absolut.
D. Sfătuiți clientul să se retragă imediat, deoarece titlul posesor este o clasă defectuoasă care nu poate fi niciodată acceptată în siguranță.
E. Procedați în mod normal fără a menționa clasa de titlu, deoarece clasa de titlu este o chestiune internă de carte funciară fără relevanță pentru cumpărător.
Answer & explanation
Titlul de posesor se acordă în cazul în care proprietarul nu poate prezenta documente dovezi ale titlului sau creanțelor prin posesie nefavorabilă; garanția de stat nu acoperă nicio avere, drept sau dobândă existentă sau care poate să apară înainte de prima înregistrare. Pentru orice titlu care nu este absolut, avocatul cumpărătorului ar trebui: să îl raporteze clientului; dacă există o ipotecă, verificați cerințele împrumutătorului (și, dacă acționați și în numele împrumutătorului, asigurați-vă că împrumutătorului i se spune - în caz contrar există un conflict); ia în considerare și consiliere cu privire la asigurarea de despăgubire la titlu; și luați în considerare posibilitatea trecerii la titlul absolut (de exemplu, dacă pot fi găsite acte lipsă sau trece perioada necesară). A spune acest lucru corect. B este greșit deoarece garanția pentru titlul posesor este limitată, nu totală, astfel încât încrederea pe compensarea automată este greșită. C este greșit: nu este „la fel de bun ca” titlul absolut și nu poate fi pur și simplu dat deoparte. D este greșit deoarece retragerea nu este răspunsul inevitabil; riscul este adesea gestionabil cu aprobarea asigurărilor și a creditorului. E este greșit deoarece clasa de titlu este clar relevantă și trebuie raportată și abordată.
A. CRAR este disponibil numai dacă contractul de închiriere conține o clauză expresă care permite proprietarului să sechestreze și să vândă bunurile chiriașului; fără o astfel de clauză CRAR nu poate fi utilizat.
B. CRAR poate fi utilizat numai în cazul în care contractul de închiriere este în scris și chiria netă principală neplătită este cel puțin minimul prescris (chiria pentru șapte zile); un agent de executare trebuie să dea chiriașului un preaviz de executare cu cel puțin șapte zile libere înainte de a prelua controlul asupra bunurilor și trebuie să treacă un preaviz și un termen minim înainte ca bunurile să poată fi vândute.
C. Doamna Verma poate instrui un agent de executare să sechestreze bunurile imediat în momentul în care orice chirie nu este plătită și le poate vinde imediat, fără nicio notificare către chiriaș.
D. Doamna Verma trebuie să aștepte perioada minimă de arierate și să transmită o notificare, dar odată ce expiră perioada de preaviz, ea poate confisca și vinde bunurile în aceeași zi, fără nicio altă notificare de vânzare.
E. CRAR se aplică oricărei sume datorate în baza contractului de închiriere, inclusiv taxa de serviciu, chiria de asigurare și dobânda, iar doamna Verma personal poate intra și scoate bunuri fără a utiliza un agent de executare certificat.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) se aplică numai spațiilor comerciale închiriate în baza unui contract de închiriere în scris și numai „chiriei” nete neplătite (chiria principală, excluzând TVA, dobânda, taxa pentru servicii și chiria de asigurare). Chiria netă de minim șapte zile trebuie să fie restante. Un agent de executare certificat trebuie să transmită o notificare de executare care să ofere cel puțin șapte zile libere înainte de a intra pentru a prelua controlul bunurilor; după ce bunurile sunt preluate sub control, agentul trebuie să dea chiriașului o notificare minimă suplimentară (cel puțin șapte zile libere) înainte ca bunurile să poată fi vândute. Opțiunea B surprinde aceste cerințe cu acuratețe. A este greșit: CRAR este un remediu legal de auto-ajutorare care nu depinde de o clauză expresă de confiscare/distress din contract. C este greșit: există un prag minim de arierate și o notificare obligatorie de executare, iar bunurile nu pot fi vândute fără notificarea cerută. D este greșit: înainte de vânzare sunt necesare o notificare separată de vânzare intenționată și o perioadă minimă suplimentară; vânzarea în aceeași zi nu este permisă. E greșit: CRAR se limitează la chiria principală (nu taxa de serviciu, chiria de asigurare sau dobânda) și trebuie efectuată de un agent de executare certificat, nu de proprietar personal.
A. Efectuați o căutare numai pentru faliment (o percheziție a Registrului de taxe funciare împotriva numelui domnului Chen) la Departamentul de taxe funciare, specificând județele relevante în care a locuit.
B. Cereți dlui Chen să semneze un angajament personal prin care să confirme că nu a fost falimentat și că nicio petiție nu este în curs.
C. Efectuați o căutare locală a taxelor funciare în funcție de adresa proprietății achiziționate.
D. Efectuați o căutare pe hartă index la HM Land Registry pe baza titlului de proprietate.
E. Nu luați nicio măsură, deoarece nu există mijloace fiabile de verificare a stării de faliment a unei persoane înainte de finalizare.
Answer & explanation
Ordinele de faliment făcute împotriva persoanelor fizice și cererile de faliment în curs sunt înregistrate la Departamentul de taxe funciare (Registrul central de taxe funciare) și sunt dezvăluite printr-o căutare pe numele persoanei fizice (un formular K16 de căutare numai pentru faliment), specificând județele relevante în care persoana a locuit. Acesta este pasul standard de pre-finalizare pe care un avocat al împrumutătorului îl face pentru a confirma că împrumutatul nu este faliment și că nicio petiție nu este în curs, așa că opțiunea A este corectă. B este greșit: un angajament din partea împrumutatului nu este o verificare independentă și nu satisface instrucțiunea creditorului de a verifica registrul public. C este greșit: o căutare a taxelor locale de teren dezvăluie chestiuni care afectează terenul înregistrat la autoritatea locală (de exemplu, taxe de planificare), nu falimentul unei persoane. D este greșit: o căutare pe Hartă Index identifică dacă terenul este înregistrat și numărul său de titlu; nu spune nimic despre falimentul debitorului. E greșit pentru că există un control de încredere și anume căutarea falimentului împotriva numelui la Departamentul Taxe Funciare.
A. Firma nu poate acționa niciodată atât pentru cumpărător, cât și pentru creditor într-o tranzacție comercială, deoarece astfel de tranzacții implică întotdeauna un conflict de interese.
B. Firma poate fi capabilă să acționeze pentru ambele, cu condiția ca ipoteca să fie în condiții standard și firma să fie convinsă că nu există niciun conflict de interese sau riscul semnificativ al unuia.
C. Firma poate acționa pentru ambele numai dacă tratează problema ca o tranzacție rezidențială și condițiile împrumutătorului sunt standard.
D. Firma nu poate acționa pentru ambele, deoarece nu există un interes comun substanțial între cumpărător și creditor.
E. Firma poate acționa pentru ambele, deoarece acționarea pentru debitor și creditor pe o ipotecă comercială nu implică niciun risc de conflict.
Answer & explanation
Aceasta testează regulile privind conflictul de interese din paragraful 6.2 din Codul de conduită pentru avocați SRA, așa cum sunt aplicate pentru a acționa pentru debitor și creditor. Punctul de plecare este că un avocat nu trebuie să acționeze acolo unde există un conflict, sau un risc semnificativ de conflict, între doi clienți. Cu toate acestea, în cazul în care o ipotecă este în condiții standard (o „ipotecă standard”), interesele împrumutatului și ale creditorului sunt de obicei aliniate și o firmă poate decide că nu există niciun conflict și poate acționa pentru ambele. Acest lucru se aplică tranzacțiilor comerciale și rezidențiale. Opțiunea B surprinde acest lucru corect. Opțiunea A este greșită: nu există o interdicție generală pentru tranzacțiile comerciale; testul este dacă un conflict există sau este probabil. Opțiunea C este greșită deoarece tranzacția este comercială, nu rezidențială, iar analiza nu depinde de recaracterizarea acesteia. Opțiunea D este greșită: poarta de acces relevantă este absența conflictului cu privire la o ipotecă standard, nu excepția „interesului în mod substanțial comun” (care este o componentă distinctă de la punctul 6.2(a) și, în orice caz, aici există un interes comun). Opțiunea E este greșită deoarece exagerează poziția; un credit ipotecar comercial nestandard sau negociat special poate genera cu ușurință un conflict, astfel încât firma trebuie să evalueze fiecare caz în loc să nu-și asume niciun risc.
A. 14 zile
B. 21 de zile
C. 30 de zile lucrătoare
D. 30 de zile calendaristice
E. 2 luni
Answer & explanation
Aceasta testează căutarea pre-completare a registrului în conformitate cu Regulile privind înregistrarea funciară 2003. O căutare oficială cu prioritate pentru un titlu înregistrat (Formular OS1, sau OS2 pentru o parte) conferă o perioadă de prioritate de 30 de zile lucrătoare (lucrătoare) de la data rezultatului căutării (r.131 Reguli de înregistrare a terenurilor 2003). Cu condiția ca cererea cumpărătorului (și a împrumutătorului) de înregistrare a dispoziției să fie primită de Cartea Funciară în acea perioadă de prioritate, aceasta are prioritate față de orice înscriere făcută în registru după data certificatului de căutare, protejând împotriva „decalajului de înregistrare”. Opțiunea C este corectă. Opțiunea A (14 zile), Opțiunea B (21 de zile) și Opțiunea E (2 luni) sunt pur și simplu perioade incorecte. Opțiunea D (30 de zile calendaristice) este capcana comună: perioada este de 30 de zile lucrătoare, nu de zile calendaristice, ceea ce în practică este material mai lung, deci D este greșit.
A. 10.693,61 GBP, cuprinzând chiria anuală, TVA-ul, dobânda de întârziere, taxa de serviciu și TVA la taxa de serviciu.
B. 9.618,41 GBP, cuprinzând chiria anuală, TVA-ul la chiria anuală și dobânda de întârziere.
C. 11.038,61 GBP, cuprinzând chiria anuală, taxa de serviciu, chiria de asigurare și TVA și dobânda pentru toate acestea.
D. 8.000,00 GBP, cuprinzând doar chiria anuală, deoarece TVA-ul și dobânda nu pot fi recuperate în baza CRAR.
E. 8.018,41 GBP, cuprinzând doar chiria anuală și dobânda de întârziere, deoarece TVA-ul nu este niciodată recuperabil în temeiul CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Anexa 12 la Tribunalele, Tribunalele și Legea de executare din 2007, cu reglementările privind preluarea controlului bunurilor) permite recuperarea doar a chiriei principale (pure) plătibile pentru posesia și utilizarea spațiilor, împreună cu orice TVA și dobândă aferentă chiriei respective. Sumele rezervate drept „chirie” în contract de închiriere, dar care sunt în esență taxe de serviciu, chirie de asigurare sau alte taxe auxiliare NU sunt recuperabile prin CRAR, cu toate acestea contractul de închiriere le etichetează. Aici suma recuperabilă este chiria anuală (8.000 GBP) plus TVA la 20% (1.600 GBP) plus dobânda de întârziere la chiria anuală (18.41 GBP), dând 9.618,41 GBP. B este corect. A este greșit, deoarece taxa de serviciu (și TVA-ul aferent) nu este recuperabilă conform CRAR. C greseste din acelasi motiv si pentru ca se exclude si chiria asigurarii. D exclude în mod greșit TVA și dobândă, pe care CRAR le permite asupra chiriei principale. E afirmă în mod greșit că TVA-ul nu este niciodată recuperabil - TVA-ul pe chiria principală este recuperabil în cazul în care proprietarul a optat pentru impozitare.
A. Ca cochiriași beneficiari, astfel încât dreptul de supraviețuire să funcționeze și supraviețuitorul să ia automat întregul la primul deces.
B. Ca locatari beneficii în comun în cote egale, astfel încât fiecare cotă să poată fi lăsată prin testament.
C. Ca simpli licențiați ai împrumutătorului, fără dobândă benefică până la răscumpărarea ipotecii.
D. În calitate de coproprietari legali și echitabili fără a preciza forma deținerii beneficiare, lăsând-o să fie subînțeles ulterior.
E. În calitate de acționari într-o societate comercială cu destinație specială care deține titlul legal și benefic.
Answer & explanation
În cazul în care un cuplu căsătorit contribuie în mod egal la achiziționarea locuinței lor conjugale și dorește ca supraviețuitorul să preia automat primul deces, sfatul standard este o CHIRIE COMUNĂ benefică. În regim de închiriere comună, coproprietarii dețin întregul patrimoniu efectiv, iar dreptul de supraviețuire (jus accrescendi) transmite întregul supraviețuitor automat la moarte, în afara testamentului. Opțiunea A este corectă. Opțiunea B (închiriere în comun) este greșită ca sfatul general aici: creează acțiuni distincte, imaginabile, fără supraviețuire, ceea ce este potrivit în cazul în care părțile contribuie în mod inegal sau doresc să-și lase partea prin testament, nu cuplul căsătorit obișnuit cu contribuții egale care caută supraviețuire. Opțiunea C este greșită: o ipotecă nu reduce debitorii la licențiați; ei dețin patrimoniul legal și beneficiar, supus taxei împrumutătorului. Opțiunea D este greșită și nu răspunde: întrebarea se referă în mod specific la forma deținerii BENEFICIAL, iar TR1 necesită o declarație expresă a modului în care este deținut interesul echitabil. Opțiunea E este greșită: o structură de companie SPV este utilizată în scopuri comerciale/de investiții, nu pentru achiziționarea unei locuințe de familie.
A. Bazați-vă pe evaluarea ipotecare a băncii, deoarece banca nu va împrumuta decât dacă proprietatea este solidă.
B. Comandă un raport de evaluare de bază propriu pentru a confirma valoarea de piață.
C. Comandă un studiu structural complet (clădirii), având în vedere vechimea și construcția proprietății.
D. Comandă un raport privind cumpărătorul de case, care este cel mai amănunțit sondaj disponibil.
E. Nu este necesar nici un sondaj, deoarece vânzătorul are datoria de a dezvălui toate defectele fizice.
Answer & explanation
C este corect. Studiul cel mai detaliat este studiul complet structural (clădirii), care este recomandat pentru proprietățile mai vechi, cele cu construcție neobișnuită sau cele în stare proastă. O fermă construită în 1875 se încadrează clar în această categorie, așa că un studiu structural complet este sfatul potrivit, în ciuda costului său mai mare. A este greșit: se efectuează o evaluare ipotecară numai în beneficiul creditorului, pentru a confirma că proprietatea este o garanție adecvată; nu este un studiu al stării și cumpărătorul nu se poate baza pe ea. B este greșit: raportul de evaluare de bază al unui cumpărător doar confirmă valoarea de piață și dezvăluie puține despre starea – inadecvată pentru o proprietate victoriană. D este greșit: un raport de cumpărător de locuințe este intermediar în detaliu și nu este potrivit pentru proprietăți mai vechi sau nestandard; nu este sondajul cel mai amănunțit. E greșit: sub rezerva unor excepții limitate, principiul caveat emptor se aplică stării fizice a proprietății — vânzătorul nu este obligat să dezvăluie defectele fizice, tocmai de aceea cumpărătorul trebuie să verifice.
A. Pentru a investiga titlul vânzătorului pentru prima dată, ceea ce se face altfel numai după finalizare.
B. Să dezvăluie orice modificări aduse registrului din moment ce copiile oficiale au fost obținute înainte de schimb și să confere o perioadă de prioritate pentru înregistrarea cumpărătorului și a împrumutătorului.
C. Să confirme, pentru prima dată, că vânzătorul este proprietarul înregistrat al imobilului.
D. Pentru a obține o perioadă de prioritate care să protejeze doar taxa creditorului, nu transferul cumpărătorului.
E. Pentru a satisface cerința ca avocatul cumpărătorului să raporteze rezultatul către HM Revenue & Customs în scopuri SDLT.
Answer & explanation
B este corect. Titlul este investigat, iar vânzătorul confirmat ca proprietar înregistrat, înainte de schimbul de contracte. Căutarea oficială OS1 are un dublu scop: (i) să dezvăluie dacă au fost făcute înregistrări în registru de la data copiilor oficiale utilizate pentru investigarea precontractului de titlu; și (ii) să obțină o perioadă de prioritate (30 de zile lucrătoare de la data rezultatului căutării) în care cumpărătorul trebuie să depună cererea de înregistrare, protejând acea cerere împotriva oricăror intrări intervenite. În cazul în care căutarea se face pe numele împrumutătorului, protecția perioadei de prioritate se extinde atât asupra transferului cumpărătorului, cât și asupra taxei împrumutătorului. A și C sunt greșite: investigarea titlului și confirmarea proprietarului înregistrat se fac înainte de schimb, nu prin căutarea pre-completare. D este greșit: o căutare în numele împrumutătorului protejează atât cumpărătorul, cât și creditorul, nu numai creditorul. E greșit: OS1 este o căutare prioritară de carte funciară; Raportarea SDLT și plata către HMRC este un pas separat post-finalizare printr-o returnare SDLT, fără legătură cu scopul OS1.
A. Ca parte interesată, păstrarea depozitului până la finalizare.
B. În calitate de agent pentru cumpărător.
C. În calitate de agent pentru agentul imobiliar al vânzătorului.
D. În calitate de agent pentru vânzător.
E. Fie ca agent al vânzătorului, fie ca parte interesată, la alegerea avocatului.
Answer & explanation
Corect: D. În cazul în care depozitul este deținut de avocatul vânzătorului în calitate de AGENT PENTRU VÂNZĂTOR, acesta poate fi eliberat vânzătorului de îndată ce se schimbă contractele, astfel încât vânzătorul îl poate folosi imediat (aici, pentru achitarea datoriilor personale). A este greșit: o parte interesată deține banii în numele ambelor părți și trebuie să îi rețină până la finalizare (condițiile standard de vânzare implicite), ceea ce ar înfrânge dorința vânzătorului de a-i folosi acum. B este greșit: deținerea ca agent pentru cumpărător ar însemna că partea cumpărătorului controlează banii - nu ar fi eliberați vânzătorului, iar avocatul cumpărătorului, nu al vânzătorului, i-ar deține. C este greșit: agentul imobiliar nu are dreptul la depozit, deci nu este niciodată deținut ca agent pentru agentul imobiliar. E greșit: doar capacitatea „agent pentru vânzător” garantează utilizarea imediată; oferirea „fie... sau părțile interesate” nu, deoarece partea interesată ar împiedica eliberarea imediată, așa că E nu este cel mai bun răspuns.
A. Insistați ca o copie certificată a certificatului de deces al domnului Adeyemi să fie furnizată la finalizare.
B. Solicitați doamnei Adeyemi să numească un al doilea administrator care să se alăture transferului, astfel încât orice interes benefic să fie depășit.
C. Solicitați reprezentanților personali ai domnului Adeyemi să execute un acord scris al cotei sale către doamna Adeyemi.
D. Verificați dacă nu a fost aprobat niciun memorandum de despăgubire cu privire la acordarea de reprezentare a domnului Adeyemi.
E. Solicitați introducerea unei restricții de formular A înainte de completare pentru a proteja cumpărătorul.
Answer & explanation
Absența oricărei restricții în registrul proprietății îi spune cumpărătorului că coproprietarii dețineau interesul beneficiar ca chiriași în comun (dacă ar fi avut ca chiriași în comun, ar apărea o restricție Formular A, care impune ca un al doilea administrator să depășească). La decesul unui chiriaș comun beneficiar, dobânda defunctului trece automat supraviețuitorului prin supraviețuire, iar supraviețuitorul deține atât titlul legal, cât și bunul liber de orice trust. Prin urmare, cumpărătorul ia titlul de proprietate numai de la supraviețuitor și singura dovadă necesară este dovada faptului că coproprietarul a decedat: deci opțiunea A este corectă (o copie certificată a certificatului de deces). Opțiunea B este greșită, deoarece, fără restricții de formular A, nu există nici un interes de încredere de depășit și nu este necesar un al doilea mandatar. Opțiunea C este greșită deoarece cota-parte a chiriașului comun nu poate trece sub testamentul sau acordul reprezentanților personali; trece prin supraviețuire, așa că PR-urile nu au nimic de acord. Opțiunea D este greșită deoarece un memorandum de separare este relevant doar în cazul în care a fost protejat de o restricție a registrului; în terenul înregistrat, o despărțire neprotejată nu obligă un cumpărător, iar registrul de aici nu arată niciuna. Opțiunea E este greșită, deoarece o restricție din formularul A ar fi adecvată numai dacă supraviețuitorul nu ar avea dreptul exclusiv (adică o închiriere comună), ceea ce nu este cazul aici; a insista asupra uneia ar fi greşit.
A. Chiria terenului plătibilă conform contractului de închiriere și dovada că este plătită la zi.
B. Poziția taxei de serviciu, inclusiv orice restanțe și orice lucrări mari anticipate.
C. Aranjamentele de asigurare a clădirilor, inclusiv cine asigură și acoperirea oferită.
D. Respectarea acordurilor din contractul de închiriere, inclusiv orice consimțământ necesar pentru modificări.
E. Niciuna dintre cele de mai sus - fiecare este o anchetă relevantă și adecvată pentru un astfel de apartament.
Answer & explanation
Într-un apartament închiriat dintr-un bloc, fiecare dintre aspectele enumerate este o întrebare de bază pe care un transportator competent ar ridica-o. Chiria terenului: cumpărătorul trebuie să confirme suma și că aceasta este achitată la zi (o ultimă chitanță clară) pentru a evita preluarea restanțelor sau litigiilor. Taxa de serviciu: cumpărătorul trebuie să verifice nivelul taxelor, eventualele restanțe (care se pot atașa proprietății) și orice lucrări majore viitoare pentru care ar putea scadea o notă mare. Asigurare: creditorii solicită ca clădirea să fie asigurată pentru valoarea completă de restabilire împotriva unei game cuprinzătoare de pericole; Închirierea apartamentelor necesită de obicei asigurarea proprietarului, astfel încât cumpărătorul ar trebui să obțină o copie a poliței. Convenții: cumpărătorul are nevoie de confirmarea absenței oricăror încălcări cunoscute (de exemplu, că orice modificări au avut consimțământul proprietarului), deoarece încălcările restante pot duce la decădere sau costuri de remediere. Întrucât fiecare dintre opțiunile de la A la D este o interogare autentică și adecvată, opțiunea E („niciuna dintre cele de mai sus”) este răspunsul corect: nu există niciun element din listă care să fie exclus.
A. O referire la numărul de titlu înregistrat al Birch Cottage.
B. O prevedere conform căreia Birch Cottage este vândută cu posesia liberă.
C. O condiție specială care stabilește cel mai târziu termen pentru finalizarea vânzării mai devreme decât momentul corespunzător pentru finalizarea achiziției Elm House.
D. O prevedere conform căreia cumpărătorul Birch Cottage va fi responsabil pentru orice taxă de timbru pe teren plătită în mod corespunzător.
E. O prevedere care identifică proprietatea după adresa poștală și orice drepturi care beneficiază terenul.
Answer & explanation
Opțiunea D este prevederea care NU ar fi inclusă în mod normal și, prin urmare, este răspunsul. SDLT pentru o achiziție este răspunderea proprie a cumpărătorului care decurge din aplicarea Legii financiare din 2003; nu este preocuparea vânzătorului și nu este tratată în contractul vânzătorului, deci includerea unei astfel de clauze este inutilă și inadecvată. Opțiunea A este greșită (adică AR fi inclusă): un contract de vânzare a terenului înregistrat trebuie să identifice întotdeauna numărul de titlu înregistrat, astfel încât cumpărătorul să poată deduce titlul. Opțiunea B este greșită: posesia liberă este baza standard pe care se vinde o casă de locuit. Opțiunea C este greșită: în cazul în care veniturile din vânzare finanțează o achiziție legată, este rațional și obișnuit să se introducă o condiție specială care să asigure finalizarea vânzării înainte sau nu mai târziu de achiziție, astfel încât fondurile să fie disponibile în lanț. Opțiunea E este greșită: identificarea proprietății și a drepturilor de beneficiar este o particularitate contractuală normală.
A. O căutare oficială de carte funciară a titlului înregistrat cu prioritate (OS1).
B. O căutare numai pentru faliment (Formularul K16) împotriva cumpărătorului.
C. O căutare locală a taxelor de teren (LLC1).
D. O căutare centrală a Departamentului de taxe funciare (formularul K15).
E. Toate cele de mai sus.
Answer & explanation
Opțiunea A este corectă. Pentru un titlu înregistrat, căutarea pre-completare corespunzătoare este o căutare oficială de carte funciară cu prioritate (OS1 pentru întreg, sau OS2 pentru o parte). Ea dezvăluie registrul actualizat și, în mod esențial, conferă o perioadă de prioritate de 30 de zile lucrătoare de la certificat, în care orice cerere de înregistrare a persoanei care caută este protejată împotriva intrărilor intervenite (Land Registration Act 2002 și Land Registration Rules 2003). Opțiunea B este greșită: o căutare a falimentului/achitărilor de teren este relevantă numai în cazul în care există un împrumutat individual a cărui solvabilitate trebuie să verifice un creditor; aici cumpărătorul este o companie (care ar fi verificată printr-o căutare a companiei, nu o căutare a falimentului) și cumpără fără ipotecă. Opțiunea C este greșită: o căutare locală a taxelor de teren este efectuată înainte de schimb, ca parte a anchetelor precontract, nu ca o căutare pre-finalizare. Opțiunea D este greșită: o căutare centrală a Departamentului de taxe funciare (K15) se aplică numai terenurilor neînregistrate; acest titlu este înregistrat, deci este nepotrivit. Opțiunea E este greșită deoarece B, C și D nu se aplică.
A. Proiectul de contract furnizat de avocatul vânzătorului.
B. Drenajul și căutarea apei (CON29DW).
C. Copiile oficiale de carte funciară și căutarea hărții index.
D. Căutarea locală cuprinzând întrebări ale autorității locale (CON29) și căutarea taxelor locale de teren (LLC1).
E. Raportul de căutare de mediu (teren contaminat).
Answer & explanation
Corect: Opțiunea D. Întrebările standard ale autorității locale (formularul CON29) includ întrebări specifice despre schemele de drumuri — dacă un teren a fost sau urmează să fie achiziționat pentru construcția sau îmbunătățirea autostrăzii și dacă există propuneri pentru drumuri noi, lărgirea drumului sau modificări pe o rază definită a proprietății. Căutarea locală a taxelor de teren (LLC1) dezvăluie taxe înregistrate, cum ar fi înregistrările legate de planificare și autostradă. Deci, îngrijorarea cumpărătorului cu privire la o schemă de lărgire a drumului sau ocolire este răspunsul aici. Opțiunea A este greșită: sub avertisment emptor, vânzătorul nu trebuie să ofere voluntar o schemă rutieră cunoscută în contract (nu este un defect de drept); contractul este locul greșit pentru a căuta, deși vânzătorul trebuie să răspundă sincer la o întrebare directă. Opțiunea B este greșită: canalizarea și căutarea apei se ocupă doar de rețelele de apă, de canalizare, de drenaj și de racordare, nu de scheme de drumuri. Opțiunea C este greșită: căutarea pe harta indexului de carte funciară arată dacă titlul este înregistrat și numărul titlului, nu propunerile de autostradă locală. Opțiunea E este greșită: o căutare de mediu abordează riscul de contaminare, inundații și stabilitatea solului, nu lucrările rutiere planificate.
A. El poate vinde ca unic proprietar supraviețuitor după ce a prezentat cumpărătorului certificatul de deces al soției sale.
B. El trebuie să numească un al doilea mandatar, astfel încât cei doi să execute împreună contractul și să transfere, depășind astfel interesele echitabile.
C. El trebuie să obțină o ordonanță a instanței de judecată care să autorizeze vânzarea înainte de a putea continua.
D. El poate vinde singur deoarece, în calitate de proprietar legal supraviețuitor, întregul interes beneficiar i-a trecut prin supraviețuire.
E. El trebuie să-și transfere mai întâi proprietatea prin consimțământ înainte de a o putea vinde.
Answer & explanation
Corect: Opțiunea B. Restricția este restricția standard „Formular A” care apare acolo unde proprietarii echitabili dețin ca chiriași în comun. Împiedică un singur proprietar supraviețuitor să dea o chitanță valabilă pentru bani de capital, deoarece pe o închiriere comună nu există supraviețuire a interesului benefic - cota defunctului trece sub testamentul ei (aici organizației de caritate). Pentru a vinde, supraviețuitorul trebuie să numească un al doilea mandatar, astfel încât banii de capital să fie plătiți la (cel puțin) doi administratori, ceea ce depășește interesele beneficiare (s.2 și s.27 LPA 1925) și satisface restricția. Opțiunea A este greșită: prezentarea unui certificat de deces este suficientă doar pentru o închiriere comună benefică (unde funcționează supraviețuirea și supraviețuitorul poate vinde singur); aici restricția Formular A arată o închiriere în comun. Opțiunea C este greșită: referirea restricției la o hotărâre judecătorească este o alternativă la depășire, dar soluția obișnuită și corectă de transfer este de a numi un al doilea mandatar, nu de a litigi. Opțiunea D este greșită: cu o închiriere comună nu există supraviețuire a cotei beneficiare. Opțiunea E este greșită: consimțământul nu ajută - restricția privind unicul proprietar ar fi totuși să muște, iar jumătate din acțiunea soției aparține organizației de caritate, nu soțului.
A. Chiriașului îi este absolut interzis să cedeze doar o parte din imobil.
B. Deoarece acordul împotriva cesionării întregului este calificat (cesiunea permisă cu consimțământ), articolul 19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 implică faptul că consimțământul nu trebuie reținut în mod nerezonabil.
C. Chiriașul poate cesiona întregul imobil ori de câte ori dorește, iar proprietarul nu are putere să o împiedice.
D. La o cerere scrisă de consimțământ pentru atribuirea întregului, proprietarul trebuie, în conformitate cu articolul 1 Landlord and Tenant Act 1988, să dea consimțământul într-un termen rezonabil, cu excepția cazului în care este rezonabil să refuze și să dea motive scrise pentru orice refuz.
E. Niciuna dintre cele de mai sus.
Answer & explanation
Această întrebare solicită afirmația GREȘITĂ, care este C. Contractul împotriva cesiunii întregului este un acord calificat (cesiunea este permisă, dar numai cu acordul proprietarului), astfel încât chiriașul nu poate atribui „oricand dorește”: proprietarul poate refuza în mod legal acolo unde este rezonabil să facă acest lucru. A este corectă: cesionarea unei părți este absolut interzisă deoarece clauza (2) permite doar atribuirea întregului, lăsând interdicția de cesiune parțială din clauza (1) absolută. B este corectă: articolul 19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 transformă un acord calificat într-unul complet calificat, astfel încât consimțământul nu poate fi reținut în mod nerezonabil. D este corectă: în cazul în care consimțământul este necesar, articolul 1 Landlord and Tenant Act 1988 impune proprietarului o obligație legală de a trata o cerere scrisă într-un termen rezonabil, de a nu reține consimțământul în mod nerezonabil și de a oferi motive scrise pentru refuz. Cum C declară greșit legea, acesta este răspunsul.
A. Este acceptabil, deoarece proprietarul are dreptul de a crea dreptul de a contracta direct atât cu cedentul, cât și cu cesionarul pe întregul termen.
B. Nu este acceptabil, deoarece cedentului nu i se poate cere legal să dea un contract de garanție autorizat pentru un contract de închiriere acordat în 1998.
C. Este acceptabil, deoarece proprietarul poate cere cedentului să încheie un contract de garanție autorizat pentru un contract de închiriere acordat în 1998.
D. Nu este acceptabil, deoarece legământul direct de la cesionar ar trebui în schimb să fie dat de cedent.
E. Nu este acceptabil, deoarece contractul direct al cesionarului ar trebui să fie șters sau limitat la perioada în care cesionarul rămâne chiriaș în baza contractului de închiriere.
Answer & explanation
Un contract de închiriere acordat în 1998 este o „nouă închiriere” conform Legii din 1995 privind proprietarul și chiriașul (Convenții). La o viitoare cesiune de către cesionar, Legea din 1995 îl va elibera automat pe cesionar de acordurile chiriașului (articolul 5). Un legământ direct care cere cesionarului să îndeplinească convențiile „pentru restul termenului” ar căuta în mod nepermis să mențină cesionarul legat după acea eliberare automată; orice prevedere care împiedică eliberarea Legii este nulă (articolul 25). Prin urmare, contractul trebuie să fie șters sau limitat la perioada în care cesionarul este de fapt chiriaș, deci opțiunea E este corectă. Opțiunea C precizează în mod corect că proprietarul poate solicita un AGA de la cedent pentru un nou contract de închiriere (un AGA este permis în mod expres de articolul 16), dar nu abordează defectul din proiect și deci nu este cea mai bună evaluare; Opțiunea B este pur și simplu greșită, deoarece un AGA de la chiriașul care iese este exact ceea ce permite Legea pentru noi contracte de închiriere. Opțiunea A este greșită: proprietarul nu poate obliga cesionarul pe tot termenul în fața liberării statutare. Opțiunea D este greșită: este oportun ca AGA (garanția cedentului) și un contract direct (din partea cesionarului) să provină de la părțile declarate; problema este durata legământului cesionarului, nu sursa acestuia.