1. Introducere
Bun venit la capitolul introductiv al Practica proprietății, conceput pentru a vă pregăti pentru Examenul de calificare pentru avocați (SQE). Acest curs își propune să vă echipeze cu cunoștințele și abilitățile necesare pentru a funcționa în mod competent ca avocat nou calificat în domeniul dreptului proprietății.
Practica proprietății este unul dintre subiectele de cunoștințe juridice funcționale (FLK) evaluate în SQE1. Acesta se află alături de celelalte subiecte de practică și este examinat prin întrebări cu cel mai bun răspuns (SBAQ) stabilite în scenarii realiste ale clientului. Acest capitol prezintă ceea ce se așteaptă SRA să poți face, domeniile de cunoștințe de bază pe care le acoperă cursul și modul interdisciplinar în care te testează examenul.
SQE nu recompensează numai memorarea. Acesta testează dacă puteți aplica regulile dreptului proprietății la situația unui client. Acest capitol introductiv stabilește sfera a ceea ce trebuie să stăpânești, astfel încât fiecare capitol ulterior să poată fi plasat în cadrul general al unei tranzacții imobiliare și al obiectivelor de evaluare ale SRA.
2. Obiectivele Evaluării SRA
Autoritatea de reglementare a avocaților (SRA) impune candidaților să demonstreze capacitatea de a aplica în mod eficient principiile și regulile legale de bază la scenariile realiste bazate pe clienți și etice. Obiectivele de evaluare de mai jos definesc întregul domeniu de aplicare a ceea ce este examinat în Practica proprietății.
1.1.1 Obiectivele evaluării în detaliu
Tranzacții cu proprietăți cu drept de proprietate și cu arendă — înțelegeți elementele cheie ale tranzacțiilor cu proprietăți atât rezidențiale, cât și comerciale, fie că sunt proprietate sau arenda.
Investigarea titlului — stăpânește tehnicile de investigare atât a titlurilor înregistrate, cât și a celor neînregistrate, inclusiv analiza înregistrărilor din Registrul funciar și deducerea proprietății dintr-un simbol al titlului.
Căutări și anchete înainte de contract — aflați gama, scopul și rezultatele căutărilor și întrebărilor înainte de contract și identificați cine este responsabil pentru efectuarea acestora.
Progresarea către schimbul de contracte — familiarizați-vă cu pașii care duc la schimbul de contracte, inclusiv condițiile standard de vânzare și condițiile speciale.
Pașii înainte de finalizare — înțelegeți formalitățile care duc la finalizare, cum ar fi forma de act de transfer și căutări înainte de finalizare.
Finalizare și post-finalizare — înțelegeți metodele și efectele de finalizare și pașii următori necesari.
Contractele de închiriere comerciale — înțelegeți acordarea și cesiunea contracte de leasing comercial și subînchiriere, inclusiv contractele de închiriere și remedii cheie pentru încălcarea acestora.
Securitatea proprietății — aflați despre Legea proprietarilor și chiriașilor din 1954, concentrându-se pe securitatea proprietății în conformitate cu Partea II a Legii.
Impozitare — obțineți cunoștințe despre impozitarea tranzacțiilor imobiliare, inclusiv Taxa de timbru pe teren (SDLT), Taxa pe tranzacții funciare (LTT), Taxa pe valoarea adăugată (TVA) și Taxa pe câștiguri de capital (CGT).
Conduită profesională — să adere la Principiile SRA și la Codul de conduită, demonstrând onestitate și integritate în toate relațiile.
{"headers": ["Obiectiv de evaluare", "Temă principală", "Referințe cheie"], "rânduri": [["Tranzacții cu proprietăți cu drept de proprietate și închiriere", "Rezidențială și comercială; proprietate liberă și închiriere", "—"], ["Investigarea titlului", "Titlu înregistrat și neînregistrat; titlul de înmatriculare și registru funciar 2", "L"; ["Căutări și întrebări înainte de contract", "Gamă, scop, rezultate; cine le efectuează", "—"], ["Schimb de contracte", "Pași pentru schimb; condiții standard și speciale", "Condiții standard de vânzare"], ["Pre-completare", "Act de transfer; căutări înainte de finalizare", "-"], "- Finalizare și finalizare", "-"] efecte; etapele ulterioare", „—"], ["Contractele de închiriere comerciale", "Convenții și cesiuni de remediere pentru încălcare", "—"], ["Securitate de proprietate", "Închiriere comercială", "Landlord and Tenant Act 1954, Part II"], ", LT,"]," TT,"; ["Conduita profesională", "Onestitate și integritate", "Principii SRA; Codul de conduită SRA"]]}
3. Domenii de cunoștințe de bază
Cursul va aprofunda în domeniile de bază ale legei și practicii imobiliare cu proprietăți libere și închiriate. Lista de mai jos este nu este exhaustivă, dar cuprinde principalele subiecte pe care le veți studia și asupra cărora puteți fi examinat.
Finanțe — surse de finanțare și tipuri de credite ipotecare.
Acționând pentru un creditor — cerințele creditorului în cazul în care un avocat acționează pe partea de creditare.
Contracte — pregătirea și schimbul de contracte.
Formalități înainte de finalizare — pașii necesari între schimb și finalizare.
Finalizare întârziată — remediile disponibile în cazul în care finalizarea este întârziată.
Leasing — structura și conținutul unui contract de leasing.
Procedura de închiriere — etapele procedurale pentru acordarea, cesiunea și încetarea unui contract de închiriere.
Securitatea deținerii — securitatea deținerii în temeiul unui închiriere comercială.
Planificare — principiile de bază ale dreptului de planificare în Anglia și Țara Galilor.
Impozitare — aspectele de impozitare legate de proprietate.
Ajută să imaginezi aceste domenii de bază de-a lungul cronologiei unei tranzacții: finanțare și cerințele creditorului → pregătirea și schimbul de contracte → formalități pre-finalizări → finalizarea (cu remedii dacă este întârziat). Contractele de închiriere, securitatea proprietății, planificarea și impozitarea se suprapun apoi pe această coloană. Maparea fiecărui subiect pe cronologia face întrebările de scenariu mult mai ușor de navigat.
4. Abordare interdisciplinară
Se așteaptă ca candidații să integreze cunoștințe din diverse domenii ale dreptului și practicii. Întrebările se pot baza pe orice combinație de domenii care ar putea fi întâlnite în practica din lumea reală.
SQE oglindește în mod deliberat realitatea că o chestiune unică de client rareori se află într-un singur subiect. O tranzacție imobiliară poate implica simultan Dreptul funciar, Trusts, Contract, Testamentele și administrarea moșiilor, Dreptul afacerilor și Conduita profesională. Prin urmare, ar trebui să fiți gata să combinați practica imobiliară cu alte subiecte de cunoștințe juridice funcționale atunci când răspundeți la întrebările de scenariu.
Până la sfârșitul acestui curs, ar trebui să fiți bine pregătit să abordați cu încredere examenul SQE, înarmat cu o înțelegere aprofundată a complexității practicii imobiliare în Anglia și Țara Galilor.
5. Practică MCQ — Cinci întrebări în stil SQE
Fiecare dintre următoarele cinci întrebări reflectă stilul, lungimea și dificultatea întrebărilor cu cel mai bun răspuns SQE1 FLK2 privind sfera și structura practicii imobiliare. Încercați fiecare întrebare carte închisă, notați răspunsul dvs., apoi întoarceți-vă la cheia de răspuns, care explică de ce fiecare opțiune este corectă sau incorectă.
A. Candidații trebuie să recite, din memorie, textul integral al Condițiilor standard de vânzare și al Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954.
B. Candidații trebuie să aplice principiile și regulile legale de bază în mod eficient scenariilor realiste bazate pe clienți și etice.
C. Candidații trebuie să demonstreze doar o înțelegere academică a istoriei dreptului funciar.
D. Candidații trebuie să finalizeze o tranzacție reală de transfer sub supraveghere înainte de a susține evaluarea.
E. Candidații trebuie să fie capabili să identifice statutul relevant, dar nu trebuie să îl aplice niciunui fapt.
Answer & explanation
B este corectă – SRA prevede ca candidații să demonstreze capacitatea de a aplica principiile și regulile legale de bază în mod eficient scenariilor realiste bazate pe clienți și etice.
A este incorectă — SQE nu necesită recitarea literală a statutelor sau a condițiilor standard; testează aplicația.
C este incorectă - o înțelegere pur academică sau istorică nu este cerința de evaluare.
D este incorect — finalizarea unei tranzacții reale nu este o condiție prealabilă a evaluării SQE1.
E este incorectă — simpla identificare a statutului este insuficientă; candidatul trebuie să-l să aplice. (Consultați Secțiunea 1.1.)
A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), deoarece SDLT se aplică pe întreg teritoriul Regatului Unit.
B. Taxa pe tranzacții cu terenuri (LTT), deoarece proprietatea este în Țara Galilor.
C. Impozitul pe câștiguri de capital (CGT), deoarece clientul dobândește un interes pe teren.
D. Taxa pe valoarea adăugată (TVA), care înlocuiește întotdeauna SDLT pe proprietatea comercială.
E. Nu se aplică nicio taxă pe tranzacțiile funciare proprietăților comerciale din Țara Galilor.
Answer & explanation
B este corectă — pentru terenurile din Țara Galilor, taxa relevantă pe tranzacțiile funciare este Taxa pe tranzacții funciare (LTT). Obiectivele de evaluare a SRA listează în mod expres SDLT, LTT, TVA și CGT ca taxe relevante pentru tranzacțiile imobiliare.
A este incorectă — SDLT se aplică în Anglia (și Irlanda de Nord), nu pentru aterizarea în Țara Galilor.
C este incorectă — CGT se percepe în general pe o eliminare (de obicei, pe câștigul vânzătorului), nu ca impozit pe tranzacția de teren a cumpărătorului la achiziție.
D este incorect — TVA nu „înlocuiește întotdeauna” SDLT/LTT; este o taxă separată care poate fi relevantă pentru anumite proprietăți comerciale și nu înlocuiește impozitul pe tranzacțiile terenurilor.
E este incorectă — în Țara Galilor se aplică o taxă pe tranzacțiile funciare (LTT). (A se vedea secțiunea 1.1, Obiectivul fiscal.)
A. Finalizare și post-finalizare, deoarece înregistrarea urmează finalizării.
B. Căutări și anchete înainte de contract, deoarece un simbol este o formă de căutare.
C. Investigarea titlului, inclusiv investigarea titlului neînregistrat și deducerea dreptului de proprietate dintr-un simbol al titlului.
D. Securitatea proprietății, deoarece proprietatea poate face obiectul unei închirieri.
E. Conduita profesională, deoarece avocatul trebuie să acționeze cu integritate.
Answer & explanation
C este corect — obiectivul SRA privind investigația titlului acoperă în mod expres investigarea atât a titlurilor înregistrate, cât și a celor neînregistrate, inclusiv deducerea proprietății dintr-un simbol al titlului.
A este incorectă — finalizarea și post-completarea se referă la pașii după schimb, nu investigarea titlului dintr-un simbol.
B este incorectă — un epitome al titlului este pachetul de documente folosit pentru a deduce și investiga titlu neînregistrat; nu este o percheziție precontractală a unei terțe părți, cum ar fi o autoritate locală.
D este incorectă — securitatea proprietății se referă la închirierea comercială în temeiul LTA 1954, nu la investigarea titlului.
E este incorect - deși integritatea se aplică întotdeauna, obiectivul cel mai direct angajat aici este investigația titlului. (Consultați Secțiunea 1.1, Obiectivul de investigare a titlului.)
A. Etapele înainte de finalizare, conform Legii privind înregistrarea terenurilor din 2002.
B. Securitatea proprietății, în conformitate cu partea a II-a a Legii proprietarilor și chiriașilor din 1954.
C. Investigarea titlului, conform Condițiilor Standard de Vânzare.
D. Fiscalitate, conform legislaţiei privind taxa pe valoarea adăugată.
E. Finanțe, conform cerințelor standard ale creditorului.
Answer & explanation
B este corectă — obiectivul SRA privind securitatea proprietății se concentrează pe Landlord and Tenant Act 1954 și, în special, pe securitatea proprietății în temeiul părții II a acelei legi, care poate acorda chiriașilor comerciali calificați dreptul de a rămâne în ocupație.
A este incorectă — pașii de pre-finalizare se referă la actul de transfer și căutările de pre-finalizare într-o tranzacție, nu dreptul de a rămâne al chiriașului comercial.
C este incorectă — investigația titlului și Condițiile standard de vânzare nu guvernează securitatea mandatului.
D este incorectă – impozitarea (TVA) nu este obiectivul relevant pentru continuarea contractului de închiriere.
E este incorectă — finanțarea și cerințele împrumutătorului nu au legătură cu dreptul de a rămâne al chiriașului. (Consultați Secțiunea 1.1, Obiectivul de securitate a titularității.)
A. Deoarece SQE adoptă o abordare interdisciplinară: întrebările se pot baza pe orice combinație de domenii întâlnite în practica din lumea reală.
B. Deoarece SRA intenționează ca fiecare întrebare să testeze o singură regulă îngustă în mod izolat.
C. Pentru că Practica proprietății nu are reguli proprii și trebuie să împrumute de la alte subiecte.
D. Deoarece candidaților li se permite să răspundă folosind subiectul pe care îl consideră cel mai ușor.
E. Pentru că SQE testează doar conduita profesională și tratează toate celelalte subiecte ca fundal.
Answer & explanation
A este corectă — se așteaptă ca candidații să integreze cunoștințe din diverse domenii ale dreptului și practicii, iar întrebările se pot baza pe orice combinație de domenii care ar putea fi întâlnite în practica din lumea reală (abordarea interdisciplinară).
B este incorect — SQE testează în mod deliberat problemele în combinație, nu întotdeauna izolat.
C este incorectă — Practica proprietății are propriul său corp substanțial de reguli; abordarea interdisciplinară reflectă modul în care lucrurile se suprapun, nu o absență a regulilor.
D este incorect — candidații trebuie să aplice legea corectă, nu oricare subiect este cel mai ușor.
E este incorectă — conduita profesională este un element important, dar SQE testează toate domeniile relevante. (Consultați Secțiunea 1.3.)