Case Law — FLK2 · Глава 1

Property Law and Practice

1. Объем владения землей (Глава 2 Сделки с правом владения)

Бернштейн из Ли (Барон) против Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Права землевладельца в воздушном пространстве над землей распространяются только на такую ​​высоту, которая необходима для обычного использования и пользования землей и постройками на ней; права не распространяются бесконечно до небес. Поэтому полет с воздуха на разумной высоте для фотографирования не считался нарушением границ.

Key point
Актуальность экзамена: определяет физический объем того, что приобретает покупатель, что актуально при консультировании по правам над и под поверхностью в сделке с правом владения.

2. Приспособления и движимое имущество (Глава 2 Сделки с правом владения)

Голландия против Ходжсона (1872 г.) LR 7 CP 328

Является ли предмет принадлежностью (частью земли) или движимым имуществом, определяется с помощью теста, состоящего из двух частей: степени присоединения к земле и, что более важно, цели аннексии. Предметы, прикрепленные для лучшего использования земли, обычно являются приспособлениями.

Key point
Актуальность экзамена: основной тест для принятия решения о том, какие предметы автоматически передаются покупателю при продаже земли, часто проверяется с помощью вопросов о приспособлениях/оборудовании.
Elitestone Ltd против Морриса [1997] 1 WLR 687

Объект может быть (а) движимым имуществом, (б) приспособлением или (в) неотъемлемой частью самой земли. Строение (здесь деревянное бунгало, опирающееся на бетонные блоки под собственным весом) может составлять часть земли, если целью его переноса на участок явно было создание постоянной конструкции, даже без физического прикрепления к почве.

Key point
Актуальность экзамена: показывает, что цель аннексии может сделать даже незакрепленную конструкцию частью недвижимости, уточняя анализ степени/объекта аннексии для предметов, включенных в продажу.
Ботам против TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Применяя тест по степени и назначению по каждому предмету, ковры, шторы и бытовая техника были признаны движимым имуществом (не обладающим постоянством, ожидаемым от недвижимости), тогда как встроенные кухонные гарнитуры и сантехнические принадлежности, такие как краны, были арматурой.

Key point
Актуальность экзамена: предоставляет практические рекомендации по категориям, которыми пользуются юристы, давая рекомендации о том, что остается в собственности, а что продавец может удалить.

3. Формальности по договорам купли-продажи (Глава 4 Обмен договорами)

Firstpost Homes Ltd против Джонсона [1995] 1 WLR 1567

Контракт на продажу или отчуждение доли в земле в соответствии с разделом 2 LP(MP)A 1989 должен включать все согласованные условия в одном документе (или в каждой части, где происходит обмен контрактами) и должен быть подписан каждой стороной или от ее имени; напечатанное имя не является подписью для этих целей.

Key point
Актуальность экзамена: устанавливает строгие формальные требования раздела 2, без которых договор на землю является недействительным, что играет центральную роль в консультировании по вопросам действительности контрактов и обмена.
Tootal Clothing Ltd против Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Раздел 2 LP(MP)A 1989 года применяется только к исполнительным земельным договорам; это не мешает сторонам заключить отдельное соглашение о залоге, и после заключения земельного договора (в данном случае путем предоставления аренды) дополнительное соглашение не подпадает под действие статьи 2 и остается подлежащим исполнению.

Key point
Соответствие экзамену: поясняет, что не каждое связанное соглашение должно соответствовать разделу 2, что важно, когда условия разделены между земельным договором и дополнительным соглашением.

4. Расследование правового титула: преобладающие интересы (Глава 4 Расследование правового титула)

Williams & Glyn's Bank Ltd против Боланда [1981] AC 487

Бенефициарный интерес лица в фактическом использовании зарегистрированной земли может быть преимущественным интересом, имеющим приоритет над последующими юридическими обвинениями. «Фактическое занятие» — это обычный простой английский вопрос о факте, не требующий, чтобы оккупант был законным владельцем.

Key point
Актуальность экзамена: объясняет, почему покупатель или кредитор должен выяснить, кто занимает должность, и получить согласие, что является основным риском передачи права собственности.

5. Расследование титула: превышение полномочий (Глава 4 Расследование титула)

Строительное общество лондонского Сити против Флегга [1988] AC 54

Если капитальные деньги выплачиваются как минимум двум доверительным управляющим (или трастовой корпорации), бенефициарные интересы арендаторов передаются в пользу доходов от продажи; интерес, который был превышен, не может также быть преобладающим интересом в силу фактической оккупации.

Key point
Актуальность экзамена: устанавливает правило двух доверенных лиц, которое кредиторы и покупатели используют, чтобы освободиться от выгодных интересов, что является практическим контрапунктом Боланда.

6. Расследование титула: фактическое занятие (Глава 4 Расследование титула)

Национальное строительное общество Эбби против Канна [1991] 1 AC 56

Фактическая оккупация требует определенной степени постоянства и непрерывности; соответствующей датой преобладающего интереса является завершение, а не регистрация. Подготовительные действия, такие как перестановка мебели незадолго до завершения строительства, не приравниваются к фактическому заселению, а в ипотеке на приобретение не существует scintilla temporis, в рамках которой заемщик удерживает бесплатно залог.

Key point
Актуальность экзамена: фиксирует время заселения и подтверждает приоритет залогодержателя, что является ключевым моментом при консультировании кредиторов по вопросам права собственности и арендаторов.

7. Аренда или лицензия (Глава 6 Структура и содержание договора аренды)

Стрит против Маунтфорда [1985] AC 809

Соглашение, предоставляющее исключительное владение помещениями на определенный срок за арендную плату, создает договор аренды независимо от того, какое обозначение дают ему стороны; сущность соглашения, а не его описание, определяет, является ли оно арендой или лицензией.

Key point
Актуальность экзамена: Ведущий орган, отличающий аренду от лицензий, определяющий, пользуются ли арендаторы правами аренды и законодательной защитой.

8. Определенность срока (Глава 6 Структура и содержание договора аренды)

Лейс против Чантлера [1944] KB 368

Договор аренды должен иметь определенный или определяемый максимальный срок; срок, предоставленный «на время войны», был недействителен из-за неопределенности, поскольку его максимальная продолжительность не могла быть установлена, когда договор аренды вступил в силу.

Key point
Соответствие экзамену: устанавливает определенность срока как важное требование для действительной аренды, повторяющуюся точку действия аренды SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd против Лондонского оставшегося органа [1992] 2 AC 386

Срок, не рассчитанный на определенный или определяемый максимальный срок, не может считаться действительной арендой; соглашение о сдаче земли в аренду до тех пор, пока она не понадобится для расширения дороги, было недействительным из-за неопределенности, хотя владение и уплата арендной платы создавали подразумеваемую ежегодную периодическую аренду.

Key point
Актуальность экзамена: подтверждает и применяет правило определенности срока для фиксированных сроков и показывает, как недействительный грант может привести к подразумеваемой периодической аренде.
Беррисфорд против Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Соглашение о предоставлении права проживания на неопределенный период физическому лицу, если стороны предполагали занятие на всю жизнь, вступает в силу в соответствии со статьей 149 (6) LPA 1925 года как 90-летний срок, определяемый в случае смерти, поэтому правило определенности срока не отменяет соглашение.

Key point
Актуальность экзамена: показывает современный законодательный путь, с помощью которого в противном случае неопределенный срок для физического лица может быть сохранен в виде 90-летней аренды, уточняя правило определенности.

9. Прекращение аренды (Глава 9 Прекращение аренды)

Лондонский городской совет Хаммерсмит и Фулхэм против Монка [1992] 1 AC 478

Периодическая аренда, проводимая совместными арендаторами, может быть прекращена путем подачи уведомления о выходе любому из совладельцев без согласия других, при отсутствии каких-либо иных договорных положений.

Key point
Актуальность экзамена: определяет, как правильно определяются совместные периодические аренды, что является практическим моментом при консультировании по прекращению аренды и владения.

10. Договоры аренды: спокойное пользование (Глава 8 Договоры аренды и средства правовой защиты)

Совет района Саутварк Лондона против Миллса [2001] 1 AC 1

Соглашение о спокойном пользовании является перспективным и не обязывает арендодателя устранять дефекты (например, недостаточную звукоизоляцию), существующие на дату выдачи гранта; Обычное использование помещения другими арендаторами не нарушает условия соглашения.

Key point
Актуальность экзамена: определяет объем и пределы соглашения арендодателя о спокойном наслаждении, когда арендаторы жалуются на беспокойство.

11. Ограничительные условия, влияющие на титул (Глава 4 «Расследование титула»)

Тулк против Моксхая (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Бремя ограничительного (негативного) соглашения может распространяться на землю в собственность в праве собственности и связывать правопреемника, который принимает это к сведению, при условии, что соглашение является отрицательным, предназначено для использования и получения выгоды от доминирующей земли, а также затрагивает и касается этой земли; лекарством является судебный запрет.

Key point
Соответствие экзамену: основополагающее право, когда ограничительные соглашения связывают последующих владельцев, что важно при расследовании и консультировании по вопросам обременения прав собственности.

12. Позитивные соглашения, влияющие на титул (Глава 4 «Расследование титула»)

Рон против Стивенса [1994] 2 AC 310

Бремя позитивного соглашения не распространяется на землю в собственность по общему праву или по справедливости; правопреемник не может быть принужден к выполнению позитивного обязательства (например, содержания крыши в ремонте), взятого на себя предшественником.

Key point
Актуальность экзамена: Подтверждает, что положительные соглашения не связывают наследников, что объясняет, почему при передаче собственности необходимы такие механизмы, как цепочки возмещения или арендная плата за недвижимость.