1. Право и практика в области собственности — практические вопросы
Какой из следующих советов является ЛУЧШИМ относительно того, где в ответах может быть раскрыта информация о существующем разрешении на строительство зала для бинго?
О. Только поиск по местным земельным сборам (LLC1) даст информацию о разрешении на строительство.
B. Только запросы местных властей по форме CON29 позволят получить информацию о планировании.
C. Вопросы планирования будут касаться только предконтрактных запросов продавца (CPSE).
D. Информацию о планировании невозможно получить путем поиска; покупатель должен подать заявку непосредственно на портал планирования.
E. Ответы на запросы местных органов власти CON29, предконтрактные запросы продавца (CPSE) и, при необходимости, LLC1 могут раскрыть информацию о разрешении на строительство.
Answer & explanation
Вариант Е правильный. Поиски по транспортировке часто перекрывают друг друга, и информация о существующем разрешении на строительство может появиться из более чем одного источника. Стандартные запросы CON29 местных властей конкретно касаются разрешений на строительство, разрешений на строительные нормы и уведомлений о принуждении к планированию/остановке строительства; предварительные запросы CPSE к продавцу просят предоставить копии разрешений и согласий, касающихся собственности; а в реестре местных платежей за землю LLC1 регистрируются определенные расходы на планирование (например, условные разрешения на строительство и приказы о сохранении деревьев). Компетентный адвокат не будет полагаться на один обыск. Варианты A, B и C неверны, поскольку они утверждают, что релевантным является только один поиск, что занижает перекрывающийся охват. Вариант D неверен: поиски местных органов власти — это именно то, как информация о планировании получается в транзакции передачи собственности, поэтому неверно, что ни один поиск не выявляет ее.
В каком из следующих случаев адвокат может действовать от имени обеих сторон?
А. Адвокат может действовать от имени обоих только в том случае, если между ними нет конфликта интересов и нет значительного риска возникновения такого конфликта.
Б. Адвокат всегда может действовать от имени обеих сторон в сделке по передаче имущества при условии, что каждая из них дает письменное согласие.
C. Адвокат может выступать в обоих случаях, поскольку продавец желает взимать НДС, а покупатель не желает его платить.
D. Адвокат может выступать в обоих случаях, поскольку продавец ведет договорную гонку с несколькими покупателями.
E. Адвокат может выступать в обоих случаях, поскольку продавец дает покупателю обязательство относительно свободного владения.
Answer & explanation
Вариант А правильный. Параграф 6.2 Кодекса поведения SRA запрещает адвокату действовать при наличии конфликта интересов или значительного риска его возникновения, за некоторыми исключениями. В сделке по передаче права собственности между покупателем и продавцом интересы сторон обычно конфликтуют (особенно это касается цены и условий), поэтому действовать в интересах обеих сторон, как правило, недопустимо. Это может быть возможно только там, где действительно нет конфликта и нет значительного риска его возникновения, например, когда собственность дарится или передается между тесно связанными или связанными лицами. Вариант Б неправильный, поскольку само по себе согласие не может устранить реальный конфликт между противоположными сторонами транзакции; исключения «существенного общего интереса» и «конкуренции за одну и ту же цель» являются узкими и обычно не охватывают обычные сделки покупателя/продавца. Варианты C, D и E описывают обстоятельства, которые скорее увеличивают, чем устраняют риск конфликта (различные позиции по НДС, гонка за контрактами, подвергающая покупателя риску, и предоставление обязательства), поэтому ни один из них не оправдывает действия для обеих сторон.
A. Арендодатель может отказать в согласии, но арендатор, тем не менее, может иметь возможность выполнить работы, используя установленную законом процедуру улучшения, если суд придет к выводу, что работы соответствуют требованиям.
B. Арендодатель может абсолютно запретить работы, поскольку соглашение о структурных изменениях является абсолютным, и никакой закон не может его отменить.
C. Арендодатель не может отказаться, поскольку закон предусматривает в соглашении о структурных изменениях условие, что в согласии не должно быть необоснованно отказано.
D. Арендодатель должен дать согласие, поскольку в противном случае арендатор может выполнить работы и автоматически потребовать компенсацию от арендодателя в конце срока.
E. Арендодатель может настоять на том, чтобы работы были выполнены арендодателем в обмен на увеличение годовой арендной платы.
Answer & explanation
Правильно: A. Предлагаемые работы (демонтаж витрины, увеличение проема, установка двустворчатых дверей) являются внешними и структурными, поэтому они подпадают под действие абсолютного соглашения о запрете внешних/структурных изменений — оговорка о согласии отсутствует, а подразумеваемый термин «необоснованно отказывать» не применяется к абсолютному соглашению. Однако даже если соглашение является абсолютным, арендатор, желающий произвести «улучшение», может подать уведомление в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1927 года, раздел 3; домовладелец может возразить, и суд может затем санкционировать работы, если он удостоверится, что они увеличивают стоимость сдачи в аренду владения, являются разумными и соответствуют его характеру и не уменьшают стоимость другого имущества домовладельца. Таким образом, отказ допускается, но это не обязательно означает конец дела. Б ошибается: процедура раздела 3 может иметь преимущественную силу даже над абсолютным соглашением. C неверно: подразумеваемый термин «необоснованно удержанный» (Закон о арендодателях и арендаторах 1927 года, статья 19(2)) применяется только в том случае, если соглашение является оговорочным (требуется согласие); оно не превращает абсолютный завет в ограниченный. Д. неправ: компенсация за улучшения по Закону 1927 г. (раздел 1) не является автоматической и подлежит установленной законом процедуре и условиям. Э ошибается: у арендодателя нет такого права конфисковывать работы в обмен на повышение арендной платы.
А. При отсутствии конфликта интересов между продавцом и покупателем и отсутствии значительного риска его возникновения, например, при передаче имущества между близкими членами семьи.
Б. Если существует конфликт интересов, но применяется исключение «по существу общих интересов», поскольку обе стороны хотят, чтобы продажа завершилась.
C. Продавец намеревается взимать НДС с продажи, а покупатель возражает против его уплаты.
D. Когда продавец проводит контрактную гонку между конкурирующими покупателями.
E. Когда продавца попросили передать обязательство адвоката кредитору покупателя.
Answer & explanation
Правильно: A. Адвокат может действовать от имени двух сторон только в том случае, если нет конфликта собственных интересов или клиента, а также нет значительного риска со стороны одной из сторон (Кодекс поведения солиситоров SRA, параграф 6.2). При купле-продаже интересы сторон по своей сути противоположны, поэтому действовать за обоих допустимо только в редких случаях, когда по существу нет реального конфликта, например: дар или передача между лицами, связанными кровью, браком, гражданским партнерством или проживающими вместе. Б ошибается: исключение «по существу общих интересов» не применяется к обычной продаже/покупке, поскольку одна сторона покупает, а другая продает, что дает им противоположные интересы, несмотря на то, что обе стороны желают завершения сделки. С ошибается: спор по поводу НДС сам по себе является конфликтом, указывающим на отказ от действий в пользу обоих. D ошибается: гонка за контракты создает явный конфликт и усиливает обязанности по поведению; он не допускает двойного действия. E ошибается: передача обязательства не связана с наличием конфликта интересов между покупателем и продавцом.
О. Дэвисонсу следует предоставить три последовательных договора аренды на шесть месяцев, поскольку ни одна коммерческая аренда на срок менее 12 месяцев не может служить гарантией владения в соответствии с Частью II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года.
Б. Дэвисонс может предоставить 18-месячную аренду с фиксированным сроком, но чтобы гарантировать, что она не влечет за собой гарантий владения, необходимо обратиться в суд за постановлением, исключающим Часть II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года.
C. Дэвисонс может предоставить 18-месячную аренду с фиксированным сроком, но, чтобы убедиться, что она не влечет за собой гарантии владения, должна вручить Мортену предписанное предупреждение и получить подписанную Мортеном декларацию до завершения аренды, чтобы исключить Часть II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года.
Д. Дэвисонс может предоставить 18-месячную аренду с фиксированным сроком и полагаться на оговорку арендодателя об отсрочке, которая может быть реализована через 12 месяцев, что само по себе не позволит Мортену получить гарантию владения.
Э. Дэвисонс не может на законных основаниях предоставлять аренду, исключающую Часть II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года, поскольку защита не может быть прекращена ни при каких обстоятельствах.
Answer & explanation
Вариант С правильный. Гарантия владения в соответствии с Частью II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года может быть исключена («передана по договору») для коммерческой аренды с фиксированным сроком с использованием процедуры, введенной Постановлением о реформе регулирования (бизнес-аренда) (Англия и Уэльс) 2003 года. Арендодатель должен вручить арендатору предупреждающее уведомление установленной формы, а арендатор должен подать заявление («простое» заявление, если уведомление вручено не менее 14 лет). дней до аренды, в противном случае — установленное законом заявление), подтверждающее потерю защиты, со ссылкой на уведомление и заявление, одобренные или содержащиеся в договоре аренды. Вариант А неверен: аренда на срок, не превышающий шести месяцев, не выходит за рамки Части II, но освобождение от налога теряется, если существует положение о продлении/продлении или если арендатор (вместе с предшественниками в том же бизнесе) проработал более 12 месяцев (раздел 43(3)); три последовательных шестимесячных договора аренды нарушат это правило. Вариант Б неправильный: с 1 июня 2004 г. для заключения договора не требуется никакого решения суда – это то самое изменение, внесенное Постановлением 2003 г. Вариант D неверен: оговорка о перерыве для арендодателя не исключает Закон; аренда по-прежнему будет защищена, и арендодатель может прекратить ее только на законном основании в соответствии со статьей 30, поэтому положение о перерыве само по себе не отменяет гарантии владения. Вариант E неверен: защита по Части II может быть законным образом исключена из использования установленной законом процедуры.
A. Зарегистрирован ли сервитут против права собственности на служебную землю, соответствует ли он предполагаемому использованию покупателя, кто несет ответственность за его содержание, и является ли маршрут принятой общественной автомагистралью.
Б. Популярен ли сервитут среди соседей, насколько легко им пользоваться, кто его страхует и хорошо ли он освещен.
C. Был ли сервитут установлен договором аренды, приносит ли он пользу лично продавцу, может ли он быть удален продавцом и упомянут ли он в договоре аренды.
D. Виден ли сервитут на земле, зарегистрирован ли он как местная плата за землю, платит ли продавец за него муниципальный налог и огорожен ли он.
E. Зарегистрирован ли сервитут на право собственности покупателя, является ли он эксклюзивным для покупателя, насколько популярен маршрут и находится ли он в хорошем месте.
Answer & explanation
Вариант А правильный. Если собственность имеет ПРЕИМУЩЕСТВО права отчуждения, адвокат покупателя должен проверить по существу: (1) регистрацию обременения - что обременение сервитута отмечено против служебного (соседнего) права собственности, поэтому право связывает наследников, а не является просто личным/рискует быть утраченным; (2) адекватность – достаточно ли предоставленное право для предполагаемого использования покупателем (например, доступ к мастерской для транспортных средств, а не только для пешеходов); (3) техническое обслуживание – кто несет ответственность за обслуживание и ремонт маршрута, и должен ли покупатель вносить свой вклад; и (4) усыновление - является ли маршрут на самом деле государственной автомагистралью и обслуживается (в этом случае проблемы частного сервитута отпадают). В вариантах B, D и E перечислены несущественные или придуманные критерии (популярность, освещение, страхование, эксклюзивность, местоположение, муниципальный налог), ни один из которых не является признанными проверками передачи права собственности в пользу сервитута. Вариант C запутывает анализ: соответствующая регистрация является бременем для служащей земли, право должно приносить пользу ЗЕМЛЕ (а не лично продавцу), чтобы быть действительным юридическим сервитутом, принадлежащим собственности, и это не четыре стандартных вопроса.
О. Ничего делать не нужно, поскольку право собственности, на основании которого предоставляется аренда, уже зарегистрировано.
B. Договор аренды должен быть зарегистрирован по существу с собственным правом собственности, поскольку он предоставляется на срок более семи лет; арендатор должен подать заявление.
C. Ничего делать не нужно, поскольку срок аренды составляет менее 21 года и поэтому имеет преимущественную силу.
D. Арендодатель должен подать заявление на регистрацию договора аренды, поскольку арендодатель сохраняет за собой отмену.
E. Договор аренды должен быть указан только в праве собственности; для него не требуется собственное зарегистрированное право собственности.
Answer & explanation
Предоставление аренды на срок более семи лет из зарегистрированного имущества является подлежащим обязательной регистрации распоряжением в соответствии со статьей 27(2)(b)(i) Закона о регистрации земли 2002 года. Девятилетний срок превышает семь лет, поэтому аренда должна быть зарегистрирована по существу с собственным правом собственности; до тех пор, пока регистрация не будет завершена, она не действует по закону (раздел 27 (1)). Заявителем на регистрацию отчуждения является распорядитель, то есть арендатор. Поэтому вариант Б является правильным. Вариант А неправильный: триггером является продолжительность срока, а не то, зарегистрировано ли уже право собственности. Вариант C неверен: соответствующий порог составляет семь лет, а не 21 год; аренда на срок более семи лет не может вступать в силу просто как преобладающий интерес в соответствии с Приложением 3 (которое защищает краткосрочную аренду на семь лет или менее). Вариант D неправильный: на регистрацию подает заявление арендатор (получатель), а не арендодатель. Вариант E неверен: договор аренды на срок более семи лет требует наличия собственного зарегистрированного права собственности (и Реестр также внесет уведомление о праве собственности арендодателя), а не простое уведомление вместо регистрации.
А. Покупатель будет связан ограничительными условиями, упомянутыми в недостающем документе, даже если их точные условия невозможно прочитать в реестре.
Б. Покупатель не будет связан условиями соглашений, поскольку их условия не могут быть установлены из реестра.
C. Покупатель будет связан всеми договорами любого рода, касающимися недвижимости, независимо от того, отмечены они в реестре или нет.
D. Покупатель будет связан обязательствами только в том случае, если обязательства были полностью изложены в реестре затрат.
E. Ничего из вышеперечисленного; соглашения вступают в силу как преобладающие интересы независимо от записи в реестре.
Answer & explanation
Ограничительные обязательства защищаются внесением уведомления в реестр обременений, и покупатель принимает на себя интересы, защищаемые таким уведомлением (статьи 29–32 Закона о регистрации земли 2002 года). Запись 2 прямо ссылается на ограничительные условия в договоре перевозки 1999 года, поэтому они защищены и являются обязательными для покупателя, несмотря на то, что в Реестре нет копии и формулировка не воспроизводится; покупатель связан договорами и должен требовать акта/возмещения. Вариант А правильный. Вариант Б неверен: покупатель связан обязательствами на основании отмеченной записи, хотя точные условия отсутствуют в реестре. Вариант C неверен: покупатель зарегистрированной земли связан только интересами, должным образом защищенными (или имеющими преимущественную силу), а не всеми соглашениями «любого рода». Вариант D неверен: защита возникает из-за уведомления, касающегося соглашений; заветы не обязательно должны быть изложены полностью, чтобы иметь обязательную силу. Вариант Е неверен: ограничительные соглашения защищаются уведомлением, а не как приоритетные интересы, и запись здесь является оперативной защитой.
А. Запросы местных властей (CON29).
B. Поиск местных земельных сборов (LLC1).
C. Факультативные запросы местных властей (CON29O).
D. Официальные копии реестра, полученные из Земельного реестра Ее Величества.
E. Приоритетный поиск OS1 в Земельном реестре Ее Величества.
Answer & explanation
Является ли дорога, примыкающая к участку, шоссе, которое можно обслуживать за государственный счет (принятым в соответствии с разделом 36 Закона о автомагистралях 1980 года), выясняется в соответствии со стандартными запросами местных властей, CON29, поэтому A является правильным. Б неправ: LLC1 показывает зарегистрированные местные сборы за землю (например, финансовые сборы, приказы о сохранении деревьев, ограничения планирования), а не статус принятия дорог. C неверно, поскольку CON29O содержит дополнительные запросы (например, предложения дорог, дорог общего пользования, газопроводов), выбранные для конкретных транзакций; основная информация о принятых дорогах содержится в стандартном CON29, а не в дополнительном наборе. D ошибается: официальные копии Земельного кадастра Ее Величества показывают зарегистрированное право собственности (право собственности, сборы, права), а не то, являются ли дороги общественными в обслуживании. E неверно: OS1 — это приоритетный поиск зарегистрированной земли перед завершением, защищающий заявку покупателя; он не дает никакой информации о внедрении шоссейных дорог.
A. Сообщите клиенту класс титула, проверьте требования ипотечного кредитора, рассмотрите и дайте рекомендации по страхованию возмещения титула, а также подумайте, можно ли повысить титул до абсолютного.
B. Сообщите клиенту, но не предпринимайте дальнейших шагов, поскольку Земельный реестр Ее Величества полностью гарантирует каждое зарегистрированное право собственности и выплатит компенсацию за любой дефект.
C. Убедите клиента, что право собственности не вызывает беспокойства, поскольку такие права собственности являются обычными и не уступают по качеству абсолютному праву собственности.
D. Посоветуйте клиенту немедленно отказаться от права собственности, поскольку право владения — это дефектный класс, который никогда не может быть безопасно принят.
E. Действуйте как обычно, не упоминая класс титула, поскольку класс титула является внутренним вопросом Земельного кадастра, не имеющим отношения к покупателю.
Answer & explanation
Право владения предоставляется в том случае, если владелец не может предоставить документальные доказательства права собственности или претензий в результате противоправного владения; Государственная гарантия не распространяется на какое-либо имущество, права или интересы, существовавшие или способные возникнуть до первой регистрации. В отношении любого правового титула, который не является абсолютным, адвокат покупателя должен: сообщить об этом клиенту; если есть ипотека, проверьте требования кредитора (и, если вы также действуете от имени кредитора, убедитесь, что кредитору сообщили - в противном случае возникает конфликт); рассмотреть и проконсультировать по вопросам страхования титульного возмещения; и рассмотреть возможность повышения статуса до абсолютного (например, если будут обнаружены недостающие документы или истечет необходимый период). Об этом правильно говорит А. B неправ, поскольку гарантия права собственности ограничена, а не полна, поэтому полагаться на автоматическую компенсацию неуместно. C ошибочен: он не «так хорош, как» абсолютный титул, и от него нельзя просто отмахнуться. D неверно, потому что уход не является неизбежным ответом; риском часто можно управлять при наличии страховки и одобрения кредитора. E неверно, потому что класс титула явно важен и должен быть сообщен и рассмотрен.
A. CRAR доступен только в том случае, если договор аренды содержит прямое положение, позволяющее арендодателю конфисковывать и продавать товары арендатора; без такого пункта CRAR использовать нельзя.
B. CRAR может использоваться только в том случае, если договор аренды заключен в письменной форме и чистая невыплаченная основная арендная плата составляет как минимум установленный минимум (арендная плата за семь дней); судебный агент должен уведомить арендатора о принудительном исполнении не менее чем за семь полных дней, прежде чем взять товар под свой контроль, а до того, как товары могут быть проданы, должно пройти дополнительное уведомление и минимальный период.
C. Г-жа Верма может поручить судебному исполнителю немедленно конфисковать товары в тот момент, когда арендная плата не будет уплачена, и может продать их сразу же без какого-либо уведомления арендатора.
D. Г-жа Верма должна дождаться минимального периода задолженности и вручить уведомление, но по истечении срока уведомления она может конфисковать и продать товар в тот же день без какого-либо дальнейшего уведомления о продаже.
E. CRAR применяется к любой сумме, причитающейся по договору аренды, включая плату за обслуживание, страховую арендную плату и проценты, и г-жа Верма лично может ввозить и вывозить товары без использования сертифицированного судебного исполнителя.
Answer & explanation
CRAR (Закон о трибуналах, судах и правоприменении 2007 г., Часть 3, а также Положения о взятии под контроль товаров 2013 г.) применяется только к коммерческим помещениям, сдаваемым в аренду на условиях письменной аренды, и только к чистой невыплаченной «арендной плате» (основная арендная плата, исключая НДС, проценты, плату за обслуживание и страховую арендную плату). Должна быть выплачена как минимум чистая арендная плата за семь дней. Сертифицированный судебный исполнитель должен вручить уведомление о принудительном исполнении не менее чем за семь полных дней до въезда для получения контроля над товарами; после того, как товары взяты под контроль, агент должен направить арендатору дополнительное минимальное уведомление (не менее семи полных дней), прежде чем товары могут быть проданы. Вариант Б точно отражает эти требования. Ответ неверен: CRAR — это установленное законом средство самопомощи, которое не зависит от явного пункта о конфискации/дистрессе в договоре аренды. С неверно: существует минимальный порог задолженности и обязательное уведомление о принудительном исполнении, а товары не могут быть проданы без необходимого уведомления. D неверно: перед продажей требуется отдельное уведомление о предполагаемой продаже и дополнительный минимальный период; Продажа в тот же день не допускается. E ошибается: CRAR ограничивается основной арендной платой (не платой за обслуживание, страховой арендной платой или процентами) и должен осуществляться сертифицированным судебным исполнителем, а не лично арендодателем.
А. Провести поиск только по банкротству (поиск в Реестре земельных сборов по имени г-на Чена) в Департаменте земельных сборов, указав соответствующие округа, в которых он проживал.
Б. Попросите г-на Чена подписать личное обязательство, подтверждающее, что он не объявлен банкротом и что никакое ходатайство не находится на рассмотрении.
C. Проведите поиск по местным земельным сборам по адресу приобретаемой недвижимости.
D. Выполните поиск по индексной карте в Земельном реестре Ее Величества по названию собственности.
E. Не предпринимайте никаких действий, поскольку не существует надежных средств проверки статуса банкротства лица до его завершения.
Answer & explanation
Приказы о банкротстве, вынесенные в отношении физических лиц, и ожидающие рассмотрения заявления о банкротстве регистрируются в Департаменте земельных сборов (Центральный реестр земельных сборов) и выявляются путем поиска по имени физического лица (поиск только по форме K16) с указанием соответствующих округов, в которых проживало данное лицо. Это стандартный шаг перед завершением, который предпринимает адвокат кредитора, чтобы подтвердить, что заемщик не является банкротом и что никакое ходатайство не находится на рассмотрении, поэтому вариант А является правильным. Б неверен: обязательство заемщика не является независимой проверкой и не удовлетворяет указанию кредитора о проверке публичного реестра. Ошибка C: поиск по местным земельным сборам выявляет вопросы, затрагивающие землю, зарегистрированную в местных органах власти (например, сборы за планирование), а не банкротство отдельного лица. D неверно: поиск по индексной карте определяет, зарегистрирована ли земля и ее номер права собственности; в нем ничего не говорится о банкротстве заемщика. Е ошибается, потому что есть надежная проверка, а именно поиск банкротства на имя в Департаменте земельных сборов.
А. Фирма никогда не может выступать одновременно от имени покупателя и кредитора в коммерческой сделке, поскольку такие сделки всегда предполагают конфликт интересов.
Б. Фирма может выступать в обоих случаях при условии, что ипотека предоставляется на стандартных условиях и фирма убеждена в отсутствии конфликта интересов или значительного риска.
C. Фирма может выступать в обоих случаях только в том случае, если она рассматривает дело как сделку с жильём и условия кредитора являются стандартными.
D. Фирма не может действовать в обоих случаях, поскольку между покупателем и кредитором нет практически общих интересов.
E. Фирма может выступать в обоих случаях, поскольку действия в интересах заемщика и кредитора по коммерческой ипотеке не сопряжены с риском конфликта.
Answer & explanation
Это проверяет правила конфликта интересов, изложенные в пункте 6.2 Кодекса поведения адвокатов SRA, применительно к действиям от имени заемщика и кредитора. Отправной точкой является то, что адвокат не должен действовать в случае конфликта или значительного риска конфликта между двумя клиентами. Однако если ипотека предоставляется на стандартных условиях («стандартная ипотека»), интересы заемщика и кредитора обычно совпадают, и фирма может решить, что конфликта нет, и действовать за обоих. Это касается как коммерческих, так и жилых сделок. Вариант Б отражает это правильно. Вариант А неправильный: полного запрета на коммерческие сделки не существует; тест заключается в том, существует ли конфликт или вероятен ли он. Вариант C неверен, поскольку сделка является коммерческой, а не жилой, и анализ не зависит от ее переквалификации. Вариант D неверен: соответствующим шлюзом является отсутствие конфликта по стандартной ипотеке, а не исключение «по существу общих интересов» (которое является отдельной частью пункта 6.2(a), и в любом случае здесь существует общий интерес). Вариант Е неверен, поскольку он преувеличивает позицию; Нестандартная или специально согласованная коммерческая ипотека может легко вызвать конфликт, поэтому фирма должна оценивать каждый случай, а не брать на себя никакой риск.
А. 14 дней
Б. 21 день
С. 30 рабочих дней
Д. 30 календарных дней
Е. 2 месяца
Answer & explanation
Это тестирует предварительный поиск в реестре в соответствии с Правилами регистрации земли 2003 года. Официальный поиск с приоритетом зарегистрированного права собственности (Форма OS1 или частично OS2) дает приоритетный период в 30 рабочих (рабочих) дней с даты получения результата поиска (п.131 Правил регистрации земли 2003 года). При условии, что заявление покупателя (и кредитора) о регистрации отчуждения получено Земельным кадастром в течение этого приоритетного периода, оно имеет приоритет над любой записью, внесенной в реестр после даты свидетельства о поиске, защищая от «регистрационного пробела». Вариант С правильный. Вариант А (14 дней), Вариант Б (21 день) и Вариант Е (2 месяца) — просто неправильные сроки. Вариант D (30 календарных дней) является распространенной ловушкой: период составляет 30 рабочих дней, а не календарных дней, что на практике существенно больше, поэтому D неверен.
A. 10 693,61 фунта стерлингов, включая годовую арендную плату, НДС, проценты за просрочку платежа, плату за обслуживание и НДС на плату за обслуживание.
B. 9 618,41 фунтов стерлингов, включая годовую арендную плату, НДС на годовую арендную плату и проценты за просрочку платежа.
C. 11 038,61 фунта стерлингов, включая годовую арендную плату, плату за обслуживание, страховую арендную плату, а также НДС и проценты по всем из них.
D. 8 000 фунтов стерлингов, включая только годовую арендную плату, поскольку НДС и проценты не могут быть возмещены в соответствии с CRAR.
E. 8 018,41 фунта стерлингов, включая только годовую арендную плату и проценты за просрочку платежа, поскольку НДС никогда не подлежит возмещению в соответствии с CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Приложение 12 к Закону о трибуналах, судах и правоприменении 2007 года с Положением о взятии под контроль товаров) разрешает взыскание только основной (чистой) арендной платы, подлежащей уплате за владение и использование помещений, вместе с любым НДС и процентами по этой арендной плате. Суммы, зарезервированные как «арендная плата» в договоре аренды, но представляющие собой плату за обслуживание, страховую арендную плату или другие дополнительные расходы, НЕ подлежат возмещению через CRAR, однако в договоре аренды они помечены. Здесь возмещаемая сумма представляет собой годовую арендную плату (8000 фунтов стерлингов) плюс НДС в размере 20% (1600 фунтов стерлингов) плюс проценты по умолчанию на годовую арендную плату (18,41 фунтов стерлингов), что дает 9618,41 фунтов стерлингов. Б прав. А неверно, поскольку плата за обслуживание (и НДС на нее) не подлежит возмещению в соответствии с CRAR. C неверен по той же причине, а также потому, что страховая арендная плата также исключена. D ошибочно исключает НДС и проценты, которые CRAR допускает к основной арендной плате. E ошибочно утверждает, что НДС никогда не подлежит возмещению - НДС на основную арендную плату подлежит возмещению, если арендодатель решил облагать налогом.
А. В качестве выгодных совладельцев, так что право на наследство действует, и переживший автоматически получает все имущество в случае первой смерти.
Б. В качестве выгодных арендаторов совместно в равных долях, так что каждую долю можно оставить по завещанию.
C. В качестве простых лицензиатов кредитора, без каких-либо выгодных процентов до тех пор, пока ипотека не будет погашена.
D. В качестве законных и равноправных совладельцев без указания формы бенефициарного владения, оставляя это подразумеваться позже.
E. В качестве акционеров компании специального назначения, владеющей юридическим и бенефициарным правом.
Answer & explanation
Если супружеская пара вносит равный вклад в покупку своего супружеского дома и хочет, чтобы оставшийся в живых автоматически взял на себя ответственность за первую смерть, стандартным советом является выгодная СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА. При совместной аренде совладельцы держат все бенефициарное имущество вместе, и право наследства (jus accrescendi) автоматически переходит к пережившему лицу в случае смерти, вне завещания. Вариант А правильный. Вариант Б (совместная аренда) неверен, как и общий совет здесь: он создает отдельные, делимые доли без права наследования, что уместно, когда стороны вносят неравный вклад или хотят оставить свою долю по завещанию, а не для типичной супружеской пары с равным вкладом, стремящейся к наследству. Вариант С неправильный: ипотека не превращает заемщиков в лицензиатов; они владеют законным и бенефициарным имуществом, подлежащим уплате кредитором. Вариант D неверен и не отвечает на вопросы: вопрос конкретно касается формы ВЫГОДНОГО владения, а ТР1 требует четкого заявления о том, как удерживается справедливый интерес. Вариант Е неправильный: структура компании SPV используется в коммерческих/инвестиционных целях, а не для покупки семейного дома.
А. Положитесь на оценку ипотечного кредита банка, поскольку банк не будет предоставлять кредит, если имущество не является надежным.
Б. Заказать собственный базовый отчет об оценке для подтверждения рыночной стоимости.
C. Закажите полное структурное (строительное) обследование, учитывая возраст и конструкцию объекта недвижимости.
D. Закажите отчет о покупке жилья, который является наиболее подробным доступным исследованием.
E. Осмотр не требуется, поскольку продавец обязан сообщить обо всех физических дефектах.
Answer & explanation
С верно. Наиболее детальным обследованием является полное структурное (строительное) обследование, которое рекомендуется для старых объектов недвижимости, объектов необычной конструкции или объектов, находящихся в плохом состоянии. Фермерский дом, построенный в 1875 году, явно попадает в эту категорию, поэтому полное структурное обследование является подходящим советом, несмотря на его более высокую стоимость. А неверно: оценка ипотеки проводится только в интересах кредитора, чтобы подтвердить, что недвижимость является достаточным обеспечением; это не оценка состояния, и покупатель не может на нее полагаться. Б ошибается: собственный базовый отчет об оценке покупателя просто подтверждает рыночную стоимость и мало что говорит о состоянии, что недостаточно для викторианской недвижимости. D ошибается: отчет о покупке жилья является промежуточным по деталям и не подходит для старых или нестандартных объектов недвижимости; это не самое тщательное исследование. E ошибается: за некоторыми исключениями, принцип «предупреждение покупателя» применяется к физическому состоянию имущества — продавец не обязан раскрывать физические дефекты, и именно поэтому покупатель должен провести обследование.
А. Впервые изучить право собственности продавца, что в противном случае делается только после завершения.
B. Обнародовать любые изменения в реестре, поскольку официальные копии были получены до обмена, и предоставить приоритетный период для регистрации покупателя и кредитора.
C. Впервые подтвердить, что продавец является зарегистрированным владельцем недвижимости.
D. Получить приоритетный период, который защищает только расходы кредитора, а не передачу покупателя.
E. Чтобы удовлетворить требование о том, чтобы адвокат покупателя сообщал о результате в налоговую и таможенную службу Ее Величества для целей SDLT.
Answer & explanation
Б прав. Право собственности расследуется, и продавец подтвержден как зарегистрированный владелец перед обменом контрактами. Официальный поиск OS1 преследует двоякую цель: (i) выявить, были ли внесены какие-либо записи в реестр с даты официальных копий, использованных для исследования предварительного договора о праве собственности; и (ii) получить приоритетный период (30 рабочих дней с даты получения результата поиска), в течение которого покупатель должен подать заявку на регистрацию, защищая эту заявку от любых промежуточных записей. Если поиск производится на имя кредитора, защита приоритетного периода распространяется на передачу покупателя, а также на комиссию кредитора. А и С неверны: проверка прав собственности и подтверждение зарегистрированного владельца проводятся до обмена, а не путем поиска перед завершением. D ошибается: поиск по имени кредитора защищает и покупателя, и кредитора, а не только кредитора. E неверно: OS1 — это приоритетный поиск Земельного кадастра; Отчетность SDLT и оплата в HMRC — это отдельный этап после завершения через возврат SDLT, не связанный с целью OS1.
A. Как участник, удерживающий депозит до завершения.
Б. В качестве агента покупателя.
C. В качестве агента агента по недвижимости продавца.
D. В качестве агента продавца.
E. В качестве агента продавца или заинтересованной стороны, по выбору адвоката.
Answer & explanation
Правильно: D. Если депозит хранится у адвоката продавца в качестве АГЕНТА ПРОДАВЦА, он может быть передан продавцу сразу после обмена контрактами, поэтому продавец может использовать его немедленно (в данном случае для оплаты личных долгов). Ошибка А: заинтересованная сторона удерживает деньги от имени обеих сторон и должна сохранять их до завершения (стандартные условия продажи по умолчанию), что противоречит желанию продавца использовать их сейчас. Б ошибается: участие в качестве агента покупателя будет означать, что сторона покупателя контролирует деньги — они не будут переданы продавцу, и адвокат покупателя, а не продавца, будет удерживать их. С неверно: агент по недвижимости не имеет права на залог, поэтому он никогда не считается агентом агента по недвижимости. E ошибается: только способность «агента продавца» гарантирует немедленное использование; предложение «или… или заинтересованная сторона» не дает такого результата, потому что конечность заинтересованной стороны предотвратит немедленное освобождение, поэтому E не является единственным лучшим ответом.
A. Настаивайте на предоставлении заверенной копии свидетельства о смерти г-на Адейеми после завершения дела.
Б. Требовать от г-жи Адейеми назначить второго попечителя для участия в передаче, чтобы не были превышены любые выгодные интересы.
C. Требовать от личных представителей г-на Адейеми оформить письменное согласие на передачу его доли г-же Адейеми.
D. Убедитесь, что на предоставлении г-ну Адейеми представительства не был подписан меморандум о прекращении дела.
E. Требовать введения ограничения формы А до ее завершения, чтобы защитить покупателя.
Answer & explanation
Отсутствие каких-либо ограничений в реестре собственности говорит покупателю, что совладельцы владели бенефициарной долей в качестве совладельцев (если бы они были совместными арендаторами, появилось бы ограничение по форме А, требующее от второго доверенного лица превышения полномочий). В случае смерти бенефициарного совместного арендатора, интересы умершего автоматически переходят к пережившему лицу по факту наследства, и переживший наследник сохраняет как законное, так и бенефициарное право собственности без какого-либо доверия. Таким образом, покупатель получает законный титул только от оставшегося в живых, и единственным необходимым доказательством является доказательство того, что совладелец действительно умер: следовательно, правильным является вариант А (заверенная копия свидетельства о смерти). Вариант Б неверен, поскольку при отсутствии ограничений формы А отсутствует трастовый интерес, которым можно было бы злоупотреблять, и второй доверительный управляющий не нужен. Вариант C неверен, поскольку доля совместного арендатора не может перейти по завещанию или согласию личных представителей; это проходит по принципу выживаемости, так что ПР нечего соглашаться. Вариант D неверен, поскольку меморандум о прекращении трудового договора применим только в том случае, если он защищен ограничением в реестре; на зарегистрированной земле незащищенное выходное пособие не связывает покупателя, и в реестре здесь ничего не указано. Вариант E неверен, поскольку ограничение по форме A было бы уместным только в том случае, если бы переживший не имел единоличного права (т. е. совместной аренды), чего в данном случае нет; настаивать на этом было бы ошибочно.
A. Арендная плата за землю, подлежащая уплате по договору аренды, и доказательства того, что она уплачена своевременно.
B. Положение по оплате услуг, включая любую задолженность и любые ожидаемые крупные работы.
C. Договоренности о страховании зданий, включая информацию о том, кто осуществляет страхование, и предоставляемое покрытие.
D. Соблюдение условий договора аренды, включая любые согласия, необходимые для внесения изменений.
E. Ничего из вышеперечисленного – каждое из них является актуальным и подходящим запросом на право аренды такой квартиры.
Answer & explanation
В арендованной квартире в многоквартирном доме каждый из перечисленных вопросов является основным вопросом, который должен поднять компетентный перевозчик. Арендная плата за землю: покупателю необходимо подтвердить сумму и своевременность ее выплаты (четкая последняя квитанция), чтобы избежать возникновения задолженности или споров. Плата за обслуживание: покупатель должен проверить уровень оплаты, любую задолженность (которая может быть связана с недвижимостью) и любые предстоящие крупные работы, за которые может наступить крупный счет. Страхование: кредиторы требуют, чтобы здание было застраховано на полную стоимость восстановления от широкого спектра рисков; При аренде квартир арендодатель обычно требует страховки, поэтому покупатель должен получить копию полиса. Ковенанты: покупателю необходимо подтверждение отсутствия каких-либо известных нарушений (например, того, что любые изменения были произведены с согласия арендодателя), поскольку невыявленные нарушения могут привести к конфискации или затратам на исправление. Поскольку каждый из вариантов от A до D является подлинным и соответствующим запросом на аренду права аренды, правильным ответом является вариант E («ничего из вышеперечисленного»): в списке нет элемента, который следует исключить.
A. Ссылка на зарегистрированный номер дома Birch Cottage.
Б. Положение о том, что коттедж «Березка» продается со свободным имуществом.
C. Особое условие, фиксирующее самый поздний срок завершения продажи раньше соответствующего срока завершения покупки Elm House.
D. Положение о том, что покупатель Birch Cottage будет нести ответственность за уплату любого гербового сбора на земельный налог, подлежащего уплате.
E. Положение, определяющее собственность по ее почтовому адресу и любым правам, приносящим пользу земле.
Answer & explanation
Вариант D – это положение, которое обычно НЕ включается и поэтому является ответом. SDLT при покупке является собственной ответственностью покупателя, возникающей в соответствии с Законом о финансах 2003 года; это не касается продавца и не рассматривается в договоре продавца, поэтому включение такого пункта является излишним и неуместным. Вариант А неверен (т. е. он БУДЕТ включен): в контракте на продажу зарегистрированной земли всегда должен быть указан номер зарегистрированного права собственности, чтобы покупатель мог сделать вывод о праве собственности. Вариант Б неправильный: стандартным основанием продажи жилого дома является свободное владение. Вариант C неверен: если выручка от продажи финансирует связанную покупку, разумно и обычно вставлять специальное условие, гарантирующее, что продажа завершится до или не позднее покупки, чтобы средства были доступны в цепочке. Вариант Е неверен: определение собственности и прав на получение выгоды является обычным договорным условием.
A. Официальный поиск зарегистрированного права собственности в Земельном реестре с приоритетом (OS1).
B. Обыск только банкротства (Форма К16) против покупателя.
C. Поиск местных земельных сборов (LLC1).
D. Поиск в центральном отделе земельных сборов (форма K15).
Е. Все вышеперечисленное.
Answer & explanation
Вариант А правильный. Для зарегистрированного правового титула подходящим поиском перед завершением является официальный поиск Земельного кадастра с приоритетом (OS1 для всего или OS2 для части). Он раскрывает обновленный реестр и, что особенно важно, предоставляет приоритетный период в 30 рабочих дней с момента выдачи сертификата, в течение которого любое заявление лица, осуществляющего поиск, о регистрации защищено от промежуточных записей (Закон о регистрации земли 2002 года и Правила регистрации земли 2003 года). Вариант Б неправильный: поиск банкротства/земельных платежей актуален только при наличии физического заемщика, платежеспособность которого необходимо проверить кредитору; здесь покупатель - компания (которая бы проверялась поиском компании, а не поиском банкротства) и покупает без ипотеки. Вариант C неверен: проверка местных цен на землю проводится перед обменом в рамках предконтрактного расследования, а не в рамках поиска перед завершением строительства. Вариант D неверен: поиск в центральном Департаменте земельных сборов (K15) применяется только к незарегистрированной земле; это название зарегистрировано, поэтому оно неуместно. Вариант E неверен, поскольку B, C и D не применимы.
А. Проект контракта, предоставленный адвокатом продавца.
Б. Дренаж и поиск воды (CON29DW).
C. Официальные копии Земельного кадастра и поиск по индексным картам.
D. Местный поиск, включающий запросы местных властей (CON29) и поиск местных земельных сборов (LLC1).
E. Отчет об экологических (загрязненных землях) поисковых работах.
Answer & explanation
Правильно: Вариант D. Стандартные запросы местных властей (форма CON29) включают конкретные вопросы о дорожных схемах — была ли или должна быть приобретена какая-либо земля для строительства или улучшения шоссе, и есть ли предложения по новым дорогам, расширению дороги или изменениям в пределах определенного радиуса собственности. Поиск местных платежей за землю (LLC1) выявляет зарегистрированные платежи, такие как записи, связанные с планированием и шоссе. Таким образом, здесь дается ответ на беспокойство покупателя по поводу расширения дороги или схемы объезда. Вариант А неправильный: в соответствии с оговоркой покупателя продавец не должен добровольно указывать в контракте известную схему дороги (это не является дефектом права собственности); контракт — это неправильное место для поиска, хотя продавец должен честно ответить на прямой запрос. Вариант Б неправильный: при дренаже и поиске воды речь идет только о водопроводах, канализации, дренаже и подключениях, а не о дорожных схемах. Вариант C неправильный: поиск по индексной карте Земельного кадастра показывает, зарегистрировано ли право собственности, и номер титула, а не предложения по местным автомагистралям. Вариант Е неправильный: экологический поиск направлен на устранение риска загрязнения, наводнений и устойчивости грунта, а не на плановые дорожные работы.
А. Он может продать недвижимость как единственный оставшийся владелец после того, как предъявит покупателю свидетельство о смерти своей жены.
Б. Он должен назначить второго доверительного управляющего, чтобы они оба вместе выполнили договор и осуществили передачу, тем самым нарушая справедливые интересы.
C. Он должен получить постановление суда, разрешающее продажу, прежде чем он сможет приступить к делу.
D. Он может продать в одиночку, поскольку, как оставшемуся в живых законному владельцу, к нему перешли все бенефициарные интересы по наследству.
E. Он должен сначала передать собственность себе по согласию, прежде чем он сможет ее продать.
Answer & explanation
Правильно: Вариант Б. Ограничение представляет собой стандартное ограничение «Формы А», которое появляется в тех случаях, когда справедливые собственники являются совместными арендаторами. Это не позволяет единоличному владельцу выдать действительную квитанцию об оплате капитала, поскольку при совместной аренде не сохраняется бенефициарный интерес — доля умершего переходит по ее завещанию (в данном случае на благотворительность). Для продажи переживший должен назначить второго доверенного лица, чтобы капитальные деньги выплачивались (по крайней мере) двум доверенным лицам, что выходит за рамки бенефициарных интересов (разделы 2 и 27 LPA 1925 года) и удовлетворяет ограничению. Вариант А неправильный: предъявления свидетельства о смерти достаточно только для выгодной совместной аренды (когда действует принцип наследства и переживший может продать жилье самостоятельно); здесь ограничение формы A показывает совместную аренду. Вариант C неверен: ссылка в ограничении на постановление суда является альтернативой злоупотреблениям, но обычное и правильное решение по передаче имущества состоит в том, чтобы назначить второго доверенного лица, а не начинать судебный процесс. Вариант D неправильный: при совместной аренде бенефициарная доля не сохраняется. Вариант Е неправильный: согласие не помогает — ограничение ИП все равно будет кусаться, а половина доли жены принадлежит благотворительному фонду, а не мужу.
А. Арендатору категорически запрещается уступать только часть помещения.
B. Поскольку соглашение против уступки всего имущества является оговорочным (уступка разрешена с согласия), статья 19(1)(a) Закона о арендодателях и арендаторах 1927 года подразумевает, что в согласии не должно быть необоснованно отказано.
C. Арендатор может уступить все помещение, когда пожелает, и арендодатель не имеет права воспрепятствовать этому.
D. При письменном заявлении о согласии на уступку всей собственности арендодатель должен, в соответствии со статьей 1 Закона о арендодателях и арендаторах 1988 года, дать согласие в течение разумного периода времени, если отказ не является разумным, и предоставить письменные причины любого отказа.
E. Ничего из вышеперечисленного.
Answer & explanation
Этот вопрос требует НЕПРАВИЛЬНОГО утверждения, то есть C. Соглашение против уступки всей суммы является соглашением с оговорками (уступка разрешена, но только с согласия арендодателя), поэтому арендатор не может уступать «когда бы он ни пожелал»: арендодатель может законно отказаться, если это разумно. Правильный ответ: уступка части абсолютно запрещена, поскольку пункт (2) разрешает уступку только целого, оставляя запрет на уступку части в пункте (1) абсолютным. Б верен: раздел 19(1)(a) Закона о арендодателях и арендаторах 1927 года преобразует квалифицированное соглашение в полностью определенное соглашение, поэтому в согласии не может быть необоснованно отказано. D прав: если требуется согласие, статья 1 Закона о арендодателях и арендаторах 1988 года налагает на арендодателя установленную законом обязанность рассмотреть письменное заявление в разумные сроки, не отказывать в согласии необоснованно и предоставить письменные причины отказа. Поскольку С искажает закон, это и есть ответ.
О. Это приемлемо, поскольку арендодатель имеет право заключить договор непосредственно как с цедентом, так и с цессионарием на весь срок.
B. Это неприемлемо, поскольку от цедента по закону нельзя потребовать предоставления санкционированного гарантийного соглашения на аренду, предоставленную в 1998 году.
C. Это приемлемо, поскольку арендодатель может потребовать от цедента заключения соглашения об официальной гарантии на аренду, предоставленную в 1998 году.
D. Это неприемлемо, поскольку вместо этого цедент должен дать прямое обязательство цессионария.
E. Это неприемлемо, поскольку прямое соглашение цессионария должно быть удалено или ограничено периодом, в течение которого цессионарий остается арендатором по договору аренды.
Answer & explanation
Договор аренды, предоставленный в 1998 году, является «новой арендой» в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах (соглашения) 1995 года. При будущей передаче прав правопреемником Закон 1995 года автоматически освобождает правопреемника от договоров с арендаторами (раздел 5). Прямое соглашение, требующее от цессионария выполнять обязательства «в течение оставшегося срока», будет недопустимо направлено на сохранение обязательств цессионария после такого автоматического освобождения; любое положение, препятствующее опубликованию Закона, является недействительным (статья 25). Таким образом, соглашение должно быть удалено или ограничено периодом, в течение которого правопреемник фактически является арендатором, поэтому вариант E является правильным. В варианте C правильно указано, что арендодатель может потребовать от цедента AGA для новой аренды (AGA прямо разрешено статьей 16), но он не устраняет дефект в проекте и поэтому не является лучшей оценкой; Вариант Б просто неверен, потому что AGA от уходящего арендатора — это именно то, что Закон допускает для новых договоров аренды. Вариант А неправильный: арендодатель не может связывать правопреемника на весь срок в условиях установленного законом освобождения. Вариант D неверен: вполне уместно, чтобы AGA (гарантия цедента) и прямое соглашение (от цессионария) исходили от заявленных сторон; проблема заключается в сроке действия завета правопреемника, а не в его источнике.