Case Law — FLK2 · kapitola 1

Property Law and Practice

1. Rozsah vlastníctva pôdy (kapitola 2 Vlastnícke transakcie)

Bernstein z Leigh (Baron) proti Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Práva vlastníka pozemku vo vzdušnom priestore nad pozemkom siahajú len do takej výšky, ktorá je potrebná na bežné užívanie a užívanie pozemku a stavieb na ňom; práva nesahajú do nekonečna až do nebies. Letecký prelet v primeranej výške na fotografovanie teda nebol priestupkom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Definuje fyzický rozsah toho, čo kupujúci nadobudne, čo je relevantné pri poskytovaní poradenstva o právach nad povrchom a pod povrchom pri transakcii s vlastníctvom.

2. Nehnuteľnosti a hnuteľné veci (kapitola 2 Transakcie vo vlastnom vlastníctve)

Holandsko proti Hodgsonovi (1872) LR 7 CP 328

Či ide o nehnuteľný majetok (súčasť pozemku) alebo hnuteľný majetok, sa určuje testom pozostávajúcim z dvoch častí: stupňa pripojenia k pozemku a, čo je dôležitejšie, účelu pripojenia. Položky pripevnené pre lepší pôžitok z pôdy majú tendenciu byť príslušenstvom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Základný test na rozhodovanie o tom, ktoré položky automaticky prejdú kupujúcemu pri predaji pozemku, často testovaný prostredníctvom otázok týkajúcich sa príslušenstva.
Elitestone Ltd proti Morris [1997] 1 WLR 687

Predmetom môže byť (a) hnuteľná vec, (b) príslušenstvo alebo (c) časť a parcela samotného pozemku. Konštrukcia (tu drevený bungalov spočívajúci na betónových blokoch vlastnou váhou) môže tvoriť časť pozemku, kde cieľom privedenia na pozemok bolo jednoznačne vytvorenie trvalej stavby, a to aj bez fyzického pripevnenia k zemi.

Key point
Relevantnosť skúšky: Ukazuje, že účel anexie môže urobiť aj nepripojenú štruktúru súčasťou nehnuteľnosti, čím sa spresňuje analýza stupňa/objektu anexie pre položky zahrnuté v predaji.
Botham/TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Aplikovaním stupňa a účelu testovanej položky po položke sa koberce, závesy a biela technika považovali za hnuteľné veci (chýbajúca trvalosť očakávaná od reality), zatiaľ čo kuchynské linky a kúpeľňové armatúry, ako sú vodovodné batérie, boli príslušenstvom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Poskytuje praktické poradenstvo podľa jednotlivých kategórií, ktoré právnici používajú, keď radia, čo zostane v majetku a čo môže predávajúci odstrániť.

3. Formality pre zmluvy o predaji (kapitola 4 Výmena zmlúv)

Firstpost Homes Ltd v. Johnson [1995] 1 WLR 1567

Zmluva o predaji alebo nakladaní s podielom na pozemku podľa § 2 LP(MP)A 1989 musí obsahovať všetky dohodnuté podmienky v jednom dokumente (alebo v každej časti, kde dochádza k výmene zmlúv) a musí byť podpísaná každou stranou alebo v jej mene; napísané meno nie je pre tieto účely podpisom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Stanovuje prísne formálne požiadavky ods. 2, bez ktorých je zmluva o pozemku neplatná, čo je ústredné pri poradenstve o platnosti zmlúv a výmene.
Total Clothing Ltd proti Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Oddiel 2 LP(MP)A 1989 sa vzťahuje len na zmluvy o exekučnom pozemku; nebráni to stranám uzavrieť samostatnú záložnú zmluvu a po dokončení pozemkovej zmluvy (v tomto prípade poskytnutím nájmu) sa na doplnkovú zmluvu nevzťahuje odsek 2 a zostáva vykonateľná.

Key point
Relevantnosť skúšky: Objasňuje, že nie každá súvisiaca dohoda musí spĺňať odsek 2, ktorý je dôležitý, keď sú podmienky rozdelené medzi zmluvu o pozemkoch a vedľajšiu dohodu.

4. Vyšetrovanie vlastníckeho práva: prevažujúce záujmy (kapitola 4 Vyšetrovanie vlastníckeho práva)

Williams & Glyn's Bank Ltd proti Boland [1981] AC 487

Prospešný záujem osoby na skutočnom využívaní registrovanej pôdy môže byť nadradeným záujmom, ktorý má prednosť pred neskorším právnym poplatkom. „Skutočné zamestnanie“ je obyčajná vecná otázka v jednoduchej angličtine, ktorá nevyžaduje, aby bol nájomca zákonným vlastníkom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Vysvetľuje, prečo musí kupujúci alebo veriteľ skúmať, kto je v zamestnaní, a získať súhlas, čo je hlavné riziko prenosu pri skúmaní vlastníctva.

5. Vyšetrovanie titulu: presahovanie (kapitola 4 Vyšetrovanie titulu)

City of London Building Society proti Flegg [1988] AC 54

Ak sa kapitálové peniaze vyplatia aspoň dvom správcom (alebo správcovskej spoločnosti), záujmy nájomníkov sa prekročia a prevedú sa do výnosov z predaja; záujem, ktorý bol prekročený, nemôže byť tiež nadradeným záujmom na základe skutočného zamestnania.

Key point
Relevantnosť skúšky: Stanovuje pravidlo dvoch správcov, ktoré veritelia a kupujúci používajú na zbavenie sa prospešných záujmov, praktický protipól k Bolandovi.

6. Vyšetrovanie titulu: skutočné zamestnanie (kapitola 4 Vyšetrovanie titulu)

Abbey National Building Society proti Cann [1991] 1 AC 56

Skutočné zamestnanie si vyžaduje určitý stupeň trvalosti a kontinuity; relevantným dátumom pre prevažujúci úrok je dokončenie, nie registrácia. Prípravné úkony, ako je sťahovanie nábytku krátko pred dokončením, nepredstavujú skutočné obsadenie a pri akvizičnej hypotéke neexistuje žiadna scintilla temporis, ktorú má dlžník bez poplatku.

Key point
Relevantnosť skúšky: Stanovuje načasovanie obsadenia a potvrdzuje prioritu akvizície hypotekárneho veriteľa, čo je kľúčové pri poskytovaní poradenstva veriteľom o vlastníctve a nájomcoch.

7. Prenájom alebo licencia (Kapitola 6 Štruktúra a obsah nájomnej zmluvy)

Street v. Mountford [1985] AC 809

Dohoda o výhradnom vlastníctve priestorov na dobu určitú za prenájom vytvára nájom bez ohľadu na označenie, ktoré mu strany pridelia; podstata dojednania, nie jej opis, určuje, či ide o prenájom alebo licenciu.

Key point
Relevantnosť skúšky: Vedúca autorita, ktorá rozlišuje lízingy od licencií, určuje, či užívatelia majú právo na lízing a zákonnú ochranu.

8. Istota doby (kapitola 6 Štruktúra a obsah nájomnej zmluvy)

Čipka v. Chantler [1944] KB 368

Nájom musí mať určitú alebo zistiteľnú maximálnu dobu trvania; lehota poskytnutá „na dobu trvania vojny“ bola pre neistotu neplatná, pretože jej maximálnu dĺžku nebolo možné zistiť, keď nájomná zmluva nadobudla platnosť.

Key point
Relevantnosť skúšky: Stanovuje istotu termínu ako základnú požiadavku na platný prenájom, opakujúci sa bod platnosti prenájmu SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd proti London Residuary Body [1992] 2 AC 386

Doba, ktorá nie je na určitú alebo zistiteľnú maximálnu dobu trvania, nemôže byť platnou prenájmom; dohoda o prenájme pôdy, kým nebude potrebná na rozšírenie cesty, bola pre neistotu neplatná, hoci vlastníctvo a platenie nájomného vytvárali predpokladaný ročný pravidelný nájom.

Key point
Relevantnosť skúšky: Potvrdzuje a uplatňuje pravidlo istoty doby pre pevné podmienky a ukazuje, ako môže neplatná dotácia viesť k implicitnému pravidelnému prenájmu.
Berrisford proti Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Dohoda udeľujúca okupáciu na neurčitú dobu jednotlivcovi, kde strany zamýšľali okupáciu na celý život, nadobúda účinnosť podľa § 149 ods. 6 LPA 1925 ako 90-ročná lehota, ktorú možno určiť v prípade smrti, takže pravidlo istoty doby platnosti dohodu neporušilo.

Key point
Relevantnosť skúšky: Ukazuje moderný zákonný spôsob, ktorým možno ušetriť inak neistú dobu pre jednotlivca ako 90-ročný prenájom, čím sa spresňuje pravidlo istoty.

9. Skončenie nájmu (kapitola 9 Skončenie nájmu)

Hammersmith a Fulham London Borough Council v. Monk [1992] 1 AC 478

Pravidelný nájom držaný spoločnými nájomcami môže byť ukončený výpoveďou doručenou ktorýmkoľvek zo spoločných nájomcov bez súhlasu ostatných, ak neexistuje žiadne zmluvné ustanovenie v rozpore.

Key point
Relevantnosť skúšky: Upravuje, ako sa platne určia spoločné pravidelné nájomné zmluvy, čo je praktický bod pri poradenstve o ukončení prenájmu a držby.

10. Nájomné zmluvy: pokojné užívanie (Kapitola 8 Nájomné zmluvy a opravné prostriedky)

Southwark London Borough Council proti Mills [2001] 1 AC 1

Zmluva o pokojnom užívaní je perspektívna a nezaväzuje prenajímateľa k náprave nedostatkov (ako je napríklad nedostatočná zvuková izolácia) existujúcich ku dňu poskytnutia grantu; bežné užívanie priestorov inými nájomníkmi neporušuje zmluvu.

Key point
Relevantnosť skúšky: Definuje rozsah a limity zmluvy prenajímateľa o pokojnom užívaní, keď sa nájomníci sťažujú na rušenie.

11. Obmedzujúce zmluvy ovplyvňujúce titul (kapitola 4 Vyšetrovanie titulu)

Tulk v. Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Bremeno obmedzujúcej (negatívnej) zmluvy sa môže vzťahovať na pozemky vo vlastnom imaní a zaväzovať nástupcu, ktorý berie s upozornením, za predpokladu, že zmluva je negatívna, bola určená na používanie a prospech dominantnej pôdy a dotýka sa tejto pôdy a týka sa jej; nápravou je súdny príkaz.

Key point
Relevantnosť skúšky: Základná autorita pre prípad, keď obmedzujúce zmluvy zaväzujú neskorších vlastníkov, čo je nevyhnutné pri vyšetrovaní a poskytovaní poradenstva v súvislosti s bremenami vlastníctva.

12. Pozitívne zmluvy ovplyvňujúce titul (kapitola 4 Vyšetrovanie titulu)

Rhone v. Stephens [1994] 2 AC 310

Bremeno pozitívnej zmluvy sa nevzťahuje na pozemky vo vlastnom vlastníctve podľa obyčajového práva alebo vlastného imania; právneho nástupcu nemožno nútiť k splneniu pozitívneho záväzku (napríklad udržiavania opravy strechy), ktorý uzatvoril predchodca.

Key point
Relevantnosť skúšky: Potvrdzuje, že pozitívne zmluvy nezaväzujú nástupcov, čím sa vysvetľuje, prečo sú pri prevode potrebné mechanizmy, ako sú reťazce odškodnenia alebo poplatky za prenájom nehnuteľností.